DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

DERECHO CIVIL IVSECCION 200

  HEIDY TORRES FAJARDO LISSELOT ALTAGRACIA OVALLES LUZ ELENA ESTRELLA MARIA EUGENIA RAVELO PEREZ NOA PEÑA GOMEZ

Los Sistemas Inmobiliarios Registrales Los Principales Sistemas Registrales Aceptación de Sistemas RegistralSe tiene como idea de sistemas registrales, las distintas maneras de organizar y poner en funcionamiento los Registros de la Propiedad. Clasificación de los Sistemas RegistralesPara facilitar su estudio y comprensión han existido formas de clasificación básica de los sistemas registrales: (a) por el efecto de la inscripción; (b) por la manera de la inscripción, y, (c) por el país donde se origina. El Sistema Registral EspañolEn 1861 se estableció la Ley Hipotecaria que ha sido objeto de reformas y conserva una fuerte y sostenida vigencia, es la disposición legal que sustenta la operatividad y efectos del registro, y el derecho hipotecario. La tradición entraña el concierto de las voluntades del transferente y el adquiriente en la transmisión del dominio o la propiedad. Este sistema ha sido juzgado como de una apreciable eficacia registral. Estuvo regulado por el Código Civil de 1896, aunque comenzó a regir a partir de 1900.

El sistema Registral Alemán o GermánicoEl Registrador califica el titulo que le es presentado de manera rigurosa y procura la exactitud de los registros.

Este sistema otorga publicidad y garantiza una fuerte eficacia, en el prevalece el asiento sobre el titulo y su mayor efecto es la publica registral.

El Sistema TorrensEste sistema fue creado por Robert Richard Torrens, quien mostró preocupación por la situación que se producía en Australia con respecto a la propiedad inmobiliaria y que le tocaba de cerca, pues era el director del Registro de la Propiedad. Esta ley recibió severos cuestionamientos porque desconoció los derechos que, con anterioridad, habían adquirido los indígenas. Este sistema tiene su fundamento esencial en el hecho de que todo inmueble se reputa propiedad del Estado y solo es propietario distinto aquel que aparece con su derecho registrado en el Libro – Registro.

El Sistema Registral AnglosajónLos negocios se formulaban a través de un documento que describa el inmueble, establecía el precio, se fechaba y era firmado por las partes contratantes. Una vez inscrito en el Registro, el dueño registral podía hacer el disfrute pleno de su derecho. El Sistema Registral FrancésEl folio en este sistema es personal. El Código Civil o Código Napoleónico del 1804 no adopto ninguna norma regulatoria de rigurosidad para la transmisión de los derechos reales inmobiliarios. Fue suficiente el consentimiento. Este sistema es juzgado como muy defectuoso, inseguro. No cuenta con un sistema de publicidad real sino personal. En este sistema no se produce una autentica calificación, solo niega la inscripción por deficiencias tributarias y por asuntos de pura forma. Otras clasificaciones de los sistemas RegistralesLos efectos de la inscripción; surgen tres sistemas registrales: a) sustantivo, b) constitutivo, c) declarativo. Tomando en cuenta la forma de la inscripción se han establecido los sistemas: a) personal, b) de folios o registros complementarios, c) libros, y (d) electrónico, informático o magnético.

Consideraciones Acerca de los Sistema RegistralesEn una cuestión incontrovertible que los sistemas registrales se encuentran estrechamente vinculados y cada vez más se aproximan a puntos comunes, aunque estos siempre asumirán su propia fisonomía.

La línea divisora de un sistema con respecto a otro se mantiene, aunque el tiempo ha venido decretando su aproximación, no obstante las particularidades que son consustanciales a cada uno. Empero, los principios que gobiernan la actividad registral alcanzaran, en muchos casos, cierta universalidad.

