- 1. Presentatie Bouwforum Leonardo da
Vinci14-05-2013PersonaliaReinier van WingerdenE-mail:
[email protected] Universiteit DelftMSc in
Architecture, Urbanism & Building ScienceDepartment of Real
estate & HousingReal Estate Management labCordinator: Dr. Ir.
D.J.M. van der VoordtEerste mentor: Dr. Ir. H.T. RemyTweede mentor:
Drs. P.W. KoppelsDepartment of UrbanismUrban Regeneration
labCordinator: Dr. Ir. P.L.M. StoutenEerste mentor: Dr. Ir. P.L.M.
StoutenTweede mentor: Ir. L.P.J. van den
BurgOfficeUpAfstudeerbedrijfBedrijfsmentor: Ir. R.G. Muller(bewerkt
naar Bing, 2012)de locatie van structureel leegstaande kantorenDe
relatie tussen locatie-eigenschappen en kantoor-leegstand in
utrecht, en hoe het merwedekwartier, eengebied met veel leegstand,
stedelijk te vernieuwen
2. InhoudI - Introductie II - Oorzaken III - OplossingenIV -
Discussie(Architecture-buildings.com, 2012) 3. Introductie
I(Reformatorisch Dagblad, 2012) 4. Malaise op markt voorkantoren
houdt aanAmsterdam. De markt voor kanto-ren blijft slecht. In het
eerste half jaarvan 2012 nam het aanbod toe endaalde de vraag,
blijkt uit vandaaggepubliceerde cijfers van makelaars-vereniging
NVM.In de eerste zes maanden kwam erzeven procent meer direct
beschik-baar aanbod bij ten opzichte van eenjaar eerder. Hierbij
ging het vooralom bestaande, oudere kantoorobjec-ten. Van nieuwbouw
was bijna geensprake, stelt de NVM.Het aantal objecten nam toe,
vanbijna 3300 naar ruim 3500. Tegelij-kertijd werden minder
kantoren ver-huurd of verkocht. Het aantal opge-nomen vierkante
meters daalde meteen kwart tot 386 duizend. In totaalis ruim 7,5
miljoen vierkante meteraan kantoorruimte op de markt.De leegstand
kwam eind juni op15,4 procent, tegen 14,5 procent aanhet begin van
het jaar. Eerder dit jaartekenden het rijk, provincies, ge-meenten
en verschillende branche-organisaties een convenant waarinzij
beloofden de leegstand aan tepakken. Oude kantoren moeten wor-den
gesloopt met hulp van een speci-aal fonds, het overige lang
leegstaan-de aanbod moet aangepakt wordenom verhuurbaar te
blijven.Uit cijfers van De NederlandscheBank blijkt dat Nederlandse
bankenvoor 80 miljard euro hebben uitge-leend aan eigenaren van
commerci-eel vastgoed. (Novum)Yardi Real Estate Investment
Management-software levert een onovertroffen inzicht inIngezonden
mededelingMARKT / VESTIGINGSKLIMAAT / STEDENMonitorAMSTERDAM - In
de jaarlijkse Euro-pean Cities Monitor van Cushman &Wakeeld is
Amsterdam dit jaargestegen van de zesde naar de vierdeplaats.
Londen, Parijs en Frankfurtkomen opnieuw als de drie beste
vesti-gingsplaatsen in Europa uit de bus. Destijging komt vooral
doordat de stadbekender werd als zakenstad.MARKT / DEMOGRAFIE /
CBSRandstadDEN HAAG - Het aantal inwoners in deRandstadprovincies
(Noord- en Zuid-Holland, Utrecht en Flevoland) neemttussen 2010 en
2025 toe met ongeveer700.000 personen (400.000 huishou-dens). Dat
heeft het Centraal Bureauvoor de Statistiek (CBS) becijferd.
Degroei is gelijk aan die van de afgelo-pen vijftien jaar, verwacht
het CBS.Amsterdam krijgt er naar verwachtingruim 110.000 inwoners
bij. Buitende Randstad groeit de bevolking dekomende vijftien jaar
minder hardmet ongeveer 200.000 mensen. Degroei concentreert zich
in steden metbovenregionale voorzieningen, zoalsuniversiteitenMARKT
/ KANTOREN / AZCCOARIJSWIJK - Het Centraal OrgaanOpvang
Asielzoekers (COA) sluitzeven asielzoekerscentra (azcs)in Aalten,
Azelo, Bellingwolde,Crailo, Geeuwenbrug, Rotterdam enSweikhuizen.
