DESALOJO EXPRESS en Actualidad Civil N° 1 Agosto 2014

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CORRECCIÓN DE ESTILOJessica Corzo Ríos• Jazmín Moscoso Flores • Yessica Minaya Mata

Copyright 2014: Instituto Pacífico SACPrimer Número: Julio 2014 Edición: Julio 2014Tiraje: 2000 ejemplares

Actualidad Civil N° 1Registro de Proyecto Editorial: 21501051400730

ISSN: 2313-4828

Hecho el Depósito Legal en la Biblioteca Nacional del Perú: 2014-11512

Edición a cargo de: Instituto Pacífico S.A.C. - 2014Jr. Castrovirreyna Nº 224 - BreñaCentral: 619-3715www.institutopacifico.com.pe

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ACTUALIDAD LEGAL Y JURISPRUDENCIAL

Resumen legislativo y jurisprudencial del mes

I. Reseña de las principales normas civiles, procesales civiles y registrales publicadas en el último mes ..................................................................... 16

II. Resumen de la jurisprudencia civil, procesal civil y registral del mes ............ 20

III. Resumen de modificaciones de las principales normas civiles, procesales civiles y registrales producidas en el último mes ........................................ 21

IV. Resumen de las principales normas civiles, procesales civiles y registrales del mes. .................................................................................................... 22

El nuevo proceso de desalojo: Ley N° 30201

COMENTARIO 1: Héctor E. Lama More: Nuevas reglas para el desalojo con condena a futuro ............................................................... 26

COMENTARIO 2: Juan G. Chávez Marmanillo: La nueva vía procedimental para el desalojo ................................................................ 32

COMENTARIO 3: Julio E. Pozo Sánchez: Breves apuntes sobre el nuevo “desalojo express” para los inquilinos bajo la cláusula de allanamiento futuro ............................................................ 38

COMENTARIO 4: César E. Ramos Padilla: La eliminación del procedimiento concursal por mandato judicial en la ley N.º 30201 ........... 46

ÍNDICE GENERAL

Volumen 1 - Julio / 2014

ESPECIAL DEL MES

3Actualidad CivilVolumen 1 | Julio 2014

Índice general

4

Actualidad

Civil

Instituto Pacífico Volumen 1 | Julio 2014

ACTO JURÍDICO

Doctrina práctica

Reynaldo Mario Tantaleán Odar: Los problemas casatorios de la operatividad de la nulidad de acto jurídico ............................................................................ 54

Comentario de jurisprudencia

Luis Daniel Fernández Bocanegra: La ineficacia generada por el falso representante y el eterno retorno de los justiciables a los laberintos judiciales (Comentario de la Casación N.º 1135-2013-Lima) ........................................................................ 68

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: ¿Cómo pruebo que un contrato es simulado?................................. 84

Reseña de jurisprudencia

Ineficacia de acto jurídico (Casación N.º 4933-2012-Lima [El Peruano, 30 de mayo de 2014]) ................................................................................................... 86

DERECHO DE FAMILIA

Doctrina práctica

J. María Elena Guerra Cerrón: Problema jurídico o social: La transferencia de acciones adquiridas con dinero de la sociedad conyugal .................................... 94


Juan Carlos Del Águila Llanos: ¡Hoy toca reconocerlo! ¡Mañana, impugnarlo! Análisis de la procedencia de la impugnación del reconocimiento por parte del que lo realizó. (Comentario de la Resolución Suprema en Consulta N.º 132-2010- La Libertad) ...................................................................................................... 116


CONSULTA: ¿Qué procedimientos y trámites se deben realizar para adoptar al hijo o a la hija del cónyuge? ..................................................................................... 126

CIVIL

Índice general



Flexibilidad de las normas de tenencia y custodia (Casación N.º 1961-2012-Lima [30 de mayo de 2014]) ........................................................................................ 128

SUCESIONES

Doctrina práctica

Benjamín Aguilar Llanos: Unión de hecho y el derecho de herencia ................ 136


Silvia Morales Silva: La propiedad indivisa derivada de la sucesión testada ¿Constituye título suficiente para reclamar su reivindicación? (Comentario de la Casación N.° 1181-2013-Ayacucho) ................................................................ 150


CONSULTA: ¿La hija del primo puede tener vocación sucesoria vía representación colateral? .......................................................................................................... 161


