8/2/2019 economia imobiliara
1/70
CUPRINS
INTRODUCERE ........ 3
DATE INIIALE ......... 5
I. RESU RSELE UMANE ALE NTREPRINDERII .................... 6
1.1 Principii generale ale sistemului de salarizare. 6
1.2 Sistemul tarifar de salarizare... 9
1.3 Sistemul de adaosuri i premii la salarii... 14
1.4 Determinarea costului utilizrii resurselor umane la ntreprindere pe piaa
bunurilor imobile. 18
1.5 Productivitatea muncii. Eficiena utilizrii resurselor umane. . 22
II. MIJLOACELE FIXE ALE NTREPRINDERII.. ............... 24
2.1 Definirea i clasificarea mijloacelor fixe 24
2.2 Evidena mijloacelor fixe 26
2.3 Uzura mijloacelor fixe 27
2.4 Eficiena utilizrii mijloacelor fixe. 30
III. MIJLOACELE CIRCULANTE ALE NTREPRINDERII................. 33
3.1 Componena i sursele de formare ale mijloacelor circulante 33
3.2 Eficiena utilizrii mijloacelor circulante 34
IV. COSTUL PRODUCIEI....... ........... 35
4.1 Componena consumurilor i cheltuielilor............. 35
4.2 Calculul costului produciei.... 39
V. ANALIZA EFICIENEI UTILIZRII RESURSELOR DE INVESTIII..................... 41
5.1 Noiuni de investiie i clasificarea investiiilor....41
5.2 Eficienta activitii investiionale..... . 43
5.3 Analiza proiectelor investiionale ... . 45
5.4 Rata interna de rentabilitate........................................................................... 51
5.6 Rentabilitatea ntreprinderii....................................................................... 53
5.7 Repartizarea profitului la ntreprindere............................................... .... .. 54
VI. ACTIVITATEA DE MARKETING LA INTERPRINDERI..................................... 56
CONCLUZII. 64
BIBLIOGRAFIE 65
ANEXE ..... ... 66
8/2/2019 economia imobiliara
2/70
INTRODUCERE
Economia imobilului este acel compartiment care studiaz luarea deciziilor productorilor i
consumatorilor de bunuri imobile.Punctul de pornire pentru studierea economiei unui domeniu servete acceptarea unui model
competitiv . Opinii diferite prevd construirea modelelor n mod deosebit, dar n orice caz
componentele de baz ale modelului vor fi:
1. presupunerile despre comportamentul consumatorilor;
2. presupunerile despre comportamentul productorilor;
3. presupunerile despre piaa pe care se ntlnesc aceste dou categorii de participani.
Economia bunului imobil se bazeaz pe teoria economic, care permite cunoatereamecanismelor de pia i contribuie la rezolvarea n cadrul sistemului economic a ntrebrilor de baz:
Ce se va produce ? Cum se va produce ? i Pentru cine se va produce ?
Rspunsurile la aceste ntrebri sistemul economic le gsete n urma studierii pieei a
preferinelor n raport cu mrfurile i serviciile necesare.
De noiunea de consumatorsunt legate nemijlocit necesitile umane, care reprezint tot cea
ce-i doresc oamenii ntr-o cantitate care corespunde capacitilor de plat.
Necesitile consumatorilor se clasific n:
a) obiecte de prima necesitate;
b) obiecte utilizate n fiecare zi;
c) obiecte de lux.
ntreprinderea i firma sunt noiuni sinonime i reprezint ageni economici care activeaz n
domeniul producerii bunurilor i serviciilor destinate vnzrii pe pia n scopul de a obine profit.
Scopul lucrrii date const n studiul economiei ntreprinderii pe piaa bunurilor
imobiliare.Am analizat cinci capitole, n care am studiat:
Resursele umane ale ntreprinderii care sunt constituite din totalitatea lucrrilor cu diferit
grad de calificare profesional care sunt angajai la ntreprindere i sunt inclui n lista statelor ei, n
care se include tot personalul angajat la ntreprindere, att din activitatea de baz ct i din cea
auxilliar.
Sistemul tarifar de salarizare se aplic la repartizare lucrrilor n funcie de complexitatea lor,
precum i la repartizare angajailor pe categorii n funcie de nivelul lor de calificare i de gradul de
rspundere i servete drept baz pentru constituirea i diferenierea cuantumurilor salariului.
2
8/2/2019 economia imobiliara
3/70
n afar de salariul de baz, salariaii beneficiaz i de anumite sporuri la salariu care se
stabilete prin contractul colectiv de munc. Fiecare ntreprindere stabilete propriul sistem de sporuri
ipremii,precum i normele acestora, n procente fa de salariul tarifar sau n sume fixe. Premiile
reprezint un supliment la salariu ce se acord salariailor pentru realizarea unor performane deosebite.
Premierea angajailor se face n conformitate cu regulamentele aprobate de patron n comun acord cu
sindicatele.
Probleme productivitii muncii n toate ramurile naionale au preocupat i continu s
preocupe gndirea economitilor deoarece productivitatea muncii constituie unul din factorii
economici de prim importan n toate ornduirile sociale. Definirea productivitii muncii, precum i
elaborarea unui system de indicatori adecvai cu ajutorul crora s se determine nivelul acesteia se
situiaz n present n centrul ateniei specialitilor , att sub aspectul fundamentrilor teoretice, ct i alaspectelor practice.
n capitolul doi s-a definit i s-a clasificat miloacele fixe, s-a dus evidena lor i s-a calculate
uzura, s-a calculate eficiena utilizriimijloacelor fixe.
n urmtorul capitol s-a studiat componena i sursele de formare ale mijloacelor circulante i
s-a calculate eficiena utilizrii mijloacelor circulante.
n capitolul patru s-a analizat componena consumurilor i cheltuielilor i s-a calculate costul
produciei.
n fine, s-a analizat eficiena utilizrii resurselor de investiii, s-a observat c din cele mai
vechi timpuri i actualmente ele sunt o parte component a activitii economice a tuturor agenilor
economici care aloc sume importante din veniturile obinute pentru extinderea i modernizarea
mijloacelor de producie. Investiiile reprezint una din cele mai dificile resurse care asigur
perfecionarea produciei, creterea nivelului de trai al populaiei.
3
8/2/2019 economia imobiliara
4/70
DATE INIIALE:
Tabelul 1
Denumirea lucrrilorUnitatea de
msur Valoarea(mii,lei) CalculeVolumul lucrrilor lei 8542
Structura lucrrilor
Servicii de evaluare % 53 4527,26
Efectuarea expertizeitehnice a cldirilor % 11 939,62
Servicii de intermediere % 12 1025,04
Organizarea licitaiilor % 24 2050,08Valoarea mijloacelorfixe % 33 2818,86
Structura mijloacelor fixe
Tehnic de calcul % 44 1240,298Mijloace de transport % 48 1353,053
Mobilier % 8 225,5088Valoarea mijloacelorcirculante % 16 1366,72
Cheltuieli de materiale % 12 1025,04
Cheltuieli pentrureparaii curente % 2 170,84
Dinamica volumului delucru % 7 9139,94Dinamica numrului
lucrtorilor pers 3 185Dinamica valoriimijloacelor fixe % 2 2875,237
Valoarea creditului % 70 5979,4
Rata de actualizare % 10 Rata de cretere avenitului % 9
Rata de cretere acheltuielilor % 3
4
8/2/2019 economia imobiliara
5/70
Capitolul I. RESURSELE UMANE ALE NTREPRINDERII
1.1Principii generale ale sistemului de salarizare
Resursele umane reprezint unul dintre factorii de baz n procesul de producie. Orice activitate
economic este imposibil fr participarea resurselor umane. ns munca se manifest ca factor de
producie numai n stare activ, si nu sub form de resurse stocate.
Personalul fiecrei firmei, dup funciile pe care le ndeplinete se clasific n:
Personalul productiv
Personalul neproductiv
Personalul productiv include muncitorii, conductorii i specialitii, funcionarii .a.
Personalul neproductiv include paznicii, pompierii .a.
Componena personalului ntreprinderii i modificrile n cadrul lui au anumite caracteristici
cantitative de structur i de calitate, aceste caracteristici pot fi determinate n baza urmtorilor
indicatori:
1 numrul prsonalului conform listelor i conform prezenei la locul de lucru;
2 numrul mediu al personalului pentru o anumit perioad conform listei sau prezenei la
lucru;
3 ponderea specialitilor de diferite categorii sau de diferit profil n numrul total alpersonalului;
4 ritmul de cretere al numrului de lucrtori;
5 nivelul mediu de calificare a lucrtorilor;
6 ponderea lucrtorilor cu studii superioare sau medii n numrul total al prsonalului;
7 experiena de munc a lucrtorilor;
8 nzestrarea personalului cu fonduri fixe.
9 Fluctuaia cadrelor conform angajrii i concedierii personalului.Specialitii includ persoanele care realizeaz sarcini, tehnici organizaionale precum i
manageriale. Din categoria managerilor fac parte lucrtorii care dein posturi de conducere.
Personalul de deservire include personalul care desfoar lucrri necesare pentru
meninerea cureniei, care sunt ocupai cu deservirea personalului administrativ precum i ali
lucrtori din sfera auxiliar de deservire.
Muncitorii reprezint categoria lucrtorilor care nemilocit sunt preocupai de crearea
bunurilor materiale, de prestarea serviciilor n procesul de producere sau n sfera transporturilor.Muncitorii pot fi divizai n muncitori din sfera de baz i cei din sfera auxiliar.
5
8/2/2019 economia imobiliara
6/70
Muncitorii din sfera de baz sunt cei care nemijlocit particip n procesele de producie, iar cei
din sfera auxiliar includ persoanele care deservesc mecanismele, se ocup de transportarea
materialelor, etc.
Categoria funcionarilor la ntreprindere sunt persoanele care se ocup de calculele
financiare, de aprovizionare i alte funcii. Nivelul de calificare al lor caracterizeaz gradul de
complexitate a lucrrilor ndeplinite.
Caracteristica calitativ a resurselor umane se determin n baza calificrii profesionale a
personalului. Urmtorii parametri vor permite s determine calitatea lucrrilor i nivelul de calificare
a lucrrilor ce trebuie s le ndepleneasc:
- Economici reprezint profitul activitii, apartenena de ramur, complexitatea lucrrilor,
condiiile muncii i experiena de munc;
- Parametrii personali disciplina, responsabilitatea, operativitatea, creativitatea i
obligaii;
- Parametrii tehnico organizaionali atractivitatea activitii, nzestrarea cu utilaj,
organizarea tehnologic a procesului de producere, raionalitatea organizrii activitii,
etc.;
- Parametrii socioculturali colectivi, activitatea social, dezvoltatrea cultural, etc.;
Caracteristica structural poate fi stabilit n baza proporiei dintre diferite categorii i
grupuri de lucrtori.
Profesia reprezint un anumit gen de activitate care necesit anumite cunotine teoretice i
practice, iarspecialitatea prezint o activitate care se ncadreaz n limitele unei profesii avnd careva
trsturi specifice i presupune cunotine adugtoare n domeniu.
