1 Las vivienderas y protección del índice Habita. Pacto Nacional de Vivienda Sergio Solís Tepexpa * Kerena Torres Castañeda *** RESUMEN El periodo presidencial de Felipe Calderón inicio con la promesa de convertirse en el sexenio de la vivienda. Aún y con el cambio de rumbo durante el primer tercio del periodo, se inicio un proceso en el cual las llamadas vivienderas tenían un papel preponderante. Este proceso de transformación en el sector hipotecario permitió a personas excluidas por el sistema bancario, tener la oportunidad de adquirir una vivienda a través de diversos mecanismos de financiamiento. La crisis del mercado hipotecario en Estados Unidos tuvo un fuerte impacto en las desarrolladoras de vivienda por la parte del endeudamiento y las obligaciones que debían cumplir. Es por ello, que para 2009, debido los fuertes indicios de sobreendeudamiento de las Sofomes, Sofoles especializadas y Constructoras de vivienda que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores, se lanza el Pacto Nacional por la Vivienda para vivir mejor, con el cual el gobierno federal inyecta 60 mil 150 millones de pesos en su lanzamiento y 16 mil millones en el siguiente año para continuar con su política de créditos. Sin embargo, este programa creó una burbuja que estalló en el 2013 con el anunció de la quiebra de SuCasita, y los problemas de Homex, Urbi Ara y Geo. En este sentido, el presente trabajo tiene por objetivo analizar el efecto del Pacto Nacional por la Vivienda en el Índice Habita y su desvinculación del comportamiento de las emisoras miembro de este sector en la Bolsa Mexicana de Valores. Palabras Clave: Índice Habita, VAR, vivienda, SHF, Crédito Hipotecario Clasificación JEL C32, G17, G21 * Profesor – Investigador del Departamento de Producción Económica, UAM – Xochimilco. Calzada del Hueso 1100. Colonia Villa Quietud. Delegación Coyoacán. C.P. 04960. Tel. 5483-7100. E-mail: [email protected]*** Egresada de la Licenciatura en Economía, UAM – Xochimilco. Calzada del Hueso 1100. Colonia Villa Quietud. Delegación Coyoacán. C.P. 04960. Tel. 5483-7100. E-mail: [email protected]
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Las vivienderas y protección del índice Habita. Pacto Nacional de Vivienda
Sergio Solís Tepexpa* Kerena Torres Castañeda***
RESUMEN
El periodo presidencial de Felipe Calderón inicio con la promesa de convertirse en el
sexenio de la vivienda. Aún y con el cambio de rumbo durante el primer tercio del
periodo, se inicio un proceso en el cual las llamadas vivienderas tenían un papel
preponderante. Este proceso de transformación en el sector hipotecario permitió a
personas excluidas por el sistema bancario, tener la oportunidad de adquirir una
vivienda a través de diversos mecanismos de financiamiento. La crisis del mercado
hipotecario en Estados Unidos tuvo un fuerte impacto en las desarrolladoras de vivienda
por la parte del endeudamiento y las obligaciones que debían cumplir. Es por ello, que
para 2009, debido los fuertes indicios de sobreendeudamiento de las Sofomes, Sofoles
especializadas y Constructoras de vivienda que cotizan en la Bolsa Mexicana de
Valores, se lanza el Pacto Nacional por la Vivienda para vivir mejor, con el cual el
gobierno federal inyecta 60 mil 150 millones de pesos en su lanzamiento y 16 mil
millones en el siguiente año para continuar con su política de créditos. Sin embargo,
este programa creó una burbuja que estalló en el 2013 con el anunció de la quiebra de
SuCasita, y los problemas de Homex, Urbi Ara y Geo. En este sentido, el presente
trabajo tiene por objetivo analizar el efecto del Pacto Nacional por la Vivienda en el
Índice Habita y su desvinculación del comportamiento de las emisoras miembro de este
sector en la Bolsa Mexicana de Valores.