Later dit jaar sluitenook de locaties Middelburg, Hoevenen Velp
(Gelderland). Eerder dit jaargingen de azcs in Oldebroek,
Heijen,Well en Eindhoven al dicht. Op hethoofdkantoor van het COA
verdwijnt40 procent van de banen. Het COAhuurt 11.500 m2in de
prestigieuzeWinston Churchill Tower aan de SirWinston Churchilllaan
366-370 inRijswijk. In april 2010 werd de huurnog verlengd met
zeven jaar. Behalvekantoorruimte, huurt het COA eenarchiefruimte in
het souterrain en240 parkeerplaatsen. Het kantoor iseigendom van
Akron BeleggingenNederland. De joint venture Akron-Curzon kocht de
Churchill Tower inoktober 2007 voor 43,5 miljoen eurovan
Wereldhave.KORT NIEUWSMARKTDEN HAAG - In het vorige
onderzoek(september 2010) becijferde Deloittehet verlies nog op 2,4
miljard euro.Vooral de directe verliezen schat deconsultant nu
hoger in. Deloitte gaatnu uit van 1,8 miljard euro tegen 1 mil-jard
euro een jaar eerder. De directeverliezen worden veroorzaakt
doorgrondprijsdalingen, minder gronduit-giften en dus lagere
grondopbrengstenen hogere rentekosten over de niet-uitgegeven
grond.De verliezen die zich pas later openba-ren, vloeien voort uit
door de gemeen-ten te hoog ingeschatte toekomstigewinsten. Dat
verlies raamt Deloitte op1,1 miljard euro. Vorig jaar boekten
ge-meenten al 760 miljoen euro af op hungrondexploitaties. In 2009
kwam detotale afschrijving uit op 414 miljoeneuro, bleek half mei
uit cijfers van hetCentraal Bureau voor de Statistiek.Het verlies
van de vastgoedcrisis kandaarmee in totaal uitkomen op 4,074miljard
euro. De totale afwaarde-ring op grondaankopen loopt in datgeval op
tot ruim 31 procent, aange-zien Nederlandse gemeenten voor13
miljard euro aan grond hebbengekocht. Deloitte waarschuwt datde
verliezen hoger kunnen uitvallenomdat publiek-private projecten
nietzijn meegenomen. Doorgaans hebbengemeenten een
50-procentsbelang indeze samenwerkingen.Door de verwachte 2,9
miljard euroaan afschrijvingen dreigt het
aantalartikel-12-gemeenten op te lopen naar35, schrijft Deloitte
tot slot. Welkegemeenten dat zijn, wil de consultantniet
openbaren.Het onderzoek werd uitgevoerdin opdracht van de
ministeriesvan Infrastructuur en Milieu(I&M), Binnenlandse
Zaken (BZ)en de Vereniging van NederlandseGemeenten. Gemeenten
moeten voort-aan een bewustere afweging makentussen een actief
(riskant) en een facili-terend grondbeleid, stellen de minis-ters
Schultz (I&M) en Donner (BZ).Het Rijk neemt daarnaast
maatregelenom grondexploitaties transparanter temaken en de risicos
voor gemeentente beperken. Zo wordt de regelgevingrond de
verslaglegging van de gemeen-telijke begroting verbeterd. Ook
wordtde rijkswet- en regelgeving voor hetgrondbeleid onder de loep
genomen.Bovendien moeten gemeenten meeronderling en in overleg met
de provin-cie afspraken maken over de program-mering en
ontwikkeling van vastgoed.Vastgoedcrisis dupeertgemeenten voor 4
miljard euroMARKT / GRONDEXPLOITATIES / AFBOEKINGENNederlandse
gemeenten zullen door de crisis nog 2,9 miljard euro op
hungrondexploitaties moeten afschrijven. Dat concludeert Deloitte
in een ver-volgonderzoek over de jaarrekeningen van gemeentelijke
grondbedrijven.In 2009 en 2010 boekten gemeenten al 1,174 miljard
euro af.HAARLEM - Het OpenbaarMinisterie (OM) heeft in het
om-vangrijke vastgoedfraudeprocesrond Philips Pensioenfonds enRabo
Vastgoedgroep (voorheenBouwfonds) celstraffen tot zevenjaar geist.
De elf verdachtenhebben de gedupeerde bedrijvenvolgens het OM voor
tientallen mil-joenen euros opgelicht.Volgens het OM waren de elf
lid vaneen criminele organisatie. Ze hebbeneen totaal gebrek aan
spijt en inzicht,oordeelt het OM over hen. Het OMziet Van Vlijmen,
ex-directeur vanBouwfonds Vastgoedontwikkeling, alsonbetwist leider
van de organisatie.De eis tegen hem is zeven jaar cel.Over Van
Vlijmen zei het OM: In zijneigen morele kosmos deed hij nietsfout,
want iedereen werd rijk.Cees Hakstege, ex-bestuursvoorzit-ter van
Bouwfonds, krijgt als het aanhet OM ligt vier jaar cel en een
boetevan 300.000 euro voor zijn BV CristelVastgoed. Hakstege leek
een ach-tenswaardig burger, maar maakte defraude mogelijk door Van
Vlijmen devrije hand te geven, aldus het OMTegen Olivier Lambert,
de voormalignancieel directeur van BouwfondsVastgoedontwikkeling,
eist het OM vijfjaar cel, net als tegen Will Frencken,voormalig
directeur van Philips RealEstate Investment Management.
Zijnopvolger bij Philips, Rob Lagaunne,hoorde drie jaar cel tegen
hem eisen,net als Diederik Stratmeijer, de opvol-ger van Van
Vlijmen bij BouwfondsVastgoedontwikkeling.Tegen een aantal minder
grotespelers een voormalige accountant,een bankier, tussenpersoon
en eenritselaar zijn celstraffen geist totdrie jaar, geldboetes van
15.000 tot300.000 euro en werkstraffen van60 tot 240 uur. De zaak
tegen NicoVijsma is aangehouden vanwege diensgezondheid. De
voormalige mentalcoach bij Bouwfonds heeft uitgezaai-de
darmkanker.Hoge eisen tegen elfverdachten vastgoedfraudeMARKT /
FRAUDE / KLIMOPAMSTERDAM - Na tien jaar onder-handelen is de
uitbreiding van hetwinkelgebied in Centrum Nieuw-West in Amsterdam
nabij. Op 10oktober hebben mede-eigenaar Leboen het stadsdeel een
intentieover-eenkomst getekend voor herontwik-keling van een deel
daarvan.Het gaat om het zuidwestelijke deelvan het winkelgebied van
CentrumNieuw-West. Lebo heeft plannenvoor een forse uitbreiding van
hetwinkeloppervlak, nieuwe woningenen parkeervoorzieningen. Omdat
hetom een intentieovereenkomst gaat,wil Lebo het vastgoedprogramma
nietnader speciceren. Naar verluidt gaathet om 6.000 m2winkelruimte
en 210woningen.Volgens Lebo raakten de plannen ineen
stroomversnelling nadat Nieuw-West het betreffende
winkelgebiedaanwees als hoofdwinkelcentrum.Het ligt voor de hand
dat nu ook deandere vastgoedeigenaren in hetwinkelgebied hun deel
zullen her-ontwikkelen en uitbreiden. Het gaatom Kroonenberg Groep
en PhilipsREIM. Het winkelgebied kan in totaalmet ongeveer 15.000
m2wordenuitgebreid.De herontwikkeling behelst ookde verbetering van
de looproutes,de openbare ruimte en een beterebenutting van
Sloterplas. Lebo heefteen lange binding met dit deel vanAmsterdam.
