This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Viktiga händelser januari-juni 2017• Rambeloppet för MTN-programmet har utökats från
8 Mdr till 12 Mdr
• Obligationer emitterade till ett belopp av 1 734 (1 072) Mkr
• Varav gröna obligationer emitterade till ett belopp av 600 (420) Mkr
• Marknadsvärdet på de pantsatta fastigheterna 13 719 Mkr
• Obligationerna godkända för att ingå i Nordeas Starsfonder
• Danske Bank ny återförsäljare
2 Delårsrapport januari-juni 2017 | Svensk FastighetsFinansiering AB Delårsrapport januari-juni 2017 | Svensk FastighetsFinansiering AB 3
Om SFF SFF är ett framgångsrikt finansieringssamarbete mellan fem ledande svenska fastighetsbolag. SFF är det enda bolaget i Sverige som ställer fastigheter som säkerhet för ett MTN-program. Med SFF får investerarna säkerheter i en diversifierad, säkerställd fastighetsportfölj.
SFF ägs till lika delar av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB. Ägarna är fokuserade på fastigheter i tillväxtregioner i Sverige och har olika profil på sina fastigheter vad gäller läge och typ. Med SFF får ägarna tillgång till kapital för att utveckla sina fastigheter och SFF erbjuder obligationsinvesterarna en pantsatt fastighetsportfölj som är mer diversifierad än vad ägarna kan erbjuda var för sig.
SFF lanserades i januari 2015. Sedan hösten 2015 emitterar SFF även gröna obligationer för att finansiera klimatsmarta och hållbara fastigheter.
AffärsidéSFF:s affärsidé är att emittera obligationer, som är säkerställda med pant i fastigheter, åt sina fem ägare.
MålMålet är att flexibelt diversifiera ägarnas finansieringskällor genom obligationer, säkerställda med fastighetspant.
StrategiSFF ska aktivt marknadsföra sina obligationer på kapitalmarknaden och informera investerare om bolagets högkvalitativa pantsatta fastighetsportfölj och tydliga gränser för att sprida riskerna. SFF ska agera snabbt och flexibelt för att tillgodose ägarnas finansieringsbehov. Bolaget ska också erbjuda kapitalmarknaden ett hållbart grönt investeringsalternativ.
SFF erbjuder säkerställda
investeringar
Ägarnas andel av totalt emitterade obligationer 2017-06-30
För att säkerställa riskspridningen i portföljen får ingen ägare stå för mer än 50 procent av de totalt emitterade obligationerna.
Inom parentes anges fördelning 2016-12-31.
Fabege 2 848 Mkr (2 248)
Diös 1 015 Mkr (1 015)
Catena 801 Mkr (323)
Platzer 800 Mkr (800)
Wihlborgs 2 530 Mkr (1 874)
31 %
36 %
13 %
10 %
10 %
Emitterade obligationer januari-juni 2017
1 200
Mkr
Januari Februari Mars April Maj Juni
Obligationer Gröna obligationer
1 000
800
600
400
200
Neptun 6, Malmö
Rätten 1, Sundsvall
Båtturen 2, Stockholm
Gullbergsvass 5:26, Göteborg
4 Delårsrapport januari-juni 2017 | Svensk FastighetsFinansiering AB Delårsrapport januari-juni 2017 | Svensk FastighetsFinansiering AB 5
2017 har börjat bra för SFF. Under första halvåret har vi emitterat obligationer för 1,7 Mdr, vilket är nära 700 Mkr mer än samma period förra året. Investerarintresset har varit fortsatt stort för våra obligationslån. Framförallt var det ett rejält högtryck på marknaden för företagsobligationer under årets första månader. Efterfrågan på företagsobligationer var större än utbudet på marknaden, och så även för SFF:s obligationer. Under andra kvartalet har marknaden varit mer i balans och utbudet av företagsobligationer har ökat.
