DERECHOS REALES
I.Categoria juridica de los derechos reales:
Ladefinicindelosderechosrealesnoesfcildedar,estaantecedidadeotroproblemacrucial.Esdenaturalezajurdica.Segnseopteporunauotra
corriente o teora, se arribaaunadefinicin.Conocida
ehistricaeslatendenciaadividirloendosgranesvertientes:la
teoricaclsicaodualista,paralacualelderechorealotorgaunpoderdirectoeinmediatoentrelapersonaylacosay,porconsiguiente,se
diferencianetamentedelderechoobligacional,quepresentacomo
elementosdossujetos(activoypasivo)yelobjeto:ylasteora
monistasounitarias,sobretodolateoraunitariapersonalista,
conformealacual el derecho real guarda,en lo
sustantivogransimilitudconlosobligacionaleso creditorios.
DIFERENCIA ENTRE DERECHOS REALES Y PERSONALES:
Derecho real
. Elementos: sujeto y objeto
. La relacin con el objeto es inmediata y directa
. El sujeto es pasivo, indeterminado y tiene una obligacin de no
hacer
. Es absoluto y se opone a terceros
. Tiene por 0bjeto un bien
Derecho personal
. Elementos: acreedor, objeto y deudor
. La relacin es entre dos personas
. Los sujetos son determinados, uno pasivo y otro activo y
tienen obligacin de dar de hacer y de no hacer
. Es relativo y se opone al deudor
LOS DERECHOS REALES EN NUESTROCDIGOCIVIL
El Derecho Real es un derecho absoluto, de contenido
patrimonial, cuyasnormassubstancialmente de orden pblico,
establecen entre unapersona(sujeto activo) y una cosa (objeto) una
relacin inmediata, que previapublicidad, obliga a lasociedad(sujeto
pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al uso y
goce del derecho real.
Caractersticas de los derechos reales:
Es un derecho absoluto: es decir no reconoce lmites. Hoy da se
reconocen ms limites a favor de la sociedad
Es de contenido patrimonial: solo importa aquello que sea
susceptible de valoracin econmica. Los derechos reales
conjuntamente con los derechos decrditoseintelectualesconstituyen
los derechos patrimoniales en nuestra legislacin.
Es un vnculo entre una persona y una cosa, y slo a nivel
subsidiario es un vnculo entre dos personas.
Es una relacin inmediata, pues el uso y goce de las cosas es de
manera directa sin necesidad de ningn acto de terceros.
Son erga omnes: se ejerce contra todos.
Se rigen por el principio delegalidad, pues solo existen
aquellos derechos reales creados por laley, conforme al artculo
1953.
Nuestro Cdigo sigue unametodologamoderna de divisin del mismo en
5libros, legisla respecto de los derechos reales en suLibroIV.
II. FORMA DE ESTABLECER LOS DERECHOS REALES:
TIPOS DE DERECHOS REALES
Derecho real pleno:
Derecho total sobre la cosa. Por ejemplo elderecho de
propiedad.
Derecho real limitado:
Son aquellos que recaen sobre cosa ajena.
Derecho real de garanta(hipoteca, prenda)
El usufructo: usar y disfrutar de una cosa ajena con la
obligacin de conservar su forma.
La servidumbre: gravamen de un inmueble sobre otro inmueble. Por
ejemplo el derecho a cruzar por una propiedad para llegar a la tuya
si no hay otra forma de hacerlo.
Derecho real de adquisicin preferente:
Por ejemplo una cosa es propiedad de 3 personas y una de Ellas
quiere vender su parte, pues las otras 2 tienen preferencia de
compra frente a terceros.
CONCURRENCIA DE DERECHOS REALES SOBRE EL MISMO BIEN
De derechos reales ocurra cuando varias personas tienen dominio
o derecho de propiedad sobre una misma cosa no consumible. A aqu
encontramos a la copropiedad, las servidumbres y el usufructo.
LA COPROPIEDAD
Es cuando varias personas ostentan el derecho de propiedad sobre
una misma cosa. Poda originarse por VOLUNTAD de los copropietarios
y era llamada copropiedad voluntaria o bien por CIRCUSNTANCIAS
AGENAS a la indicada como por ejemplo que la cosa les hubiese sido
legada conjuntamente a varias personas, en cuyo supuesto se hablaba
de comunidad incidental.
LA SERVIDUMBRE
Las servidumbres constituyeron un derecho de reales que los
propietarios de predios vecinos podan establecer voluntariamente
para que un predio llamado sirviente sirviera a otro predio llamado
dominante. Consista as mismo en el poder de impedir ciertos actos
al dueo predio sirviente o en la faculta de utilizar dicha cosa
ajena de cierta manera.A partir de la configuracin de las
servidumbres romanas, se estableci ya en el plan romano francs la
concepcin que el contenido de la servidumbre es la abstencin del
predio sirviente para tolerar ciertos casos y hechos a favor del
predio dominante.
Clases de servidumbres
1. servidumbres prediales rusticas: Que satisfacan exigencias
propias de la agricultura. a.SERVIDUMBRE DE PASO: Que es el derecho
del predio dominante para transitar por un rea establecida del
predio sirviente.b. SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTOS(servitusaqueductus):
Que es el derecho de hacer pasar una corriente de agua por el fundo
sirviente bien por una acequia al descubierto, subterrnea o por
caera.
2. servidumbres prediales urbanas: Que solucionaban exigencias
propias de los centros urbanos.c. SERVITUS STILICIDII: Facultad de
verter las aguas de lluvia del tejado del predio dominante al
sirviente y sin encausarlas en conduccin alguna.d. SERVITUS
FLUMINIS: Cuando la cada de las aguas pluviales sobre el fundo
vecino se hace por canales u otra modalidad de conduccin.e.
SERVITUS ONERIS FERENDI:Era el derecho de apoyar una construccin
sobre un muro o columna del vecino.
NUMEUR CLAUSUS Y NUMERURS APERTUS :
El estudio de los sistemas de numerus apertus y numerus clausus
de forma conjunta sirve principalmente para poder distinguir ambos
sistemas con claridad a la hora de entrar a trabajar la materia de
Derechos Reales e Inmobiliarios y de Derecho Registral, y para
fijar las caractersticas de ambos sistemas de forma ms fcil
sirvindose de la posible comparacin entre ellos.Adems, la
importancia de esta distincin entre un sistema y otro trasciende
del plano terico al prctico, ya que, por ejemplo, el ordenamiento
jurdico espaol reconoce la fuerza de la autonoma de la voluntad en
plano de los derechos de obligacin pero hay que decir al respecto
que las obligaciones contractuales solo producen efectos entre las
partes, pero, cuando se habla de derechos reales, hay que tener en
cuenta que stos no solo afectan a las partes que los constituyen
sino tambin a terceros por lo que tienen un cierto inters general
ya que derechos reales atpicos creados por las partes e inscritos
en el Registro de la Propiedad afectarn a actuaciones jurdicas y
derechos de terceros.
CARACTERSTICAS DE AMBOS SISTEMAS1. Nocin del sistema numerus
apertus y numerus claususEn primer lugar, comenzaremos explicando
brevemente qu es lo comporta la aplicacin del sistema numerus
apertus y del sistema de numerus clausus, y qu caractersticas
encontramos en cada uno de ellos. En cuanto al sistema de numerus
apertus, este sistema permite a los particulares crear nuevos
derechos reales que no estn tipificados como tal en la ley, as como
inscribirlos en el Registro de la Propiedad. Es decir, segn este
sistema, se entiende que el nmero de derechos reales que incorpora
nuestro ordenamiento jurdico no es cerrado, sino que los
particulares, dentro de ciertos lmites, pueden constituir derechos
reales atpicos o innominados
En cuanto al sistema de numerus clausus, a sensu contrario de lo
que conlleva el sistema de numerus apertus, la aplicacin de este
sistema comporta la no existencia de ms derechos reales que los
regulados en nuestras leyes, es decir, no permite que los
particulares creen derechos reales fuera de los expresamente
regulados por el ordenamiento jurdico.2. Posturas a favor y en
contra de ambos sistemasAntes de entrar en cada una de las posturas
que mantienen los diferentes sectores de la doctrina en esta
materia, cabe sealar que se trata de un tema polmico y muy debatido
en la doctrina del ordenamiento jurdico espaol desde hace largo
tiempo y que, an en la actualidad, tal debate se mantiene vivo.
III. EL OBJETO DE LOS DERECHOS REALES LOS BIENES
OBJETO DEL DERECHO:
El objeto de cualquier derecho subjetivo viene a ser su trmino
de referencia, es decir sobre lo que va a recaer el poder. Objeto y
contenido: Objeto: es el elemento externo sobre el que recae el
poder jurdico. Contenido: es el conjunto de poderes (o haz de
facultades que se puede ejercitar sobre el sujeto. Ejem. Un predio
o finca: puede ser objeto de propiedad, de usufructo y de un crdito
o relacin obligacional, sin embargo el contenido de los tres
derechos es diferente
QUE ES UN BIEN:
El trmino Bienes es elplural de la palabra bien; se refieren a
cualquier cosa, tangible o intangible,que sea til para elhombrey le
satisfaga, directa o indirectamente, algndeseoo necesidadindividual
o colectiva, o que contribuya al bienestar de los individuos.
Desde el punto de vista econmico, se estara hablando de los
bienes como objetos inmateriales y materialessusceptibles de tener
unvalor. Y en lo jurdico, son todos aquellos merecedores de
proteccin por parte del derecho o sistema jurdico (vida,salud,
familia, patrimonio, etc.), susceptibles de apropiacin
particular.
Tipos de bienes:
Segn su naturaleza:
DE CONSUMO:se destinan a la satisfaccin directa de necesidades.
se pueden clasificar a su vez en :
Duraderos: permiten un uso prolongado.
No duraderos: se ven afectados directamente por el paso del
tiempo.
DE CAPITAL: sirven para producir otros bienes, por lo tanto, no
atienden directamente a las necesidades humanas.
Segn su carcter:
LIBRES:son ilimitados en cantidad o muy abundantes, y no son
propiedad, ejemplo: el aire
ECONMICOS: son escasos en relacin de los deseos q hay en
ellos.
Segn su funcin:
INTERMEDIOS: deben sufrir nuevas transformaciones antes de
convertirse en bienes de consumo o de capital.
FINALES: ya han sufrido las transformaciones necesarias para su
uso o consumo.
Bienes y Cosas
Pueden ser objeto de un derecho subjetivo todas aquellas
realidades sobre las cuales se puede atribuir a un sujeto un
determinado mbito de poder a fin de satisfacer sus intereses (cosas
materiales o inmateriales, comportamientos ajenos o prestaciones,
atributos de la personalidad, etc.) Las cosas constituyen el objeto
inmediato de los derechos reales; sin embargo, tambin pueden
constituir el objeto mediato de los derechos de crdito, ya que la
prestacin del deudor (el comportamiento debido por ste al acreedor)
puede consistir en realizar determinadas actuaciones en relacin con
una cosa (transmitir su propiedad en la compraventa, ceder su uso
en el arrendamiento, custodiarla en el depsito, etc.).