Salariul de baz reprezint principala recompens direct pentru salariai exprimat n bani
pe care firma o pltete n schimbul muncii prestate. Salariul de baz se stabilete sub form de
salariu tarifar pentru muncitori i salarii de funcie pentru funcionari, specialiti i conductori pentru
munca executat n conformitate cu normele de munc stabilite potrivit calificrii, gradului depregtire profesional i competenei angajatului.
Sporul reprezint suma pltit salariatului pentru al atrage i reine la locul de munc. Sporul
se stabilete n comun acord cu sindicatele prin propriul sistem de sporuri i premii precum i normele
acestora n procente fa de salariul tarifar sau n sume fixe.
Concediul de odihn se acord angajailor pe o durat de cel puin de douzeci i patru de
zile lucrtoare. n primul an de lucru concediul se acord dup expirarea a unsprezece luni de munc
nentrerupt la ntreprindere.
6
8/2/2019 economia imobiliara
7/70
Teoria i practica managerial n domeniul resurselor umane evideniaz faptul c elaborarea
oricrui sistem de salarizare trebuie s aib n vedere urmtoarele principii generale:
- la munc egal, salariu egal;
- principiul salarizrii dup cantitatea muncii;
- principiul salarizrii n raport cu pregtirea, calificarea i copetena profesional;
- principiul salarizrii dup calitatea muncii;
- principiul salarizrii n funcie de condiiile de munc.
1.La munc egal, salariu egal
Acest principiu este enunat n art. 23 al Declaraiei universale a drepturilor omului, n care
se arat c: Toi oamenii fr nici o descriminare, au dreptul la un salariu egal pentru o munc
egal.
Deasemenea n legea salarizrii a Republicii Moldova, art. 3 se precizeaz:Salariul se
stabilete fr nici un fel de discriminare pe criterii de vrst, sex, apartenen de ras i naional,
confesiune i stare material
Nivelul salariului fiind astfel determinat, aplicarea acestui principiu constituie cea mai bun
garanie a stabilirii unor salarii echitabile.
2.Principiul salarizrii dup cantitatea muncii
Acest principiu consta n aceea c volumul muncii executat de un salariat poate fi msurat
prin cantitatea de produse executate sau prin numrul de ore efectiv lucrate.
Salarizarea n funcie de numrul de ore efectiv lucrate este aplicat muncitorilor salarizai
dup timpul lucrat i personalului administrativ, executiv i de deservire general. Salariile acestor
categorii de personal rezult din nmulirea salariului tarifar orar la numrul de ore efectiv lucrat. n
cazul nendeplinirii sarcinilor de munc, muncitorii salarizai pot fi sancionai prin stabilirea unor
salarii mai mici fa de cele prevzute n contractul colectiv de munc.
3.Principiul salarizrii n raport cu pregtirea, calificarea i competena profesional
Salarizarea n funcie de nivelul de calificare profesional impune stimularea personaluluipentru ridicarea continu a nivelului de pregtire, n folosul att a personalului ct i al
ntreprinderii, deoarece cu ct calificarea profesional este mal nalta, cu att contribuia personalului este
mai substanial, ceea justific o salarizare mai nalt.
Angajatul cu un nivel de calificare superior produce o valoare superioar pentru firm, i
deaceea patronul deseori trimite angajaii la cursuri speciale de perfecionare sau realizeaz unele forme
de studiu n cadrul firmei.
4.Principiul salarizrii dup calitatea muncii
7
8/2/2019 economia imobiliara
8/70
Dei aplicarea principiului precedent al salarizrii dum calificare, satisface n marea majoritate a
cazurilor i cerinelor cointeresrii pentru prestarea unei munci superioare calitativ, este totui necesar
s se pun accent deosebit pe construirea unui sistem de salarizare bazat pe stimularea muncii de
calitate superioar, deoarece pot exista situaii n care doi lucrtori avnd aceeai calificare, s dea
rezultate diferite din punct de vedere al caliii.
Aplicarea principiului salarizrii dup calitatea muncii se reflect n sistemul de salarizare
prin prevederea diverselor modaliti de premiere pentru rezultatele deosebite obinute, ca, de
exemplu, premii pentru realizarea pe perioade ndelungate de produse superioare calitativ sau a
altor premii speciale pentru calitate.
5.Principiul salarizrii n funcie de condiiile de munc
n conceperea oricrui sistem de salarizare trebuie s se in seama de condiiile n care se
presteaz munca, acordndu-se salarii mai mari celor care i desfoar activitatea n condiii de
munc mai grele, diferena de salarizare reprezentnd cheltuielile mai mari strict necesare refacerii sau
reproduciei forei de munc. Dac munca respectiv nu va fi remunerat corespunztor, este evident
faptul c ar scdea cointeresarea salariailor pentru efectuarea de munci grele i foarte grele.
Greutatea muncii trebuie neleas n sens larg, ca greutate muncii, constnd n deosebirile
procesului concret al muncii, al intensitii consumului de energie fizic i nervoas sau n condiiile n
care se desfoar acest proces, respectiv, a caracteristicilor mediului de munc.
1.2Sistemul tarifar de salarizare
Sistemul tarifar de remunerare a muncii reprezint un ansamblu de normative cu ajutorul
crora se nfptuiete diferenierea nivelului salariului pe diferite grupe i categorii de salarizare n
funcie de nivelul de calificare, condiiile de munc, intensitatea lucrrilor executate.
Sistemul tarifar de remunerare a muncii cuprinde:
Sistemul tarifar de remunerare a muncii a muncitorilor
Sistemul tarifar de remunerare a muncii a personalului de conducere, de execuie i de
deservire general.
Elementele sistemului tarifar:
1. Indicatoarele tarifare de calificare cuprind descrieri i caracterizri ale lucrrilor efectuate de
muncitori din toate meseriile proprii diferitor ramuri de producie. Este instrumentul cu
ajutorul cruia se stabilete nivelul de calificare al muncitorilor pentru ncadrarea ntr-o
anumit categorie de salarizare sau pentru promovarea lui n categoria superioar.
Este alctuit din 3 pri:
8
8/2/2019 economia imobiliara
9/70
Caracterizarea general a lucrrilor. Sunt descrise lucrrile care trebuie executate de ctre
muncitor pentru categoria de calificare respectiv. De asemenea, se descriu utilajul, instrumentele i
materia prim;
Cunotine cerinele fa de executant n ceea ce privete cunoaterea tehnicii i
tehnologiei pentru a efectua lucrri de categoria respectiv;
Exemple de lucrri pentru proba practic sunt redate i expuse numeroase mostre de
lucrri concrete care trebuie executate de muncitori conform categoriei de calificare.
Deci, indicatoarele tarifare de calificare au funcia de a stabili numrul de categorii de
calificare pentru fiecare meserie, de a acorda salarii echilibrate muncitorilor ce execut lucrri de
aceeai complexitate, de a ntocmi programe de cretere a nivelului de calificare a personalului.
Reeaua categoriilor i coeficienilor tarifari fiecrei categorii i corespunde un interval al
coeficientului tarifar, care arat de cte ori nivelul salariului tarifar a muncitorului de categoria
respectiv este mai mare dect cel al muncitorului de prima categorie tarifar. n scopul perfecionrii
salarizrii muncii angajailor din unitile cu autonomie financiar prin Hotrrea Guvernului RM nr.
743 din 11.06.2002 au fost aprobate:
1. reeaua tarifar pentru muncitorii din unitile cu autonomie financiar (tab.2);
2. calegoriile de salarizare ale Reelei tarifare unice de salarizare (RTUS);
3. coeficieni de complexitate;
4. coeficieni de multiplicitate;
5. lista adaosurilor i sporurilor la salariu;
6. regulamentul privind salarizarea ucenicilor n perioada de instruire profesional.
Reeaua tarifar pentru muncitorii din unitile cu autonomie financiar este prezentat n tabelul
1sau anexa 1
Tabelul 1
Reeaua tarifar pentru muncitorii din unitile cu autonomie financiar
Categoria de calificare I II III IV V VI VII VIII
Coeficienii tarifari:a) pentru muncitorii dinunitile agricole
1,00 1,15 1,32 1,52 1,75 2,00 X X
b) pentru muncitorii dinunitile altor ramuri aleeconomiei naionale
1,00 1,26 1,59 1,81 2,07 2,36 2,69 3,07
Sursa: completat de autor
Prezenta reeau tarifar se aplic n mod obligatoriu la stabilirea salariilor tarifare de ctre
toate unitile, indiferent de tipul lor de proprietate i forma de organizare juridic.
9
8/2/2019 economia imobiliara
10/70
Mimea salariului tarifar orar sau lunar pentru categoria de calificare se stabilete prin
negocieri colective ntre persoanele juridice (patroni) i salariai n funcie de posibilitile financiare ale
patronului, i se fixeaz n contractele colective. Mrimea concret a salariului tarifar nu poate fi mai
mic dect mrimea salariului tarifar pentru categoria I de calificare.
Salariile tarifare pentru celelalte categorii de calificare ale muncitorilor se stabilesc prin
nmulirea salariului tarifar pentru categoria 1 de calificare, la coeficientul tarifar respectiv.
Pentru alte categorii de personal (funcionari administrativi, specialiti i personal de conducere)
salariile de funcie se stabilesc prin negociere, conform diapazonului coeficienilor de multiplicare.
Muncitorilor de nalt calificare, angajai la lucrri deosebit de importante i de o extrem
rspundere, li se pot stabili salari tarifare majorate de la 50 pn la 100 procente fa de salariul
tarifar cuvenit conform categoriei de calificare deinute.
Salariile tarifare lunare se determin prin nmulirea salariilor tarifare orare la 169 ore.
Formele sistemului tarifar:
Acordul retribuirea muncii dup cantitatea de producie fabricat sau servicii prestate.
Regia retribuirea muncii n funcie de timpul efectiv lucrat.
Mixt mbin elemente din acord i regie. Salariul tarifar de baz se calculeaz dup
timpul lucrat, salariul tarifar suplimentar n funcie de ndeplinirea normei de producie i altor
indicatori caracteristici pentru acord.
Forma n acordpoate avea urmtoarele variante:
Acord direct retribuirea muncii n funcie de cantitatea de produse sau servicii obinute ntr-
un interval de timp. Salariul cuvenit muncitorilor se stabilete n baza tarifelor pe unitate de
produs sau lucrare, care reprezint retribuirea muncii pentru o unitate de produs. Tarifele n
acord se calculeaz n felul urmtor:
Tun= (Stor*nore)/Npr sau Tun=Stor*Nt, unde
T un - tariful unitar n acord
Stor salariul tarifar pe or;
nore numrul de ore pe schimb;
Nt norma de timp;
Npr norma de producie pe schimb.
Salariul lunar de baz se calculeaz prin relaia:
10
8/2/2019 economia imobiliara
11/70
Slun= St=Tuni*Qi, unde
St - salariul tarifar
i tipul de produs;
Qi cantitatea de producie de tipul i.
Acord cu prime partea de baz a salariului se calculeaz conform acordului direct, partea
suplimentar se stabilete cu ajutorul cotei primei, care poate varia n funcie de criteriile
calitative i cantitative alese. Salariul lunar se stabilete prin urmtoarea formul:
Slun= St+ Prime
St salariul tarifar calculat conform acordului direct.
