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COMMUNE DE BOUSSAYDépartement de Loire-Atlantique
ZONE D’AMÉNAGEMENT CONCERTÉ DE L’ARDILLAIS
DOSSIER D’ENQUÊTE PUBLIQUE PRÉALABLE À LA DÉCLARATION D’UTILITÉ
PUBLIQUE
Commune de Boussay - 4, rue Val de Sèvre - 44190 BOUSSAY / Tél.
: 02 40 06 81 25 - www.boussay.fr
Dossier modifié - Juillet 2017
Le Maire,Gérard ESNAULT
1. Notice explicative
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Commune de Boussay Zone d’Aménagement Concerté de
l’Ardillais
Dossier d’enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique
- Notice explicative - Juillet 2017 1
SOMMAIRE
1. L’objet de l’opération et indication de l’insertion de
l’enquête publique dans la procédure administrative relative à
l'opération considérée p.3
2. La composition du dossier d’enquête préalable à la
Déclaration d’Utilité Publique (DUP) p.5
3. La mention des textes régissant l’enquête publique p.5
4. L’organisation et le déroulement de l’enquête publique
p.6
5. Le programme prévisionnel de l’opération p.9
6. Les raisons pour lesquelles, notamment du point de vue de
l'insertion dans l'environnement, le projet soumis à l'enquête a
été retenu p.10
6.1. Les enjeux du projet p.10 6.2. Les principes d’aménagement
du projet p.10
7. Le périmètre de DUP p.17
8. Le site de la ZAC de l’Ardillais et son environnement p.18
8.1. La localisation du site p.18 8.2. L’occupation actuelle du
site p.19 8.3. L’environnement du site de la ZAC p.19
9. L’état foncier du site p.21
10. Les justifications du caractère d’utilité publique de
l’opération p.23
10.1. La nécessité du projet p.23 10.2. La compatibilité du
projet p.24 10.3. L’effectivité du projet p.28 10.4. L’utilité
publique de la ZAC de l’Ardillais p.28
11. Les mesures prises pour limiter les effets de la procédure
d’expropriation p.31
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Commune de Boussay Zone d’Aménagement Concerté de
l’Ardillais
Dossier d’enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique
- Notice explicative - Juillet 2017 2
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l’Ardillais
Dossier d’enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique
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1. L’OBJET DE L’OPÉRATION ET INDICATION DE L’INSERTION DE
L’ENQUÊTE PUBLIQUE
DANS LA PROCÉDURE ADMINISTRATIVE RELATIVE À L'OPÉRATION
CONSIDÉRÉE La Commune de Boussay souhaite aménager le site de
l’Ardillais sur lequel elle en-tend mettre en œuvre sa politique
d’habitat, tout en répondant aux enjeux d’un développement durable
et de mixité sociale. Le périmètre de l’opération porte sur une
superficie d’environ 13 hectares. L’aménagement à vocation
d’habitat du secteur de l’Ardillais permettra à la collecti-vité de
proposer une gamme de logements répondant à la pluralité de la
demande communale et locale, tout en tenant compte et en respectant
la morphologie ur-baine de Boussay ainsi que ses atouts paysagers.
Il s’agit également de mettre en œuvre un projet compatible avec
les orientations fixées par le Schéma de Cohé-rence Territoriale du
Pays du Vignoble Nantais, arrêté le 18 novembre 2013 et ap-prouvé
le 29 juin 2015. Cette volonté communale s’inscrit en outre dans le
cadre des orientations et des dispositions réglementaires du Plan
Local d’Urbanisme approuvé le 12 septembre 2007 par le Conseil
municipal, puis modifié le 11 septembre 2009 et le 19 novembre
2010. L’opération porte sur l’urbanisation d’un secteur
majoritai-rement classé en zone 1AUa. Consciente de l’importance
stratégique de ce secteur, de la complexité du montage, de la durée
de réalisation de la totalité de l’opération et désireuse de garder
la maîtrise des choix fondamentaux de l’aménagement, la Commune a
souhaité ins-crire la mise en œuvre de sa politique d’habitat dans
le cadre d’une Zone d’Aménagement Concerté.
Vue aérienne de Boussay - Source : Géoportail
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Créée par délibération du Conseil municipal en date du 22
février 2008, la Zone d’Aménagement Concerté de l’Ardillais a fait
l’objet d’une procédure de modifica-tion, approuvée par le Conseil
municipal du 10 décembre 2015. Ce même Conseil a approuvé le
dossier de réalisation de la ZAC. Cette opération d’aménagement est
menée en régie par la Commune de Boussay. Afin de se donner les
moyens nécessaires pour réaliser son projet, de maîtriser dans le
temps sa réalisation, et de respecter le phasage prévu, cette
dernière a décidé d’initier la procédure d’enquête publique
préalable à la Déclaration d’Utilité Pu-blique (DUP) sur le secteur
de l’Ardillais. En effet, dans l’hypothèse où un accord amiable ne
pourrait intervenir pour les terrains restant à acquérir, une
procédure d’expropriation doit pouvoir être mise en œuvre. C’est
pourquoi il est nécessaire que les acquisitions et, s’il y a lieu,
les évic-tions restant à réaliser, ainsi que les travaux
d’aménagement indispensables à la réalisation de la ZAC de
l’Ardillais, soient au préalable déclarés d’utilité publique. La
DUP est prononcée, après enquête publique, par un acte déclaratif
d’utilité pu-blique, par lequel la puissance publique affirme que
la réalisation de l’opération présente un intérêt suffisant pour
justifier l’expropriation de certains biens et droits réels
immobiliers. La procédure d’expropriation se déroule en deux
phases. Tout d’abord, la phase administrative, qui est constituée,
d’une part, par le volet utilité publique (enquête préalable et
DUP) et, d’autre part, par l’enquête parcellaire qui a pour but de
décla-rer la cessibilité des biens susceptibles d’être expropriés.
Ensuite, la phase judiciaire qui est constituée de la phase
d’expropriation à propre-ment parler (ordonnance d’expropriation,
fixation des indemnités, etc.). Une enquête parcellaire est menée
conjointement à la présente enquête préa-lable à la déclaration
d’utilité publique, dans le but d’obtenir la cessibilité des
ter-rains nécessaires à la réalisation de la première tranche de
l’opération d’aménagement de l’Ardillais. Les deux enquêtes seront
menées dans le cadre d’une enquête publique unique.
Schéma simplifié de la procédure d’expropriation
Source : Siam Conseils
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2. LA COMPOSITION DU DOSSIER D’ENQUÊTE PRÉALABLE À LA
DÉCLARATION
D’UTILITÉ PUBLIQUE (DUP) Conformément aux dispositions de
l’article R.112-4 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité
publique (C.expr.), « lorsque la déclaration d’utilité publique est
deman-dée en vue de la réalisation de travaux ou d’ouvrages », le
dossier d’enquête est composé des pièces suivantes :
1 - Une notice explicative, 2 - Le plan de situation, 3 - Le
plan général des travaux, 4 - Les caractéristiques principales des
ouvrages les plus importants, 5 - L’appréciation sommaire des
dépenses.
En outre, l’article R.112-7 du même Code permet de compléter ce
dossier par « tous documents, plans et maquettes » pouvant « venir
préciser l’opération en vue de la-quelle l’enquête publique est
demandée ». À ce titre, l’étude d’impact de la ZAC sera jointe au
dossier d’enquête. Lorsqu’une enquête parcellaire est menée
conjointement, ce dossier est composé des pièces mentionnées à
l’article R.131-3 du Code de l’expropriation :
1 - Un plan parcellaire régulier des terrains et bâtiments, 2 -
La liste des propriétaires établie à l'aide d'extraits des
documents cadastraux délivrés par le service du cadastre ou à
l'aide des renseignements délivrés par le di-recteur départemental
ou, le cas échéant, régional des finances publiques, au vu du
fichier immobilier ou par tous autres moyens.
Ces dossiers sont transmis au Préfet de Département, en vue de
l’ouverture de l’enquête publique.
3. LA MENTION DES TEXTES RÉGISSANT L’ENQUÊTE PUBLIQUE Les
procédures d’enquête préalable à la déclaration d’enquête publique
et d’enquête parcellaire sont régies par les dispositions du Code
de l’expropriation pour cause d’utilité publique, notamment ses
articles L.110-1, L.112-1, L.131-1, R.111-1 et suivants et R.131-1
et suivants, ainsi que par les dispositions du Code de
l’environnement, notamment les articles L.123-1 et suivants,
L.126-1, R.123-1 et suivants, et R.126-1 à R.126-4.