El Registro de la Propiedad en la Republica Dominicana Los Siete Periodos del Registro de la PropiedadLa promulgación de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, en fecha de marzo del año 2005, genero la apertura de un interesante periodo caracterizado por la incorporación de modernas técnicas, órganos e instituciones registrales, la “desjudicialización” de los procesos y procedimientos, así como la ampliación de la capacidad organizativa y reglamentaria de la Suprema Corte de Justicia.

Primer PeriodoEste se inicia con la bula Inter Caetera, otorgada por el Papa Alejandro VI, en fecha 3 de mayo de 1493, ocasión en que los Reyes Católicos fueron beneficiados con el derecho de propiedad de las tierras descubiertas y las que se pudieran descubrir en el Nuevo Mundo. Segundo Periodo Se inicia con la aparición de la Ley de Amparo Real, en fecha 20 de noviembre de 1578, a través de la cual los Reyes católicos pusieron en manos de la Corona el derecho de propiedad de las tierras descubiertas y estructuro un sistema organizativo en interés de garantizar y proteger a quienes tenían prueba escrita sobre el derecho de propiedad.

Tercer PeriodoCon la aplicación del Tratado de Basilea de 1795 que, como es sabido, entraño la cesión de plazas ocupadas en España a cambio de nuestro territorio a favor de Francia, comenzó a tener aplicación entre nosotros el Código Civil francés, también conocido como el Código Napoleónico. Cuarto PeriodoLa proclamación de la Independencia Nacional culminación de la parte mas trascendente de la labor del Fundador de la Republica, Juan Pablo Duarte, y sus compañeros, así como la aprobación de la Constitución de la Republica, el 6 de noviembre de 1844 nos deparan el cuarto periodo de la evolución de la propiedad inmobiliaria del país.

Quinto PeriodoCon la Ley sobre Terrenos Comuneros, de fecha de abril de 1911, se conjura una situación que se había generado con la aplicación del Código de Procedimiento Civil francés y el caso particular del procedimiento de partición, dando paso al quinto periodo. Sexto PeriodoEste periodo es ubicado en sus inicios con la publicación de la Orden Ejecutiva No. 511 sobre Registro de Tierras, de fecha 31 de julio de 1920, dictada por el gobierno militar norteamericano de intervención, mediante la cual se instituyo el Sistema Torrens. Séptimo PeriodoLas modificaciones constitucionales del año 1994 dieron paso a la escogencia de los nuevos integrantes de la Suprema Corte de Justicia en el año 1997, a través de un novedoso método de interrogatorios públicos que fue difundido, de manera directa, a través de la televisión convencional.

El advenimiento de una Suprema Corte de Justicia de visión amplia y modernista, posibilito que se produjeran importantes cambios que abarcaron aspectos materiales o físicos, procedimentales, tecnológicos, de capacitación, etc. Desde julio del año 2001 el Pleno de la Suprema Corte de Justicia creo la Coordinación Nacional de Registradores de Títulos, la cual funciono en San Cristóbal hasta el día 1ero. De febrero del 2007, fecha en que se pone en funcionamiento la Dirección Nacional de Registros de Títulos concebida en la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario.

Los Derechos Reales y los Derechos Personales El Carácter PatrimonialTanto los derechos reales como los derechos personales corresponden a la categoría de los denominados derechos patrimoniales, estos tienen una marcada vocación para conformar el patrimonio activo, por entrañar determinados valores de naturaleza pecuniario. Definición de Derecho RealEl derecho real es el vínculo de carácter jurídico inmediato y directo entre una persona y una cosa. El derecho real tiene como objeto inmediato y directo una cosa determinada y goza de protección frente a todo el mundo, lo que en latín jurídico se expresa como erga omnes. En esta relación hay un sujeto activo que es el titular de derecho. También existe un objeto: la cosa sobre la cual recae el derecho. Definición de Derecho PersonalEl derecho personal es aquel tiene como objeto la conducta, comportamiento o prestación exigible a una persona. También se define como un poder que se otorga a una persona con respecto a otra.A estos derechos también se les denomina derecho de crédito o de obligación.

