DOUGLAS PIRES COSTA Perito em Legislação Ambiental Perito e Avaliador Judicial CRECI/SP: 54.626 / CNAI: 07166 / APEJESP: 1591 Av. Padre Anchieta, n.º 6.278 – lj. 3 – Balneário Oásis – Peruíbe – SP (Tel.: 13 996077874) E-MAIL – [email protected]2 D O U G L A S P I R E S C O S T A - P E R I T O J U D I C I A L 2 – Tendo em vista a entrega do laudo “à contento”, requer que digne Vossa Excelência DEFERIR a expedição de OFÍCIO LIBERATÓRIO dos honorários periciais depositados pela Defensoria Pública deste Estado Bandeirante (fls. 139). Termos em que, Pede Deferimento; Mogi das Cruzes, 14 de agosto de 2019 __________________________________________ Bel. DOUGLAS PIRES COSTA Bacharel em Ciências Jurídicas Perito em Legislação Ambiental Perito e Avaliador Judicial Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI: 54.626 Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis – CNAI: 07166 Associação dos Peritos Judiciais de São Paulo – APEJESP: 1591 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1006268-86.2013.8.26.0361 e código 2684EA3. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por DOUGLAS PIRES COSTA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 14/08/2019 às 10:36 , sob o número WMCZ19701527917 . fls. 150
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DOUGLAS PIRES COSTA
Perito em Legislação Ambiental
Perito e Avaliador Judicial
CRECI/SP: 54.626 / CNAI: 07166 / APEJESP: 1591
Av. Padre Anchieta, n.º 6.278 – lj. 3 – Balneário Oásis – Peruíbe – SP (Tel.: 13 996077874)
NOTA : Vide Anexo II – Continuação, Conclusão e Laudo.
Vide Anexo III – Tabela de Hoss-Heidecke.
Processo número: 1006268-86.2013.8.26.0361 – 2ª Vara Cível do Foro da Comarca de Mogi das Cruzes/SP Partes Litigantes: ALBERTO VIEIRA DE SÁ x MAKOTO URASHIMA e OUTROS IA - Imóvel em Avaliação Rua Abílio de Melo Pinto, n.º 392 – lote 23 / quadra 10 – Vila Industrial – Mogi das Cruzes/SP R1 - Imóvel Referencial I Rua João Cardoso dos Santos, n.º 434 – Vila Industrial – Mogi das Cruzes/SP R2 - Imóvel Referencial II Rua João Cardoso dos Santos, ao lado do n.º 316 – Vila Industrial – Mogi das Cruzes/SP R3 - Imóvel Referencial III Rua João Cardoso dos Santos, n.º 171 – Vila Industrial – Mogi das Cruzes/SP.
1 – FATOR TESTADA IA R1 R2 R3 IP 1.1 - Menor que 4,99 m 030 1.2 - De 5 a 10,99 m 10 5 10 5 090 1.3 - De 11 a 15 m 100* 1.4 - Superior a 15 m 120 2 – PROFUNDIDADE 2.1 - Menor que 25 m 15 050 2.2 - De 25 a 30 m 30 100* 2.3 - Acima de 30 m 35 35 110 2.4 - Superior a 60 m 120 3 – MEDIDA DO TERRENO 3.1 - Menor que 250 m2 75 150 090 3.2 - De 250 a 300 m2 100* 3.3 - Acima de 300 m2 350 350 120 3.4 - Superior a 2.000 m2 140 4 – LOCALIZAÇÃO 4.1 - Meio de quadra X X X 100* 4.2 - Meio de quadra c/ 2 frentes 120 4.3 - De esquina X 110 4.4 - Com 2 esquinas 130 5 – NATUREZA TERRENO 