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4. L’ORGANISATION ET LE DÉROULEMENT DE L’ENQUÊTE PUBLIQUE
Conformément aux dispositions de l’article L.110-1 du Code de
l’expropriation, « lorsque la déclaration d'utilité publique porte
sur une opération susceptible d'affecter l'environnement relevant
de l'article L.123-2 du Code de l'environnement, l'enquête qui lui
est préalable est régie par les dispositions du chapitre III du
titre II du livre Ier de ce code ». Parmi les opérations citées par
l’article L.123-2 du Code de l’environnement figure « les projets
de travaux, d'ouvrages ou d'aménagements exécutés par des personnes
publiques ou privées devant comporter une étude d'impact ». La ZAC
de l’Ardillais porte sur une superficie totale supérieure à 10
hectares. Par conséquent, conformément à l’article R.122-2 et à son
tableau annexé, elle est soumise à la réalisation d’une étude
d’impact. De ce fait, l’enquête publique préalable à la déclaration
d’utilité publique est régie par les dispositions du Code de
l’environnement. Conformément aux dispositions de l’article R.112-1
du Code de l’expropriation, l’enquête publique est ouverte et
organisée par le Préfet de Département. Ce dernier saisit le
Tribunal administratif aux fins de désignation du
Commissaire-enquêteur. Après consultation du Commissaire-Enquêteur,
le Préfet édicte un arrêté précisant notamment :
‐ l'objet de l'enquête, la date à laquelle celle-ci sera ouverte
et sa durée ; ‐ le siège de l’enquête où toute correspondance
relative à l’enquête pourra être adressée ; ‐ les lieux, ainsi que
les jours et heures où le public pourra consulter le dossier
d'enquête et présenter ses observations sur le registre ouvert à
cet effet ; ‐ les noms et qualités du Commissaire-Enquêteur ou des
membres de la Commission d'enquête et de leurs suppléants éventuels
; ‐ les lieux, jours et heures où le Commissaire-Enquêteur (ou un
membre de la Commission d'enquête) se tiendra à la disposition du
public pour recevoir ses obser-
vations ; ‐ les lieux où, à l'issue de l'enquête, le public
pourra consulter le rapport et les conclusions du
Commissaire-Enquêteur ou de la Commission d'enquête.
Un avis portant à la connaissance du public les informations
énumérées dans l'arrêté organisant l'enquête est, par les soins du
Préfet, publié en caractères apparents quinze jours au moins avant
le début de l'enquête et rappelé dans les huit premiers jours de
celle-ci dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le
département. De même, quinze jours au moins avant l'ouverture de
l'enquête et durant toute la durée de celle-ci, cet avis est publié
par voie d'affiches et, éventuellement, par tous autres procédés,
dans la commune. L’accomplissement de cette mesure de publicité
incombe au maire. En outre, dans les mêmes conditions de délai et
de durée, et sauf impossibilité, il est procédé, par les soins de
l’expropriant, à l’affichage du même avis sur les lieux ou un lieu
situé au voisinage des aménagements, ouvrages et travaux projetés
et visibles depuis la voie publique. Pendant la durée de l’enquête,
les observations sur l'utilité publique de l'opération peuvent être
consignées par les intéressés directement sur les registres
d'enquête te-nus à leur disposition dans chaque lieu où est déposé
le dossier d’enquête publique.
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Lorsqu'il a l'intention de visiter les lieux concernés, à
l'exception des lieux d'habitation, le Commissaire-Enquêteur en
informe le préfet, en lui précisant la date et l'heure de la visite
projetée, afin de permettre à celui-ci d'en avertir au moins 48
heures à l'avance les propriétaires et les occupants. Lorsque
ceux-ci n'ont pu être prévenus, ou en cas d'opposition de leur
part, le Commissaire-Enquêteur ou la Commission d'enquête en fait
mention dans le rapport d'enquête. Lorsqu'il estime que
l'importance ou la nature de l'opération ou les conditions de
déroulement de l'enquête publique rendent nécessaire l'organisation
d'une réunion pu-blique, le Commissaire-Enquêteur ou le président
de la Commission d'enquête en fait part au préfet et à
l'expropriant et leur indique les modalités qu'il propose pour
l'or-ganisation de cette réunion. Après avoir recueilli l'avis du
Préfet, le Commissaire-Enquêteur ou la Commission d'enquête peut,
par décision motivée, prévoir que le délai de l'enquête sera
prorogé d'une durée maximum de quinze jours. Sa décision doit être
notifiée au préfet au plus tard huit jours avant la fin de
l'enquête. Elle est portée à la connaissance du public, au plus
tard à la date prévue initialement pour la fin de l'enquête, par
voie d’affichage. La durée de l’enquête publique ne peut être
inférieure à trente jours, et ne peut excéder deux mois, sauf dans
les cas particuliers prévus par le Code de l’environnement. À
l’expiration du délai d’enquête (qui ne pourra être inférieur à 1
mois), le ou les registres d'enquête sont clos et signés, selon le
ou les lieux du dépôt, par le préfet, le sous-préfet ou par le
maire, puis transmis dans les 24 heures, avec le dossier d'enquête
et les documents annexés, au Commissaire-Enquêteur ou au président
de la Com-mission d'enquête. Toutefois, lorsque l'opération
projetée doit être exécutée pour le compte d'une seule commune et
sur son territoire, le registre d'enquête est clos et signé par le
Commissaire-Enquêteur. Le Commissaire-Enquêteur ou la Commission
d'enquête examine les observations consignées ou annexées aux
registres d'enquête et entend toute personne qu'il lui paraît utile
de consulter ainsi que l'expropriant s'il le demande. Il établit un
rapport qui relate le déroulement de l'enquête et rédige des
conclusions motivées, en précisant si elles sont favorables ou non
à la déclaration d'utilité publique de l'opération. Le
Commissaire-Enquêteur ou le président de la Commission d'enquête
transmet, dans le délai d'un mois à compter de la date de clôture
de l'enquête, le dossier avec les conclusions, soit au Préfet si
l'enquête a pour siège la Préfecture, soit au Sous-Préfet dans les
autres cas. Le dossier est alors transmis, le cas échéant, par le
Sous-Préfet au Préfet avec son avis. Le Préfet adresse, dès leur
réception, copie du rapport et des conclusions au président du
tribunal administratif et à l'expropriant. Copie du rapport et des
conclusions est également adressée à la mairie de chaque commune où
s'est déroulée l'enquête ainsi qu'à la préfecture et à la
sous-préfecture des départements où se trouvent ces communes, pour
y être sans délai tenue à la disposition du public pendant un an à
compter de la date de clôture de l'enquête. L'acte déclarant
l'utilité publique doit intervenir au plus tard un an après la
clôture de l'enquête préalable (ce délai est majoré de 6 mois
lorsque la DUP ne peut être pro-noncée que par Décret en Conseil
d'État). Cet acte précise par ailleurs le délai pendant lequel
l'expropriation devra être réalisée. Ce délai ne peut, si la
déclaration d'utilité publique est prononcée par arrêté, être
supérieur à cinq ans. Toutefois, ce délai est porté à dix ans pour
les opérations prévues aux documents d’urbanisme approuvés (Plan
Local d’Urbanisme, Plan d’Occupation des Sols ou document en tenant
lieu).
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Lorsque le délai accordé pour réaliser l'expropriation n'est pas
supérieur à cinq ans, un acte pris dans la même forme que l'acte
déclarant l'utilité publique peut, sans nouvelle enquête, proroger
une fois les effets de la déclaration d'utilité publique pour une
durée au plus égale. Toute autre prorogation ne peut être prononcée
que par décret en Conseil d'État. Enfin, conformément aux
dispositions de l’article L.122-1 du Code de l’expropriation, la
déclaration d’utilité publique des opérations susceptibles
d’affecter l’environnement est soumise à l’obligation d’effectuer
la déclaration de projet prévue à l’article L.126-1 du Code de
l’environnement : au terme de l’enquête publique, le Préfet demande
à la Commune de se prononcer, dans un délai qui ne peut excéder six
mois, sur l’intérêt général du projet, dans les conditions prévues
aux articles L.126-1 et R.126-1 et suivants du Code de
l’environnement. Après transmission de la déclaration de projet, ou
après expiration du délai imparti à la Commune pour se prononcer,
le Préfet décide de la déclaration d’utilité publique. Le projet de
ZAC de l’Ardillais ne relève pas des catégories de projet visées
aux articles L.121-8 et suivants et R.121-1 et suivants du Code de
l’environnement. En conséquence, le débat public mentionné à ces
articles n’a pas été organisé. Toutefois, le projet d’aménagement
du secteur de l’Ardillais a fait l’objet d’une concertation
préalable : au titre de la création de la ZAC, en vertu de
l’article L.103-2 du Code de l’urbanisme, et au titre de la
modification de la ZAC, en vertu de l’article R.311-12 du même
Code. Les bilans de ces concertations sont consultables en mairie
de Boussay.