Petición de herencia (Casación N.º 614-2013-Huánuco [30 de mayo de 2014]). 163

DERECHOS REALES

Doctrina práctica

Martín Mejorada C.: Limitaciones a los derechos inscritos y la propiedad de los “aires” ............................................................................................................. 168


Héctor Enrique Lama More: El precario y las edificaciones por él levantadas (Comentario de la Casación N.º 00502-2010-Madre de Dios).......................... 176


CONSULTA: ¿Cuál es la vía más eficaz para formalizar la propiedad del inmueble ante el inminente viaje al extranjero del vendedor? ............................................ 190


Título posesorio (Casación N.º 1537-2013-Junín [El Peruano, 30 de mayo de 2014]) ...................................................................................................................................... 192

Índice general

6

Actualidad

Civil


OBLIGACIONES

Doctrina práctica

Aníbal Torres Vásquez: La cesión de derechos .................................................... 200


CONSULTA: ¿Qué es la compensación financiera? ¿En qué casos opera? ........ 216


Pago con subrogación (Casación N.º 859-2012-Huánuco [30 de mayo de 2014]) 218

PROCESO / POSTULATORIO

Doctrina práctica

Omar Sumaria Benavente: Manifestaciones de las formas de solución de conflictos como expresión de la “cultura” y la relación con el desarrollo de la “autoridad”....................................................................................................... 230

F. Martín Pinedo Aubián: Intervención de los sujetos en el proceso judicial y en el procedimiento conciliatorio ..................................................................... 246


CONSULTA: ¿La madre de un menor puede iniciar procesos judiciales de recuperación de los bienes de su menor hijo? .................................................. 269


La intervención del cónyuge de la demandante es facultativa ......................... 270

PROCESAL CIVIL

Índice general


PROBATORIA

Doctrina práctica

Glauco Gumerato Ramos: Repensando la prueba de oficio .............................. 276

Silvia Morales Silva: La valoración de los documentos ofrecidos por el demandado en el proceso de desalojo (Comentario de la Casación N.º 4181-2011 Madre de Dios) ................................................................................................ 292


CONSULTA: ¿La actuación y valoración de la prueba científica debe primar sobre otros medios probatorios? ................................................................................. 304


El valor probatorio de un documento en la prueba de oficio (Cas. N.º 5605-2011-Lambayeque [30 de mayo de 2014]) ........................................ 305

CAUTELAR

Doctrina práctica

Rolando Martel Chang: El procedimiento cautelar y los presupuestos procesales para su ejecución .............................................................................................. 312


CONSULTA: ¿Cuál sería la medida provisoria para garantizar un crédito dinerario reconocido por el deudor? ................................................................................ 325


Las medidas cautelares no pueden ser utilizadas para colocar la ejecución de una sentencia (STC Exp. N.° 00978-2012 PA/TC [24 de enero de 2014]) ...... 327

Índice general

8

Actualidad

Civil


EJECUCIÓN / IMPUGNATORIO


Sergio N. Casassa Casanova: La ejecución forzada en el Código Procesal Civil (Comentario de las STC Exp. N.º 5258-2011-PA/TC y Exp. N.º 5037-2011-AA/TC) 336


CONSULTA: En los casos que se promuevan procesos de ejecución de título ejecutivo y ejecución de título de ejecución, ¿es correcto afirmar que la competencia la tiene el Juez de Paz Letrado? ...................................................... 362


El recurso de casación no es un recurso de nulidad (Cas. N.º 4980-2012- Apurímac [30 de mayo de 2014]) .................................................................................... 363

REGISTRAL

Doctrina práctica

Carlos Aguirre De Jesús: Inscripción de actos contenidos en escrituras imperfectas que se presentan al registro ................................................................................ 372


Javier Anaya Castillo: Formalidad de los laudos arbitrales para su inscripción en los Registros Públicos (Comentario de la Resolución N.º 170- 2014-SUNARP-TR-L) 386


CONSULTA: ¿Cuándo se presenta la Suspensión indebida de una anotación de demanda? ........................................................................................................ 409


Calificación registral de actos procedimentales en arbitraje (Resolución N.º 844-2014-SUNARP-TR-L) ...................................................................... 412

REGISTRAL / INMOBILIARIA

Índice general


INMOBILIARIA

Doctrina práctica

Luis Eduardo Aliaga Blanco: Breves notas y apuntes sobre los principales contratos inmobiliarios en la legislación peruana ............................................... 426


