1 DATE GENERALE DESPRE DEPOZITUL DIN SATUL GRĂTIEȘTI, STRADA ȘTEFAN CEL MARE, 19a, MUNICIPIUL CHIȘINĂU Raportul a fost întocmit la cererea persoanei juridice „XXXXX”, în calitate de client şi are ca scop estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare pentru comercializare. Informaţia cu caracter general este prezentată în tabelul 1.1. Tabelul 1.1 - Informaţie cu caracter general Obiectul evaluării Bun imobil complex cu destinaţie industrială Construcţie – suprafaţa totală 409,7 m.p. Teren aferent – 16,7 ari Amplasarea obiectului evaluat Mun. Chişinău, satul Grătiești, str. Ștefan cel Mare, 19 a Descrierea juridică Teren – număr cadastral xxxxxx Construcţie – număr cadastral xxxxxx Proprietarul obiectului „XXXXX” S.A., c/f xxxxx Beneficiarul evaluării „XXXXX” S.A., c/f xxxxx Scopul evaluării Estimarea valorii de piaţă a obiectului Temeiul evaluării Contractul pentru prestarea serviciilor de evaluare dintre beneficiar şi executant Data evaluării 15.12.2012 Cursul valutar la data evaluării 12.1997 MDL/$ 15.9359 MDL/€
66
Embed
DATE GENERALE DESPRE DEPOZITUL DIN SATUL GRĂTIEȘTI.doc
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
1 DATE GENERALE DESPRE DEPOZITUL DIN SATUL GRĂTIEȘTI,
STRADA ȘTEFAN CEL MARE, 19a, MUNICIPIUL CHIȘINĂU
Raportul a fost întocmit la cererea persoanei juridice „XXXXX”, în calitate de client şi are
ca scop estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare pentru comercializare.
Informaţia cu caracter general este prezentată în tabelul 1.1.
Tabelul 1.1 - Informaţie cu caracter general
Obiectul evaluării Bun imobil complex cu destinaţie industrială
Construcţie – suprafaţa totală 409,7 m.p.
Teren aferent – 16,7 ari
Amplasarea obiectului evaluat Mun. Chişinău, satul Grătiești, str. Ștefan cel Mare, 19 a
Descrierea juridică Teren – număr cadastral xxxxxx
Construcţie – număr cadastral xxxxxx
Proprietarul obiectului „XXXXX” S.A., c/f xxxxx
Beneficiarul evaluării „XXXXX” S.A., c/f xxxxx
Scopul evaluării Estimarea valorii de piaţă a obiectului
Temeiul evaluării Contractul pentru prestarea serviciilor de evaluare dintre
beneficiar şi executant
Data evaluării 15.12.2012
Cursul valutar la data evaluării 12.1997 MDL/$
15.9359 MDL/€
Valoarea declarată
Valoarea a bunului imobil, lei
euro
Sursa: elaborată de autor
Valoarea de piaţă a bunului imobil complex evaluat amplasat pe satul Grătiești, str.Ștefan
cel Mare, 19 a, municipiul Chişinău, la data de15.12.2012 constituie lei sau €.
1.1 Descrierea şi caracteristica obiectului evaluării
În prezent proprietatea imobiliară supusă evaluării reprezintă o construcţie cu destinaţie
industrială depozitul din satul Grătiești, str. Ștefan cel Mare, 19 a, municipiul Chișinău, cu o
suprafaţă totală de 409,7 m.p., terenul de pămînt cu suprafaţa de 16,7 ari.
Obiectul supus estimării este situat în satul Grătiești, municipiul Chișinău. Zona se
caracterizează prin un nivel înalt de dezvoltare a infrastructurii. În apropiere sunt amplasate case
de locuit, terenuri cu destinație agricolă. Din punct de vedere al atractivităţii comerciale obiectele
au o amplasare foarte avantajoasă (anexa 4)t deoarece teritoriul obiectului se află la intersecţia
străzilor Ștefan cela Mare și A.Mateevici. Drumul de acces este asfaltat, teritoriul este amenajat
cu toate rețelele edilitare. La obiectul evaluării avem acces cu toate tipurile de transport, adică
particular și public.
