INHALTSVERZEICHNIS Editorial 1 Fondsauflage weltweit ein- gebrochen (WR) 2 Auflösung OIF macht 8% Anteil an Europas Transakti- onen (WR) 4 Wohnen wird zum Krisenret- ter (AE) 5 Deutsche Einzelhandelsin- vestments bleiben schwach (WR) 6 Investitionsvolumen keine Steigerung gegenüber 2011 (AE) 8 IVG: Die Wende zum Positi- ven ante portas (Ries) 14 Kolumne: Dr. Markus Mönig 15 Unternehmensportrait: Targareal Consulting 15 Abseits von Core (AE) 18 DB Research: Risiko einer Preisblase bis 2020 (Krentz) 29 DB Research: Stabilisierung am US-Immobilienmarkt (KK) 30 Hamburg: Seilbahn über Hafen (Hoffmann) 32 Europäische Hotelmärkte (McCartney) 19 Turbulenzen verunsichern Anleger (Ruhl) 21 Regensburg: Stadt sucht Käufer (Maier) 24 Berlin: Dynamischer Büro- markt 22 Union Investment: Neuer Fonds (WR) 22 Wohnung und Auto zur Miete (Richter) 27 Immobilien übers Radio (AE) 27 5 Core-Märkte für Shop- pingcenter (WR) 24 Ferienwohnungen in den Alpen gefragt (WR) 23 Märchen vom Inflations- schutz (WR) 8 Schweiz: Sicher Immobilien- hort (CW) 31 Impressum 33 Immobilienbrief Köln 34 Immobilienbrief Ruhr 35 NR. 282 I 43. KW I 26.10.2012 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL die Zeit des „Blind Equity“ beginnt. Die Revolution frisst wieder ihre Kinder. AIFM wird den Fonds- Markt revolutionieren. Auf Krisen-Regulierungsaktivismus folgt jetzt das Primat des vermeintlichen Anlegerschutzes. Wie ich letzte Woche im Rahmen der Kronberger Tafelrunde hörte, bewegt sich die Politik - aber wenig. Die Initiatoren müssen sich ändern. Die Kosten erhöhen sich. Dafür wird die un- ternehmerische Sachwertentscheidung des Anlegers ausgehöhlt. Fonds mit einem im wörtlichen Sin- ne „begreifbaren“ Asset gehören weitgehend der Vergangenheit an. Der Blind Pool steigt aus dem Grab. In den 90ern haben ihm die Analysten noch Pflöcke ins Herz geschlagen, weil er den Gedanken der unternehmerischen Sachwertentscheidung in ein Gewerbe-Objekt aussaugte. Wenn die Begren- zungen der deutschen AIFM-Umsetzung bleiben, ist das notwendige Eigenkapital einer Gewerbeim- mobilie kaum noch vorzufinanzieren. Also bleibt im AIFM-Sinne nur blindes Geld. Das lässt sich dann noch besser blenden, wenn man es in einen formal regulierten Fonds steckt, der es dann reguliert an jemanden verleiht, der es dann unreguliert und unkontrolliert „investiert“ (besser: „ausgibt“). So ähnlich gab es das schon. Jetzt wird absehbare Geldvernichtung zum „Anlegerschutz nach BMF“. Fühlen Sie sich morgens eigentlich wohl und in einem sicheren ökonomischen Umfeld, wenn Sie aufstehen? Oder sind Sie verunsichert? Oder gehören Sie zu den neuen Spielern, die profi- tieren? Ist „Deutschland heute“ noch das Deutschland, auf das Sie stolz sind? Freiheit, Sicherheit, Leistung, soziale Marktwirtschaft, marktwirtschaftliche Allokation von Ressourcen, Schutz der Schwa- chen und Minderheiten, Währungsstabilität, Preisstabilität, Mittelstandspolitik und mehr oder minder seriöse Verschuldungspolitik des Staates waren früher die Schlagworte. Selbst der soziale Verschul- dungssündenfall der Sozialliberalen nimmt sich heute aus wie gut gemeinte Jugendsünden. Bundes- schatzbriefe mit 8% bremsen Spendierfreude. Bei „1%“ spielt das keine Rolle. Nur Zinsen regulieren Ausgaben. Staatsschulden sind sowieso nie zur Rückzahlung, sondern immer zur Prolongation ge- dacht. Über kleine Milliardenbeträge wird politisiert und verfassungsrechtlich geklagt, während die EZB über Target und Anleihenkauf jetzt stramm auf eine unbeobachtete und unbeeinflussbare zusätz- liche Schulden-„Billion“ für Deutschland zusteuert. Was geht uns das? Wie sieht es mit Ihren Perspektiven für die nächsten Jahre oder viel- leicht sogar für den Ruhestand aus. Bleiben Ihre „60er“ Ruhestandspläne? Oder rechnen Sie sich dann als „reicher“ Spar-Millionär aus, für wie viele Jahre die „sicher“, also praktisch zinsfrei angelegte Million, reicht? Wenn Sie und Ihre Frau also nicht die Sozialamtskarriere planen wollen, bleibt also nur die Arbeit bis 70. Greenspan macht‘s nötig. Stimmt eigentlich unser Lebensmodell des 30 bis 40 Jah- re anständig arbeiten und sparen, um dann von den Früchten der Arbeit zu leben, noch? Oder sollten wir unseren Kindern nicht besser beibringen, sich möglichst schnell, möglichst hoch zu verschulden, nicht zu tilgen, auf zwischenzeitliche Deal-Einkommens-Wunder zu hoffen oder am Ende der persönli- chen Restnutzungsdauer das soziale Netz einzuplanen? Was kann der Einzelne tun? Wählen. Aber wen? Ein überzeugter Sozial-Liberaler in Politik und Gesellschaft findet bei unserem Bundeswirtschaftsmediziner keine Heimat mehr. Mit der Politik des Aussitzens, der vorgeschobenen Härte, des Zauderns und des sich wieder wählen lassen teile ich die ersten 35 prägenden Jahre meines Lebens nicht. Die Wahrscheinlichkeit, dass ich für den Kanz- lerkandidaten zum ersten Mal in meinem Leben den Rotstift in die zitternde Hand nehme, nimmt zu. Nächste Woche wird der „deutsche beteiligungspreis 2012“ in Landshut für das Lebenswerk an den Feri-Fonds-Rating-Papst Helmut Knepel verliehen. Lud- wig Riepl, Fonds & Co, bekommt den Ehrenpreis Medien. Herzlichen Glückwunsch! Ich komme natürlich. Sehr geehrte Damen und Herren, Werner Rohmert, Herausgeber Partner und Sponsoren der heutigen Ausgabe: Alfred Wieder AG, aurelis Real Estate, Catella Real Estate AG, Deka Immobilien Investment, E&P Real Estate GmbH & Co. KG, fairvesta, Garbe Group, RWE Energiedienstleitung GmbH und RA Klumpe, Schröder & Partner.
Immobilienbrief 282, Fakten, Meinungen, Tendenzen zum deutschen Gewerbe- und Wohnimmobilienmarkt.
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INHALTSVERZEICHNIS
Editorial 1
Fondsauflage weltweit ein-gebrochen (WR)
2
Auflösung OIF macht 8% Anteil an Europas Transakti-onen (WR)
4
Wohnen wird zum Krisenret-ter (AE)
5
Deutsche Einzelhandelsin-vestments bleiben schwach (WR)
6
Investitionsvolumen keine Steigerung gegenüber 2011 (AE)
8
IVG: Die Wende zum Positi-ven ante portas (Ries)
14
Kolumne: Dr. Markus Mönig 15
Unternehmensportrait: Targareal Consulting
15
Abseits von Core (AE) 18
DB Research: Risiko einer Preisblase bis 2020 (Krentz)
29
DB Research: Stabilisierung am US-Immobilienmarkt (KK)
30
Hamburg: Seilbahn über Hafen (Hoffmann)
32
Europäische Hotelmärkte (McCartney)
19
Turbulenzen verunsichern Anleger (Ruhl)
21
Regensburg: Stadt sucht Käufer (Maier)
24
Berlin: Dynamischer Büro-markt
22
Union Investment: Neuer Fonds (WR)
22
Wohnung und Auto zur Miete (Richter)
27
Immobilien übers Radio (AE)
27
5 Core-Märkte für Shop-pingcenter (WR)
24
Ferienwohnungen in den Alpen gefragt (WR)
23
Märchen vom Inflations-schutz (WR)
8
Schweiz: Sicher Immobilien-hort (CW)
31
Impressum 33
Immobilienbrief Köln 34
Immobilienbrief Ruhr 35
NR. 282 I 43. KW I 26.10.2012 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL
die Zeit des „Blind Equity“ beginnt. Die Revolution frisst wieder ihre Kinder. AIFM wird den Fonds-
Markt revolutionieren. Auf Krisen-Regulierungsaktivismus folgt jetzt das Primat des vermeintlichen
Anlegerschutzes. Wie ich letzte Woche im Rahmen der Kronberger Tafelrunde hörte, bewegt sich die
Politik - aber wenig. Die Initiatoren müssen sich ändern. Die Kosten erhöhen sich. Dafür wird die un-
ternehmerische Sachwertentscheidung des Anlegers ausgehöhlt. Fonds mit einem im wörtlichen Sin-
ne „begreifbaren“ Asset gehören weitgehend der Vergangenheit an. Der Blind Pool steigt aus dem
Grab. In den 90ern haben ihm die Analysten noch Pflöcke ins Herz geschlagen, weil er den Gedanken
der unternehmerischen Sachwertentscheidung in ein Gewerbe-Objekt aussaugte. Wenn die Begren-
zungen der deutschen AIFM-Umsetzung bleiben, ist das notwendige Eigenkapital einer Gewerbeim-
mobilie kaum noch vorzufinanzieren. Also bleibt im AIFM-Sinne nur blindes Geld. Das lässt sich dann
noch besser blenden, wenn man es in einen formal regulierten Fonds steckt, der es dann reguliert an
jemanden verleiht, der es dann unreguliert und unkontrolliert „investiert“ (besser: „ausgibt“). So ähnlich
gab es das schon. Jetzt wird absehbare Geldvernichtung zum „Anlegerschutz nach BMF“.
Fühlen Sie sich morgens eigentlich wohl und in einem sicheren ökonomischen Umfeld,
wenn Sie aufstehen? Oder sind Sie verunsichert? Oder gehören Sie zu den neuen Spielern, die profi-
tieren? Ist „Deutschland heute“ noch das Deutschland, auf das Sie stolz sind? Freiheit, Sicherheit,
Leistung, soziale Marktwirtschaft, marktwirtschaftliche Allokation von Ressourcen, Schutz der Schwa-
chen und Minderheiten, Währungsstabilität, Preisstabilität, Mittelstandspolitik und mehr oder minder
seriöse Verschuldungspolitik des Staates waren früher die Schlagworte. Selbst der soziale Verschul-
dungssündenfall der Sozialliberalen nimmt sich heute aus wie gut gemeinte Jugendsünden. Bundes-
schatzbriefe mit 8% bremsen Spendierfreude. Bei „1%“ spielt das keine Rolle. Nur Zinsen regulieren
Ausgaben. Staatsschulden sind sowieso nie zur Rückzahlung, sondern immer zur Prolongation ge-
dacht. Über kleine Milliardenbeträge wird politisiert und verfassungsrechtlich geklagt, während die
EZB über Target und Anleihenkauf jetzt stramm auf eine unbeobachtete und unbeeinflussbare zusätz-
liche Schulden-„Billion“ für Deutschland zusteuert.
Was geht uns das? Wie sieht es mit Ihren Perspektiven für die nächsten Jahre oder viel-
leicht sogar für den Ruhestand aus. Bleiben Ihre „60er“ Ruhestandspläne? Oder rechnen Sie sich
dann als „reicher“ Spar-Millionär aus, für wie viele Jahre die „sicher“, also praktisch zinsfrei angelegte
Million, reicht? Wenn Sie und Ihre Frau also nicht die Sozialamtskarriere planen wollen, bleibt also nur
die Arbeit bis 70. Greenspan macht‘s nötig. Stimmt eigentlich unser Lebensmodell des 30 bis 40 Jah-
re anständig arbeiten und sparen, um dann von den Früchten der Arbeit zu leben, noch? Oder sollten
wir unseren Kindern nicht besser beibringen, sich möglichst schnell, möglichst hoch zu verschulden,
nicht zu tilgen, auf zwischenzeitliche Deal-Einkommens-Wunder zu hoffen oder am Ende der persönli-
chen Restnutzungsdauer das soziale Netz einzuplanen?
Was kann der Einzelne tun? Wählen. Aber wen? Ein überzeugter Sozial-Liberaler in Politik
und Gesellschaft findet bei unserem Bundeswirtschaftsmediziner keine Heimat mehr. Mit der Politik
des Aussitzens, der vorgeschobenen Härte, des Zauderns und des sich wieder wählen lassen teile ich
die ersten 35 prägenden Jahre meines Lebens nicht. Die Wahrscheinlichkeit, dass ich für den Kanz-
lerkandidaten zum ersten Mal in meinem Leben den Rotstift in die zitternde Hand nehme, nimmt zu.
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Auflösung OIF macht 8% Anteil an Europas Transaktionen
Knapp 19 Mrd. Euro fluten Europas Märkte
Ca. 20 Mrd. Euro beträgt der weltweite Immobilienbe-
stand der zur Liquidation anstehender Offener Immobi-
lienfonds (OIF). Das sind 612 Gewerbeimmobilien im
durchschnittlichen Wert von knapp 33 Mio. Euro. Diese
Portfolios verfügen über eine Mietfläche von über 9
Mio. qm. 8,2 Mio. qm liegen davon in Europa. Am
stärksten vertreten ist bei den offenen Immobilien-
fonds, die jetzt liquidiert werden, der Bürosektor. Es
folgen Einzelhandelsimmobilien mit einer Fläche von
insgesamt 1,6 Mio. qm. Die Folgen für den Markt blei-
ben aber gering.
DTZ schätzt, dass aus der Liquidation Offener Im-
mobilienfonds in Europa bis April 2017 Verkäufe in Höhe
von 18,4 Mrd. Euro anstehen. Das entspricht rechnerisch
ca. 8% des jährlichen europäischen Investitionsvolumens.
In den Core-Märkten Deutschland, Großbritannien und
Frankreich sind es 5% Marktanteil. Von den drei Core-
Märkten weist Deutschland mit 13% die höchste Belastung
auf. Allerdings bestätigen alle Maklerhäuser die Knappheit
an Core-Immobilien in Deutschland, so dass „Der Immobi-
lienbrief“, sofern es keine Qualitätsüberraschungen gibt, in
Deutschland eher mit einem positiven Angebotseffekt auf
den Markt rechnet. In Skandinavien sind die Verkäufe mit
4% Anteil ohne Marktbedeutung. Lediglich in Südeuropa
und den Benelux-Staaten fällt der Anteil der OIF-
Zwangsverkäufe mit 12 bis 29% signifikant höher aus. Hier
rechnet DTZ damit, dass es schwierig werden könnte, die
anvisierten Preise zu erzielen. Auch in Osteuropa könnten
durch den hohen Bestandsanteil der OIF Preiseffekte auftre-
ten. Seit 2010 haben OIF in Europa ohne Marktwirkung be-
reits Immobilien im Wert von 5,7 Mrd. Euro verkauft. Mit 3,9
Mrd. Euro entfiel der Großteil auf den Bürosektor mit einem
Schwerpunkt in den deutschen, französischen und briti-
schen Märkten. Laut DTZ-Studie machen die Portfolios der
in Abwicklung befindlichen Fonds weltweit ca. 20 Mrd. Euro
aus. Das größte Volumen haben der CS Euroreal (5,3 Mrd.
Euro), der SEB ImmoInvest (4,8 Mrd. Euro) und der
KanAm Grundinvest (3,5 Mrd. Euro). (WR)
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Gewerbliche Wohninvestments verdoppeln auf 8,7 Mrd. Euro
Wohnen wird zum Krisenretter
Die Dekade der Wohnimmobilie ist da. Wir prognostizierten die Verschiebung zwi-
schen Wohnen und Gewerbe schon 2001. Sowohl Preise als auch Investmentzahlen
legen weiter zu. So lag der Investmentumsatz mit größeren Wohnungsbeständen En-
de des dritten Quartals lt. BNPPRE bei 8,67 Mrd. Euro und damit doppelt so hoch als
noch im Vorjahreszeitraum. Auch der Gesamtumsatz der letzten vier Jahre wurde
deutlich überschritten. Auch im privaten Bereich zeigen lt. Engel & Völkers die Pfeile
nach oben.