En el lenguaje jurdico, son cosas o bienes aquellas entidades,
materiales o inmateriales, dotadas de una existencia autnoma y
unitaria, y susceptibles de ser objeto de derechos patrimoniales
independientes. Sus caractersticas esenciales son:
a) Entidades materiales o inmateriales: Se integran en el
concepto de cosa, no slo los objetos corporales, sino tambin
aqullos que, careciendo de materialidad, sean perceptibles por los
sentidos o por el intelecto
b) Las cosas deben tener una existencia autnoma y unitaria, que
les permita ser objeto de un derecho subjetivo y de un trfico
jurdico independiente. La individualizacin de una cosa puede
resultar de su propia naturaleza (p. ej., un animal) o de una
intervencin humana, que puede ser material (el lquido o el gas
recogidos en un recipiente) o meramente ideal (divisin de las
fincas). Del mismo modo, la unidad de la cosa puede ser fsica o
econmica (el mobiliario de una casa, una empresa).
c)Slo son cosas las entidades susceptibles de derechos
patrimoniales independientes; no son cosas, en sentido jurdico, las
que escapan al dominio del hombre, los llamados "bienes comunes de
todos" (como el aire o el mar), o aqullos otros que, conforme a la
ley, a la costumbre, o a los principios generales del Derecho estn
excluidos del comercio (los bienes de la personalidad, el cuerpo
humano, etc.).
Bienes muebles e inmuebles.
En principio, la diferencia entre ambos radica en que las cosas
inmuebles tienen una situacin fija en el espacio y no pueden ser
desplazadas sin deterioro, mientras que las cosas muebles carecen
de un emplazamiento fijo y por tanto pueden ser trasladadas de un
lugar a otro sin detrimento de su naturaleza. Sin embargo, nuestro
Derecho no restringe la clasificacin a las cosas corporales, sino
que la extiende a todos los bienes; por ello, los criterios
utilizados para establecer la distincin no pueden limitarse al
puramente fsico que acabamos de ver (V. art. 333 y ss. CC).
LOSBIENES INMUEBLES:
El vocablo inmueble viene del latn inmobilis que quiere decir
inmvil o inamovible, est formada con el prefijo in que significa
no, el verbo movere igual a mover, ms el sufijo bilis que significa
posibilidad; por ende su etimologa quiere decir algo que no se
puede mover. Estetrmino puede ser aplicado a propiedades que no
pueden ser movidas o trasladadas de un lugar a otro porque estn
adheridos alsuelo.
Pueden clasificarse del siguiente modo:
Son inmuebles por naturaleza el suelo y los materiales que lo
conforman, as como el vuelo, el subsuelo y las aguas.
Son inmuebles por incorporacin las construcciones, rboles y
plantas, y en general todo lo que est unido a un inmueble de manera
fija e inseparable.
LOSBIENES MUEBLES:
Termino que hace alusin acadaobjetoo elemento con un fin en
especfico que puede ser desplazado o trasladadode un lugar a otro,
o sea un cuerpo movible. Este enunciado vienedel latn mobilisque
significa que se puede trasportar compuesto por el verbo movere que
significa mover, y el sufijo bilis que significa posibilidad.
Pueden clasificarse as:
Son bienes muebles por naturaleza las cosas susceptibles de
apropiacin que se pueden transportar de un punto a otro sin
deterioro de la cosa inmueble a la que estuvieren eventualmente
unidas.
Se consideran muebles por analoga los bienes inmateriales
(energas, ideas y creaciones) y los derechos reales sobre bienes
muebles. -Por ltimo, son bienes muebles por exclusin los dems
derechos patrimoniales que no tengan la consideracin de inmuebles
(los derechos de crdito).
Partes integrantes y accesorios
Artculo 887.- Nocin de parte integrante
Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir,
deteriorar o alterar el bien.
Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos
singulares.
Artculo 888.- Nocin de bienes accesorios
Son accesorios los bienes que, sin perder su individualidad,
estn permanentemente afectados a un fin econmico u ornamental con
respecto a otro bien.
La afectacin solo puede realizarla el propietario del bien
principal o quien tenga derecho a disponer de l, respetndose los
derechos adquiridos porterceros.
Los accesorios pueden ser materia de derechos singulares.
El aprovechamiento pasajero de un bien para la finalidad
econmica de otro no le otorga la calidad deaccesorio.
La separacin provisional delaccesoriopara servir a la finalidad
econmica de otro bien, no le suprime su calidad.
Artculo 889.- Partes integrantes y accesorias
Las partes integrantes de un bien y sus accesorios siguen la
condicin de este, salvo que la ley o el contrato permitan su
diferenciacin o separacin.
Frutos y productos
Artculo 890.- nocin de frutos
Son frutos los provechos renovables que produce un bien, sin que
se altere ni disminuya su sustancia.
Artculo 891.- Clases de frutos
Los frutos son naturales, industriales y civiles. Son frutos
naturales los que provienen del bien, sin intervencin humana. Son
frutos industriales los que produce el bien, por la intervencin
humana. Son frutos civiles los que el bien produce como
consecuencia de una relacin jurdica.
Artculo 892.- Concepto de frutos industriales y civiles
Los frutos naturales, industriales y civiles pertenecen al
propietario, productor y titular del derecho respectivamente, sin
perjuicio de los derechos adquiridos.
Se perciben los frutos naturales cuando se recogen, los
industriales cuando se obtienen y los civiles cuando se
recaudan.
Artculo 893.- Computo de frutos industriales o civiles
Para el cmputo de los frutos industriales o civiles, se
rebajaran los gastos y desembolsos realizados para obtenerlos.
Artculo 894.- Concepto de productos
Sonproductoslos provechos no renovables que se extraen de un
bien.
Artculo 895.- Aplicacin extensiva de las normas sobre frutos
Las disposiciones sobre frutos comprenden losproductossi ellas
no los excluyen expresamente.
Bienes pblicos y privados.
Son cosas de dominio pblico o bienes demaniales los que
pertenecen al Estado u otras entidades pblicas territoriales
(municipios, provincias, Comunidades Autnomas) y estn destinadas al
uso o servicio pblico.
Los bienes de dominio pblico adquieren esa condicin en virtud de
su destinacin o afectacin al uso o al servicio pblico, que puede
ser expresa o tcita. Mientras mantienen ese carcter, son
inalienables, imprescriptibles e inembargables (art. 132,1 CE), y
la Administracin tiene facultades para realizar por s misma el
deslinde o la recuperacin de la posesin de los mismos.
Tradicionalmente, no requeran publicidad registral, aunque en la
actualidad se admite su acceso al Registro de la Propiedad. La
condicin de dominio pblico se pierde por medio de la desafectacin,
que puede consistir en un acto formal, en el hecho de quedar la
cosa intil para el uso o servicio pblicos, o incluso en el no uso a
tales efectos; por medio de la desafectacin, los bienes pasan a ser
privados, aunque su titularidad siga correspondiendo al Estado
(art. 341). No es necesaria la afectacin, ni es posible la
desafectacin respecto a los LECCIN 6 3 bienes a los que la
Constitucin o la ley han atribuido la condicin de bienes de dominio
pblico (p. ej., art. 132 CE: la zona martimo-terrestre, las playas
y el mar territorial, as como los recursos naturales de la zona
econmica y la plataforma continental).
Son cosas de propiedad privada las que pertenecen a los
particulares o al Estado o entidades pblicas sin estar destinadas
al uso o al servicio pblico (arts. 340 y 345). Los bienes de
propiedad privada que pertenecen al Estado o a las entidades
pblicas se denominan bienes patrimoniales. A pesar de ser bienes de
propiedad privada, la Administracin tiene importantes prerrogativas
en relacin a ellos, ya que puede proceder por su propia autoridad a
deslindarlos o a recuperar la posesin indebidamente perdida, y no
pueden ser objeto de embargo; sin embargo, s pueden ser enajenados,
y se puede adquirir su propiedad por prescripcin.
El rgimen bsico de los bienes de titularidad pblica (tanto
demaniales como patrimoniales), se encuentra recogido en la Ley
33/2003, del Patrimonio de las Administraciones Pblicas.
IV. LA POSESION
GENERALIDADES
La posesin no es un derecho real, pero es importante su estudio
por las siguientes razones:
La posesin es una forma de adquisicin del dominio y de otros
derechos reales, as como de su prdida.
Es el modo de ejercer ciertos derechos reales.
Est protegida jurdicamente.
Es una rama importante de la doctrina, el fundamento de la
propiedad est en la posesin.
1.1. CONCEPTO:
Art. 1909.- Poseedor es quien tiene sobre una cosa elpoderfsico
inherente al propietario, o al titular de otro derecho real que lo
confiera.
Posesin es el poder fsico (relacin de hecho) entre una persona y
una cosa, en virtud del cual esta persona ejerce sobre la cosa las
facultades inherentes al dominio (dominacin).
Habr posesin de las cosas cuando alguna persona, por s o por
otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla
alejerciciode un derecho de propiedad.
La posesin es el ejercicio de hecho de uno o mspoderes
inherentes a la propiedad.
1. En el artculo 896 del cdigo civil define a la institucin de
la posesin, la cual importa un poder jurdicamente reconocido y
protegido por la ley, q al objetivarse en una situacin de hecho,
permite la realizacin de una o ms facultades inherente al derecho
de propiedad, en beneficio de un sujeto y sobre un bien .
2. La posesin es el ejercicio de uno ms poderes inherentes a la
propiedad, los cuales se hallan enumerados en el art 153 del cdigo
civil por tanto quien ejerza fcticamente uno o ms de estos poderes
es poseedor, con presidencia de si tiene o no animus dominic ;
debiendo recalcarse que el ejercicio de dichos poderes debe ser un
ejercicio factico.
3. El art 896 del cdigo indica que la posesin es el ejercicio de
hecho de uno o ms poderes inherentes a la propiedad, que esta norma
define la posesin como una situacin del que ejerce de hecho las
prerrogativas propias de un derecho.
Sentido de la palabra posesin.
Etimolgicamente poseer es equivalente a tener, ocupar, detentar,
con independencia del ttulo y con independencia de si el que la
detenta tiene ttulo para ello.
Las notas caractersticas de la posesin son tres:
- Supone una relacin del hombre con las cosas.
- Es una relacin de dominacin o poder.
- Es una dominacin de hecho sin prejuzgar si existe para ello
una titularidad de dominio u otro derecho real.
La palabra posesin tiene dos sentidos:
- Como seoro o poder de hecho,
- Como poder jurdico (derecho).