Conceptos y Definiciones Registrales

Noción de Derecho RegistralEl derecho registral integra un sistema jurídico con normas y principios propios, derecho publico y privado, que coexisten y funcionan armónicamente, constituyendo una disciplina independientemente de la cual el derecho registral inmobiliario es una de sus principales ramas. TerminologíaAl derecho registral también se le ha denominado Derecho Hipotecario, Derecho del Registro Público de la Propiedad, Derecho Inmobiliario, Derecho Inmobiliario Registral, Derecho Publicitario, Derecho Registral Inmobiliario, Derecho Agrario, Legislación de Tierras y Derecho Catastral. La nueva ley dominicana que regula la materia se denomina Ley de Registro Inmobiliario, y por su sola denominación se infiere que se aproxima bastantea la terminología Derecho Registral Inmobiliario. Concepto de Derecho Inmobiliario RegistralEs aquel que regula la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles, en relación con el registro de la propiedad, así como las garantías estrictamente registrales.” Naturaleza del Derecho RegistralLa actividad registral es una actividad eminentemente del derecho publico, y no de índole privado, aunque muchas normas y relaciones jurídicas de esta actividad están reguladas por el Código Civil, son pues publicas, por cuanto en ellas interviene el Estado en su carácter de ente soberano. Entre un particular o persona privada con el funcionario registral o sea con el Estado en su carácter soberano, la relación es de derecho administrativo.

Los Derechos Reales PrincipalesDe estos derechos, el de mayor trascendencia o categoría es el derecho de propiedad. El derecho de propiedad esta definido por nuestro Código Civil en el articulo 544: “ La propiedad es el derecho de gozar y disponer de la cosa del modo mas absoluto, con tal de que no haga de ella un uso prohibido por las leyes y reglamentos.”

Se retiene el derecho de propiedad como el derecho real más perfecto. Son los romanos quienes han establecido los atributos que depara el derecho de propiedad:  1)Jus utendi, que es el derecho que se confiere para usar la cosa.2)Jus fruendi, otorga derecho a gozar de la cosa, de percibir los frutos que ella genera.3)Jus abutendi, que da derecho a disponer libremente de la cosa. Los otros derechos reales principales, es el caso del usufructo que únicamente entraña el jus utendi y el jus fruendi.

La servidumbre es otra desmembración del derecho de propiedad; es el derecho que se guarda a favor del propietario de una parcela vecina, tales como el derecho de paso, llamado servidumbre de paso; o bien derecho de extraer agua, pasar instalaciones como tuberías, etc.

La parcela que se beneficia con la servidumbre es denominada dominante, en tanto que la que soporta recibe el nombre de parcela sirviente. Además de estos, existe otro derecho real principal, la enfiteusis.

La enfiteusis es un derecho que otorga el propietario de un bien al darlo en arrendamiento mediante contrato con una duración que oscila entre los 18 y 99 años, recibe este beneficio una persona denominada arrendatario enfitéutico. Esta institución del derecho civil escasea en la vida jurídica actual, empero mantiene vigencia. Esta institución del derecho civil escasea en la vida jurídica actual, empero mantiene vigencia.

Los Derechos Reales AccesoriosSon llamados así, porque son accesorios de un crédito. Estos derechos otorgan a una persona denominada acreedor un derecho directo sobre la propiedad del deudor, se persigue garantizar el crédito. Son:1)El derecho a la prenda, que recae sobre un mueble;2)El derecho a la hipoteca que, en principio tiene lugar sobre un inmueble.

Sus ventajas fundamentales son: el acreedor de un derecho real puede oponer su derecho a los demás acreedores; recibe el beneficio de prelación, se le paga primero y, además , su derecho sigue la cosa objeto de crédito, tiene el derechote persecución, sigue la cosa en manos de quien se encuentre. Clases de Derechos RealesExisten dos grandes categorías de derechos reales, tomando como base la previsión o imprevisión de la ley:1)derechos reales nominados o típicos;2)derechos reales innominados o atípicos. Los derechos reales nominados o típicos son los legalmente previstos, taxativamente indicados; estos se dividen en:Derechos reales provisionales. Ejemplo: la posesión.Los derechos reales firmes. Ejemplo: la propiedad. Los derechos reales innominados o atípicos permiten pactos innovadores, abren la posibilidad del vuelo creativo, posibilitan el surgimiento de nuevos derechos reales, derechos de esta naturaleza diferentes a los legalmente previstos.

