DỀ CƯƠNG CHI TIẾT

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAYVÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU.......................................................5

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.............61. CÁC KHÁI NIỆM VỀ BĐS VÀ TTBĐS...............................6

1.1. Bất động sản.............................................61.1.1. Khái niệm bất động sản....................................6

1.1.2. Đặc điểm của bất động sản.................................61.1.3. Phân loại BĐS...........................................7

1.2. Thị trường bất động sản..................................81.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản............................8

1.2.2. Đặc điểm của thị trường BĐS:................................81.2.3. Phân loại thị trường BĐS:...................................8

2. VAI TRÒ CỦA TTBĐS TRONG NỀN KINH TẾ.........................92.1. Là một trong những thị trường quan trọng trong nền kinh tếthị trường:...................................................92.2. Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗđược huy động:................................................92.3. Góp phần thúc đẩy sản xuất, là cầu nối giữa sản xuất vàtiêu dung:....................................................92.4. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạtđộng quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệtlà các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác:........9

2.5. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kíchthích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:......9

3. CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN BĐS................................103.1. Các yếu tố tự nhiên:....................................10

3.2. Các yếu tố kinh tế:.....................................103.3. Các yếu tố liên quan đến thị trường:....................10

3.4. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:................10

3.5. Các yếu tố chính trị pháp lý:...........................103.6. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:......................11

3.7. Các yếu tố xã hội:......................................11CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM 12

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

LỜI MỞ ĐẦU

Lí do chọn đề tàiTTBĐS đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh

tế quốc dân (chiếm 60% giá trị tài sản cố định ). Khôngnhững chiếm giá trị lớn mà còn ảnh hưởng mạnh mẽ đếncác thị trường khác như: Thị trường hàng hóa, dịch vụ,ngân hàng, đơn vị xây dựng…

Ngoài ra bất động sản còn thu hút được vốn đầu tưtrong và ngoài nước, tạo ra một diện mạo mới về cơ sởvật chất hạ tầng, khu đô thị…Từ đó tạo nơi an cư lạcnghiệp nâng cao chất lượng cuộc sống.

Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam mới hìnhthành có bước phát triển tích cực, nhưng trong giaiđoạn không ổn định cũng có những mặt hạn chế và khiếmkhuyết. Do vậy việc nghiên cứu thị trường bất động sảnđể có cái nhìn rõ nét, từ đó đề ra định hướng hoạt độngkinh doanh BĐS phù hợp là hết sức quan trọng đối vớicác doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước đã và đangtham gia vào thị trường bất động sản.

Mục đích nghiên cứuLuận văn được viết nhằm mục đích nghiên cứu các

vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản và thị trường bấtđộng sản.

Nhằm nghiên cứu đặc điểm cung cầu bất động sản nhưthế nào?

Tìm hiểu thực trạng tình hình TTBĐS và tìm ra mặttồn tại, hạn chế của thị trường này.

Phân tích thấy được vai trò của bất động sản đốivới nền kinh tế quốc dân quan trong như thế nào?

Đề ra một số giải pháp phát triển hoạt động kinhdoanh BĐS trong giai đoạn hiện nay.

Phương pháp nghiên cứu

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN1. CÁC KHÁI NIỆM VỀ BĐS VÀ TTBĐS1.1. Bất động sản1.1.1. Khái niệm bất động sảnPháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống

nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tàisản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luậtcủa mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ởquan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cáigọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất độngsản và động sản”.

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau vềnhững tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS.Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt,trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi câyđược coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng đượcthể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳvà Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự TháiLan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền vớiđất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đấtđai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đấtđai và các tài sản gắn với đất.

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêutả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”,và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về kháiniệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau vềnhững tài sản “gắn liền với đất đai”.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoàXHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sảnbao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cảcác tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khácgắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cầnđược quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và cónhững tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốcgia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quyđịnh về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm

mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mụccác tài sản này

1.1.2. Đặc điểm của bất động sản Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và

tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đailà do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khanhiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đấtđai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnhthổ ... Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và khôngdi dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cábiệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnhnhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thịtrường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vìchúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai côngtrình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. 

Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một

loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừkhi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vậtkiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xâydựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nângcấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vìvậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiếntrúc và công trình xây dựng.

Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị

của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặcbiệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cáccông trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nângcáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trongthực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp vàsự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử

dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnhcông năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu

dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý

cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầutư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời giandài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thíchhợp và tương xứng.

