40 ème atelier de la Dihal Solibail et l’intermédiation locative dans les territoires, une clé pour le logement des publics fragiles Ce document reprend les présentations diaporamas et les éléments du dossier de l’atelier du 6 novembre 2015 1.Déroulé de la matinée 2.Présentations diaporamas L’intermédiation locative, son cadre juridique (Anil) Le conventionnement des logements dans le cadre de l’intermédiation locative (Anah)Retour d’expérience de location, sous-location avec bail glissant auprès de réfugiés syriens (Coallia)Le pilotage et l’animation de Solibail en Ile de France (Drihl)Adaptation des outils de mobilisation du parc privé au public et au partenariat local (Soliha)La relation avec les propriétaires et l’accompagnement des ménages (Fapil)3.Eléments du dossier remis aux participants Fiche Anil : intermédiation locative dans le parc privé Anil : dépliant « Fiscalité du bailleur » Convention d’occupation Solibail en Ile-de-France Contrat de location Solibail en Ile-de-France Référentiel d’accès à Solibail Ile-de-France Solilha : dépliant « Favoriser l’accès au logement dans le parc privé »
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C’est la conclusion d'une convention entre l’Agence nationalebailleur, par laquelle celui-ci s’engage pour une durée minimulouer son logement en respectant certains plafonds de loyerslocataires et le cas échéant certaines conditions de choix des
En contrepartie de la signature de cette convention, le bailleuavantage fiscal dit "Borlooancien".
Les conventions s’accompagnent d’un document appelébai lleur » :
Il est délivré par l’Anah, sur présentation, de la conbaux et des justificatifs de ressources des locataires
Ce document est à joindre par le bailleur (ou à tenil’administration fiscale) lors de sa déclaration des im(déclaration annexe 2044-revenus fonciers ou 2044
Dans tous les cas les logements doivent être loués à deaux loyers du Borlooancien et aux plafonds de ressources
le loyer plafond est fixépar la convention
c’est l’Anah qui détermine secteur par secteur, au nivedécisionnelle, le loyer à pratiquer en référence au marché et de la typologie du logement, ce loyer local au loyer national
60 % en loyers conventionnés (social ou très social) (L.321-8)
70 % en cas de location à un organisme public ou privé, en vuemeublée ou non, à des personnes défavorisées ou à des personnécessite une solution locative de transition ou pour l’hébergement
-L’accès direct au logement, sans transition par une structuredans le cadre d’un dispositif de location/sous-location avec bail gl
-Une procédure accélérée d’ouverture des droits sociaux eaccélérée
-un accompagnement global prenant en compte l’accès auxressources, la santé, les apprentissages linguistiques et civiquformation et à l’emploi, l’accompagnement dans le logeml’intégration dans le tissu local
L’intermédiation locative correspond à deux formes de mobilisation du parc privé à des fins sociales :le mandat de gestion et la location / sous-location. Le terme « intermédiation », de manièregénérique, renvoie à l’intervention d’un tiers social (dénommé opérateur, organisme agréé ouassociation) entre le propriétaire et la personne occupant le logement, afin de sécuriser la relationlocative. Il s’agit à la fois de faciliter le logement de ménages pouvant présenter des difficultés etd’inciter les bailleurs à mettre en location leur logement, y compris à des ménages pouvant présenterdes difficultés.
Le mandat de gestion
Le propriétaire fait appel à un tiers social pour qu’il assure une gestion locative « adaptée », avec un
suivi individualisé et dans une logique de prévention. Il s’agit d’agence immobilière sociale (AIS) :AIVS (Réseau FAPIL), AIS (Soliha). Un référentiel de la gestion locative adaptée a été réalisé sous lepilotage de la DHUP.L’occupant est locataire du logement et dispose d’un bail d’une durée minimale de trois ans, régi parla loi de 1989, conclu directement avec le propriétaire.
Les dispositifs d’intermédiation locative se sont développés depuis la loi Besson du 31 mai 1990, sousl’impulsion d’initiatives locales portées par des associations et des collectivités territoriales.
Afin de diversifier les modalités d’accueil des personnes démunies (notamment en hôtels oustructures d’hébergement), un dispositif d’intermédiation locative, a été dans un premier temps, misen place par la ville de Paris sous l’intitulé « Louez solidaire et Sans Risque ».