5.1 – Seco X X X X 100* 5.2 - Alagadiço 070 5.3 - Brejoso 060 5.4 - Sujeito a enchentes 050 6 – TOPOGRAFIA 6.1 – Inclinado para o fundo 6.1.1 - Até 0,50 m 080 6.1.2 - Superior a 0,50 m 070 6.1.3 - Superior a 1,50 m 060 6.2 – Plano 6.2.1 - Nível do logradouro X X X X 100* 6.2.2 - Abaixo até 0,50 m 090 6.2.3 - De 0,50 a 1,00 m 080 6.2.4 - Superior a 1,00 m 070 6.3 – Acima do Logradouro 6.3.1 - Entre 0,50 a 1,00 m 110 6.3.2 - Entre 1,00 a 1,50 m 100 6.3.3 - Superior a 1,50 m 090 7 – REDE DE ÁGUA 7.1 - Há rede em frente X X X X 100* 7.2 - Há rede dentro de 100 m 090 7.3 - Há rede entre 100 a 300 m 080 7.4 - Há poço / cisterna 080 7.5 - Não há rede / poço 060 8 – ILUMINAÇÃO PÚBLICA 8.1 - Há rede com luz X X X X 100* 8.2 - Há rede sem luz 090 8.3 - Há rede c/ luz acima de 100m 080 8.4 - Não há rede próxima 070 9 – PAVIMENTAÇÃO 9.1 – Asfalto X X X 100* 9.2 - Paralelepípedo / Bloquet X 090 9.3 - Cascalho 080 9.4 - Terra 070 10 – REDE DE ESGOTO 10.1 - Há em frente X X X X 100* 10.2 - Há nos próximos 100 m 080 10.3 - Há superior a 100 m 070 10.4 - Não há 060 11 – CALÇADA / PASSEIO IA R1 R2 R3 IP 11.1 - Existe em boas condições X X X X 100* 11.2 - Existe em más condições 090 11.3 - Não existe 080 12 – REDE TELEFÔNICA FIXA
12.1 - Existe disponível X X X X 100* 12.2 - Existe não disponível 090
12.3 - Não existe 080 13– TRANSP.PÚBL/COLETIVO 13.1 - Existe em frente X 100* 13.2 - Disponível dentro de 100m X 090 13.3 - Disponível dentro de 400m X X 080 13.4 - Disp. Sup. a 500m /não tem 070 14 – LOCAL DO TERRENO Pontuação
14.1 - Nobre Paradigma =1300=100%
14.2 – Comercial IA 1300 14.3 - Classe Média X X X X R1 1240 14.4 - Pobre R2 1300 14.5 – Ruim R3 1260 Vide detalhes no Anexo II – Gráficos de Equivalência Comparativa.
15 PADRÃO/CONST
CONSER-VAÇÃO
Baixo Médio Alto TAB. ROSS-HEIDECKE
m2 Terreno
m2
Construção Valor da Venda
IA X - F-40 350,00 189,40 R1 X - H-50 75,00 75,00 R$ 150.000,00 R2 - - - 350,00 0,00 R$ 380.000,00 R3 X - E-36 150,00 60,00 R$ 250.000,00
Valor Médio do m2 do Terreno na Região: 1.229,33
16 – Custo de Reposição/Reprodução da Construção Existente O levantamento de custos encontrados no Mercado identificou:
Valor do m2 (R$) com base no CUB SINDUSCON PADRÃO IA R1 R2 R3
PROCESSO n.º 1006268-86.2013.8.26.0361 – 2ª Vara Cível do Foro da Comarca de Mogi das Cruzes/SP
Partes: ALBERTO VIEIRA DE SÁ x MAKOTO URASHIMA e OUTROS IA – Imóvel em Avaliação Rua Abílio de Melo Pinto, n.º 392 – lote 23 / quadra 10 – Vila Industrial – Mogi das Cruzes/SP R1- Imóvel Referencial I Rua João Cardoso dos Santos, n.º 434 – Vila Industrial – Mogi das Cruzes/SP R2- Imóvel Referencial II Rua João Cardoso dos Santos, ao lado do n.º 316 – Vila Industrial – Mogi das Cruzes/SP R3-Imóvel Referencial III Rua João Cardoso dos Santos, n.º 171 – Vila Industrial – Mogi das Cruzes/SP.