Palabras Clave: Índice Habita, VAR, vivienda, SHF, Crédito Hipotecario
Clasificación JEL C32, G17, G21
* Profesor – Investigador del Departamento de Producción Económica, UAM – Xochimilco. Calzada del Hueso 1100. Colonia Villa Quietud. Delegación Coyoacán. C.P. 04960. Tel. 5483-7100. E-mail: [email protected] *** Egresada de la Licenciatura en Economía, UAM – Xochimilco. Calzada del Hueso 1100. Colonia Villa Quietud. Delegación Coyoacán. C.P. 04960. Tel. 5483-7100. E-mail: [email protected]
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Introducción Durante la primera década del siglo, el mercado hipotecario de vivienda en
México vivió un proceso de transformación que permitió, a personas excluidas
por el sistema bancario, tener la oportunidad de adquirir una vivienda a través
de diversos mecanismos de financiamiento. En el año 2001, se realizó una
reforma sustancial que dio origen a una nueva Ley de vivienda que, entre otras
cosas, respaldaba la emisión de hipotecas a través de la figura de la Sociedad
Hipotecaria Federal, y lo blindaba ante factores de riesgo como el
incumplimiento de pago o pago inoportuno. Dado este contexto, el sexenio de
Felipe Calderón ha sido llamado como el sexenio de la vivienda por el número
de créditos otorgados y la forma en que Infonavit y FOVISSSTE se han
transformado en intermediarios para colocar dichos créditos hipotecarios. Cabe
recordar que a partir de los años 90, los Organismos Nacionales de Vivienda
(Onavis), Infonavit y FOVISSSTE, abandonaron su papel de promotores de
vivienda para convertirse en facilitadores, abriendo las posibilidades de
ganancias en el ámbito financiero nacional e internacional para las empresas
privadas; de igual manera, esta política de subsidios continua privilegiando los
intereses privados a costa de la población de menores ingresos. Incluso, existe
el señalamiento al Programa de Subsidios por la Auditoría Superior de la
Federación y la Comisión Nacional de Evaluación de la Política Nacional, en
relación a la existencia de inequidad en la distribución de los subsidios, de tal
manera que éstos no llegan a la población de menores ingresos.
Para 2009, debido a la crisis hipotecaria estadounidense y los fuertes indicios
de sobreendeudamiento de las Sofomes, Sofoles especializadas y
Constructoras de vivienda se lanza el Pacto Nacional por la Vivienda para vivir
mejor, con el cual el gobierno federal inyecta 60 mil 150 millones de pesos en
su lanzamiento y 16 mil millones en el siguiente año para continuar con su
política de créditos. Sin embargo, este programa creó una burbuja que estalló
el 2013 con el anunció de la quiebra de SuCasita, y los problemas de Homex,
Urbi, Ara y Geo. En este sentido, el presente trabajo tiene por objetivo analizar
el efecto del Pacto Nacional por la Vivienda en el Índice Habita y su
desvinculación del comportamiento de las emisoras miembros de este sector
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en la Bolsa Mexicana de Valores1. Los resultados encontrados, muestran que
existe una gran desvinculación entre el comportamiento individual de las
emisoras y el Índice Habita, el cual, se supone muestra el comportamiento del
sector hipotecario. Esta desincronización es en parte, resultado de la Política
de Vivienda impulsada por el gobierno mediante el Pacto, que fue firmada por
las Onavis, las constructoras y el gobierno, que fomentó el crédito para
vivienda nueva. Cabe destacar que a raíz de la caída de las vivienderas en la
Bolsa de Valores, otras desarrolladoras de vivienda como Sadasi y Casas
Javer y Grupo Vivo han sido las favoritas de Infonavit y Fovissste para otorgar
subsidios para la construcción de vivienda,
Programa Nacional de Vivienda
Durante los últimos años, la política oficial en materia de vivienda, ha
privilegiado la construcción de vivienda nueva, sin importar la ubicación, el
acceso a servicios básicos y la calidad de la vivienda, y ejemplo de ello es que
la propia Conavi reconoce la existencia de cerca de 5 millones de viviendas
desocupadas (ver gráfica 1). Otra de las aristas de los programas de desarrollo
social del gobierno federal, se centró en la sustitución de pisos de tierra a
través del programa “Piso firme”, sin mejorar de manera sustancial las
condiciones de habitabilidad de las familias, lo cual resulta contradictorio, ya
que las propias cifras oficiales reconocen que el rezago habitacional es de 8.9
millones de viviendas y que el 57% del déficit está en el segmento de
trabajadores que ganan menos de 4 salarios mínimos mensuales generales,
según datos de Conavi en 2012 (ver tabla 1).