Obiectul este dotat cu următoarele reţele inginereşti:
- reţele electrice de cat II, 220/380 V, iluminarea cu becuri lumina zilei şi de
incandescenţă;
Figura 1.1 - Amplasarea bunului imobil evaluat pe harta satului Grătiești, municipiul Chişinău
Amplasarea satul Grătiești, str. Ștefan cel Mare, 19 a, municipiul ChișinăuDescrierea juridică
Natura drepturilor evaluate
Drept de proprietate privat deplin asupra terenului şi a contrucţiei
Cerinţele legalePlanul general de dezvoltare
Obiectul este amplasat în condiţii favorabile şi dispune de condiţii satisfăcătoare pentru dezvoltare.
Factorii de mediuStarea ecologică Satisfăcătoare Prezenţa liniilor electrice de tensiune înaltă în apropiere
Nu există
Prezenţa construcţiilor ridicate ilegal
Nu există
Terenul Destinaţia Pentru construcţiiNr.Cadastral XXXSuprafaţa, ha 0.167
Clădiri şi construcţiiAnul construcţiei 1999Destinația Depozit Numărul cadastral XXXNr. de etaje 1 Suprafaţa totală, m2 409,7Înălţimea, m 5,0;6,0Volumul, m3 2379Grupa de capitalizare III
Tipul fundaţiei BetonMaterialul pereţilor piatră tăiatăTipul planşeelor beton Acoperiș metalPardoseala lemnTipul golurilor Ferestre - duble de lemn , uşi – din lemn
Serviciile comunale Conectare la reţeaua electrică,Data evaluării 15.12.2012
Sursa: Completat de autor în rezultatul identificării obiectului evaluării
1.2 Estimarea valorii obiectului evaluat
Conform Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile [ ]:
Valoarea bunului imobil comercial poate fi estimată prin următorele abordări şi metode:
abordarea prin cost (metoda cheltuielilor)
abordarea prin comparaţia vânzărilor (metoda analizei vânzărilor)
abordarea prin venit (metoda capitalizării directe şi metoda actualizării fluxurilor
de numerar).
1.2.1 Evaluarea depozitului prin metoda cheltuielilor
Metoda cheltuielilor are la bază principiul estimării cheltuielilor pentru crearea unui
obiect analogic celui evaluat sau a cheltuielilor pentru înlocuirea obiectului supus evaluării.
Costul reprezintă suma de bani necesară pentru crearea unui bun imobiliar similar celui
evaluat. Costurile totale sunt determinate ca produs al numărului de mijloace de producţie şi
preţul lor, pentru o anumită perioadă de timp.
Metoda costului este aplicată în următoarele cazuri:
a) evaluarea bunurilor imobiliare noi sau construite recent (în acest caz costul
construcţiei, care include şi beneficiul investitorului se apropie de mărimea valorii de piaţă);
b) evaluarea construcţiilor nefinisate;
c) analiza tehnico-economică a bunurilor imobiliare;
d) reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (reevaluarea mijloacelor fixe
ale întreprinderii presupune estimarea valorii de reconstituire);
e) argumentarea construcţiei unei noi clădiri sau edificii;
f) determinarea celei mai bune şi eficiente utilizări;
g) evaluarea clădirilor şi edificiilor cu destinaţie specială;
h) evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobiliare.
Aplicarea limitată a metodei costului în economiile de piaţă se explică prin faptul că pentru
clădirile cu o vârstă efectivă mai mare de 10 ani metoda dată nu dă rezultate exacte, deoarece
este dificil să se determine mărimea deprecierii construcţiilor şi cea mai bună utilizare a
proprietăţii imobiliare. La fel, este practic imposibil să reproduci o copie exactă a obiectului
construit cu mult timp în urmă.
Metoda costului se bazează pe estimarea fie a valorii de înlocuire (replacement cost), fie
a valorii de reconstituire (reproduction cost).
Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente, pentru
a construi un obiect cu utilitate echivalentă cu cea a obiectului evaluat, folosind materiale
moderne de construcţie, tehnologii de construcţie contemporane, proiecte şi desing actualizate.
Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente,
pentru a construi o copie exactă a construcţiei evaluate, folosind aceleaşi materiale de
construcţie, tehnologii şi manoperă.În aspect teoretic, ar trebui să acordăm avantaj determinării
valorii de înlocuire, deoarece nu este raţional să reproducem o copie exactă a obiectului
evaluării, construită după un proiect învechit, cu aplicarea tehnologiilor şi materialelor de
construcţie învechite.Dar, din punct de vedere practic, aplicând metoda costului evaluatorii
acordă preferinţă valorii de reconstituire, pentru a evita determinarea costurilor de construcţie a
unei clădiri noi, caracteristicile căreia diferă de cele ale obiectul evaluării.
Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de piaţă a bunului imobiliar prin
aplicarea metodei costului este prezentată în tabelul 1.3 unde suint descrise toate etapele detaliat
a abordării date.
Tabeul 1.3 – Etapele abordării costului la estimarea valorii de piaţă a bunului imobilConţinutul etapelor Conţinutul elementelor Metodelel aplicateEstimarea valorii terenului Metoda vînzărilor comparabile;
Metoda alocaţiei,Metoda extragerii;Metoda capitalizării.
Estimarea costului construcţiei
Cheltuielele indirecte;Cheltuieli de regie;Beneficiulinvestitorului;
Metoda de resurse;Metoda comparaţiilorunitare;
Determinarea costurilor indirecte
Cheltuieli pentru determinarea construcţiei;Cheltuieli de marketing; asigurarea şi altele.
Metoda normativă;Metoda elaborării normelor de deviz; Crearea bazei normative proprii.
Estimarea beneficiului investitorului
Metoda celei mai bune utilizări.
Estimarea valorii de înlocuire (reconstrucţiei noi)
Estimarea valorii de înlocuire Diferenţa între valoarea de înlocuire construcţiei noi şi mărimea deprecierii acumulate.
Estimarea valorii bunului imobiliar
Valoarea construcţiilor;Valoarea terenului.
Formula generală de determinare a valorii proprietăţii imobiliare prin metoda costului
este:
VP= Vt+(Vc-D), lei (1.1)
în care VP - valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare, lei;
- valoarea terenului, lei;
D - mărimea deprecierii, lei;
Vc - valoarea construcţiei noi, care se calculează după formula
Vc = CC+ CI + B, lei (1.2)
în care:
CC - costul de construcţie (cheltuielile legate nemijlocit de lucrările de construcţie), lei;
CI - costurile indirecte - cheltuieli legate de efectuarea lucrărilor de cercetări şi
prospectări, cheltuieli investiţionale, alte cheltuieli ce nu sunt legate în mod direct de lucrările
de construcţie, lei;
BI - beneficiul investitorului, lei.
Estimarea valorii terenului
În cadrul metodei costului este necesar să fie estimată valoarea de piaţă a terenului,
considerat liber (fără construcţii). Valoarea de piaţă a terenului este determinată prin
următoarele metode:
a) metoda vânzărilor comparabile;
b) metoda alocaţiei;
c) metoda extracţiei;
d) metoda capitalizării:
o tehnica reziduală;
o capitalizarea plăţii de arendă;
o actualizarea fluxurilor de numerar.
În urma analizei pieţii imobiliare am identificat trei oferte de terenuri pentru construcţii
industriale. Pentru determinarea valorii terenului se va utiliza metoda analizei vînzărilor
comparative, prezentată în tabelul 1.4 și 1.5. Terenurile similare bunului imobil supus evaluării
sunt anexate în anexa 9-11.