RESUMO, METODOLOGIA, CONCEITO, HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS e CONCLUSÃO
RESUMO DO IMÓVEL AVALIANDO – IA:
➢ O presente trabalho consiste na avaliação mercadológica do bem imóvel objeto
da tábua imobiliária n.º 20.546 da 1ª Serventia Predial da Comarca de Mogi das
Cruzes/SP (fls. 40/43), consistente do lote de terreno sob n.º 23 (vinte e três) da
quadra n.º 10 (dez) da Vila Industrial, nesta Urbe, com suas respectivas
benfeitorias, contendo as seguintes medidas, características e confrontações, a
saber:
“IMOVEL: UMA CASA E RESPECTIVO
TERRENO, situados à Rua Abílio de Melo Pinto, n.º
392 (trezentos e noventa e dois), sendo o terreno
composto pelo lote n.º 23 (vinte e três), da quadra n.º 10
(dez), da Vila Industrial, perímetro urbano desta cidade
medindo casa e terreno 10,00 metros de frente para a
referida rua Abílio de Melo Pinto, por 35,00 metros da
frente aos fundos, em ambos os lados, encerrando a
área total de 350,00m², confrontando do lado esquerdo
de quem da rua olha para o imóvel com o prédio n.º 402
de Goro Takamitsu, do lado direito com o prédio n.º
386 de Setauko Horikawa, e nos fundos com os prédios
n.ºs 112 de José Nicolau de Melo e n.º 104 de Manoel
de Souza, ambos com frente para a Rua Borges Vieira”.
➢ “Prima face”, tratam-se de CONSTRUÇÕES ANTIGAS, com idade aparente
de 40 (quarenta) anos, edificadas sob tijolos e necessitando de reparos em seu
interior e exterior, contando com pisos antigos e janelas em ferro.
➢ As construções do imóvel avaliando, consistem em CASA DE FRENTE
composta de 3 (três) dormitórios, 2 (dois) banheiros, 1 (uma) sala, 1 (uma)
cozinha, 1 (uma) lavanderia e uma garagem para 2 vagas de veículos. Já a
EDÍCULA DE FUNDOS, compõe-se de 3 (três) cômodos e 1 (uma) área de
serviço coberta, assim subdivididas:
CÔMODOS Medidas Área (m²) a) Casa de Frente: Dormitório I 4,00m x 3,70m 14,80m² Dormitório II 4,20m x 3,50m 14,70m² Dormitório III 4,00m x 3,50m 14,00m² Cozinha 7,20m x 3,50m 25,20m² Corredor entre quartos 1,10m x 1,10m 1,21m² Banheiro (WC) I 2,40m x 2,00m 4,80m² Banheiro (WC) II 1,40m x 3,00m 4,20m² Sala 3,70m x 3,70m 13,69m² Lavanderia 2,10m x 2,30m 4,83m² Garagem coberta 2,00m x 8,00m 16,00m² Subtotal (A): 113,43m² b) Casa de fundos edícula: 1º Cômodo 3,10m x 3,30m 10,23m² 2º Cômodo 3,90m x 3,30m 12,87m² 3º Cômodo 4,40m x 3,30m 14,52m² Área de Serviço coberta 5,90m x 6,50m 38,35m² Subtotal (B): 75,97m²
METODOLOGIA Tendo sido possível identificar junto ao MERCADO IMOBILIÁRIO, imóveis com características semelhantes ao AVALIANDO, conforme o demonstrado no ANEXO I CAMPO 14 adotaremos neste trabalho o MÉTODO COMPARATIVO para encontrarmos o valor do imóvel em questão.
Imóvel Referencial I - R1
Anunciado na Imobiliária: LIMA E SILVA Telefone: (11) 4727-5999 Contato: Camila e Júnior À venda por R$ 150.000,00 Localização:Situado próximo ao imóvel avaliando (R. José Cardoso dos Santos, 434) com área de 75,00m² de terreno e de 60,00m² de área construída.
Foto 11 – Vista Frontal do Imóvel Foto 12 – Vista LD com logradouro
Foto 13 – Vista LE com logradouro Foto 14 – Placa do agente vendedor
Anunciado na Imobiliária: “PARTICULAR” – Sr. Pedro Telefones: (11) 4790-5326 / (11) 97438-8330 Contato: Pedro À Venda por R$ 380.000,00 Localização: Situado próximo ao imóvel avaliando, com área de terreno de 350,00m²
Foto 15 – Vista Frontal do Imóvel Foto 16 – Vista LD com logradouro
Foto 17 – Vista LE com logradouro Foto 18 – Placa do Agente Vendedor
Anunciado na Imobiliária: “PARTICULAR” Telefone: (11) 99689-5593 / (11) 98141-2475 Contato: Vendedor À Venda por R$ 250.000,00 Localização: Situado próximo ao imóvel avaliando – R. João Cardoso dos Santos,171 Mogi das Cruzes – SP, com terreno de 150,00m² e área construída de 60,00m².