Jorge Luis Ascencios Dávila: La necesaria personalidad jurídica de las juntas de propietarios (Comentario de la Resolución N.º 1704-2013-SUNARP-TR-L) 436


CONSULTA: ¿Qué medidas legales se deben tomar ante el incumplimiento de las condiciones de entrega de un producto inmobiliario? ......................................... 456


Idoneidad de cláusula abusiva (Resolución N.º 0216-2014/SPC-INDECOPI) ............ 458

Disposición de un bien social por uno de los cónyuges

1ª CASACIÓN: Cas. N.º 602-2002-Arequipa (Falta de voluntad de uno de los cónyuges para gravar un bien deviene en nulidad insalvable pese a la confirmación posterior del acto) ........................................ 465

2ª CASACIÓN: Cas. N.º 1687-2003-Loreto (Nulidad del acto de disposición de un bien social cuando no intervienen ambos cónyuges) .... 468

3ª CASACIÓN: Cas. N.º 2896-2001-Lima (El adquirente que conocía que el bien social fue dispuesto por uno de los cónyuges no se encuentra amparado) ........................................................................ 472

4ª CASACIÓN: Cas. N.º 372-2005-Arequipa (Las edificaciones realizadas sobre los bienes sociales para disponer o gravarlas se tienen que realizar por ambos cónyuges) ................................................. 474

5ª CASACIÓN: Cas. N.º 111-2006-Lambayeque (La falta de legitimidad para contratar, por la falta de voluntad de uno de los cónyuges en la disposición o gravamen de un bien social) .......................... 477

JURISPRUDENCIA fUNDAMENTAL

Índice general

10

Actualidad

Civil


6ª CASACIÓN: Cas. N.º 907-2008-Arequipa (La falta de intervención de uno de los cónyuges en la celebración de un acto jurídico constituye la ineficacia del acto jurídico) .................................................. 481

7ª CASACIÓN: Cas. N.º 3437-2010-Lima (La falta representación de uno de los cónyuges en la disposición de los derechos de propiedad sobre los bienes sociales) ....................................................... 484

8ª CASACIÓN: Cas. N.º 2893-2013-Lima (La ineficacia del acto jurídico celebrado por uno de los cónyuges en la disposición de un bien social) ... 488

38 Instituto Pacífico

Especial del mesActualidad

Civil

Volumen 1 | Julio 2014

Breves apuntes sobre el nuevo “desalojo express” para los inquilinos bajo la cláusula de allanamiento futuro

Julio E. Pozo Sánchez* Profesor en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos

COMENTARIO

1. Apuntes previos2. El desalojo en el nuevo artículo 594 del Código Procesal Civil3. Presupuestos para poder recurrir al nuevo procedimiento especial de desalojo4. El nuevo procedimiento de desalojo express5. Conclusiones y recomendacionesS

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1. Apuntes previosCon fecha 28 de mayo del 2014 se publicó en la separata de Normas Legales del diario oficial El Peruano, la Ley N.º 30201, Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos1.

La referida norma dispone en su artículo 1 la creación, dentro del órgano de gobierno del Poder Judicial, del novísimo Registro de deudores morosos, en el que se inscribe, a solicitud del ejecutante, el incumplimiento de las acreencias originadas en resoluciones firmes, que declaran el estado de deudor

* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Egresado de la Maestría en Derecho Civil por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, Postítulo en Derecho Procesal Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú.

1 Conforme a la primera disposición complementaria final de la mencionada Ley, esta entrará en vigencia a los 45 días hábiles de su publicación.

judicial morosa en aplicación de los artículos 594 y 692-A del Código Procesal Civil.

Nos interesa abordar, a efectos del presente comentario, la modificación que ha sufrido el mencionado artículo 594 del Código Proce-sal Civil (CPC) al introducir la posibilidad de incluir en los contratos de arrendamiento la cláusula de allanamiento futuro del arrendatario, la misma que facultará a los arrendadores a re-currir a un procedimiento especial de desalojo que bien puede ser catalogo como express [o “ejecutivo”, incluso] por su aparente celeridad en cuanto a etapas se refiere.