Im ersten Halbjahr dominierten die großen Deals z. B. der Verkauf von über 21.000
Wohnungen der LBBW für gut 1,4 Mrd. Euro, die Veräußerung der ca. 25 000 Einheiten der
DKB Immobilien AG für etwa 960 Mio. Euro sowie der Erwerb von rund 23.500 Wohnein-
heiten der BauBeCon durch die Deutsche Wohnen AG für über 1,2 Mrd. Euro. Im Q3 wur-
den lediglich zwei Großdeals über 100 Mio. Euro registriert. Der Investmentumsatz mit grö-
ßeren Wohnungsbeständen hat sich lt. BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) in den ersten
drei Quartalen 2012 mit rund 8,67 Mrd. Euro gegenüber dem Vorjahreszeitraum mehr als
verdoppelt (+108%). Auch der jeweilige Gesamtumsatz der letzten vier Jahre wurde bereits
deutlich überschritten. Insgesamt wurden 171 Transaktionen mit rund 150.000 Wohneinhei-
ten in die vorliegende Analyse einbezogen. Nachdem die Kaufpreise in den letzten 12 bis 18
Monaten spürbar anzogen, sind sie im Q3 überwiegend stabil geblieben. Bei Bestandsport-
folios werden üblicherweise Preise zwischen 700 und 850 Euro/qm erzielt. Ältere Bestands-
objekte (Block sales) liegen weiterhin zwischen 1.200 und 1.300 Euro. Bei Bestandsobjek-
ten, die jünger als 10 Jahre sind, ist eine leichte Aufwärtstendenz auf rund 1 900 bis 2 100
RWE
Frankfurt: Die RFR Holding
GmbH erwirbt im Rahmen
eines Share Deals das tradi-
tionsreiche Bienenkorbhaus
auf der Zeil von der DIC As-
set AG. Das Gesamttrans-
aktionsvolumen betrug rd. 75
Mio. Euro. Die über 11.000
qm Gewerbemietflächen
sind in einem attraktiven
Nutzungsmix aus Ladenflä-
chen (3.500 qm) und Büro-
flächen (7.500 qm) aktuell zu
über 95% vermietet. Haupt-
mieter sind der Schuhhänd-
ler Ludwig Görtz und die
Frankfurter Sparkasse.
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Euro festzustellen. Projektentwicklungen an den großen deutschen Standorten werden in
der Regel von 3 300 bis 3 500 Euro gehandelt. Der Durchschnittsdeal liegt bei 51 Mio. Euro.
Geografisch diversifizierte Portfolios machen mit 77% des Umsatzvolumens den
größten Teil aus. Auf den zweiten Platz folgen ältere Bestandsobjekte (11%), gefolgt von
Projektentwicklungen mit (9% bzw. 753 Mio. Euro. Moderne Bestandsbauten sowie Sonder-
wohnformen machen nur einen marginalen Teil des Umsatzvolumens aus. Insgesamt sieben
Anlegergruppen zählt BNPPRE. Platz eins belegen die Immobilien AGs mit 30%, auf Platz
zwei folgen Equity/Real Estate Funds mit 21% gefolgt von Pensionskassen (13%), Spezial-
fonds (9%), Versicherungen (7%), Immobilienunternehmen (6%) sowie geschlossene Fonds
mit 5%. Deutsche Investoren machen den Löwenanteil aus. Sie kommen auf 72% des
Transaktionsvolumens. Europäische Ausländer kommen auf gut 14% gefolgt von nordameri-
kanischen Investoren mit knapp 14%. BNPPRE geht von steigender internationaler Nachfra-
ge aus. Für den Jahresverlauf rechnet BNPPRE mit weiter steigender Dynamik am Transak-
tionsmarkt. Die Schwelle von 10 Mrd. Euro wird in diesem Jahr mit größter Wahrscheinlich-
keit überschritten werden, so BNPPRE.
Mangelnde Investmentalternativen, niedrige Zinsen uns eine nicht von der Hand zu
weisende Inflationsangst der Bevölkerung lassen auch im privaten Bereich die Nachfrage
nach Wohnimmobilien merklich steigen. Engel & Völkers befragte seine Wohnimmobilien-
Shops nach deren derzeitiger Einschätzung des Wohnimmobilienmarktes. Über die Hälfte
der Shops (50,4%) beklagen das mangelnde Angebot bei gleichzeitiger Steigerung der
Nachfrage. 55,2% der Befragten bestätigten diese Entwicklung. Auch die Vermarktungsdau-
er habe sich verkürzt (48,3%). Verkäufer haben hingegen derzeit keine Probleme ihre Ziele
umzusetzen, denn auch die Preise seien gestiegen. 52,2% beobachten steigende Preise.
Von Krise keine Spur. Zumindest meint das der Großteil der Shop-Betreiber von Engel &
Völkers. 51,8% beurteilen die Stimmung mit „gut“, 24,6% immerhin noch mit „befriedigend“
und „sehr gut“ sogar 14%. Knapp zwei Drittel sehen das laufende Quartal bis zum Jahresen-
de auf dem gleichen Niveau wie bisher. 22,8% glauben sogar an noch bessere Zahlen. Zu-
mindest von der Wohnimmobilien-Front kommen positive Signale. (AE)
Deutsche Einzelhandelsinvestments bleiben schwach
Hohe Nachfrage findet kein Angebot
Der deutliche Umsatzrückgang des ersten Halbjahrs bei den Retail-Investments hat
sich lt. BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) auch im dritten Quartal fortgesetzt. Insge-
samt wurden bislang 4,52 Mrd. Euro in Einzelhandelsobjekte investiert (-46%). Das
entspricht rund 30% am gewerblichen Gesamtumsatz.
Das geringere Transaktionsvolumen sei aber nicht auf strukturelle Verschiebungen
beim Investoreninteresse zurückzuführen, sondern das zu geringe Angebot insbesondere im
nach wie vor präferierten Core-Segment, meint GF Piotr Bienkowski. Gestützt werde diese
Einschätzung auch durch das unverändert stabile Kaufpreisniveau. Im Vorjahresvergleich
hat sich das Transaktionsvolumen in den Topstandorten um knapp 55% reduziert. Hiervon
waren alle Top-Städte betroffen. Die Rückgänge lagen zwischen 47% in Köln und 84% in
Düsseldorf. Das Investitionsranking führt Hamburg mit 390 Mio. Euro vor München mit 290
Mio. Euro, Berlin mit 288 Mio. Euro und Frankfurt mit 277 Mio. Euro an. In Köln lag der Ge-
samtumsatz bei 127 Mio. Euro und in Düsseldorf lediglich bei gut 58 Mio. Euro. Bei der
Struktur des Investmentumsatzes sind keine gravierenden Änderungen zu beobachten. Mit
einem Anteil von knapp 43% am Transaktionsvolumen liegen Shoppingcenter weiterhin klar
an erster Stelle. Hierin spiegelt sich auch der Großdeal von Unibail-Rodamco, die sich um-
fangreich an mfi und dem Ruhr-Park beteiligt hat, wider. Auf den weiteren Plätzen folgen
Fach– und Supermärkte mit einem Anteil von 29% sowie innerstädtische Geschäftshäuser
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NR. 282 I 43. KW I 26.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 6
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onen. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei 34% und
ist damit größer als im gewerblichen Investmentmarkt ins-
gesamt (28%).
Die Stabilisierung der Spitzenrenditen hat sich
auch im dritten Quartal 2012 fortgesetzt, sodass mit Aus-
nahme einiger absoluter Premiumdeals im Geschäftshaus-
Segment, wo außergewöhnliche Preise bezahlt wurden,
keine gravierenden Veränderungen zu beobachten waren.
Die Netto-Anfangsrenditen für innerstädtische Geschäfts-
häuser bewegen sich unverändert zwischen 4,2% in Mün-
chen, dem teuersten Standort, und 4,5% in Berlin. In Ham-
burg werden aktuell 4,25%, in Düsseldorf 4,3%, in Köln
4,35% und in Frankfurt 4,45% registriert. Im Durchschnitt
der sechs wichtigsten deutschen Standorte bedeutet dies
weiterhin eine Spitzenrendite von 4,34%. Für Shoppingcen-
ter ist nach wie vor ein allerdings nur selten erreichter Spit-
zen-Wert von 5,0% zu verzeichnen. Die besten Fachmarkt-
zentren bringen unverändert 6,5%, Top-Fachmärkte ca.
6,9%. An der starken Konzentration auf Core-Objekte wer-
de sich in absehbarer Zeit nicht viel ändern. Trotz hohen
Interesses werde das zu geringe Angebot zu einer deutli-
chen Verringerung des Investmentumsatzes in 2012 führen,
erwartet Bienkowski. (WR)
Investitionsvolumen im europäischen
Einzelhandel
Trotz höchstem Quartalswert keine
Steigerung gegenüber 2011
7,1 Mrd. Euro wurden im dritten Quartal in europäische
Einzelhandelsimmobilien investiert. Das sind 18% weni-
ger als noch im Vorjahr. Zwar sind das immerhin 12%
mehr als im Vorquartal, was die Researcher von CBRE
feiern, aber das Ergebnis ist dennoch nicht vergleich-
bar mit den vergangenen drei Jahren.
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Hauptgrund für die Rückgänge sind lt. CBRE die
fehlenden Angebote im Core-Segment. Besonders in den
nachgefragten Ländern Deutschland, Skandinaviens,
Frankreich und Polen sind Core-Objekte vergriffen. Hinzu
kommt, dass nicht nur Europäer zunehmend als Nachfra-
ger auftreten, sondern auch aus den USA eine steigende
Nachfrage den Druck zusätzlich erhöht. Stärkster Markt
war im dritten Quartal die britische Insel. 17 Transaktionen
über 50 Mio. Euro zählte CBRE. Der größte Deal war der
Kauf des Einkaufszentrums Festival Place in Basingstoke
von TIAA-CREF für 354 Mio. Euro. Auch beim Blick auf
die ersten drei Quartale liegt UK mit knapp 7 Mrd. Euro vor
Deutschland mit ca. 5 Mrd. Euro und Frankreich mit knapp
unter 2 Mrd. Euro.
Die tendenziell als risikoreich eingeschätzten
südeuropäischen Länder spielen beim Investitionsvolumen
derzeit kaum eine Rolle. Im dritten Quartal wurden in Ita-
lien, Spanien und Portugal zusammen nur Investitionen im
Wert von 200 Mio. Euro gezählt. 75% weniger als der
Quartalsdurchschnitt der letzten drei Jahre. Für das lau-
fende Jahr gehen die Researcher für den deutschen Markt
von einer „positiven“ Entwicklung aus. Wir würden dieses
Jahr noch einige Großtransaktionen sehen, meint CBRE.
Für Investoren kommen aufgrund der Knappheit im Core-
Segment auch immer mehr die Märkte abseits von Core in
Betracht. (AE)
Das im Expo Spezial angekündigte „Märchen vom Inflationsschutz“, das in Kurzfassung im „Immobilienmanager“ erschienen ist, kommt mit einer Ausgabe Verspätung. Sorry!
Die Büroimmobilie
Ein Märchen vom Inflationsschutz
Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief“,
Immobilienspezialist „Der Platow Brief“
Es war einmal ein Land,
in dem die Wirtschaft ein Wunder erlebte,
das Finanzamt sein Füllhorn über Immobi-
lien ausschüttete,
die Bevölkerung für einen Kinderboom
sorgte,
fruchtbare Arbeiter für die Fabriken aus den
Ländern des Südens zu Millionen angewor-
ben wurden und
in dem in so in Verbindung mit Landflucht,
Industrialisierung und späterem Boom der
Dienstleistungsbranche die Nachfrage nach
Wohnungen und Büros explodierte.
Die Wirtschaft prosperierte. Der öffentliche Dienst streikte für 10% Einkom-
menserhöhung. Die Ansprüche an Wohnen, Büro und Handel stiegen mit den Ein-
kommen. Gleichzeitig stiegen die Preise für Rohstoffe und Energie. Die Mieten kann-
ten überall nur die Richtung nach oben. Immobilien machten wohlhabend. Steuerfreie
Wertsteigerungen wurden bei gleichzeitiger Absetzbarkeit von Zinsen und erhöhter
AfA in Vermögen umgewandelt. Zudem hatte die Bevölkerung im stimmungsprägen-
den Alter zwei Kriege und galoppierende Inflationen erlebt. Auf der Angebotsseite
herrschte bis in die 80er Jahre Flaute. Frankfurt hatte ein einziges spekulatives Ob-
jekt. Lediglich Versicherungen und Banken bauten ihre Paläste mit Expansionsreser-
ven, die zur Vermietung anstanden.
Damit lernten unsere Eltern: Die Immobilie schützt vor Inflation. Aktuell wird
die deutsche Büroimmobilie wieder international zum „Safe Haven“. Profis investieren wie-
der. Nicht, um wie im letzten Boom Geld zu verdienen – da haben sie wohl dazugelernt -,
sondern um welches vor Inflation zu retten.
Aber schützt die Büroimmobilie wirklich vor Inflation? Der einfache Denker geht das
Thema aus zwei Richtungen an. Gibt es einen kausalen Zusammenhang bzw. stimmt das,
was früher stimmte, noch heute? Was sagt die Statistik/Erfahrung dazu? Wenn die Angst
vor galoppierender Inflation wie aktuell zu steigenden Preisen auch ohne aktuelle Inflation
führt, hat das wenig mit kausalem Inflationsschutz zu tun.
Vorab: Wenn ich an eine galoppierende Inflation nach historischem Vorbild oder an
einen Euro- oder Weltwährungs-Crash denke, habe ich auch lieber Immobilien als ein Bank-
München: Die ECE/Otto-
Gruppe und DWS-Fonds
erwerben die unmittelbar an
das Olympia-Einkaufs-
zentrum angrenzende Wa-
renhaus-Immobilie von einer
Gesellschaft der Metro Pro-
perties. Das Warenhaus
verfügt über eine Verkaufsflä-
che von rund 9.450 qm ver-
teilt auf insgesamt vier Ebe-
nen. Mit der GALERIA Kauf-
hof GmbH besteht ein lang-
fristiger Mietvertrag, der fort-
geführt wird.
Deals
NR. 282 I 43. KW I 26.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 9
Sitz in Deutschland. Weltweit aktiv.Investitionsfokus: Premium-Objekte!
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konto. Seit Griechenland wissen wir, dass Euro-
Staatsanleihen ausfallgefährdet sind. Andererseits lehrt die
Historie, dass bei echter Inflation der Immobilienbesitzer
durch Ausgleichsabgaben oder Zwangsanleihen auch zur
Kasse gebeten wird. Immobilien kann man nicht in Sicher-
heit bringen. Und mit Mieten aus Papier lässt sich auch kein
Brot kaufen.
Denn es gilt: Nicht der Sachwert Immobilie,
insbesondere Büroimmobilie, an sich kann vor Inflation
schützen, sondern nur der Nutzer, der bereit und in der
Lage sein muss, eine inflationsangepasste Miete zu
bezahlen. Eine Immobilie ohne sinnvolle Nutzung ist
eine Ruine. Im schlimmsten Fall hat sie nur noch negativen
Wert aus der Verpflichtung des Eigentums.
Damit bleibt für den causalen Zusammenhang und
den statistischen Zusammenhang der Fall der „normalen“
Inflation von ca. 2% oder einer leicht steigenden Inflation
von 3 oder 4%. Übrigens hatte Deutschland in seinen dyna-
mischen Wachstumsphasen immer über 3%. Jetzt sind wir
lange unter 2% und machen in Panik.
Betrachten wir den logischen Zusammenhang:
Wie eingangs beschrieben liefen über einen langen Zeit-
raum die Zeitreihen für Inflation und Büroimmobilien mit den
üblichen Zyklenverschiebungen parallel. In den 80ern holten
Büros durch Tertiärisierung sogar überproportional auf. Das
sah alles nach Inflationsschutz aus. Aber unser heutiges,
furchteinflößendes Inflationsszenario hat nicht das Gerings-
te mit wirtschaftlicher Prosperität zu tun, sondern einfach
nur mit Geldentwertungsgefahr durch Papierdruck. Heute
ist Inflation ohne wirtschaftliche und demografische
Prosperität denkbar. Noch schlimmer: Zulassen von Inflati-
on führt bei uns anders als in Nationen mit Wachstumspo-
tential nicht zu Wachstumsimpulsen, sondern eher zu
nachteiligen Begleiterscheinungen. Wo sollen da Nachfra-
geeffekte herkommen?
Die „Professionalisierung“ der Immobilienwirtschaft
führt bereits in frühen zyklischen Phasen zu dauerndem
Nachschub an Büroflächen. Neubau ist nachgefragt, Be-
stand nicht. Aus Neubau wird aber Bestand. Statt Mieterhö-
hungsphantasie ist Mietsenkungsnotwendigkeit bei der
Nachvermietung eher wahrscheinlich. Bevor es im Ge-
brauchtbestand inflationsgeschützt nach oben geht, muss
der Qualitätsabfall erst durch „knappheitsbedingte Mietstei-
gerungen im beliebig verfügbaren Bestand“ ausgeglichen
werden. ►
Garbe
NR. 282 I 43. KW I 26.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 10
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Hinzu kommen die Nachvermietungskosten, die sich, wenn der Mieter auch nach
Neuverhandlungen auszieht, mit Renovierung oder Sanierung, Leerstandszeit, Leerstands-
kosten und direkte Vermietungskosten wie Maklerkosten, mietfreie Zeiten, bezahlte Mie-
terumbauten leicht auf 3 Jahresmieten summieren können. Wenn eine Topimmobilie nach
20 oder 30 Jahren zur Sanierung ansteht, kann die Summe leicht an Neubaukosten heran-
reichen. Die Core-Immobilie ist auch keine Lösung. Das verdeutlicht der Blick auf Frankfur-
ter Entwicklungen. Den Beweis über die Sinnhaftigkeit von Core habe ich vor 15 Jahren
schon versucht zu führen. Das Ergebnis der Untersuchung war ernüchternd. 1a-
Büroimmobilien verbinden den niedrigsten Cash Flow, mit den höchsten Ansprüchen an
Technik, Zustand und Management bei gleichzeitig höchster Volatilität der Mieteinnahmen.
Vor dem Hintergrund immer höherer Ansprüche an Neubau-Erstbezug, für den es in
Deutschland durch die Polyzentrik und verfügbare Flächen auch in guten Lagen noch lange
Material geben kann, dürfte die Logik von Haltestrategien kaum noch schlüssig sein. Aber
auch erfolgreiche antizyklische Trader brauchen im annä-
hernden Nullsummenspiel immer einen prozyklischen Ver-
lierer. Zum Glück stirbt Dämlichkeit und Kurzfristigkeit der
Planung nicht aus.