Schéma simplifié de la procédure d’enquête publique préalable à
la DUP
Source : Siam Conseils
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5. LE PROGRAMME PRÉVISIONNEL DE L’OPÉRATION
La Zone d’Aménagement Concerté de l’Ardillais est à vocation
d’habitat. Le programme global prévisionnel des constructions
envisagé sur l’opération, d’une superficie totale d’environ 13
hectares, prévoit la réalisation de 190 à 215 loge-ments, répartis
selon :
‐ Environ 10 % de logements locatifs sociaux, sous formes de
maisons indivi-duelles groupées ;
‐ 20 à 30 % de logements destinés à la primo-accession et à
l’accession abor-dable, sous formes de maisons individuelles
groupées ou de terrains libres de constructeurs ;
‐ Le reste destiné à l’accession à la propriété « classique »,
sous forme de ter-rains à bâtir libres de constructeurs.
Ce programme autorise la création d’une surface de plancher
maximale de l’ordre de 30 000 m². Le projet prévoit, outre ce
programme de constructions, la réalisation des équipe-ments
d’infrastructures nécessaires à sa desserte et à son fonctionnement
(voiries et réseaux divers).
Plan masse de la ZAC de l’Ardillais
Source : dossier de réalisation de la ZAC - Conception :
SETUR
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6. LES RAISONS POUR LESQUELLES, NOTAMMENT DU POINT DE VUE DE
L'INSERTION
DANS L'ENVIRONNEMENT, LE PROJET SOUMIS À L'ENQUÊTE A ÉTÉ
RETENU
6.1. Les enjeux du projet L’urbanisation du secteur de
l’Ardillais vise les objectifs suivants :
‐ Soutenir l’offre de logements neufs sur la Commune, dans un
projet cohérent et global ;
‐ Maîtriser le développement urbain tout en recherchant une
densification des constructions ;
‐ Favoriser la mixité sociale et générationnelle en diversifiant
l’offre de loge-ments ;
‐ Favoriser les déplacements doux et optimiser la place de la
voiture dans les nouveaux quartiers.
L’aménagement de ce secteur intégrera une mixité des fonctions
au sein de la zone ; il donnera à l’agglomération une forme urbaine
plus équilibrée et permettra une gestion plus maîtrisée des
déplacements.
6.2. Les principes d’aménagement du projet Le site dédié à la
ZAC s’étend sur environ 13 hectares, en secteur Nord-Ouest du
bourg, à environ 350 mètres du centre. Ainsi, le site se trouve
limité, à l’Est, par un front urbain peu dense et s’ouvre vers des
paysages urbains sur les autres secteurs. Une voie ferrée, en
service, limite le site au Nord. La rue des Tisserands borde le Sud
de la ZAC et la rue Romaine (ancienne voie romaine) divise le site
en deux parties (40 % - 60 %).
Schéma d’aménagement de la ZAC de l’Ardillais
Source : dossier de création modifié de la ZAC - Conception :
SETUR
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La conception du projet d’aménagement s’appuie sur les objectifs
d’aménagement durable validés par la collectivité, ainsi que sur
les obligations réglementaires inscrites au PLU. Il s’agit
notamment :
‐ de la préservation d’une bande végétale de 15 mètres de large,
le long de la voie ferrée ;
‐ de l’aménagement d’une liaison douce directe entre la gare
SNCF et le complexe sportif, au travers de la ZAC ;
‐ de limiter les points de confluence entre les piétons et
automobiles ;
‐ de restreindre le développement des voiries en s’appuyant en
priorité sur les voies et cheminements existants ;
‐ de privilégier des tracés de voiries souples et non
rectilignes ;
‐ de respecter un programme de construction et une densité
minimale ;
‐ de permettre un phasage de l’urbanisation fonction du rythme
de développement propre à la Commune de Boussay.
Un quartier inscrit dans son environnement paysager Le secteur
de la ZAC est majoritairement occupé par des terres agricoles, et
compte quelques haies subsis-tantes qui offrent de larges
ouvertures vers le grand paysage. Le parti d’aménagement retenu
consiste à implanter trois structures paysagères complémentaires
qui permettront de conforter la structure paysagère du site et de
favoriser une meilleure intégration du pro-gramme d’habitat. Il
s’agit :
‐ d’une plantation bocagère en limite Ouest de la ZAC, sous la
rue romaine,
‐ d’une plantation bocagère entre la haie existante en zone
humide sud de la ZAC, en allant vers l’Ouest,
‐ d’une « coulée verte » reliant le Sud de la ZAC à la gare
SNCF, dont le traitement évoluera au gré des espaces et des
fonctions (gestion des eaux pluviales, convivialité, déplacement,
etc.).
Ces plantations arbustives et arborescentes s’effectueront avec
des essences indigènes rencontrées sur la Commune, de manière à
respecter l’unité paysagère des lieux.
En outre, la solution technique permettant de réduire
l’exposition aux nuisances liées à la voie ferrée sera
définitivement adoptée lors des études de maîtrise d’œuvre de la
dernière tranche d’aménagement : merlon paysager, mur, augmentation
des retraits des constructions, au regard du programme de
loge-ments, du plan de composition, des règlementations en vigueur
et du bilan financier d’aménagement de la dernière tranche. Quelle
qu’elle soit, la solution retenue sera réalisée dans le respect du
parti d’aménagement paysager défini sur la ZAC.
Schéma d’aménagement paysager
Source : dossier de réalisation de la ZAC - Conception :
SETUR
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Comme l’église de Boussay reste bien visible depuis le site, le
plan d’aménagement s’organise de telle manière à garder une ou
plusieurs vues sur l’édifice, ce qui per-mettra aux habitants de
ces nouveaux quartiers de conserver un lien visuel avec le
centre-bourg. En secteur Sud, le long de la rue des Tisserands, le
site offre la particularité d’un ensemble de petites parcelles
encloses de murs et murets, de plus ou moins bonne conservation. Au
carrefour du cimetière, un mur se trouve particulièrement bien
conservé et devait probablement protéger un jardin. Le maintien de
cet ensemble apparait nécessaire dans l’aménagement de la ZAC, par
sa conservation dans l’espace public à des fins restant encore à
déterminer. Point d’entrée de la ZAC pour la liaison douce
inter-quartier, ce petit espace pourrait facilement allier
plusieurs fonctions : verger, square, promenade.., etc.
Vue lointaine sur l’église, depuis la rue Romaine
Source : étude d’impact de la ZAC
Le piéton au cœur du projet
Deux liaisons piétonnes existent déjà sur le site et permettent,
pour l’une (Chemin des Grands Cordes), de relier le cimetière à la
rue Charles de Gaulle et, pour l’autre (Chemin des Cinq Renés), de
s’insérer dans un circuit de randonnée. Ces cheminements, conservés
en l’état, offrent une bonne qualité paysagère et une facilité de
dépla-cements pour les futurs habitants de la ZAC ; ils servent de
base à la conception des autres cheminements internes à la ZAC. Une
liaison douce majeure se dessine dans le projet, reliant
suffisamment directement, la gare SNCF aux équipements sportifs.
Elle permet de « drainer », de par sa situa-tion, l’ensemble des
quartiers et de créer des espaces paysagers et conviviaux
relativement variés au travers d’un espace paysager majeur au sein
de la ZAC. Son tracé sur des courbes de niveaux assez similaires
favorise des déplacements aisés, sans peine particulière. Cette
coulée verte adopte un découpage permettant de dégager des es-paces
aux largeurs variables, accueillant tantôt un simple cheminement,
tantôt des espaces plus vastes en d’autres lieux. Les intersections
de cette liaison douce avec les voiries devront être limitées au
maximum et être aménagées pour donner la priorité aux piétons et
cycles et leur offrir une grande sécurité. Cinq à six quartiers
s’organisent de part et d’autre de cette coulée végétale sur
laquelle se greffent des liaisons piétonnes secondaires permettant
aux piétons et cyclistes de regagner facilement le centre-bourg et
les autres quartiers, d’une part, et les espaces de convivialité
présents dans les différents îlots en complément de la coulée
verte, d’autre part. Ces espaces conviviaux seront notamment
positionnés à proximité des parcelles les plus petites. Ils
permettent localement aux habitants de trouver des lieux de
rencontre et de divertissement pour des entités moyennes de 40
logements. Pour profiter de la rue romaine et de sa haie, une
liaison douce secondaire s’inscrit en parallèle de la voie
circulée, en sa partie Nord, et facilite les liaisons
inter-quartier de la partie Nord de la ZAC.
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Commune de Boussay Zone d’Aménagement Concerté de
l’Ardillais
Dossier d’enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique
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Le schéma de circulation routière Les accès principaux au
quartier s’effectueront par les voies existantes : la rue des
Tisserands, la rue Des Grands Cordes et la voie romaine,
requalifiée à cet effet. Le schéma prévoit des points d’accès
possibles depuis ces voies existantes. Il s’agira de créer deux
places d’entrées/sorties aux différents îlots depuis la voie
romaine, une entrée/sortie depuis la rue des Tisserands pour
desservir le fond de l’îlot, et deux à trois entrées/sorties
possibles sur le chemin des Grands Cordes. Les voies internes de la
ZAC ont pour fonction stricte la desserte des logements. L’objectif
étant de limiter la vitesse de circulation, ces voiries seront
d’emprises limitées et partagées avec les piétons.