Spre deosebire de acordul direct, ndeplinete funcia de motivare a personalului.
Acord progresiv partea de baz a salariului se calculeaz conform acordului direct, partea
suplimentar n funcie de gradul de ndeplinire a normelor de munc prin aplicarea
coeficienilor de majorare, care pot fi difereniai.
Salariul lunar se calculeaz prin urmtoarea relaie:
Slun=St+Sporul, Sporul = (St/pin)*psn*Ci,
pin procentul de ndeplinire al normei de munc;
psn procentul de suprandeplinire a normei de munc;
Ci coeficientul de majorare a salariului.
Salariu n acord progresiv se aplic atunci cnd apare necesitatea sporirii volumelor de
producie pentru anumite produse. Un rol deosebit l are stabilirea nivelului de realizare a sarcinilor de
munc pentru care remunerarea muncii se efectueaz dup tarife majorate. Poate fi temporar folosit
n sectoare-cheie de producie, la un numr restrns de lucrri, etc. Aplicarea acestei forme de
salarizare asupra tuturor angajailor de la un anumit sector de producie ar putea duce la rezultate
nefavorabile pentru ntreprindere, deoarece crete interesul pentru realizarea sarcinilor de munc din
punct de vedere cantitativ fr a ine seama de calitatea lor.
11
8/2/2019 economia imobiliara
12/70
Acord indirect retribuirea muncii personalului din sfera de deservire, ce creeaz condiii
pentru desfurarea normal a procesului de producie din activitatea de baz. Esena acestei
forme de salarizare const n faptul c mrimea salariului muncitorilor auxiliari depinde direct
de rezultatele muncii obinute de muncitorii de baz.
Se calculeaz prin tariful indirect pentru fiecare obiect servit (flux, utilaj, echip), aplicnd
urmtoarele formule:
Tind = (Stor*nore)/(Nprod i*m);
Slun= Tind i*Qi, unde
Tind tariful indirect;
Stor salariul tarifar pe or;
nore - numrul de ore pe schimb;
Nprod norma de producie pe schimb a muncitorilor direct productivi;
m numrul de obiecte servite;
i- tipuri de produse;
Qi cantitatea de producie de tipul i.
Neajunsul principal este c nu exist o legtur direct ntre mrimea salariului i eforturile
depuse de angajai auxiliari, ca consecin avem demotivarea muncitorilor auxiliari.
Acord global retribuirea muncii pentru un volum stabilit cu termen de executare fixat, care
prevede prime conform cotelor procentuale n cazul ndeplinirii lucrrilor n termen redus. Este
utilizat n cazul n care un colectiv de salariai preia spre fabricare unele produse sau spre
executare unele lucrri exprimate n uniti fizice. Salariul stabilit prin contract se pltete
integral dup realizarea sau recepionarea lucrrilor sau produselor contractate. Prevede
premierea muncitorilor pentru reducerea duratei de execuie a lucrrilor. Se aplic prioritar n
construcii, agricultur. Poate fi aplicat n cazul formei contractuale de remunerare a muncii.
Forma n regie.
Salarizarea dup timpul lucrat este cea mai simpl i cea mai veche form de salarizare. De
regul, salarizarea n regie se aplic pentru remunerarea personalului de conducere, specialitilor i
funcionarilor. De asemenea, se aplic la locurile de munc unde calitatea produselor prezint mai
mare importan dect cantitatea acestora.n afar de cele menionate:
12
8/2/2019 economia imobiliara
13/70
Productivitatea muncii nu poate fi msurat cu exactitate.
Munca nu poate fi normat pentru a se stabili exact timpul necesar executrii lucrrilor.
Lucrrile efectuate prezint un grad nalt de risc.
Evidena produciei pe fiecare angajat este dificil de controlat sau ar fi prea costisitoare.Regia poate avea urmtoarele variante:
Regia simpl presupune retribuirea muncii n funcie de timpul efectiv lucrat i salariul tarifar
pe o unitate de timp corespunztoare categoriei tarifare respective:
Slun=Fef*Stor, unde
Slun salariul lunar;
Fef fondul efectiv de timp;Stor salariul tarifar pe or.
Regia cu prime partea de baz a salariului se calculeaz conform regiei simple, iar partea
suplimentar - conform cotei primei, care poate fi difereniat n funcie de criteriile alese.
Slun= St(regia simpl) + Prime, unde
St salariul tarifar.
Variantele formelor de remunerare a muncii expuse mai sus pot fi mbinate n dependen de
obiectivele i strategia firmei, reprezentnd tehnici de calcul al salariului pentru diferite categorii depersonal i diferite condiii de desfurare a procesului de producie.
O nou form de remunerare este remunerarea n baz de contract. Aceast form de
remunerare include att partea constant, ct i partea variabil dependent de nivelul anumitor
indicatori.
1.3 Sistemul de adaosuri i premii la salarii
n afar de salariul de baz, salariaii beneficiaz i de anumite sporuri la salariu care se
stabilete prin contractul colectiv de munc.Fiecare ntreprindere stabilete propriul sistem desporuri ipremii,precum i normele acestora,
n procente fa de salariul tarifar sau n sume fixe.
Spor pentru intensitatea muncii: este acordat muncitorilor pentru ritmul ncordat al muncii.
Patronii n comun cu sindicatele acord muncitorilor angajai la aceste locuri de munc spor pentru
intensitatea muncii, mrimea cruia constituie 30% din saleriul tarifar.
Intensitatea muncii nu poate fi similar pentru toate locurile de munc i poate s difere n
funcie de gradul de automatizare a lucrrilor de munc, tipul muncii etc. Avnd n vedere c faptul cintensitatea muncii difer, este necesar o difereniere pe trepte a sporului, n funcie de gradul de
13
8/2/2019 economia imobiliara
14/70
intensitate a muncii. Aceasta, la rndul su este foarte dificil de stabilit. n criteriul dup care se pote
stabili gradul de intensitate a muncii poate servi volumul de produse i lucrri realizate. ns nici acest
criteriu nu poate fi cosiderat cel mai adecvat, deoarece ndeplinirea volumului de produse sau lucrri
nu depinde numai de intensitatea muncii angajatului ci i de ali factori: vrsta, starea sntii, vechimea
n munc etc.
Spor pentru orele lucrate suplimentar peste programul normal de munc: munca prestat
este programul normal de munc ipoate avea un interes dublu, att pentru patron ct i pentru
angajai.Pe de o parte patronul solicit ca angajaii s lucrezesuplimentar peste programul normal de
munc n vederea:
- realizrii volumului de produse ntr-un termen mai scurt fa de celplanificat;
- prevenirii sau nlturrii unor situaii care ar putea provoca degradarea sau distrugerea
materiilor prime, materialelor i produselor;
- recuperrii restanelor la produsele pe care le are n ntreprinderea din lipsa de materii prime,
energie etc.
Pe de alt parte angajatul, fiind contient de faptul c orice or lucrat suplimentar peste
programul normal de munc i este remunerate cu salariu suplimentar, sunt interesai a lucra
suplimentar
Peste programul normal de munc n vederea sporirii veniturilor salariale.
Utilizarea muncii peste programul normal de munc i poate adduce unele prejudicii
ntreprinderii, sau poate cauza unele mbolnviri ale personalului, cu consecine economice negative
Pentru ntreprindere. n vederea evitrii unor asemenea consecine, este necesar de reglamentat prin
lege numrul de ore care pot fi lucrate suplimentar.
Unui plafon maxim, lunar sau anual, de ore suplimentare care poate reduce ntr-un fel,
cazurile de mbolnvire a angajailor, precum i alte prejudicii de ordin economic aduse ntreprinderii.
n general primele dou ore lucrtoare suplimentar se pltesc n plus cu cel puin 50% din salariul
unitar de timp, pentru orele lucrate suplimentar n mrime de 100% din salariul tarifar.
Spor pentru munca prestat n timp de noapte: conform codului muncii a Republicii
Moldova munca n timp de noapte este considerat acea care se presteaz n intervalul cuprins ntre
orele 22 i 6. mrimea sporului constituie 50% din salariul de baz i se calculeaz n raport cu
numrul de ore prestate noaptea.
De fapt, patronii sunt cei interesai pentru folosirea muncii n timp de noapte, deoarece acesta
duce la:
- mrimea volumului de producie n vederea satisfacerii cererii pe pia a acestuiprodus;
14
8/2/2019 economia imobiliara
15/70
- optimizarea proceslui de producie;
- utilizarea mai eficient a investiiilor capitale, n special a ncperilor etc.
n acela timp, muca prestat n timp de noapte provoac unele prejudicii angajailor. De
aceea, este oportun de a se evita, cnd este posibil, munca n timp de noapte, ntru ct aceasta poate
agrava starea sntii angajailor.
Spor pentru munca prestat n zilele de odihn: munca n zilele de odihn este utilizat,
de fapt n acele uniti economice n care ntreruperea activitii lor ar putea aduce mari prejudicii
economiei naionale n ansamblu, dar i la alte ntreprinderi. n vederea evitrii unei situaii deficile
n economia de pia se impune utilizarae muncii att n zilele de odihn ct i n cele de srbtoare.
Pentru munca prestat n zilele de odihn angajaii sunt recompensai cu timp liber corespunztor n
urmtoarele 30 de zile. n cazrile n care recompensarea cu timp liber este imposibil n acest termen,
orele respective se pltesc cu o majorare de 100% din salariul tarifar.
Spor pentru munca prestat n zilele de srbtoare: n conformitate cu legislaia Republicii
Moldova zilele considerate ca srbtori legale sunt:
l ianuarie Anul Nou
7-8 ianuarie Srbtoarea de Crciun
8martie Ziua Internaional a Femeii
1mai Ziua Internaional a oamenilor muncii
9mai Ziua Victoriei asupra fascizmului
27august Ziua Independenei Republicii Moldova
11 august Srbtoarea Naional Limba noast cea romn
A doua zi de pati
Patele Blajinului
Hramul bisericii.
Pentru timpul lucrat n aceste zile este stabilit un spor de 100% din salariul tarifar pentru
salariaii care sunt remunerai n acord sau unitate de timp. La solicitarea salariatului care a prestatmunca n zi de srbtoare i se poate acorda o alt zi de odihn.
Spor de vechime n munc:pentru angajaii din sectorul bugetar vechimea n munc cuprinde
ntreaga perioad de activitate profesional a acestora, indiferent dac au activat n una sau mai multe
instituii bugetare. Pentru angajaii din unitile economice vechimea netrerupt n munc include
numai timpul lucrat ntr-o singur unitate economic. n asemenea cazuri, unitile economice vor
ntlni dificulti n vederea atragerii persoanelor cu experien ndelungat de munc, deoarece acesta
contientiznd faptul c n urma desfacerii contractului individual de munc pot pierde sporul devechime n munc, nu vor dori ncheierea unui nou contract individual de munc. innd seama
15
8/2/2019 economia imobiliara
16/70
cangajaii cu vechime n munc ndelungat ndeplinesc cu mai mare competen sarcinile i
obligaiunile de munc, indiferent de ramura sau domeniul de activitate.
n alte cazuri ar fi binevenit ca vechimea n munc s cuprind perioada de timp n care
persoana a activat n uniti economice din aceeai ramur a economiei naionale.