Und für die Vertreter des „aber der Inflationsschutz hat in
der Vergangenheit doch immer funktioniert“ haben wir ei-
nen Blick auf die letzten 20 Jahre getan, und dabei Statistik
außer Acht gelassen. Da werkeln PC-Hörige nämlich vor,
dass sich negativ entwickelnde (positive) Inflationsraten mit
Wien: Die Union Investment
Real Estate GmbH erwirbt
für ihren Offenen Immobilien-
fonds UniImmo: Deutsch-
land das vollvermietete Büro-
haus „Euro Plaza 4“ für rd.
150 Mio. Euro von der öster-
reichischen Kapsch Immobi-
lien GmbH, die von Strauss
& Partner Development
GmbH vertreten wurde. Uni-
on Investment wurde bei der
Transaktion von CBRE
GmbH beraten.
Das im Jahr 2008 fertig ge-
stellte, aus einem fünf- und
einem achtgeschossigen
Gebäudeteil bestehende Ob-
jekt umfasst rund 48.500 qm
Mietfläche, die langfristig an
24 bonitätsstarke Unterneh-
men vermietet ist.
Deals
Bf
NR. 282 I 43. KW I 26.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 12
Inflation 139
Grundstück Einfamilienhaus 128
Eigentumswohnung neu 127
Wohnungsmiete Wiederverm 126
Index Wohnen 123
Wohnungsmiete Neubau 115
Handel‐Miete 1a‐Lage 115
Gewerbe‐Grundstück 112
Index Gewerbe 100
Büromiete City 86
Handel‐Miete Nebenlage 82
2011
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iner
jew
eils
gülti
gen
Fass
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So sehr haben Sie sich noch nie über ein volles Parkhaus gefreut.
sich negativ entwickelnden Mieten und Preisen positiv kor-
reliert sind, also „vor Inflation schützen“. Der 20-Jahresblick
auf die verschiedenen von Bulwien, heute BulwienGesa,
im Laufe der Zeit vorgestellten Zahlen, macht deutlich: In
keinem einzigen Immobiliensegment hat die Preisentwick-
lung von 1992 bis Ende 2011 vor der Inflation geschützt. In
Zahlen sieht das so aus. Indiziert auf 100 im Jahr 1992
stieg die Inflation auf 139. Grundstücke für Einfamilienhäu-
ser, neue Eigentumswohnungen und Wohnungsvermietun-
gen kamen wenigstens noch auf 128 bis 115 mit einem In-
dexwert Wohnen von 123. Wohnen hat bei der derzeitigen
Entwicklung eine Aufholchance. Der Gewerbeindex mit
Handel und Büro schloss letztes Jahr bei genau 100. Ge-
werbe war nach 20 Jahren also im Schnitt nominal genauso
viel wert wie vor 20 Jahren - im „Neu zu Neu“-Vergleich! Die
Büromieten City und der Handel-Nebenlage waren mit 86
bzw. 82 deutlich weniger wert als vor 20 Jahren. Und be-
denken Sie noch zweierlei. Zum einen vergleichen die Bul-
wien-Zahlen jeweils vergleichbare Preise, also
neu mit neu und eben nicht die Entwicklung
eines spezifischen Immobilienportfolios. Das
tut z. B. der IPD-Index, der aber selbst bei den
zuletzt positiven Entwicklungen bei Bulwien
noch negative Wertänderungsrenditen bei Bü-
ro ausweist. Zum zweiten hat das BulwienGe-
sa-Zahlenwerk schon wieder 5 gute Jahre hin-
ter sich. Am Tiefpunkt 2005 lag der Büromiet-
index bezogen auf 1992 bei knapp über 80 bei
einer Inflation von 125. Übrigens wies IPD-GF
Dr. Daniel Piazolo in einem kürzlich erschie-
nen Artikel selber auf den fehlenden Inflations-
schutz, der sich lediglich unter Einbeziehung
des Cash Flows ergäbe, hin. ►
aurelis
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Jede Industriebrache und ungenutzte Fläche ist für uns ein Zauberberg. Mit Kreativität und Erfahrung entwickeln wir das Potenzial dieser Areale und machen aus Brachen Lebensräume.
Berlin: Die GSW Immobilien
AG hat in drei Transaktionen
Kaufverträge für insgesamt
rund 4.400 Wohnungen in
Berlin abgeschlossen. Die
Bestände liegen in den Bezir-
ken Spandau (43%), Mitte
(26%), Reinickendorf (12%),
Charlottenburg-Wilmersdorf
(11%) sowie zu 8% in Trep-
tow-Köpenick. Rund 88% der
Mieteinheiten wurden vor
1949 errichtet und zählen
damit zu einer der attraktivs-
ten Baujahresklassen. Die
übrigen Objekte (12%) stam-
men aus den 50er und 60er
Jahren. Der Leerstand liegt
bei 2,4%. Der Kaufpreis für
die drei Portfolien beträgt
rund 200 Mio. Euro.
Unser Fazit stellten wir Ihnen schon im Expo-Spezial vor: Bleiben wir optimis-
tisch. Die Immobilie ist wieder da. 80 Millionen Menschen und das Ausland glauben
wieder an die deutsche Immobilie, auch an die Büroimmobilie. Können die irren? Ein
Büroimmobilieninvestment lohnt sich, wenn die Mieten der älter werdenden Immobilien trotz-
dem gesteigert werden können und / oder die Renditen fallen bzw. Multiplikatoren steigen.
Antizyklische Trader benötigen den prozyklischen Konterpart mit Lernbereitschaft. Für stei-
gende Büromieten benötigt man Knappheit. Für fallende Renditen braucht man fallende Al-
ternativzinsen oder überproportional positive Mietzukunfts-Erwartungen. Da dürften es Pes-
simisten leichter haben, sich ein negatives Zukunftsszenario zu modellieren.
IVG Immobilien
Die Wende zum Positiven ante portas
Hans Christoph Ries, Finanzjournalist/Investmentanalyst (DVFA)
In rund zwei Wochen, am 9.November 2012, publiziert der Bonner Immobilienkonzern
seine 9-Monatszahlen. Diese dürften weiterhin in roter Farbe geschrieben sein.
Doch soll nach Aussage von IVG-Lenker Prof. Wolfgang Schäfers mit dem Ende
des 3. Quartals das Ende der Verlustsituation eingeläutet werden. Bereits in den letzten 3
Monaten des Geschäftsjahres wird der Trendwechsel erwartet. Ein Gewinnausweis steht auf
der Agenda, auch wenn dieser nicht so hoch ausfallen dürfte, dass das Jahresergebnis noch
ins Positive dreht. Im kommenden Geschäftsjahr wird dann ein deutlich positives Konzerner-
gebnis in Aussicht gestellt. Die Neuausrichtung der IVG dürfte sich daher in Zukunft auch im
Deals
Fv
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Seit Gründung im Jahr 2002 hat sich fairvesta zum führenden Asset-Manager und bankenunabhängigen Anbieter Geschlos-sener Immobilienfonds Deutschland entwickelt. Heute verfügt fairvesta über 500 Millionen Assets under Management – auschließlich schulden- und lastenfreie Immobilien.
Mehr als 10.000 Privatanleger und institutionelle Investoren haben sich mittlerweile an denFonds von fairvesta beteiligt. Anleger des in 2011 ausbezahlten Fonds „fairvesta II“ erhieltenauf Ihr eingezahltes Kapital – trotz der Finanzkrise – nach nur fünf Jahren Beteiligungsdauereine hervorragende Rendite von durchschnittlich 12,37 % pro Jahr.
Zehn Jahre fairvesta – oder anders formuliert: Zehn positiveLeistungsbilanzen und durchschnittlich über zehn Prozent Rendite pro Jahr
jubiläum-Cash
Zahlenwerk niederschlagen. Dies spiegeln auch die Notierun-
gen der IVG-Aktie an der Börse wider. Die Anleger haben
nach dem Kursdesaster in den vergangenen Jahren wieder
Vertrauen gefasst und setzen auf den Ergebnisswing. Nach-
dem der Titel zur Jahresmitte seine historischen Tiefststände
markierte, haben sich die Kurse seither bei hoher Volatilität
nach oben entwickelt und mehr als 50% dazu gewonnen.
Die niedrigen Kapitalmarktzinsen, der Abbau der
Verschuldung sowie das Infrastrukturgeschäft sind die we-
s e n t l i c h e n
Stellschrauben
für den zukünf-
tigen Unterneh-
m e n s e r f o l g .
Bei den Zinsen
dürfte das re-
kordtiefe Ni-
veau vorerst
weiter Bestand
haben. Bei der
Verbesserung
der Bilanzrela-
tion wird die
weitere Zukunft
des The Squaire-Projekts am Frankfurter Flughafen die Rich-
tung weisende Größe sein. Hier ist für das kommende Ge-
schäftsjahr geplant, dieses Mega-Objekt als Fonds zu platzie-
ren oder mittels einer anderen Lösung an den Mann zu brin-
gen. Des weiteren stehen Projektverkäufe in Osteuropa und
Paris auf der to do-Liste. Der wichtigste Vermögenswert der
IVG, das Kavernengeschäft, ohne das die Sanierung des IVG-
Konzerns sicher gescheitert wäre, dürfte weiterhin ein Garant,
für stetige Ergebnisbeiträge sein. Somit gilt festzuhalten, dass
nach jahrelangem Kampf, das Überleben der IVG-Gruppe
erreicht wurde. Um jedoch in ruhigeres Fahrwasser zu gelan-
gen, hängt sicherlich zu einem großen Teil von der Lösung ab,
die für The Squaire gefunden wird.
Kolumne – Dr. Markus Mönig
Branchenübergreifend mit einer Stimme
auftreten
Man sollte meinen, dass die Meinungsführer in Zeiten der
Massenkommunikation und der schier unendlichen Möglich-
keiten für jedermann, sich Informationen zu beschaffen, aus-
gedient haben. Doch weit gefehlt. Die Rolle des Opinion Lea-
ders, des Meinungsführers, hat in der heutigen Zeit größeres
Gewicht denn je.
Die Expo Real 2012 hat dieses bei den Themen
„Energie“ und „Energiewende“ sehr anschaulich und deutlich
gemacht. Allerdings nicht zum Segen des deutschen Mega-
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projekts. Leider. Verschiedenste Meinungsführer aus
unterschiedlichen Bereichen, seien es die Verbände im
Bereich Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien oder
auch der Finanzsektor, interpretieren sowohl die Her-
ausforderungen und die Aufgaben, wie auch die Chan-
cen der Energiewende höchst unterschiedlich.
Doch kommt es erst gar nicht zur Diskussion
der verschiedenen Standpunkte, um als Branche
schließlich geschlossen aufzutreten, sondern jeder
arbeitet seine individuellen Auslegungen weiter aus
und setzt diese in seiner jeweiligen sozialen Gruppen-
struktur durch. Dieses Dilemma hat die Expo nach-
drücklich gezeigt.
Aber nur, wer bei einem schwierigen Thema
wie der Energiewende auch branchenübergreifend mit
einer Stimme auftritt, wird gehört und kann Meinungen
gegenüber Markt und Verbrauchern, aber auch gegen-
über der Politik als konsensfähige Ziele durchsetzen.
Zudem sollte sich jeder auf seine Stärken be-
sinnen und den offenen Dialog speziell unter mögli-
chen Partnern aus der Immobilienwirtschaft und der
Energiebranche suchen. Einige erste gemeinsame
Projekte zwischen der Immobilienwirtschaft und der
Energiewirtschaft machen nämlich deutlich, dass das
Einbringen sich ergänzender Kompetenzen vieles posi-
tiv dynamisieren kann. Aber das alles ist noch zu we-
nig, um die Energiewende auch wirklich auf den Weg
bringen zu können. Ein Schulterschluss ist gefragt Die
Meinungsführer der Energiewirtschaft und der Immobi-
lienwirtschaft müssen an einem Strang ziehen. Lieber
heute als morgen.
Unternehmensportrait
Targareal Consulting -
performanceorientiertes Real Estate
Management
Wir lieben Herausforderungen, daher gilt den schwieri-
gen, management-intensiven Immobilien unsere be-
sondere Leidenschaft. Das so genannte Immobilien-
Workout gehört zu unseren Spezialgebieten. Wir küm-
mern uns darum, suboptimal gemanagte Einzelobjekte
oder Immobilienportfolios mit Revitialisierungs- oder
Repositionierungsbedarf wieder marktgängig und damit
weiterplatzierbar zu machen.« Das sagt Alyssa Huse,
Gründerin und Geschäftsführerin der Targareal Con-
sulting GmbH (Foto) aus Frankfurt.
Targareal Consulting verwaltet seit 2009 die
Immobilienvermögen internationaler Investoren in
Deutschland als Eigentümervertreter. Das unabhängi-
Berlin: Union Investment
hat in den ersten drei Quarta-
len diesen Jahres acht Miet-
verträge über insgesamt
12.042 qm für den B1 Busi-
ness Park in Mahlsdorf in der
Landsberger Straße abge-
schlossen.
Im Einzelnen konnte eine
Fläche von 3.851 qm für
zehn Jahre für die Nutzung
als Schulungsräume mit den
Schwerpunkten Hotellerie
und Gastronomie vermietet
werden. Ein Mietvertrag wur-
de mit der Firma Sauter Cu-
mulus GmbH über 1.327 qm
abgeschlossen. Der Be-
standsmieter D 4 Projekt hat
seine Bestandsflächen über
1.976 qm verlängert und dar-
über hinaus eine Hallenfläche
mit 1.962 qm sowie eine zu-
sätzliche Bürofläche über 185
qm angemietet. Die Firma
Peter Krause Akten-Service
und Logistik GmbH hat zu-
sätzlich zur bestehenden
Fläche einen Mietvertrag für
eine Hallenfläche über 826
qm unterschrieben. Ein wei-
terer Bestandsmieter hat eine
zusätzliche Bürofläche von
1.240 qm angemietet. Neben
einer Vertragsverlängerung
über 115 qm konnte eine
Servicefläche von 418 qm
nachvermietet werden und
ein Mieter hat sich seine Bü-
rofläche auf 142 qm ausge-
dehnt.
Die Immobilien gehören zum
Portfolio des Offenen Immo-
bilienfonds UniImmo:
Deutschland und zum für
institutionelle Anleger aufge-
legten DIFA-Fonds Nr. 3.
ge eigentümergeführte Immobilienunternehmen ist auf das performanceorientierte Manage-
ment von Immobilien der Nutzungsarten Einzelhandel, Light Industrial und Büro spezialisiert.
Derzeit betreuen die Frankfurter Immobilienprofis ein Immobilienvermögen von rund 240
Mio. Euro als Asset Manager für internationale Investoren und Family Offices.
»Unser Selbstverständnis als Dienstleister für internationale Immobilieninvestoren
ist im Wesentlichen durch drei Aspekte gekennzeichnet. Erstens fühlen wir uns für alle Er-
gebnisse und die Qualität der Arbeit an der Immobilie verantwortlich und nicht nur als Steue-
rer anderer Dienstleister. Zweitens sehen wir Vermietungserfolge als einen der größten
Werttreiber für das Immobilienvermögen an. Mieter sehen wir daher immer als Kunden unse-
rer Kunden an. Und, last but not least, schaffen wir keine künstlichen Schnittstellen und bie-
ten daher unseren Kunden auf Wunsch gern auch zusätzlich Property Management und
Marketing-Leistungen aus einer Hand an«, erläutert Huse die Philosophie von Targareal.
Huse verfügt über mehr als 20 Jahre Berufserfahrung in der
Immobilienbranche. Vor der Gründung von Targareal Consulting war die
gebürtige Londonerin bei GPT Halverton für rund 80 Liegenschaften mit
einem Volumen von über 700 Millionen Euro zuständig und führte ein
Team aus 12 Asset Managern an den Standorten Düsseldorf und Frank-
furt. Ihre Expertise in der Entwicklung von Asset-Management-Strategien
sowie in der renditefokussierten Optimierung von Immobilien und ihr weit-
läufiges Netzwerk über die Grenzen Deutschlands hinaus, kommen nun den Kunden von
Targareal zugute.
Die Geschäftsführung verstärkt und komplettiert seit 2011 Hen-
ning Heinemann (Foto). Vor seinem Eintritt bei Targareal war Heinemann
Leiter der Frankfurter Niederlassung der DIC Onsite. Dort verantwortete er
mit seinem 15-köpfigen Team das Asset Management und das Vermie-
tungsmanagement sowie das Property Management von rund 60 Immobi-
lien im Wert von rund 600 Mio. Euro in der Rhein-Main-Region. Zuvor leite-
te der Diplom-Wirtschaftsingenieur die Frankfurter Niederlassung von GPT
Halverton und verantwortete dort ein Immobilienvermögen von rund 320 Mio. Euro.
»Real Estate Management by Targareal ist die Wahrnehmung der Eigentümerver-
tretung für Immobilieninvestoren mit besonderem Fokus auf die Performance des Immobi-
lienvermögens durch dessen effiziente und ganzheitliche Betreuung. Unsere Stärken sind
die Entwicklung und die effiziente Umsetzung von Portfolio- und Objektstrategien zur Opti-
mierung von Wert und Ertragskraft der uns anvertrauten Immobilien«, definiert Heinemann
das Leistungsversprechen des Targareal-Teams an seine Kunden.