Finalidad del Derecho Inmobiliario RegistralEl propósito fundamental del derecho inmobiliario registral se orienta hacia la regulación de los vínculos de carácter jurídico que tienen por objeto bienes inmuebles, generadores de derechos inscribibles que alcanzan publicidad y auspicia la necesaria seguridad jurídica. Denominación del Registro como Oficina Publica de la PropiedadEl Registro de Títulos es una institución de carácter judicial-administrativo que tiene como función esencial registrar los derechos que recaen sobre la propiedad inmobiliaria de conformidad con las leyes y reglamentos, dar publicidad sobre la propiedad y la situación jurídica de los inmuebles y ofrecérselos a la ciudadanía.

En Republica Dominicana las oficinas relacionadas con los Registros de Títulos dependen de la Suprema Corte de Justicia, por tanto del Poder Judicial. Son, conjuntamente con la Dirección Nacional de Registro de Títulos, organismos competentes para aplicar la Ley No. 108-05, el Reglamento General y las disposiciones complementarias que se dicten. Definición del Registro Público InmobiliarioEs un centro de información organizada y sistemática relativa a una especialidad o genero, cuya misión básica consiste en constituir o reconocer los derechos que posee una persona respecto de una propiedad inmobiliaria. Matriculación, Inmatriculación o Primer RegistroLa matriculación consiste en la asignación de un folio a cada inmueble para permitir su individualización, estableciendo los elementos de orden que harán posible su designación catastral. La inmatriculación se produce cuando un inmueble ingresa por primera vez al Registro de Títulos. Es la inscripción primigenia de la propiedad, carece de antecedentes en la oficina registral.

El primer registro se genera al culminar el proceso de saneamiento con la sentencia que dicta el Tribunal de Jurisdicción Original y la orden que se expide para que el Registrador de títulos lo transcriba y libre el Certificado de Títulos correspondiente.

La Inscripción Registral Los Actos y Derechos Inscribibles.Los actos que generan derechos inscribibles son todos aquellos que constituyen, transmiten, declaran, modifican o extinguen prerrogativas que recaen sobre bienes inmuebles, también aquellos que generan cargas, gravámenes u otras medidas provisionales, así como aquellos que establecen limitaciones administrativas y legales de carácter particular. Estos producen efectos desde el momento mismo de la inscripción en el Registro; la instancia registral se inicia cuando se pone en práctica el principio de rogación, cuando la parte interesada prepara su documentación, cumple con las exigencias legales, y somete la documentación a la oficina del Registro. Esta diligencia abre paso al imperio de la máxima jurídica con categoría de principio “prior in tempore”, portior in iure; la oficina registral produce la inscripción. Este asiento es equivalente a la verdadera inscripción. El asiento de presentación produce como efecto su fecha a la inscripción posteriormente realizada, otorgando cierta preferencia.

El asiento de inscripción tiene que ver con la propia naturaleza del documento de que se trate, cumplidos los requisitos. Asiento preventivo es aquel que tiene lugar cuando se anota provisionalmente una advertencia relacionada con una situación que afecta un derecho registral.

El asiento de cancelación consiste en las anotaciones que se realizan en interés de cancelar inscripciones o anotaciones existentes en los cuadernos, libros o folios pertenecientes a la oficina del Registro.