Foto 19 – Vista Frontal do Imóvel Foto 20 – Vista LD com logradouro
Foto 21 – Vista LE com logradouro Foto 22 – Placa do Agente Vendedor
CONCEITO Considerando os dados até aqui obtidos e a METODOLOGIA adotada, optaremos por encontrar as MÉDIAS desses dados entre os chamados IMÓVEIS REFERENCIAIS e aplicar a HOMOGENEIZAÇÃO dos dados.
HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS
Conforme Anexo I, os imóveis constantes deste trabalho, quando comparados ao hipotético Imóvel Paradigma, assim se representam suas virtudes ou pontos negativos em seus perfis:
Se o IA corresponde a quando comparado ao chamado Imóvel Paradigma, e
se temos que os 100% deste equivalem a R$ 1.197,74 , então, o valor do metro quadrado
da terra do Imóvel Avaliando (IA) equivale-se a:
x (% Repres. do IA) 100,00%=R$ 1.197,74/m2 do IA
Que multiplicado pela área total do terreno que o IA possui, neste caso 350,00 m², nos
fornece seu valor de terra, que é igual a R$ 419.209,00 (Quatrocentos e Dezenove Mil,
Duzentos e Nove Reais).
Finalmente, o valor do terreno somado às benfeitorias já identificadas no Anexo I –
Campo 17 IA/d, devidamente ajustadas, no valor de R$ 119.356,50 concluímos que o
Imóvel Avaliando tem seu valor global aproximado de R$ 538.565,50 (quinhentos e
trinta e oito mil, quinhentos e sessenta e cinco reais e cinquenta centavos).
GRÁFICO DE EQUIVALÊNCIA COMPARATIVA
99,23% 95,38% 100,00% 96,92%
Justificativas: O resultado tecnicamente encontrado (R$ 538.565,50) reflete a realidade mercadológica da- quela região, ainda mais que os imóveis paradigmas situarem-se no mesmo bairro Vila In-
dustrial , situando-se no mesmo contexto sócio-econômico e sócio-geográfico. .
CONCLUSÃO
Conforme estabelecido na NBR 14.653 da ABNT o imóvel avaliando foi vistoriado e levantado junto ao mercado imobiliário, imóveis que apresentassem perfil semelhante ao do objeto deste Laudo, inseridos no mesmo bairro e/ou equivalente, nos valendo do chamado Imóvel Paradigma, com aplicação direta de fatores de transposição, homogeneização dos dados, desenvolvido através de técnica moderna de avaliações reconhecida pelo COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) pela portaria n.º 218/06, que em seu conjunto contribuíram para formar a convicção dos valores aqui expressos.
Trata-se de uma avaliação expedita/comercial, que se louva em informações obtidas junto ao mercado imobiliário, considerando imóveis com características semelhantes e localização sócio-econômica, devendo-se prever uma possível variação diante dos interesses inerentes do próprio mercado. Diante do exposto, atribuímos ao Imóvel em questão o valor aproximado de mercado de: Variável de + 5% = R$ 565.493,77
Variável de - 5% = R$ 511.637,22
Mogi das Cruzes, 14 de Agosto de 2019.
___________________________________ Bel. DOUGLAS PIRES COSTA
Perito em Legislação Ambiental
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Associação dos Peritos Judiciais de São Paulo (APEJESP): 1591
Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis (CNAI): 07166
Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI-SP): 54.626
R$ 538.565,50
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DOUGLAS PIRES COSTA
Perito em Legislação Ambiental
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CRECI/SP: 54.626 / CNAI: 07166 / APEJESP: 1591
Av. Padre Anchieta, n.º 6.278 – lj. 3 – Balneário Oásis – Peruíbe – SP (Tel.: 13 996077874)
NOTA: É considerado, em média, 2% de depreciação/ano para efeito fiscal. 100% da Vida Útil = 50 anos. Legenda:% VU = Porcentagem da Vida Útil A = Novo E = Reparos Simples B = Entre Novo e Regular F = Entre Reparos Simples e Importantes C = Regular G = Reparos Importantes D = Entre Regular e Reparos Simples H = Reformas de Grande Porte
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Av. Padre Anchieta, n.º 6.278 – lj. 3 – Balneário Oásis – Peruíbe – SP (Tel.: 13 996077874)