Pentru atragerea persoanelor cu experien ndelungat n muc este necesar pstrarea sporului de
vechime n munc, indiferent dac aestea au activat n una sau mai multe uniti economice. De fapt,
patronii acord acest spor pentru combaterea fluctuaiei personalului, prin meninerea indirect a acestuia n
unitatea respectiv. Pentru acesta patronii pot ntroduce un spor de fedilitate, acordat n funcie de numrul
de ani lucrai n firma respectiv. Pentru aceasta patronii pot introduce un spor de fidelitate, acordat n
funcie de numrul de ani lucrai n firma respectiv. Pentru abateri disciplinare n munc sporul de
vechime n munc poate fi diminuat sau suspendat pe o perioad anumit de timp n funcie de
gravitatea abaterilor.
Sistemul de premii:Premiile reprezint un supliment la salariu ce se acord salariailor pentru
realizarea unor performane deosebite. Premierea angajailor se face n conformitate cu regulamentele
aprobate de patron n comun acord cu sindicatele.
Sursele din care se pltesc premiile pentru cointeresarea personalului sunt:
a) fondul de premii constituit, de obicei, n limita de 10% din fondul de salarii;
b) fondul de participare a organizaiilor la profitul net.Mrimea acestui fond se stabilete de ctre consiliul de administraie.
Problema creterii rolului stimulator al premiilor trebuie rezolvat, n primul rnd, prin
folosirea unor indicatori, al cror ndeplinire sau depire ar asigura o mbuntire a rezultatelor
finale a activitii ntreprinderii. Premierea muncitorilor se efectueaz conform unor indicatori
concrei. Ca indicatori utilizai pentru premierea muncitorilor pot fi:
a) creterea productivitii muncii;
b) mbuntirea calitii produselor, lucrrilor iserviciilor, lipsa reclamaiilor fa de produse,
lucrri i servicii din partea consumatorilor etc;
c) nsuirea tehnicii noi i a tehnologiei avansate;
d) stimularea reducerii cheltuielilor materiale.
In cazul premierii muncitorilor angajai se recomand de folosit indicatorii ce
caracterizeaz nemijlocit mbuntirea calitii muncii cum sunt: reducerea cheltuielilor pentru
deservire i reparaie, asigurarea continu a locului de munc cu tot necesarul etc.
16
8/2/2019 economia imobiliara
17/70
Pentru premierea personalului de conducere, de execuie i de deservire general trebuie s se
prevad acele criterii de premiere care s asigure obinerea unor rezultate finale de munc deosebite i
anume:
- folosirea mai intens a potenialului de producie;
- creterea productivitii muncii;
- reducerea cheltuielilor;
- sporirea volumului vnzrilor.
Mrimea premiilor muncitorilor se stabilete n mod difereniat n funcie de importana i
complexitatea lucrrilor efectuate. Pentru ca premiile s fie ct mai eficace este necesar n primul rnd,
s fie corect, adic s reflecte n mod ibiectiv importana contribuiei deosebite aduse de ctre
salariatul premiat.1.4 Determinarea costului utilizrii resurselor umane la ntreprindere pe piaa
bunurilor imobile.(conform datelor initiale)
1.Determinarea valorii fondului anual de salarizare
FS= 100 MF MC CM CR (1)
Unde:MF mijloace fixe;
MC mijloace circulante;
CM cheltuili de materiale;
CR cheltuieli de reparie;
FS = 100 33 16 12 2 = 37 %
- din volumul de lucrari:FS = 37% * Vl (2)
FS = 0,37 * 8542 = 3160,54 mii,lei
- pentru personal administrativ(20%):
FSp.a = 0,20 * 3160,54 = 623,11 mii,lei
- pentru personal operational(80%):
FSp.o = 0,80 * 3160,54 = 2528,43 mii,lei
17
8/2/2019 economia imobiliara
18/70
2.Reapartizarea fondului de salarizare annual al personalului operational pe categoriile de
lucrari
- servicii de evaluare (53%):
Sev = 0,53 * FSp.o = 0,53 * 2528,43 = 1340,07 mii,lei/an
- expertiza tehnica (11%):
Sexp.teh = 0,11 * FSp.o = 0,11 * 2528,43 = 278,13 mii,lei/an
- servicii de intermediere (12%):
Sinter = 0,12 * FSp.o = 0,12 * 2528,43 = 303,41 mii,lei/an
- organizarea de licitatii (24%):
Org.lic = 0,24 * FSp.o = 0,24 * 2528,43 = 606,82 mii,lei/an
3.Detereminarea fondului de salarizare lunar
- pentru personal administrativ:
FSp.a = 623,11 / 12 = 52,68 mii,lei/lunar
- pentru personal operational:
Sev = 1340,07/12 = 111,67 mii,lei/lunar
Sexp.teh = 278,13/12 = 23,18 mii,lei/lunar
Sinter = 303,41/12 = 25,28 mii,lei/lunar
Org.lic = 606,82 = 50,51 mii,lei/lunar
4.Determinarea tipurilor de lucratori si categoriilor de salarizare
- personalul administrativFunctia categoria media
1.director (15 - 17) 16
2.contabil (7-14) 113. secretar (8-13) 11
- personalul operational
1.evaluator (8-14) 11
(inginer de alte specialitati)
2.Exp.teh. (9-15) 12
3.Sint.Agent imobiliar(7-10) 8
4.Org.licit. Estimator licitatiei(7-10) 8
18
8/2/2019 economia imobiliara
19/70
5.Determinarea coeficientului de ajustare a categ.I de calificare
C = categ.I de calif.UAF/categ.I de calif.UB = cat I UAF/cat I UB = 900/600 = 1,5
Conform retelei tarifare unice determinam salariul mediu
Director (16) (900-1200)*1,5=1350-1800 media: 1800 leiContabil (11) (780-1040)*1,5=1170-1560 1500 lei
Evaluator (11) (780-1040)*1,5=1170-1560 1500 lei
Exp.tehn. (12) (800-1065)*1,5=1200-1599 1400 lei
Agent imobiliar (8) (720-960)*1,5=1080-1440 1250 lei
Estimator licitatii (8) (720-960)*1,5=1080-1440 1200 lei
6.Determinarea numarului de muncitori
- personal operational:
FS eval = 116,67 mii lei/luna:1,5 = 74 persoane
FS exp.teh.= 23,18 : 1,4 = 16 persoane
FS ag.m = 25,28 :1,25 = 20 persoane
FS org.lic.= 50,51 : 1,2 = 42 persoane
Personal operational = 74 + 16 + 20 + 42 = 152 persoane
- personal aministrativ :
FS adm = FS lun:Sp.a = 52,68 : 1,8 = 30 persoane
Numarul total de muncitori = 152 + 30 = 182 persoane
Repartizarea salariului pentru personalul operational
Tabelul 3
Nr. Funcia Nr. deuniti Categ. desalarii Grila desalarizare Salariul lunar Fondul desalarizare(mii,lei)1 Evaluator 74 1211,52
a)Eval.coordonator 7 14 1260-1680 1,68 141,12b)Eval. cat I 14 13 1230-1635 1,5 252c) Eval. cat II 23 11 1170-1560 1,4 386,4d)Eval. fr categ. 30 8 1080 - 1440 1,2 432
2 Agent imob. 20 295,8
Coordonator 1 10 1140 - 1522,7 1,45 17,4Agent imob.catI 4 9 1110-1485 1,3 62,4
Agent imob 15 8 1080-1440 1,2 2163 Expertiza teh. 16 258
19
8/2/2019 economia imobiliara
20/70
Ingin.const.coordon 1 15 1305-1740 1,7 20,4categoria I 2 14 1260-1680 1,55 37,2categoria II 3 13 1230-1635 1,5 54categoria III 4 12 1200-1597,5 1,4 67,2
fara categorie 6 10 1140-1522,7 1,1 79,2
4 Estimator licitatie 42 618,6
Coordonator 4 10 1140-1522,7 1,4 67,2Estimator licitatie 15 9 1110-1485 1,3 234Estimator licitatie 23 8 1080-1440 1,15 317,4
Total 152 2383,92
Repartizarea salariului pentru personalul administrativ
Tabelul 4
Denumirea func iei Nr.
muncit.
Cat. de
salarizare
Grila de
salarizare
Salariul
lunar unit
Fondul de sal.
Anual(mii,lei)Manager general 1 20 1650 2205 2,2 26,4
Manager dep. de eval. 1 17 1425 1890 1,8 21,6Manager dep. exp. teh. 1 19 1575 2100 2 24Manager dep. org. licit 1 17 1425 1890 1,7 20,4Manager dep. market. 1 17 1425 1890 1,65 19,8Manager dep. res. um. 1 17 1425 1890 1,75 21Manager dep. finan e 1 19 1575 2100 2 24
Manager dep. de serv. defunc. aux 1 16 1350 1800 1,7 20,4
Secretar 3 11 1170 1560 1,4 50,4Contabil sef 1 18 1500 1995 1,9 22,8categoria I 2 13 1230-1635 1,5 36Contabil II 3 11 1170 1560 1,4 50,4
Casier 3 6 1020 1357 1,2 43,2Paza 5 3 930 1245 1,1 66oferi 5 5 990 1320 1,3 78
Total 30 524,4
7.Contribu ii la asigurri obligatorii
CAO = CAM + CAS = 3,5% + 23%
CAO = 26,5% * FS
CAO p.o = 26,5% * FSsop = 0,265 * 2383,92 = 631,74 mii, lei
CAO p.a = 26,5% * FSsop = 0,265 * 524,4 = 138,96 mii,lei
1.5. Eficiena utilizrii resurselor umane
20
8/2/2019 economia imobiliara
21/70
Problemele productivitii muncii n toate ramurile economiei naionale au preocupat i
continu s preocupe gndrea economitilor deoarece productivitatea muncii constituie unul din
factorii economici de prim importan n toate ornduirile sociale. Definirea productivitii muncii,
precum i elaborarea unui sistem de indicatori adecvai cu ajutorul crora s se determine nivelul
acesteia se situeaz n prezent n centrul ateniei specialitilor, att sub aspectul fundamentrilor
teoretice, ct i al aspectelor practice.
Productivitatea muncii reprezint rodnicia sau eficiena muncii n procesul de producie.
Aceasta se exprim prin cantitatea de produse obinute cu un anumit consum de munc. Creterea
productivitii muncii reprezint procesul prin care acelai volum de munc social se concretizeaz
ntr-un volum sporit de bunuri materiale.
n virtutea diviziunii sociale a muncii, aceasta se repartizeaz pe diferite ramuri i
ntreprinderi din economia naional. Ca urmare munca este, pe de o parte, munc individual, n
sensul de munc a muncitorului, a ntreprinderii sau a ramurii de producie luate separat, iar pe de alt
parte este munc social, ca munc depus n cadrul diviziunii sociale a muncii, ca munc
socialmente necesar. Aceste dou aspecte ale muncii individual i social se reflect n mod
corespunztor n dou aspecte ale productivitii muncii.