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xãhội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố nàymạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐScủa mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khácnhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dânsinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả cácvấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi phối nhu cầuvà hình thức BĐS.

1.1.3. Phân loại BĐSBĐS được chia thành ba loại:Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở,

BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạtầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sởlàm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐSnhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đấtđai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tínhchất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tốchủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đếnquá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũngnhư phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn lànhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trênthị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thếgiới.

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loạinày chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sảnxuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất

nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sửdụng…

Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các côngtrình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờhọ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm củaloại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

1.1.4. Thị trường bất động sản1.1.5. Khái niệm thị trường bất động sảnTTBĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các

bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán,chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ cóliên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn…giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quảnlý của Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩyphát triển hay kiềm hãm hoạt động kinh doanh trên thịtrường BĐS.

1.1.6. Đặc điểm của thị trường BĐS:Có sự khác biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao

dịchThị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực:

Thị trường BDDS được hình thành từ hàng loạt thị trườngnhỏ mang tính địa phương với những quy mô, mức độ vàđộng thái giao dịch khác nhau

Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thịtrường không hoàn hảo: Giá cả BĐS không hoàn toàn là giácạnh tranh và được so sánh bình đẳng trên thị trường.Việc thâm nhập thị trường này cũng không hoàn toàn dễđàng đối với cả người mua và người bán nên để thực hiệngiao dịch thuận lợi cần có môi giới chuyên nghiệp hội đủcác điều kiện để người mua và người bán tin cậy thì mớicó thể giao dịch thành công.

Cung về BĐS chậm co dãn khi giá thay đổi.Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm

soát của Nhà nước.1.1.7. Phân loại thị trường BĐS: Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước:

Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch màNhà nước có thể kiểm soát được, như giao dịch ở cáctrung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty cho thuê tàichính, các khách sạn, các công ty kinh doanh địa ốc,…          

Thị trường phi chính thức: giao dịch về BĐS khôngtiến hành các thủ tục có tính pháp lý như: mua bán traotay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ.

Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường: Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại

thị trường này còn gọi là thị trường đất đai.Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và

cho thuêThị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS. Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường: Thị trường đất đaiThị trường nhà ởThị trương BĐS công nghiệpThị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sởThị trường BĐS dụng trong dịch vụCăn cứ vào tính chất giao dịchThị trường mua bán BĐSThị trường thuê và cho thuê BĐSThị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo

hiểmThị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên

doanh.2. VAI TRÒ CỦA TTBĐS TRONG NỀN KINH TẾ2.1. Là một trong những thị trường quan trọng

trong nền kinh tế thị trường:BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS

trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhaunhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chấtcủa mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá củacác chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn

chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ ba là rấtlớn lên tới hàng nghìn tỷ USD.

BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trongđiều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chứcnăng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình,nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt độngthế chấp.

2.2. Thị trường BĐS phát triển thì một nguồnvốn lớn tại chỗ được huy động:

Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nướcphát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấpbằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vìvậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quantrọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tàichính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xãhội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nềnkinh tế.

2.3. Góp phần thúc đẩy sản xuất, là cầu nốigiữa sản xuất và tiêu dung:

Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS đượcchuyển quyền sử dụng từ người này sang người khác, gópphần thúc đẩy sản xuất phát triển , tạo điều kiện choviệc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theoqui hoạch.

Sự phát triển của thị trường BĐS làm tác động tangtrưởng kinh tế, thông qua việc chuyển BĐS thành tài sảntài chính để thu hút và huy động các nguồn lực tài chínhcho nền kinh tế. Đồng thời nhờ có TTBĐS mà người mua cóthể tiếp cận, tìm hiểu, lựa chọn và tìm ra được hàng hóaBĐS theo đúng mục đích sử dụng, còn người bán có thểtiếp xúc, phát hiện được sở thích, khả năng của thịtrường từ đó có thể tạo lập được hàng hóa BĐS có giá trịkinh tế cao nhất, và có thể tiêu thụ dễ dàng nhất.