Es importante destacar de la tabla anterior que el rezago no sólo se
refiere a la falta de vivienda, sino también a la falta de condiciones físicas de la
vivienda para considerarla óptima para habitar. Las viviendas en diversas
ocasiones muestran características que dificultan el bienestar de las familias
que las habitan, y éstas no tienen los recursos económicos que les permitan
1 Sólo seis cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Es decir, cumplen con las características de transparencia en información y administración profesional: Consorcio Ara (Ara), Corporación Geo (Geo), Consorcio Hogar (Hogar), Desarrolladora Homex (Homex), Sare Holding (Sare) y Urbi (Urbi).
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darles solución. De acuerdo a Conorevi (2011), el rezago es 8.9 millones de
viviendas si se considera únicamente el hacinamiento general, es decir cuando
viven 2 o más familias en una sola vivienda, el deterioro y falta de materiales
resistentes en la vivienda, sin embargo, si se considera la presencia de pisos
de tierra, el hacinamiento por habitación, se eleva el rezago hasta 13.8 millones
Comparativo de Rezago Habitacional Millones de hogares al 2011
Definiciones
Hacinamiento Deterioro Rezago Básico
Materiales Regulares
Rezago ampliado
A Hacinamiento: 2 hogares o más por vivienda
0.6 1.1 1.7 7.3 8.9
Deterioro: en paredes; material de desecho, lámina de cartón, carrizo, bambú, palma, embarro o bajareque; en techos: material de desecho, lámina de cartón, palma o paja
Materiales Regulares: en paredes: lámina metálica o de asbesto, madera o adobe; en techos: lámina metálica o de asbesto, madera, tejamanil o teja
B Hacinamiento: más de 2 personas por dormitorio
9.4 0.9 10.3 3.5 13.8 Deterioro: paredes y techos, igual que en A, además de pisos de tierra
Materiales regulares: igual que en A más pisos firmes
Fuente: Conorevi, 2011 con base a datos de INEGI
Las condiciones actuales del parque habitacional muestran un avance
de tan sólo 10 millones de viviendas en diez años, al pasar de 25.9 a 35.6
millones de viviendas, como puede observarse en la gráfica 1, con lo que no se
logra cubrir el rezago de 13.8 millones. Adicionalmente, un aspecto que
destaca en la gráfica, es el relacionado con la vivienda deshabitada, que se
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incrementa de manera significativa un 66.67% del año 2000 al 2010, y pasa de
3 a 5 millones, por lo que resulta un asunto a tomar en cuenta por parte de
aquellos que desarrollan las políticas públicas en materia de vivienda. Este
fenómeno se transforma en un problema social de origen, ya que, como se
mencionó, algunas viviendas son abandonadas por la falta de infraestructura,
tales como carreteras de acceso, agua potable, luz eléctrica, drenajes o más
aún condiciones de seguridad pública. Conorevi (2011), muestra datos de
Bancomer Research, sobre las regiones del país que tienen un mayor número
de viviendas deshabitadas, donde destacan los estados con alta emigración
(Ver gráfica 2).