Vår affärsidé att emittera obligationer som säkerställts med pant i fastigheter åt våra ägare är unik och har blivit en framgång. Under rapportperioden har vi därför utökat rambeloppet för MTN-programmet från 8 Mdr till 12 Mdr. På så sätt har vi ett större utrymme för att flexibelt diversifiera våra ägares finansieringskällor.
Vi märker ett fortsatt stort intresse för såväl våra gröna obligationer som för obligationer generellt. Under rapportperioden har vi emitterat 600 Mkr i gröna obligationer vilket är en ökning jämfört med volymen på 420 Mkr för samma period förra året. SFF hade den 30 juni 3 846 Mkr i utestående gröna obligationer.
Växande intresse för gröna obligationerVi har redan nu, vilket är tidigare än vad vi trodde, börjat se en prisskillnad mellan gröna och ”klassiska” obligationer. Trenden för gröna obligationer är stark och jag tror att intresset för gröna obligationer fortsätter växa. Vi försöker att prioritera gröna obligationsemissioner och har som ambition att öka andelen gröna obligationer som andel av våra totala emissioner.
Det är en viktig kvalitetsstämpel på våra ägares fastigheter när vi emitterar gröna obligationer för att finansiera deras hållbara och klimatsmarta fastigheter. Vi är inte störst på marknaden för gröna obligationer men vi har ett starkt uttalat mandat från våra ägare att bli större.
Ännu ett tecken på vår hållbarhetsprofil är att SFF:s obligationer blivit godkända som investering i Nordeas Starsfonder. Det är ytterligare ett bevis på bolagets och ägarnas/låntagarnas engagemang för en hållbar utveckling.
God riskspridning i fastighetsportföljenDen 30 juni uppgick marknadsvärdet på SFF:s pantsatta fastigheter till 13 719 Mkr och belåningsgraden var 58 procent. Marknadsvärdet har därmed ökat med 2 135 Mkr
sedan årsskiftet samtidigt som belåningsgraden ökat med 4 procent. Portföljen med pantsatta fastigheter har ökat med 13 fastigheter under rapportperioden. Vi har en fortsatt god spridning i portföljen mellan tillväxtorter i Sverige liksom ett fortsatt starkt inslag av kontor. Kontorsfastigheterna utgjorde vid halvårsskiftet 84 procent av vår totala fastighetsportfölj. Det är en minskning från årsskiftet men andelen kontor beräknas öka under andra halvåret.
Vi ser med stor tillförsikt fram emot hösten och tror att efterfrågan på företagsobligationer och i synnerhet SFF:s obligationer kommer att vara fortsatt god. Vi har redan mött intresse från våra låntagare att emittera fler gröna obligationer under hösten. Vi har även ett stort obligationslån på 1 126 Mkr som förfaller den 20 november som vi har för avsikt att rulla vidare, om marknadsförut-sättningarna är de rätta.
Under rapportperioden har vi utsett Danske Bank till ny återförsäljare för att öka vår närvaro på finansmarknaden. Vi har därmed fyra återförsäljare: Danske Bank, Nordea, SEB och Swedbank.
Transparens och tillgänglighet är viktiga ledord för att upprätthålla goda investerarrelationer. I november arrangerar vi därför för tredje året i rad vår årliga kapitalmarknadsdag. I år är SEB värd för kapitalmarknadsdagen och presentationerna kommer att hållas i bankens lokaler på Kungsträdgårdsgatan i Stockholm. Som vanligt kommer våra låntagare att presentera sina respektive bolag, så det blir fem börsnoterade fastighetsbolag förutom SFF som informerar om sin verksamhet.
Fortsatt goda framtidsutsikter Den svenska ekonomin ser fortsatt ljus ut med god BNP-tillväxt och fortsatt låga räntor. Samtidigt är efterfrågan på kontor stark och kontorshyrorna uppåtgående. Vi anser därför att även andra halvåret 2017 har goda förutsättningar att bli en bra period för fastighetsmarknaden.