2.4. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trìnhđổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các côngtrình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng vàcác cơ sở kinh tế khác:

Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS,Nhà nước bổ sung, hoàn thiện hệ thống Pháp luật, hệthống chính sách quản lý cũng như tổ chức quản lý, tạođiều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phầnkhắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế… Bêncạnh đó, sự vận hành thị trường BĐS sẽ góp phần xác lậpmối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS,nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tìnhtrạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu choNgân sách Nhà nước…

2.5. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐSsẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồnthu cho Ngân sách:

TTBĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường nhưthị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thịtrường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theophân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở cácnước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quanphát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốtthị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinhtế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạolập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đótạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấutrong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cảnước.

3. CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN BĐS3.1. Các yếu tố tự nhiên:Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí

BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. MỗiBĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệtđối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quátcả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọngtrong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tạitrung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớnhơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trungtâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã tư hayngã ba, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại cógiá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác( vị trí

tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐSlà cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác địnhgiá đất.

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lôđất: một diện tích, kích thước thửa đất tối ưu khi nóthỏa mãn một loại nhu cầu của đa số dân cư trong vùng.

Loại hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạccao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận cótác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp thườnghay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường thì giácủa BĐS sẽ thấp hơn, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.

Hình thức( kiến trúc) bên ngoài của BĐS( đối vớiBĐS là nhà hoặc các công trình xây dựng khác) : nếu haiBĐS có giá xây dựng như nhau. BĐS nào có kiến trúc phùhợp với thị hiếu thì giá của nó sẽ cao hơn và ngược lại.

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành haybị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trựctiếp đến giá BĐS

 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên:thiên tai, lũ lụt. Cũng ảnh hưởng đến giá BĐS

3.2. Các yếu tố kinh tế:Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập

hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đếngiá của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập càng caothì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

Những tiện nghi gắn liền với BĐS; hệ thống điệnnước, vệ sinh, điều hòa. Hệ thống càng chất lượng cao,giá BĐS càng cao.

3.3. Các yếu tố liên quan đến thị trường:Tính hữu dụng của BĐS.Nhu cầu của BĐS trên thị trường.3.4. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS: Tình trạng pháp lý của BĐS, các giấy tờ chứng thực

pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trìnhxây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấpBĐS, tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạnchế quyền sở hữu chung

3.5. Các yếu tố chính trị pháp lý:

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nướcvà chính quyền địa phương có thể có những tác động đếnthị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐSnói riêng, cụ thể:

- Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyếnkhích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăngnhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.

- Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt

Nam. Chính sách cho phép những người không có hộ

khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. Chính sách tài chính áp dụng đối với những

người được nhà nước giao đất, cho thuê đất.. Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư

vào lĩnh vực BĐS Chính sách thuế của nhà nước đối với BĐS

3.6. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:Tình hình cung cầu BĐS trong khu vựcĐăc điểm của những người tham gia thị trường BĐS

trong khu vựcHiện trạng vùng lân cậnMức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùngThu nhập bình quân hàng năm của người dân trong

vùngKhả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín

dụngSố lượng các lô, thửa đấtMức giá bình quân các lại đất trong vùngTỷ lệ thuế và mức thuế suấtMức độ lạm phát chungTình hình thị trường lao động, chứng khoán, tín

dụng..3.7. Các yếu tố xã hội:Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị

BĐS. Một khu vực và mật độ dân số tự nhiên tăng cao dotốc độ tăng của dân số cơ học thì giá BĐS nơi đó cũngtăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ. Mặt khác các

yếu tố khác cũng ảnh hưởng: chất lương dịch vụ, giáodục, y tế, an ninh trật tự…

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DIỄN BIẾN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢNTừ 2011 đến giữa năm 2012:Ngành BĐS nói chung và TTBĐS nói riêng đang trầm

lắng kể từ sau cuộc khủng hoảng tải chính ở Mỹ năm 2007– 2009. Những chính sách của chính phủ trong nổ lực kiềmchế lạm phát đầu năm 2011 đã khiến cho thị trường càngthêm khó khăn. Vào ngày 09/01/2011, Thủ tướng đã banhành Nghị quyết số 02/NQ-CP về những giải pháp kiềm chếlạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô đảm bảo an sinh xã hội.Trong đó, kiềm chế lạm phát là ưu tiên số 1. Kể từ saukhi ban hành thì hệ thống tài chính của Việt Nam đã bịảnh hưởng và gián tiếp gây khó khăn lên tất cả các doanhnghiệp và toàn bộ nền kinh tế Việt Nam. Ngân hàng nhànước Việt Nam (SBV) cũng ban hành chỉ thị số 01/CT-NHNNvề việc thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngânhàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảođảm an sinh xã hội. Theo chỉ thị này, các tổ chức tíndụng sẽ phải giảm dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuấtxuống còn 16% vào cuối năm 2011. Điều này, đã giáng thêmmột đòn nặng vào các ngành Chứng khoán và Bất Động Sảnbên cạnh nghị quyết số 02. Những năm trước, các công tyBất Động Sản phát triển nhanh chóng dựa vào nguồn vốnvay ngân hàng là chủ yếu và ngân hàng cũng đẩy mạnh chovay với số liệu tăng trưởng tín dụng của ngành ngânhàng tăng liên tục từ 2010 – 2011.