Se trata de una suerte de subprocedimiento especial de desalojo creado específicamente para tratar de brindar mayores armas a los arrendadores que hoy por hoy no pueden recuperar su posesión sino hasta dentro de 2 a 4 años de interpuesta la demanda desalojo contra el inquilino (siempre que el proceso

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Comentario de la Ley N.º 30201

39

Comentario

Actualidad CivilVolumen 1 | Julio 2014

RESUMEN

En el presente artículo, el autor realiza un análisis acerca de la modificación al artículo 594 del Código Procesal Civil, dado que este artículo originalmente no permitía la recupe-ración de los bienes arrendados de manera célere; por ello, con la modificatoria de este artículo se permitiría a los arrendadores la recuperación de la posesión de su bien in-mueble en un tiempo menor, No obstante, para lograr dicho objetivo, no solo se habría modificado el artículo referido sino se habría establecido un subprocedimiento especial en el desalojo, lo cual no necesariamente ase-gura la tramitación del proceso de desalojo de manera rápida sino que el proceso puede continuar hasta la Corte Suprema.

CONTEXTO NORMATIVO

• Código Procesal Civil: artículo 594.

PALABRAS CLAVE

Arrendamiento / Desalojo express

se inicie ante un juez de paz [¡!]. Ni qué decir cuando el proceso se inicia ante un juzgado especializado dada la eventualidad de inter-ponerse casación).

A diferencia de lo establecido por el Cuarto Pleno Casatorio Civil publicado el 14 de agosto de 2013, que se abocó íntegramente a los supuestos de desalojo por ocupación precaria, la pronta entrada en vigencia de la Ley que crea el Registro de deudores judicia-les morosos, introduce un nuevo supuesto y procedimiento de desalojo exclusivo para los arrendadores contra inquilinos2.

2. El desalojo en el nuevo artículo 594 del Código Procesal Civil

El artículo 594 se encuentra ubicado dentro de la Sección Quinta [Procesos Contenciosos], Título III [Proceso Sumarísimo], Capítulo II y Subcapítulo 4, dedicado al proceso de Des-alojo de predios.

Su redacción original establece que “el desalojo puede demandarse antes del ven-cimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento solo puede ejecutarse luego de

2 No es la esencia del presente comentario, pero no puede pasar desapercibido que esta nueva propuesta para alcanzar un desalojo express (muy ejecutivo) se ha incluido en una norma, cuya razón de ser principal ha sido crear un Registro de deudores judiciales mo-rosos. De allí la denominación de la misma. Incluso, el proyecto de ley que le dio luz solo se refería a dicho registro (Proyecto de Ley N.º 1376-2013). Así, el re-ferido proyecto de ley postula la implementación de un sistema de publicidad a través del cual se sancione al deudor ejecutado que no cumpla el mandato de pago ordenado judicialmente ni señale bienes libres o parcialmente gravados con cuya realización se honre el pago debido. Con ello se publicita el incumplimiento judicial, permitiendo que la sociedad utilice dicha información antes de que un tercero decida contratar de nuevo con el sujeto de derecho declarado deudor judicial moroso.

Aunque fue acumulado a otros proyectos de ley, como el 1006-2011, referidos al Registro de inquilinos morosos, creemos que dada la trascendencia de sus efectos en la sociedad, la inclusión de este nuevo procedimiento de desalojo a través de la cláusula de allanamiento futuro debió merecer una regulación normativa singular.

seis días de vencido el plazo. Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposición del demandante, este deberá pagar las costas y costos del proceso”.

Como es de verse, se refiere a un supuesto que “consiste en provocar la intervención de la jurisdicción para solicitar la condena del demandado, pese a que aún no ha vencido la obligación”3. Agrega la recientemente electa miembro del Tribunal Constitucio-nal, doctora Marianella Ledesma Narváez, citando a Micheli, que “la acción preventiva es concedida para conseguir la declaración de un derecho cuando este último, aun no habiendo sido violado o judicialmente dis-cutido, se hace objetivamente incierto en su existencia o en su contenido, en cuanto de

3 ledesMa narváez, Marianella, Comentarios al Código Proce-sal Civil, 2.ª ed., T. I, Gaceta Jurídica, Lima, 2009, p. 358.



Civil


hecho el mismo es discutido o desconocido por otros”4.