La posesin es un seoro de hecho sobre la cosa; que produce
efectos jurdicos, con lo que conlleva un poder jurdico.
Existen distintas corrientes doctrinales sobre la posesin:
a)restrictiva: para que entendamos que hay posesin no basta una
relacin de hecho entre persona y cosa (corpus) es necesario
unanimusen el sentido de tener la cosa como propia: si falta
elanimushay una mera detentacin material. Sera la concepcin
romana.
b)Amplia: concepcin germnica. La concepcin no es slo la tenencia
de la cosa, tambin lo es el ejercicio de otros derechos distintos
al de propiedad. La posesin sera el ejercicio de hecho de un
derecho independientemente de si el derecho pertenece o no quien lo
ejercita.
Naturalezajurdicade la posesin.
Existe una polmica doctrinal sobre si la posesin es un hecho o
un derecho, dentro de la cual se distinguen tres corrientes:
- la que postula que la posesin es un hecho: simplemente porque
se basa en circunstancias materiales y adems es protegida con
independencia de s verdaderamente existe o no el derecho de que la
posesin es apariencia.
- la que postula que la posesin es un derecho (Iering: como un
inters tutelado jurdicamente): rene las caractersticas esenciales
del derecho subjetivo, es decir, es un inters tutelado
jurdicamente. Es una relacin que el ordenamiento jurdico posee
incluso contra el propietario de la cosa.
- la que propugna el doble carcter de la posesin (mayoritaria,
deSavigny): la posesin originariamente es un hecho pero a la vez es
un derecho, porque el hecho se deriva de determinadas consecuencias
legales. Adems, hay supuestos en los que se dan derechos que
resultan de la posesin an faltando el hecho de la posesin y en
otros casos dndose el hecho de la posesin no se dan los derechos
que corresponderan.
La opinin mayoritaria es la que propugna es la posesin es un
derecho real provisional, en el que el poseedor est protegido no
definitivamente de las injerencias en su situacin de poder. Si
bien, no se puede inscribir en el Registro de la Propiedad.
En EspaaVallet de Goitisoloapoya esta concepcin, ya que entiende
que la posesin es un hecho del que surgen ciertos derechos; el
derecho deriva del hecho, al contrario de lo que pasa con la
propiedad en la que el hecho de poseer lcitamente deriva del
derecho del propietario.
Castnseala que un nuestro C.c. la posesin adems de un hecho es
un derecho y se remite al art. 438, que seala que: La posesin se
adquiere por la ocupacin material de la cosa o derecho posedo, o
por el hecho de quedar stos sujetos a la accin de nuestra voluntad,
o por los actos propios y formalidades legales establecidas para
adquirir tal derecho, y el art. 443 seala que: Los menores y los
incapacitados puede adquirir la posesin de las cosas; pero
necesitan de la asistencia de sus representantes legtimos para usar
de los derechos de que de la posesin nazcan a su favor.
El legislador admite la transmisin de la posesin a los
herederos, con lo que es una relacin jurdica.
Albaladejoparticipa de la misma idea pero con matizaciones.
La posesin como poder de hecho.
La posesin se entiende como un seoro o poder de hecho sobre una
cosa. Consiste en el hecho mismo de ese poder, con independencia de
s quien lo ejerza tenga o no derecho a l. En tal sentido, posee una
cosa quien la tiene bajo su dominacin. La ley protege al poder de
hecho en que consiste la posesin, atribuyndole adems ciertos
efectos jurdicos.
Segn lo dicho la posesin es un poder de hecho, y un hecho (el
hecho de ostentar tal poder). Y el que tenga efectos jurdicos no
hace de ella un derecho, sino un hecho jurdico.
Posesin como poder jurdico (derecho).
La posesin tambin es un poder jurdico, de derecho, que no
consiste en una dominacin efectiva sobre la cosa, la ley otorga un
poder (posesin) que no se apoya en una dominacin efectiva, son
situaciones en las que el ordenamiento sin que exista una posesin
de hecho, atribuye a la situacin los mismos efectos de los que
produjera tal posesin. Consiste en el mero seoro (poder jurdico)
que le concede la ley. As:
a) Quien es despojado por otro de la cosa que materialmente
posea, pierde la posesin corporal, pero conserva durante un ao
(art. 460 del C.c.) un poder incorporal o ideal, en cuya virtud
puede, independientemente de que tenga o no derecho sobre la cosa,
recuperar mediante la oportuna reclamacin judicial su tenencia
material.
b) Quien en el Derecho del Cdigo Civil hereda a otro, adquiere
sobre las cosas posedas por el difunto un cierto poder jurdico
llamado posesin civilsima, independientemente de que de hecho hayan
pasado o no a su poder las cosas heredadas. En virtud de aqul poder
tiene la facultad de tomar la posesin efectiva de las mismas o
pedir que se le entregue jurdicamente.
c) quien carece de posesin directa de una cosa (posesin
inmediata) puede, sin embargo, tener sobre la misma cierta clase de
poder jurdico llamado posesin mediata: por ejemplo el dueo que
otorga al arrendatario la posesin efectiva de la cosa arrendada,
conserva la posesin (mediata) de la misma.
Conclusin sobre la naturaleza de la posesin.
SegnAlbaladejola posesin tiene una doble naturaleza de hecho y
de hecho, si bien siendo figuras distintas.
Se puede decir que la posesin es un hecho, y que puede ser un
derecho. Se trata de dos figuras distintas que se designan con un
mismo nombre, pero que cada una tiene su naturaleza.
La posesin sera un derecho pero en cuanto est compuesta por un
conjunto de facultades asentadas unas veces en el hecho de poseer
de hecho y otras veces no.
Derecho de posesin y derecho a poseer.
El conjunto de facultades que se otorgan en orden a la cosa
cuando se posee - as adquirir los frutos, usarla,... -, es el
denominadoiuspossessionis, o derecho de posesin que se contrapone
al derecho a poseer (iuspossidendi), que es el que
independientemente de que sea o no poseedor, compete a la persona a
quien segn la ley, corresponde la facultad de poseer la cosa, por
ejemplo al dueo de la misma. No se sienta en el hecho de poseer,
sino en el ttulo de posesin.
Tutela de la PosesinTutela de la posesin, es la defensa o
proteccin de cuidar o administrar los bienes de una persona que no
tiene completa capacidad civil. Todo poseedor debe ser protegido
porlos medios que las leyes procesales establezcan.La tutela se le
hace al poseedor de un bien o derecho frente al perturbador,
despojador o ante una obra nueva que lesione su derecho
posesorioProteccin de la posesinLa proteccin posesoria defiende al
poseedor que ya lo es, y fundamentalmente le protege del despojo y
de la perturbacin. Los mecanismos a travs de los cuales se defiende
laposesin son los interdictos de retener y recobrar, de obra nueva,
de adquirir, de obra vieja, y las acciones posesorias.
Los Elementos de la posesin son:
Corpus
Es considerado como el elemento material y es aquel poder fsico
que se ejerce sobre la cosa con voluntad jurdica relevante. Este
elemento no solo existe cuando hay contacto con la cosa sino tambin
cuando ese contacto puede ser ejercido en cualquier momento
Animus
Este elemento es de carcter psicolgico, consiste en ejercer los
actos materiales con la intencin de conducirse como propietario a
ttulo de dominio de la cosa...
Existen dos teoras que explican este elemento:
Teora subjetiva. Para esta corriente el animus significa la
intencin de comportarse como lo hara el propietario pero sin
embargo hay algunas figuras en que se reconocen la posesin sin
tener la intencin de tener la cosa para s como el caso del acreedor
pignoraticio.
Teora Objetiva. Es la voluntad consciente de estar en una
relacin de dominio sobre la cosa y lo que separa la detentacin y la
posesin de la mera necesidad.
CLASIFICACION DE LA POSESION
Posesin Inmediata y Mediata
Segn el artculo 905 del Cdigo Procesal Civil "es poseedor
inmediato es el poseedor temporal en virtud un ttulo", corresponde
la posesin mediata a quien confiri el ttulo.
El poseedor mediato es aquel quien transmiti el derecho en favor
del poseedor inmediato. Poseedor mediato es el titular del derecho,
por ejemplo, el propietario, es aquel que cede la posesin quien
confiri el titulo
El poseedor inmediato es el poseedor temporal, posee en nombre
de otro de quien le cedi la posesin en virtud de un titulo y de
buena fe, por ejemplo el inquilino que posee para el
propietario.
Posesin de Buena fe
Prevista por el artculo 906 del Cdigo Civil, "La posesin
ilegtima es de buena fe cuando el poseedor cree en su legitimidad,
por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que
invalida su ttulo".
La buena fe es la conviccin que tiene el poseedor de que su
ttulo es legtimo y eficiente, esa creencia deriva de la ignorancia
o error de hecho o derecho sobre el vicio que invalida su
ttulo.
Posesin de Mala fe
Nuestro Cdigo Civil expresamente no define la posesin de mala
fe, la posesin de mala fe es aquella que se ejercita cuando el
poseedor tiene conocimiento que no tiene ttulo o el que tiene
padece de nulidad. La mala fe es una posesin ilegitima y viciosa
sin ttulo o con ttulo invlido, la mala fe empieza cuando cuando
termina la creencia de la legitimidad de la posesin al descubrirse
el error o vicio que invalida el ttulo.
La Posesin Precaria
La posesin precaria est legislada en el artculo 911 de nuestro
Cdigo Civil; el cual prescribe que: "La posesin precaria es la se
ejerce sin ttulo alguno o el que se tenia ha fenecido".
Como podemos apreciar es una posesin ilegtima, porque falta
ttulo posesorio, ya sea porque no existi antes, o porque el ttulo
legtimo que dio nacimiento a la posesin termin, quedando el
poseedor sin ttulo alguno que ampare su posesin.
La posesin precaria por falta de tiulo, es una posesin ilegtima
ya que se carece absolutamente de titulo, por ejemplo tenemos las
invasiones para fundar Pueblos Jvenes y los Asentamientos Humanos
Marginales.
Cuando el poseedor pierde la eficacia, ya que se extingui los
efectos del ttulo, se trata de una persona que entro en posesin
como poseedor ilegtimo y se transforma en poseedor ilegtimo al
haberse vencido el plazo o haberse cumplido lacondicin resolutoria,
como podemos ver en este caso no existe buena fe ya que el poseedor
es consiente del fenecimiento del ttulo que tena y por lo tanto es
poseedor de mala fe desde el momento que se extingui su ttulo, pues
tiene conocimiento que este ha expirado y que est poseyendo
indebidamente un determinado bien. Como por ejemplo el
arrendatario, anticresista, usufructuario o comodatario quienes a
pesar de haberse terminado el plazo auncontinan en la posesin
No se debe confundir la posesin ilegtima con la posesin
precaria; ya que en la posesin ilegtima existe un ttulo pero
adolece de un defecto de forma o fondo, sin embargo en la posesin
precaria se da por falta absoluta del ttulo.
