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HAUS UND GRUND RHEIN-BERG E.V. Fallstricke bei Kauf einer Wohnimmobilie Eine nützliche Information von Markus Bohlscheid und Dr. Robert Mödl Notare in Bergisch Gladbach
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Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

Feb 23, 2016

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Page 1: Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

HAUS UND GRUND RHEIN-BERG E.V.

Fallstricke bei Kauf einer Wohnimmobilie

Eine nützliche Information von Markus Bohlscheid und

Dr. Robert Mödl

Notare in Bergisch Gladbach

Page 2: Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

Beim Erwerb einer Immobilie heißt es „Augen auf“! Vorstand und Beirat von HAUS UND GRUND RHEIN-BERG

haben sich im Notariat Markus Bohlscheid und Dr. Robert Mödl Am Stadion 18-24

51465 Bergisch Gladbach www.notare-bm.de

über den aktuellen Stand der wichtigsten Regeln und möglicher „Fallstricke“,

beim Kauf einer Wohn-Immobilie* informiert.

Die Ausführungen liegen auch in unserer Geschäftsstelle

HAUS UND GRUND RHEIN-BERG e.V. Paffrather Straße 28 51465BergischGladbach zur Abholung bereit.

*Beim Erwerb einer Gewerbeimmobilie oder einer Eigentumswohnung sowie von Immobilien auf Erbbaurechtsgrundstücken sind weitere wichtige Punkte zu beachten, über die Notare Auskunft geben.

Page 3: Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

...damit es später keinen Ärger gibt...Markus Bohlscheid Dr. Nobert Mödl

Page 4: Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

Übersicht

I. Vor der Beurkundung- Das Haus- Die Finanzierung- Vorbereitung des VertragesII. Der notarielle KaufvertragIII. Nach der Beurkundung- Zahlung- Übergabe- Eigentümer werden

Page 5: Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

I. Vor der Beurkundung1. Das Haus

- Das Traumhaus finden…- …und untersuchen:

- Rechtmäßig gebaut?- Zustand

- Gewährleistung ist beim Kauf eines gebrauchten Hauses meist ausgeschlossen

- Deshalb sachkundig untersuchen lassen

Page 6: Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

I. Vor der Beurkundung1. Das Haus

- Erschließung- Zufahrt und alle notwendigen Ver- und

Entsorgungsleitungen sind vorhanden?- Von der öffentlichen Straße oder abgesichert

durch Dienstbarkeiten?- Straße, Kanal und Anschlüsse sind abgerechnet?

Kostenrisiko Erschließungsbeiträge – Bescheinigung der Gemeinde einholen

Page 7: Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

I. Vor der Beurkundung1. Das Haus

- Grundstücksgrenzen: Passen Natur und Flurkarte zusammen?- Abweichende Grenzen- Überbau- Vergessene Flurstücke: Wissen Sie, was Sie kaufen?

- Infrastruktur- Gut: Verkehrsanbindung, öffentliche Einrichtungen,

Einkaufsmöglichkeiten…- Weniger gut: Fluglärm, emissionsintensive Betriebe,

nahe Mülldeponie…

Page 8: Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

I. Vor der Beurkundung1. Das Haus

- Der Fluch der Vergangenheit: Altlasten – Einsicht in das Altlastenkataster

- Öffentlich-rechtliche Bindungen: Baulasten- Denkmalliste- Vergleichspreise (www.boris.nrw.de;

Internetrecherche…)- Bei Vermietung, (teil-)gewerblicher Nutzung,

Solaranlagen u.ä.: Steuerliche Folgen klären

Page 9: Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

I. Vor der Beurkundung2. Die Finanzierung

- Gesamtbedarf ausrechnen- Kaufpreis- Grunderwerbsteuer (seit 1.10.2011 in NRW 5 %)- Sanierung, Renovierung, Umzug- ggf. Maklerprovision (bis 3,57 %)- Notar & Grundbuchamt (insgesamt ca. 1 % für

Kaufvertrag, bis ca. 1,5 % mit Finanzierung)- Finanzierungsgrundschuld: Kann im Termin für den

Kaufvertrag beurkundet werden, wenn vorher beauftragt.

Page 10: Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

I. Vor der Beurkundung3. Den Kaufvertrag vorbereiten

- Freie Auswahl des Notars (häufig durch den Käufer)- Angaben zum Vertragsentwurf

- Objekt (Grundbuchangaben)- Kaufpreis- Fälligkeit- Besitzübergang- Besonderheiten…

- Vertragsentwurf prüfen (beim Kauf vom Unternehmer mindestens 2 Wochen)

Page 11: Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

II. Der notarielle Kaufvertrag1. Inhalt des Vertrages

- Erstes Ziel des Notars: keine ungesicherte Vorleistung- Fälligkeit des Kaufpreises erst nach

- Vorliegen aller Genehmigungen- Vormerkung- Freiheit von Kreditsicherheiten des Verkäufers- Nichtausübung von Vorkaufsrechten- Räumung

- Übergabe des Kaufgegenstandes und Umschreibung des Eigentums erst nach- Zahlung des vollständigen Kaufpreises

- Wenn es schnell gehen soll: „Sie können mir ja schon mal den Schlüssel geben…“

Page 12: Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

II. Der notarielle Kaufvertrag1. Inhalt des Vertrages

- Mängel: Haftung unter Privaten i.d.R. nur für verschwiegene Mängel; deshalb: bekannte Mängel aufnehmen

- Räumung und Übergabe- Mietverhältnisse- Besonderheiten: Mitverkaufte Gegenstände,

Einbauküche u.ä.

Page 13: Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

II. Der notarielle Kaufvertrag2. Die Beurkundung

- Gesetzlich zwingend ist der gesamte Vertrag allen Beteiligten vorzulesen…

- …und wird durch den Notar erläutert.- Bis zur Unterschrift kann der Text noch

angepasst werden.- Gelegenheit, alle Fragen zum Vertrag und

zum weiteren Ablauf zu stellen.

Page 14: Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

II. Der notarielle Kaufvertrag2. Die Beurkundung

- Gelegenheit, Folgefragen anzusprechen- Erbfolge - Vollmachten- Ein Partner erwirbt allein, bezahlt wird

gemeinsam.- Ungleiche Beiträge…

Page 15: Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

III. Nach der Beurkundung

- Finanzierungsgrundschuld falls notwendig - Voraussetzung für die Auszahlung des Kredits

- Veräußerung der Gebäudeversicherung anzeigen

- Schnell im Briefkasten: Der Steuerbescheid- Fälligkeitsmitteilung des Notars abwarten- Zahlung mit der Bank abstimmen, vor allem

bei verteilter Zahlung

Page 16: Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

III. Nach der Beurkundung

Besitz ist manchmal wichtiger als Eigentum:- Zum Übergabetermin: Zähler ablesen,

Versorgungsverträge ummelden, Kosten abgrenzen…und einziehen

- Umschreibung des Eigentums – häufigMonate später

Page 17: Die wichtigsten Regeln beim Hauskauf

Zusammengestellt nach einem Vortrag von Dr. Robert Mödl und Markus Bohlscheid Notare in Bergisch Gladbach

Am Stadion 18-2451465 Bergisch Gladbach

02202-2933-0www.notare-bm.de