Zum ganzheitlichen Real Estate Management im Sinne einer aktiven Vermögens-
verwaltung gehören für Targareal auch Transaktionen, um die Asset Allocation an die in der
Portfoliostrategie definierten Parameter anzupassen. Targareal berät sowohl bei der Akquisi-
tion als auch beim Exit, steuert Due-Diligence-Prozesse, begleitet die Kaufpreisverhandlun-
gen und überwacht die im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen, um schließlich die Um-
setzung der dort vereinbarten Maßnahmen zu übernehmen. Zudem werden Darlehensver-
handlungen mit den Finanzierungspartnern sowie die regelmäßige Bewertung des Immobi-
lienvermögens begleitet.
»Aufgrund der besonderen Bedeutung der Mieterbeziehung und der naheliegenden
Erkenntnis, dass es leichter und günstiger ist, einen Bestandsmieter zum Bleiben zu bewe-
gen, als einen Nachmieter zu gewinnen, bieten wir das Vermietungsmanagement auch au-
ßerhalb unserer Asset Management-Mandate an«, so Huse. »Sollte nur vorübergehende
Unterstützung benötigt werden, übernehmen wir für eine festdefinierte Projektlaufzeit gern
das Interimsmanagement. Egal, ob die laufende Betreuung gesichert werden muss oder
eine spezielle Aufgabenstellung ansteht, wir springen schnell und unkompliziert ein«,
ergänzt sie. ►
Deals
NR. 282 I 43. KW I 26.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 16
Die Arbeitsweise von Targareal Consulting lässt
sich nach Ansicht von Huse und Heinemann am besten
anhand eines Beispiels verdeutlichen:
Im Rahmen eines größeren Mandates wurde
Targareal die Eigentümervertretung für ein Teilportfolio
aus einem guten Dutzend Einzelhandelsimmobilien anver-
traut. Die Objekte waren alle an den ehemaligen Verkäufer
vermietet und wurden von diesem als Lebensmittelmärkte
betrieben. Mit der Begründung, in wirtschaftlichen Schwie-
rigkeiten zu sein, hatte der Betreiber rund 2 Jahre nach
dem Verkauf die Mietzahlungen weitestgehend eingestellt,
sodass das Portfolio nur noch 600 T-Euro p.a. erwirtschaf-
tete und ein Mietrückstand von über 2 Mio. Euro aufgelau-
fen war. Da dies zum Bruch eines im Darlehensvertrag
vereinbarten Covenants führte, drängte die finanzierende
Bank auf eine rasche Lösung, während die Hausbank des
Betreibers die Auszahlung der Mietbürgschaft in einstelli-
ger Millionenhöhe verweigerte.
Eine Analyse zeigte schnell, dass die vom Ver-
käufer und späteren Mieter festgelegte Miethöhe mit den
Umsätzen der Lebensmittelmärkte überhaupt nicht zu er-
wirtschaften war. Da dieser keinerlei Verhandlungsbereit-
schaft signalisierte, wurden Gespräche mit allen Vollsorti-
NR. 282 I 43. KW I 26.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 17
mentern und Discounter über eine Übernahme der Stand-
orte aufgenommen, dem Mieter die fristlose Kündigung
ausgesprochen und die Untermietverhältnisse mit den
komplementären Mieter direkt übernommen. Gleichzeitig
wurde die Hausbank des Mieters erfolgreich zur Zahlung
der Mietbürgschaft bewegt.
Anschließend wurden für die eine Hälfte der Ob-
jekte Mietverträge mit einer Laufzeit von 10 Jahren und für
die andere Hälfte Mietverträge mit einer Laufzeit von 15
Jahren mit einem der führenden deutschen Vollsortimenter
abgeschlossen. Durch die Asset-Management-Initiative
von Targareal konnten die Jahresnettomiete auf rund 1,2
Mio. Euro (vorher 0,6 Mio. Euro) und der WALT auf über
12 Jahre (vorher 7 Jahre) gesteigert werden, was konse-
quenterweise in einem deutlichen Anstieg der Bewertung
des Portfolios um mehrere Millionen Euro resultierte.
»Das zeigt, dass sich Asset Manager – ganz be-
sonders bei managementintensiven Immobilien – nicht auf
das noch weit verbreitete und ach so bequeme Auswählen
und Steuern anderer Dienstleister zurückziehen dürfen.
Professionelle Investoren wollen Performance sehen«, ist
Huse überzeugt.
Im SDAX notiert
WKN 509840
Gute Vermietung. Starkes Assetmanagement. Portfolio auf Wachstumskurs.
www.dic-asset.de
München: WealthCap er-
wirbt ein Flugzeug des Typs
A380 von Singapore Airli-
nes. Dabei handelt es sich
um den 13. Airbus, den die
südostasiatische Airline in
den regulären Linienflugver-
kehr aufgenommen hat. Der
A380 ist für zehn Jahre an
Singapore Airlines verleast.
Die Fluggesellschaft besitzt
außerdem Verlängerungsop-
tionen von bis zu 5 Jahren.
Das Asset-Management
übernimmt das Unternehmen
EastMerchant Capital
GmbH.
Frankfurt: SEB Asset Ma-
nagement hat in den ersten
drei Quartalen des Jahres
2012 insgesamt 515 Mietver-
träge in 18 Ländern über eine
Gesamtfläche von rund
414.000 qm abgeschlossen.
38% davon gehen auf Neu-
vermietungen zurück, rund
62% auf Vertragsverlänge-
rungen. Ein großer Teil der
Vermietungen entfällt auf
Flächen in Deutschland
(187.200 qm), gefolgt von
den USA (46.300 qm) und
den Niederlanden (43.800
qm). Seit Jahresbeginn wur-
den damit knapp 14% des
gesamten Immobilienbestan-
des neu- und nachvermietet.
Jüngster Vermietungserfolg
ist in der „Volme Galerie“
Hagen zu verzeichnen: Die
Spiele Max AG bezieht Ende
Oktober 2012 insgesamt
knapp 1.000 qm Laden- und
Lagerflächen.
Abseits von Core
Renditen in A-Städten mit nachhaltigen Wohnungsportfolios
Die Wohnungsrenditen in Hamburg, München und Frankfurt haben das Rennen zur
Null-Linie mit Staatsanleihen aufgenommen. Bei der Motivlage gesellt sich zur Flucht
der Privaten aus ihrer Liquidität die intensive Suche von Stiftungen nach positiven
Renditen und Substanzerhalt. Die Verkaufsneigung bei Bestandshaltern ist gering und
der Marktzugang für Neukäufer erschwert. Von etwa 400 Zinshäusern, die in Hamburg
pro Jahr verkauft werden, wechseln 200 den Besitzer unter der Hand, während 100
von den beiden größten Maklern am Ort vermittelt werden.
Der Preisanstieg erfolgt allerdings nicht gleichförmig, sondern bietet Chancen bei
Bestandswohnungen in unentdeckten Mittelklasselagen. Der Ankauf macht bei gut einge-
wachsenen Stadtlagen oder im stadtnahen Umland oft Sinn, sofern stabile Mieterstrukturen
vorliegen. Öffentlicher Nahverkehr, Versorgung und Schulen sollten in der Nähe sein. Markt-
gängige Grundrisse sind ab Baujahr 1960 zu verzeichnen. In den dynamischen Metropolen
übersteigt die Mieternachfrage auch in diesen Lagen das verfügbare Wohnungsangebot.
So konzentriert sich Christoph Marloh von Grundbesitz24, einem Hamburger
Spezialisten für „Nachhaltige Wohnimmobilien“, auf den Ankauf von Zinshäusern eben die-
sem Baujahr ab 1960 und anschließende energetische Modernisierungen. Bei unsanierten
Objekten beträgt der Energieverbrauch bis zu 30 Liter Heizöl pro qm und Jahr. Zum Ver-
gleich: Neubauobjekte liegen bei etwa 5 Liter. Durch den energetischen Upgrade lassen sich
je nach Gebäudezustand 20% bis 80% der Energie für Heizung und Warmwasser einsparen.
Die Projekte erhöhen das Renditepotential - sie mischen der Kalkulation eine 11%-
Komponente bei (die gesetzliche Umlage). Bei einem Einkauf zum netto 15-fachen und ei-
nem Modernisierungskostenanteil von 30% lässt sich die Bruttomietrendite von 6,0% auf
7,5% steigern.
Der Umfang der Modernisierungsprojekte ist vom jeweiligen Objekt abhängig. Meis-
tens findet eine Optimierung der Gebäudehülle statt durch Einbau neuer Fenster und die
Dämmung von Außenwänden und Geschoßdecken. Mineralische Dämmstoffe werden dabei
bevorzugt, weil sie umweltfreundlich und feuersicher sind. Die Brennstoffausnutzung wird
durch moderne Heizungsanlagen mit Solarthermie-Unterstützung optimiert. Die vorgenann-
ten Projekte können bei voller Vermietung stattfinden.
Für Mieter sind die Maßnahmen durch die Einsparungen bereits in den ersten Jah-
ren weitgehend warmmietenneutral. Entscheidend für eine reibungslose Umsetzung ist eine
proaktive Mieter-Kommunikation. Umfang und Vorteile der Maßnahmen werden in persönli-
chen Gesprächen dem Mieter erläutert. So können Modernisierungsvereinbarungen abge-
schlossen werden, die beiden Seiten Sicherheit geben. Der Deutsche Mieterbund forderte im
September 2011 eine Beschleunigung bei energetischen Modernisierungen. Die geplante
Mietrechtsnovelle erleichtert energetische Modernisierungen weiter. Die Mietereinbindung
kann positive Nebeneffekte haben. Ein Beispiel ist die Mieteraktivierung, bei der neue Be-
schäftigungschancen durch Übertragung von Hausmeisterdiensten entstehen.
Die Kosten für energetische Modernisierungen sind steuerlich mit den Mieterträgen
verrechenbar. Bei Grundbesitz 24 werden die Maßnahmen nach Erwerb entsprechend der
15%-Grenze des EStG zeitlich gestaffelt durchgeführt. „So lassen sich Portfolien zusammen-
stellen, deren Einnahmen über eine Laufzeit von 10 Jahren keine Steuern auslösen“, argu-
mentiert Marloh.
Bei jüngeren Investoren und Stiftungen fließen zunehmend soziale und ökologische
Kriterien in die Auswahl von Anlageprodukten mit ein. Bestehende Mieterstrukturen im Woh-
nungsbestand müssen für diese Anleger bei Green Building Projekten erhalten bleiben. Lu-
xusmodernisierungen, auch vor ökologischem Hintergrund, sind nicht gefragt. Vielmehr sind
die Modernisierungsprojekte auf der Basis tatsächlich gemessener Energieverbräuche und
Deals
NR. 282 I 43. KW I 26.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 18
warmmietenneutral zu dimensionieren. Das ist bei Baujah-
ren zwischen 1960 und 1980 möglich.
Bei seinen Beteiligungsmodellen setzt Grundbe-
sitz24 dieses Modell bereits erfolgreich um. Beim Fonds
„Nachhaltige Wohnimmobilien Hamburg 1“ konnte bereits
eine Rendite von 4% p.a. aus laufenden Erträgen ausbe-
zahlt werden. Die Mieterlöse werden in 2012 um 15% stei-
gen. Dabei erhöht sich die Gesamtbelastung der Mieter nur
um 1%, da die Nebenkosten um 19% zurückgingen. (AE)
Europäische Hotelmärkte
Krisenanfälligkeit und Erholungs-
potenzial
Yvonne McCartney, Immobilien Research DekaBank
Der Konjunkturhimmel über Europa hat sich wieder
verdunkelt. Die Eurozone und auch die gesamte Euro-
päische Union durchlaufen aktuell eine moderate Re-
zession, die Wachstumsprognosen für 2013 fallen nur
leicht positiv aus. Wir haben das zum Anlass genom-
men, die Krisenanfälligkeit der europäischen Hotel-
märkte und ihr Erholungspotenzial zu untersuchen.
Die Finanzkrise erreichte etwa zur Jahresmitte
2008 die europäischen Hotelmärkte. Eurostat zufolge kam
es EU-weit im zweiten Trimester 2008 zu rückläufigen Ho-
telübernachtungen, mit einem leichten Minus von 0,5% ge-
genüber dem Vorjahreszeitraum. Seinen Höhepunkt fand
der Nachfragerückgang im ersten Trimester 2009 mit 8%
weniger Übernachtungen. Die Erholung mit wieder steigen-
den Übernachtungszahlen setzte auf den europäischen
Hotelmärkten dann ab Jahresbeginn 2010 ein.
Ausschlaggebend für die zum Teil deutlichen Rück-
gänge war das Ausbleiben ausländischer Gäste. 2009 buch-
ten diese fast 10% weniger Hotelnächte als im Jahr zuvor.
Von den größeren europäischen Ländern war davon vor
allem Frankreich betroffen, wo ein Minus von 11,1% ver-
zeichnet wurde. Aber auch Spanien, Großbritannien und
Italien meldeten deutlich weniger ausländische Gäste, was
sich auch in entsprechend rückläufigen Belegungszahlen
insgesamt niederschlug. Demgegenüber kam Deutschland
neben Schweden am glimpflichsten durch die Krise: Für das
Gesamtjahr 2009 belief sich der Rückgang bei den Über-
nachtungen auf lediglich 1,4% (Schweden +0,1%). Hier
spiegelt sich die generell geringere Abhängigkeit vom Aus-
landstourismus beider Länder wider: Nur rund 20% aller
Übernachtungsgäste kommen aus dem Ausland. In den
NR. 282 I 43. KW I 26.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 19
Realis
Reife Investitionschancen aus und in Süddeutschland!Wachstum gehört zu den wirtschaftlichen Erfolgsgeheimnissen in Bayern und Baden-Württemberg. Hier reifen neue Ideen, während bewährtes Know-how weiter veredelt wird. Eine erlesene Auswahl an Immobilienstandorten bildet jetzt die Basis für den „Real I.S. Regionalfonds Süddeutschland“. Sie investieren mit diesem Immobilien-Spezialfonds in ein breit diversifiziertes Portfolio an Handels-, Büro-, Wohn- und Logistikimmobilien mit Core-Strategie. Durchschnittliche Ausschüttungen von 4,5 bis 5,0 % p. a. werden bei einem Investmenthorizont von 10 bis 12 Jahren angestrebt.
Mehr erfahren Sie unter: www.realisag.de
www.realisag.de
Helsinki: Union Investment
Real Estate erwirbt den Bü-
roneubau „Alberga B“ in Es-
poo für rd. 23,1 Mio. Euro
vom finnischen Projektent-
wickler NCC Property Deve-
lopment. Das rund 5.590 qm
Mietfläche umfassende Ob-
jekt ergänzt das Portfolio des
Offenen Immobilienfonds
UniImmo: Europa. Das erst
im September 2012 fertig
gestellte Gebäude ist bereits
zu rund 70% vermietet.
Berlin: Die Fluggesellschaft
Etihad Airways hat mit der
SEB Asset Management
einen Zehn-Jahres-
Mietvertrag über rd. 1.600 qm
Bürofläche in der Linkstraße
2 am Potsdamer Platz abge-
schlossen. Die ECE-Tochter
PPMG Potsdamer Platz
Management GmbH war
bei der Vermietung unterstüt-
zend tätig.
Düsseldorf: Die Allianz Re-
al Estate Germany erwirbt
das Bürohaus Sky Office am
Kennedydamm von der OR-
CO erste Projektentwick-
lungsgesellschaft mbH. Das
Sky Office wurde 2009 fertig
gestellt und umfasst rund
33.000 qm Bürofläche. Zur-
zeit ist das Sky Office zu
90% vermietet.
Essen: Die Universität
Duisburg-Essen mietet rd.
8.200 qm Bürofläche im
„Weststadt-Carrée“, Altendor-
fer Str. 11, vom Versor-
gungswerk der Architek-
tenkammer NRW über
Cubion.
anderen großen europäischen Ländern liegt der Anteil bei mindestens 35%, Spanien weist
sogar über 55% auf.
Die Entwicklung der Hotelübernachtungen auf Landesebene findet sich auch in den
Auslastungszahlen der großen europäischen Hotelstandorte wieder, hier ausgedrückt in der
Belegungsquote. Danach verzeichneten nahezu alle von uns betrachteten Hotelmärkte in
den Jahren 2008 und 2009 Rückgänge bei der Belegung. Ausnahmen bildeten lediglich Düs-
seldorf und London: In Düsseldorf erhöhte sich die Belegung 2008 noch einmal um 2%, um
dann im Folgejahr einen umso tieferen Fall um 7% zu registrieren. London bekam hingegen
nur 2008 eine leicht geringere Auslastung zu spüren.
Es kann davon ausgegangen werden, dass der Rückgang bei der Belegung vorwie-
gend auf Geschäftsreisende zurückzuführen ist. Geschäftsreisende reagieren schneller
auf exogene Einflüsse als
Privatreisende, da nicht zu-
letzt die Planungsphase deut-
lich kürzer ist. Zudem weisen
die von uns untersuchten,
großen europäischen Hotel-
märkte aufgrund ihrer wirt-
schaftlichen und oft auch
politischen Bedeutung einen
hohen Anteil an Geschäfts-
tourismus auf.
Die durchschnittli-
chen Zimmerpreise reagier-
ten relativ schnell auf den
Nachfragerückgang. Auf Jahressicht meldeten alle betrachteten Standorte für 2009 zum Teil
deutliche Preiseinbrüche; sie fielen prozentual stärker aus als die Rückgänge bei der Bele-
gung. Einige Märkte wurden bereits 2008 in Mitleidenschaft gezogen (z.B. Barcelona,
Mailand, Paris), bei anderen hielt der Negativtrend bis ins Jahr 2010 hinein an (u.a. Helsinki,
Kopenhagen).