La posesin puede ser legtima o ilegtima, dependiendo de su
conformidad o no con el derecho, siendo la posesin de buena fe y la
posesin de mala fe una su clasificacin de la posesin ilegtima, la
ilegitimidad de la posesin no slo est dada por la existencia de un
ttulo viciado, es decir que adolece de alguna causal de nulidad o
anulabilidad, sino que adems esta se da cuando sta se basa en un
ttulo el que el transfiriente carece de legitimidad para ello, es
decir cuando el defecto es de fondo .
POSESION LEGTIMA E ILEGTIMA
Posesin legtima:
Tiene justificacin legal, derivada de un derecho. (Ejm. La
posesin de un propietario o arrendatario, la adquisicin por
prescripcin).
Posesin ilegtima:
Se obtiene sin ttulo, es contraria al derecho. En esta frmula
encaja la clasificacin de poseedor de buena fe y de mala fe. El
usurpador no es poseedor legtimo, adquiri la posesin por un delito,
no mediante un acto jurdico. (Puede ganar el bien por
prescripcin).
POSECION EXCLUSIVA Y COOPOSESION
Esta clasificacin, como lo sostiene Aguilar Gorrondona (2003),
no distingue entre una clase de posesin y otra, sino que por el
contrario, se establece con base en el nmero de sujetos que ejercen
su podero sobre un mismo bien.
Sin embargo, y por cuanto la mayora de la doctrina hace
referencia al respecto, se hace necesario para la comprensin de la
materia, analizar tanto la posesin exclusiva como la coposesin.
Existe Posesin Exclusiva cuando, en un grado posesorio, hay un
solo poseedor, an cuando existan otros que posean el mismo bien en
grados superiores o inferiores.
Por otro lado, la Coposesin implica el ejercicio del poder de
hecho por dos o ms sujetos al mismo tiempo, sobre el mismo bien y
en el mismo grado. Es, por tanto, una figura jurdica que deriva de
la comunidad, en la que cada poseedor tendr una cuota de
participacin en su coposesin, de acuerdo a como posea a la par de
sus dems coposeedores.
Generalmente, tiene su origen en la voluntad de los
coposeedores, quienes manifiestan su acuerdo de adecuar su actuacin
sobre la cosa atendiendo a las facultades y lmites de la necesaria
participacin entre ellos; pero puede surgir tambin de un hecho
incidental, como es el caso de una sucesin, en la que los
coherederos pasaran a ser coposeedores de los bienes
sucesorales.
Analizado este aspecto, se entiende que los elementos de la
coposesin son:
Pluralidad de sujetos.
Objeto nico.
Homogeneidad de posesiones.
Limitacin recproca de la actuacin posesoria.
V. ADQUISICION, CONSERVACION, Y PRDIDA DE LA POSESION
-TUTELA POSESORIA
La tutela o proteccin de la posesin, se encuentra bajo la figura
de una serie de mecanismos o especies legales que la resguardan. En
el derecho venezolano, la posesin es defendida por los llamados
imprevistos, que tienden a proteger al poseedor contra los actos
que le perturben en la posesin o lo de posean, y persiguenla
cesacin de tales perturbaciones o a la readquisicin de la posesin.
Pero no seagota su campo de aplicacin en el restablecimiento del
orden jurdico transgredido, porque tambin se extienden a
situaciones an no ocurridas, pero que se teme que encaso que
sucedan cause un dao a las cosas que se poseen.Es indispensable
sealar que las acciones de tutela posesoria, son de carcter
provisional, como consecuencia de la posesin misma; lo que indica
que lasdecisiones recadas en las acciones interdictales no amparan
indefinidamente o perpetuamente la situacin creada por ellas.Ahora
bien los procedimientos a seguir en cada caso, indicados en el
Cdigode Procedimiento Civil, se encuentran en el Libro Tercero,
Ttulo III, Capitulo II. Endonde la Seccin Primera trata acerca de
los interdictos en general, en la SeccinSegunda lo tendiente a los
interdictos posesorios y en la Seccin Tercera lorelacionado a los
interdictos prohibitivos.
LIQUIDACION DEL ESTADO POSESORIO
Es el conjunto de actos que sirven para determinar, en el
momento de extinguirse el hecho posesorio, los derechos y
obligaciones que afectan al propietario y al poseedor en relacin
con la cosa poseda. Estos derechos y obligaciones tienen diverso
contenido en funcin de si la posesin ha sido de buena o de mala fe.
Los derechos se refieren a los frutos y mejoras de la cosa poseda;
las obligaciones, a las cargas o gastos realizados en la misma
cosa. En todo caso, se trata de fijar unos ingresos y unos gastos
producidos por y en la cosa poseda durante el tiempo de la posesin
por quien no era su dueo.
ACCESION DE POSESIONES
Arts. 2475/76 y 4004/5. Concepto: es la unin o suma de dos
posesiones (posibilidad de acumular tiempo para llegar a obtener la
posesin por usucapin). Requisitos: Sucesin A Ttulo Universal: como
el heredero contina en la persona del causante, no habra aqu dos
posesiones distintas que podran accederse sino una misma posesin.
El sucesor universal no puede separar su posesin de la del
causante, y es en el origen de esta posesin donde quedan sealadas
las cualidades o vicios de ellas.
Sucesin A Ttulo Singular: Aqu las posesiones estn separadas Ab
initio y en ciertos casos pueden unirse, sumarse o accederse.
Requisitos: es necesario que ninguna de las dos posesiones sean
viciosas, que no estn separadas por una posesin viciosa,
procediendo la una de la otra a travs de un vnculo jurdico, aunque
sea defectuoso por ejemplo, un contrato de compraventa aunque no
sea vlido.
Una vez sumadas las posesiones su carcter se determina en el
momento inicial de la posesin a la cual se suma la posesin actual.
Ej. Si el poseedor de buena fe une su posesin a la de su autor que
era de mala fe, toda la posesin ser de mala fe.
Prescripcin corta: Es necesario que ambas posesiones sean de
buena fe.
Prescripcin larga: habiendo una posesin de mala fe ya no se
podra adquirir por usucapin corta.
Cmo se puede intervertir el ttulo. Art. 2458?
La interversin es el cambio de la causa o ttulo en virtud del
cual se est poseyendo o teniendo la cosa.
El tenedor manifiesta por actos exteriores su voluntad de
convertirse en poseedor, es decir de intervertir el ttulo de su
posesin y esos actos producen el efecto de excluir al poseedor.
(Art. 2458)
Ej. El locatario expulsa al dueo de la finca alquilada y le
niega el derecho de cobrar los alquileres.
Cmo se puede adquirir la posesin? Definir la tradicin en nuestro
cdigo. Se pueden suplir los actos materiales por
Simplesdeclaraciones?
Adquirir la posesin es asumir el poder de disponer fsicamente de
la cosa para s, al momento de la adquisicin deben reunirse los dos
elementos de la posesin: Corpus Y Animus Domini, luego, se conserva
"solo animus".
Se puede adquirir por Actos Entre Vivos O Mortis Causa. Por
actos entre vivos puede ser por un acto unilateral (emanado de la
sola voluntad del adquirente)o por un acto bilateral (cuando media
concurso de voluntades entre el adquirente y el poseedor
actual).
Adquisicin unilateral (u originaria): la posesin nace en cabeza
del adquirente, son dos casos: Aprehensin Y Ocupacin.
APREHENSION, art. 2374: no es necesario el contacto fsico sino
solo entrar en la posibilidad de disponer fsicamente de la cosa, se
aplica a las cosas sin dueo, se refiere solo a cosas muebles
(porque los inmuebles nunca pueden carecer de dueo).
OCUPACION: medio de adquirir la posesin tanto de muebles como de
inmuebles contra la voluntad del actual poseedor. Art. 2382.
Otro caso sera la interversin de ttulos.
Adquisicin bilateral (derivada): El adquirente la recibe del
actual poseedor, el modo de adquisicin bilateral es la
adquisicin.
Definicin de tradicin en nuestro cdigo: art. 2377: habr tradicin
cuando alguna de las partes entregare voluntariamente una cosa y la
otra voluntariamente la recibiese.
La tradicin debe consistir en actos materiales realizados
voluntariamente tanto por el tradens cuanto por el accipiens. Estos
actos deben ser tales que pongan al adquirente en posicin de
disponer y actuar fsicamente sobre la cosa. Ej. la entrega de la
llave.
Las simples declaraciones no pueden suplir la realizacin de los
actos materiales.
La tradicin en los inmuebles.
Art. 2379: exige la realizacin de actos materiales por ambas
partes o por una de ellas con consentimiento de la otra. Art. 2380:
establece que queda cumplida la tradicin si el poseedor desiste de
la posesin que tena y el adquirente realiza actos posesorios en el
inmueble, con su consentimiento.
La tradicin en los muebles.
El art. 2381 dice que la posesin de las cosas muebles se toma
nicamente por la tradicin entre personas capaces, consintiendo el
actual poseedor en la transmisin de la posesin.
En el caso de bienes muebles ya no se requieren tantos actos
materiales, as por ejemplo:
* si la cosa estuviere en casa, almacn o edificio cerrado,
bastar conque el poseedor entrega la llave del lugar (art.
2385).
* la tradicin queda hecha aunque no est presente la persona a
quien se hace, si la cosa se remite a un tercero designado por el
adquirente o se la pone en un lugar a disposicin de ste (art.
2386).
* La tradicin de cosas muebles que no estn presente se entienden
hechas por la entrega de los conocimientos, facturas, o la entrega
a quien deba transportarla (art. 2388).
La traditiobrevi manu. Art. 2387
Art. 2387: no es necesaria la tradicin de la cosa, sea mueble o
inmueble, para adquirir la posesin, cuando la cosa es tenida a
nombre del propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio
de ella al que la posea a su nombre, o cuando el que la posea a
nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro.
Tiene lugar a) cuando quien se encuentra en la tenencia de la
cosa, por la realizacin de un acto jurdico se transforma en
poseedor (locatario compra la finca) y b) cuando quien posee a
nombre de una persona pasa a poseer a nombre de una tercera
(propietario de un inmueble alquilado lo vende a un tercero, el
locatario que antes posea a nombre del vendedor pasa ahora a poseer
a nombre del comprador).
El constituto posesorio.
El poseedor transmite a otro la posesin pero queda como tenedor
de la cosa. Ejemplo: Pablo propietario de un inmueble donde vive,
lo vende a Juan, pero permanece ocupando el inmueble a ttulo de
locatario.
Hay controversia en la doctrina sobre la admisibilidad del
constituto posesorio en nuestro derecho debido a que la falta de
publicidad del cambio podra dar lugar a fraudes en perjuicio de
terceros.
