Determinazione del rapporto Valore di Stima-Prezzo di aggiudicazione e Intervallo Aggiudicazione-Trasferimento delle Aste nelle Esecuzioni Immobiliari nel biennio 2015-2016 Alternanza Scuola-Lavoro presso il Tribunale di Vicenza in collaborazione con il Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Vicenza, dal 22/05/2017 al 16/06/2017
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Determinazione del rapporto
Valore di Stima-Prezzo di aggiudicazione
e Intervallo Aggiudicazione-Trasferimento
delle Aste nelle Esecuzioni Immobiliari
nel biennio 2015-2016
Alternanza Scuola-Lavoro presso il Tribunale di Vicenza
in collaborazione con il Collegio dei Geometri e Geometri
Laureati di Vicenza, dal 22/05/2017 al 16/06/2017
Introduzione del Presidente Tribunale di Vicenza
L’iniziativa sviluppata con l’Istituto Superiore Statale Antonio Canova rientra in un più ampio
progetto che vede il coinvolgimento del mondo scolastico e dell’istruzione di tutto il territorio
vicentino, finalizzato non solo ad avvicinare gli studenti delle scuole superiori e dell’università alla
legalità, ma anche a riconoscere alla scuola un ruolo attivo nel tessuto economico e sociale di una
comunità.
Con i progetti c.d. dell’alternanza scuola lavoro e “Sprigionare legalità” sono stati coinvolti, solo
nel corso dell’ultimo anno scolastico, oltre 1000 studenti, di cui più di un centinaio ospitatati per
periodi di circa un mese all’interno del Tribunale.
In particolare l’analisi realizzata dagli studenti del Canova, guidati da alcuni professionisti del
Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Vicenza, è una ulteriore conferma dell’importanza
della sinergia tra l’universo formativo e quello operativo.
Sicuramente il lavoro svolto dagli studenti rappresenta uno strumento utile per meglio comprendere
un sistema complesso quale quello delle esecuzioni immobiliari, contraddistinto dalla partecipazione
necessaria anche di soggetti esterni, soprattutto per individuare le difficoltà che le procedure possono
evidenziare (come per esempio l’eccessiva discrasia tra valutazione e aggiudicazione in rapporto ai
diversi metodi di effettuazione delle stime, della tipologia del bene ovvero della sua localizzazione)
ed approntare i necessari interventi correttivi.
I dati saranno messi a disposizione anche dei professionisti del settore al fine di fornire agli stessi
una indicazione concreta dei valori medi riscontrati con riferimento ai beni immobili appartenenti a
tipologie omogenee posizionati in una determinata zona, così da costituire un valido parametro di
riferimento.
Dr. Alberto Rizzo
Premessa
Quest’anno scolastico 2016/2017 la A.S.L. (Alternanza Scuola Lavoro) è stata svolta da quat-
tro studenti di quarta superiore (Gianesini Riccardo, Ronzani Riccardo, Granati De Grandi Irene e
Giulia Grendene) dell’Istituto Tecnico A. Canova presso l’ufficio esecuzioni in Tribunale di Vicenza.
L’idea parte da una attività di preparazione mirata degli studenti all’interno della costante collabora-
zione tra il Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Vicenza con l’Istituto Canova, che grazie
alla disponibilità del dr. Alberto Rizzo, Presidente del Tribunale, ha trovato effettività attraverso una
convenzione triennale. L’attività principale è stata quella di estrapolare i dati richiesti contenuti in
ogni faldone (riguardanti gli immobili venduti all’asta), per poi riportarli ed elaborarli su un foglio di
calcolo in modo da poter effettuare una statistica. Sono state analizzate perizie e si è assistito a delle
udienze inerenti esecuzioni immobiliari.. Il primo giorno, il tutor esterno geom. Daniele Fortuna del
Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Vicenza, quale referente dei CTU ed esperto stimatore,
e il tutor interno prof. Federico Sinigaglia, ci hanno spiegato ed illustrato nel dettaglio alcune perizie,
fornendo anche una informazione di massima sulla suddivisione dei vari uffici della struttura.
Presso l’ufficio della cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari sono stati analizzati alcuni faldoni
inerenti immobili aggiudicati, analizzando ed avendo spiegazioni in ogni loro contenuto dai tutor. Ciò
ha permesso al gruppo di ricevere le informazioni di base su come si sarebbe sviluppato il nostro
impegno.
Inoltre si è potuto assistere ad alcune udienze nelle aule al piano interrato, sia civili (quelle che
interessavano il percorso di alternanza) sia penali.
Alcuni Giudici sono anche venuti di persona a fare visita al gruppo di studenti durante la nostra
attività, interessandosi su come procedeva il nostro percorso.
Oltre alle informazioni in modalità cartacea sono state fornite, da ASTAlegale.net spa, gestore del
sito, molti altri dati in modalità digitale con i quali è stato possibile completare la raccolta e (dopo
l’elaborazione) effettuare le statistiche progettate.