Veränderungen von Auslastung und/oder Zimmerpreis wirken sich unmittelbar auf
den Zimmererlös aus, dem Multiplikator aus Belegungsquote und durchschnittlichem Zim-
merpreis, der üblicherweise als RevPAR (Revenue Per Available Room) bezeichnet wird.
Die bereits beschriebenen Auslastungs- und Preisrückgänge der Jahre 2008/2009 resultier-
ten entsprechend in niedrigeren Umsätzen pro Zimmer. Die stärksten Umsatzeinbußen
mussten im Betrachtungszeitraum Barcelona (-32%), Madrid (-31%), Paris (-29%) und Mai-
land (-27%) hinnehmen. Düsseldorf verzeichnete allein in 2009 ein Minus von 26%.
In unserer ersten Auswer-
tung haben wir – basierend auf den
Umsatzrückgängen in der Krise
2008/2009 (orange Säule) – unter-
sucht, wie stark die Zimmererlöse
ansteigen müssen, um den Vorkri-
senwert wieder zu erreichen (roter
Balken) und wie stark die Erholung
von 2010 bis heute tatsächlich war
(blaue Säule). Etwa die Hälfte der
von uns untersuchten Hotelmärkte
hat demnach zum Teil schon deutlich
höhere Umsatzanstiege realisiert, als
zur Krisenkorrektur notwendig gewe-
Deals
NR. 282 I 43. KW I 26.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 20
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
Krise 2008/09* 2010-2012 Notwendige Erholung**
Veränd. RevPAR (€)
RevPAR=Revenue per available room (Zimmererlös); *entweder 2009 oder 2008 und 2009 kumuliert, **damit Vorkrisenniveau erreicht wirdQuellen: STR Global, DekaBank
Zimmererlöse vor und nach der Krise
21%
13%13%
11%8% 7% 7% 7% 7% 6% 6%
3%2% 1%
-1% -1%-3%
-6%-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Wa
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chen
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ster
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Brü
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Wie
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Mai
land
Ma
drid
Belegung
Zimmerpreis (LC)
Wechselkurs
RevPAR (€)
RevPAR=Revenue per available room (Zimmererlös); * Jan.-Aug. 2012 gegenüber Jan.-Aug. 2011Quellen: STR Global; DekaBank
Veränderung ggü. Vorjahr
Aktuelle Entwicklung der Zimmererlöse inkl. Wachstumsbeiträge der Komponenten*
Leverkusen: Die d.i.i. Deut-
sche Invest Immobilien
GmbH erwirbt eine Wohnan-
lage mit insgesamt 649 Ein-
heiten in Opladen über Dr.
Lübke in Kooperation mit
Koch Immobilien.
Die Wohnanlage mit einer
Gesamtfläche von ca. 42.400
qm ist nahezu voll vermietet.
Die d.i.i. Deutsche Invest
Immobilien wird die Immobi-
lien in einen neu gegründeten
Wohnfonds einbringen.
Warschau: RREEF Real
Estate erwirbt für den offe-
nen Immobilienfonds grund-
besitz europa die Immobilien
Logistikpark Ozarow und
Logistikpark Pruszkow für rd.
54 Mio. Euro von einem Ge-
meinschaftsunternehmen aus
Panattoni und Pramerica.
Der Logistikpark Ozarow bie-
tet auf einer Grundfläche von
rd. 134.000 qm rd. 70.000 qm
Mietfläche. Der Logistikpark
Pruszkow verfügt auf einer
Grundfläche von rd. 25.350
qm über eine Mietfläche von
rd. 12.600 qm. Beide Objekte
sind an 13 Unternehmen ver-
schiedenster Branchen voll
vermietet.
Frankfurt: Die Unterneh-
mensgruppe Sahle erwirbt
die von Karstadt gemietete
Immobilie auf der Zeil 90 von
den von Tristan Capital
Partners und AEW Europe
co-gemanagten EPI Fonds.
Clifford Chance war bera-
tend tätig. Das Einzelhan-
delsobjekt umfasst etwa
39.000 qm auf sieben Eta-
gen. Der Mietvertrag mit Kar-
stadt läuft noch rd. 25 Jahre.
sen wären. Ganz vorn stehen dabei die deutschen Standorte (mit Ausnahme von Düssel-
dorf), die allerdings auch mit vergleichsweise geringen Rückgängen während der Krise zu
kämpfen hatten. Demgegenüber haben es die südeuropäischen Märkte, aber auch Standor-
te wie Wien, Kopenhagen oder Brüssel noch nicht geschafft, die Verluste aus der Krise wie-
der gutzumachen.
In einer weiteren Analyse wird die aktuelle Entwicklung der Zimmererlöse
(Betrachtungszeitraum: Januar-August; im Vergleich zum Vorjahr) betrachtet, wobei auch
die Entwicklung der einzelnen Komponenten und deren Einfluss erkennbar werden. In den
meisten betrachteten Hotelmärkten war ein deutlicher Anstieg der Zimmerpreise ausschlag-
gebend für eine kräftige Erholung. In Paris, Amsterdam, Helsinki und London konnten trotz
rückläufiger Auslastung höhere Preise durchgesetzt werden. Das gelang Standorten wie
Wien, Brüssel oder auch Mailand und Madrid nicht. Diese Hotelmärkte weisen immer noch
keine Erholung der Zimmererlöse auf, im Wesentlichen hervorgerufen durch weiterhin rück-
läufige Belegungsquoten.
Am Beispiel von Warschau und London lässt sich zudem der Einfluss der Wechsel-
kurse auf die Entwicklung des Umsatzes erkennen. Während der polnische Zloty (PLN) im
Betrachtungszeitraum gegenüber dem Euro abgewertet hat, konnte das Britische Pfund
(GBP) aufwerten. Aus Sicht eines Euro-Anlegers wirkte sich der Wechselkurs in London
entsprechend positiv auf den Zimmererlös aus, was auch den Rückgang der Belegung mehr
als ausgleichen konnte. Während im Betrachtungszeitraum der Zimmererlös gemessen in
GBP nur 4% steigen konnte, betrug der entsprechende Anstieg in Euro rund 13%. Demge-
genüber bremste in Warschau die Wechselkursentwicklung die spürbare Umsatzerholung
aufgrund des deutlichen Preisanstiegs etwas ab: In PLN betrug der Anstieg des Zimmererlö-
ses 29%, wohingegen in Euro „nur“ ein Umsatzplus von knapp 21% erzielt werden konnte.
Für ausländische Investoren ist der Ertragszuwachs in London aufgrund des Wechselkursef-
fektes durchaus interessant, wenngleich das Risiko einer sinkenden Hotelauslastung dabei
nicht außer Acht gelassen werden sollte.
Sowohl in London als auch Warschau wurde die aktuell sehr gute Performance der
Zimmererlöse allerdings durch Sondereffekte beeinflusst: Die positive Entwicklung der Zim-
merpreise in London dürfte von der Austragung der Olympischen Sommerspiele im August
2012 verzerrt sein. In Warschau sollte sich die Austragung der Fußball-Europameisterschaft
in den deutlich gestiegenen durchschnittlichen Zimmerpreisen niedergeschlagen haben.
Die europäischen Hotelmärkte sind, wie zu erwarten war, konjunkturabhängig und
mussten auch mit den Folgen der Finanzkrise kämpfen. Dem Rückgang der Hotelauslastung
folgte eine schnelle und deutliche Anpassung der Zimmerpreise nach unten, was sich ent-
sprechend in einem spürbaren Rückgang der Zimmererlöse niederschlug. Die meisten gro-
ßen europäischen Hotelmärkte konnten die Krise aber relativ schnell überwinden, zum Teil
auch mit deutlichen Umsatzanstiegen. Die Erholung wurde dabei vor allem durch höhere
durchschnittliche Zimmerpreise generiert, die sich an manchen Standorten auch trotz weiter
sinkender Auslastung durchsetzen ließen.
Turbulenzen verunsichern Anleger
Portfoliofonds beantworten viele Fragen
Michael Ruhl, Vorstandsmitglied der DFH Deutsche Fonds Holding AG
Die anhaltenden Turbulenzen an den weltweiten Investitions- und Kapitalmärkten,
hierzulande jüngst aber auch die begonnene Umsetzung der AIFM-Richtlinie in natio-
nales Recht verunsichern vielerorts sowohl Initiatoren als auch Vertriebe. Eine Eins-
zu-Eins-Umsetzung des ersten Diskussionsentwurfs vom 27. Juli dieses Jahres könn-
Deals
NR. 282 I 43. KW I 26.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 21
Neuer Fonds
Union Investment konzentriert sich auf
kleinere Objekte
Union Investment erweitert ihr Lösungsangebot
für institutionelle Immobilienanleger und geht mit ei-
nem zweiten Offenen Immobilien-Publikumsfonds an
den Start.
Der UniInstitutional German Real Estate
(Auflagedatum: 17. Oktober 2012; ISIN: DE000A1J16Q1)
bietet institutionellen Anlegern die Möglichkeit, an den Er-
tragschancen des deutschen Immobilienmarktes zu partizi-
pieren. „Offene Immobilien-Publikumsfonds für Institutio-
nelle nehmen einen festen Platz im Lösungsangebot von
Union Investment ein“, sagt Dr. Christoph Schumacher,
Geschäftsführer der Union Investment Institutional Pro-
perty GmbH, die innerhalb der Union Investment Gruppe
für das Fondsmanagement des neuen Produktes verant-
wortlich ist. „Der neue Deutschland-Fonds rundet unser
Angebot für Institutionelle um eine attraktive Anlagemög-
lichkeit ab und bietet als Komplementärprodukt zu unse-
rem erfolgreichen UniInstitutional European Real Estate
interessante Diversifizierungsmöglichkeiten.“ Mit einem
Immobilienvermögen von über 2 Milliarden Euro gehört der
im Jahr 2004 aufgelegte UniInstitutional European Real
Estate zu den volumenstärksten institutionellen Immobi-
lien-Publikumsfonds in Deutschland.
Das neue Produkt, der UniInstitutional German
Real Estate, investiert ausschließlich in Deutschland mit
Schwerpunkt auf Losgrößen 2 Hamburg, 18. Oktober 2012
zwischen 20 und 50 Mio. Euro und soll eine Größe von
rund 500 Mio. Euro erreichen. Zu seinem Profil gehört eine
breite Diversifizierung über Büro-, Einzelhandels- und Ho-
telimmobilien sowie weitere Nutzungsarten wie beispiels-
weise Logistik. Investiert werden soll auch in deutschen
Oberzentren. Im Rahmen der konservativen Anlagestrate-
gie wird ein hohes Augenmerk auf Mieterbonität und Wie-
dervermietbarkeit gelegt. Für den Fonds gilt ein Mindest-
anlagevolumen von 500.000 Euro. (WR)
Dynamischer Büromarkt in Berlin
Vermietung steigt, Leerstand sinkt
Aengevelt-Research ermittelt für den Büroflächenum-
satz der ersten 9 Monate auf dem Berliner Büroflä-
chenmarkt einen Flächenumsatz von rd. 420.000 qm
(+4%). Zum Jahresende sollte der Büroflächenumsatz
bei 550.000 qm liegen.
In den letzten zwölf Monaten sank der Büroflä-
chenleerstand von 1,52 Mio. qm auf 1,48 Mio. qm. Die
NR. 282 I 43. KW I 26.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 22
te geradezu das Ende vieler Geschlossener Fonds, wie
wir sie heute kennen, bedeuten.
Wie muss also ein Beteiligungsangebot ausse-
hen, das nach diesen aktuell bekannten Maßstäben richtli-
nienkonform ist und dabei gleichzeitig auch die hohe Anle-
gerpräferenz für Sicherheit im Portfolio bedient? Künftig
sollen Angebote an „nicht-professionelle Investoren“ mit
einer Mindestzeichnungssumme von weniger als 50.000
Euro in mindestens drei Objekte investieren. Zwar ver-
nachlässigt diese Neuerung den Leitgedanken, dass Ver-
mögensdiversifizierung grundsätzlich eher im Portfolio des
Anlegers und weniger im einzelnen Asset angesiedelt sein
sollte. Für „Einsteiger“ in die Welt der Sachwertinvest-
ments ist es jedoch regelmäßig schwierig, wenn nicht gar
unmöglich, eine nennenswerte Diversifizierung angesichts
von Mindestbeteiligungen in einer Größenordnung von
10.000 Euro in die Tat umzusetzen. Gerade für diesen
großen Anlegerkreis bietet ein Portfoliofonds eine hervor-
ragende Möglichkeit, abseits von Banksparplänen und
Bundesschatzbriefen in eine breit gestreute, professionell
gemanagte Auswahl von Realwerten zu investieren.
Mit einer rein eigenkapitalfinanzierten Beteiligung
an zahlreichen Zielfonds aus den unterschiedlichsten As-
setklassen, bei der sich die einzelnen Investitionen dar-
über hinaus auch hinsichtlich des Investitionszeitpunkts
verteilen, erreichen Investoren, so etwa mit dem aktuellen
DFH Beteiligungsangebot Nr. 101 Concentio, einen
hohen Diversifikationsgrad. Gelegentlich geäußerte Vorbe-
halte gegenüber Portfoliofonds, die ihrer doppelstöckigen
Struktur wegen naturgemäß mit etwas höheren Kosten
behaftet sind, sind zwar nicht gänzlich von der Hand zu
weisen. Diese Kosten erscheinen jedoch aufgrund des
nachhaltigen Nutzens, den der Zeichner mit der
„automatischen Diversifizierung“ aus einer Hand bei
gleichzeitig geringstmöglichem Verwaltungsaufwand reali-
siert, mehr als kompensiert.
Die professionelle Kapitalstreuung auf nach stren-
gen Kriterien ausgewählte Fonds von langjährig erfahre-
nen und erfolgreichen Initiatoren, die zu niedrigstmögli-
chen Kosten erfolgt, bietet dem privaten Anleger einen
risikoadjustierten Einstieg in das Anlageuniversum der
Sachwertinvestments, die gerade in Zeiten wachsender
Unsicherheit über den Fortbestand der Währungsunion
und des Wie und Wo der Rettungsschirme Antwort auf die
drängende Frage gibt: Wie lege ich mein Erspartes in einer
sinnvollen Abwägung von Rendite, Liquidität und Risiko
an?
Leerstandsquote sank
von 8,4% auf rd. 8,1%.
Im Innenstadtbereich
werden die Leerstände
weiter sinken. Objekte
in Randlagen, beson-
ders bei minderer Ob-
jektqualität seien da-
gegen nur mit deutli-
chen Mietpreisab-
schlägen zu vermark-
ten. Der rein quantitati-
ve Leerstand sagt lt.
Aengevelt immer we-
niger über das Ange-
bot aus. Ein Großteil
der Objekte, die derzeit leer stehen, seien im Ist-Zustand kaum marktfähig. Während es in
einigen Quartieren Wartelisten für freiwerdende Büroflächen gebe, seien anderorts die Mie-
ten so gering, dass sich eine Instandsetzung/Modernisierung leerstehender Flächen nicht
rechne. Finanzdienstleister spielen mit 4% des gesamten Flächenumsatzes in Berlin weiter-
hin eine nur untergeordnete Rolle. Flächenumsatzstärkster Teilmarkt ist mit knapp 138.600
qm bzw. 33% die City-Ost. Die City-West gewinnt mit rd. 79.800 qm bzw. 19% wieder an
Bedeutung. Die Projektentwicklungen Zoofenster, Kudamm 195 und Bikini Berlin gaben
den Startschuss zur Attraktivitätssteigerung der City-West. Die Spitzenmiete für Büroflä-
chen ist binnen Jahresfrist von 21,50 Euro auf aktuell 22,00 Euro gestiegen. Das Angebot
im 1A-Segment ist besonders im kleinteiligen Segment zunehmend knapp. Die mittlere
Miete in besten City-Lagen ist mit aktuell ca. 16,30 Euro leicht gestiegen. In der gesamten
Stadt liegt die realisierte Durchschnittsmiete mit derzeit rd. 12,70 Euro deutlich über dem
Vorjahreswert von 11,90 Euro.
Vor dem Hintergrund steigenden internationalen Interesses an der Bundeshaupt-
stadt prognostiziert Aengevelt-Research für Berlin im weiteren Jahresverlauf einen über-
durchschnittlichen Büroflächenumsatz und sinkende Leerstände bei stabilem bis leicht stei-
gendem Mietpreisniveau. Da Berlins Exportanteil geringer sei als im Bundesdurchschnitt,
würde sich eine Konjunktur-Abkühlung in Berlin kaum auswirken. Die Sparten IT, Medien
und Kreativwirtschaft wachsen stetig in der Hauptstadt. Gleichzeitig sei Berlin Vergleich mit
den deutschen und vielen anderen europäischen Metropolen preiswert. Das betreffe so-
wohl Mieten und Gehälter. Diese beiden Faktoren sprächen für den Standort.
Österreich Kaufen, Frankreich halten, Schweiz wundern
Ferienwohnungen in den Alpen weiter gefragt
Aus Sicht der Käufer ist der Alpenraum ein sicheres Investitionsziel sowohl in Bezug
auf Lebensqualität als auch auf Ertrag. Auch Inländer kaufen verstärkt. Der Blick auf
Schuldenkrise und einbrechende Gewerbeimmobilienmärkte sollte den Blick auf die
schönen Dinge des Lebens nicht verstellen.