Puede un menor adquirir la posesin? Art. 2392
Mariani de Vidal dice que la tradicin es un acto jurdico, por lo
tanto para realizarla ser necesario tener la capacidad necesaria
para realizar actos jurdicos, y no solo discernimiento; por lo
tanto los menores de 21 aos no pueden adquirir la posesin por
tradicin ya que son incapaces, el art. 2392 entrar a jugar solo
cuando se trate de adquisicin unilateral de la posesin; para la
adquisicin bilateral (tradicin) se requiere la plena capacidad.
El art. 2392 dice que son incapaces de adquirir la posesin por s
mismo quienes no tienen uso completo de su razn (dementes, fatuos y
menores de 10 aos), pero pueden adquirirla por medio de sus tutores
o curadores.
PRESUNCIONES POSESORIAS
El Poseedor es reputado propietario mientras no se pruebe lo
contrario (Art. 912 C.C.).
La posesin de un bien hace presumir la posesin de sus accesorios
(Art. 913 C.C).
La posesin de un inmueble hace presumir la de los bienesmuebles
que se hallen en l (Art. 913 C.C.).
Se presume la buena fe del poseedor, salvo prueba en contrario
(Art. 914 C.C.).
Se presume que el poseedor actual ha posedo anteriormente, salvo
prueba en contrario (Art. 915 C.C.).
MODOS DE ADQUISICION DE LA POSESION
Originaria: Se puede adquirir originariamente Como ocurre con la
ocupacin (Art. 900 C.C.).
Derivada: Se adquiere en forma derivativa, cuando implica la
expresin de la voluntad Del anterior poseedor en el sentido de
colocar al nuevo adquirente en dicha condicin, como es la tradicin
(entrega del bien) (Art. 901 C.C.).
VI. LA PROPIEDAD
Es el poder jurdico que una persona ejerce en forma directa e
inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido
jurdico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal,
por virtud de una relacin que se origina entre el titular y dicho
sujeto
Lapropiedades el poder directo e inmediato sobre un objeto o
bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer
del mismo, sin ms limitaciones que las que imponga laley. Es
elderecho real que implica el ejercicio de las facultades jurdicas
ms amplias que el ordenamiento jurdico concede sobre un bien
Caracteres del Derecho de Propiedad
Es un derecho absoluto porque confiere a su titular un podero
total, ilimitado dentro de las restricciones legales
establecidas.
Es exclusivo porque nicamente resulta atribuido al propietario y
por tanto excluye a terceros.
Es perpetuo porque dura mientras subsiste el titular o la cosa
misma.
Es un derecho elstico porque atribuye un nmero de facultades que
pueden ser restringidas, aumentadas, disminuidas, que se le pueden
poner cargas, pero ese derecho no pierde su naturaleza esencial
pues tiene la facultad de volverse a recuperar.
Abstracto ya que va ms all de la simple suma de sus
facultades.
inmediatez: est referido al poder directo sobre la cosa,
(art.46.1, 127)
perpetuidad: mientras exista la cosa, tendr un titular dominico,
no se extingue ni con la muerte.
oponibilidad frente a terceros: los derechos reales son
oponibles frente a cualquier persona.
persecutoriedad: el titular de un derecho real puede recuperar
la cosa objeto de derecho de manos de quien la detente sin causa
legtima
preferencia o prioridad: primero en tiempo primero en
Derecho
publicidad registral: ej. la publicidad registral
inmobiliaria.
LMITES A LA PROPIEDAD
Los lmites pueden en general considerarse tanto de inters pblico
como de inters privado, bajo este criterio procederemos a
analizarlos utilizando para ello slo las principales categoras.
A. LMITES EN ORDEN AL INTERS PBLICO
A.1. EN INTERS DE LA DEFENSA NACIONAL
Este punto se basa en lo sealado en el 2do. prrafo del artculo
71 de la Constitucin que seala que "dentro de 50 kilmetros de las
fronteras, los extranjeros, no pueden adquirir ni poseer, por ttulo
alguno, minas, tierras, bosques,aguas, combustibles, ni fuentes de
energa directa ni indirectamente, individualmente ni en sociedad
bajo pena de perder, en beneficio del Estado, el derecho as
adquirido. Se excepta el caso de necesidad pblica expresamente
declarada por decreto supremo aprobado por el consejo de Ministros
conforme ley". Esta norma contiene un claro criterio de
salvaguardar la integridad de nuestro territorio.
A.2. EN INTERS DE LA SEGURIDAD DE PERSONAS Y COSAS
Al respecto el Cdigo Civil en su artculo 956, seala que "si
algunaobraamenaza ruina, quien tenga legtimo inters puede pedir la
reparacin, la demolicin o la adopcin de medidas preventivas" lo
cual nos seala el derecho de accionar que tiene toda persona que se
vea afectada por la ruina, vetustez o peligro de una obra. Esta
norma es interesan te porque supera el artculo 860 del Cdigo Civil
anterior al agregar que el encargado de hacer valer la accin es
aquel que tenga legtimo inters clarificando la ambigua la redaccin
de dicho artculo.
La accin se tramitaba a travs del artculo 1027 y siguiente
(interdicto de Obra Ruinosa) del Cdigo de Procedimientos Civiles de
1,912 que indica que slo pueden intentar dicho interdicto el que
tenga que pasar necesariamente por la obra ruinosa o el dueo de
alguna propiedad que pueda sufrir dao por la misma, pero con la
promulgacin del Dec. Leg. 768 (Nuevo Cdigo Procesal Civil), el
01/08/93 el interdicto de obra ruinosa queda absorbido por la
figura del interdicto de retener (artculo 606). Siendo apartirde
suentradaen vigencia (01/01/93), el poseedor perturbado en su
posesin, el nico titular para interponer la accin, entendiendo la
perturbacin tanto como actos materiales como la ejecucin de
construcciones en estado ruinosos. Como vemos, esta nueva
interpretacin limitara en alguna manera el "legtimo inters" para
solicitar la "medida preventiva", exclusivamente al poseedor
perturbado, excluyendo a todo aquel que de una u otra manera se
viera afectado, sin embargo, debo sealar que considero que las
Municipalidades tambin tiene capacidad de accionar contra un
inmueble en estado ruinoso, en base a su deber de controlar los
inmuebles de reas urbanas conforme se desprende de la lectura del
Art. 65 inc. 11 y 14 de la Ley Orgnica de Municipalidades (Ley
23853).
A.3. EN INTERS DE LA VIVIENDA Y EL URBANISMO
Estas limitaciones se establecen por Leyes y Ordenanzas
Municipales. Esto ltimo conforme lo sealaba el Art. 255 Inc. 1 de
la Constitucin de 1979, (Art. 192 Inc. 5 de la Constitucin actual
otorga competencia a la municipalidades para planificar el
desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones), que encarg a
las municipalidades la zonificacin de viviendas y el urbanismo,
este sometimiento de la propiedad privada a las normas
administrativas se ha acentuado cada vez ms, debido al gran
crecimiento urbano y los consiguientes problemas de salud y
seguridad de la poblacin, etc. El artculo 957 del Cdigo Civil seala
en forma general que "la propiedad predial queda sujeta a la
zonificacin y a los requisitos y lmites que establecen las
disposiciones respectivas".
Especficamente, podemos sealar como las causas ms frecuentes de
estos lmites a la previsin (desarrollo de proyectos), esttica
(buena presencia del caso urbano), seguridad (no acarrear peligro),
higiene (limpieza para precaucin de enfermedades) y patrimonio
histrico (conservacin de monumentos). Entre los ms frecuentes
tenemos:
Altura mxima de edificaciones, en armona con la zonificacin
aprobada.
Autorizacin previa, para abrir pozos, cisternas. variacin de
planos.
Fijacin del uso de la tierra de conformidad con la planificacin
y el Reglamento Nacional de Construcciones (Ley 23853, Art. 73 Inc.
1).
La Fijacin de conservar el alineamiento y la de no sobrepasar
las alturas mximas permitidas (Art. 78, Inc. 4).
Los predios circundantes y adyacentes a los aerdromos y
aeropuertos destinados al servicio pblico estn sujetas a las
restricciones legales a la propiedad, cuando el fin de las mismas
comprenda a la seguridad de las operaciones areas (Ley de
Aeronutica Civil, Art. 26 al 28).
B. LMITES EN ORDEN AL INTERS PRIVADO
Se encuentran reguladas por las disposiciones del Cdigo Civil en
lo referente a las relaciones de vecindad. Es interesante sealar
que nuestro Cdigo se refiere a "limitaciones" por razn de vecindad,
cuando lo adecuado hubiera sido que se refiera a "lmites" por razn
de vecindad, que en nuestro concepto como sealarnos anteriormente,
es la expresin que mejor responde a la intencin del legislador.
B.1. HUMOS, HOLLINES, EMANACIONES
Este lmite se halla expuesto en el Art. 961 del Cdigo Civil que
seala que "El propietario, en elejerciciode su derecho y
especialmente de su trabajo de explotacin industrial, debe
abstenerse de perjudicar las propiedades contiguas o vecinas, la
seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes.
Estn prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos,
trepidaciones y molestias anlogas que exceden de la tolerancia que
mutuamente se deben los vecinos en atencin a las
circunstancias.
El Derecho Comparado, al referirse a este tema, ha distinguido
dos conceptos:
1. Respeto Recproco
Es decir, que no puede haber respeto recproco, sino hay
tolerancia recproca, ni puede haber tolerancia recproca sin respeto
recproco. Si cada vecino ve su propio inters, sin preocuparse por
los dems, no habra paz para nadie, por tanto no habra justicia.
2. Tolerancia Normal
Concepto que fue introducido por Ihering indicndose, como seala
Valencia Zea, que "Todo acto que ejerza influencias molestas, deber
ser prohibido cuando represente un uso anormal o extraordinario de
la cosa propia y supere el lmite de la tolerancia establecido en
cada lugar y tiempo".
Partiendo de estos conceptos diremos que nuestra norma en su
primer Prrafo seala claramente que una industria, no obstante su
inters para la economa nacional, debe desenvolverse guardando el
debido respeto a la propiedad ajena, sin perjuicio de las normas
previstas en el Cdigo de Derecho Ambiental (Dec. Leg. 611) y la
concordancia correspondiente con las normas del Cdigo Penal (Art.
304 y siguientes, Delitos Ecolgicos o contra el Derecho
Ambiental).
El segundo Prrafo tiene como inconveniente el no definir la
naturaleza de las "emanaciones" ya que aqu debemos considerar las
de cantidad (rumores, olores, etc.), su calidad (el lugar donde
provengan), y la condicin del lugar (su naturaleza geofsica puede
dar lugar a la multiplicacin, lo que no se dara en otro lugar).
Como vemos, nuestra norma ha dejado en este caso al libre albedro
del Juez la valoracin de la "tolerancia normal" entre los
vecinos.