Concepto de InscripciónLa palabra inscripción tiene dos acepciones: sustantiva y formal. La sustantiva identifica las inscripciones con el valor y los efectos que la misma produce en el sistema español que se basa en el carácter declarativo de la misma y en su voluntariedad, pero que además otorga el derecho real contenido en el documento sujeto a esta formalidad, una efectividad erga omnes que de otra forma la inscripción se identifica con el concepto de asiento La Inscripción Registral.En el sistema registral inmobiliario dominicano, la inscripción es facultativa, potestativa o voluntaria, el titular del derecho no esta compelido a inscribir el derecho que posee; empero, para que se constituya su derecho para que este caracterice, hacerlo oponible a los terceros para que surta efecto publico frente a estos, deberá inscribirlo en la oficina registral. En el artículo 107 del Reglamento General de Registros de Títulos se presentan, dentro de los asientos registrales, dos modalidades de inscripción: A) definitiva y, B) provisional. La primera es definitiva como “todo asiento registral con carácter definitivo que se ejecuta en los registros como consecuencia de un acto que constituye, trasmite, declara o modifica derechos reales, cargas y/o gravámenes. En tanto que la provisional “es cualquier otro asiento registral de carácter no definitivo que se ejecuta en los registros como consecuencias de un ato que constituye, transmite, declara o modifica derechos reales, cargas y/o gravámenes”. La finalidad de la inscripción es propiciar que se conozca la existencia de los derechos que recaen sobre los inmuebles, el status o situación de estos, las cargas o gravámenes que les afectan, en fin hacer transparente y publica las propiedad inmobiliaria, evitando que los terceros sean afectados por maniobras fraudulentas. La inscripción produce otro efecto, hace prueba del derecho mismo que se tiene, otorga seguridad a todo aquel que la diligencia y la obtiene.

El sistema torrens, de acta torrens o act torrens es constitutivo, aunque se origina en el contrato o acto jurídico; para perfeccionarse es imprescindible que se haga la inscripción en el registro de títulos.

Efecto de la Inscripción. Para la mayoría de los tratadistas del derecho registral los efectos de la inscripción ante las partes están determinados por el principio de legitimación, conocido también como de exactitud. Así mismo se establece que la fe pública registral determina el ámbito de la comprensión de los efectos de la inscripción ante los terceros. Con base en este principio y al principio de publicidad se retiene que los actos inscritos en los cuadernos, libros o folios manuales o electrónicos dispuestos por la ley, son documentos de carácter público, se presumen ciertos y exactos, y, en nuestro caso, hacen prueba absoluta: iuris et de iure. Esta disposición legal señala que el contenido del registro esta beneficiado por la presunción de exactitud de un sistema de fuerte eficacia registral como el Torrens, por tanto no admite prueba en contrario, salvo lo previsto por ella misma en sus artículos 83 y 86 que abordan las acciones de revisión por causa de error material y revisión por causa de fraude, respectivamente. Actos y Derechos no Inscribibles.Están determinados por algunas deficiencias que se verifican en un expediente, tales como omisiones, falta de firma de un contratante, ausencia de titulo ejecutorio, falta de firma autorizada del oficial publico llamado a actuar, incorrección en datos esenciales como la designación catastral, cedula de identidad, nombre, etc. El registrador de títulos tiene que hacer una calificación a fondo, con los esmeros propios del buen padre de familia, su interés debe orientarse al auspicio de la mayor seguridad jurídica. Determinara si el defecto o la deficiencia es subsanable o insubsanable. 

El primer caso, el Registrador detallara en un oficio motivado en que consiste el defecto o deficiencia, devolviendo el expediente al interesado y otorgándole un plazo no mayor de quince (15) días para que proceda hacer las correcciones de lugar, debiendo dejar constancia en el Libro Diario o en el registro complementario, según sea el caso, de conformidad con el párrafo único de articulo 57 del Reglamento de Registro de Títulos.