Sin embargo, la novedad introducida con la entrada en vigencia de la Ley 30201 a través de la modificación del artículo referido supo-ne la creación de un procedimiento especial de desalojo, que podría entenderse que pue-de iniciarse antes del vencimiento del plazo también (dada su ubicación en el artículo 594) y que solo podría proceder siempre que se cumplan los siguientes presupuestos:

- Que exista un contrato escrito de arrenda-miento;

- Que el objeto del arrendamiento sea un inmueble5;

- Que se haya pactado la “cláusula de alla-namiento a futuro”;

- Que el plazo del contrato de arrendamien-to haya vencido o que el arrendatario haya incurrido en alguno de los supuestos de resolución a que hace referencia el artículo 1697 del Código Civil6; y,

- Que las firmas de dicho contrato hayan sido legalizadas ante notario público o en su defecto, por juez de paz.

4 Loc. cit.5 En nuestra opinión, está demás la referencia a que se

trata de un inmueble. Recordemos que el desalojo, conforme lo establece el artículo 585 del CPC está referido a la recuperación de la posesión de predios (inmuebles per se)

6 Código Civil. Artículo 1697.- El contrato de arrendamien-to puede resolverse:1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes

anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por periodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan tres periodos.

2. En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesitó que hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.

3. Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquél para el que se le concedió expresa o tácita-mente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.

El procedimiento que aparentemente permite un rápido desalojo de inquilinos (desalojo express o “ejecutivo”) supone las siguientes etapas:

- Interposición de la demanda bajo la vía del proceso Sumarísimo ante el Juez del lugar donde se encuentra el bien inmueble materia del contrato.

- Admitida a trámite, el Juez notifica la de-manda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días este acredite: (i) la vigencia del contrato de arrendamiento; o, (ii) la cancelación del alquiler adeudado.

- Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario acredite lo señalado, el Juez ordenará el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil7.

3. Presupuestos para poder recurrir al nuevo procedimiento especial de desalojo

Indudablemente el presupuesto más impor-tante para poder optar por esta alternativa de “desalojo express” es contar con una “cláusula de allanamiento a futuro”.

En nuestra opinión, esta pueda ser definida como un acuerdo celebrado por escrito, en el marco de una Contrato de Arrendamiento, que tiene por objeto, que una vez vencido el plazo fijado para el arrendamiento o habiendo incurrido el inquilino en alguno de los supuestos de resolución a que hace

4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arren-dador.

5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.

7 Código Civil. Artículo 593.- Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.

Se entiende efectuado el lanzamiento, solo cuando se hace entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado.

Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento.

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Comentario


referencia el artículo 1697 del Código Civil, se pueda recurrir a un procedimiento de desalojo especialmente regulado por el artículo 594 para estos efectos.

Se trata, por tanto, de un reconocimiento a futuro por parte del arrendatario, de que en caso de incurrir en alguno de los 2 supuestos comentados, dejará facultado al arrendador para optar por una vía de desalojo espe-cial. Así, a nuestro modo de ver, el término allanamiento es utilizado, para definir este reconocimiento o aceptación futura8 y no puede equipararse, para su entendimiento, a la figura del allanamiento como mecanismo autocompositivo de solución de conflicto de intereses o su reflejo en el proceso civil, como forma especial de conclusión del proceso.

En tanto la norma no está vigente, nos per-mitimos transcribir la fórmula de cláusula de allanamiento futuro que propone el Dr. Martín Mejorada con la que coincidimos por sus efectos prácticos:

“Por la presente el arrendatario se allana anticipadamente al desalojo que interpondrá el arrendador, en caso de vencimiento de plazo o resolución por falta de pago de la renta. La eficacia de esta cláusula está sujeta a la condición de que entre vigencia la Ley 30201 que modifica el artículo 594 del Códi-go Procesal Civil, u otra con similar alcance”9.

8 Para Martín Mejorada, pese a que la figura alude a un “allanamiento” o aceptación anticipada, en realidad no es cierto que las imputaciones del arren-dador se entiendan reconocidas plenamente por el demandado. Por el contrario la norma señala que el juez notifica al ocupante para que pruebe que el contrato se ha prorrogado, o que ya había pagado la deuda antes de la resolución del arrendamiento. Si el demandado no acredita estos hechos se ordena el lanzamiento, pero si el poseedor prueba que las imputaciones son falsas se quedará en el bien. Es decir, el llamado “allanamiento” no es tal. Una aceptación anticipada real implicaría que ante la demanda de desalojo el poseedor no tenga defensa alguna, pues supuestamente ha consentido por adelantado. Véase su muy interesante comentario en Mejorada, Martín, “El allanamiento del arrendatario”, en el blog Predio legal del diario Gestión, Lima, 3 de junio de 2014. Versión en línea: <goo.gl/8awCsf>.