En 2008, le dispositif de sous-location « Solibail » a été expérimenté sur le territoire de la petitecouronne francilienne (hors Paris pour les départements des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne).
La loi du 25.3.09 (art. 74) a introduit dans le PDALPD la mise en place d’une stratégie de mobilisationde logements dans le parc privé, en définissant les actions à mettre en œuvre, dont l’intermédiationlocative (loi du 31.5.90 : art.4).
Par la circulaire du 5 mars 2009, le dispositif d’intermédiation locative « Solibail » a été élargi à sixrégions identifiées au regard de critères de tension (nombre de recours DALO, nombre de chambresd’hôtels…) : Île-de-France, Languedoc-Roussillon, Nord-Pas-de-Calais, Pays-de-Loire, Provence-Alpes-Côte-D'azur, Rhône-Alpes. Cette liste a été complétée par la région Midi-Pyrénées (en raison de latension du marché locatif) et en 2015, par la Lorraine et la Basse-Normandie (en raison du nombrede nuitées d’hôtelières).
Les autres régions peuvent également proposer des mesures d’intermédiation
La loi ALUR prévoit un renforcement du dispositif d’intermédiation locative dans lescommunes SRU (ALUR : art 34 / CCH : L 302-7 al 4 et L 302-9-1 / décret à paraître)
communes SRU (ALUR : art. 34 / CCH : L.302 7, al. 4 et L.302 9 1 / décret à paraître)Pour inciter les communes à mobiliser le parc privé par la mise en œuvre de dispositifs
d’intermédiation locative à des fins sociales, le prélèvement sur leurs ressources fiscales en raison dunon-respect du quota de logements locatifs sociaux (CCH : L.302-5) sera diminué du montant desdépenses engagées pour subventionner le dispositif de location, sous-location dans le cadre deslogements conventionnés Anah (CCH : L.321-10). Ceci dans la limite d’un plafond ne dépassant pas 5000 € par logement et par an, selon la localisation de la commune (plafond fixé par décret en Conseild’État). S’agissant des communes faisant l’objet d’un constat de carence au titre de l’article L.302-5 du CCH(quota de logements locatifs sociaux), le préfet pourra les contraindre à mettre en place des
dispositifs d’intermédiation locative. Après avoir recueilli l’avis de la commune en état de carence, ildevra conclure une convention avec des organismes agréés afin de mettre en œuvre sur sonterritoire, au sein du parc privé, un dispositif d’intermédiation loca tive (CCH : L.321-10). Cetteconvention prévoira la contribution obligatoire et plafonnée de la commune. Les dépenses engagéespar la municipalité (accompagnement social, gestion locative, différentiel de loyer...) pourrontdonner lieu à déduction du prélèvement Solidarité renouvellement urbain (SRU) sur ses ressourcesfiscales (CCH : L.302-7).
2.
Mandat de gestion et Agences immobilière sociale (AIS)
Une Agence immobilière sociale (AIS) est une structure à but social (association, Unité Économiqueet Sociale, Société Coopératives d’intérêt collectif). Pour pouvoir exercer son activité, elle doitsatisfaire à plusieurs conditions :- détenir une carte professionnelle « Gestion immobilière », soumise à des conditions d’aptitudeprofessionnelle et de moralité délivrée pour 10 ans
Lorsque l’AIS est mandatée pour la gestion d’un logement, elle effectue les actes d'administration surle logement qu'elle gère : établissement du bail, perception de loyers, réparations d'entretien,
engagement des dépenses courantes et assure une gestion locative dite « adaptée » (GLA). Celle-ciconsiste en une activité de gestion de logements « rapprochée » comportant un suivi individualisé,
éventuellement un accueil et une animation au quotidien, et, le cas échéant, une médiation avecl’environnement, vis-à-vis des occupants. L’objectif est la prévention des difficultés de l’occupant etla sécurisation de la relation bailleur/locataire. La GLA par sa gestion locative adaptée se distingue del’accompagnement vers et dans le logement dans la mesure où elle est intégrée, son support est larelation locative, même si elle permet de détecter d’autres besoins.