Savills meldet, dass 72% der 28 analysierten alpinen Ferienorte in Österreich,
Frankreich und der Schweiz stabile oder steigende Preise haben. Über Preisanstiege von
über 5% in den letzten 12 Monaten berichteten 42% der analysierten Orte. Wesentliche
Gründe für das Anziehen der Preise sind die zunehmend strengen Planungsauflagen im
NR. 282 I 43. KW I 26.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 23
Frankfurt: Die Görling
Rechtsanwaltsgesellschaft
mbH mietet 1.100 qm Büro-
fläche in der Bockenheimer
Landstr. 33-35 über Nai
apollo. Der institutionelle
Eigentümer wurde durch die
EPM Euro Property Mana-
gement GmbH und Colliers
International beraten.
Frankfurt: Der von INDUS-
TRIA WOHNEN gemanagte
Immobilien-Spezialfonds
"Wohnen Deutschland"
erwirbt ein Immobilienportfo-
lio für rd. 200 Mio. Euro aus
dem Bestand des Schroder
German Residential Fund
der Schroder Property In-
vestment Management
GmbH über Clifford Chance.
Das Portfolio umfasst rund
2.200 Wohnobjekte, darunter
150 Gewerbeimmobilien
und 1.275 Stellplätze in
Berlin, Hamburg, München
und NRW. Die Gesamt-
fläche beläuft sich auf ca.
156.800 qm.
München: Die LBBW Immo-
bilien Management GmbH
und die Accumulata Immo-
bilien Development GmbH
haben das Palais an der
Oper an eine Gruppe privater
Investoren verkauft. Das Pa-
lais an der Oper, das derzeit
auf einer Grundstücksfläche
von ca. 4.600 qm entsteht,
wird nach seiner Fertigstel-
lung auf rund 32.000 qm
BGF Einzelhandel,
Gastronomie, Büros,
Arztpraxen und Wohnungen
beherbergen.
Deals
Berlin von oben; Quelle: Anna Sofie Krentz
München: Real I.S. startet
mit dem Vertrieb ihres neuen
Bayernfonds Deutschland
24. Der Fonds investiert in 3
Büroimmobilien in München.
Neben der bereits im Novem-
ber 2011 erworbenen Zentra-
le der Schörghuber Unter-
nehmensgruppe in Bogen-
hausen investiert der Fonds
in den Unternehmenssitz von
TNS Infratest im Stadtteil
Laim und in die Konzernzent-
rale von MAN in Schwabing.
Alle Objekte sind langfristig
zu 100% vermietet.
Das Gesamtinvestitionsvolu-
men beträgt rd. 127 Mio. Eu-
ro, davon rd. 71 Mio. Euro
Eigenkapital auf Fondsebe-
ne. Die jährliche Ausschüt-
tung liegt bei 5,5% auf 6%.
Anleger können sich ab
15.000 Euro zzgl. 5% Agio
beteiligen.
Düsseldorf: Die MOMENI
Gruppe und die Black Horse
Investments haben rund
10.000 qm weiterer Büroflä-
chen im Dreischeibenhaus in
der Innenstadt langfristig
vermietet. Nach Roland Ber-
ger Strategy Consultants
werden nun auch die beiden
renommierten Rechtsan-
waltssozietäten Allen &
Overy LLP und Gleiss Lutz
sowie ein international be-
kanntes Dienstleistungsunter-
nehmen in das Dreischeiben-
haus einziehen. Mit der ex-
klusiven Vermarktung der
Mietflächen im Dreischeiben-
haus ist BNP Paribas Real
Estate beauftragt. Mit den
jüngsten Anmietungen er-
reicht der Vermietungsstand
bereits über ein Jahr vor Fer-
tigstellung ca. 50%.
Alpenraum. In Österreichs Wohnimmobilienmarkt gibt es seit 2005 stagnierende bzw. stei-
gende Preise. 2011 lag der Preisanstieg bei 3,1%. Die Nachfrage nach Immobilien im Al-
penraum wird nicht nur von ausländischen Käufern bestimmt, sondern lokale Vermittler
beobachten eine starke inländische Nachfrage nach Zweitwohnsitzen in den österreichi-
schen Alpen. Der dadurch immer wettbewerbsintensivere Markt veranlasst Savills zu einer
Kaufempfehlung. Die Preise für Wohnimmobilien waren in Frankreich mit einer Verdopp-
lung im Zeitraum 2000 bis 2010 deutlich gestiegen. Entsprechend kam 2009/2010 der Ein-
bruch. In der Region Rhône-Alpes, in der der Großteil der französischen Skigebiete liegt,
stiegen jetzt aber die von ausländischen Käufern gezahlten Preise gegenüber dem Vorjahr
um 27%. Das deutet auf eine deutliche Erholung von den Preisrückgängen aus 2009 und
2010 hin. Savills empfiehlt, an den berühmten Skigebieten wie Chamonix, Val d’Isère und
Les Trois Vallées (Courchevel, Méribel, Val Thorens) festzuhalten. Die Schweiz trotzt zur
Verwunderung von Savills mit stabilen oder steigenden Preisen der Währungsentwicklung,
die die Kaufkraft internationaler Käufer um bis zu 40% verminderte. Die Gründe sieht Sa-
vills in der Stabilität der Schweizer Wirtschaft, der Verfügbarkeit und Erschwinglichkeit von
Krediten und der neuen Gesetzgebung, die die Anzahl von Zweitwohnsitzen in der Schweiz
auf maximal 20% begrenzt. Die Alpen sind weiterhin ein äußerst beliebtes Urlaubsziel in
Europa. Begünstigt durch die steigende Nachfrage durch neue Märkte wie Tschechien,
Russland und Fernost sowie die anhaltende Angebotsknappheit sieht Savills für die nächs-
ten 12 Monate gute Preis-Perspektiven. (WR)
Einzelhandelsumsatz
5 Core-Märkte für Shopping Center
Der Einzelhandelsumsatz in den 16 im aktuellem European Shopping Center Invest-
ment Report von Savills analysierten Länder summierte sich im 1. Halbjahr 2012 auf
insgesamt 11,3 Mrd. Euro. Das sei lt. Real Capital Analytics ein Minus von 31% ge-
genüber den vorangegangenen sechs Monaten.
In Shopping-Center wurden in diesen Ländern insgesamt 3,9 Mrd. Euro im 1.
Halbjahr 2012 investiert. Das seien 35% aller Einzelhandelsinvestments. Knapp drei Viertel
dieses Volumens entfiel auf Deutschland, Polen und Großbritannien. Lt. Report haben sich
Deutschland, Großbritannien, Frankreich, Norwegen und Schweden zu den Top 5 Core-
Märkten für Shopping Center-Investments entwickelt. Für opportunistische Investments
sieht Savills Rumänien aufgrund seiner rasch wachsenden Konsumausgaben auf Rang 1.
Polen, Ungarn, Tschechien und Österreich folgen dicht dahinter. Das Einzugsgebiet für
Shopping-Center-Investoren dehnt sich inzwischen aus.
Die durchschnittliche Spitzenrendite für europäische Shopping-Center änderte sich
gegenüber dem Vorjahr kaum und liegt aktuell bei 6,43%. In den fünf Core-Märkten sei ein
Mangel an Spitzenassets festzustellen. In Peripherieländern stiegen die durchschnittlichen
Spitzenrenditen um 50 Basispunkte an, während sie in Mittel- und Osteuropa (CEE-Raum)
um 5 Basispunkte bzw. in den nordischen Ländern um 40 Basispunkte gesunken sind.
Grund für die Preissteigerung ist das zunehmende Investorenvertrauen in Städte wie Berlin,
München, Stockholm, Oslo und Warschau. Institutionelle Investoren stellten in Bezug auf
Shopping-Center-Investments die aktivste Käufergruppe dar. Auch Publikumsfonds, die im
vergangenen Jahr die größten Verkäufer waren, sind wieder auf der Käuferseite zu finden.
Staatsfonds, nordamerikanische Pensionsfonds sowie europäische Immobilien-
Aktiengesellschaften seien aktiv auf der Suche. (WR)
Fondsstart
NR. 282 I 43. KW I 26.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 24
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Der Autor
Edmund Pelikan, Geschäftsführer der Landshuter Unternehmensberatung epk media GmbH &
Co. KG, ist Herausgeber des Fachmagazins BeteiligungsReport und des Investmentbriefs „anders
investieren“.
Als Wirtschaftspublizist, Autor, Referent und Interviewpartner äußert sich Edmund Pelikan regel-
mäßig in verschiedenen Medien. In Anhörungen des Finanzausschusses im Deutschen Bundestag
wurde er als Sachverständiger berufen. Ferner ist er Autor bundesweiter DIHK-Lehrskripten und ist
Gründer des Branchen-Business-Clubs „Deutsches BeteiligungsForum“.
Das seit Jahren bekannte und tagaktuelle Newsportal www.beteiligungsreport.de mit Nachrichten
rund um geschlossene Fonds wurde inzwischen um das Marktforschungsportal www.beteiligungs-
barometer.de erweitert. 2011 kam die App „epk kiosk“ im iTunes-Store hinzu, die kostenfrei zum
Download bereitsteht.
Zum Inhalt
Wie jedes Jahr werden im Februar und März die aktuellen Statistiken zum Beteiligungsmarkt ver-
öffentlicht. Im Jahr 2012 waren es die zwei zentralen Marktstudien von Feri EuroRating Services
AG und vom VGF Verband Geschlossene Fonds e.V. Der BeteiligungsKompass zeigt die Feinheiten
bei den doch erheblichen Unterschieden in der Zahlenerhebung auf und interpretiert dabei den
Wahrheitsgehalt der daraus abgeleiteten Trends.
Neben dem Gesamtmarkt gibt Edmund Pelikan neben anderen Marktinsidern Trends und Ausblicke
für das Jahr 2012. Dazu gehören auch ein umfangreiches Adresswerk sowie Listen der im Jahr 2011
platzierten BaFin gestatteten Fonds.
Das Jahrbuch will Orientierung, Unterstützung und praktische Hilfestellung geben, sich im Markt
der geschlossenen Fonds sicher zurechtzufinden. Das Handbuch gehört als sinnvolles und umfassen-
des Nachschlagewerk auf jeden Arbeitsplatz von Initiatoren, Beteiligungsberatern und Investoren.
Ergänzt wird die Marktschau mit wichtigen Informationen in Form von Grafiken, Bildern und Bei-
spielen der dazugehörigen Basismärkte. Ein Muss für jeden, der im Beteiligungsmarkt engagiert ist!
Diesen Coupon bitte ausgefüllt per Fax, E-Mail oder auf dem Postweg an die: epk media GmbH & Co. KGAltstadt 296 • 84028 Landshut • Tel.: +49 (0) 871 430 633 0E-Mail: [email protected]
www.beteiligungsreport.de
Hiermit bestelle ich ___ Exemplar(e) BeteiligungsKompass 2012 zum Preis von EUR 59,80 (inklusive Versandkosten und MwSt.)
Der Autor
Edmund Pelikan, Geschäftsführer der Landshuter Unternehmensberatung epk media GmbH &
Co. KG, ist Herausgeber des Fachmagazins BeteiligungsReport und des Investmentbriefs „anders
investieren“.
Als Wirtschaftspublizist, Autor, Referent und Interviewpartner äußert sich Edmund Pelikan regel-
mäßig in verschiedenen Medien. In Anhörungen des Finanzausschusses im Deutschen Bundestag
wurde er als Sachverständiger berufen. Ferner ist er Autor bundesweiter DIHK-Lehrskripten und ist
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Wie jedes Jahr werden im Februar und März die aktuellen Statistiken zum Beteiligungsmarkt ver-
öffentlicht. Im Jahr 2012 waren es die zwei zentralen Marktstudien von Feri EuroRating Services
AG und vom VGF Verband Geschlossene Fonds e.V. Der BeteiligungsKompass zeigt die Feinheiten
bei den doch erheblichen Unterschieden in der Zahlenerhebung auf und interpretiert dabei den
Wahrheitsgehalt der daraus abgeleiteten Trends.
Neben dem Gesamtmarkt gibt Edmund Pelikan neben anderen Marktinsidern Trends und Ausblicke
für das Jahr 2012. Dazu gehören auch ein umfangreiches Adresswerk sowie Listen der im Jahr 2011
platzierten BaFin gestatteten Fonds.
Das Jahrbuch will Orientierung, Unterstützung und praktische Hilfestellung geben, sich im Markt
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Ergänzt wird die Marktschau mit wichtigen Informationen in Form von Grafiken, Bildern und Bei-
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Pelikansbeteiligungslko
mpass
HandbucH für GescHlos sene fonds
2012
www.beteiligungsreport.de
€ 59,80
Herausgeber: Edmund Pelikan
www.beteiligungsreport.de
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rt.de
ISBN 978-3-937853-11-6
Widerrufsrecht: Die Bestellung kann ich innerhalb der folgenden zwei Wochen ohne Begründung bei der epk media GmbH & Co. KG, Altstadt 296, 84028 Landshut schriftlich widerrufen. Zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung.
BeteiligungsKompass 2012:
Umfang: 312 Seiten (Hardcover)
22 x 15,5 cm
9. Auflage (Mai 2012)
Sprache: Deutsch
ISBN-13: 978-3937853116
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HandbucH für GescHlos sene fonds 2012
Preis:
59, €80
Beteiligungen im Jahr 2011BaFin-gestattete ProduktenlistenInitiatorenverzeichnisuvm...
klammen Fußballverein aus finanziellen Schwierigkeiten
geholfen haben, als Sieger sieht oder auch auswärtige
Bieter eine Chance haben. Das Bieterverfahren bei der
Immobilienredaktion: Thorge Albat, Michael Beck, Dr. Tho-mas Beyerle, Daniel T. Borger, Dr. Gudrun Escher, Marion Götza, Ergin Iyilikci, Uli Richter, Werner Rohmert, Frank Peter Unterreiner, Petra Rohmert,
Immobilienaktien: Hans Chris-toph Ries, Berlin: Karin Krentz, Frankfurt: Christina Winckler, München: Thomas Döbel (u.v.a.),
Einzelhandel: Dr. Ruth Vierbuchen, Volkswirtschaft: Prof. Dr. Günter Vornholz
Hrsg.: Werner Rohmert Recht / Anlegerschutzrecht: RA Klumpe, Schroeder & Part-ner, Köln; Dr. Philipp Härle - Tilp RA, Berlin;
Redaktl. Beirat: Klaus Ans-mann (Deutsche Post Immobi-lien), Dr. Kurt E. Becker (BSK), Jürgen Böhm (ImmobilienScout24), Joachim Bücker, Hartmut Bulwien (Bulwien AG), Bernhard Garbe (stilwerk/Garbe Logistic AG), Dr. Karl Hamberger (Ernst & Young), Klaus Hohmann, Prof. Dr. Jens Kleine, Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz Salditt (Stb.).
Wissenschaftliche Partner:
Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS (Studiendekan, Duale Hoch-schule Baden-Württemberg Stuttgart)
Prof. Dr. Thomas Kinateder (Studiendekan/FRICS; Hoch-schule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen -Geislingen)
Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18, 33378 Rhe-da-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251
Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E.h. Volker Hardegen (Vorsitz), Bank: KSK Wiedenbrück (BLZ 478 535 20) Kto.-Nr.: 53 207
Namens-Beiträge geben die Mei-nung des Autors und nicht unbe-dingt der Redaktion wieder.
Impressum
NR. 282 I 43. KW I 26.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 33
NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 1 NR. 282, 43. KW, 25.10.2012, Seite 34
Auf dem Kölner Immobilienmarkt übersteigt die Nachfrage das Angebot bei weitem: So
ist das 3. Quartal 2012 für den Kölner Vermietungsmarkt mit rund 47.000 qm das
schwächste im laufenden Jahr und liegt hinter dem Vergleichszeitraum des Vorjahres
um 22% zurück. Insgesamt addiert sich das Dreivierteljahresvolumen damit auf 193.000
am, ein Minus von 24% gegenüber dem Dreivierteljahr 2011 – allerdings bei einer
gleichzeitigen Zunahme der Anzahl der Vertragsabschlüsse (+ 16%). "Der Rückgang
beim Flächenvolumen über-
rascht nicht", heißt es im
jüngsten Vermietungsreport
von Jones Lang LaSalle,
Köln. Bis dato weisen die
beiden größten Deals im
laufenden Jahr lediglich
8.500 qm bzw. 8.400 qm
auf, wohingegen im glei-
chen Zeitraum 2011 zwei
außergewöhnlich hohe Um-
sätze realisiert wurden: die
RheinEnergie AG als Ei-
gennutzer mit 45.000 qm
und eine Anmietung durch Lanxess mit 38.000 qm. Der-zeit stehen nur sehr wenige
Top-Objekte zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Dies führt dazu, dass sich auch
die Nachfrage reduziert.
Mit Blick auf das niedrige Fertigstellungsvolumens (Q 3: 21.000 qm) ist die Leerstands-
quote rückläufig und lag Ende September bei 8%. Nach einem Anstieg im zweiten
Quartal hat sich der Spitzenmietpreis stabil gehalten und liegt bei 22 Euro/qm. Daran
wird sich auch bis Ende des Jahres nichts ändern. Die Mehrheit der Mietverträge wurde
zwischen 10 Euro und 15 Euro abgeschlossen.
Das Transaktionsvolumen in Köln ist dagegen dynamisch geblieben: Insgesamt 220
Mio. Euro haben die Marktakteure im 3. Quartal investiert, deutlich mehr als in den ers-
ten beiden Quartalen des Jahres (Q1: 150 Mio. Euro, Q2: 200 Mio. Euro). Damit addiert
sich das Transaktionsvolumen für die ersten neun Monate 2012 auf 570 Mio. Euro – ein
Ergebnis, das ein Viertel unter dem des Vorjahres liegt. Für das Gesamtjahr werden
820 Mio. Euro erwartet, entsprechend einem Rückgang von 22% gegenüber dem Fünf-
jahresdurchschnitt.