De vastgoedondernemingis er vijftig jaar geleden opgericht
enbevindt zich nog steeds op dezelfdeplek. Vrijwel al haar bezit
staat inNieuw-West. De vastgoedportefeuillevan Lebo telt 400
objecten.In april sloot ASR Vastgoed Ontwikke-ling al een
overeenkomst over detransformatie van het zuidelijkedeel van het
winkelgebied. Het helestadsdeel het voormalige Osdorpmet ruim
138.000 inwoners wordtonder handen genomen. Zo vervan-gen
woningcorporaties verpauperdewoningen door nieuwbouw.Overeenkomst
uitbreidingwinkelgebied Nieuw-WestMARKT / PROJECTONTWIKKELING /
AMSTERDAMruggelopen. Dat is de grootste da-ling sinds het einde van
de Twee-de Wereldoorlog. Dat heeft top-man Pascal Lamy van de
Wereld-handelsorganisatie WTO vandaagin Brussel gezegd. Afgelopen
de-cember ging de WTO er nog vanuit dat de wereldhandel in 2009met
10 procent zou zijn terugge-lopen. (ANP)Omzet in de bouwkrimpt 4,5
procentDen Haag, 24 febr. Na jaren vangroei is de omzet in de
bouwsectorin 2009 gekrompen. De omzet was87 miljard euro, 4,5
procent lagerdan het jaar ervoor. Dat blijkt uitcijfers die het
Centraal Bureauvoor de Statistiek vanochtendheeft gepresenteerd. De
woning-en utiliteitsbouw (onder meerkantoren en ziekenhuizen) leed
in2009 het zwaarst onder de crisis.De omzet daalde in deze
sectormet iets meer dan 8 procent. Al-leen de omzet in de grond-,
weg-en waterbouw is vorig jaar geste-gen, met bijna 4 procent.
(ANP)Grieken leggenwerk 24 uur neerAthene, 24 febr. De
Griekenleggen woensdag het werk neeruit protest tegen de
bezuinigings-plannen van de regering. De alge-mene staking dreigt
het land totstilstand te brengen. Vliegtuigenblijven aan de grond,
treinen rij-den niet en boten naar de Griekseeilanden varen niet
uit. In Athenerijden bussen en metro waar-schijnlijk alleen om
stakers naarhet centrum van de stad te bren-gen, waar wordt
gedemonstreerd.LuxWoforWat te doloze PvdADe staamermansrak,
Heemstonden dkandidateZij zullenoverwegestaatssecrhele
miniKoendersre ervarinoverweegMochtmer in wingos in dmenwerkvib,
CordaVan der Laen Crameweer teruadvocaat bKennedyligt al ingeert
geentenschap,twijfelt hiKoninginsuggereerRottenberCramerhoek,
maacompromlukking inloofwaardEconomieDo 13oktvan 09.00 tot 17.00Vr
14oktvan 09.00 tot 21.00Za 15oktvan 09.00 tot 17.00ADVERTENTIENa
vier dmet de BVan onze verslaggeefsterCarien ten HaveAMSTERDAM
Gebruikers van eenBlackberry-telefoon kunnen weere-mailen,
internetten en pingen.Na vier dagen heeft de fabrikantvan de
smartphone de wereldwij-de storing verholpen.Volgens fabrikant
Research inMotion (RIM) kunnen er nog steedsvertragingen bij de
smartphone-diensten optreden, maar de fabri-kant ziet significante
verbeteringenin verschillende delen van de we-reld. De Nederlandse
providers Vo-dafone, T-Mobile en KPN melden ookdat de diensten weer
werken bij veelvan de Blackberry-gebruikers.
WijzievonetraTindameeeInLary-vadocoDanevaVbrDe helft van de
kantoorruimtein Nederland komt binnentwintig jaar leeg te staan
doorde opkomst van het nieuwewerken. Dat verwacht ING Eco-nomisch
Bureau. Als werkne-mers tijd- en plaatsonafhanke-lijk aan
opdrachten en projec-ten werken, kan dat volgens debankeconomen in
2030 leidentot een leegstand van 22 mil-joen vierkante meter in
kanto-ren, 48 procent van de totaalbeschikbare ruimte.Kantoren leeg
doornieuwe werkenWERKPLEKKENSchoonmakers van het OnzeLieve Vrouwe
Gasthuis in Am-sterdam hebben succesvol ge-protesteerd tegen de
hogewerkdruk in het ziekenhuis.Het ziekenhuisbestuur heeftde
voorgenomen bezuinigingvan 10 procent op de schoon-maakkosten
teruggedraaid.Een week geleden protesteer-Geen bezuinigingop
schoonmaakOLV GASTHUISR U I M T E V O O RDUUR Z A A MR ENDE M E N
TIngezonden mededelinggevoerd, moeten leiden tot de keuzevoor een
overnemende partij. Einddecember is volgens de bron duidelijkwelke
dat zal zijn.Uni-Invest verkeert in geldnood.
Devastgoedportefeuille van het bedrijfis genancierd met een
commercialmortgage backed security (CMBS) uit2005. Toen die in
februari 2010 aiep,kon Uni-Invest de lening niet aossen.De
waardedaling van het onderliggendevastgoed had dat onmogelijk
gemaakt.Daarop werd de nanciering verlengdmet twee jaar, tot
februari 2012. Datgebeurde wel onder een aantal striktevoorwaarden.