2.2 Financement de l’AIS
2.2.1 Gestion locative sociale ou adaptée (GLA)
Depuis le 1er janvier 2005, le Fonds de solidarité logement (FSL) peut accorder une aide, dans lesconditions définies par son règlement intérieur, destinée à financer les suppléments de dépenses degestion locative aux associations, aux centres communaux et intercommunaux d'action sociale, auxorganismes sans but lucratif et aux unions d'économie sociale, qui sous-louent des logements à despersonnes défavorisées ou qui en assurent la gestion pour le compte des propriétaires.Cette aide peut également être accordée aux associations, organismes et aux bailleurs sociaux louantdirectement aux personnes défavorisées des logements dont ils sont propriétaires.Toutefois, elle ne peut porter sur des logements bénéficiant de l'aide aux associations logeant à titretemporaire des personnes défavorisées (ALT).
Depuis la loi ALUR, chaque FSL doit se prononcer, dans des conditions définies par son règlementintérieur, sur les aides qu’il accorde, notamment, au titre des suppléments de dépenses de gestion
/
La mise en œuvre opérationnelle de la captation des logements, de la gestion locative, del’accompagnement social des ménages dans et vers le logement est confiée par la Directiondépartementale de cohésion sociale (DDCS) après appels à projets et dans le cadre d’une convention
départementale de cohésion sociale (DDCS), après appels à projets et dans le cadre d une conventionsignée pour trois ans, à des organismes agréés dans le domaine de l’hébergement et de l’insertion
par le logement.Pour exercer cette activité, l’organisme doit être agréé par le préfet au titre de la missiond’intermédiation locative (CCH : L.365-4). L’agrément est accordé pour une durée de cinq ansrenouvelable, après examen des capacités de l’organisme à mener de telles activités.
3.1 Conditions de la location
Les logements sont conformes aux caractéristiques de la décence (décret du 30.1.02).
Ils sont loués nus et font l’objet d’un bail d’une durée de trois ans renouvelable avec un organisme(association, opérateur, tiers social).
3.2 Avantages offerts au propriétaire privé
Le propriétaire privé bénéficie d’une garantie de paiement des loyers par l’organisme pendant ladurée du bail, même en cas de vacance. Le logement est restitué libre de tout occupant et en bonétat d’usage. La circulaire du 5 mars 2009 indique que le loyer payé par l’opérateur au bailleur est le loyercorrespondant aux loyers plafonds du conventionnement intermédiaire Borloo dans l’ancien, voire leprix du marché locatif si nécessaire.À compter du 1er janvier 2015, les plafonds de loyers mensuels du conventionnement intermédiaireBorloo dans l’ancien sont les suivants :
doit faire l'objet d'un examen et d'un accord des services de l'État (DDCS). Dans le cas contraire leménage est réorienté vers une autre solution.L’association veille à la mise en place d’un accompagnement social lié au logement adapté
L association veille à la mise en place d un accompagnement social lié au logement adapté.
3.3.1 Régime juridique de la sous-location
Le régime juridique de la sous-location sera fonction des engagements pris ou non par le bailleur,propriétaire du logement.Il pourra s’agir : - soit d’un contrat de sous-location conforme aux dispositions du Code civil s’agissant d’unlogement pour lequel le bailleur n’a pris aucun engagement ou s’est engagé dans unconventionnement Anah à loyer intermédiaire ;
- soit d’un contrat de sous-location conforme aux dispositions relatives au conventionnement Étatsi le bailleur s’est engagé dans une convention État suite à l’obtention d’un financement particulier(PLS, PLAI…).
Dans ce cas, le bailleur est autorisé à louer les logements à certaines personnes morales dans le butde les sous-louer. Le sous-locataire est assimilé au locataire pour le bénéfice des aides au logement.Le contrat de sous-location est partiellement assujetti à la loi du 6 juillet 1989 (loi du 6.7.89 : art.40III) ainsi qu’à certaines dispositions des conventions (CCH : L.353-20) ;
- soit d’un contrat de sous-location conforme aux dispositions Anah loyer social et très social.Les logements conventionnés Anah à loyer social et très social obéissent en partie aux règles duconventionnement État. Ils peuvent être loués à certaines personnes morales dans le but de les sous-louer (CCH : L.353-19-2 et L.353-20).Le sous-locataire est assimilé au locataire pour le bénéfice des aides au logement.