Claes HelgstrandVD
Stark efterfrågan på våra obligationer
Vi har ett starkt uttalat mandat från våra ägare
att bli större på den gröna obligationsmarknaden
Nationalarenan 8, Solna
6 Delårsrapport januari-juni 2017 | Svensk FastighetsFinansiering AB Delårsrapport januari-juni 2017 | Svensk FastighetsFinansiering AB 7
FastighetsportföljenDiversifierad portfölj med pantsatta fastigheterSFF finansierar en väl diversifierad fastighetsportfölj med bestånd i tillväxtregioner från Malmö till Luleå.
Ägarna väljer ut vilka fastigheter de vill lämna som säkerhet till SFF. SFF finansierar endast fastigheter som uppfyller de strikta restriktioner och så kallade kovenanter som finns i MTN-programmet.
Under delårsperioden har 13 fastigheter tillkommit i portföljen. Tre av dessa är Catenas och tio Wihlborgs. Eskilstuna är ny ort i portföljen. Andel kontor har minskat till 84 procent (95) under perioden men beräknas öka under andra halvåret. Stockholms-andelen av utlåningsportföljen har ökat till 44 procent (36) då Fabege varit en frekvent låntagare under första halvåret.
Fastighetsportföljen får högst bestå av 20 procent lager, logistik- eller industrilokaler samt högst 5 procent hotell.
8 % (2)
Kontor
Bostäder och kontor
Industri och lager
Logistik
Minst 65 procent av kontoren i fastighetsportföljen ska ligga i Stockholm, Göteborg och/eller Öresundsregionen.
Fastigheternas geografiska fördelning 2017-06-30
Stockholm
Öresund
Göteborg
Utefter E4 och järnvägar
Tillväxtorter i Norrland
Luleå Diös, 3 fastigheter
Skellefteå Diös, 4 fastigheter
Umeå Diös, 1 fastighet
Sundsvall Diös, 1 fastighet
Gävle Diös, 3 fastigheter
Eskilstuna Catena, 1 fastighet
Stockholm Fabege, 5 fastigheter
Lund Wihlborgs, 1 fastighet
Hallsberg Catena, 1 fastighet
Göteborg Platzer, 3 fastigheter
Helsingborg Wihlborgs, 4 fastigheter
Malmö Wihlborgs, 11 fastigheter
Burlöv Wihlborgs, 1 fastighet
Burlöv Catena, 1 fastighet
Stockholm Catena, 2 fastigheter
Solna Fabege, 2 fastigheter
6 % (2)
2 % (1)
84 % (95)
13 % (16)
2 % (5)
10 % (13)
31 % (30)
44% (36)
Nattskiftet 11, Stockholm
Inom parentes anges fördelning 2016-12-31
Korphoppel 1, Stockholm
8 Delårsrapport januari-juni 2017 | Svensk FastighetsFinansiering AB Delårsrapport januari-juni 2017 | Svensk FastighetsFinansiering AB 9
Stark efterfrågan på gröna obligationerHållbarhetstänkandet fortsätter att växa i betydelse hos såväl SFF:s ägare som obligationsinvesterarna. Under första halvåret 2017 har SFF emitterat 600 Mkr i gröna obligationer vilket är en ökning med över 40 procent jämfört med samma period föregående år. Den totala utestående volymen gröna obligationer uppgick den 30 juni 2017 till 3 846 Mkr. Vid årsskiftet var volymen 3 246 Mkr.
De gröna obligationerna får endast användas till att finansiera klimatsmarta och hållbara fastigheter.
SFF:s ramverk för de gröna obligationerna har verifierats av det oberoende forskningsinstitutet Cicero (Center for International Climate and Environmental Research – Oslo). SFF har fått omdömet medelgrönt (”medium green”) på en skala från ljusgrönt (”light green”) till mörkgrönt (”dark green”).
Den 10 mars 2017 publicerades den årliga rapporten 2016 till investerarna i SFF:s gröna obligationer.