Aan n daarvan is nietportefeuille achter zijn gebleven bij
dedoelstelling. Toen Uni-Invest de CMBSin 2005 afsloot, had deze
een omvangvan 1.008,9 miljoen euro. De onderlig-gende portefeuille
bestond destijds uit318 objecten (kantoren, bedrijfspandenen
logistiek). Sindsdien heeft Uni-Investeen deel van de portefeuille
verkocht.Met de opbrengsten daarvan werd delening gedeeltelijk
afgelost. maar hettempo waarin dit gebeurde, lag volgensde
geldschieters te laag.De portefeuille omvat nu nog 207kantoren en
bedrijfsruimten. Volgenseen taxatie, uitgevoerd in opdracht
vanEurohypo, bedraagt de totale waardevastgoedbelegger met
RichardHomburg als grootaandeelhouder.In 2002 werd het fonds van de
beursgehaald door Lehman Brothers dezakenbank die in 2008 zou
omvallen en de Merwede Groep van Jan-DirkPaarlberg, die vorig jaar
werd veroor-deeld voor witwassen. Na de delistingvan Uni-Invest
werd een aanzienlijkdeel van de portefeuille verkocht, voor-al de
winkels. In 2007 zou Uni-Investweer naar de beurs gaan. De
beursgangwerd echter op het laatste momentafgeblazen. Met de
opbrengst had hetbedrijf een deel van de CMBS-leningwillen aossen.
(PH)AMSTERDAM - Dura Vermeer BouwAmsterdam realiseert in
opdrachtvan ASR Vastgoed Ontwikkeling dekantoortoren op IJDock. Het
nieuweonderkomen van onder andere deDienst Waterpolitie van het
Korpsgroot. Het vin totaal ongongeveer 5.8de markt. Ais hiervoor
iadvocaten- eKantoortoren IJDbereikt hoogsteKANTOREN /
PROJECTONTWIKKELING / IJDOCKHet kantoorgebouw op IJDock is
ontworpen door Mikel van GeldArchitecten in Amsterdam.Donner. De
bewindsman baseert zichdaarbij op tien experimenten waarbijgebruik
is gemaakt van onorthodoxemaatregelen, uitgevoerd door
hetTransformatieteam in opdracht vanSBR.Zo is voor bijvoorbeeld het
leegstaandekantoorgebouw Molenwerf 1-3 inAmsterdam (12.000 m2) uit
de jarentachtig een toekomst weggelegd alsjongerenhuisvesting. En
Stationsplein785 in Den Haag (11.000 m2), tegenoverstation Hollands
Spoor, moet een com-binatie van functies krijgen. Voor
detransformatie van dit pand is gezochtnaar een creatieve manier om
te onder-vangen dat de eigenaar geen geld heeftvoor de
functieverandering. Dat kanbijvoorbeeld via een pandenruil,
zodathet gebouw een eigenaar krijgt diewel geld heeft voor de
transformatie.Een andere optie is om rechtstreeks teteam
kantorgemeentenvan de funcVolgens Donal dan niet tde meeste
eTegelijkertijvast dat bij vpanden de vvoor investejecten.
Desoregelgevingte nemen nihebben al voin handen obewegen daDonner.
Zoof exibeleopstellen, eeparticuliereeen beroepen kraken.
(AMERSFOORT - De opname vankantoorruimte in de 24 Dynamis-re-gios
bedroeg in het derde kwartaal230.000 m2, 11 procent minder daneen
jaar eerder.Dat blijkt uit cijfers van Dynamis. Detwee voorgaande
kwartalen was nogsprake van een stijging op jaarbasis.Het aanbod
van kantoorruimte in deDynamis-regios steeg met 1 procentnaar 6,45
miljoen vierkante meter.Goed nieuws is er van CBRE over deZuidas.
Twee jaar geleden was de leeg-stand daar 19 procent, medio 2011
isdat nog maar 11 procent, aldus CBRE.Opname daaltmet 11
procentKANTOREN / DYNAMIS / CBREDEN HAAG - De Rijksoverheid wil
intien jaar 1 miljoen minder vierkantemeters kantoorruimte gaan
gebrui-ken. Er komen vijftien zogenaamdeconcentratielocaties. Dit
levert eenstructurele jaarlijkse besparing opvan 70 miljoen
euro.Dat heeft het kabinet in oktoberbesloten. Het Rijk heeft 4
miljoenvierkante meter kantoor in gebruik op1.800 locaties in 130
plaatsen. Dit is11 procent van het totale aantal kanto-ren. De
kantoorbehoefte daalt doordathuisvestingsnormen bij het Rijk
zijnaangescherpt en het aantal ambtena-ren afneemt. De
concentratielocatieszijn Groningen, Leeuwarden, Zwolle,Arnhem,
Amsterdam, Rotterdam,Utrecht, Den Haag, Den Bosch,Breda, Eindhoven
en de zogenoemdeZuidstad (Maastricht en Heerlen). Ditzijn steden
met een regiofunctie diegoed bereikbaar zijn met het
openbaarvervoer en de auto en waar verschil-lende departementen of
rijksdienstenzijn gevestigd. Na protesten zijnook twaalf steden in
de provinciesDrenthe, Flevoland en Zeeland alsconcentratielocatie
aangewezen.Rijk stoot miljoen vierkantemeter kantoorruimte
afKANTOREN / OVERHEID / BESPARINGENter registreer-verkochteopzichte
van dezelfde periode vorig jaar.De recente stijging komt niet door
deverkopen iner 6 procent hogerYPOTHEKENdwenen vanDaartegenoverals
BerlinBN Amro. Die09 een markt-ne spelers opvoor vast-eveer gelijkr