Le procedure in concreto analizzate ammontano a n 733.
Si è proceduto successivamente alla rielaborazione e stesura della relazione, lavoro che si è svolto
presso l’istituto A. Canova.
Dopo tale periodo il prof. Sinigaglia ed il geom Fortuna hanno ulteriormente affinato ed ultimato le
statistiche.
Scopi del progetto
Gli scopi del progetto sono i seguenti:
- Organizzare i dati ricavati per tipologia (autorimessa, industriale, residenziale…) segnalando il
numero di casi, il valore stimato dai CTU per ogni tipologia, la media di aggiudicazione, il numero di
aste, il rapporto medio prezzo valore e il tempo impiegato a vendere l’immobile.
- Fare una relazione tecnica che spiega le modalità operative con rispettive tabelle e grafici.
- Elaborare i dati su una mappa della provincia di Vicenza con la suddivisione dei comuni,
successivamente trascrivere (per ogni comune) le percentuali di vendita e, in un’altra cartina, una
graduazione di colori in cui il rosso corrisponde ad un comune dove c’è stato un forte ribasso d’asta
e comprende la fascia che va dallo 0% al 40%, il colore giallo sarà presente nelle zone in cui la
percentuale di restituzione del debito tramite la rivendita dell’immobile va dal 40% al 60% e verde
nei comuni dove c’è una quasi completa estinzione del debito o un rialzo d’asta con percentuale dal
60% in su.
- Creare dei grafici dove si suddividono i lotti aggiudicati nella provincia di Vicenza per la tipologia
edilizia (%), per tipo di CTU (%)e per numero di tentativi d’asta.
Fase operativa
Inizialmente sono stati analizzati i fascicoli delle esecuzioni guardando sulla copertina:
- Il numero della pratica.
- La data di pignoramento.
Poi dentro alla cartellina si cercava subito la perizia nella quale si trovavano la maggior parte
dei dati cioè:
- Il CTU (geometra, architetto, agronomo, ingegnere…).
- Il numero di lotti.
- Il comune in cui è situato l’immobile o il terreno.
- Tipologia.
- Quota e titolo.
- Superficie commerciale.
- Valore di stima.
- Valore di quota (se la quota era 1000/1000 il valore di quota era uguale al valore di stima; se la
quota era per esempio 500/1000 il valore di quota era la metà del valore di stima).
- Procedimento di stima (sommario, sintetico, analitico e in base agli IVS).
- La data di valutazione.
- Prezzo base d’asta.
Dentro la cartellina si trovavano:
- Debito iniziale dell’immobile.
- La data di trasferimento.
- La data di vendita.
- Il prezzo di aggiudicazione.
- Numero di esperimenti d’asta.
Con questi dati si è calcolato sul foglio Excel:
-Tipologia di immobili
-Tipologia dei tecnici CTU
-Suddivisione in base ai tentativi d’asta e relativo rapporto prezzo valore
-Suddivisione del rapporto prezzo di aggiudicazione e valore di stima di tutti i comuni
DIARIO DI BORDO: dal 22 maggio 2017 al 16 giugno 2017
Prima e seconda settimana:
Nei primi giorni si sono conosciuti i tutor referenti e sono stati spiegati i lavori da eseguire.
Si sono estrapolati dei dati che riguardavano i lotti messi all’asta e aggiudicati nel biennio 205-
2016, questi in seguito sono stati riportati in un foglio elettronico. Inoltre ogni martedì si è assistito
a delle udienze sia civili che penali.
Terza settimana:
Sono stati registrati sul foglio elettronico dei dati che sono stati forniti dall’IVG per completare il
foglio elettronico iniziato nella prima settimana, dopo aver completato il foglio elettronico i dati sono
stati utilizzati per effettuare dei calcoli analitici e statistiche.
Quarta settimana:
Stesura della relazione finale, e con delle perizie inviate da alcuni geometri si è completato il foglio
elettronico
Sono stati raccolti, fra faldoni e dati digitali 1269 Perizie aggiudicate nel biennio 2015-2016
di queste alcune non sono state elaborate per la mancanza di uno o più dati significativi, (la
mancanza del prezzo di aggiudicazione, la mancanza del valore di stima, la tipologia di immobile,
ecc.) per cui i dati utili per la ricerca statistica delle esecuzioni sono stati 733.
Tipologia di immobili
Il numero totale di dati utili analizzati pari a 733, è stato suddiviso per tipologia di immobile
(autorimessa, negozio, ufficio, abitativo, magazzino, capannone, commerciale e terreno),
successivamente su questi sono stati trascritti le medie dei CTU, le medie di aggiudicazione e le
medie di esperimenti per ognuna delle categorie. Infine è stata effettuata una determinazione
analitica tra la media di aggiudicazione e la media di CTU.