Die beiden größten Transaktionen waren die Übernahme der Anteile vom Miteigentü-
mer Frankonia Eurobau am Kölner Großprojekt Gerling-Quartier (Mischnutzung Büro
und Wohnen) durch Immofinanz, sowie der Verkauf der Opernpassagen. Dennoch ent-
fällt für den gesamten Dreivierteljahreszeitraum auf die Assetklasse Büro mit einem
investierten Volumen von 180 Mio. Euro der größte Anteil (32%), gefolgt von Einzelhan-
delsimmobilien (150 Mio. Euro, 26%).
Bis 2016 sollen auf dem Gelände der ehemaligen Sidolwerke rund 400 Wohneinheiten
in einer parkähnlichen Landschaft entstehen. 140 Wohnungen sind bereits im Bau. Der-
zeit beginnt der Projektentwickler, die Dornieden Generalbau GmbH, mit dem 3. Bau-
Jede Industriebrache und ungenutzte Fläche ist für uns ein Zauberberg. Mit Kreativität und Erfahrung entwickeln wir das Potenzial dieser Areale und machen aus Brachen Lebensräume.
Nr. 44, 43. KW, 26.10.12, Seite 3
in Bürgerprotesten zu vertreten. Laut Baugesetzbuch ist die öffentliche Auslegung von Bauplä-
nen vorgesehen, um Anregungen oder Einsprüche aufzunehmen. Wie aber die Praxis der letz-
ten Jahre zumal seit den Protesten gegen den Stuttgarter Bahnhofsneubau gezeigt hat, ist es
dann, wenn das Gesetz die Auslegung vorsieht, meist bereits zu spät, sind die Pläne so weit
fortgeschritten, dass Änderungen zu kostspieligen Verzögerungen oder gar zusätzlichem Pla-
nungsaufwand führen würden. Schon die Androhung von Bürgerbegehren kann inzwischen wie
jüngst in Hamburg den Rückzug des Investors zur Folge haben. Also müssen Projektentwickler
und Kommunen über neue Formen und Wege der Beteiligung nachdenken. Die Expo Real
2012 bot das Podium für den fachlichen Austausch unter den Akteuren und darüber, wie Parti-
zipation praktisch ablaufen kann.
Moderationsverfahren und Workshops mit Bürgern sind schon lange geübte Praxis,
aber nur selten haben sie zu umsetzbaren Ergebnissen geführt. Eine aktuelle Studie der Uni-
versität Wuppertal, die Bürgerbeteiligungen seit 1950 untersucht, soll bis Februar 2013 vorlie-
gen. Der neue Ansatz jetzt geht nicht von fertigen Plänen, aber von der konkreten Fragestel-
lung aus und begleitet den Planungsprozess ab einem frühen Zeitpunkt. Die Kommunalberater
von CBRE integrieren Beteiligungsverfahren inzwischen regelmäßig in die Projektablaufpla-
nung, auch wenn ein Bürgerbegehren dann gar nicht erforderlich werden sollte. Ähnlich agiert
Jens Friedemann, wenn er seine reiche immobilienwirtschaftliche Erfahrung in Mediationsver-
fahren u.a. im Auftrag der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben einbringt. Partizipation
bedingt, dass die Planungsunterlagen und Begleitinformationen von Anfang an transparent und
allgemein verständlich aufbereitet werden müssen. Der Kostenaufwand sei, so heißt es, über-
schaubar und vom Investor zu leisten. Aber beide, Unternehmen und Kommunen, müssten
Basisdemokratie lernen.
Was sich so überzeugend anhört, birgt durchaus systemrelevante Risiken. Beteiligt sich
eine repräsentative Mehrheit der Bürger und Bürgerinnen an Bürgerbefragungen und was be-
deutet es, wenn das – wie meistens bisher - nicht der Fall ist? Hebelt das Plebiszit die Ent-
scheidungskompetenz demokratischer Institutionen wie der Stadträte aus und mit welchen
Folgen? Wie können Eigentümerrechte an Grundstücken und deren Bebauung angemessen
gesichert werden? Wer trägt die Verantwortung und eventuelle Kosten? Das Thema ist noch
lange nicht ausdiskutiert, die Foren in München, organisiert u.a. von der DSK mit dem ZIA und
ECE oder Fay Projects mit Fondshaus Hamburg und Bayerische Hausbau, konnten nur ein
erster Einstieg sein.
Wie der Stadtplaner Kunibert Wachten, RWTH Aachen, ausgestattet mit Erfahrungen
aus ungezählten städtebaulichen Wettbewerbsverfahren eindrücklich hervorhob, liege die Zu-
kunft der Stadtentwicklung in dem umfassenden Redevelopment ganzer Quartiere mit ihrer
Bebauung und technischen Infrastruktur. Was da auf Kommunen zukommt, sei nicht alleine zu
stemmen. Dazu seien die Partner der Immobilienwirtschaft genauso gefragt wie die Bürger
selbst. Aber Bürgerbeteiligung löse keine Probleme, wenn die Kommunen nicht Zielvorgaben
definieren und Verantwortung übernehmen – wozu sie aber angesichts ausgedünnter Perso-
naldecken in den Verwaltungen kaum mehr in der Lage seien. Neue Steuerungs- und Finan-
zierungskompetenzen müssten entwickelt und etabliert werden.
Internetbasierte Verfahren und Instrumente wollen dabei helfen. Ein Weg ist die Platt-
form „VIU“ der DSK als „Kombination aus fachkompetenter Begleitung mit dialogfähiger Web-
Darstellung“ (www.dsk-viu.de), ein anderer die ZIVILARENA – nomen est omen -
(www.zivilarena.de) von BulwienGesa und FIRU entwickelt. Mit einem ersten Modellvorhaben
nutzte aurelis Real Estate die ZIVILARENA als eine Art Ideenpool für die vielfältigen Aufga-
ben, die die Aktivierung früherer Bahnflächen stellt, die sich ganz überwiegend in innerstädti-
schen Bereichen befinden. Deshalb lautete die eher abstrakte Grundsatzfrage, ob Funktions-
mischung und soziale Mischung in den Innenstädten gewollt und damit erfolgreich wäre. „Mehr
Mut zur Mischung“ lautete das Motto, das nach drei Wochen moderierter Diskussion 82% der
angemeldeten Beobachter befürworteten. Mögliche Änderungen im Baurecht oder Innovatio-
Walter Rasch, Vorstand der
BSI wird erster Präsident des
anlässlich der Expo Real neu
gegründeten Dachverbands
Bundesarbeitsgemeinschaft
der Immobilienwirtschaft
Deutschlands (BID). Beteiligt
sind der ZIA, die BSI, der
GdW, der IVD, der Bundes-
verband freier Immobilien-
und Wohnungsunternehmen
(BFW), der Ring Deutscher
Makler (RDM), der Verband
deutscher Pfandbriefbanken
(vdp) und der Verband ge-
schlossene Fonds (VGF).
Der Gelsenkirchener Innenar-
chitekt Martin Müller ist zum
Vizepräsidenten der Bundes-
architektenkammer (BAK)
gewählt worden. Martin Müller
ist bereits seit 1996 Mitglied
im Vorstand der Architekten-
kammer Nordrhein-
Westfalen. 1984 gründete er
in Marl sein eigenes Büro, das
seit 2005 seinen Sitz in der
Wasserburg Lüttinghof in
Gelsenkirchen hat.
Die PropertyFirst GmbH mit
Sitz in Bochum, eine Tochter-
gesellschaft der RGM Hol-
ding GmbH, Dortmund, grün-
det mit der SPI Strategic Pro-
perty Investments s.r.o.,
Prag, die neue PropertyFirst
CZ s.r.o. mit Sitz in Prag. An
dem Joint Venture ist die Pro-
pertyFirst zu 70% und die SPI
zu 30% beteiligt.
Personalien
Bochum
Nr. 44, 43. KW, 26.10.12, Seite 4
nen in der Stadtplanung würden ausdrücklich begrüßt. Allerdings schränkt Andreas Schulten,
Geschäftsführer der ZIVILARENA ein, dass das komplexe Thema eher Fachleute ansprach.
Umgekehrt habe sich durch die Auftaktveranstaltung, die Diskussion im Internet, Beiträge im
begleitenden online Magazin und das abschließende Forum mit Publikum eine deutschland-
weite, interessierte Community gebildet, die das Thema weiter verfolgt.
Insgesamt verzeichnete die Diskussion in ihrer dreiwöchigen Laufzeit nach Angaben
von aurelis 2.650 Besucher, 73 votierende und angemeldete Diskussionsbeobachter und 30
aktiv Diskutierende. Besonders intensiv wurden über die Fragen der sozialen Mischung in
innerstädtischen Quartieren debattiert, die Belastungen durch Verkehr sowie Wunsch
und Wirklichkeit bei der Aufgabe, viele Arbeitsplätze zurück in die Innenstädte zu holen.
„Die überwiegende Zustimmung zur Nutzungsmischung in Städten deckt sich mit unserer
Einschätzung, dass großmaßstäbliche, monostrukturierte Quartiere nicht mehr gefragt sind.
Sie sind auch nicht nachhaltig. Die Herausforderung für die Stadtplanung besteht nun darin,
die Konfliktfelder „soziale Milieus“, „Verkehr“ und „Lärm“ so zu behandeln, dass die Bürger
diese Mischung auch in der Praxis annehmen“, so das Fazit von Elmar Schütz, dem Projekt-
leiter bei aurelis. Ein Positionspapier mit den Ergebnissen der Diskussion soll demnächst auch
dem Bundesbauministerium sowie den kommunalen und immobilienwirtschaftlichen Spitzen-
verbänden überreicht werden.
Wie wird in NRW gewohnt?
Der LEG Wohnungsmarktreport NRW 2012 schlüsselt alle 864 Postleitzahlgebiete im Lande
auf und macht Mieten und Kaufpreise für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser in einem Wohn-
kostenatlas vergleichbar.
„Die Mieten in Nordrhein-Westfalen sind im Vergleich zum Vorjahr nahezu unverändert
geblieben. Zwischen April 2011 und März 2012 lag der Durchschnittspreis für eine angebotene
Wohnung bei einer Netto-Kaltmiete von 5,73 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das sind 3
Cent weniger als im Vorjahr. In zehn der zwölf größten Wohnungsmärkte Nordrhein-
Westfalens sind die Angebotsmieten jedoch erneut gestiegen. Der mittlere Mietpreis spiegelt
damit gerade in den Großstädten die abermals verbesserte wirtschaftliche Ausgangslage des
bevölkerungsreichsten Bundeslandes wieder.“ Das sind die Kernaussagen des LEG-
Wohnungsmarktreports NRW 2012, eine Untersuchung der Wohnungsmärkte aller 864 Post-
leitzahlgebiete Nordrhein-Westfalens, die nach 2010 und 2011 zum dritten Mal im Auftrag des
Wohnungsunternehmens LEG NRW GmbH in Kooperation mit dem Immobiliendienstleistungs-
unternehmen CBRE durchgeführt wurde. Dafür wurden über 600.000 Angebote für Mietwoh-
nungen, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser erfasst, die zwischen April 2011 und
März 2012 veröffentlicht wurden. Die meisten Mietangebote wurden dabei naturgemäß in den
Großstädten Köln, Düsseldorf und Essen mit jeweils mehr als 27.000 Angeboten inseriert. Aber
auch im Kreis Recklinghausen wurden mit rund 16.000 verhältnismäßig viele Wohnungen an-
geboten. Erstmalig ist auch ein Überblick zur Neubautätigkeit in den zwölf Top-Städten enthal-
ten. Diese konzentriert sich hauptsächlich auf den Bau von Eigentumswohnungen, denn von
den rund 6.000 aufgenommenen Neubauwohnungen sollen nur etwa ein Fünftel Mietwohnun-
gen werden. Und nur wenige Prozent sind öffentlich gefördert und damit für Bezieher kleiner
Einkommen erschwinglich.
In einem Scoring, das soziodemografische Daten, Kaufkraft, Miete und Vervielfältiger
(beim Erwerb von Wohneigentum) berücksichtigt, lag wie im Vorjahr Bonn an erster Stelle mit
40 von 48 möglichen Punkten, München rückte vom 3. auf den 2. Platz, Münster vom 6. auf
den 3. Platz vor. Auch die Landkreise um die Großstädte der südlichen Rheinschiene rangie-
ren mit ganz oben. Von den Ruhrstädten verbesserte sich Bottrop um 4 Punkte und rückte auf
Platz 34 von 65 bewerteten Städten in einem guten Mittelfeld mit dem Kreis Wesel und Essen.
Dortmund erreicht 23 Punkte (und punktet mit den Verkaufserfolgen am Phoenix See). Mül-
Für den Gesundheitscam-
pus NRW wurde zwischen
Stadtzentrum und Ruhr-
Universität der Grundstein
gelegt. Hier sollen nach Ent-
wurf von Léon Wohlhage
Wernik, Berlin, Neubauten für
Forschung, Entwicklung und
Lehre im Gesundheitswesen
entstehen. Geplant sind zu-
nächst eine Hochschule für
Gesundheit sowie ein zentra-
les Gemeinschaftsgebäude
mit Mensa, Bibliothek und
Konferenzzentrum.
Die mfi AG hat nach knapp
einjähriger Bauphase den
zweiten Abschnitt des Refur-
bishments des "Ruhr-Parks"
abgeschlossen. In einem drit-
ten Bauabschnitt, der bis 2014
abgeschlossen sein soll, sind
vor allem Ladenflächen für
kleinere Mieter geplant. Die
gesamte Modernisierung des
120.000 qm großen "Ruhr-
Parks" kostet rd. 80 Mio. Euro.
Der Stadtrat hat die geplante
Ansiedlung eines Supermark-
tes auf dem ehemaligen
Thyssen-Areal gestoppt und
damit eine Forderung von
Hellmich als Investor für die
geplante "Neutor-Passage"
erfüllt, da dort ebenfalls ein
Supermarkt einziehen soll.
Geplant sind 23.700 qm Miet-
fläche, davon 16.000 qm Ver-
kaufsfläche, Investition rd.
100 Mio. Euro. Mit dem Bau
wurde begonnen.
Bochum
Dinslaken
Nr. 44, 43. KW, 26.10.12, Seite 5
heim erreichte nur 20 Punkte (Vorjahr 22), gefolgt von Bochum, Hamm, dem Kreis Unna und
Herne. Die Schlusslichter bilden Gelsenkirchen, Oberhausen, Remscheid, Duisburg, Hagen
und der Kreis Recklinghausen mit 14 Punkten. Gegenüber dem Vorjahr verbesserte sich Herne
um 3 Punkte und Gelsenkirchen um 1 Punkt, Duisburg rückte um 2 Punkte nach hinten.
Einen bemerkenswerten Sonderfall stellt die Stadt Bottrop dar, der mit 116.771 Einwoh-
nern zweitkleinsten Wohnungsmarkt des Landes: In keiner anderen Wohnungsmarktregion in
NRW stiegen lt. der Studie die Durchschnittsmieten so stark wie hier, um 5,6%. Ein Grund dürf-
ten die im Vergleich zu den Nachbarstädten sehr niedrigen Leerstandsraten sein zwischen
3,1% (2008) und 2,1% (2009). Da über 2009 hinaus keine neuen Leerstandszahlen der te-
chem zur Verfügung stehen, wurde erneut darauf zurück gegriffen. Die Durchschnittsmiete lag
2011 bei 5,85 Euro mit einer Spanne zwischen 4,45 Euro (+ 4,9%) und 7,55 Euro (- 1,1%)
(Gelsenkirchen 3,81 bis 8,00 Euro). Dementsprechend fallen die Warmmieten in Prozent der
Haushaltskaufkraft überdurchschnittlich hoch aus zwischen 17,1% in Kirchhellen
(Landesdurchschnitt 18,0%) und 20,3% und mehr. Was macht Bottrop so besonders? Die Tat-
sache, dass hier 2018 auch das letzte noch aktive Kohlebergwerk im Revier schließen wird,
kann es kaum sein, wohl aber der Anschub für die Stadt durch die Qualifizierung als
„InnovationCity Ruhr“. Damit geht nicht zuletzt an vielen Stellen eine Modernisierung von
Wohnraum insbesondere zur Energieeinsparung einher, die refinanziert werden will. Selbst in
den wirtschaftlich schlechtesten Teilmärkten im Südosten der Stadt müssen Mieter incl. Ne-
benkosten ca. 51 Euro mehr pro Monat aufbringen als noch vor zwei Jahren.
Ausgerechnet für die einfachen Mietwohnungen wurden 2011 in NRW fast durchgängig
höhere Mieten gefordert – und offenbar auch gezahlt - als 2010 und dies bei unveränderten,
zum Teil recht hohen Leerständen. Darin und in der verschwindend geringen Bautätigkeit für
den Sozialen Wohnungsbau bestätigt der Report die Notwendigkeit der dringenden Forderung
sowohl vom GdW auf Bundesebene als auch von der Architektenkammer des Landes NRW
an die Politik, mehr für den Wohnungsbau im Niedrigpreissegment zu tun, auch wenn nach
Auffassung von Axel Gedaschko vom GdW die Bedarfszahlen des Pestel-Instituts stark
überzogen seien. Um Anreize zu schaffen, müsse der Soziale Wohnungsbau mindestens im
bisherigen Umfang von 518 Mio. Euro pro Jahr weiter gefördert werden.