Productivitatea muncii individuale este productivitatea muncii pe om, ntreprindere sau
ramur, n condiii specifice de nzestrare, calificare, intensitate etc. Ca indicator al productivitii
muncii individuale se ia media produciei pe muncitor obinut n unitatea de timp, sau timpul pe
unitatea de produs.
Productivitatea muncii sociale este dat de munca depus n condiii medii de calificare, de
nzestrare tehnic, de intensitatea muncii care caracterizeaz o anumit etap de dezvoltare a
produciei sociale. Msura productivitii muncii sociale este timpul de munc socialmente necesar
pentru producerea unitii de produs. Cu alte cuvinte, productivitatea muncii sociale este
productivitatea muncii realizat n condiiile sociale medii care caracterizeaz o ornduire sau alta, o
etap sau alta a dezvoltrii produciei sociale. Reiese c productivitatea muncii sociale nu trebuieconsiderat ca o sum sau o medie aritmetic a productivitii muncii individuale. n ultim esen ea
exprim deci eficiena muncii n ntreaga economie naional.
Productivitatea muncii, ca expresie concentrat a dezvoltrii forelor de producie, se
caracterizeaz prin multiple aspecte i corelaii tehnice. Dinamica ei oglindete influena reciproc
dintre elementele de producie, reflectnd o serie de raporturi cu caracter tehnic: dintre obiectul muncii
i mijloacele de munc, dintre tehnologie i sistemul mijloacelor de munc, dintre diferitele elemente
ale tehnicii, precum i interaciunea dintre tehnic i fora de munc n procesul muncii.
21
8/2/2019 economia imobiliara
22/70
persoanaleimiiN
VWb
m
l /,93,46182
8542===
persoanaleimiiN
VWpl
m
l /,41,49185
94,9139===
.In cazul dat rezulta ca cantitatea de produse obinute pentru volumul de lucrari cu valoare de
8542 este de 46,63 mii,lei pentru o persoana,iara din perioada planificata unde valoare volumului de
lucrari este mai mare si productivitatea este mai mare. Creterea productivitii muncii reprezint
procesul prin care acelai volum de munc social se concretizeaz ntr-un volum sporit de bunuri
materiale.
22
8/2/2019 economia imobiliara
23/70
Capitolul II.Mijloacele fixe ale ntreprinderii
2.1 Defnirea i clasificarea mijloacelor fixe
Pentru realizarea oricrui proces de producie sunt necesare resurse:1.resurse tehnice,
2.resurse materiale,
3.fora de munc (resurse umane).
Resursele tehnice reprezint active materiale pe termen lung numite fonduri fixe.
Fondurile fixe reprezint totalitatea valorilor materiale, care au durata ndelungat de
funcionare util, exprimarea bneasc a acestora reprezinta mijloacele fixe.
Mijloace fixesunt active materiale (mijloace de munc), al cror pre unitar depete plafonul
stabilit de legislaie (1000 lei) i care sunt prevzute pentru utilizare pe o durat mai mare de un an n
activitile de producere, comerciale i de alt natur.
Clasificarea mijloacelor fixe, precum i duratele de funcionare util a fiecrei familii de
mijloace fixe sunt prezentate n Catalogul mijloacelor fixe i activelor nemateriale, aprobat prin
Hotrrea Guvernului RM nr.338 din 21.03.2003 (MO nr.62-66 din 04.04.2003) /19/.
Obiectele se consider incluse n componena mijloacelor fixe din momentul punerii lor n
funciune n baza documentelor perfectate n modul cuvenit. Unitatea de eviden a mijloacelor fixe
este obiectul de inventar.
Mijloacele fixe se clasific n:
- mijloace fixe productive;
- mijloace fixe cu destinaie neproductiv.
Mijloacele fixe productive particip n procesul de producie i se mpart n dou grupe:
- pasiv (cldiri productive, edificii etc.);
- activ (utilaj, maini, mijloace de transport, inventar, instrument etc.).
Mijloacele fixe productive active joac un rol predominant n eficiena utilizrii mijloacelor
fixe productive.
Mijloacele fixe cu destinaie neproductiv particip la deservirea salariailor ntreprinderii
(case de locuit, obiecte cu destinaie medical i social-cutural).
n cadrul fiecrei ramuri a economiei naionale mijloacele fixe se mpart n urmtoarele
grupuri:
23
8/2/2019 economia imobiliara
24/70
1.Cldi ri
Cldiri se consider construciile arhitecturale destinate pentru crearea condiiilor de munc,
de trai, de deservire social-cultural a populaiei i a condiiilor de depozitare a valorilor materiale.
Cldirile se mpart n cldiri construite din:
- beton armat cu rezisten sporit;
- blocuri de piatr cu mortar din ciment;
- crmid ars, piatr cioplit, blocuri din clcar tiat;
- blocuri uoare fr schelet;
- lemn, argil etc.
2.Construcii speciale
Dup destinaie i modul de utilizare construciile speciale se mpart n :
- construcii subterane (perei-sprijin, tuneluri i canale, fntni, sonde etc.);
- construcii n form de rezervoare (rezervoare pentru depozitarea produselor petroliere,
turnuri de ap etc.);
- construcii terestre (drumuri auto i ci ferate, terenuri sportive, estacade etc.);
- construcii de nlime (couri de fum, antene etc.);
- construcii hidrotehnice (baraje, canale de navigaie etc.);
- alte construcii.
3.Instalaii de transmisie
Instalaii de transmisie se consider instalaiile cu ajutorul crora se realizeaz transportul de
energie electric termic sau mecanic, precum i transportul de informaie, de substane lichide,
gazoase etc.(cabluri de curent electric, gazoducte, apeducte, canalizri).
4.Maini i utilaje, inclusiv:
- maini i unelte de for;
- maini i unelte de lucru;
- aparate i instalaii de msurare;
- tehnica de calcul;
- alte maini i utilaje, inclusiv automate.
5.Mijloace de transport
Mijloace de transport sunt mijloacele fixe care servesc la transportarea cltorilor i
mrfurilor, care nclud:
- transport feroviar;
- transport auto;
24
8/2/2019 economia imobiliara
25/70
- transport aerian;
- transport naval.
6.Unelte i scule, inventar de producere i gospodresc
Unelte i scule sunt mijloacele de munc manuale i mecanizate.7.Animale de producie i reproducie
Acest grup cuprinde animalele de munc, animalele de reproduie.
8.Plantaii perene
Plantaii perene reprezint plantaiile artificiale perene, indeferent de vrst. La ele se raport:
- plantaiile de pomi fructiferi de toate speciile;
- plantaiile viticole;
-
spaiile verzi i plantaiile decorative;- gardurile vii;
- plantaiile din grdinile botanice.
9.Alte mijloace fixe
La alte mijloace fixe se raport: fondurile de carte, valorile muzeale, animalele parcurilor
zoologice i circurilor etc.
10.Chelt uieli capitale pentru ameliorarea terenurilor
Din aceast categorie fac parte cheltuielile ce nu au caracter de inventar, cele prevzutepentru realizarea msurilor tehnico-culturale de ameliorare de suprafa a terenurilor cu destinaie
agricol, efectuate din contul investiiilor capitale (nivelarea terenurilor, defrisarea terenurilor pentru
artur, curirea cmpurilor de pietre i bolovani, curirea bazinelor de ap etc.).
2.2 Evidena mijloacelor fixe
Mijloacele fixe ale ntreprinderii se evideniaz prin indicatori n uniti fizice i uniti
valorice.
Indicatorii in uniti fizice exprim numrul de uniti ale mijloacelor fixe pe fiecare categoriei pe fiecare tip,(ex.numrul motoarelor,numrul liniilor tehnologice de fiecare tip ,numrul blocurilor
etc.),aceti indicatori nu pot exprima volumul total al fondurilor fixe ale firmei.
Din acest cauz pentru evaluarea mijloacelor fixe este necesar de folosit indicatorii valorici
care reprezint volumul total al mijloacelor fixe,structura i dinamica lor.
Mijloacele fixe pot fi evideniate la urmtoarele valori:
Valoarea de intrare a obiectului activelor materiale pe termen lung const din valoarea de
cumprare, inclusiv taxele vamale i taxele pentru import, impozitele pentru obiectele cumprate,
25
8/2/2019 economia imobiliara
26/70
prevzute de legislaie, cheltuieli de aducere a activului achiziionat n starea de lucru pentru utilizarea
previzibil a lui.
Cheltuieli de aducere a activului n starea de lucru cuprind:
- cheltuielile pentru pregtirea terenului de construcie;
- cheltuielile de transport i achiziionare;
- cheltuielile de montaj, instalare;
- cheltuielile de salarizare a specialitilor, de exemplu, a arhitecilor i inginerilor.
Valoarea de bilan a mijloacelor fixe reprezint valoarea de intrare (Vin), corectat cu uzura
acumulat (Ua). La data ntocmirii bilanului contabil activele materiale pe termen lung sunt evaluate
dup valoarea de bilan (Vb):
Vb = Vin - Ua,Valoarea rmas suma net (valoarea bunurilor materiale utilizabile), pe care
ntreprinderea prevede s o obin la expirarea duratei de utilizare a activului (subansamblurile, piese
de completare, elemente de construcii, noduri utilizabile etc).
Valoarea de nlocuire valoarea mijloacelor fixe n preuri actuale,adic cheltuielele
necesare pentru reproducia lor n condiiile contemporane.
2.3 Uzura mijloacelor fixe
Uzura mijloacelor fixe reprezint repartizarea sistematic a valorii uzurabile a mijloacelor
fixe n decursul duratei de funcionare util.
Exist dou tipuri de uzur:
Uzur fizic este pierderea unor capacitai,proprietai i caliti ale fondurilor fixe in urma
funcionrii lor.
Uzur moral devalorizarea fondurilor fixe n timp pn la expirarea termenului de
exploatare.Uzura moral a activelor are loc odat cu schimbarea tehnologiei produciei sau
perfecionarea acesteea, modificarea cererii pieei la produsele fabricate, serviciile prestate, precum i
n urma restriciilor juridice.
Durata de funcionare util reperzint durata de utilizare n ,,ani,, a mijlocului fix n decursul
creia n rezultatul exploatrii se obine avantaj economic.
Durata de funcionare util a mijloacelor fixe uzurabile la ntreprindere poate fi mai scurt
dect durata fizic de serviciu.
Uzura mijloacelor fixe este inclus n componena costului produciei (serviciilor, lucrrilor),
i anume, n componena consumurilor indirecte.