Coupe de principe de la voie Romaine (illustration)
Source : dossier de création modifié de la ZAC - Conception :
SETUR
Coupe de principe des voies de desserte (illustration)
Source : dossier de création modifié de la ZAC - Conception :
SETUR
Le plan de circulation a été pensé pour limiter au maximum les
reports de trafic. Si un tel report était à craindre, celui-ci
porterait uniquement sur le lieu-dit « La Grenouil-lère »,
accessible à partir du centre-bourg par la rue des Tisserands, La
Maison Rouge et pour finir par la voie communale n°2 de Ruffole.
Toutefois, le plan viaire ne permet-tant pas d’interconnexions
routières entre les phases 1 et 2 et la voie romaine, le trafic
routier du Sud de la ZAC sera donc orienté vers la RD 60 en
direction du lieu-dit « La Méchinaudière ». Pour les ilots
desservis par la voie romaine, l’objectif de requalification du
carrefour sur la RD 60 vise à sécuriser sa traversée, permettant de
rejoindre la RD 149 par La Méchinaudière. En parallèle de la ZAC,
la Commune mène un projet d’attractivité du centre-bourg et de la
gare par l’aménagement des rues principales, dont la rue Charles de
Gaulle (RD60). Ce projet intègre le carrefour avec la rue Romaine,
qui est programmé pour 2018, et a reçu un avis favorable du Conseil
départemental de Loire-Atlantique en date du 19/10/2016, sous
réserve de supprimer la traversée vélo.
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l’Ardillais
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La Commune s’engage, par ailleurs, à solliciter les services
concernés, et notamment le service aménagement du Conseil
Départemental pour échanger sur la signalétique et les aménagements
à prévoir pour inciter les automobilistes à emprunter la RD 60,
pendant les études de maîtrise d’œuvre de cette phase. Comme le
stationnement longitudinal ne sera pas autorisé, les îlots
disposeront de poches de stationnement visiteurs, à raison d’une
place pour trois logements. Ces poches seront préférentiellement
positionnées en entrée de quartier, à proximité des points de
collecte des déchets, et à l’intérieur des îlots, à proximité des
liaisons douces. Ce principe permet de ne pas accroître la
circulation dans les quartiers et de dégager un espace libre d’une
superficie suffisante pour d’autres utilisations, en y réalisant un
traitement paysager plus attractif (plantations plus aléatoires,
traitement de sol plus perméable, etc.).
La gestion des eaux pluviales Plusieurs objectifs sont à
atteindre pour la gestion des eaux pluviales : aménager des
ouvrages concourant à l’intérêt paysager des quartiers et réguler
les rejets d’eau pluviale au milieu naturel en intégrant le phasage
de l’urbanisation, sans obliger à une acquisition foncière sur la
totalité de la surface. Cinq ouvrages de régulation sont prévus
dans les différents secteurs de la ZAC, pour recueillir et réguler
les eaux de pluie au fur et à mesure de la réalisation des
tranches. Ces ouvrages participeront à la qualité paysagère du
quartier, et présenteront des formes diversifiées : quelques
fossés/noues en bordure du chemin des Cinq Renés, trois bassins
pay-sagers dont un bassin non accessible (d’accès protégé car
profond) et une vaste noue paysa-gère au sein de la coulée
verte.
Localisation des ouvrages de gestion des eaux pluviales
Source : dossier de réalisation de la ZAC – Conception : SETUR
& Siam Conseils
Illustrations : noue et bassin paysagers
Source : dossier de réalisation de la ZAC, référentiel de
l’aménagement - Siam Conseils
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La gestion des déchets La Communauté de Commune de la Vallée de
Clisson gère les déchets de ces futurs quartiers en favorisant
l’installation de conteneurs enterrés en des points d’apport
vo-lontaire. Ainsi, pour un volume de l’ordre de 40 à 50 logements
correspond un point d’apport volontaire pour les ordures ménagères.
Les papiers et les verres font l’objet de points de regroupements
de plus grande échelle, de l’ordre de 2 points pour ce programme de
200 logements. Pour s’affranchir des lourdes contraintes
d’aménagement et de fonctionnement de la collecte de ces points
d’apports, le projet préconise de les localiser en entrée de
quar-tier, non loin des aires de stationnements pour les visiteurs.
Ce principe évite au véhicule de collecte de pénétrer au cœur des
quartiers, source de nuisances et d’insécurité. Ce principe de
regroupement de la collecte pourra également s’appliquer à la
distribution du courrier.
Un quartier durable
D’un point de vue architectural, l’orientation Nord/Sud sera à
privilégier afin d’optimiser la captation solaire naturelle des
habitations. Le découpage parcellaire, les formes bâties et les
modes d’occupation seront diversifiés, garantissant une certaine
mixité sociale. En termes de modes d’habiter, l’objectif sera de
favoriser la convivialité :
‐ Structurer le quartier autour d’espaces de convivialité à
taille humaine de type « places ou placettes », facilitant la
rencontre et l’échange entre voisins, propices à la promenade, à la
détente et aux loisirs ;
‐ Respecter l’intimité de chacun par la prise en compte des
vis-à-vis dans la dé-finition des règles d’implantation et de
délimitation des parcelles ;
‐ Créer des « jardins de rue » sur les frontages des parcelles,
visibles depuis l’espace public et servant de transition avec
l’espace privé de la maison.
Illustrations de frontages :
Illustrations d’espaces de convivialité :
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Intégrer la maîtrise énergétique…
‐ Justifier d’un dimensionnement des réseaux et voiries adapté
aux usages, en privilégiant le partage et la diversité des
fonctions des espaces.
‐ Limiter le bilan carbone des aménagements et construction en
justifiant des choix techniques par une approche en coût global :
coût d’investissement, coût énergétique, durée de vie,
recyclabilité, etc.
‐ Réaliser un quartier bioclimatique, intégrant notamment les
ombres portées pour l’implantation des bâtiments et des
végétaux.
‐ Les bâtiments seront conformes à la Réglementation Thermique
en vigueur, voire plus performants.
… et environnementale à chaque étape du projet
‐ Intégrer, dès la conception, les modalités d’entretien des
espaces publics afin d’adapter les aménagements et les plantations
à la nature du sol et du climat.
‐ Favoriser au maximum la réutilisation de l’eau de pluie, tant
dans les espaces publics pour l’arrosage des végétaux et la mise en
valeur du quartier, que dans l’espace privé.
‐ Limiter au maximum l’imperméabilisation du sol.
‐ Favoriser la construction de bâtiments sains par l’emploi de
matériaux non nocifs pour la santé. Informer et apporter des
conseils aux acquéreurs pour la qualité de l’air intérieur de leurs
logements.
Sécuriser les réseaux d’assainissement Les pièces n° 3 et 4 du
dossier de DUP présentent de manière plus exhaustive les
aménagements prévus en termes d’assainissement des eaux usées. Sur
ce point, il est à préciser que les échanges menés entre la Commune
de Boussay et le Conseil départemental ont permis de repréciser la
capacité future de traitement de la station d’épuration au regard
des évolutions de l’urbanisation prévues dans les prochaines
années, notamment du projet de ZAC de l’Ardillais. Le Conseil
départemen-tal a ainsi indiqué que, si comme il est prévu, le
phasage de la ZAC dans sa première phase, ne prévoit que 30 lots
soit 70 équivalents habitants, la station d’épuration peut sans
difficulté accepter cette charge polluante supplémentaire. Par
contre et à terme, sur la base de 200 lots (500 Eq. Habitants),
l’ouvrage se trouvera en situation de sur-charge organique et aura
une faible capacité de s’adapter à la charge polluante
supplémentaire (lagunage aéré). Tous ces éléments d’évolution de
charge polluante et les travaux de réhabilitation du réseau
d’assainissement sont intégrés au schéma directeur d’assainissement
des eaux usées, élaboré de façon concertée avec les partenaires du
domaine concerné (service environnement du CD 44, DDTM, agence de
l’eau, SAUR, etc.) et finalisé en décembre 2016. Ce schéma prévoit
un programme de réhabilitation du réseau (une partie a déjà été
effectuée en 2016), de mise en séparatif de 3 rues sur la période
2017-2019 (pour un linéaire de 1,5 km environ), et de création
d’une nouvelle unité de traitement à l’horizon 2025.