Aus Investorensicht scheint der allgemeine Trend dahin zu gehen, dass im hochpreisi-
gen Segment die Nachfrage zwar anhält aber ohne die Preissteigerungen der Vergangenheit.
Die Angebotspreise gaben im Gegenteil häufig leicht nach, ebenso für hochpreisige Mietobjek-
te. Am unteren Ende der Preisskala verlangsamte sich jedoch auch der Abwärtstrend, dies vor
allem in den Ruhrgebiets-Großstädten. Auffällig ist der belebte Markt für Mehrfamilienhäuser
z.B. in Duisburg und Gelsenkirchen, dort wurden ca. 5,3% mehr gezahlt als im Vorjahr bei
Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 524 Euro (Düsseldorf unverändert 1.516 Euro). Vor
direkten Preisvergleichen wird jedoch ausdrücklich gewarnt, denn letztlich wären die Qualitäten
der Objekte entscheidend.
Der 5. Accentro Wohnungseigentumsreport zählte mehr als 120.000 Eigentumswoh-
nungen, die 2011 in den Großstädten der Metropolregion Rhein-Ruhr zum Verkauf kamen.
Damit sei der Umsatz um 21,4% auf 3,8 Mrd. Euro deutlich über dem Bundesdurchschnitt ge-
stiegen. Der stärkste Anstieg wurde innerhalb der Region in Gelsenkirchen gemessen (+47,6%
auf 55,5 Mio. Euro), dahinter Dortmund (+35,9% auf 186,7 Mio. Euro). Der Abstand zwischen
den Rheinstädte und den Ruhrstädten scheine aber zu wachsen: Unter den 24 deutschen
Großstädten mit weniger als 3 Wohnungsverkäufen je 1.000 Einwohner fänden sich zehn Städ-
te des Ruhrgebiets, darunter Dortmund, Essen, Duisburg, Bochum und Oberhausen. Wie auf
dem Büroimmobilienmarkt decken sich offenbar die Schlussfolgerungen aus verschiedenen
Quellen nur selten. So bewertet z.B. der Gutachterausschuss in Duisburg den Markt „mehr als
stabil“, denn die Verkaufszahlen für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Grundstü-
cke seien gegenüber 2010 um 7,8% gestiegen auf 624 Mio. Euro bei gleichzeitigem Rückgang
der Zwangsversteigerungen, so nachzulesen im LEG Report.
Der Dortmunder Büromarkt
setzt nach Angaben von
BNPPRE im dritten Quartal
2012 die positive Entwicklung
des Jahres fort. Der Flächen-
umsatz betrug 57.000 qm und
liege damit rund 10% über
dem Ergebnis des Vorjahres-
zeitraums und 30% über dem
langjährigen Durchschnitt.
Ohne Abschluss über 5.000
qm dominierten die Flächen
zwischen 1.000 und 2.000
qm. Auch die Verteilung auf
den Citykern mit 18.000 qm
und das übrige Stadtgebiet,
wo u.a. die Handwerkskam-
mer Dortmund über 3.000 qm
mietete, sei ausgeglichen.
Der Westfalentower hat das
DGNB Zertifikat in Silber er-
halten. 2007 war die Projekt-
entwicklung in den Fonds CS
Euroreal, der sich derzeit in
Auflösung befindet, übernom-
men worden. Die drei Büroge-
bäude mit dem 22-geschos-
sigen Turm an der B 1 wurde
2010 errichtet. Der Verkehrs-
wert für 28.790 qm Nutzfläche
und 450 Parkplätze belaufe
sich per 30. September 2012
auf rd. 73 Mio. Euro.
CUBION Immobilien vermit-
telte einen Mietvertrag über
rund 580 qm Bürofläche im
„Märkischen Quartier“ an der
Löwenstraße 11-13 an einen
namhaften Internet-Versand-
handel. Die Immobilie gehört
zu einem Sondervermögen
der UBS Real Estate Kapital-
anlagegesellschaft mbH.
Dortmund
Nr. 44, 43. KW, 26.10.12, Seite 6
Marktreports seien nützlich zur Orientierung gegenüber den Kunden auf beiden Seiten,
Käufern und Verkäufern, urteilt Georg Hopffe, der mit der Immo-Group-West in Essen auf
über zehn Jahre Maklererfahrung zurückblicken kann. Sie könnten aber die eigenen Marktda-
ten nicht ersetzen. Nach seiner Einschätzung finde jeder Stadtteil seinen Markt, auch im unter-
privilegierten Essener oder Dortmunder Norden und auch bei Beständen kleinerer Wohneinhei-
ten aus der Wiederaufbauzeit der 1950er und 1960er Jahre - allerdings nicht immer zu den
Vorstellungen der Verkäufer. Er rechnet langfristig mit Preissteigerung um 2% p.a. und einer
Angleichung der Märkte, sieht aber derzeit ein Hemmnis darin, dass Eigentümer nicht verkau-
fen wollen, weil es für Geld keine vernünftige Rendite gebe.
Vorstoß für eine regionalisierte Wohnraumförderung
Nachsatz zu den aktuellen Wohnreports
Der VdW Rheinland Westfalen nutzte den traditionellen Parlamentarischen Abend, um NRW-
Bauminister Michael Groschek Vorschläge für eine umfassende Reform der Wohnraumförde-
rung zu unterbreiten. Angesichts der durch die aktuellen Wohnungsmarktberichte untermauer-
ten Erkenntnisse über ein verstärktes Auseinanderdriften der Märkte müssten die regionalen
Unterschiede besser berücksichtigt werden. Ein Hemmnis seien auch die steigenden Baukos-
ten u. a. getrieben durch wachsenden Aufwand für Energiesparmaßnahmen. Zu überprüfen
seien die geforderten Standards und die Darlehenslaufzeiten. Den Menschen in den Metropol-
regionen müsse auch künftig bezahlbarer Wohnraum angeboten werden können. Derzeit stellt
NRW hierfür 850 Mio. Euro zur Verfügung, aber die Mittel würden nicht ausreichend abgerufen,
weil geförderter Wohnungsbau für Entwickler und Investoren unattraktiv ist. So sank der Be-
stand zwischen 2007 und 2011 um mehr als 30 % auf nur noch 580.000 Wohnungen. Der VdW
hat als Vorschlag drei Regionstypen definiert, in denen unterschiedliche Förderinstrumente
zum Einsatz kommen sollten: angespannte und hochpreisige Teilmärkten mit dem vorrangigen
Förderziel des Neubaus preiswerter Wohnungen; stabile Teilmärkte mit dem vorrangigen För-
derziel bestandsersetzender Neubauten; schrumpfende Teilmärkte mit dem Förderziel be-
standsersetzender Neubau und Rückbau.
Zertifikat für ein bestehendes Kaufhaus – ein Baustein zur Portfo-
liobewertung bei Redevco
Das C&A Kaufhaus in Dortmund ist Bestandteil des Hansakontors und kein Neubau. Trotzdem
hat es sich gelohnt, das Gebäude und seine Nutzung in puncto Nachhaltigkeit zu untersuchen.
Das Textilkaufhaus in Dortmund war ein Pilotprojekt für die Untersuchung des Gebäu-
debestandes der Redevco gemeinsam mit dem Schwesterunternehmen C&A als Nutzer des
Objekts. Das Ergebnis war insofern besonders wichtig, weil davon Aussagen für das Portfolio
Management des auf Einzelhandels-
immobilien spezialisierten Unterneh-
mens erwartet wurden. Gemeinsam
mit den als Auditor bestellten Ingeni-
euren von ATP entschied man sich
für das britische und international
besonders für Einkaufszentren gut
eingeführte Label BREEAM, hier für
Bestandsgebäude, statt etwa für das
als zu umständlich und zeitaufwändig
erachtete deutsche Zertifikat der
DGNB. Die Überreichung des Zertifi-
kats wurde auf der Expo Real in
München zelebriert.
Die Peach Property Group
hat über ihre deutsche Toch-
tergesellschaft zwei histori-
sche Liegenschaften von ei-
nem geschlossenen Fonds
erworben. Dieser wurde unter-
stützt von der Crown Credit
Services GmbH, die i. A. der
Gläubigerbank mit der Käufer-
suche mandatiert war. Es
handelt sich um das ehemali-
ge Versorgungsamt Rheini-
schen Str. 173 mit 15.000 qm
Mietfläche und das Objekt
daneben Rheinischen Str.
167-171 mit 2.700 qm Mietflä-
che. Das Hauptgebäude war
Zentrale des Stahlkonzerns
Hoesch-Union. Peach Pro-
perty will die beiden denkmal-
geschützten Gebäude reno-
vieren und dort Gewerbe- und
Wohnflächen unterbringen.
RGM hat das Facility Manage-
ment für 10 Fondsobjekte in
NRW von Deka Immobilien
im Zuge der Neustrukturie-
rung der Objektbewirtschaf-
tung übernommen und zählt
damit zu den 7 verbliebenen
Dienstleistern, die für Deka
tätig sind. Der Auftrag hat
eine Laufzeit von 3 Jahren.
Drees & Sommer war
beratend tätig.
Das zur Görgens-Gruppe
gehörende Label Planet eröff-
net nach Umbau an der
Brückstr. 20-26 ein Geschäft
mit rd. 800 qm Fläche. Das
Gebäude wird von Terrania
verwaltet. Reum & Schwarze
war vermittelnd tätig. Görgens
ist in Dortmund bereits mit
einem Geschäft von Olymp &
Hades vertreten.
Dortmund
Freigabe: Redevco
Nr. 44, 43. KW, 26.10.12, Seite 7
Wie Jens Glöggler, Geschäftsführer von ATP sustain GmbH erläutert, beruht das
Verfahren im Wesentlichen auf einem Frage- und Antwort-Prozess auf drei Ebenen betreffend
a) das Gebäude
b) den Gebäudebetrieb
c) den Nutzer
Dieses Verfahren kann in ein bis zwei Monaten abgeschlossen werden und habe den
großen Vorteil, dass statt einer uniformen Checkliste ganz spezifische Kriterien zur Sprache
kommen können. Ziel dieses Zertifizierungsverfahrens ist es, die aktuellen Status zu untersu-
chen, um daraus einen Maßnahmenkatalog für die Zukunft zu entwickeln. Im konkreten Fall
eines Kaufhausbaus aus dem Jahr 1974, der bisher zwar angepasst aber nicht durchgreifend
saniert worden ist, wurde die Bausubstanz sehr gut bewertet, aber wie nicht anders zu erwar-
ten gibt es Defizite in der technischen Gebäudeausrüstung. Andererseits handelt der Nutzer
C&A wiederum sehr umweltbewusst. Nun gibt es unterschiedliche Optionen, wie die Eigentü-
merin Redevco auf diese Situation reagieren kann. Diese zu analysieren, die geeigneten Ände-
rungen auszuwählen und in einem Maßnahmenkatalog aufzuzeigen, ist der Folgeschritt nach
dem Zertifikat.
Statt zuerst zu ertüchtigen und sich dann quasi als Bestätigung das Zertifikat abzuho-
len, hat man hier den umgekehrten Weg beschritten. Der eindeutige Vorteil ist der Blick auf
den Lebenszyklus des Objektes und aller relevanten Faktoren einschließlich der eingesetzten
Materialien: Die Maßnahmen können angepasst und angemessen getaktet werden. In einem
Kaufhaus ist z.B. eher die Ableitung von zu viel Wärme das Problem statt die Wärmedämmung
der Fassade, d.h. Gebäude und Nutzung sollten aufeinander abgestimmt werden. ATP, die
auch zu den Gründungsmitgliedern der deutschen DGNB zählen, bringen die Ergebnisse sol-
cher Fallstudien in die eigene Forschungsabteilung ATP sustain ein zur Weiterentwicklung von
Zertifizierungen.
Für Redevco ist die Bewertung in Dortmund ein Baustein auf dem Weg zur Portfoliobe-
wertung im Sinne des 2008 aufgestellten Corporate Responsability Strategie, kurz CR. Dass
alle Neuentwicklungen seither nach den Kriterien eines oder mehrere der in den jeweiligen
Ländern vorherrschenden Nachhaltigkeitszertifikate ausgerichtet werden, versteht sich fast von
selbst. So erreicht das Einkaufszentrum Alea am Alexanderplatz in Berlin sowohl das Vorzerti-
fikat DGNB Gold als auch BREEAM sehr gut. Die weitaus größere Herausforderung liegt je-
doch im Gebäudestand zumal die Objekte zu einem hohen Anteil den baulichen Restriktionen
in Innenstädten oder sogar dem Denkmalschutz (2010 12% der Objekte) unterliegen. Neben
den Gebäudedaten ist das größere Problem die Bereitstellung von Verbrauchsdaten durch die
Einzelhandelsmieter und Gebäudenutzer, die dazu nicht verpflichtet werden können, es sei
denn es bestünden bereits „grüne“ Mietverträge. Diese Option steckt jedoch zumal in Deutsch-
land noch in den Anfängen. So war es naheliegend, dass für das Pilotprojekt einer Bestands-
zertifizierung vorzugsweise Häuser ausgewählt wurden, die an das Schwesterunternehmen
C&A vermietet sind. Für die 2012 begonnene Modellphase wurden in jedem europäischen
Land, in dem Redevco vertreten ist, fünf Objekte benannt, insgesamt 35. Im kommenden Jahr
sollen weitere 50 folgen. Gleichzeitig möchte man jährlich über die Verbrauchsdaten für Ener-
gie und Wasser aus mindestens 75% der Bestände verfügen.
Judith Dröge, verantwortliche Projektleiterin für CR bei Redevco, warnt nach dem der-
zeitigen Stand vor direkten Vergleichen einer Nachhaltigkeits-Performance für Portfolien, weil
die Datenlage meist zu unterschiedlich und unvollständig sei.
Nachhaltig ist Investors Liebling
Der dritte von Union Investment Real Estate verliehene Prime Property Award bestätigt
2012 den Trend zu nachhaltiger Portfolioausrichtung - den eine neue IPD Studie zaghaft
untermauern kann.
Der Hauptbahnhof bekommt
ein neues Dach. Dafür inves-
tiert die Deutsche Bahn 120
Mio. Euro. Die geschwungene
und helle Konstruktion über 12
Gleise hinweg soll im laufen-
den Betrieb errichtet werden.
2013 will man die Planunterla-
gen einreichen. Infos auch
unter www.deutschebahn.com
Kühne+Nagel hat auf dem
"logport I"-Areal ein 22.000
qm großes Logistikzentrum
bezogen und verfügt nun in
Duisburg über rd. 185.000 qm
Logistikfläche. Damit ist die
Ruhrgebietsstadt der weltweit
größte Standort des Unterneh-
mens. Die duisport-Gruppe
errichtete den Neubau im Auf-
trag innerhalb von sieben Mo-
naten auf 40.000 qm Fläche.
Hamborner Reit AG hat für
rd. 17,2 Mio. Euro einen im
Bau befindlichen Obi-
Baumarkt in Hamburg mit
10.000 qm Mietfläche erwor-
ben. Verkäufer ist eine Pro-
jektgesellschaft von Procom.
Die Bruttoanfangsrendite wird
mit rd. 7,3% angegeben. Der
Mietvertrag läuft über 15 Jah-
re. IAM Immobilien Asset
Management war vermittelnd
tätig. Für 22,2 Mio. Euro wur-
de eine Handelsimmobilie in
Tübingen mit einer Bruttoan-
fangsrendite von rd. 6,8%
erworben, die Edeka Südwest
zu einem E-Center umbaut.
Die Mietvertragslaufzeit be-
trägt aktuell rd. 18 Jahre.
Duisburg
Nr. 44, 43. KW, 26.10.12, Seite 8
Wertstabilität des einzelnen Investments und Vergleichbarkeit von Portfoliobewertungen
dürften die wesentlichen Triebfedern für das steigende Interesse von Immobilienunternehmen
an Fragen der ökologischen und soziokulturellen Nachhaltigkeit sein. Bei der turnusmäßigen
Umfrage von Union Investment Real Estate zum Investitionsklima im Frühjahr 2012 berichteten
34% (25% sechs Monate zuvor) der befragten internationalen Immobilieninvestoren, dass sie
Endenergieverbrauch, Lebenszykluskosten oder Abfallaufkommen im Portfolio beobachten
würden. Zwei Drittel messen Fragen des nachhaltigen Wirtschaftens eine wachsende Bedeu-
tung bei, 34% haben sie in die eigene CSR-Richtlinien (Corporate Social Responsibility) integ-
riert. Allerdings seien, so ein Ergebnis der Umfrage, sowohl das Berichtswesen über
Verbrauchszahlen als Voraussetzung für Transparenz und Benchmarking als auch die
umfassende Anwendung auf das Portfolio in England und Frankreich stärker ausgeprägt als
in Deutschland, wo der Anteil sogar leicht zurück ging. Noch unterentwickelt ist der
Bereich „grüner“ Mietverträge, obwohl das Mieterverhalten – und damit zusammenhängend
auch die Gebäudebewirtschaftung - als entscheidender Faktor mit wachsender Bedeutung
bewertet wird.
Union Investment selbst verfolgt seit 2009 Nachhaltigkeitsziele beim Ankauf von Objek-
ten und hat 2012 erstmalig auch die Bestände einer Bewertung auf der Grundlage von
Verbrauchszahlen unterzogen, allerdings auch hier wie bei Redevco (vgl. Bericht in dieser
Ausgabe) mit der Einschränkung der Datenverfügbarkeit. Für die Bewertung wurden fünf sog.