Gráfica 1 Parque Habitacional 2000-2010
Millones de Hogares
Fuente: Conorevi, 2011
Ante estas condiciones de la vivienda en el entorno nacional, la política de
vivienda del sexenio de Calderón se definió a través del Programa Nacional de
Vivienda 2007-2012, donde se establece que el “sector de la vivienda al
registrar una importante reactivación que le convirtió en una actividad moderna
y en expansión sostenida, gracias a lo cual ha logrado cumplir con el rol social
de donde obtiene su sentido esencial: producir una oferta de vivienda para
cada vez más familias y generar más empleos directos para los mexicanos”
(Conavi, 2008).
1.0 1.4 2.0 3.0 4.3 5.0
21.9 24.7
28.6
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
30.0
35.0
40.0
2000 2005 2010
Millones de Hogares
Uso Temporal Deshabitada Habitada
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Gráfica 2 Viviendas deshabitadas por zona del país
Porcentaje
Fuente: Conorevi, 2011
El programa planteó como uno de sus objetivos, el incremento de la
cobertura de financiamientos de vivienda, particularmente para las familias de
menores ingresos para lograr una meta de 6 millones de créditos. Las
estrategias y líneas de acción propuestas para la consecución de dicha meta,
contemplan la participación de instituciones del sector, las entidades
financieras de vivienda (Infonavit, FOVISSSTE, principalmente), la industria de
la construcción, incluso la inversión extranjera directa en el sector, y los
intermediarios financieros (Sofoles y posteriormente Sofomes). Este proceso
participativo, que ofrece productos financieros para el acceso a créditos para
vivienda a la población, es abiertamente una transformación del derecho a la
vivienda en una relación de mercado, donde el derecho a la vivienda se
convirtió de facto en el derecho a un crédito para la vivienda. Los objetivos y
estrategias del Programa Nacional de Vivienda 2007-2012: Hacia un desarrollo
habitacional sustentable, como se le llamó, eran los siguientes:
35.17% 32.53%
20.30% 23.15%
44.53% 44.32%
0.00%
20.00%
40.00%
60.00%
80.00%
100.00%
120.00%
2005 2010
Porcentaje de Hogares
Entidades con alta Emigración Entidades Fronterizas Resto del País
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Tabla 3 Objetivos y estrategias del PNV 2007 - 2012
Eje Objetivo
Cobertura
Incrementar la cobertura de financiamientos de vivienda ofrecidos a la población, particularmente para las familias de menores ingresos.
Calidad y
Sustentabilidad
Impulsar un desarrollo habitacional sustentable.
Integridad y
Calidad Consolidar el Sistema Nacional de Vivienda, a través de mejoras a la gestión pública.
Apoyos
Gubernamentales
Consolidar una política de apoyos del Gobierno Federal que facilite a la población de menores ingresos acceder al financiamiento de vivienda, y que fomente el desarrollo habitacional sustentable.
Fuente: Elaboración propia con datos de Conorevi, 2013
Como una estrategia surge el Programa Esquemas de Financiamiento y
Subsidio Federal para Vivienda “Esta es tu casa”, con el objeto de contribuir a
que la población de bajos ingresos tenga acceso a una solución habitacional, a
través de un subsidio federal para adquirir una vivienda nueva o usada, mejorar
o ampliar su vivienda, adquirir un lote con servicios o autoproducir vivienda,
bajo un mecanismo con tres componentes: ahorro previo del beneficiario,
crédito/financiamiento de una entidad ejecutora y el subsidio federal otorgado
por la Comisión Nacional de Vivienda. Este Programa inició con un
presupuesto para el periodo 2007 - 2012, de 3,746 millones de pesos, sin
embargo, se fue incrementando con el tiempo hasta alcanzar 7,495 millones de
pesos, es decir el 200% de incremento. Dichos subsidios fueron dispersados
por diferentes instituciones (entidades ejecutoras) agrupadas en
“Subprogramas” por la CONAVI: Infonavit, FOVISSSTE, Fuerzas Armadas,
Desarrollos Urbanos Integrales, Programa 2X1, Producción Social de Vivienda
Asistida, Organismos Estatales de Vivienda, Intermediarios Financieros, Cajas
Solidarias y Reconstrucción, dichos “subprogramas” suman 131 entidades
hasta 2012.