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7. LE PÉRIMÈTRE DE DUP Le périmètre de la DUP est identique à
celui de la ZAC de l’Ardillais, tel qu’il appa-raît au dossier de
création modifié de la ZAC approuvé le 10 décembre 2015, dans la
mesure où l’utilité publique s’apprécie de manière globale, au
regard du projet dans son ensemble. Par conséquent, le périmètre de
la DUP porte sur une superficie d’environ 13 hectares. Il compte au
total 64 parcelles, dont la propriété est répartie entre 16
propriétaires et/ou indivisions : la Commune de Boussay (8
parcelles), l’Agence Foncière de Loire-Atlantique (33 parcelles),
et 14 propriétaires privés qui détiennent 23 parcelles. La Commune
de Boussay s’est entourée de l’Agence Foncière de Loire-Atlantique
afin d’être assistée dans les démarches de négociations amiables et
d’acquisitions auprès des propriétaires privés situés en première
tranche.
Périmètre de la ZAC approuvé le 10 décembre 2015
Source : dossier de création modifié de la ZAC - Conception :
Siam Conseils
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8. LE SITE DE LA ZAC DE L’ARDILLAIS ET SON ENVIRONNEMENT
8.1. La localisation du site Le secteur du projet est localisé à
environ 350 mètres au Nord du centre-bourg, à l’Ouest de la RD 60
et à moins d’un kilomètre au Sud de la RD 149. Le projet de ZAC est
situé dans la continuité Ouest du Bourg de Boussay. Le périmètre
couvre une surface d’environ 13 ha, et est bordé par :
‐ À l’Est et au Sud, par le tissu bâti du bourg de Boussay ;
‐ À l’Ouest, par quelques parcelles agricoles et par la station
d’épuration, voisine, qui induit un périmètre de protection
sa-nitaire ;
‐ Au Nord, par la voie SNCF Nantes-Cholet. La délimitation du
périmètre de l’opération s’appuie sur :
‐ Le périmètre de la zone 1AUa définie à l'Ouest du Bourg par le
Plan Local d'Urbanisme (PLU) approuvé le 12 septembre 2007, et
modifié en septembre 2009 puis en novembre 2010,
‐ L'introduction d'un espace tampon à créer en frange des
es-paces agricoles,
‐ La prise en compte des zones humides (principe
d'évitement).
Localisation du site à l’échelle de la Commune
Source : Géoportail - Conception : Siam Conseils
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8.2. L’occupation actuelle du site Le site de la ZAC est
localisé sur un territoire agricole majoritairement occupé par des
terres cultivées. Seules quelques haies, de moyenne qualité,
subsistent au remembrement et produisent, ainsi, un paysage ouvert
avec d’assez longues portées visuelles. Une parcelle en friche
boisée occupe un secteur restreint, au Sud du site, sans intérêt
particulier. Il subsiste néanmoins quelques haies structurant le
paysage en trois endroits :
‐ le long du chemin de randonnée (chemin « Les Cinq Renés
»),
‐ le long du chemin « Les grands cordes » au Sud,
‐ le long de la rue Romaine. La carte ci-contre, issue de
l’étude d’impact de la ZAC, indique les différents types
d’occupations du site d’un point de vue des habitats naturels.
Carte des habitats naturels (occupation du sol)
Source : étude d’impact de la ZAC
8.3. L’environnement du site de la ZAC Située à l’extrémité
Sud-Est du département de la Loire-Atlantique, au contact des
départements de Vendée et de Maine-et-Loire, Boussay appartient à
la Communauté de Communes de la Vallée de Clisson ainsi qu’au Pays
du Vignoble nantais. Boussay a une position stratégique à 40 km de
Nantes, une vingtaine de kilomètres de Cholet et une dizaine du
pôle d’emplois de Clisson. La commune se situe à 15 km de
l’échangeur de la RN 249 et une vingtaine de celui de l’A83. Il
faut noter la présence d’une gare sur la ligne SNCF Nantes-Cholet,
comptant une quinzaine de trains par jour et sept arrêts en gare de
Boussay. Sur le plan de l’environnement naturel, la zone d’étude
est entourée de trois « Zone Naturelle d’Intérêt Écologique,
Faunistique et Floristique » (ZNIEFF) :
‐ Une ZNIEFF de type I (identifiant régional : 00005087 /
Identifiant SPN : 520616301 / Surface : 8 ha), située à 2,5 km au
Nord-Est de l’ « Étang des Aies – Beau so-leil » ;
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‐ Une ZNIEFF de type II (identifiant régional : 50150000 /
Identifiant SPN : 520616315 / Surface : 662 ha), située à 650
mètres au Nord-Est de la « Vallée de la Sèvre Nantaise de Cugand à
Tiffauges » ;
‐ Une ZNIEFF de type II (identifiant régional : 20030000 /
Identifiant SPN : 520004458 / Surface : 820 ha), située à 3,8 km au
Sud de la « Vallée de la Moine ». Sur le secteur de la Sèvre
Nantaise, les principaux milieux naturels sont aussi les principaux
corridors écologiques. Ainsi, la vallée de la Sèvre constitue un
ensemble de mi-lieux aquatiques, zones humides et boisées
particulièrement riches, qui permet également la circulation de
nombreuses espèces de par sa longueur. Le secteur d’étude se trouve
hors des enjeux « majeurs » pour la continuité écologique. Le site
d'importance communautaire Natura 2000 le plus proche est situé à
environ 20 km au Nord-Ouest de la zone d'étude. Il s'agit du site
FR5202009 « Marais de Gou-laine » d’une superficie de 1 514
hectares. Ce site Natura 2000 est à la fois une Zone de Protection
Spéciale au regard de la Directive Oiseaux, et une Zone Spéciale de
Con-servation au regard de la Directive Habitats. Il est localisé
dans un contexte écologique sans aucune continuité ni relation avec
le périmètre d’aménagement de la ZAC qui lui se trouve en
prolongement de centre-bourg. De plus, la zone d’aménagement reste
très éloignée de ce site Natura 2000. Par conséquent, le projet
d’aménagement n’est pas susceptible de porter atteinte aux zones
Natura 2000 les plus proches. Sur le plan de l’environnement
urbain, le périmètre de la ZAC se situe dans la continuité
Nord-Ouest du centre-bourg. Il est délimité à l’Est et au Sud par
le tissu bâti du bourg de Boussay. Ces bâtiments sont
essentiellement des habita-tions. On trouve également en périphérie
Sud-Est de la zone d’étude le cime-tière communal, et la station
d’épuration Boussay-Ardillais à l’Ouest. La Commune est
relativement bien dotée en équipements : elle compte cinq
installations et équipements sportifs, dont un complexe sportif,
deux écoles primaires (école publique et école privée), une
quinzaine de commerces de proximité et d’artisans (boulanger,
charcutier-traiteur, hôtel-restaurant, etc.), des services médicaux
et paramédicaux. Quatre zones d’activités, à vocation artisanale
et/ou industrielle, sont présentes sur le territoire communal, et
sont gérées par la Communauté de Communes de la Vallée de Clisson.
D’un point de vue patrimonial, la Commune compte quelques édifices
remar-quables : le château de la Vergne, propriété privée non
ouverte au public, l’église Saint-Radegonde et Saint-Sébastien,
plusieurs moulins, ponts et passe-relles tout au long de la Sèvre,
ainsi que de nombreux calvaires et oratoires qui jalonnent les
routes communales. Toutefois, la Commune ne compte aucun monument
classé ou inscrit au titre des monuments historiques.
Château de la Vergne
Eglise Sainte-Radegonde et Saint-Sébastien
Moulin du Chaudron
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9. L’ÉTAT FONCIER DU SITE Le périmètre de la DUP est similaire à
celui de la ZAC de l’Ardillais. En effet, conformément à la réponse
ministérielle publiée au Journal Officiel du Sénat du 26 mai 2011,
« le projet de ZAC peut faire l'objet d'une déclaration d'utilité
publique (DUP) qui portera de facto sur son périmètre, et ce, que
les biens nécessaires fassent l'objet d'une expropriation ou non ».
Par conséquent, le périmètre de la DUP porte sur une superficie
globale d’environ 13 hectares. Au total, 64 parcelles sont
comprises dans le périmètre, en tout ou partie. Elles appartiennent
à 16 propriétaires et/ou indivisions, qui se répartissent comme
suit :
‐ 8 parcelles appartiennent à la Commune de Boussay. Elles
représentent 25 895 m², soit 20 % du périmètre total. Cinq
parcelles communales sont comprises dans la première tranche (soit
14 % de cette tranche) ;
‐ 33 parcelles appartiennent à l’Agence Foncière de
Loire-Atlantique, missionnée par la Commune en 2015 pour les
négociations et les acquisitions foncières au sein de la première
tranche de la ZAC. Elles représentent 20 238 m², soit 15 % du
périmètre de la DUP et près de 46 % du périmètre de la première
tranche ;
‐ 23 parcelles appartiennent à 14 propriétaires privés ; elles
représentent 76 079 m² (soit près de 58 % du périmètre de la
DUP).