26
8/2/2019 economia imobiliara
27/70
La calcularea uzurii activului pot fi aplicate diverse metode:
- metoda casrii liniare;
- metoda proporional volumului produselor (serviciilor);
- metoda soldului degresiv:a).metoda cumulativ;
b).metoda regresiv;
Metoda casrii liniare conduce la defalcri uniforme pe toat durata de funcionare util a
activului. Suma uzurii (U) se calculeaz prin nmulirea valorii uzurabile (MF) cu norma uzurii a
activului (Nuz):
U = (MF x Nuz) : 100 , (%)
ns norma de uzur se calculeaz ca raportul dintre 1 i durata de funcionare utila a acestora:
Nuz= 1: DFu
Ex: durata de funcionare util de mijloace fixe sunt prezentate n Catalogul mijloacelor fixe
i activelor nemateriale, aprobat prin Hotrrea Guvernului RM nr.338 din 21.03.2003 (MO nr.62-66
din 04.04.2003) /19.Conform datelor iniiale avem c durata de funcionare util este:
a) tehnica de calcul 3ani
b) mijloace de transport 7 ani
c) mobilier 5 aniDeterminm norma de uzur:
1003
11==
TC
U
TC
aDF
N =33,3 %
1007
11==
MT
U
MT
aDF
N =14,29 %
%20100
5
11===
Mo
U
Mo
a
DF
N
Uzura mijloacelor fixe se mai calcula i ca raportul dintre marimea mijloacelor fixe i durata
de funcionare util:
U= MF: DFu
Ex: calculam uzura conform datelor iniiale
leimiiNTCU TCaTC
a ,02,413100)3,333,1240(%100)( ===
leimiiNMTU MTaMT
a ,36,193100)29,141,1353(%100)( ===
27
8/2/2019 economia imobiliara
28/70
leimiiNMUMo
aO
Mo
a ,1,45100)205,225(100)( ===
Concluzii: Conform calculilor de mai sus rezult c cel mai mare grad de uzur l au tehnica
de calcul i mijloacele de transport,ns cel mai mic grad l au mobilieru.
2.Metoda proporional volumului de producie
p
ia
C
PMFU
=
aa NMFU =
p
ia
C
PN =
Casarea valorii amortizabile a activului proporional volumului produselor (serviciilor)prevede trecerea la consumuri i cheltuieli a sumei uzurii n funcie de volumul produselor fabricate.
3.Metoda soldului degresiv mrimea uzurii calculate pe toat durata de funcionare util a
activului se micoreaz permanent.
Din aceasta metoda fac parte:
- metoda cumulativ;
- metoda regresiv;Metoda cumulativ se folosete pentru determinarea normei anuale de amortizare,un
coeficient cumulant calculat ca suma numarului de ani din durata de functionare utila a obiectului.
aia NMFU =
=
=
n
i
i
iuai
t
tDFN
1
)1(
Aceast metod este eficient pentru calcularea amortizrii mainilor,utilajelor i tehnicii cu
un nivel nalt de uzur moral.
Metoda regresiv foloseste norma de amortiyare stabil pentru fiecare an de exploatare a
mijloacelor fixe,ns suma amortizrii se calculeaz nu de la valoare de intrare ci de la valoare
rmas.Totodat suma anual a amortizrii poate fi mulit la un coeficient numit coeficient de
regresie(b i ),a crei valoare se stabileste de firm n dependen de necesitatea accelerrii,recuperrii
sumei investite n mijloce fixe.
iarama bNVU =
28
8/2/2019 economia imobiliara
29/70
Conform particularitii acestei metode n ultimul an de funcionare a obiectului se include n
suma amortizrii toat valoare lui restant.
2.4 Eficiena utilizrii mijloacelor fixeEficiena utilizrii mijloacelor fixe se determin ca raportul dintre mrimea efectului obinut i
mrima efortului depus i se concretizeaz n creterea mai rapid a rezultatelor obinute fa de
efortul depus. n practica analitic eficiena utilizrii mijloacelor fixe de producie se determin cu
ajutorul urmtorilor indicatori calitativi:
1) Randamentul mijloacelor fixe (Rmf) care se determin ca raportul dintre volumul produciei
fabricate i valoarea medie anual a mijloacelor fixe de producie; acesta poate fi calculat prin
formula (5):
MF
VPFRmf = ,
n care: VPF - volumul produciei fabricate;
MF - valoarea medie anual a mijloacelor fixe de producie.
Ex:conform datelor initiale avem:
03,386,2818
8542===
b
b
lb
mf
MF
VR
18,324,2875
94,9139===
pl
pl
lpl
mf
MF
VR
Concluzii:randamentul din perioada planificata este mai eficient deoarece are o valoare mai mare
decit randamentul din perioada de baza.
2) Capacitatea mijloacelor fixe (Cmf) care este un indicator invers proporional cu randamentul
mijloacelor fixe i reflect valoarea medie a mijloacelor fixe de producie ce revine la un leu
producie fabricat :
VPF
MFCmf =
Ex: din datele initiale
33,08542
86,2818===
b
l
b
b
mfV
MFC
31,094,9139
24,2875
=== pll
plpl
mf V
MF
C
29
8/2/2019 economia imobiliara
30/70
Concluzii:urmarind acest indicator observam ca capaciatea mijloacelor fixe din perioada planificata
este mai eficienta decit capacitatea mijloacelor fixe din perioada de baza deoarece este mai mic.
3)Inzestrarea muncii cu mijloace fixe (Imf) care reflect valoarea medie anual a mijloacelor fixe
de producie ce revine la un muncitor :
ms
mfN
MFI = ,
Unde: Nms - reprezint numrul mediu scriptic al muncitorilor
Ex: din datele initiale
48,15182
86,2818===
b
sm
b
mfN
MFI
54,15185
24,2875 ===pl
sm
pl
mfN
MFI
Concluzii:Inzestrarea muncii cu mijloace fixe din perioada planifiact este mai eficient decit cea din
perioada de baz deoarece cu ct este mai mecanizat lucrul cu att ntreprinderea obine o
productivitate mai mare.
2.4.1 Dinamica mijloacelor fixe
Valoare mijloacelor fixe ale unei firme poate fi modificat n timp att pe baza procurrii i includerii
n funciune a fondurilor noi,ct i pe baza scoaterii din funciune a unor fonduri.Indicatorii eficienii utilizrii mijloacelor fixe se calcul ca mrimi medii,sub influena diferitor
factori i schimb valorie n dinamic.
Pentru ca ntr- firm sa existe un management performant,firma trebuie s studieze dinamica
indicatorilor i in primul rnd dinamica randamentului mijloacelor fixe.
Ex:conform datelor initiale avem urmatoarele cerinte:
1.determinarea dinamicii randamentului mijloacelor fixe:
05,103,318,3 === b
MF
pl
MFRmf
RRI
2.determinare dinamicii volumului de lucru:
leimiiVVV blpl
l .94,597854294.9139 ===
3.determinare volumului de lucru a randamentului mijloacelor fixe:
MF
VR lmf = MFRV mfl =
leimiiMFRRV plbMFpl
MF
R
lmf ,29,43124,2875)03,318,3()( ===
30
8/2/2019 economia imobiliara
31/70
4.determinarea volumului de lucru a mijloacelor fixe:
leimiiRMFMFVb
MF
bplMF
l ,83,17003,3)86,281824,2875()( ===5.determinarea diferentei dinamicii dintre volumul de lucru a randamentului mijloacelor fixe si
volumului de lucru a mijloacelor fixe:
leimiiVVV MFlR
llMF ,12,60283,17029,431 =+==
Concluzii: Cresterea indicatorilor n dinamic exprim n mare parte sporirea eficienei utilizrii
mijloacelor fixe.
31
8/2/2019 economia imobiliara
32/70
Capitolul III.Mijloacele circulante
3.1 Componena i sursele de formare ale mijloacelor circulante
Mijloacele circulante sunt mijloace aflate n circulaie n decursul fiecrui ciclu de producie
i reprezint totalitatea mijloacelor bneti, plasai n fonduri circulante de producie i fonduri decirculaie.
Fondurile circulante de producie constau din:
rezerve de producie materiale de baz, elemente de construcii, materiale auxiliare, obiecte
de mic valoare i scurt durat;
mijloace n procesul de producie producia n curs de execuie, cheltuielile perioadelor
viitoare.
Fondurile de circulaie constau din:
- mijloacele n calculele cu clieni;
- mijloacele bneti pe contul de decontare;
- mijloacele bneti n cas.
Spre deosebire de mijloacele fixe, mijloacele circulante:
- particip doar ntr-un ciclu de producie;
- n decursul circuitului economic i transform forma lor fizic iniial;
- i transfer pe deplin costul lor n produsul executat.
Din elementele fondurilor circulante fac parte i obiecte de mic valoare i scurt durat.
Acestea sunt mijloace de producie ce cost pn la 1000 lei i au o durat de exploatare pn la 1 an.
Principalele surse de formare ale mijloacelor circulante sunt:
1) sursele proprii fondul statutar, profitul i uzura acumulat;
2) sursele mprumutate datorii pe termen scurt. Datoriile sunt surse de finanare externe,
puse la dispoziia ntreprinderii de bnci, alte instituii financiare, furnizori, teri pentru
care ntreprinderea trebuie s acorde o prestaie sau un echivalent valoric.
Datoriile pe termen scurt sunt cu termenul de achitare nu mai mare de un an i includ:
- datorii financiare sub form de credite bancare i mprumuturi primite;
- datoriile comerciale sub form de datorii fa de furnizori i fa de ali antreprenori;
- datoriile calculate, sub form de datorii fa de personal, privind retribuirea muncii,
datoriile privind asigurrile.
3.2 Eficiena utilizrii mijloacelor circulante
32
8/2/2019 economia imobiliara
33/70
Pentru evaluarea eficienei utilizrii mijloacelor circulante se folosesc urmtorii indicatori:
1) Coeficientul vitezei de rotatie a mijloacelor circulante (Kr) reprezinta unul din indicatorii
eficientei mijloacelor circulante care se calculeaza ca raportul dintre volumul anual al productiei si
valoarea medie anuala a mijloacelor circulante, conform formulei . Acest indice caracterizeaza
volumul serviciilor prestate ce revine unui leu al costului mijloacelor circulante.
MC
VKr =
Exemplu:
Kr= 8542 / 1366,72 = 6,25
Unde:
Vl volumul lucrarilor
MC- valoarea medie anuala a mijloacelor circulante
2) durata medie a unei circulaii (n zile) (10):
rKD
360= ,
unde 360 numrul zilelor pe an.
Rezervele de baz pentru accelerarea vitezei de rotaie a mijloacelor circulante sunturmtoarele:
- perfecionarea sistemului de achitare pentru lucrrile executate;
- micorarea rezervelor de producie;
- micorarea volumului produciei n curs de execuie;
- accelerarea ciclului de producie.
Exemplu:
D = 360 / 6,25 = 57,6 zile
Concluzii: Volumul roductiei ce revine la un leu al costului mijloacelor circulante este de 6,25
33
8/2/2019 economia imobiliara
34/70
Capitolul IV. Costul productiei
4.1 Componena consumurilor i cheltuielilor
Producerea bunurilor materiale, comercializare de marfuri, precum si prestari servicii este
legata de consumarea rsurselor materiale, financiare si umane. Consumurile care se atribuie
produsului finit si serviciilor prestate formeaza costul acestora.
Consumuri - reprezint resurse utilizate pentru fabricarea produselor i prestarea serviciilor
n scopul obinerii unui venit.
Distingem consumuri: directe i indirecte; variabile i constante.
Consumuri directe reprezint consumurile identificate nemijlocit pe un anumit produs sau
obiect de cheltuieli.