El artículo 60 del Reglamento de Registro de Títulos establece que en caso de que un expediente ingrese al Registro y se compruebe que presenta un defecto o deficiencia insubsanable, procede el rechazo definitivo del mismo, mediante oficio motivado del Registrador. Los Errores Producidos en Torno a los Asientos.El Reglamento General de Registros de Títulos en sus artículos 100 señala que “El error puramente material es aquel cometido por el Registro de Títulos, que no modifica la esencia del derecho, ni su objeto, ni su causa, que es fruto de un error tipográfico , de una omisión, o de una contradicción entre el documento generado y el que fue tomado como fundamento”.De acuerdo a la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, dice que “Esta rectificación debe ser notificada a requerimiento de dicho funcionario a los titulares y a quienes puedan verse afectados por la misma.” Si el error ha sido inducido desde fuera del ámbito registral, esta tendrá que ser rogada, o sea solicitada por la parte interesada, según su gravedad, al órgano de la Jurisdicción Inmobiliaria competente, acompañando tal solicitud de un documento de la misma naturaleza del que fuera depositado originalmente y que es objeto de rectificación, o en virtud de una decisión de carácter judicial dictada al efecto.  Ninguna rectificación puede afectar a terceros de buena fe amparados en la presunción de exactitud del Registro y que hayan consentido el negocio inmobiliario basado en un asiento inexacto.

La Cancelación de los Asientos RegistralesUn asiento subsistirá hasta tanto opere su cancelación, mediante un acto de igual naturaleza al que hayan consentido las partes que dieron origen al mismo; en consecuencia, mantendrá vigencia frente a los terceros, aun cuando se haya expedido un acto judicial, o acto notarial de radiación o cancelación, si estos no son presentados e inscritos en el Registro. El asiento desaparece con la cancelación; este puede ser el resultado de una solicitud formulada por las partes interesadas, por una decisión judicial, y muy excepcionalmente de oficio, por haberse incurrido en un asiento registral erróneo o inexacto, como consecuencia de una actuación de uno de los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria. Los Principios Registrales del Sistema Inmobiliario Evolución de los Principios RegistralesLos principios atienden a las características propias del sistema que adopta cada país, y aun en países que han incorporado un mismo sistema registral se expresan diferencias importantes; este atenderá irremediablemente al singular temperamento del país de que se trate, a su idiosincrasia, a las particularidades de sus gentes y de sus propias instituciones. Definición de los Principios RegistralesSon las orientaciones fundamentales que informan esta disciplina y dan las pautas en la solución de los problemas jurídicos planteados en derecho positivo. Aplicación de los Principios RegistralesEn nuestro caso, tanto la abrogada Ley No. 1542, Sobre Registro de Tierras, como la vigente Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario; otorgaron categoría de principios registrales cardinales a los de especialidad, legalidad, legitimidad o autencidad y publicidad. Sin embargo, todos los demás principios tienen plena aplicación en nuestro sistema registral.

Principio de InscripciónEn el sistema Torrens la inscripción de los actos en el Registro de Títulos tiene el efecto constitutivo; solo cuando se inscribe el documento se perfecciona la transmisión, afectación o extinción de los derechos que recaen sobre la propiedad inmobiliaria. El sistema registral declarativo se distingue porque la transmisión, modificación o extinción de la propiedad se produce sin necesidad de traditio, o sea, de la entrega de la cosa o de inscribir. Un efecto de la inscripción es el denominado “cierre registral”: No es posible que acceda al Registro lo que es incompatible con el derecho registrado. Principio de EspecialidadEste principio persigue que cada inmueble que sea objeto de modificación, ya sea por subdivisión o refundición o se constituya en condominio, obtenga de manera inmediata su individualidad; que se hagan constar las características particulares , que se consigne claramente el objeto, la causa, los sujetos y el derecho, tal y como han sido inscritos en el registro. Principio de Legitimidad o AutenticidadOtorga sustento a la publicidad material, obra en beneficio de la presunción de exactitud. Este principio registral esta definido en la exposición de motivos de la Ley de Registro Inmobiliario al decir que es el “Que establece que el derecho registrado existe y pertenece a su titular. Principio de Tracto SucesivoEste principio registral tiene como propósito el ordenamiento de los asientos o inscripciones, de manera tal que se pueda establecer sin dificultad una secuencia entre las adquisiciones y las transmisiones de derechos que recaen sobre la propiedad inmobiliaria, sin que sea interrumpida la continuidad. Este principio, también denominado tracto continuo, se apoya en el aforismo latino Nemo dat quod nom habet, que quiere decir que solo puede ser afectado en el Registro lo que esta previamente inscrito, pues nadie puede dar mas derecho que el que tiene.