9 Loc. cit.

No deja de ser curioso que con el objeto de buscar establecer nuevos mecanismos para facilitar el desalojo de los indeseables inqui-linos morosos o con contratos vencidos, se tenga que recurrir a fórmulas que finalmente suponen que el arrendatario se obliga o compromete a reconocer u aceptar, lo que la ley (Código Civil) y muchas veces el propio contrato, ya lo obligaron a hacer: devolver el bien inmediatamente.

Finalmente, no puede pasar desapercibida la formalidad que exige la norma para el contra-to de arrendamiento: que las firmas puestas en el referido documento se hayan legalizado ante notario público o juez de paz letrado en ausencia del primero. Se trata pues de una formalidad ad probationem dado que la Ley no sanciona con nulidad su inobservancia, y por el contrario, se exige a razón de ser un medio de prueba de la existencia del acto (contrato de arrendamiento).

IMPORTANTE

El procedimiento que aparente-mente permite un rápido desalojo de inquilinos (desalojo express o “ejecutivo”) supone las siguientes etapas: Interposición de la demanda bajo la vía del proceso Sumarísimo ante el juez del lugar donde se en-cuentra el bien inmueble materia del contrato. Admitida a trámite, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días este acredite: (i) la vigencia del contrato de arrendamiento; o, (ii) la cancelación del alquiler adeudado. Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario acredite lo señalado, el Juez ordenará el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Pro-cesal Civil.

Una primera inquietud sobre el particular es que a razón de la modificación materia de comentario, se habría introducido a través



Civil


del Código Procesal Civil una formalidad especial al contrato de arrendamiento con cláusula de allanamiento futuro. Recordemos que el Código Civil nada nos dice sobre la forma que debe adoptar dicho contrato para que resulte válido. Es más, es muy frecuente que ni siquiera conste por escrito, lo que por supuesto a la larga termina perjudicando más al arrendador, pero así ocurre.

De otro lado, en caso se descarte la idea ofre-cida en el párrafo anterior, estando a que es en el proceso judicial que dicho documento será presentado, conviene preguntarnos por qué el legislador excluyó los demás supuestos de fecha cierta a que se refiere el artículo 245 del CPC.En nuestra opinión, en tanto la cláusula conste por escrito en el documento, su eficacia de cara a un proceso, no debería ser limitada a una formalidad que el Código Civil no exige y mucho menos reducirla al ámbito de la legalización de firmas notarial.Sin bien hay quienes podrían afirmar que la obligación de legalizar las firmas responde a la necesidad de que expresamente conste que el arrendatario conoció y aceptó la cláusula de allanamiento futuro, dando mayor seguridad a esos fines, ello tampoco resulta suficiente argumento por cuanto, conforme es práctica notarial, este notario “legaliza la firma, mas no el contenido del documento”.

MARIANELLA LEDESMA dice:

“[La] acción pre-ventiva es conce-dida para conse-guir la declaración de un derecho cuando este últi-mo, aun no ha-biendo sido viola-

do o judicialmente discutido, se hace objetivamente incierto en su existencia o en su contenido, en cuanto de hecho el mismo es discu-tido o desconocido por otros.”

4. El nuevo procedimiento de des-alojo express

Aunque de Perogrullo, este nuevo procedi-miento de desalojo express o “ejecutivo” está reservado solo para que los arrendadores puedan recuperar la posesión que ostentan sus inquilinos, una vez vencido el contrato de arrendamiento o cuando hayan dejado de pagar la renta de más de 2 meses y 15 días (supuesto generalizado).

En primer lugar, a nuestro modo de ver, la inclusión de este supuesto y procedimiento de desalojo dejaría [en la práctica] en desuso la alternativa del desalojo por ocupante precario en los supuestos de vencimiento de contrato de arrendamiento una vez cursado el aviso de conclusión. Y es que como lo estableció el Cuarto Pleno Casatorio Civil:

“5.2. Será caso de título de posesión fenecida cuando se presente el supuesto previsto por el artículo 1704 del Código Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un caso de título fenecido el su-puesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del mismo”10.