weinig drukarktaandeelaf te snoepen.nbodzijdeoge
organisa-ns-kent-ons-ge-markt vermoe-delijk transparanter voor
aanbiedersdan voor vragers, stelt SEO.De huidige kredietkrapte
speelt deaanbieders van vastgoednancierin-gen in de kaart, meent
het onder-zoeksinstituut. Vastgoednanciersgebruiken de beschikbare
liquiditei-ten bij voorkeur voor het doorrollenvan nancieringen, om
afschrijvin-gen te voorkomen. Pas als deze zijnveiliggesteld, komen
nieuwe nan-cieringen in beeld. De mogelijkhedenvoor afnemers van
krediet om, bijverlenging, overstapmogelijkhedenals drukmiddel in
te zetten, zijn hier-door beperkt.De Nederlandse Vereniging
vanBanken kon desgevraagd nog nietreageren op de bevindingen van
SEOen de door de NMa aangekondigdestappen. (PH)mingeen stu-a).250
miljard euro investeren in eenruime verdubbeling van Moskou.De
hoofdstad is met naar schatting14 miljoen inwoners al jaren
geledenuit zijn voegen gegroeid. De komendetwintig jaar breidt
Moskou uit inzuidwestelijke richting. PresidentMedvedev heeft de
bouw aangekon-digd van 60 miljoen vierkante meterwoningen en 45
miljoen vierkantemeter kantoor- en bedrijfsruimte voorde naar
verwachting 2 miljoen nieuweinwoners. Ook de federale regering
enhaar 200.000 ambtenaren zullen naarde zusterstad verhuizen.MARKT
/ KANTOREN / INGLeegstandDEN HAAG - De helft van de kantoor-ruimte
in Nederland komt binnentwintig jaar leeg te staan door deopkomst
van het nieuwe werken. Datverwacht het ING Economisch Bureau.Het
tijd- en plaatsonafhankelijk wer-ken kan volgens de bankeconomenin
2030 leiden tot een leegstand van22 miljoen vierkante meter
kantoor,ofwel 48 procent van de totale be-schikbare kantoorruimte.
Dat is eenreel scenario, aldus ING-econoomStef Bais.WONINGEN /
HYPOTHEKEN / BANKENNRC HandelsbladDonderdag 11 november 2010
BinnenlandGrondopbrengsten lopen terugGemeenten ingeldnood
doorcrisis in bouwDoor een onzer redacteurenRotterdam, 11 nov.
Nederlandse gemeenten lopen2,4 tot 3 miljard euro mis doordat veel
bouwprojecten zijnstopgezet of uitgesteld. Door teruglopende
grondopbreng-sten dreigen sommige in financile problemen te
komen.Dat constateert accountantskan-toor Deloitte in een vanmiddag
ge-presenteerd rapport, dat in op-dracht van de Vereniging van
Ne-derlandse Gemeenten (VNG) is op-gesteld. Het risico is dat de
stede-lijke ontwikkeling stagneert endat daardoor ook het herstel
vande economie blijft steken, zegtVNG-voorzitter Annemarie
Jor-ritsma. In plaats van 60.000 wor-den nog slechts 20.000
woningenper jaar gebouwd in de 430 ge-meenten, is de verwachting.De
onderzoekers pleiten vooruitbreiding van de Crisis- en her-stelwet
en versoepeling van de fis-cale regelgeving om de financileklappen
op te vangen. Ook zou hetRijk een gebiedsontwikkelings-fonds moeten
opzetten, waaropgemeenten en bouwbedrijven eenberoep kunnen
doen.Grondexploitatie vormde jaren-lang een gegarandeerde bron
vaninkomsten voor gemeenten. Door-dat veel bouwprojecten zijn
stilge-legd of vertraagd, verkopen ge-meenten minder bouwgrond
dangepland en ontvangen zij minderleges. De kavels zijn vaak met
ge-leend geld gekocht. Doordat devraag naar woon- en kantoorruim-te
sterk is afgenomen, weten ge-meenten de grond niet of nauwe-lijks
meer door te verkopen aanprojectontwikkelaars, waardoorhun lasten
oplopen. Ook de waar-de van de grond is afgenomen.Een van de
zwaarst getroffen ge-meenten is Lansingerland. De fu-siegemeente
stevent af op eenbankroet als de bouwactiviteitenniet snel worden
hervat, waar-schuwde de Rotterdamse Reken-kamer vorige maand. Door
de velehectares onverkoopbare bouw-grond zijn de rentelasten
voorLansingerland opgelopen tot circa3 miljoen euro per
jaar.Amsterdam kondigde in juli aleen bouwstop af. Door de
krediet-crisis loopt de stad circa 230 mil-joen euro mis. Rotterdam
daaren-tegen bouwt wel voort, maar min-der dan eerder was gepland.
Destad heeft zich voorgenomen dekomende vier jaar 3.000
gezinswo-ningen neer te zetten. Vooral naarwoningen met een tuin en
appar-tementen met balkon of terras isnog steeds vraag, zei
wethouderKarakus (bouwen, PvdA) gisteren.Door nauwer samen te
werken metbouwers en beleggers denkt Rot-terdam de aankoopprijs van
wo-ningen in dit marktsegment meteen kwart te kunnen
reduceren.kaanse asogezinnen Gouda uit.Burgemeester Cornelis was
gis-teravond niet alleen de zwaar over-lastgevende jongeren in zijn
stadleraar geschiedenis van maat-schappij, media en cultuur.
