Einführung zum Immobilienmarkt Schweiz Begriffe – Werte – aktuelle Entwicklungen Universität Zürich, Rechtswissenschaftliches Institut Kolloquium Immobiliarsachenrecht, 07.03.2016 Andreas Bleisch Wüest & Partner: Historie und Eckwerte Einführung Immobilienmarkt Schweiz / 07.03.2016 2 Geschichte Wüest & Partner AG: gegründet 1985, seit 1999 eine Aktiengesellschaft Deutsche Tochtergesellschaft W&P Immobilienberatung GmbH seit 2007 Tochtergesellschaft Datahouse AG: Akquisition 2014 Kernkompetenz Wüest & Partner bedient die Akteure der Immobilienwirtschaft mit erstklassigen Entscheidungsgrundlagen Eigentümer 17 Partner, alle aktiv im Tagesgeschäft Hauptsitz Alte Börse Zürich Weitere Standorte Genf, Frankfurt und Berlin / NEU: Bern ab 1.4.2016 Umsatz 2015 41.7 Mio. CHF (konsolidiert), total rund 130 Mitarbeit (VZÄ) Positionierung Führend in Immobilienbewertung, -beratung, -marktbeobachtung Immo-Monitoring ® Halbjährliche Publikation über den Schweizer Bau- und Immobilienmarkt (seit 1992)
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Einführung zum Immobilienmarkt Schweiz Begriffe – Werte – aktuelle Entwicklungen
Universität Zürich, Rechtswissenschaftliches Institut Kolloquium Immobiliarsachenrecht, 07.03.2016 Andreas Bleisch
Wüest & Partner: Historie und Eckwerte
Einführung Immobilienmarkt Schweiz / 07.03.2016 2
Geschichte Wüest & Partner AG: gegründet 1985, seit 1999 eine Aktiengesellschaft Deutsche Tochtergesellschaft W&P Immobilienberatung GmbH seit 2007 Tochtergesellschaft Datahouse AG: Akquisition 2014
Kernkompetenz Wüest & Partner bedient die Akteure der Immobilienwirtschaft mit erstklassigen Entscheidungsgrundlagen
Eigentümer 17 Partner, alle aktiv im Tagesgeschäft
Hauptsitz Alte Börse Zürich
Weitere Standorte Genf, Frankfurt und Berlin / NEU: Bern ab 1.4.2016
Umsatz 2015 41.7 Mio. CHF (konsolidiert), total rund 130 Mitarbeit (VZÄ)
Positionierung Führend in Immobilienbewertung, -beratung, -marktbeobachtung
Immo-Monitoring® Halbjährliche Publikation über den Schweizer Bau- und Immobilienmarkt (seit 1992)
Wüest & Partner: Dienstleistungen und Produkte
Einführung Immobilienmarkt Schweiz / 07.03.2016 3
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WUPNET Strategie und Management
Bewertungsserver Entwicklung
WUPRIS Transaktion
GeoInfo Finanzierung
Steuertool Immobilien und Steuern
Rating-Plattform Nachhaltigkeit
Entwicklungsatlas
Applikationen Beratung
Transaktionsbewertung
Bilanzerstellung
Projektbewertung
Finanzierungsbewertung
Spezialbewertung
Bewerternetzwerk
Bewertung weltweit
Bewertung
Daten
Indizes
Modelle
Ratings
Studien und Berichte
Referate
Markt
Applikationen der Datahouse AG
Ziel der Veranstaltung
Einführung Immobilienmarkt Schweiz / 07.03.2016 4
Einblick in die Grundlagen des Schweizer Immobilienmarktes geben
Verschiedene Teilmärkte und Marktakteure kennen lernen
Gefühl für Liegenschaftswerte entwickeln
Bewertungsmethoden kennenlernen
Aktuelle Marktentwicklungen benennen und besprechen
Einleitung
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Immobilienmarkt Schweiz: Terra incognita?
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• Bis vor einigen Jahren nur wenig Forschung in der Schweiz (z.B. NFP 22 «Boden» 1991, NFP 54 «Nachhaltige Siedlungsentwicklung» 2011), Immobilien-Lehrgänge haben sich erst in den letzten paar Jahren etabliert
• Erste Bauzonenstatistik Schweiz (ARE, 2007)
• Grundbuch ist zwar öffentlich, Transaktionen jedoch nicht
• Publikationsdichte hat in den letzten Jahren markant zugenommen
• Immobilien- und Bodenmarkt sind in der Schweiz stark reguliert und vor allem auch emotional besetzte Themen: - Hohe Gewichtung der Eigentumsrechte (Sachenrecht) - Spekulation (Bäuerliches Bodenrecht, Grundstückgewinnsteuer) - Zersiedelung (Zweitwohnungsinitiative, Revision RPG) - Ausverkauf der Heimat (Lex Koller) - Wohnungsknappheit (Mietrecht) - Immobilienblase (Bankenregulierung)
Bedeutung der Immobilien für die CH Volkswirtschaft
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Quellen: Kantonale Gebäudeversicherungen, Modell Wüest & Partner, Daten SIX Group
Genossenschaften & Stiftungen • Baugenossenschaften • Stiftungen für gemeinnützigen Wohnungsbau
WOHNEN Schweiz: rund 40% Wohneigentum rund 60% Mietwohnungen BÜRO Schweiz: Rund 1/3 Public Real Estate rund 1/3 Büros zur Miete Rund 1/3 Coporate Real Estate
• Die hedonische Methode ist eine statistisch basierte Vergleichswertmethode. Aus einer Stichprobe wird versucht, Rückschlüsse auf die zu bewertenden Objekte zu ziehen.