 Do dựa nhiều vào vốn vay dễ dãi từ tăng trưởngtín dụng, nên khi các ngân hàng gặp khó khăn buộc phảithắt chặt tăng trưởng tín dụng thì ngành bất động sảncũng bắt đầu chật vật tìm vốn vay. Các ngân hàng lao vàocuộc chạy đua lãi suất huy động trong năm 2011, khi cólúc lãi suất huy động chạm trần 22% và nếu nhìn vào lãisuất theo kì hạn trên bảng niêm yết lãi suất của cácngân hàng và lãi suất trên thị trường liên ngân hàngchúng ta sẽ thấy lãi suất kì hạn ngắn được đẩy lên ngangbằng cả với các kì hạn dài. Lãi suất huy động tăng dẫntới lãi suất vay tăng, tín dụng thắt chặt đã khiếncho dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản và niềm tinnhà đầu tư sụt giảm nghiêm trọng, chi phí tài chính củacác doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng tăng đột biến.

Những cụm từ như lạm phát, chạy đua lãi suất huyđộng, ngân hàng mất thanh khoản xuất hiện nhan nhãn trêncác mặt báo và các phương tiện thông tin đại chúng chothấy một bức tranh u ám của nền kinh tế Việt Nam lúc bấygiờ. Những yếu tố trên cùng với việc tăng giá điệnvà giá xăng dầu đã làm cho chỉ số giá CPI cả nước năm2011 lập đỉnh vào tháng 4 với mức tăng 3.32%

Từ nửa cuối 2012 đến đầu 2013:Sau một khoảng thời gian thực hiện những chính sáchthắt chặt mạnh mẽ thì nền kinh tế nói chung vàngành Bất Động Sản nói riêng đã bị rệu rã khi sốliệu về nợ xấu (chiếm tỷ lệ lớn là nợ xấu Bất ĐộngSản), lãi suất cho vay ở mức cao, gia tăng hàng tồnkho, tổng cầu yếu… được công bố. Theo Báo cáo quýIV/2012 của Công ty CB Richard Ellis (CBRE) ViệtNam thì TP.HCM và Hà Nội lần lượt có tới hơn 28.000và 20.500 căn hộ đã chào bán trên thị trường nhưngchưa có chủ sở hữu và phải mất 4-5 năm nữa mới cóthể vượt qua tình trạng thừa cung. Trong khi đó,theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hàng tồn kho cả nướchiện nay có khoảng hơn 16.000 căn hộ chung cư, hơn4.000 nhà thấp tầng và gần 26.000 m2 nhà văn phòngcho thuê. Do tồn kho tăng đã kéo theo tỷ lệ nợxấu Bất Động Sản tại các ngân hàng cũng tăng vọt từtrong năm 2012 với số liệu từ NHNN là 8.6% và FitchRating Agency là khoảng 12%. Tuy nhiên, vào quýI/2013 thì NHNN công bố khoảng nợ xấu giảm xuốngcòn 6% tổng dư nợ.

(Nguồn: Tổng hợp từ các báo cáo của CBRE)

(Nguồn: SBV, Ủy ban giám sát tài chính Quốc Gia)

Do đã lạm phát đã phần nào được kiềm chế ổn địnhvà không còn là mối lo ngại chính nữa mà bấy giờ chínhphủ phải tập trung giải quyết hàng tồn kho, tháo gỡ khókhăn cho sản xuất từ hệ quả của thắt chặt chính sáchtiền tệ. Vì đặc điểm của ngành Bất Động Sản Việt Nam làchỉ tập trung vào phân khúc cao cấp mà quên mất đi phânkhúc nhà giá rẻ đã khiến cho lượng hàng tồn kho ở phânkhúc cao cấp tăng cao khi nền kinh tế và sức mua suygiảm. Trong khi đó, người có nhu cầu thực về nhà ở lạikhông thể mua được nhà do số lượng nhà vừa túi tiền rấthạn chế trên thị trường. Áp lực trả lãi vay ngân hàngvới lãi suất cao đã khiến cho các công ty BĐS bắt buộcphải giảm giá bán ảnh hưởng đến lợi nhuận và kế hoạch

sản xuất kinh doanh.