B.2 PROHIBICIN DE DESVIAR AGUAS A PREDIO VECINO
Nuestra Legislacin regula en su artculo 964 este criterio al
indicar que el "propietario no puede hacer que las aguas
correspondientes al predio discurran en los predios vecinos, salvo
pacto distinto". Aqu podemos considerar al propietario que debe
construir para que las aguas pluviales corran sobre su propio
terreno y no vayan a caer el predio vecino, y si existiese desage
pblico, canalizar las aguas, e introducirlas en ella.
El Derecho Comparado considera que "los predios inferiores estn
sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden de los
predios superiores, as como la tierra o piedra que arrastran en su
curso" (Art. 552 C.C. Espaol y 640 del C.C. Francs).
Finalmente, se considera que un propietario no puede, aduciendo
su propio inters, cortar o desviar el cauce de un ro, salvo que lo
haga previo acuerdo con su vecino y pago de indemnizacin.
B.3 LMITE A LA FACULTAD DE EXCLUSIN
Con referencia a este punto los Arts. 959 y 960 de nuestro Cdigo
Civil sealan los motivos por los cuales se limita al propietario su
facultad de excluir a un extrao de su predio.
El Art. 959 nos expone que: "el propietario no puede impedir que
en su predio se ejecuten actos para servicios provisorios de las
propiedades vecinas que eviten o conjuren un peligro actual o
inminente, pero se le indemnizar por los daos y perjuicios
causados". El anlisis de esta norma nos indica que es el
propietario del predio amenazado con peligro actual o inminente, el
encargado de solicitar la autorizacin de su vecino para poder
realizar en su predio los actos necesarios que conjuren dicho
peligro. Siguiendo en este terna a Wolf, decimos: "que el obligado
a tomar las medidas preventivas necesarias, no procede contra
derecho frente al propietario del predio vecino si las ejecuta
contra la voluntad de ste" .
Es importante sealar que al referirnos "al obligado" no nos
referimos exclusivamente al propietario del predio, porque puede
darse el caso, que un edificio o construccin se derrumbe por un
vicio de construccin en la obra. En este caso el dueo afectado
pedir indemnizacin al constructor, siendo ste el obligado a tomar
las medidas necesarias para subsanar el vicio en la construccin y
sera el encargado de pagar la indemnizacin al propietario que se
vio obligado a sufrir en su predio las obras correspondientes.
El artculo 960 seala que: "si para construir o reparar un
edificio es indispensable pasar materiales por predio ajeno o
colocar en l andamios, el dueo de ste debe consentirlo, recibiendo
indemnizacin por los daos y perjuicios que se le causen". Es
importante sealar que el Legislador en este artculo cambia la frase
"no puede impedir" del artculo anterior, por el "debe consentirlo",
lo cual nos dara a entender que un elemento indispensable para
obtener el derecho de paso por el predio ajeno, es el previo
consentimiento de su dueo, lo que es discutible porque dejara al
capricho de una persona la urgencia de lograr el paso por su
predio, para poder refaccionar un edificio daado por un
terremoto.
La doctrina clsica errneamente ubicaba esta norma como
servidumbre, razn por la cual sealaba la obligatoriedad de paso por
predio vecino con cargo a la indemnizacin respectiva.
Entendemos que nuestro Cdigo se aparta de esta Tesis, por los
argumentos sealados y en el supuesto de no darse el consentimiento
conforme al artculo ya citado, el vecino abrumado por la necesidad
de construir o reconstruir recurrir a la municipalidad para la
autorizacin correspondiente previo pago de la indemnizacin.
B.4. LIMITE A LA LIBERTAD DE CONSTRUIR, PLANTAR Y MONTAR
INSTALACIN EN TERRENO PROPIO
Al respecto los Artculos 962 y 963 del Cdigo Civil establecen
como fundamento para la aplicacin de estos lmites, que los predios
vecinos se vean amenazados por posible desmoronamiento. ruina,
prdida de plantaciones o falta de salubridad.
El artculo 962, al indicar que el propietario de un inmueble no
puede abrir o cavar pozos que amenacen de ruina o desmoronamiento o
afecte las plantaciones vecinas, obviamente toma en consideracin el
tipo de construcciones modernas que necesitan de excavaciones muy
profundas para su realizacin; es por eso que el Cdigo Civil
derogado no consideraba una norma de este tipo.
La norma, en su segunda parte, tiene un marcado carcter
sancionador al sealar que "puede ser obligado a guardar las
distancias necesarias para la seguridad de los predios afectados,
adems de la obligacin de pagar la indemnizacin por los daos y
perjuicios"; esta sancin puede llegara significar la paralizacin de
la excavacin en caso de acarrear peligro actual o inminente para
los colindantes.
El artculo 963 seala: la prohibicin de construirhorno, chimenea,
establos, depsitos paraagua, explosivos o radiactivos sin observar
las distancias y precauciones establecidas por los reglamentos
respectivos, o los que sean necesarios para preservar la solidez o
la salubridad de los predios vecinos, la inobservancia de esta
disposicin puede dar lugar al cierre o retiro de la obra y la
indemnizacin de daos y perjuicios. Esta norma, igual que la
anterior, es nueva para nuestra Legislacin ya que es importante
actualmente regular esta materia, siendo que nos encontramos en la
poca atmica. La norma es clara al sealar que este tipo de
construcciones se deben regir por las normas del Reglamento
Nacional de Construcciones y las ordenanzas Municipales sobre
Seguridad, Salubridad y Esttica (Art. 73, inc. 2 de la Ley Orgnica
de Municipalidades).
Finalmente, se seala que la inobservancia de este precepto puede
generar, por parte de la autoridad correspondiente, al cierre o
retiro de la obra que afecta al predio vecino, que en su caso se
procedera a la indemnizacin por daos y perjuicios. Es interesante
sealar que la Legislacin Espaola en su artculo 590 del Cdigo Civil
seala que para que se pueda tomar las medidas preventivas
correspondientes, previamente debe darse un examen pericial,
requisito que consideramos pertinente porque evitara el abuso por
parte del vecino en el momento de exigir la indemnizacin, decisin
que actualmente est en manos de la autoridad municipal (Art. 120 de
la Ley Orgnica de Municipalidades).
B.5. FACULTAD DEL VECINO EN ORDEN A LAS RAMAS Y RACES AJENAS QUE
INVADEN SU ESPACIO O SUELO
Este criterio se halla expuesto en el Art. 967 que seala: "todo
propietario puede cortar las ramas de los rboles que se extiendan
sobre el predio y las races que lo invadan. Cuando sea necesario
podr recurrir a la autoridad municipal o judicial para el ejercicio
de estos derechos". Este artculo supera el criterio contenido en el
artculo 864 del Cdigo anterior, al contemplar no slo la capacidad
de exigir que se corten las ramas que invaden el predio vecino,
sino que ahora le da al dueo del predio vecino la capacidad de
poder cortarlas por s mismo.
Nuestra Legislacin en este punto, creemos con buen criterio,
evita caer en el excesivo tecnicismo de la legislacin italiana, la
cual al sealar que el vecino tiene derecho a exigir la extirpacin
de los rboles realiza una categorizacin en base a la altura de los
mismos (rboles de alto fuste, rboles de medio fuste y rboles de
bajo fuste). Asimismo, nuestro Cdigo no considera un plazo para que
el propietario del rbol que invade el predio ajeno pueda cortar las
ramas invasoras-, dejando al dueo del predio invadido que ejercite
su derecho en el momento que l estime conveniente y, en caso de
encontrar resistencia del otro propietario, recurrir a la autoridad
municipal o judicial para lograrlo.
Una pregunta se impone La quin le pertenecen los frutos que
cuelgan de las ramas invasoras? La Doctrina es unnime al sealar que
cuando esos frutos caen al suelo en forma natural, son de propiedad
del vecino, as lo conforma Wolff al decir "El derecho del vecino
respecto a los frutos cados en su suelo no es un derecho de
propiedad". Los frutos se consideran de la propiedad en que caen y,
por tanto, corresponden al titular del derecho (propietarios
usufructuarios al poseedor de buena fe y al arrendatario que tenga
la posesin).
Es claro entonces afirmar que el propietario del predio vecino
no puede recoger los frutos del rbol ni sacudir ste. Con estos
medios no adquiere la propiedad.
Finalmente, diremos que los frutos que caen en un inmueble de
uso pblico (carretera, etc.) no se consideran como frutos del
mismo, sino que siguen siendo propiedad del dueo del rbol, el
tercero que se apodere de ellos comete hurto.
B.6. APERTURA DE PUERTA Y VENTANA EN PARED MEDIANERA
Se puede considerar como un lmite a la propiedad, pese a que
nuestro Cdigo la ubica independientemente de las limitaciones
legales, dentro del captulo de la co-propiedad. El artculo 996
seala que: "todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la
pared medianera y servirse de sta sin deteriorarla, pero no puede
abrir en ella ventanas o claraboyas".
La explicacin de esta prohibicin, como bien sealan los MAZEUD,
es: "a fin de que la curiosidad indiscreta de un propietario no
constituya una molestia constante para sus vecinos-, en una pared
medianera no se permite ningn hueco, salvo de comn acuerdo entre
los propietarios".
Asimismo, el hecho de que la pared sea medianera otorga al
colindante su propiedad hasta la mitad de la pared y hasta la
altura mxima que pueda alcanzar el muro, por consiguiente puede
arrimar a ella lo que crea conveniente, colocar vigas o abrir
huecos siempre que no sobrepasen el lmite permitido.
Limitaciones de la propiedad
Por causa de utilidad pblica
Aunque no es lo normal en la generalidad de los casos, la
legislacin, en ocasiones, seala algunas limitaciones de carcter
subjetivo, como la de ciertas prohibiciones para extranjeros en
zonas que se reputan importantes para la defensa nacional (Ley de
12 de marzo de 1978 y RD de 10 de febrero de 1978). Tambin es
importante el rgimen de proteccin del medio ambiente que, en
ocasiones, prohbe la construccin o la instalacin de industria en
determinados lugares protegidos as como la tutela del patrimonio
histrico artstico espaol, que impone ciertos deberes de conservacin
respecto de los bienes incluidos en el correspondiente inventario
que hace la Administracin. Tambin se pueden sealar ciertas
restricciones en la propiedad a la hora de facilitar las
comunicaciones y el paso de corriente elctrica como el conceder la
facultad de pasar por el fundo para el mantenimiento de las
instalaciones, as como la adaptacin de los inmuebles a las
necesidades de las personas discapacitadas (ley 15/1995) en el
sentido de no poner barreras arquitectnicas que dificulten su
movilidad.
Prohibiciones de disponer
Como su propio nombre indica se trata de limitaciones a la
facultad de decidir el dueo de la cosa sobre su destino. Esta
restriccin puede tener origen en causas legales (como en el caso de
los derechos personalsimos, que son exclusivamente del titular en
consideracin a su persona) o en causas voluntarias (cuando as se
haya pactado o se haya dispuesto por testamento).