4 d’entre elles, situées dans la première tranche, font l’objet
d’un accord écrit simple entre le propriétaire et l’Agence Foncière
(simple courrier). Elles représen-tent une superficie totale de 11
877 m², soit 9 % du périmètre total de DUP (27 % de la première
tranche). Malgré un accord de principe, ces parcelles ne font pas,
à ce jour, l’objet d’un acte authentique de vente et ne sont pas,
de ce fait, « maîtrisées » par la Commune ; c’est pourquoi elles
ont été intégrées au péri-mètre de l’enquête parcellaire.
La présente Déclaration d’Utilité Publique porte sur
l’intégralité du périmètre de ZAC et, par conséquent, sur
l’intégralité des parcelles qui y sont comprises. Par ailleurs, une
enquête parcellaire est menée conjointement sur les parcelles,
situées dans l’emprise de la première tranche opérationnel le et
susceptibles de faire l’objet d’une expropriation, c’est-à-dire les
parcelles qui ne sont pas maîtrisées par la Commune ni par l’Agence
Foncière, qui n’ont, à ce jour, pas fait l’objet d’un acte
au-thentique de vente, soit 17 parcelles. Les cartes ci-dessous
représentent l’état foncier au sein du périmètre de ZAC /DUP, ainsi
que les parcelles, comprises dans le périmètre de l’enquête
parcellaire, qui sont déjà maîtrisées par la collectivité (Commune
ou Agence Foncière) ou qui font à ce jour l’objet d’un accord
simple.
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Commune de Boussay Zone d’Aménagement Concerté de
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État foncier au sein du périmètre de ZAC
Source : cadastre communal - Conception : Siam Conseils
Plan périmétral de l’enquête parcellaire
Source : extrait du plan périmétral, dossier d’enquête
parcellaire Siam Conseils
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10. LES JUSTIFICATIONS DU CARACTÈRE D’UTILITÉ PUBLIQUE DE
L’OPÉRATION
10.1. La nécessité du projet Dans le cadre de l’élaboration de
son PLU, approuvé en 2007, la Commune de Boussay a mené une
réflexion globale sur le développement et l’aménagement de son
centre-bourg. Le diagnostic réalisé dans le cadre du PLU a mis en
exergue les problématiques suivantes :
‐ Boussay est une Commune rurale de plus en plus concernée par
des problématiques péri-urbaines, qui subit une pression urbaine
forte.
‐ Elle est concernée par le phénomène de décohabitation des
enfants des familles arrivées en nombre entre 1975 et 1982.
‐ Sa population est en voie de vieillissement malgré l’arrivée
récente de jeunes.
‐ Elle présente un parc locatif insuffisamment développé, et un
manque de diversité concernant l’offre de construction.
‐ Une pression foncière.
‐ Un étalement du bourg entre la vallée de la Sèvre Nantaise et
l’ex RN 149, et un habitat dispersé sur le territoire.
‐ La présence de quelques liaisons piétonnes entre les
lotissements et le centre-bourg.
‐ Un manque de diversité architecturale dans les opérations
d’extension urbaine récentes. Au vu de ces conclusions, il est
apparu nécessaire pour la Commune de Boussay d’organiser son
développement, de manière maîtrisée et cohérente. En ce sens,
l’opportunité d’une extension du bourg sur la frange Ouest de la
zone agglomérée, à proximité du secteur de la gare, a été
identifiée. C’est pourquoi elle a décidé d’inscrire son
urbanisation future dans le cadre d’une Zone d’Aménagement
Concerté. La réalisation de celle-ci, dont le dossier de création a
été approuvé le 22 février 2008 puis modifié le 10 décembre 2015,
est justifiée par la nécessité de :
‐ Soutenir l’offre de logements neufs sur la Commune dans un
projet cohérent et global ;
‐ Maîtriser le développement urbain en recherchant une
densification des constructions ;
‐ Favoriser la mixité sociale et générationnelle en diversifiant
l’offre de logements ;
‐ Organiser les déplacements notamment en favorisant les
déplacements doux et en optimisant la place de la voiture dans le
quartier.
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Commune de Boussay Zone d’Aménagement Concerté de
l’Ardillais
Dossier d’enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique
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10.2. La compatibilité du projet Les Zones d’Aménagement
Concerté constituent des opérations d’aménagement au sens de
l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme. Ce sont des instruments
permettant aux collectivités territoriales de mettre en œuvre ou de
faire mettre en œuvre leur politique d'urbanisme dans les quartiers
nouveaux ou anciens. Elles ont pour objet l'aménagement et
l'équipement de terrains bâtis ou non bâtis, notamment en vue de la
réalisation de constructions à usage d'habitation, de commerce,
d'industrie, de services ou d'installations et d'équipements
collectifs publics ou privés. Selon les dispositions des articles
L.142-1 et suivants et R.142-1, et celles des articles L.152-1 et
suivants du Code de l’urbanisme, ces opérations d’aménagement
doivent être compatibles avec le document d’orientation et
d’objectifs (DOO) du Schéma de Cohérence Territoriale, et doivent
être conformes au règlement et aux documents graphiques du Plan
Local d’Urbanisme.
Compatibilité avec le Schéma de Cohérence Territoriale : Le «
SCOT 2 » du Pays du Vignoble Nantais a été approuvé le 29 juin
2015. Il pour-suit notamment les objectifs suivants :
‐ Maîtriser l’étalement urbain et offrir des logements
diversifiés et équilibrés socialement au plus près des services,
des transports et des équipements,
‐ Prévoir le développement des activités et de l’emploi en
proposant notam-ment une offre lisible et diversifiée de parcs
économiques à l’échelle du Pays,
‐ Répondre aux besoins des habitants actuels et futurs du
territoire, selon une armature urbaine et une densification
organisée en 4 niveaux : pôles d’équilibre structurants, les
centralités d’équilibre d’avenir, les centralités in-termédiaires
et les centralités de proximité,
‐ Conforter les activités agricoles, composantes majeures du
territoire par des mesures de protection de ces espaces en vue de
limiter la consommation du foncier et d’assurer la pérennité des
exploitations existantes,
‐ Rechercher un développement raisonné pour préserver les
espaces naturels, agricoles et forestiers en s’appuyant sur une
trame verte et bleue, élaborée à partir des richesses du territoire
(vallées, cours d’eau, maillages bocagers : haies, mares, prairies,
espaces agricoles et forestiers).
Les centralités du SCOT
Source : extrait du SCOT 2 du Pays du Vignoble Nantais
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Commune de Boussay Zone d’Aménagement Concerté de
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Axe 1 : Se développer autour d’un réseau de centralités pour
mieux renforcer l’accessibilité des habitants, aux services et à
l’emploi.
Le SCOT 2 définit un système urbain en réseau, alliant les
notions de « proximité » pour chaque centralité, et de «
complémentarité » entre les centralités.
La Commune de Boussay est identifiée comme une « centralité
intermédiaire », elle a vocation à accueillir 20 % de l’offre de
logement créée. La ZAC de l’Ardillais per-met ainsi à la Commune
d’atteindre cet objectif. Le « SCOT 2 » du Pays du Vignoble nantais
prévoit également que ces « centralités intermédiaires » doivent
réaliser 180 logements par an jusqu’en 2025 afin de participer à
l’objectif de production de logements pour la globalité du
territoire du SCOT. Cela correspond à une vingtaine de logements
par an pour chacune de ces « centralités ». En prévoyant un rythme
moyen d’une quinzaine de logements par an, l’opération
d’aménagement de l’Ardillais est compatible avec les orientations
du SCOT. Axe 2 : « Réduire et maîtriser la consommation d’espace
».
En tant que « centralité intermédiaire », la Commune de Boussay
se voit ap-pliquer un objectif de densité moyenne de l’ordre de 18
logements par hec-tare. Le périmètre total de la ZAC, d’environ 13
ha, intercepte des voiries existantes à ses abords, qui
représentent une surface de 2 000 m². En outre, la réalisation
d’une coulée verte de 6 250 m² est prévue dans le cadre de la ZAC.
Conformément à la définition contenue dans le DOO du SCOT 2, la
surface affectée à cette coulée verte est donc déduite de la
surface à prendre en compte pour le calcul de la densité. Par
conséquent, la surface opérationnelle de la ZAC représente environ
11,9 ha, pour la réalisation de près de 215 logements. Par
conséquent, la ZAC de l’Ardillais prévoit de mettre en œuvre une
densité compatible avec les objectifs énoncés par le SCOT.
Source : SCOT 2, extrait du Document d’Orientation et
d’Objectifs
Axe 3 : Encourager les nouveaux modes d’habiter.
L’un des objectifs du SCOT est également de permettre à tous de
pouvoir disposer d’un logement, notamment pour les jeunes ménages,
et être un territoire sociale-ment équilibré, toutes les communes
participent à la production de logements aidés. Les logements aidés
sont des logements locatifs sociaux ou en accession sociale à la
propriété.