Under rapportperioden har följande förändringar skett i säkerheterna för de gröna obligationerna:
• Wihlborgs har certifierat Kranen 8 i Malmö och Floretten 4 i Helsingborg
• Wihlborgs har tagit bort certifikatet EU Green Building på Syret 3 i Lund eftersom kravet uppfylls via Miljöbyggnad Guld
• I Getingen 13 i Stockholm har andelen gröna hyresavtal ökat från 30 procent till 53 procent
Datum Marknadsvärde, Mkr Utestående obligationer, Mkr Belåningsgrad, %
2017-01-31 11 463 6 494 57
2017-02-06 12 600 6 994 56
2017-02-07 12 600 7 294 58
2017-02-20 12 600 7 594 60
2017-03-31 12 823 7 594 59
2017-05-17 13 426 7 994 60
2017-06-30 13 719 7 994 58
Publicerade marknadsvärden januari-juni 2017Marknadsvärdet uppdateras varje kvartal samt vid förändringar i den pantsatta fastighetsportföljen. Rapporter över marknadsvärdet publiceras på www.svenskfastighetsfinansiering.se.
Finansiella rapporterIntäkter och resultat SFF:s intäkter utgörs av ränteintäkter från obligationslån, primärlån och placeringar. Primärlånen har under delårsperioden haft en fast ränta. Ränteintäkterna och räntekostnaderna från obligationslånen möter varandra och påverkar därför inte resultatet. Under delårsperioden har fortsatt låga placeringsräntor bidragit till bolagets negativa resultat. Ambitionen är att helårsresultatet ska vara i balans.
KassaflödeSFF har ett starkt kassaflöde, framförallt genom aktieägartillskott. Bolaget har ett kassakrav som uppgår till lägst 4,75 procent och högst 5,75 procent av utestående obligationsvolym, vid dagens räntenivå. Om 3 månaders Stibor stiger över 3 procent ökar kassakravet till lägst 5,75 procent. För närvarande har bolaget en kassa på 402 Mkr som placeras i enlighet med de restriktioner som finns i MTN-dokumentationen.
Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgångSFF har utökat lån 114 om 200 Mkr med likviddag i juli 2017, ett grönt obligationslån.
Risker och riskhanteringEtt antal faktorer påverkar SFF liksom de MTN, som ges ut inom ramen för MTN-programmet. I grundprospektet finns en redogörelse för vad SFF bedömer är av särskild betydelse för bolagets verksamhet eller MTN när det gäller bolagsspecifika och värdepappersspecifika risker. Möjligheten att påverka bolagets resultat på kort sikt är dock mycket begränsad och till stor del korrelerad till den allmänna räntenivån och klimatet på den svenska kapitalmarknaden.
För mer information om SFF:s risker och riskhantering hänvisas till årsredovisningen för 2016.
Resultaträkning
Tkr Not2017-01-01
2017-06-302016-01-01
2016-06-30
Administrationskostnader 1, 2 -3 437 -3 038
Summa rörelsekostnader -3 437 -3 038
Rörelseresultat -3 437 -3 038
Ränteintäkter och liknande resultatposter 3 22 018 11 115
Räntekostnader och liknande resultatposter 4 -18 998 -9 299
Summa finansiella intäkter och kostnader 3 020 1 816
Resultat efter finansiella poster -417 -1 222
Periodens resultat -417 -1 222
Stören 17, Luleå
12 Delårsrapport januari-juni 2017 | Svensk FastighetsFinansiering AB Delårsrapport januari-juni 2017 | Svensk FastighetsFinansiering AB 13
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 251 000 -66 999
Förändring av likvida medel 82 236 57 243
Likvida medel vid periodens början 320 254 176 289
Likvida medel vid periodens slut 402 490 233 532
Redovisnings- och värderingsprinciperDelårsrapporten har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och RFR2. Bolagets redovisningsprinciper finns beskrivna i senast angivna årsredovisning 2016. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har använts i delårsrapporten som i den senaste årsredovisningen.
Transaktioner med närståendeInga väsentliga transaktioner med närstående har ägt rum under rapportperioden.
PersonalBolaget har inte haft några anställda och några löner och ersättningar har inte utbetalats.