Degrote steden zijn allang opgege-ven. Maar nu blijkt dat je
nergensOpnieuw kijkt iedereen naar GoudaProbleemwijken Na nieuw
incident in Oosterwei ligt burgemeester onder vuurNa het zoveelste
incident inde wijk Oosterwei moet deburgemeester van GoudaHoe de
wijk Oosterwei nationaal nieuws werdseptember 2008: Openbaarver-
hij zelf een harde aanpak aan.De Goudse wijk Oosterwei, die
inmiddels nationale bekendheid heeft als probleemweek. 90 procent
van de woningen in de wijk bestaat uit flats. Foto Bas CzerwinskiDe
Kleine Aardestopt na verliesvoortrekkersrolDoor een onzer
redacteurenRotterdam, 11 nov. StichtiDe Kleine Aarde heft
zichzelfDe stichting vertolkte een vootrekkersrol in het laten zien
valternatieven voor een duurzsamenleving. Door de enormvlucht die
duurzaamheid de alopen jaren heeft genomen, isrol van De Kleine
Aarde als demonstratie- en experimenteeplek ingehaald, meldt de
wete. Er is geen geld om de nieuduurzame producten te blijvenen,
onder meer door het weglen van steun van de PostcodeLoterij.
Directeur MartijnMessing: Als wij hier steedslaatste model
zonnepaneel wlaten zien, dan moeten we elkhonderdduizend euro
investeDat geld hebben we niet. Dene Aarde heeft zichzelf
overbgemaakt. Wat wij in het begden, doen nu vele bedrijven
eganisaties. De Kleine Aarde wbegin jaren zeventig opgerichdoor
Sietz Leeflang, voormalidacteur van deze krant. De KlAarde gaat op
internet door. Okomt er nog een slotmanifestKleine horeca legclaim
bij Staat neDoor een onzer redacteurenRotterdam, 11 nov. De
sticting Red de Kleine Horeca Onnemer (KHO) gaat de financischade
verhalen die kleine cahebben opgelopen door het rverbod. Het
kabinet versoepevorige week het rookverbod.wordt afgeschaft voor
cafs zoder personeel en kleiner dan70 vierkante meter. De KHO hvoor
de collectieve claim de Sting Horecaclaim opgericht. Vzitter Jaap
Brandligt stelde daverbod de naar schatting drievierduizend kleine
cafs de afpen jaren veel geld heeft gekoProces-Wilderssnel
vervolgdAmsterdam, 11 nov. De rechbank in Amsterdam wil op
koHondenbezitters:ven indicatieve biedingen op Uni-Invest.Daarvan
voldoen er zes aan de gesteldecriteria. De gesprekken die nu
wordengevoerd, moeten leiden tot de keuzevoor een overnemende
partij. Einddecember is volgens de bron duidelijkwelke dat zal
zijn.Uni-Invest verkeert in geldnood. Devastgoedportefeuille van
het bedrijfis genancierd met een commercialmortgage backed security
(CMBS) uit2005. Toen die in februari 2010 aiep,kon Uni-Invest de
lening niet aossen.De waardedaling van het onderliggendevastgoed
had dat onmogelijk gemaakt.Daarop werd de nanciering verlengdmet
twee jaar, tot februari 2012. Datgebeurde wel onder een aantal
striktevoorwaarden. Aan n daarvan is nietom de schuld tot het
afgesprokenniveau te verlagen. Dit komt omdatde opbrengsten van
verkopen uit deportefeuille achter zijn gebleven bij
dedoelstelling. Toen Uni-Invest de CMBSin 2005 afsloot, had deze
een omvangvan 1.008,9 miljoen euro. De onderlig-gende portefeuille
bestond destijds uit318 objecten (kantoren, bedrijfspandenen
logistiek). Sindsdien heeft Uni-Investeen deel van de portefeuille
verkocht.Met de opbrengsten daarvan werd delening gedeeltelijk
afgelost. maar hettempo waarin dit gebeurde, lag volgensde
geldschieters te laag.De portefeuille omvat nu nog 207kantoren en
bedrijfsruimten. Volgenseen taxatie, uitgevoerd in opdracht
vanEurohypo, bedraagt de totale waardekomen uiterst gering, maar
uiteraardniet volledig uit te sluiten.Uni-Invest was een
beursgenoteerdevastgoedbelegger met RichardHomburg als
grootaandeelhouder.In 2002 werd het fonds van de beursgehaald door
Lehman Brothers dezakenbank die in 2008 zou omvallen en de Merwede
Groep van Jan-DirkPaarlberg, die vorig jaar werd veroor-deeld voor
witwassen. Na de delistingvan Uni-Invest werd een aanzienlijkdeel
van de portefeuille verkocht, voor-al de winkels. In 2007 zou
Uni-Investweer naar de beurs gaan. De beursgangwerd echter op het
laatste momentafgeblazen. Met de opbrengst had hetbedrijf een deel
van de CMBS-leningwillen aossen.
(PH)KAbemabeDodagemaTraSBZokaAmtacjon78stabintranavanvobijheweEeAMERSFOORT
- De opname vankantoorruimte in de 24 Dynamis-re-gios bedroeg in
het derde kwartaal230.000 m2, 11 procent minder daneen jaar
eerder.Dat blijkt uit cijfers van Dynamis. Detwee voorgaande
kwartalen was nogsprake van een stijging op jaarbasis.Het aanbod
van kantoorruimte in deDynamis-regios steeg met 1 procentnaar 6,45
miljoen vierkante meter.Goed nieuws is er van CBRE over deZuidas.