La production de logement totale devra comprendre a minima les
pourcentages de logements locatifs sociaux suivants : ‐ 20 % pour
les pôles de centralités d’équilibre (hormis Haute-Goulaine, qui
est soumise à l’article L.302-5 du code de la construction et de
l’habitation, et qui doit
disposer de 25 % de logements sociaux),
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Commune de Boussay Zone d’Aménagement Concerté de
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‐ 10 % pour les centralités intermédiaires. La création de
logements locatifs sociaux est équilibrée en fonction des besoins,
entre types d’offres locatives (Prêt Locatif à Usage Social, Prêt
Locatif Aidé d’Intégration, Prêt Locatif Social, foyers).
L’accession aidée est également encouragée dans le cadre
d’opérations significatives permettant de mutualiser le coût
foncier. En fonction des besoins et du marché, les indicateurs
suivants sont recherchés :
‐ 15 % des opérations de plus de 3 000 m² de surface de plancher
pour les pôles de centralités d’équilibre structurants et d’avenir,
et les intermédiaires,
‐ 10 % des opérations de plus de 3 000 m² pour les centralités
de proximité. En prévoyant une répartition entre logements locatifs
sociaux (environ 10 %), logements destinés à la primo-accession (20
à 30 %) et logements en accession libre, la ZAC de l’Ardillais
participe pleinement à l’objectif de mixité et d‘équilibre social
poursuivi par le SCOT. Par conséquent, le projet de ZAC de
l’Ardillais est compatible avec le Document d‘Orientation et
d’Objectifs du Schéma de Cohérence Territoriale.
Conformité avec les règles du Plan Local d’Urbanisme :
Lors de sa création en 2008, le périmètre de la ZAC était classé
en zone 2AUa, c’est-à-dire en « zone fermée à l’urbanisation dont
la vocation future est l’habitat ». Suite à l’approbation du
dossier de création de la ZAC en 2008, le PLU communal a fait
l’objet d’une procédure de modifi-cation, en 2010, afin de
reclasser la zone 2AUa en zone 1AUa, sans pour autant en modifier
la destination. En effet, le zonage 1AUa correspond à « des zones
où les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et, le
cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate et
ont une capacité suffisante pour desservir les construc-tions à
implanter dans l'ensemble de cette zone. […] Les constructions y
sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération
d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation
des équipements internes à la zone . Les secteurs 1AUa sont des
secteurs à dominante d’habitat et d’activités compatibles avec
l’habitat. » Suite à la modification du dossier de création de la
ZAC, intervenue en 2015, le périmètre de cette dernière ne reprend
plus en totalité au périmètre de la zone 1AUa : la partie Sud-Est a
été exclue du périmètre de ZAC en raison de la présence d’une zone
humide. De plus, le périmètre de l’opération intègre des voiries
contiguës au site, à aménager pour assurer un traitement sécurisé
des flux de véhicules ou piétons générés par l’urbanisation de ce
secteur. Cette différence de périmètre ne remet toutefois pas en
cause la conformité du projet avec le règlement du PLU.
Zonage applicable à la ZAC de l’Ardillais
Source : extrait du plan de zonage, PLU de Boussay
-
Commune de Boussay Zone d’Aménagement Concerté de
l’Ardillais
Dossier d’enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique
- Notice explicative - Juillet 2017 27
Par ailleurs, le schéma d’aménagement de la ZAC respecte les
prescriptions gra-phiques inscrites au PLU et applicables sur le
secteur, notamment :
‐ Maintien d’une bande à planter le long de la voie SNCF.
‐ Préservation des chemins inscrits au Plan Départemental des
Itinéraires de Promenades et de Randonnées (PDIPR).
Compatibilité avec le PADD du PLU : Sur le volet « habitat », le
PADD vise notamment :
‐ Un objectif de 2 800 habitants en 2020,
‐ Un objectif de création d’environ 15 logements par an,
‐ Le développement de la mixité sociale : développement de
l’offre en locatif (notamment social) dans une proportion de 20 à
30 % des logements créés et d’une offre à destination des personnes
âgées.
En prévoyant la réalisation d’une quinzaine de logements par an
en moyenne, le programme prévisionnel des constructions de la ZAC
respecte les orientations du PADD en termes de rythme de
construction. La proportion de logements sociaux à créer est de 10
% conformément aux objec-tifs du SCOT 2. Par ailleurs, la volonté
communale est d’offrir du logement pour tous. Par conséquent, la
mesure alternative consiste à dédier 20 à 30% du pro-gramme à des
logements accessibles par les primo-accédants (sociaux ou non). Le
programme prévisionnel prévoit également de répondre à la demande
des per-sonnes âgées.
Orientations d’aménagement de la ZAC
Source : dossier de création modifié de la ZAC - Cabinet
SETUR
Sur le volet « déplacements », le PADD prévoit pour les futures
opérations de :
‐ Améliorer les liaisons inter-quartiers de façon à assurer une
meilleure répartition des flux dans le bourg.
‐ Hiérarchiser le réseau de voie de façon à en améliorer la
lecture.
‐ Assurer le développement des cheminements piétons et deux
roues en développant le réseau piéton et deux roues avec une prise
en compte systéma-tique dans toutes les nouvelles opérations
d’aménagement, et en protégeant et valorisant les sentiers de
randonnée existant.
-
Commune de Boussay Zone d’Aménagement Concerté de
l’Ardillais
Dossier d’enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique
- Notice explicative - Juillet 2017 28
Le projet d’aménagement de l’Ardillais est compatible avec les
orientations du volet « déplacements » du PADD dans la mesure où
:
‐ Le schéma d’aménagement respecte les orientations du PADD : la
coulée verte centrale constitue l’axe doux majeur du quartier,
connecté à chaque îlot par un maillage de venelles et liaisons
douces, afin de faciliter le recours à la marche à pied et aux
modes doux.
‐ Les chemins de randonnées sont préservés.
‐ Le plan de circulation prévoit différents points
d’entrée/sortie du quartier pour diffuser les flux sur les voies
environnantes.
10.3. L’effectivité du projet La procédure de DUP doit être
sollicitée pour permettre la mise en œuvre d’un projet réel et
effectif. La Zone d’Aménagement Concerté de l’Ardillais a été créée
par délibération du Conseil municipal de Boussay en date du 22
février 2008. Elle a ensuite fait l’objet d’une procédure de
modification, qui a été approuvée par le Conseil municipal du 10
décembre 2015. Ce même Conseil a approuvé le dossier de réalisation
de la ZAC. L’étude d’impact du dossier de ZAC, dans laquelle est
présenté le projet ainsi que l’ensemble des mesures destinées à en
compenser les effets éventuellement négatifs sur l’environnement,
est jointe au dossier d’enquête préalable à la DUP, en pièce n° 6.
De plus, la Commune a fait appel à l’Agence Foncière de
Loire-Atlantique pour l’assister dans les démarches de négociations
et d‘acquisitions foncières au sein du périmètre de la ZAC.
Certaines parcelles ont d’ores-et-déjà été acquises par voie
amiable, dans le but de permettre la mise en œuvre de ce projet
d’aménagement.
10.4. L’utilité publique de la ZAC de l’Ardillais Une opération
peut être déclarée d’utilité publique si les atteintes à la
propriété privée, le coût financier, les inconvénients d’ordre
social ou l’atteinte à d’autres intérêts publics qu’elle comporte
ne sont pas excessifs eu égard aux intérêts qu’elle représente.
Le coût de l’opération : Ainsi que cela est exposé au chapitre 9
« L’état foncier du site » du présent document, les terrains non
maîtrisés, et pour lesquels les négociations (lorsqu’elles ont pu
avoir lieu) n’ont à ce jour pas abouti à un accord authentique,
représentent une superficie totale de 7,6 hectares, soit près de 58
% du périmètre de la ZAC. Sont considérés comme non maîtrisés les
terrains n’appartenant pas à une collectivité publique et ceux pour
lesquels le processus de négociations amiables engagé avec leurs
propriétaires n’a pu, à ce jour, aboutir à la signature d’un acte
authentique de vente ou d’une promesse de vente. En effet, certains
terrains (4) ont fait l’objet d’un accord simple, sans pour autant
aboutir à la signature d’un acte authentique. Ces terrains sont
donc à ce jour considérés comme non maîtrisés.