14 Delårsrapport januari-juni 2017 | Svensk FastighetsFinansiering AB Delårsrapport januari-juni 2017 | Svensk FastighetsFinansiering AB 15
Not 1 Upplysning om revisionsarvode och kostnadsersättning
Tkr 2017-06-30 2016-06-30
Deloitte AB
Revisionsuppdrag 75 63
Revisionsverksamhet utöver revisions-uppdrag - -
Skatterådgivning - -
Övriga tjänster - -
Summa 75 63
Not 2 Antalet ledande befattningshavare per balansdagen
2017-06-30 2016-06-30
Kvinnorstyrelseledamöter 1 1
andra personer i företagets ledning 1 1
Mänstyrelseledamöter 5 5
- varav personer i företagets ledning 1 1
Totalt antal 7 7
Not 3 Ränteintäkter och liknande posterTkr 2017-06-30 2016-06-30
Ränteintäkter placeringar 716 643
Ränteintäkter utlåning 21 302 10 472
Summa ränteintäkter och liknande poster 22 018 11 115
Not 4 Räntekostnader och liknande posterTkr 2017-06-30 2016-06-30
Räntekostnader obligationslån -18 998 9 299
Summa räntekostnader och liknande poster -18 998 9 299
Not 5 Långfristiga fordringarTkr 2017-06-30 2016-06-30
SFF bokförde en uppskjuten skattefordran på resultatet per 2016-12-31 om 483 586 kr. SFF har per 2017-06-30 ett totalt ovärderat underskott om 1 903 294 kr.
Disposition enligt beslut av årets bolagsstämma -1 715 1 715 0
Aktieägartillskott 194 000 194 000
Periodens resultat -417 -417
Utgående balans 500 892 883 -417 892 966
Aktiekapital, 500 000 aktier med ett kvotvärde om 1 kr per aktie.
Not 8 ObligationslånTkr 2017-06-30 2016-06-30
Skulder som förfaller till betalning
< 1 år 2 803 000 1 260 000
1-3 år 4 891 000 2 803 000
3-5 år 300 000 537 000
7 994 000 4 600 000
Not 9 Marknadsvärde obligationslånMarknadsvärdet är 37 Mkr högre än nominellt värde. Mid-market kurser har använts vid värderingen som är utförd per 30 juni 2017.
Not 10 Ställda panter och garantiförpliktelser
Tkr 2017-06-30 2016-06-30
Ställda panter 8 016 482 4 613 700
Garantiförpliktelser Inga Inga
Stockholm den 15 augusti 2017
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar härmed att delårsrapporten har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av bolagets ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget står inför.
Delårsrapporten har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Claes Helgstrand Verkställande direktör
Arvid Liepe Ledamot
Lennart Ekelund Ledamot
Rolf Larsson Ledamot
Åsa Bergström Ledamot
Peter Andersson Ordförande
Delårsrapportens undertecknande
Noter
16 Delårsrapport januari-juni 2017 | Svensk FastighetsFinansiering AB Delårsrapport januari-juni 2017 | Svensk FastighetsFinansiering AB 17
Finansiell kalenderAktivitet Tidpunkt
Marknadsvärde fastigheter per 2017-09-30 Oktober 2017
Marknadsvärde fastigheter per 2017-12-31 Februari 2018
Årsredovisning 2017 Februari 2018
Årsstämma 2018 Mars 2018
Finansiella rapporterSFF:s årsredovisning och delårsrapporter publiceras på svenska på webbplatsen svenskfastighetsfinansiering.se. Bolaget publicerar också marknadsvärdet för fastigheterna varje kvartal samt vid förändringar i den pantsatta fastighetsportföljen. Tryckta exemplar av rapporterna kan beställas från bolaget.
KontaktVälkomna att kontakta oss på Svensk FastighetsFinansiering.
Svensk FastighetsFinansiering AB (publ) Box 7332 103 90 Stockholm Tel: vxl +46 (0)8 508 906 00 E-post: [email protected]