Consumuri directe cuprind:
consumurile directe de materiale,
consumurile directe privind retribuirea muncii (de manoper),
consumurile privind contribuiile la asigurrile sociale i medicale.
Consumuri indirecte reprezint consumuri care nu pot fi identificate direct pe un produs
sau alt obiect concret de cheltuieli.
Consumuri indirecte de producie cuprind consumurile aferente deservirii i conducerii
subdiviziunilor de producie, care nu pot fi incluse n mod direct n costul produselor finite
(serviciilor prestate); aici fac parte: plata de arend, uzura mijloacelor fixe, paza, iluminarea,
nclzirea, ntreinerea personalului administrativ al seciei, reparaiile curente etc.
Consumuri variabile sunt consumurile care se modific n raport cu volumul produciei,
lucrrilor executate, serviciilor prestate.
Consumurile variabile pe o unitate de produs rmn neschimbate n cadrul ntregii zone de
relevan, iar mrimea total a consumurilor variabil este o funcie liniar n raport cu volumul de
activitate.
Consumuri constante sunt consumurile care rmn constante ntr-un anumit diapazon de
modificri, indiferent de modificrile volumului produciei sau activitii de afaceri a personalului
de conducere.
Cheltuielile reprezint toate cheltuielile i pierderile perioadei care se scad din venit la
calcularea profitului (pierderii) perioadei de gestiune.
Prin costuri se intelege totalitatea consumurilor si cheltuielilor efetuate de o firma in
vederea realizarii de produse sau prestarii de servicii, exprimate in forma baneasca.
Formarea pretului de cost se realizeaza dupa urmatoarea schema:
34
8/2/2019 economia imobiliara
35/70
In afara de clasificare cheltuielilor dupa etapele procesului de producere, cheltuielile mai pot fi
clasificate dupa o serie intreaga de criterii.
1) In functie de elementele economice de consum cheltuielile se clasifica in:
Cheltuieli materialecare includ toate cheltuielile legate de achizitionarea materiei prime,
semifabricatelor, resurselor energetice la pretul la care acestea au fost procurate seadauga taxele vamale, cheltuielile pentru transportare, comisioanele platite burselor de
marfuri, cheltuieli de pastrare si livrare a acestora.
Cheltuieli pentru retribuirea muncii- se includ cheltuielile de remunerare a personalului
intreprinderii inclusiv premiile pentru rezultatele obtinute i productie si cele de stimulare si
compensare in cazul majorarii preturilor, de asemenea si compnsatiile platite celor care se
afla in concediu partial platit.
La intreprinderile de prestari servicii consumurile privind retribuirea muncii cuprind salariul de
baza si cel suplimentar, diverse sporuri, adaosuri, premii calculate personalului care lucreaza
nemijlocit in domeniul prestarii serviciilor.
Uzura - in aceasta categorie se includ sumele cotelor de amortizare destinate reproducerii
mijloacelor fixe.
Alte cheltuieli- aceasta categorie cuprinde urmatoarele cheltuieli:
Uzura activelor nemateriale;
Plata pentru arenda;
Plata dobinzilor pentru creditele bancare;
Indemnizatiile pentru transfer in deplasari;
Impozitele si plata serviciilor nemateriale (cheltuieli pentru reclame, telefonie, paza,
etc.)
2) Dupa factorii ce le determina:
Cheltuieli determinate de factori externi; Cheltuieli determinate de factori interni.
Cheltuielile aparute sub influenta factorilor interni se divizeaza la rindul sau in urmatoarele
categorii:
Cheltuieli directe;
Cheltuieli indirecte;
Cheltuieli exceptionale;
35
8/2/2019 economia imobiliara
36/70
Structura costului de productie
Analiza consumurilor intreprinderii va incepe cu examinarea structurii costului de productie
la nivel general.
Costul productiei cuprinde:
Consumurile directe de materiale; Consumurile directe pentru retriburea muncii;
Consumurile privind contributiile la asigurarile sociale si medicale;
Consumurile indirecte de productie.
Toata informatia necesara pentru analiza poate fi analizata atit in dinamica, cit si comparativ
cu nivelul programat, prevazut pentru perioada de gestiune curenta.
In analiza generala a costului de productie un rol important il are indicatorul numit consumurile la
un leu de productie fabricata, care reflecta efortul depus de intreprinderea analizata la obtinereaproductiei fabricate. Reducere acestui indicator in dinamica , cit si comparativ cu nivelul
programului s apreciaza pozitiv, iar majorarea lui- negativ.
Modificarea acestui indicator poate fi influentate de urmatorii factori:
1) Modificarea structurii si sortimentului productiei fabricate;
2) Modificarea nivelului de consum pe unitate de produs;
3) Modificarea preturilor la meteria prima, materiale de consum, productia finita.
n cadrul sistemului contabilitii manageriale pentru calculul punctului critic n condiiile
fabricrii unui tip de produse se utilizeaz metoda ecuaiei, metoda marjei de contribuie i
metoda reprezentrii grafice.
Punctul critic poate fi exprimat n uniti naturrale i monetare.
Metoda ecuaiei
n baza analizei corelaiei cost-volum-profit st una din ecuaiile de baz ale
microeconomiei:
Vv=Cv+Cc+P
unde: Vv volumul veniturilor din vnzri;
Cv consumuri variabile;
Cc consumuri constante;
P profitul.
n punctul critic profitul este egal cu zero:
Vv=Cv+Cc,
Descompunem indicatorii Vv i Cv n elemente componente:Vv=Pun* n,
36
8/2/2019 economia imobiliara
37/70
Cv=Cv un* n
unde: Pun preul de vnzare pentru o unitate de produs;
Cv un consumuri variabile pe o unitate de produs;
N cantitatea produselor, uniti de msur naturale.
Subsistuim formulele de mai sus avem n formula :Pun* n=( Cv un* n)+Cc,
De aici reiese:
Pun* n-( Cv un* n)=Cc,
sau:
n*( Pun- Cv un)= Cc
c
un vun
Cn
P C=
,
Metoda marjei de contribuie
Marja de contribuie reprezint depirea venitului de vnzri asupra tuturor consumurilor
i cheltuielilor variabile aferente acestui volum al vnzrilor:
Mc=Vv-Cv
Cu alte cuvinte, marja de contribuie reprezint rezultatul obinut din vnzarea produciei
dup restituirea tuturor consumurilor i cheltuielilor variabile i care includ profitul, consumurile i
cheltuielile constante:
Mc-Cc=P
Dac marja de contribuie acoper cu exectitate consumurile i cheltuielile constante,
profitul este egal cu zero, adic este atins punctul critic i formula poate fi transformat n felul
urmtor:
Mc un*Vv=Cc,
unde: Mc un marja de contribuie pe o unitate de produs.
De aici reiese:
c
crit
cun
CP
M= ,
unde: Mc un=Pun-Cv un,
Pentru calculul punctului critic n uniti monetare vom utiliza urmtoarea formul :
c
crit
mc
CP
R= ,
37
8/2/2019 economia imobiliara
38/70
n care: Rmc rata de contribuie; reprezint raportul dintre marja de contribuie n general i
volumul total al vnzrilor:c
mc
v
MR
V= ,
4.2 Calculul costului de productieCalculul costului productiei se efectuaeaza la trei nivele:
a) Al productiei totale;
b) Al felului de produs;
c) Al unitatii de produs.
1)Costul productiei totale se determina in felul urmator:
Prodcutia in curs de executie la inceputul perioadei de gestiune+ Consumurile efectuate
in perioada de gestiune productia in curs de executie la sfirsitul perioadei de gestiune=
Costul productiei fabricate.
2)Costul unui tip de produs se calculeaza pe articole de calculatie:
C=Cdir+Cind
unde: Cdir consumuri directe pentru materiale si salarii
Cind consumuri indirecte de productie.
Costul unitar se determina prin raportul costului felului de produs la cantitatea produsului
fabricat:
Cun=(Cd+Cind)/Q,
unde: Q- cantitatea de produse fabricate.
Exemplu:Calculul costului produciei
Calculul costului produciei se efectuiaz n felul urmtor:
Cp= CD + CI,
Cp= CD + CI = 4040,7+ 1485,67= 5526,37 mii, lei
CD = CM + Sm + CAOpo,
unde: Sm salariul muncitorilor;CAO contribuiile asigurrilor obligatorii:
CAOpo =26,5%*Spo= 0,265* 2383,92 = 631,74 mii, lei
Spo fondul de salarizare personalului operational;
CM costul materialelor, elementelor de construcie, detaliilor etc.
M = Vl*12% = 8542 * 0,12 = 1025,04 mii, lei
CD = CM + Sm + CAOpo =1025,04 +631,74 + 2383,92 = 4040,7 mii, lei
CI = Spa + CAOpa + Crep + UMF,
CI = 524,4 + 138,96+ 170,84 +651,47 = 1485,67 mii,lei
Crep = Vl*2% = 0,02* 8542 = 170,84 mii, lei38
8/2/2019 economia imobiliara
39/70
Crep - cheltuieli pentru reparaii curente;
UMF= UMTC+ UMTR+ UMM,
UMF= UMTC+ UMTR+ UMM= 413,02 + 193,35 + 45,10 = 651,47 mii,lei
39
8/2/2019 economia imobiliara
40/70
Capitolul V.Analiza eficienei utilizrii resurselor
5.1Notiuni generale despre investitii
Prin notiune de investitii in economia de piata se subintelege alocarea mijloacelor banesti
intr-o afacere cu scopul atingerii obiectivelor businessului. Cu alte cuvinte , investitii sint toate
tipurile de valorii materiale si intelectuale , investite in obiectele activitatile de antreprenoriat si
alte genuri de activitate, ca rezultat al carora se formeazaprofitulsau se realizeaza anumite efecte
sociale.
Generalizind cele enuntate mai sus putem defini investitiile ca:
Plasare de fonduri banesti intr-o actiune, intr-un proiect sau operatie pentru a creea un spor
de avutie, atit la nivelul individului cit si la nivelul firmelor si al societatii, urmarindu-se nu
numai sporirea bunurilor si capacitatii de productie cit si obtinerea unui profit;
Un flux al valorilor care au ca punct initial , de pornire, fondurile financiare , o parte a
veniturilor si economiilor realizate;
Cheltuiala efecxtuata in prezent , certa, in scopul obtinerii unor efecte viitoare, adesea
incerte; din acest punct de vedere investitiile sint o resursa avansata care comporta risc.
In teoria si practica contemporana investitiile planificate si realizate iau forma proiectului
de investitii.
Proiectul de investitii reprezinta prin sine un plan sau un program de alocare a capitalului
in scopul obtinerii veniturilor in viitor sau atingerii altor efecte utile in timp.
In practica contemporana mondiala proiectele de investitii tipice sint:
Innoirea utilajului invechit;
Modernizarea utiliajului ( reutilarea tehnica a intreprinderii);
Sporirea volumului productiei fabricate sau extinderea pietei serviciilor prestate;
Extinderea intreprinderii in scopul insusirii noilor produse;
Proiecte de investitii cu destinatie social- ecologica.