Chính phủ đã nhân thức được khó khăn của nền kinh tếhiện tại nằm ở nợ xấu nên đã chính thức cho phép loạiBất Động Sản ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất và tích cựccho ra đời công ty mua bán nợ quốc gia – VAMC (dự kiếnvào quý II/2013) với vốn khoảng 4.78 tỷ USD nhằm tháo gỡkhó khăn cho sản xuất và đặc biệt là giúp cho ngành BấtĐộng Sản bớt khó khăn qua việc giảm tỷ lệ nợ xấu xuốngdưới 3%. Bên cạnh đó, NHNN cũng tuyên bố sẽ tung 30.000tỷ đồng vốn vay giá rẻ lãi suất 6% hỗ trợ cho người thunhập thấp, cán bộ công nhân viên chức mua nhà ở xã hộicó diện tích dưới 70m2 và có giá dưới 15 triệu đồng/m2.Hai chính sách trên tuy không chắc chắn vực dậy được thịtrường BĐS Việt Nam vốn đang trầm lắng nhưng sẽ có tácđộng tích cực về mặt tâm lý cũng như sẽ giúp làm tăng sốlượng giao dịch trong ngành.

Sau khi, thông tin trên được đưa ra thì hàng loạt cácdoanh nghiệp Bất Động Sản trong ngành thay nhau chuyểnđổi dự án từ cao tầng thành thấp tầng, thay đổi kết cấudự án sao cho phù hợp với chính sách của chính phủ vàcũng có nhiều doanh nghiệp cũng đang xin chuyển đổi từnhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Năm 2013, được dựbáo là năm bùng nổ của nhà giá rẻ khi các chủ đầu tư vàcác công ty Bất Động Sản tập trung khai thác phân khúcđầy màu mỡ này mà bấy lâu nay bị bỏ quên, người mua nhàcũng có thể chọn lựa được căn nhà ưng ý vừa với thu nhậpcủa mình.

Do thị trường Bất Động Sản khó khăn, niềm tin của cácnhà đầu tư sụt giảm vàcác chủ đầu tư thiếu vốn do ngânhàng thắt chặt tín dụng nên đã khiến áp lực tài chínhcủa các doanh nghiệp thuộc ngành này phải tìm cách bántháo dẫn đến giảm giá Bất Động Sản.

Do cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp đều có sự sụgiảm thì đây là thời điểm để các nhà đầu tư ngoại quantâm đế M&A trong lĩnh vực Bất Động Sản tại Việt Nam.Theo thống kê, nếu năm 2012 xu hướng nhà đầu tư nội lấnát nhà đầu tư ngoại trong thu gom dự án bất động sản,thì năm 2013 được đánh giá yếu tố ngoại sẽ chi phối chủyếu hoạt động mua lại trên thị trường Bất Động Sản.

(Nguồn: Stoxplus)

Minh chứng cho điều này thì mới đây Lotte đã công bốviệc mua lại 70% cổ phần của Tập đoàn Kotobuki trongliên doanh Hải Thành – Kotobuki, đơn vị sở hữu khách sạn5 sao Legend Saigon. Ngay lập tức Lotte đã chuyển đổitên khách sạn thành Lotte Legend Hotel, cho thấy đượctham vọng lấn sân của Lotte trong lĩnh vực Hotel vàResort tại Việt Nam. Gemadept mới đây cũng công bố bántòa tháp Gemadept Tower với gái 45.5 triệu USD hay làviệc Tập đoàn Vingroup đã quyết định bán Vincom A Centervà CTCP Đầu tư phát triển triển Đô Thị Sông Đà (Sudico)