4. Conventionnement Anah et autres aides fiscales ou financières
Cf le Guide sur le conventionnement et l’analyse juridique n° 2010-07 « Modification du
Cf. le Guide sur le conventionnement et, l analyse juridique n 2010 07 « Modification duconventionnement Anah » et les plafonds en vigueur.
Le conventionnement consiste en la conclusion d’une convention entre l’Agence nationale del’habitat et un bailleur réalisant ou non des travaux subventionnés par l’Anah dans son logement. En signant cette convention, le bailleur s’engage pour une durée minimum de six ou neuf ans à louerson logement en respectant certains plafonds de loyers, de ressources des locataires et, le caséchéant, certaines conditions de choix des locataires.Le conventionnement avec l’Anah peut porter sur un ou plusieurs logements d’un même immeuble.En contrepartie de la signature de cette convention, le bailleur peut bénéficier d’un av antage fiscal
dit « Borloo ancien ».Au terme de la convention, le bailleur peut décider de la poursuivre par la signature d’un avenantd’une durée minimale de 3 ans. La convention est reconduite dans les mêmes conditions quel quesoit le niveau de ressources du locataire en place.Si le bailleur reconduit sa convention, il devra respecter ses engagements sur la durée deprolongation, sous peine de sanctions. Dans ce cas, le bénéfice de l’avantage fiscal est reconduit dansles mêmes conditions.
4.1 Avantage fiscal du « Borloo ancien » (CGI : art. 31 m)
En contrepartie des engagements qu’il a souscrits auprès de l’Anah dans le cadre duconventionnement avec ou sans travaux, le bailleur personne physique, et parfois personne morale,bénéficie d’une déduction spécifique à valoir sur les revenus bruts fonciers tirés de la location dulogement conventionné.
En cas de location consentie à un organisme public ou privé, les conditions de ressources et de loyers’apprécient en tenant compte : - du loyer payé au bailleur par l’organisme locataire ;
du oye payé au ba eu pa o ga s e ocata e ;- du loyer payé le cas échéant à cet organisme par la personne occupant le logement ;
- des ressources de la personne occupant le logement.
4.2 Subvention de l’Anah pour travaux d’amélioration
Les travaux éligibles aux aides de l’Anah sont répartis en deux catégories : les projets de travauxlourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé et les projets de travaux d’amélioration.
En dehors de ces cas (lorsque le bailleur envisage de réaliser des travaux non subventionnés par
l’Anah), celui-ci dispose toujours de la possibilité de conventionner son logement et ainsi debénéficier d’avantages fiscaux.
Pour être éligibles, les travaux doivent faire partie de la liste des travaux recevables par l'Anah etremplir les conditions suivantes :- être exécutés par des professionnels du bâtiment ;- être d'un montant minimum de 1 500 € HT ; - ne pas avoir commencé avant le dépôt de la demande de subvention ;- avoir fait l'objet d'une évaluation énergétique.
Travaux lourds : l’aide peut prendre la forme d’une subvention de 35 % du montant des travaux dansla limite d’un plafond de travaux subventionnables fixé à 1 000 € HT/ m² dans la limite de 80 000 €par logement.Ces travaux visent la réhabilitation d’un logement ou d’un immeuble indigne ou très dégradé.
4.3 Prime de réduction de loyer
Cette prime, vient compléter la subvention principale accordée par l’Anah pour chaque logement
p , p p p p p q gfaisant l’objet d’un conventionnement social ou très social. Elle est octroyée par l’Anah quel que soit
le type de projet de travaux financés (projet de travaux lourds ou projet de travaux d'amélioration)dans les conditions suivantes :- le logement subventionné est situé dans un secteur de tension du marché. La notion de tensiondu marché locatif se caractérise par un écart entre le loyer de marché constaté localement et leniveau du loyer social défini annuellement supérieur à 5 euros mensuels par m² de surfacehabitable) ;- une aide est attribuée, pour le même projet de travaux, par le ou les co-financeurs suivants : lacommune, l'établissement public de coopération intercommunale, le département, la région.