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Commune de Boussay Zone d’Aménagement Concerté de
l’Ardillais
Dossier d’enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique
- Notice explicative - Juillet 2017 29
Malgré la procédure de DUP engagée, la Commune de Boussay
poursuivra autant que possible, avec l’assistance de l’Agence
Foncière, les négociations amiables . La pro-cédure d’expropriation
ne sera utilisée qu’en cas d’échec de ces négociations. En outre,
l’enquête parcellaire est dans un premier temps sollicitée
uniquement sur les terrains non maîtrisés situés dans l’emprise de
la première tranche opérationnelle de la ZAC, soit 17 parcelles
représentant une superficie totale de 1,6 hectare, soit
12 % du périmètre de la ZAC. Au total, le coût des acquisitions
foncières nécessaires à la totalité de l’opération est estimé à
environ 741 000 € hors taxes, soit moins de 15 % des dépenses
totales liées à la ZAC. Concernant le coût financier global,
l’opération permettra de financer l’ensemble des équipements
publics nécessaires à la zone, en prenant en charge notamment le
coût des espaces publics créés (nouvelles voies, espaces verts,
etc.) et le coût des réseaux techniques nécessaires à la desserte
et à la viabilisation de la zone (assainissement eaux pluviales et
eaux usées, eau potable, électricité, etc.). En termes de coût
environnemental, le projet de ZAC de l’Ardillais a pour objet la
réalisation d’un quartier d’environ 200 logements, ce qui a
notamment pour conséquence l’imperméabilisation d’une partie des
sols sur le secteur. L’étude d’impact de la ZAC, jointe au présent
dossier, fait état de l’ensemble des impacts du projet sur
l’environnement et dresse la liste des mesures compensatoires
envisagées. De manière générale, une attention particulière a été
portée sur le volet qualitatif du projet, afin d’en limiter au
maximum les atteintes à l’environnement.
Les intérêts de l’opération : Dans le cadre du diagnostic mené
pour l’élaboration du PLU communal, il a été constaté une forte
augmentation du nombre de petits ménages de deux personnes,
essen-tiellement liée au phénomène de décohabitation. En parallèle,
la réalisation de plusieurs lotissements sur la Commune a permis
l’arrivée d’une population plus jeune, inver-sant la tendance du
vieillissement de la population constatée par ailleurs. L’évolution
des ménages et des classes d’âges constatée depuis 1975 montre donc
l’importance du renouvellement continu de la population. Il s’agit
pour cela de pro-poser une offre en logements en direction des
jeunes ménages : développement des logements locatifs, accession
sociale. Ce type de logement répond à des premiers besoins pour les
jeunes familles dans leur parcours résidentiel, qui chercheront
ensuite à accéder à la propriété. La diversification du parc
favorise une plus grande mixité sociale notamment par l’accueil
d’une population jeune, ceci ayant un impact positif sur le
maintien des effectifs scolaires. Ce type de logements est en outre
positif sur le plan de la vie sociale de la commune, car il répond
également à une demande de personnes âgées. Par ailleurs, le
phénomène de « rurbanisation » des actifs est particulièrement
présent à Boussay. Il est donc nécessaire de s’intéresser aux types
de terrains et de loge-ments proposés, en diversifiant l’offre de
manière à les adapter aux besoins des personnes intéressées pour
vivre dans la Commune. En outre, malgré l’augmentation de la part
des logements locatifs ces dernières années, le taux communal reste
relativement faible au vu de la moyenne de 25 % dans le canton de
Clisson. L’équilibre du parc de logements facilite le
renouvellement de la population, notamment de la population jeune
et souvent leur installation en accession à moyen terme. De plus,
d’après la commune, la demande locative est forte et en
augmentation.
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Commune de Boussay Zone d’Aménagement Concerté de
l’Ardillais
Dossier d’enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique
- Notice explicative - Juillet 2017 30
L’ouverture de lotissements a permis l’arrivée importante de
population, principalement en accession, mais risque d’entraîner un
vieillissement de la population à moyen terme si de nouvelles zones
urbanisables ne sont pas créées. Il est donc important que la
municipalité favorise le développement du parc locatif, notamment
social qui ne représente que 14 % du parc locatif. Cette politique
de développement de l’offre locative doit être accompagnée
d’actions en faveur d’une offre en accession à la propriété en
direction des jeunes ménages. Le programme de la ZAC de l’Ardillais
prévoit la réalisation d’environ 10 % de logements locatifs
sociaux, et de 20 à 30 % de logements destinés à la
primo-accession. Ainsi, c’est près de 30 à 40 % du programme de la
ZAC qui est à destination des ménages à petits revenus et des
jeunes ménages. Le programme de constructions sera réalisé sous
forme de maisons individuelles groupées, voire de logements
intermédiaires, et de terrains à bâtir de tailles variées ; il
permettra ainsi de diversifier le parc de loge-ments dans la
Commune et de favoriser en ce sens la mixité sociale. En outre, les
perspectives d’évolution retenues lors de l’élaboration du PLU
visent à atteindre 2 800 habitants à horizon 2020 (hypothèse de
croissance dite « moyenne »). Pour atteindre cet objectif, la
réalisation de 224 nouveaux logements est nécessaire sur cette
période. La ZAC de l’Ardillais s’inscrit pleinement dans cet
objectif, en propo-sant un programme d’environ 190 à 215 logements,
et permet ainsi à la Commune de mettre en œuvre sa politique
d’habitat. À terme, l’apport de nouvelles populations généré par la
ZAC permettra à la Commune de maintenir ses équipements, notamment
scolaires. L’opération va également permettre à la Commune :
‐ d’améliorer les conditions de déplacements sur son territoire
en proposant la création d’un maillage de liaisons douces et de
venelles visant à faciliter le recours aux modes de déplacements
dits « doux » (marche à pied, vélo), en préservant les chemins de
randonnée existants, et en définissant un plan de circulation
effi-cace et hiérarchisé, permettant de diffuser de manière plus
fluide et sécurisée les flux automobiles sur les voies
environnantes.
‐ de valoriser et renforcer la trame paysagère et naturelle du
secteur, en préservant les haies existantes, en créant une coulée
verte majeure au sein de la zone, et en prévoyant une diversité de
petits espaces participant à la vie et à la qualité du quartier
(espaces de convivialité, frontages).
‐ d’inscrire son développement urbain dans une démarche durable,
en intégrant les ouvrages de gestion des eaux pluviales à la trame
paysagère, en favorisant un processus de maîtrise énergétique et
environnementale tout au long du projet (implantation bioclimatique
des constructions, point de regroupement des or-dures ménagères,
etc.).
L’opération d’aménagement du secteur de l’Ardillais va ainsi
permettre à la Commune d’offrir un cadre de vie valorisé,
qualitatif et convivial à ses habitants, actuels et futurs. La Zone
d’Aménagement Concerté de l’Ardillais, portée par la Commune de
Boussay, revêt un caractère d’utilité publique compte tenu des
intérêts qu’elle représente.
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l’Ardillais
Dossier d’enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique
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11. LES MESURES PRISES POUR LIMITER LES EFFETS DE LA
PROCÉDURE
D’EXPROPRIATION Selon l’article L.314-1 du Code de l’urbanisme,
la personne publique qui a pris l'initiative de la réalisation de
l'une des opérations d'aménagement définies par l’article L.300-1
du Code de l’urbanisme (parmi lesquelles figure la ZAC) ou qui
bénéficie d'une expropriation est tenue, pour assurer la protection
des occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues aux
articles L.314-2 à L.314-9 du même Code. Les occupants visés par
ces dispositions sont « les occupants titulaires d'un droit réel
con-férant l'usage, les locataires, les sous-locataires ou les
occupants de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux
d'hébergement constituant leur habitation princi-pale » au sens des
articles L.521-1 du Code de la construction et de l'habitation,
ainsi que « les preneurs de baux professionnels, commerciaux et
ruraux » au sens de l’article L.314-1 du Code de l’urbanisme. Si
les travaux nécessaires à l’opération d’aménagement impliquent
l'éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des
dispositions applicables en matière d'expro-priation (articles
L.421-1 à L.424-3 du Code de l’expropriation). En 2015, la Commune
s’est entourée des services de l’Agence Foncière de
Loire-Atlantique pour mener les négociations amiables auprès des
propriétaires des terrains si-tués dans le périmètre de la première
tranche de la ZAC. La démarche amiable a été privilégiée, et le
sera encore tant que possible. C’est notamment dans cette optique
qu’une réunion d’information a été organisée en juin 2015 par la
Commune auprès des propriétaires concernés. Certains terrains sont
d’ores-et-déjà maîtrisés par la Commune et par l’Agence Foncière :
41 parcelles au total, qui représentent une superficie de 46 133
m², soit 35 % du périmètre de la DUP. Malgré sa volonté de
privilégier les négociations amiables, y compris après
l’intervention de l’acte déclaratif d’utilité publique, la Commune
se laisse la possibilité de recourir à l’expropriation en cas
d’échec de ces négociations, afin de ne pas mettre en péril son
projet d’aménagement. Dans une telle hypothèse, le juge de
l’expropriation sera alors saisi selon les règles de la procédure
(Code de l’expropriation) pour prononcer l’ordonnance
d’expropriation et fixer, le cas échéant, les indemnités.