El Tracto Breve o Tracto AbreviadoEl tracto abreviado es una modalidad del tracto sucesivo por lo que permite concentrar en un asiento único dos o más transmisiones operadas desde el titular inscripto. Con esta modalidad se procura evitar inscripciones innecesarias e inútiles que cuanto harán será encarecer y retrazar el procedimiento registral.A este procedimiento la doctrina registral le ha denominado tracto breve, tracto abreviado y tracto comprimido. Principio de PrioridadLa prioridad para inscripciones o anotaciones se rige por la fecha y hora de ingreso del expediente al Registro de Títulos. La inscripción produce dos consecuencias:1)Elige en el Registro el derecho de inscripción mismo.2)Permite la determinación del rango. Este principio también es, además de prioridad, denominado principio de prelacion o principio de rango. Principio de PublicidadEste principio permite la instauración de un sistema que hace posible que las personas conozcan la historia jurídica-registral y la situación actualizada de un inmueble determinado. El principio de Publicidad impide que se puedan ocultar la existencia de cargas, gravámenes, litis, etc. Que pueda producirse más de una transferencia con respeto a un mismo inmueble. Este principio presenta dos aspectos que permiten de mejor manera su estudio: 1) Publicidad Formal. 2) Publicidad Material.

Publicidad FormalEsta publicidad procura informar acerca del inmueble, sus titulares, las cargas y gravámenes que le afectan, o sobre la inexistencia de estas. Publicidad MaterialSe la define como los derechos que otorga la inscripción: a) la presunción de la existencia de los derechos y son propiedad de la persona que figura como titular en el asiento registral; b) la oponibilidad frente a un tercero no inscrito.

El Tercero Registral Se entiende por tercero en esta materia a la persona titular de un derecho adquirido de buena fe y a titulo oneroso, habiéndolo inscrito en el Registro.Para que el tercero reciba el beneficio de la protección es preciso:A.Que haya inscrito su derecho en el Registro.B.Que el derecho lo haya adquirido de su legítimo propietario.C.Que la adquisición haya sido a titulo oneroso.D.Que haya estado presente la buena fe. Para que se caracterice la buena fe en la actuación del tercero registral es necesario:A.Que el ignorara el vicio de su enajenante al celebrar el contrato y subsistir hasta su inscripción.B.Haber comprobado la existencia de continuidad en los títulos de los individuos que figuran en el Registro.C.Que no se advierta apariencia de contubernio con el enajenante. Principio de LegalidadA través de este principio se garantiza que todo documento que ha de ingresar al Registro debe someterse a examen, a los fines de comprobar que se cumplen las exigencias de ley con respecto a un inmueble cuya existencia y situación de viabilidad se han podido establecer. A este principio también se le denomina principio de calificación. 

Principio de RogaciónEste principio establece la necesidad de que una persona interesada en inscribir un determinado documento sobre derechos reales, tiene que formular tal petición. En nuestro sistema registral al notario que legaliza o instrumenta la documentación relativa a un inmueble, se le presume autorización o poder de representación iuris tantum. A este principio también se le conoce como de petición, de dispositivo o de instancia.