En este ltimo caso, se distingue entre los que tienen y no
eficacia real. La eficacia real hace referencia a su oponibilidad
frente a terceros. Si se tratara de una eficacia meramente
personal, el tercero que ha adquirido un bien sujeto a una
prohibicin de disponer no se vera molestado ni su propiedad
discutida, producindose los efectos slo entre los sujetos que
acordaron la prohibicin (lo que exigir la correspondiente
indemnizacin). Sin embargo, si se trata de una prohibicin con
eficacia real, sta se extender al tercero, que se podr ver privado
de ella, an cuando su conducta no fuera reprochable, y siempre que
no quedase amparado por el artculo 34 de la Ley Hipotecaria.
Aunque el concepto de eficacia real fue largamente discutido en
el Derecho espaol, fue consolidado por la Ley Hipotecaria (texto de
1944-1946) que permite la inscripcin de ciertas prohibiciones si
las admite la ley sustantiva y si, adems, su origen es
testamentario, de capitulaciones matrimoniales o de gratuidad,
excluyndose en el resto de casos.
La expropiacin
La expropiacin es un mecanismo excepcional a travs del cual el
Estado fuerza a un particular a transferir un bien de cual es
propietario, conforme a un procedimiento y a causales determinadas
por la norma constitucional y la Ley. Este mecanismo funciona
activado por diversas razones de inters pblico y funciona como una
potestad estatal , que como toda potestad, se encuentra regulada
por la Ley, en este caso, por la Ley General de Expropiaciones.La
mxima expresin de las posibles afectaciones al derecho de propiedad
est dada entonces por la expropiacin, pues es una figura jurdica
importante en la prdida del derecho de propiedad privada; ya que el
Estado adquiere obligatoriamente bienes de titularidad de
particulares que son necesarios para los fines del mismo.
MODOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD
Apropiacin
Es la accin y resultado de tomar para s alguna cosa hacindose
dueo de ella. Tambin puede referirse a:
Apropiacin indebida, es un delito contra el patrimonio, que
consistente en el apoderamiento de bienes ajenos.
Apropiacionismoes un movimiento artstico que sigue el
procedimiento de la apropiacin. En las artes visuales, el trmino
apropiacin se refiere, a menudo, al uso de elementos tomados para
la creacin de una nueva obra, sea pintura, escultura o incluso
poesa.
Apropiacin original, es un principio o ley del primer ocupante,
es parte esencial de la tica liberal clsica y la anarquista
propietarista.
Apropiacin de bebsotrfico de nios, es una de las formas de trata
de personas, es una prctica de secuestro, desaparicin y
ocultamiento de la identidad de nios.
Apropiacin marinaoseasteading, es un concepto de creacin de
viviendas permanentes en el mar.
La teora de la apropiacin-trabajo, es una teora del derecho
natural que sostiene que la propiedad originalmente proviene de la
aplicacin del trabajo sobre los recursos naturales.
En Derecho, lapropiedades el poder directo e inmediato sobre un
objeto o bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de
disponer del mismo, sin ms limitaciones que las que imponga la ley.
El objeto del derecho de propiedad est constituido por todos los
bienes susceptibles deapropiacin.
Tesoro
Untesoroes una concentracin deriqueza(especialmente la demetales
preciosos,piedras preciosas,monedas, joyas,obras de arteo cualquier
otrobien econmicodeescasezrelativa) perdida o sin usar. Su
finalidad es servir de depsito devalor econmico
Usucapin
Lausucapintambin llamadaprescripcin adquisitiva o positivaes
unmodo de adquirir la propiedadde unacosa. La prescripcin
adquisitiva compete a aquella persona que mediante el transcurso de
cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley ha
posedo un bien inmueble, se ejerce contra quien aparezca como
propietario de esos bienes en el Registro Pblico de la Propiedad,
con el fin de que se declare que se ha consumado y que ha adquirido
por prescripcin la propiedad del inmueble reclamado.
TRASMISIN DE LA PROPIEDAD
Artculo 947.- Transferencia de propiedad de bien mueble
La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se
efecta con la tradicin a su acreedor, salvo disposicin legal
diferente.
Artculo 949.- Transferencia de propiedad de bien inmueble
La sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto
en contrario.
Extincin de la propiedad:
Entre las formas de extincin de la propiedad el cdigo
civilregula la adquisicin del bien por otra persona. Destruccin o
prdida total oconsumodel bien, expropiacin, abandono del bien
durante veinte aos, en cuyo caso pasa el predio
aldominiodelEstado.
Respecto a la destruccin o elconsumodel bien, en ambos casos
estamos ante un supuesto de extincin del objeto material sobre el
cual recae elderecho de propiedad; consecuencialgicade ellos es que
eldominiose extinga.
Respecto a los supuestos de expropiacin y abandono, es
indispensable analizar con mayor detalle tales causales de extincin
de la propiedad
Segn laconstitucinpoltica, la EXPROPIACIN Y el ABANDONO son las
nicas causales en virtud de las cuales se puede afectar legalmente
el derecho a la propiedad.
Extincin de la Propiedad Segn: El cdigo civil establece las
causales por las cuales se extingue el derecho de propiedad, en
elartculo 968.
El derecho de propiedad se extingue por adquisicin del bien por
otra persona, ya sea a ttulo oneroso como en el caso de lacomprao
gratuito como en la donacin.
Por destruccin o prdida total o consumo del bien, en ambos casos
estamos ante un supuesto de extincin del objeto material sobre el
cual recae el derecho de propiedad; consecuencia lgicade ellos es
que el dominio tambin se extinga.
FORMAS DE EXTINCION DE LA PROPIEDAD
PRDIDA DEL BIEN:
La propiedad es un derecho real consiste en la suma de poderes
sobre un bien determinados; por la razn, si el bien ya no existe
ms, obvio que el derecho de propiedad se extingue automticamente,
sin perjuicio de eventualesaccionesresarcitorias (contractuales y
extracontractuales) a favor del perjudicado. En tal sentido, la
destruccin o prdida total o consumo del bien (art. 168- 2 C.C) es
la tpica causal de extincin ABSOLUTA de la propiedad
Por tal motivo, el cdigo se refiere al consumo como acto de uso
del bien que conlleva sin inmediata destruccin.es el caso de los
bienes alimenticos, cuyo consumo (en acepcin gramatical) implica su
destruccin total. En efecto, usualmente se habla de los bienes
consumibles como aquellos cuya existencia termina con su primer
uso. Sin embargo, lo importante para que se produzca la extincin
del derecho de propiedad no es el simple acto de consumo, sino que
efectivamente se cause la destruccin o prdida total del bien. Por
ejemplo: se consume una bebida gaseosa, pero la propiedad no se
extingue con respecto al envase que contena la bebida. Un resultado
semejante se obtiene cuando el bien se inutiliza o queda inepto
para servir a sudestinoeconmico, por ejemplo: el billete que por
error se ingresa a la lavadora y queda convertido en un simple
pedazo de papel. En este caso, subsiste el objeto fsico, pero en
forma totalmente idnea para cumplir su finalidad tpica. Por eso,
algunos autores identifican la perdida con la imposibilidad de
realizar lafuncino destino econmico del bien.
ADQUISICIN DEL BIEN POR OTRA PERSONA:
Una causa RELATIVA de extincin se produce cuando la propiedad es
adquirida por otra persona. En tal caso el derecho se extingue en
relacin al anterior titular, pero renace (rectius se transmite) en
la cabeza del nuevo titular. Esta causal extinta se halla
reconocida en el art. 968-1 C.C., y aun cuando puede recusarle la
categora de modo extintivo, pues en puridad no extingue el derecho
de propiedad (en verdad, el derecho no se extingue, simplemente
pasa a otro), empero, su previsin til para efectos prcticos. Por
ejemplo: el propietario es responsable de la cada del edificio (art
1985), por lo que suresponsabilidadsolo ser enervada si acredita
alguna causal de la extincin del dominio, como puede ser,
precisamente la adquisicin del bien por parte de otra persona
EXPROPIACIN:
La expropiacin tambin es una causa RELATIVA de extincin de la
propiedad de extincin de la propiedad, pues el derecho no se
extingue per se sino que se extingue en relacin al anterior
titular, pero renace en cabeza del nuevo titular. Esta causal
extintiva se halla reconocido en el art. 968-3 C.C y en realidad es
redundante con la prevista en el inciso 1, es decir, con la
adquisicin del bien por otra persona. En efecto, el art. 2 ley
27117, general de Expropiaciones, define a esta figura como la
transferencia forzosa de la propiedad privada de un particular a
favor delEstado, por lo cual estamos en presencia, simplemente del
Estado por virtud de unprocedimientoexpropiatorio, salvo si la
expropiacin ante una prdida total
ABANDONO DE PREDIOS POR VEINTE AOS:
Establece queel Estadogarantiza la propiedad y la intromisin de
este, solo puede ocurrir en el caso de expropiacin declarada por
ley y previo pago de la indemnizacin justipreciada. En ninguna
parte se habla que el Estado puede apropiarse de la propiedad
privada por el solo no-uso del titular, lo cual supondra imponer
una obligacin de aprovechamiento econmico de los bienes bajo sancin
de perdida y la titularidad. Elmodeloeconmico subyacente en la
constitucin de 1993 se inspira en la libre iniciativa de los
particulares (art.58), y no en laplanificacincentralizada, por lo
que debera descartarse la existencia de obligaciones legales
impuestas para usar y explotar los bienes privados. O obstante
ello, podra contra- argumentarse de que el art. 70 Const. Obliga al
ejercicio de la propiedad en armona con el bien comn y dentro de
los lmitesde la ley
OTRAS CAUSALES DE EXTINCIN
Por ltimo, tambin existen causales de extincin de la propiedad
regulada enleyesespeciales. Solamente trataremos de una de
ellas:
El abandono traslativo y liberatorio: esta figura consiste en el
abandono del propietario respecto al bien que sobre el cual pesan
algunas obligaciones, siendo que el abandono conlleva la
transferencia de propiedad a favor del titular de esas
obligaciones, las mismas que cesan automticamente tiene como
principales caractersticas:
La prdida del dominio provocada por el dueo del bien.
La intencin de perder la propiedad exige una declaracin dirigida
al titular favorecido por la obligacin, en la que se manifieste la
puesta a disposicin del bien abandonado.
La adquisicin no tiene causa onerosa o gratuita, sino es el
efecto de una relacin jurdica preexistente.
Esta figura de gran complejidad solo se presenta cuando el
legislador la ha previsto expresamente. El ejemplo tpico lo
encontramos en el abandono del buque por parte de su propietario a
favor de los acreedores de una indemnizacin orinada por algn
accidente martimo.