đã bán phần vốn góp trị giá 25 tỷ tại dự án nghỉ dưỡngCactus Cam Ranh Resort & Spa sau khi Sudico ghi nhậnkhoản lỗ năm 2012 là 302 tỷ đồng. Một đại gia khác làVinaconex sau khi lỗ 620 tỷ đồng năm 2012, cũng phải bánbớt vốn trong công ty con là Vinaconex - Hoàng Thành vàCông ty liên doanh đô thị Nam An Khánh. Trong đó,Vinaconex đã bán hết vốn trong Vinaconex - Hoàng Thành(chủ đầu tư của dự án Khu đô thị Park City) cho PerdanaCity (Malaysia), qua đó biến dự án này thành dự án 100%vốn nước ngoài. CBRE nhận định rằng các nhà đầu tư nướcngoài đang nhăm nhe thâu tóm các dự án bất động sản tạiViệt Nam và họ sẽ tìm các dự án đang hoạt động hoặc đangxây dựng hơn là tìm kiếm các khu đất vàng ở thành phố đểxây mới.

Thị trường văn phòng:

(Nguồn: CBRE)

Giá thuê văn phòng ở Việt Nam được xem là khá đắt sovới các nước trong khu vực như Malaysia, Thái Lan vàPhillipine mặc dù trong thời gian gần đây có xu hướnggiảm giá cả ở các Office Building hạn A, B và C. TheoCBRE, thời gian gần đây giá chào thuê các tòa nhà vănphòng đã có dấu hiệu chạm đáy và tăng trở lại. Lực cầudiện tích văn phòng tăng lên chủ yếu là do các công tymong muốn nâng cấp hoặc mở rộng hơn là các khách thuêmới gia nhập thị trường. Nguồn cầu chủ yếu đến từ cáccông ty thuộc các lĩnh vực như: luật, dầu khí, đồ maymặc và các công ty cung ứng và sản xuất. Trong thời giankinh tế Việt Nam khó khăn trong thời gian qua thì cáccông ty đã dịch chuyển từ các văn phòng hạng A sang hạngB có giá chào thuê rẻ hơn để tiết kiệm chi phí. Tuynhiên, các văn phòng hạng A vẫn hút khách do đặt tại cácvị trí đắc địa của thành phố. Nhiều khả năng phân khúccho thuê đã chạm đáy khi giá thuê đã có nhích tăng trởlại. Giá cho thuê, tỷ lệ lấp đầy và nguồn cung cầu diệntích sàn cho thuê quyết định thị trường văn phòng chothuê. Thống kê của CBRE cho thấy trong Quý I/2013, Thìcó tới 3 dự án được đưa vào hoạt động làm tăng diện tíchsản cho thuê như: dự án khối văn phòng Pico SaigonPlaza, Empress Tower và Predident Place và một số các dự

án gia nhập nguồn cung tương lai cho phân khúc này như:Saigon Airport Plaza – Hạng B (Q. Tân Bình), TimesSquare – Hạng A (Q.1), Lim Tower – Hạng A (Q.1), LeMeridien – Hạng A (Q.1).Thị trường căn hộ bán cao cấp:

Trong Quý I/2013, có 4 dự án căn hộ bán đươc đưa vào thịtrường so với 3 dự án trong quý IV/2012. Dù thị trườngcăn hộ cao cấp gặp nhiều khó khăn do khó khăn chung củathị trường nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn mạnh dạng đầu tưvì họ cho rằng chính sách bán hàng của mình là đánh vàonhu cầu sở hữu nhà ở thực sự của khách hàng và sản phẩmcó đặc điểm riêng biệt so với các sản phẩm căn hộ khácvà có vị trí đẹp. Sắp tới sẽ có khoảng 3 dự án căn hộcao cấp khác được đưa vào nguồn cung cho thị trường đólà: Happy Valey - P2 (Quận 7), Delta River Tower (Quận1), SSG Tower (Quận Bình Thạnh).Thị trường bán lẻ

(Nguồn: CBRE)

Nguồn cung thị trường bán lẻ ở TP.HCM tăng liên tụctrong quý IV/2012 và quý I/2013 nhưng tỷ lệ trống vẫngiảm chủ yếu là do thời gian gần đây các tập đoàn bán lẻđang có dấu hiệu đổ vốn mạnh mẽ vào thị trường Việt Namvà các nhãn hiệu thời trang nổi tiếng cũng đang tìm cáctrung tâm mua sắm lớn của thành phố để mở cửa hàng.Nguồn cung mới cho thị trường chủ yếu đến từ dự án PicoSaigon Plaza và dự án Icon 68 (Bitexco Financial Tower).