10 Aun cuando no sea materia del presente trabajo conviene resaltar que posición asumida por el Cuarto Pleno Casatorio era necesaria. Ya nuestro amigo y maestro, el doctor Héctor Lama More había advertido tiempo atrás que “luego de cursado el aviso de con-clusión del arrendamiento, el contrato dejó de existir, pues en adelante lo que se cobra ya no es renta, es como se indica en la norma, penalidad o prestación por el uso. Sin renta no hay arrendamiento. Siendo así el poseedor dejó de tener la calidad de arrendatario o la de poseedor inmediato, deviniendo en precario por fenecimiento de título”. Cfr. laMa More, Héctor, La posesión y la posesión precaria, Grijley, 2007, Lima, p. 149.

Coincidimos plenamente con su opinión. Sin embar-go, no está de más hacer notar que aún hasta hoy pueden leerse sentencias de la Corte, emitidas con anterioridad al Pleno, pero publicadas recientemente que señalan (equivocadamente) lo contrario. Así, la Casación N.º 2911-2012-Lima, publicada en El

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Comentario


Por tanto, es totalmente posible optar por la vía de desalojo por ocupante precario en caso de fenecimiento del contrato de arrendamiento [una vez cursado el aviso de conclusión] aunque no la más recomendable dado que en la realidad, el proceso de des-alojo por ocupante precario puede terminar dilucidándose a nivel de Corte Suprema en Casación, lo que hace más largo el calvario hasta obtener la restitución, cuando los casos de desalojo por vencimiento de contrato de arrendamiento, dada la cuantía, suelen iniciar ante juzgados de paz letrado. Ello a diferencia de la fórmula de procedimiento express que ofrece el nuevo marco legal con la inclusión de la cláusula de allanamiento futuro.

El artículo 594 en su párrafo quinto establece que el juez competente es el del lugar donde se encuentra el bien materia de litis. Nos preguntamos si con esto debe entenderse que no se podrá demandar ante el juez del domicilio del demandado. Recordemos que la competencia, como presupuesto procesal para una válida relación jurídica procesal, solo puede ser establecida por la ley y no puede modificarse.

Peruano el 2 de diciembre de 2013, señala “Décimo Segundo.- Sobre el particular es del caso anotar que nuestra legislación civil no contempla la renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento bajo sus mismas estipulaciones en el caso que el arrendatario permanezca en el uso del bien arrendado no obstante haber vencido el plazo del contrato respectivo hasta que el arrendador solicite su devolución; la cual puede pedir en cualquier momento acorde a lo estipulado por el artículo 1700 del Código Civil facultando la Ley al arrendador a exigir la devolución del bien a cobrar penalidad convenida o en su defecto a una prestación igual a la renta del periodo precedente hasta la devolución su devolución de conformidad a lo establecido por el artículo 1704 de la norma acotada no importando el cobro de los mismos la continuación del arrendamiento pues el plazo de este ha vencido o se ha cursado el aviso de conclusión del arrendamien-to; (...) por tanto la causal a invocar para demandar la restitución del bien la de desalojo por vencimiento del plazo del contrato y no la desalojo por ocupación precaria toda vez, como ya se anotado, el vencimiento del plazo del contrato y la restitución del mismo, no convierten en precario al arrendatario...”.

MARTÍN MEJORADA dice:

“[Pese] a que la figura alude a un ‘allanamiento’ o aceptación antici-pada, en realidad no es cierto que las imputaciones del arrendador se

entiendan reconocidas plenamente por el demandado. Por el contrario, la norma señala que el juez notifica al ocupante para que pruebe que el contrato se ha prorrogado o que ya había pagado la deuda antes de la resolución del arrendamiento. Si el demandado no acredita estos he-chos, se ordena el lanzamiento; pero si el poseedor prueba que las imputaciones son falsas se quedará en el bien. Es decir, el llamado ‘alla-namiento’ no es tal. Una aceptación anticipada real implicaría que ante la demanda de desalojo, el posee-dor no tenga defensa alguna, pues supuestamente ha consentido por adelantado.”

En este extremo consideramos innecesario el establecimiento de la competencia puesto que nuevamente limita el alcance de apli-cación y uso de este novísimo mecanismo. No hubo necesidad de hacer dicho resalte porque bien se hubieran aplicado las reglas de competencia del desalojo general.

De otro lado, la norma en comentario esta-blece que admitida a trámite la demanda, el juez notifica la misma al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días este acredite: (i) la vigencia del contrato de arren-damiento; o, (ii) la cancelación del alquiler adeudado. Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario acredite lo señalado, el juez ordenará el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del CPC.