Twee jaar geleden was de leeg-stand daar 19 procent, medio 2011
isOpname daaltmet 11 procentKANTOREN / DYNAMIS / CBREDEN HAAG - De
Rijksoverheid wil intien jaar 1 miljoen minder vierkantemeters
kantoorruimte gaan gebrui-ken. Er komen vijftien
zogenaamdeconcentratielocaties. Dit levert eenstructurele
jaarlijkse besparing opvan 70 miljoen euro.Dat heeft het kabinet in
oktoberbesloten. Het Rijk heeft 4 miljoenvierkante meter kantoor in
gebruik op1.800 locaties in 130 plaatsen. Dit is11 procent van het
totale aantal kanto-ren. De kantoorbehoefte daalt
doordataangescherpt en het aantal ambtena-ren afneemt. De
concentratielocatieszijn Groningen, Leeuwarden, Zwolle,Arnhem,
Amsterdam, Rotterdam,Utrecht, Den Haag, Den Bosch,Breda, Eindhoven
en de zogenoemdeZuidstad (Maastricht en Heerlen). Ditzijn steden
met een regiofunctie diegoed bereikbaar zijn met het
openbaarvervoer en de auto en waar verschil-lende departementen of
rijksdienstenzijn gevestigd. Na protesten zijnook twaalf steden in
de provinciesDrenthe, Flevoland en Zeeland alsRijk stoot miljoen
vierkantemeter kantoorruimte afKANTOREN / OVERHEID /
BESPARINGEN10600105001040033533533533510600106001050010500104001040010600105001040010.572,02
-11,94 (-0,11 %)2.308,71 0,29 (0,01 %)10.731,45 49,62 (0,46
%)5.499,90 -22,60 (-0,41 %)3,57 -0,004 (-0,11 %)0,6965 0,0029 (0,42
%)80,43 0,14 (0,17 %)Dow-JonesindexNasdaq indexTokio
Nikkei-indexLonden FTSE-100indexTienjaarsren te inprocentenDollar
ineuroOlie brent pervat indollarKoersgraeken over 5
handelsdagen-111-1-111111131 december 6 januari30 december 5
januariKantoorgebouwenstaan door recessievaker leegAmsterdam, 6
jan. Door de re-cessie is de leegstand van Neder-landse kantoren in
het afgelopenjaar verder toegenomen. Volgensvastgoedadviesbureau
DTZ Zadel-hoff staat 13,3 procent van de Ne-derlandse kantoorruimte
leeg, te-gen ongeveer 12 procent een jaareerder. Gisteren tijdens
een pers-bijeenkomst presenteerden devastgoedspecialisten cijfers
overde toestand op de vastgoedmarkten keken zij vooruit naar
2010.Door de recessie daalde het aantalkantoorbanen met 1,4
procent.(NRC Handelsblad 2010, 2012; Vastgoedmarkt 2011; de
Volkskrant 2011)Leegstand > 14% 7.000.000 m (2012) 5.
Kwantitatiefde markt 6. Kwalitatiefhet gebouw 7. Kwalitatiefde
locatie 8. (citizenM, 2006)HoofdonderzoeksvraagoorzakenWelke
locatiekenmerken verhogen, enin welke mate, het risico op
structurelekantoorleegstand in Utrecht, ... 9. (citizenM,
2006)Welke locatiekenmerken verhogen, enin welke mate, het risico
op structurelekantoorleegstand in Utrecht, enwat voor strategien
zijn nodig voorde stedelijke vernieuwing van hetMerwedekwartier,
een gebied met veelstructurele
leegstand?Hoofdonderzoeksvraagoplossingen 10. Oorzaken
IIonderzoeksvraag data-analyseliteratuurstudieconclusies??
?conceptuele modellen 11. 19,1% 17,1% 15,8%Lage Weide Kanaleneiland
PapendorpUtrecht% 12. 19,1% 17,1% 15,8%0,2%2,5%4,2%Lage Weide
KanaleneilandStationsgebiedOostBinnenstadPapendorpUtrecht%% 13.
Locatie 14. LocatieBereikbaarheid 15.
LocatieFaciliteitenBereikbaarheid 16. LocatieOpenbare
ruimteFaciliteitenBereikbaarheid 17. LocatiePrestigeOpenbare
ruimteFaciliteitenBereikbaarheid 18.
LocatieFunctionaliteitPrestigeOpenbare
ruimteFaciliteitenBereikbaarheid 19.
LocatieFunctionaliteitPrestigeOpenbare
ruimteFaciliteitenBereikbaarheidOmgeving 20.
LocatieFunctionaliteitPrestigeOpenbare
ruimteFaciliteitenBereikbaarheidOmgeving6 categorien30 variabelen
21. LocatieFunctionaliteitPrestigeOpenbare
ruimteFaciliteitenBereikbaarheidOmgevingGebouwKenmerken 22.
Leidsche Rijn CentrumOudenrijnLage
WeideStationsgebiedOvervechtBinnenstadOostPapendorpKanaleneilandGalgenwaardRijnsweerdLunetten102
pandenStructureel leegstaand: 21 23. < 1.6521.652 - 2.5912.592 -
7.9387.938 - 16.022> 16.022restaurantcafbarhotel met
restaurantsupermarktsupermarkt in winkelcentrum0- 500 m500-1000
m1000-2000 m2000-3000 m3000-4000 m55-60 dB60-65 dB65-70 dB70-75 dB
75 dBVariabelen 24. LocatieFunctionaliteitPrestigeOpenbare
ruimteFaciliteitenBereikbaarheid OmgevingGebouwKenmerkenLogistische
regressieVi= 0+ 1X1+ 2X2+ 3X3+ + nXn+ iVi= Structurele
kantoorleegstand0= Intercept cofficintXn= Locatie of gebouw
karakteristiek nn= Cofficint van de n-de karakteristieki= Verschil
tussen voorspelde en geobserveerdewaarde van V voor de i-de
deelnemer 25. LocatieFunctionaliteitPrestigeOpenbare
ruimteFaciliteitenBereikbaarheid OmgevingGebouwKenmerkenLogistische
regressieVi= 0+ 1X1+ 2X2+ 3X3+ + nXn+ iCorrect voorspeld:88,2% 26.