• Ein klassischer Immobilienschätzer wendet im Grundsatz dasselbe Vorgehen an.
• Wesentlich ist die Grösse der Stichprobe, damit eine statistisch fundierte Aussage möglich ist (Signifikanz). Genügend Transaktionsdaten finden sich insbesondere für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.
Die Grundidee: Zahlungsbereitschaften • Die Eigenschaften einer Liegenschaft haben implizite Preise, da die Marktteilnehmer nicht Beton,
Backsteine, Ziegel, Holz und Glas sowie den Untergrund an sich kaufen, sondern ein Nutzenbündel (Hedonismus-Gedanke; vergl. griech. hedone, «Lust»).
• Die Messung von Transaktionen erlaubt den Rückschluss (Regression) auf die Preise von anderen Objekten mit anderen Qualitäten.
• Übliche erklärende Variablen in der hedonischen Bewertung für EFH-Transaktionspreise: - Makrolage (Gemeinde innerhalb der Schweiz) - Mikrolage (Lage in der Gemeinde: Quartierprestige, Exposition, Aussicht, Nähe Infrastruktur, Lärm...) - Grundstücksgrösse, Gebäudevolumen, Nutzflächen, Parkplätze - Standard und Zustand
• Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert einer Liegenschaft.
• Der MMiieettwweerrtt entspricht dem erzielbaren, marktkonformen Mietertrag. Der Mietwert entspricht nicht unbedingt dem aktuellen Mietertrag.
• Der KKaappiittaalliissiieerruunnggssssaattzz ist der Prozentsatz/Zinssatz, mit welchem der Mietwert kapitalisiert wird. Es handelt sich um eine Bruttokapitalisierung. Der Kapitalisierungssatz muss markt- und objektgerecht festgelegt werden und neben der eigentlichen Kapitalverzinsung auch die mit der Liegenschaft verbundenen Kosten und Risiken abdecken.
Ertragwert = Mietwert in CHF p.a. (x 100) Kapitaliserierungssatz in %
Der Wert eines Vermögensbestandteils entspricht der Summe der auf den Bewertungszeitpunkt ddiisskkoonnttiieerrtteenn zukünftigen erwarteten Nettonutzleistungen bzw. Nettocashflows.
Das Bild ka
Bruttoertrag Kosten Betrieb / Unterhalt Cashloss Nettoertrag
Bar
wer
t
2019 2020 2021 2016 2017 2018 2023 2024 2025 2022
• Modellierung der zukünftig erwarteten Zahlungsströme (CCaasshhflfloowwss) analog einem BBuussiinneessssppllaann
• Je weiter eine Zahlung in der Zukunft liegt, desto tiefer ist deren heutiger Wert (BBaarrwweerrtt)
• Schweizweiter Anstieg seit 2008: 17% • Kaufkraft, Beschäftigung, Zuwanderung • Haushaltsbildung: Anzahl und Grösse • Konkurrenz von Wohneigentum • Demografische und technologische
Veränderungen • Neu erstellte Flächen, Leerstände
Aktueller Mietertrag
• Referenzzinssatz (volumengewichteter Durchschnittszinssatz für inländische Hypotheken) Von 3.5% (2008) auf 1.75% (2015) ! Senkungspotenzial bei den Mieten: -17.36%
1. Immobilienmärkte sind zyklisch. Es liegt in der Natur von zyklischen Märkten, dass die Preise steigen und fallen können.
2. Die Preissteigerungen und die Robustheit des Schweizer Immobilienmarktes sind bemerkenswert. Wir befinden uns im Jahr 18 eines mehr oder weniger kontinuierlichen Preisanstieges, wobei der Zenit bei Geschäftsliegenschaften und teurem Wohneigentum überschritten ist.
3. Die aktuellen Preissteigerungen haben grossteils handfeste Gründe. Die hohen Preise sind eher Resultat des Nachfragedrucks und der historisch tiefen Zinsen als der Spekulation. Der SNB-Entscheid vom 15.01.15 hat den Anlagebereich zusätzlich befeuert. Es gibt zunehmend Projekte auf Halde.
4. Das realwirtschaftliche als auch das geldpolitische Umfeld präsentieren sich heute äusserst anspruchsvoll. Die gefühlte Unsicherheit ist wesentlich grösser als z. B. vor 10 Jahren.
5. Die Gefahr eines Preiseinbruchs bei Schweizer Immobilien besteht, wenn die Nachfrage wegbricht und insbesondere wenn die Zinsen schnell und stark ansteigen.
David M. Geltner, Norman G. Miller. Commercial real estate analysis and investments. South-Western Thomson Learning, University of Cincinnati, 2001. ISBN: 978-0-32430-548-7
Kurt M. Maier. Risikomanagement im Immobilienwesen. Fritz Knapp Verlag, Frankfurt a.M., 1999. ISBN: 978-3-8314-0801-6
Raymond Trotz (Hrsg). Immobilien-Markt-und Objektrating. Ein praxiserprobtes System für die Immobilienanalyse. Immobilien Informationsverlag Rudolf Müller, Köln, 2004. ISBN: 978-3-89984-111-4
William C. Wheaton, Denise DiPasquale. Urban economics and real estate markets. Prentice-Hall, Inc, New Jersey. 1996. ISBN: 978-0-13225-244-7