Civil


Como es de verse, el escenario que plantea este nuevo procedimiento supone que el arrendatario solo puede formular contradic-ción bajo dos supuestos (cual procedimiento de ejecución). Sin embargo, nos pregunta-mos si es posible que el demandado pueda deducir excepciones o plantear defensas previas, de ser así, ¿Cuál sería el plazo?

En nuestra opinión, aunque no se haya establecido expresamente dicha posibili-dad, negarle al inquilino demandado la posibilidad de cuestionar la presencia de los presupuestos procesales y materiales aten-taría manifiestamente contra su derecho a la tutela jurisdiccional efectiva. Recordemos además que si bien en un primer momento tampoco se reconocía dicha posibilidad en los procesos de ejecución, finalmente esta facultad quedó consagrada expresamente en el CPC. Asimismo, tampoco se establece la posibilidad de impugnar el auto que ordena el lanzamiento. Creemos, al igual que en el caso anterior, que dicha facultad no está negada al inquilino.

HÉCTOR LAMA MORE dice:

“[Luego] de cur-sado el aviso de conc lus ión del arrendamiento, el contrato dejó de existir, pues en adelante lo que se cobra ya no es

renta, es como se indica en la nor-ma, penalidad o prestación por el uso. Sin renta no hay arrendamien-to. Siendo así el poseedor dejó de tener la calidad de arrendatario o la de poseedor inmediato, devinien-do en precario por fenecimiento de título.”

5. Conclusiones y recomendacionesEl modificado artículo 594 del Código Procesal Civil (CPC) regula la posibilidad de incluir en los contratos de arrendamiento la cláusula de allanamiento futuro del arrendatario, la misma que facultará a los arrendadores a recurrir a un procedimiento especial de desalojo que incluso podría iniciarse antes del vencimiento del plazo de contrato de arrendamiento (solo en ese supuesto) y que bien puede ser catalogo como express [o “ejecutivo”, incluso] por su aparente celeridad en cuanto a etapas se refiere.

• La cláusula de allanamiento futuro del arrendatario puede ser definida como un acuerdo celebrado por escrito, en el marco de un contrato de arrendamiento, que tiene por objeto que, una vez vencido el plazo fijado para el arrendamiento o habiendo incurrido el inquilino en alguno de los supuestos de resolución a que hace referencia el artículo 1697 del Código Ci-vil, se pueda recurrir a un procedimiento de desalojo especialmente regulado por el artículo 594 para estos efectos.

• En tanto la cláusula conste por escrito en el contrato de arrendamiento, su eficacia de cara a un proceso, no debería ser limitada a una formalidad que el Código Civil no exige y mucho menos reducirla al ámbito de la legalización de firmas notarial cuan-do existe otros supuestos de fecha cierta.

• Pese a que es totalmente posible optar por la vía de desalojo por ocupante precario en caso de fenecimiento del contrato de arrendamiento [una vez cursado el aviso de conclusión] no resulta lo más recomendable dado que en la realidad, el proceso de desalojo por ocupante precario puede terminar dilucidándose a nivel de Corte Suprema en Casación, lo que hace más largo el calvario hasta obtener la restitución, cuando los casos de desalojo por vencimiento de contrato de arrendamiento, dada la cuantía, suelen iniciar ante juzgados de paz letrado.

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Comentario


PROCESO SUMARÍSIMOArt. 546 CPC

Causales de desalojoArt. 591 CPC

Contrato de arrendamiento con cláusula de allanamiento

de arrendatario y firmas legalizadas

Demanda

Traslado al arrendatario (Plazo 6 días)

Acredita o reconoce vigencia o

cancelación de deuda

Se inscribe la deuda

Registro de deudores judiciales morosos

No acredita o reconoce

la vigencia o cancelación de deuda

Juez ordena lanzamiento en 15 días

hábiles

Resolución de contrato

Conclusión de contrato

Falta de pago

Vencimiento de contrato

DESPUÉS DE LA LEY N° 30201ANTES DE LA LEY N° 30201

Conciliación

Demanda

Contrato de arrendamiento Precario

Falta de pago Vencimiento de contrato

Requerimiento notarial

NUEVO PROCESO DE DESALOJO

DESALOJO EXPRESS en Actualidad Civil N° 1 Agosto 2014

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