Principio de Fe Pública RegistralLa fe pública registral es una expresión elevada de la llamada presunción de exactitud de registro. La fe pública registral hace suponer que todo adquiriente de un derecho inscrito en el Registro de Títulos, transmitido por una persona con calidad para hacerlo, será dueño de un derecho inatacable y debe mantener su adquisición. Sin embargo, en interés de garantizar el clima de seguridad que debe existir en el negocio inmobiliario, es preciso que la protección al tercero se produzca bajo las siguientes condiciones: a)

Que actúe de buena fe, b) que adquiera del titular registral, c) que sea a titulo oneroso, d) que el derecho este inscrito en el Registro.La naturaleza de la fe publica registral, según la doctrina, es administrativa. El Registrador de la Propiedad Inmobiliaria Definición de RegistradorPersona que tiene a su cargo algún registro público. Hay quienes definen al Registrador Como el funcionario investido de fe pública que tiene como responsabilidad esencial prestar el servicio público de registro. Naturaleza de la Función del RegistradorAtiende a la naturaleza de servidor público de orden judicial. Tiene que ser un servidor público independiente calificado, inamovible y responsable.

El fundamento del procedimiento registral es que a través del mismo se hace efectivo el principio de legalidad, es decir, la calificación registral, enjuiciando si los títulos son validos y aptos para accede al registro. El órgano competente para el desarrollo de la función registral es el Registro de Títulos Como organismo estatal. Requisitos para ser RegistradorEn nuestro país, para ser Registrador de Títulos, se establecen Como requisitos: ser dominicano, mayor de edad, abogado Como ejercicio de tres años, superar pruebas establecidas por el Poder Judicial, ser o haber sido empleado del Registro de Títulos, preferiblemente; no haber sido condenado a pena aflictiva e infamante, ni haber sido sancionado disciplinariamente salvo amonestación; y, estar en el pleno goce de los derechos civiles y políticos.

El Registrador Como Calificador del ActoEl Registrador tiene la obligación de escrutar el documento, de calificarlo antes de proceder a autorizar la inscripción. La calificación deberá hacerse de manera libre y con total independencia. Como se advierte, la calificación es el examen que tiene que hacer el Registrador, con ello ejerce el control de la legalidad del documento, establece si están reunidas las condiciones que exige la ley y los reglamentos para ser inscrito y produce el efecto correspondiente.

En el sistema registral dominicano, la facultad del Registrador de Títulos es la más amplia, puede profundizar y adoptar las providencias que entienda para garantizar una operación inmobiliaria exitosa.La Suprema Corte de Justicia ha sido coherente al considerar al Registrador de Títulos Como juez de la legalidad del documento que le es presentado. Responsabilidad Del RegistradorEl registrador esta sometido en su ejercicio a la responsabilidad civil, penal disciplinaria y fiscal.   

Responsabilidad CivilCualquier hecho del hombre que causa a otro un daño, obligue a aquel por cuya culpa sucedió a repararlo. Ahí esta el fundamento de esta responsabilidad, se establece a través del vínculo de causalidad; es necesario que se produzcan los siguientes elementos característicos: a)Que exista un daño material o moral en el sujeto pasivo.b)Que el daño se haya producido por una actuación negligente, falta de presión.c)Que exista el vinculo de causalidad entre el daño y la actuación o abstención ilícita o culpable. Responsabilidad PenalEl Registrador esta sometido al ordenamiento penal ordinario, no tiene a su favor ningún tratamiento privilegiado. El Registrador no escapa a la posibilidad de vulnerar disposiciones contenidas en el Código Penal y en disposiciones especiales; por tanto, puede cometer un crimen o un delito. Responsabilidad DisciplinariaEl Registrador de Títulos es un funcionario administrativo del orden judicial, designado por la Suprema Corte de Justicia, por tanto miembro del Poder Judicial y por tanto debe mantener cierta disciplina. Responsabilidad FiscalEl Registrador tiene la obligación de exigir al usuario de los servicios que cumpla con las obligaciones fiscales previstas en la ley en cada caso, y con motive dar entrada a los actos que tengan Como destinatario al Registro de Títulos. En varias legislaciones se considera que los delitos de naturaleza fiscal deben ser dolosos, no culposos, ósea que este delito no se origina cuando sea la consecuencia de una imprudencia.