Le montant de la prime est égal au maximum à la plus petite des deux valeurs suivantes :- le triple de la participation totale des co-financeurs ;- 150 € par m² de surface habitable dite fiscale (telle que déf inie à l'article R.321-27 du CCH /Surface habitable + la moitié des surface annexes à usage exclusif du locataire dans la limite de 8 m²),dans la limite de 80 m² par logement).
4.4 Prime de réservation
Cette prime peut être accordée en cas de conventionnement très social, dans le cadre d’un dispositifopérationnel permettant l’attribution effective du logement à un ménage reconnu prioritaire, autitre du DALO, du PDALHPD ou de la lutte contre l’habitat indigne. Son montant de base reste inchangé (2 000 €) mais la prime est doublée (4 000 €) en secteur tendu.
4.5 Complément de subvention au titre de l’assistance à maitrise d’ouvrage
Lorsque le bailleur fait appel à un opérateur spécialisé agréé par l’État ou habilité pas l’Anah, dans le
cadre d’un contrat d’assistance à maitrise d’ouvrage, et que le logement n’est pas situé dans le
périmètre d’une opération programmée (OPAH, programme d’intérêt général), un complément desubvention peut être attribué au titre de cette subvention :- 809 € par logement pour un projet de travaux lourds ;- 556 € par logement pour un projet de travaux d’améliorat ion éligibles au programme HabiterMieux ;- 453 € par logement pour un autre projet de travaux d’amélioration.
Une majoration de 453 € supplémentaire peut être accordée au titre du financement de l’assistance
à maitrise d’ouvrage, en cas d’octroi d’une prime liée à un dispositif de réservation au profit depublics prioritaires, si l’opérateur assiste le bailleur dans les démarches spécifiques à mettre enœuvre pour permettre l’attribution effective du logement à un ménage prioritaire.
L’intermédiation locativeLe propriétaire qui s’engage dans un dispositif d’intermé-diation locative peut bénécier d’avantages scaux allantde 30 % à 70 % des revenus locatifs sous conditions deressources du locataire et de plafond de loyer.
Il s’agit de permettre à des familles qui rencontrent des difcultéspour se loger, de trouver un logement tout en sécurisant lepropriétaire bailleur sur la relation locative. Le propriétaire peutfaire appel à deux dispositifs d’intermédiation locative :- soit coner la gestion de son bien à une Agence immo-
bilière sociale (AIS),
Fiscalitédu bailleur
L’ADIL réunit l’État, les collectivités locales,Action Logement, des organismes d’intérêtgénéral, des professionnels publicset privés concourant au logementet des représentants des usagers.
Agréée par l’État, l’ADIL s’appuie sur le centrede ressources de l’ANIL (Agence nationalepour l’information sur le logement) et vousoffre un conseil complet, neutre et gratuit surtoutes les questions juridiques, financières
- soit louer son bien à une association agréée dans le cadre dedispositifs mis en place par l’État ou les collectivités locales(”Solibail”, “Louez solidaires et sans risques”, …). Dans ce cas,l’association devient locataire, verse le loyer et s’assure dubon entretien du logement. L’occupant signe un contrat avecl’association.
Contactez votre ADIL pour connaître la liste des organismesagréés et obtenir plus de renseignements sur ces dispositifs.
PLAFOND DES AVANTAGES FISCAUX
L’ensemble des avantages scaux est plafonné à 10 000 € par an.Ce plafond est porté à 18 000 € par an pour les investisse-ments “Pinel” réalisés en outre-mer.
PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX
Les revenus locatifs sont soumis à plusieurs prélèvementssociaux dont le taux global est xé à 15,5 %. Une déduction de5,1% de la Contribution sociale généralisée (CSG) s’appliquepour les contribuables relevant de l’impôt sur le revenu.
Quel régime
d’impositionQuels avantagesfiscauxapplicables
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L’occupant doit répondre des dégradations survenues pendant la durée de la convention dans les locaux dont ila la jouissance exclusive, et dans les parties communes si elles sont de son fait, à moins qu’il ne prouve qu’ellesont eu lieu suite à un cas de force majeure ou par la faute d’un tiers. Lors de la sortie du logement, le montantdu dépôt de garantie est restitué à l’occupant dans un délai de deux mois maximum sauf si l’état des lieux de
du dépôt de garantie est restitué à l occupant dans un délai de deux mois maximum, sauf si l état des lieux de
sortie fait
apparaître
des
travaux
à effectuer
pour
remettre
le
logement
dans
son
état
initial
ou
en
cas
de
défaut
de règlement de la participation financière (si l’occupant ne règle pas ses contreparties financières stipulées àl’article 5). Si le montant du dépôt de garantie ne couvre pas l’intégralité du coût des travaux ou des sommesdues par l’occupant, l’organisme agréé peut lui demander de s’acquitter des montants complémentaires.