Además, como parte de este objetivo de ampliar la cobertura de
financiamiento, se diseño una estrategia que buscaba ampliar los recursos de
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las instituciones del sector, a través de nuevos instrumentos de fondeo para el
financiamiento de vivienda. Es preciso señalar que el panorama
Macroeconómico del país en ese momento, se consideraba propicio para el
desarrollo de nuevos instrumentos financieros, como los Borhis y los Cedevis.
Para ello se implementaron las siguientes líneas de acción:
• Impulsar programas de bursatilización de carteras hipotecarias de las
instituciones de vivienda.
• Fomentar el cofinanciamiento de créditos en las entidades financieras de
vivienda.
• Impulsar la optimación y la eficiencia de los mecanismos de
otorgamiento de créditos hipotecarios y administración de carteras de las
instituciones de vivienda.
• Promover la participación de los intermediarios del sector privado y de la
banca de desarrollo en el financiamiento a la vivienda hacia la población
de menores ingresos.
• Estimular el crecimiento de la industria de la construcción y propiciar el
incremento de la inversión extranjera directa en el sector.
“Pacto Nacional de Vivienda. Para vivir mejor” y sus efectos
Después de la crisis hipotecaria subprime en Estados Unidos, el sector
vivienda mexicano sufre una contracción importante, lo cuál se refleja en el
comportamiento de las emisoras miembros del Índice Habita. Esto se debe a
que las Sofoles y Sofomes Hipotecarias adquirieron deudas en el mercado
externo, en su mayoría estadounidenses, y en el momento de las crisis les
fueron exigidos los pagos correspondientes a estos pasivos. Dado esto, el
gobierno mexicano convoca a los sectores participantes en el mercado de
vivienda a firmar el “Pacto Nacional de Vivienda. Para vivir mejor”, que tiene
por objetivo el mantener el mercado de crédito hipotecario intacto ante la
volatilidad externa. Sin embargo, la política es orientada a la vivienda social, la
cual tiene bajo costo y representa un flujo de efectivo menor que la vivienda
media o residencial para las desarrolladoras (Ara, Geo, Homex, Hogar, Urbi y
Sare). En la firma del pacto se plantean compromisos de parte de los diversos
actores del sector, por un lado, el gobierno, en materia de financiamiento
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privado, pretende: i) mantener la disponibilidad de créditos puente a la
construcción de vivienda para proyectos viables y para su individualización,
dando preferencia a la vivienda económica, social y sustentable; ii) incentivar y
fortalecer la cultura de pago y la mediación como mecanismo alternativo de
solución de controversias; y iii) desarrollar esquemas de solución para
regularizar el crédito hipotecario y proteger el patrimonio de la clientela, ante la
eventualidad de la pérdida de la relación laboral (Sedesol, 2009). Esto genera
un repunte del número de créditos de 2009 a 2010, por parte de Infonavit,
dados los subsidios, pero una caída en el caso de la Banca Comercial y
Sofoles, como se muestra en la gráfica 3.
Gráfica 3 Número de créditos otorgados en la primera década del siglo XXI
Fuente: Conorevi, 2011
Como se observa, en el comportamiento de los créditos otorgados (ver
gráfica 3), las Sofoles, Sofomes y Bancos estaban perdiendo fuerza, y esto
impactó de manera significativa a las emisoras miembros del Índice Habita, ya
que los intermediarios financieros privados estaban profundamente ligados a la
liquidez de las constructoras. Por ello, dada la restricción crediticia de los
mercados internacionales y su consecuente efecto en la falta de financiamiento
privado a las Sofoles y Sofomes Hipotecarias para créditos a la construcción de
vivienda, y para concluir una cantidad importante de proyectos de producción
de vivienda se generan dos programas temporales de apoyo, con el objeto de