O atentie deosebita trebuie sa fie acordata proiectelor investonale in constructii reale, legate
de constructia obiectivelor noi, modernizarea utilajului, reconstructia cladirilor si edificiilor
existente, etc.
Investiiile alocate n imobilizri corporale terenuri, cldiri, construcii speciale, maini i
utilaje, diferite instalaii, se numesc investiii materiale (reale).
40
8/2/2019 economia imobiliara
41/70
Investiii reale reprezint totalitatea resurselor financiare i materiale alocate pentru
reproducerea mijloacelolr de producie fixe. Prin urmare sursa investiiilor reprezint suma
economisit pentru lrgirea activitilor economice n scopul obinerii profitului. Se tie c evoluia
consumului este mai lent dect cea a veniturilor, astfel se formeaz economii care fiind acumulate
pot fi transformate n investiii de capital, iar economiile de venituri care se materializeaz ncapital fix sunt investiii reale. Investiii reale reprezint nu numai capitalul folosit pentru
construcia de noi obiective ci i cel folosit pentru modernizarea obiectelor existente. Astfel
investiiile reale pot fi definite ca totalitatea cheltuielilor de capital pentru crearea i achiziionarea
noilor mijloace de producie i modernizarea celor existente.
Investiiile firmelor dup direciile de utilizare pot fi clasificate n:investiii n obiective noi
i investiii n modernizare; reutilare sau reprofilare:
- Dup modul de constituire a capitalului investiiile pot fi clasificate n:Investiii nete sunt constituite din capitalul acumulat din economia firmei;
Investiii brute includ investiiile nete i amortizarea destinat nlocuirii capitalului fix
uzat.
- Dup direciile de finanare investiiile pot fi clasificate n: investiii proprii sau autohtone
i investiii strine.
Investiii proprii sunt constituite pe baza acumulrii capitalului propriu; iar investiiile
mprumutate sunt mprumuturile de la bnci n form de credite sau surse mprumutate n alte
forme de la diferite organizaii i ageni economici.
- Dup forma de alocare, investiiile pot fi: financiare i materiale.
Investiii alocate n imobilizri financiare cumprare de aciuni sau de titluri de
valoare, plasament la bnci etc. n scopul obinerii profitului sub form de dividente i dobnzi se
numesc investiii financiare sau de portofoliu.
Pentru orice firm investiiile reprezint acumularea capitalului fix i a celui circulant,
precum i creterea patrimoniului firmei. Din punct de vedere financiar investiiile reprezint
nghearea capitalului pentru un termen oarecare n scopul obinerii unor venituri suplimentare n
perioadele viitoare.
Toate necesitile investiionale pot fi divizate n trei grupuri:
1. Investiii directe care reprezint investiii reale i materiale;
2. Investiii auxiliare (de nsoire) sunt legate de exploatarea ntreprinderii
(construirea drumurilor de acces, crearea infrastructurii sociale, protecia mediului ambiant)
asigurarea obiectivului cu reele inginereti (energie electric, apeduct, canalizare etc.).
3. Investiii n cercetrile tiinifice asigur i nsoesc proiectul de investiii prin
procurarea calculatoarelor, aparatelor de msurare, ntreinerea laboratoarelor tiinifice etc.
41
8/2/2019 economia imobiliara
42/70
Volumul total al investiiilor necesare pentru realizarea proiectului de investiii este suma
tuturor cheltuielilor investiionale, adic a investiiilor directe, auxiliare i pentru cercetri
tiinifice.
5.2 Eficienta investitiilor
Capitalul necesar pentru investiii este limitat. Fiecare firm are ca scop s obin un profitct mai mare la volumul resurselor consumate. Acest principiu este valabil n cazul estimrii
utilizrii investiiiilor, adic obinerea unui efect maxim la fiecare unitate de investiie. Orice
program de investiii poate avea mai multe variante de realizare, fiecare dintre ele caracterizndu-se
prin diferite necesiti. Astfel pentru a alege varianta optim apare necesitatea estimrii eficienei
economice a fiecrii variante de investiii. n analiza i aprecierea variantelor de investiie pot fi
folosii diferii indicatori, i anume:
- Indicatorii care exprim eforturile necesare pentru realizarea proiectului deinvestiii i funcionarea obiectului: volumul de investiii, durata de execuie a lucrrilor de
investiie, cheltuieli anuale de producie, numrul lucrtorilor etc.
- Indicatorii care reflect rezultatele obinute n urma realizrii proiectului de
investiii: capacitatea de producie, volumul anual al produciei, profitul anual etc.
- Indicatorii eficienei economice a investiiilor coeficient de eficien economic a
investiiilor, termenul de recuperare a investiiilor, investiia specific etc.
n practica estimrii eficienei economice a investiiilor poate fi determinat eficienaabsolut i eficiena comparabil. Menionm c i n cazurile estimrii eficienei absolute pot fi
examinate cdiferite variante de utilizare a investiiilor, ns aceste variante difer principial.
Calculele pentru determinarea eficienei economice absolute a investiiilor se efectuiaz
difereniat pentru construierea obiectivelor noi, pentru modernizri i reutilarea tehnic i pentru
diferite variante posibile. n scopul estimrii eficienei economice a investiei se calculeaz
urmtorii indicatori:
1. Termenul de recuperare a investiiilor acest indicator exprim perioada n care
investiia se recupereaz din profitul obinut n urma punerii n funciune i exploatrii obiectivului
construit. Practic termenul de recuperare se calculeaz ca raportul dintre volumul investiiilor i
volumul profitului anual obinut.
n
IT
P= ,
unde: T termenul de recuperare;
Pn profitul net anual;
I investiiile.
42
8/2/2019 economia imobiliara
43/70
Aadar, cu ct va fi mai mc termenul de recuperare a investiiilor cu att mai nalt este
eficiena investiiilor.
2. Coeficientul de eficien economic a investiiilor care se determin ca
raportul dintre profitul net anual i volumul de investiii.
nPEI
= ,
unde: E coeficientul de eficien economic a investiiilor;
Dup cum vedem acest indicator reprezint mrimea invers a termenului de recuperare.
Coeficientul de eficien economic exprim profitul anual obinut la o unitate de investiie
i reprezint de asemenea rentabilitatea capitalului investit.
3. Investiia special care exprim necesitatea de investiii pe o unitate de
capacitate de producie i se calculeaz astfel:
sI
Iq
= ,
unde: Is investiia specific;
q cantitatea de producie.
Acest indicator asigur comparabilitatea diferitelor variante de investiii din punctul de
vedere al eforturilor investiionale pentru crearea unei uniti de producie. Deci indicatorul
respectiv se calculeaz n cazurile n care exist mai multe variante de investiii pentru construirea
unui obiect.
Eficiena comparativ a investiiilor
Indicatorul de baz al estimrii eficienei economice absolute a investiiilor este
coeficientul eficienei economice.
n cele mai multe cazuri firmele dispun de mai multe proiecte posibile de investire. n aa
cazuri trebuie s avem n vedere c variantele examinate pot s difere nu numai dup volumul de
investiii ci i dup volumul de cheltuili de producie.
n urma implimentrii unui proiect ce conine un volum mai mic de investiii, dar cu
cheltuieli de producie mai mare se poate acela efect ca n baza realizrii altui proiect, care
prevede un volum mai mare de investiii, dar cu cheltuieli mai mici de producie. ns investiiile
nu pot fi nsumate direct cu cheltuielile de producie, deoarece ele se fac o singur dat asigurnd
funcionarea obiectului construit pe o durat de mai muli ani, pe cnd cheltuielile de producie se
repet n fiecare an. n asemenea cazuri variantele ce prevd volume mai mari de investiii trebuie
s asigure un efect suplimentar pe baza reducerii costurilor de producie. Deci, este necesar s
comparm efectele suplimentare obinite n urma reducerii costurilor (C1-C2), pe baza efecturii
43
8/2/2019 economia imobiliara
44/70
investiiilor suplimentare (I2-I1), presupunnd c varianta a doua necesit un volum mai mare de
investiii comparativ cu prima variant.
n aa mod apare necesitatea estimrii comparative a eficienei economice a diferitor
variante de investiii, care se efectuiaz ca raportul efectelor suplimentare pe un proiect fa de
altul ctre investiiile suplimentare, astfel eficiena economic comparativ se calculeaz:
1 2
2 1
( )
( )cC C
EI I
=
,
unde: I1,I2 volumele de investiii necesare pentru realizarea proiectului 1 i 2;
C1,C2 cheltuielile anuale de producie n proiectele 1 i 2;
Ec eficiena economic comparativ.
Decizia privind alegerea celei mai eficiente variante se ia dup valoarea eficienei
economice comparative, dac aceast valoare este mai mare de ct cea normativ (Ec>En).En coeficientul normativ al eficienei investiiilor i valoarea lui poate fi stabilit
independent de fiecare firm, dar este evident c el nu poate fi mai mic de ct rata dobnzii la
creditele bancare.
Termenul de recuperare a investiiilor n acest caz se va calcula ca valoarea invers a
eficienei ecomnomice comparative:
2 1
1 2
( )
( )cI I
TC C
=
,
Avnd n vedere (Ec>En) obinem urmtoarea inegalitate:
1 2
2 1
( )
( )
C C
I I
>En,
mulind ambele pri ale inegalitii prin 2 1( )I I i efectund transformrile respective
obinem:
1 1 2 2* *n nC E I C E I + +f ,
Inegalitatea obinut ne confirm c din cele dou variante se va alege varianta a douacreia i corespunde cele mai mici cheltuieli nsumate numite cheltuieli echivalente, deoarece
investiiile sunt nsumate cu cheltuielile de producie. n cazul estimrii mai multor variante
posibile de investire, varianta optim poate fi aleas dup minimul cheltuielelor echivalente.
*i i n i
z C E I= + ,
5.3 Analiza proiectului de investitie
Analiza proiectului de investiii const din trei etape consecutive:
1. determinarea volumului investiiilor necesare;
44
8/2/2019 economia imobiliara
45/70
2. alegerea i cutarea surselor de finanare a investiiilor;
3. determinarea fluxului net de numerar i contrapunerea lui cu cheltuielile investiionale.
Practica recomand de utilizat cteva abordri metodice pentru determinarea volumului
investiiilor necesare.
Cea mai exact este metoda determinrii costului de deviz al proiectului n baza ntocmiriidocumentaiei de deviz, elaborate cu ajutorul normelor de deviz contemporane. O astfel de metod
se numete metoda de resurse, care d posibilitatea de a determina cu mare exactitate, n orce
moment, valoarea obiectelor de investiii pornind de la preurile curente la toate tipurile de resurse.
Metoda se utilizeaz pentru lucrrile de construcii, montaj, de construcii speciale i reparaii
(capitale i curente).
Metoda de resurse poate fi utilizat la orice faz de elaborare a documentaiei de proiect
pentru construcii: studiu de fezabilitate, proiectul tehnic, detalii de execuie, proiectul de execuie.ntocmirea devizelor locale, pe obiect i a devizului general prin metoda de resurse cere de
la specialiti cu nivelul sporit de pregtire profesional i cheltuieli de timp semnificative.
A doua metod presupune utilizarea obiectelor reprezentante (analogilor), care conin
informaia necesar,