Article 7
Obligations
devoirs
de
l’organisme
agréé
L’organisme agréé s’engage à :
a) Mettre
à disposition
de
l’occupant
un
logement
décent
ne
laissant
pas
apparaître
de
risques
pouvant
porter
atteinte à la sécurité et à la santé des membres du ménage ;
b) Remettre une quittance à l’occupant chaque mois après le paiement de la redevance.
c) Assurer le logement convenablement contre les risques locatifs (incendie, explosions, dégâts des eaux, etc.)afin de respecter ses propres obligations à l’égard du bailleur ;
d) Mettre en place, au bénéfice de l’occupant et en vue d’accéder à un logement pérenne, un accompagnementsocial lié au logement assuré par le travailleur social désigné comme référent par l’organisme agréé (cf annexe «
contrat d’accompagnement
»)
;
e) Prévenir l’occupant dans un délai de ………… jours avant toute intervention si des travaux sont nécessaires à laremise en état du logement (sauf s’ils doivent être effectués en urgence) ;
f) Remettre à l’occupant, le cas échéant, le règlement intérieur de l’immeuble.
Dans le cadre du dispositif Solibail, l’organisme agréé dans les conditions prévues aux articles L364‐3 et L364‐4du CCH, qui a mis à disposition à titre temporaire un logement dont il est locataire, assure également àl’occupant un accompagnement social lié au logement et personnalisé.
Mobiliser le parc locatif privé pour répondreaux besoins sociaux, c’est possible !
Il déploie 5 métiers sur l’ensemble du territoire national
organismes
2 700 salariés
3200 administrateurs bénévoles
Guadeloupe MayotteMartinique NouvelleCalédonie
Guyane Réunion
LA RÉHABILITATION
ACCOMPAGNÉE
AU SERVICE DESPARTICULIERS
L’ACCOMPAGNEMENT
DES PERSONNES
LA GESTION
LOCATIVE SOCIALE
LA PRODUCTION
D’HABITAT
D’INSERTION
LA CONDUITE
DE PROJETS DE
TERRITOIRE
P h o t o s : R é m i L e c o u
Fédération SOLIHA
27 rue de la Rochefoucauld - 75009 Paris01 42 81 97 70 - [email protected] soliha.fr
L’INTERMEDIATIONLOCATIVE Depuis plus de 20 ans, les associationsdu Mouvement SOLIHA développent des
solutions d’intermédiation locative surl’ensemble du territoire français.
En 2015, elles gèrent plus de 26 000 loge -ments, dont 16 000 en intermédiationlocative.
L’intermédiation locative est aujourd’huidéveloppée dans le réseau par les AgencesImmobilières Sociales SOLIHA.Notre mission : appuyer les pouvoirs publics pour développer l’offre de
logements locatifs abordables dans les territoires.
Nos associations sont agréées au titre del’intermédiation locative et la gestion loca-
tive sociale (Loi MLLE du 25 mars 2009)
Elles bénéficieront d’un régime favorable dans l’application de la nouvelle garantie desloyers Vis@le
Les dépenses consacrées au développe-ment de l’intermédiation locative sont déduc-tibles du prélèvement SRU des communes (LoiALUR)
Outre un niveau de loyer adapté à ses res-sources, nos associations apportent à leurslocataires un accompagnement adapté à leursbesoins (accès aux droits, appropriation dulogement, médiation avec le voisinage, etc.)
UN SERVICE PROFESSIONNEL AU BAILLEUR
Le propriétaire bailleur, en nous confiant sonlogement, bénéficie :
D’un conseil détaillé sur la meilleure utili-sation de son bien (aides financières, travaux,fiscalité)
D’un suivi technique du logement
Une gestion du logement assurée par desprofessionnels, soumis à l’ensemble des exi-gences de la loi Hoguet