El art. 600 delcdigo de comerciodice:
El naviero ser tambin civilmente responsable de las
indemnizaciones a favor de tercero, a que diere lugar a
laconductadel capitn en la custodia de los efectos que cargo en el
buque; pero podr eximirse de ella, haciendo abandono del buque con
todas sus pertinencias, y de los fletes que hubiera devengado el
viaje .En caso delseguromartimo tambin se reconoce que el asegurado
a favor del asegurador, y siempre que dicho bienes se hayan daado
en, por lo menos, tres cuartas partes delvalorasegurado. En
cualquiera de los dos casos, el propietario abandono ante PIERDE la
propiedad, mientras del beneficiado la adquiere AUN CONTRA SU
VOLUNTAD, por cuanto se trata de un efecto producido por la ley, y
no por un negocio de enajenacin.
COPROPIEDAD
Definicin:Propiedadquesetienedeunacosajuntamenteconotrauotraspersonas,especialmentedeunacasauotrobieninmueble:hecompradounchalenrgimendecopropiedadconmihermano.Naturaleza
jurdica: Para establecer la naturaleza jurdica de la copropiedad,
existen tres planteamientos:
- Se dice que cada uno de los copropietarios es titular de una
cuota parte indivisa, abstracta e ideal, afirmacin que es criticada
en razn a que el fundamento de la propiedad es, que esta debe
recaer sobre una cosa cierta y determinada, por tanto no puede ser
sujeta un cierta clase suerte, - Otros sealan que la copropiedad es
una cierta clase persona jurdica que nace en forma especial cuando
concurren varios propietarios sobre una cosa en comn y al efecto
estos copropietarios deben limitar sus derechos al cumplimiento de
los fines especficos y propios de la copropiedad. Tendencia que
tambin es criticada en razn a que el nacimiento de una persona
colectiva esta limitada al cumplimiento de ciertos requisitos para
su formacin.
Extincin: La extincin de la copropiedad supone, como en
cualquier derecho, su muerte o fin. Como apuntaron Colin y
Capitant,los derechosse pueden extinguir de un modo absoluto cuando
ya no existe como titularidad de nadie, o de un modo relativo
cuando deja de pertenecer a su titular y lo adquiere otro,
producindose en este caso una transmisin, ms que una extincin
propiamente dicha.
Principios fundamentales:
1. Todo acto de dominio, es decir, de disposicin tanto jurdica
como material, solo es vlido si se lleva a cabo con
elconocimientounnime de todos los copropietarios.
2. Los actos deadministracinde la cosa objeto de copropiedad se
llevarn a cabo por la mayora de personas y de intereses, y
comprenden todos aquellos actos de conservacin y uso de la cosa sin
alterar su forma, sustancia o destino.
PROPIEDAD HORIZONTAL O REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA COMUN
Concepto: El rgimen de propiedad exclusiva y comn o de propiedad
horizontal est definido en el art. 129 del Reglamento (se refiere
al TUO aprobado por Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA): Es el
rgimen jurdico que supone la existencia de una edificacin o
conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de
dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y
bienes y servicios de dominio comn. Cuentan con un reglamento
interno y una junta de propietarios.Ttulo constitutivo:
ElTtulo Constitutivoes el instrumento jurdico, normalmente
formalizado en una escritura que se denomina de Divisin Horizontal,
por el que el dueo o los dueos de un edificio deciden que sus
diversas dependencias (locales, viviendas, trasteros, plazas de
garaje, etc) cobren individualidad jurdica (pues antes no eran ms
que una parte del edificio, que era el nico objeto con existencia
jurdica) , se sometan al rgimen especfico de la Propiedad
Horizontal, determinando sus elementos comunes (adems de los que
necesariamente tienen ese carcter por disposicin legal: el tejado,
por ejemplo) y fijando el coeficiente expresivo de la proporcin en
que cada una de aquellas dependencias participa en la Comunidad,
tanto activamente (en qu medida le pertenecen los elementos
comunes) como pasivamente (en qu medida debe contribuir a su
mantenimiento, reparacin, etc). El contenido del Ttulo Constitutivo
viene determinado en elartculo 5 de la Ley de Propiedad
Horizontal.Bienes de propiedad comn:
En general se puede entender porbiencomn algo as como la
conveniencia econmica -obienestar socio-econmico- general de una
sociedad o comunidad. En ese sentido, se puede entender como la
situacin que maximiza la suma del beneficio o utilidad de todos y
cada individuo.
Por bien comn se puede tambin entender aquel bien que ya sea
pertenece o es deusufructoo son consumidos por ya sea un grupo ms o
menos extenso de individuos o la sociedad en su conjunto.
El primer sentido -bien comn como propiedad comn- es la acepcin
tradicional o clsica del trmino. Este significado se remonta a la
antigedad, su uso se hizo general durante el inicio de los estudios
econmicos periodo durante cual se entenda como oponindose alde
propiedadprivada y diferencindose a su vez en dos grandes sectores:
la propiedad comunal como tal y la propiedad estatal o
pblica.Algunos de los clsicos de laeconoma poltica
(notablementeMarxyEngels) perciban la evolucin de
lasrelacionesosistemas de produccincomo llevando inevitablemente
hacia la propiedad comn de los mismos. (verSocializacin de los
medios de produccin). Esa visin influyo fuertemente la de algunos
economistas (por ejemploJoseph AloisSchumpeter) pero gozo de poca
aplicacin en la economa de los pases occidentales durante mucho del
siglo XX.
Rgimen obligatorio: El rgimen obligatorio es aqul en el que se
comprenden diversos seguros, como riesgos de trabajo, enfermedad y
maternidad, invalidez y vida, retiro, guarderas y prestaciones
sociales.
Rgimen alternativo:
Junta de propietarios: Toda edificacin integrada por secciones
de dominio exclusivo, pertenecientes a distintospropietariosy que
posean bienes y servicios comunes de dominio comn. Las funciones de
la Junta de Propietarios son:Administrary gestionar el conjunto
inmobiliario a efectos de la conservacin de las zonas comunes y
asegurar el funcionamiento correcto de losservicios(mantenimiento)
para lograr una adecuada convivencia.
Derechos de los propietarios:
Eluso y disfrutede los elementos comunes, que debe ser
compartido con el resto de copropietarios y ejercido de manera
correcta y respetuosa.
Asistir y participaren las Juntas de la Comunidad de
Propietarios personalmente o representado por otra persona y
avotar, si est al da en los pagos a la comunidad, as como a ser
informado posteriormente con respecto al desarrollo de la Junta y
acuerdos adoptados.Tambin podr solicitar lainclusin de puntosen el
orden del da sobre cualquier tema que sea de inters para la
comunidad e, incluso,impugnarlos acuerdos que sean contrarios a la
Ley o a los Estatutos de la comunidad o perjudiciales para algn
vecino o para la propia comunidad.
Ejercer los cargos de representacinde la Comunidad, en base al
sistema que haya quedado establecido.
Exigir que todos los vecinos cumplan las normas sobre
actividades molestas o prohibidas en los Estatutos, pudiendo
requerir a travs del Presidente el cese inmediato de las mismas, en
caso de que algn vecino est realizando dichas actividades.
Ser compensado por los daos o perjuiciosque le haya podido
ocasionar una obra comunitaria.
Realizar las obrasque estime convenientedentro de su hogar,
siempre y cuando no produzca alteraciones en la estructura general
del edificio, ni perjudique al resto de los vecinos, pero deber
comunicar al Presidente de la Comunidad o al Administrador la
realizacin de las mismas.
En el resto del inmueble no podr realizar alteracin alguna, y,
si advirtiese la necesidad de reparaciones urgentes, deber
comunicarlo cuanto antes al Presidente o al Administrador, en caso
de que ste exista.
Obligaciones de los propietarios:
Respetar las instalacionesgenerales y elementos comunes o que
afecten a algunos otros propietarios, estn o no incluidas en o
pasen a travs de su piso o local, haciendo un buen uso de las
mismas y evitando el causar daos o desperfectos.
Mantener en buen estadode conservacin su propio piso e
instalaciones privativas, con el fin de no perjudicar a la
comunidad o a algn otro vecino, reparando con diligencia cuantos
daos afecten a terceros y se ocasionen por su propio descuido o por
el de las personas que sean de su responsabilidad.
Consentiren su piso o locallas reparacioneso mejoras que exija
el mantenimiento del inmueble, permitiendo la entrada en el mismo
de los profesionales que deban intervenir para dar solucin a los
problemas que se hayan podido crear o para implantar nuevos
servicios acordados segn los cauces previstos.
Contribuircon arreglo a la cuota de participacin fijada en ttulo
o a lo especialmente establecido, en gastos generales derivados del
adecuado mantenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades.
Contribuir,en proporcin a su cuota o a lo especialmente
establecido, a la dotacin del fondo de reserva que, como medida
cautelar, deber crear la comunidad de propietarios para atender a
los gastos de las posibles obras futuras de conservacin y reparacin
de la finca.
Comportarse correctamente en cuanto al uso del inmuebley en sus
relaciones con los dems vecinos yresponder ante stos de las
infraccionescometidas por l mismo o por quien est ocupando su piso
o local, sin perjuicio de las acciones que el propietario pueda
emprender posteriormente contra los terceros que puedan ser los
responsables directos.
En caso de venta,comunicara quien ejerza las funciones de
secretario de la Comunidad elcambio de titularidadde la vivienda o
local, pues, quien no lo notifique, seguir respondiendo ante la
Comunidad de posiblesdeudasfuturas (aunque l pueda reclamrselas
despus al comprador).
Presentar al Notario uncertificado de estar al corriente del
pago de las cuotas de comunidad, cuando un propietario vaya a
transmitir su piso o local, ya que, en caso de existir deudas
pendientes, el nuevo propietario debera responder de todas los
importes que correspondan a la anualidad en curso y a todo el ao
anterior.
Designar un domicilio para recibir las notificacionesde todo
tipo relacionadas con la Comunidad y notificar de los posibles
cambios posteriores en el mismo.
Aceptar y respetar los acuerdosvlidamente adoptados en Junta por
los dems propietarios, incluidos el asumir durante el plazo
convenido los posibles cargos de representacin que le
correspondan.
Denominacin:
El trmino "propiedad horizontal" sugiere la posibilidad de que
existan inmuebles superpuestos, pertenecientes a diversos
propietarios, contrariamente a la antigua concepcin romana, que
consideraba al dueo delsuelo, dueo de todo lo que est sobre l
sinlmitesde altura, y dueo del subsuelo, sin lmitesde profundidad.
Sin embargo, elconceptode propiedad horizontal, no supone
necesariamente la superposicin de pisos, aunque esto sea lo ms
corriente; tambin existe propiedad horizontal si los distintos
departamentos forman un solo edificio, aunque sea de una sola
planta o nivel, pero siempre que los diversos propietarios
individuales sean comuneros de partes comunes, tales como el suelo,
el techo, las instalaciones, cuartos de portera, puerta general de
la casa, etc.