autoopenbaar vervoerfietsauto + openbaar vervoerauto +
fietsopenbaar vervoer + fietsauto + openbaar vervoer +
fietsModaliteitType vervoer dat de bestebereikbaarheid geeftNiet
goed bereikbaar metopenbaar vervoerLocatieBereikbaarheid 27. Score
openbare ruimteScore voor comfortgoedgemiddeldmatigbeschermingtegen
verkeeren ongelukkenbeschermingtegencriminaliteiten
geweldbeschermingtegenonaangenamezintuiglijkeervaringenbeschermingmogelijkhedenom
te lopenmogelijkhedenom te staan/verblijvenmogelijkhedenom te
zittenmogelijkhedenom te zienmogelijkhedenom te
praten/luisterenmogelijkhedenom te
spelen/sportencomfortgebouwen/ruimtes
opmenselijkemaatmogelijkhedente genietenvan
hetklimaataangenamezintuiglijkeervaringengenotLocatiecomfort van de
openbare ruimtebeoordeeld als matigOpenbare ruimte 28.
GevelTechnische staatSlechte onderhoudsstaatGebouwKenmerken 29.
(citizenM, 2006)Welke locatiekenmerken verhogen, enin welke mate,
het risico op structurelekantoorleegstand in Utrecht?% 30.
ConclusiesSlechte bereikbaarheid per openbaar vervoer(citizenM,
2006)Welke locatiekenmerken verhogen, enin welke mate, het risico
op structurelekantoorleegstand in Utrecht?% 31. ConclusiesSlechte
bereikbaarheid per openbaar vervoerLaag comfort van de openbare
ruimte(citizenM, 2006)Welke locatiekenmerken verhogen, enin welke
mate, het risico op structurelekantoorleegstand in Utrecht?% 32.
ConclusiesSlechte bereikbaarheid per openbaar vervoerLaag comfort
van de openbare ruimteSlechte technische onderhoudsstaat
gevel(citizenM, 2006)Welke locatiekenmerken verhogen, enin welke
mate, het risico op structurelekantoorleegstand in Utrecht?% 33.
Oplossingenonderzoeksvraag data-analyseliteratuurstudie
locatie-analyseconclusies literatuurstudie conclusies???
???conceptuele modellenIII 34. Utrecht
CSStadscentrumDomtorenJaarbeursWelgelegenDen
HommelKanaleneiland-NoordMerwedekanaalAmsterdam-RijnkanaalTranswijk-NoordKanaleneiland-ZuidTranswijk-ZuidBedrijvengebied
KanaleneilandKanaleneiland 35. Merwedekwartier 36. Modaliteitgoed
bereikbaar met hetopenbaar vervoeropenbaar vervoerauto + openbaar
vervoerauto + openbaar vervoer + fiets 37. Comfort
openbareruimtelaag comfort van de openbareruimte0-
500500-1000Modaliteitgoed bereikbaar met hetopenbaar
vervoeropenbaar vervoerauto + openbaar vervoerauto + openbaar
vervoer + fiets 38. Technische staatgevelgeen kantoren met
slechtekwaliteit gevelModaliteitgoed bereikbaar met hetopenbaar
vervoerComfort openbareruimtelaag comfort van de openbareruimte0-
500500-1000openbaar vervoerauto + openbaar vervoerauto + openbaar
vervoer + fiets 39. Pand voor pand 40. Gebiedsgewijs 41.
Gebieds(her)ontwikkelingInhoudHet creren van
ruimtelijkeconstellaties waarinverschillende functieszich in
harmonie kunnenontwikkelenStrategische ingrepen 42.
Gebieds(her)ontwikkelingActorenContextInhoud MiddelenSociaalHet
creren van ruimtelijkeconstellaties waarinverschillende
functieszich in harmonie kunnenontwikkelenPublieke
sectorGeldEconomisch Private sectorGebouwenBeleid Burgers en
belangengroepenGrond 43. Strategie 1 Een gemengde omgeving creren
44. Strategie 1 Een gemengde omgeving creren 45. Strategie 2
Faciliteiten bieden als ontmoetingsplaats 46. Strategie 2
Faciliteiten bieden als ontmoetingsplaats 47. Strategie
2Faciliteiten bieden als ontmoetingsplaatsFaciliteiten bieden als
ontmoetingsplaats 48. Strategie 2 Faciliteiten bieden als
ontmoetingsplaats 49. Strategie 3 Comfort bieden in de openbare
ruimte 50. Strategie 3 Comfort bieden in de openbare ruimte 51.
Strategie 3 Comfort bieden in de openbare ruimte 52. Strategie 3
Comfort bieden in de openbare ruimte 53. ontwikkelingen stimuleren
54. N50mMerwede quarter403020100Huidige situatie 55. N50mMerwede
quarter403020100Mogelijk eindbeeld 56. (citizenM, 2006)Wat voor
strategien zijn nodig voorde stedelijke vernieuwing van
hetMerwedekwartier, een gebied met veelstructurele leegstand?% 57.
(citizenM, 2006)Wat voor strategien zijn nodig voorde stedelijke
vernieuwing van hetMerwedekwartier, een gebied met veelstructurele
leegstand?ConclusiesBepaal economische, fysieke, sociale en
milieu-problemen% 58. (citizenM, 2006)Wat voor strategien zijn
nodig voorde stedelijke vernieuwing van hetMerwedekwartier, een
gebied met veelstructurele leegstand?ConclusiesBepaal economische,
fysieke, sociale en milieu-problemenVorm een integrale eindvisie%
59. (citizenM, 2006)Wat voor strategien zijn nodig voorde
stedelijke vernieuwing van hetMerwedekwartier, een gebied met
veelstructurele leegstand?ConclusiesBepaal economische, fysieke,
sociale en milieu-problemenVorm een integrale eindvisieOntwerp
lange termijn, strategische ingrepen opkansrijke plekken% 60.
N50mMerwede quarter403020100Discussie IV