Tabelul 1.4- Caracteristica terenului evaluării şi a terenurilor analogice
Indicatori Terenul1 Terenul 2 Terenul 3
AmplasamentulMihai Viteazu
34Decebal 8 Alba Iulia 25
Sursa folosităwww.makler.md
accesat la 31.10.2012
www.makler.md accesat la
30.10.2012
www.makler.md accesat la
30.10.2012Preţul de ofertă, € 121500 99000 102000
Suprafaţa terenului, ari 4,5 4,5 6Dreptul de proprietate privată privată privatăCondiţiile de finantare ofertă ofertă ofertăCondiţiile de vînzare Octombrie 2012 Octombrie 2012 Octombrie 2012
Distanţa pînă la traseul central, m 110 115 110Starea ecologică satisfacătoare satisfacătoare satisfacătoare
Caracteristicile fizice:Panta, grade 20 20 30
Forma sectorului regulată regulată regulatăAutoparcare dispune dispune dispune
Reţele(electricitate,canalizare, energie termică, gazificare,apă potabilă)
Dispune Nu dispune de
canalizareDispune
Sursa: Completat de autor în rezultatul analizei pieței imobiliare
Tabelul 1.5 - Calculul valorii de piaţă a terenului destinat construcţiei prin metoda analizei
comparative a vînzărilor
Nr.Elementele de
comparaţie
Terenul evaluat
Terenurile analogice
Bulgară 25 Mihai Viteazu 34
Decebal 8 Alba Iulia 25
1. Sursa folosităwww.makler.md accesat la
31.10.2012
www.makler.md accesat la
30.10.2012
www.makler.md accesat la
30.10.20122. Preţul de ofertă, € 121500 99000 1020003. Suprafaţa, ari
Preţul 1 ar3,8 4,5
270004,5
220006
17000
4. Dreptul de proprietateCorecţiaPreţ corectat
Privat Privat
1,027000
Privat
1,022000
Privat
1,017000
5. Condiţiile de finanţare De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
Tipul planşeelorbeton armat, ferme de metal cu izolare
beton armat, ferme de metal cu izolare
Pardoseala Beton BetonTipul golurilor Ferestre - duble de metaloplast
, uşi – din metaloplast şi metal
Ferestre - duble de metaloplast , uşi – din metaloplast şi metal
Finisajul Tencuit, văruit Tencuit, văruit
Preţul în anul 1969, ruble 17,7Coeficientul de folosire a materialului local
1 0,96
Seismicitatea 10 7Coeficientul la seismicitate 1 1,04
Sursa: Completat de autor în rezultatul identificării obiectului evaluării
În tabelul 1.6 ce este expus mai jos se efectuează calculul valorii reconstituire a 1 m.c.
Tabelul 1.7 - Calculul valorii de reconstituire a 1 m.c.
Indicii Valoarea de bază
Coeficienţi
Costul 1 m.c.în anul 1969 ,ruble 17,7Valoarea de reconstituire 1984 ,ruble 21,42 1,21Valoarea de reconstituire 1991,ruble 35,77 1,67Valoarea de reconstituire la data evaluării în simestrul III,
2012, lei939 26,264
Valoarea de reconstituire cu evidenţa coeficientului de folosire a materialului local,lei
901 0,96
Valoarea de reconstituire cu evidenţa coeficientului de seismicitate, lei
937 1,04
Sursa: Completat de autor în rezultatul efectuării calculelor
Tabelul 1.8 - Calculul valorii de reconstituire
Indicii Valoarea de bază
Coeficienţi
1 2 3Valoarea de reconstituire a l m.c, lei 937
Volumul constructiei,m.c. 365,12Valoarea de reconstituire total, lei 342117Valoarea de reconstituire cu cheltueli indirecte, lei 376329 1,10Valoarea de reconstituire cu evidenţa beneficiului investitorului, lei
413962 1,10
Valoarea de reconstituire cu evidenţa taxei de valori adăugată, lei
496754 1,20
Sursa: Completat de autor în rezultatul efectuării calculelor
În urma efactuării tuturor calculelor am obținut că valoarea de reconstituire a depozitului
este de 496754 lei
Determinarea deprecierii acumulate
La determinarea valorii de reconstituire a bunului imobil este necesar de luat în
consideraţie mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de consum a
bunurilor imobile din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea
valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori. Se disting următoarele forme de depreciere:
a) uzura fizică;
b) deprecierea funcţională;
c) deprecierea economică.
Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării
lui sub influienţa factorului timpului şi altor factori externi. În tabelele următoare sunt
identificate datele şi efectuate calculele cu privire la determinarea mărimii uzurii fizice. (anexa
13).
Tabelul 1.9 - Determinarea uzurii fizice
Nr.ord
Denumirea elementelor constructive
Starea elementelor constructive
Greutatea
specifică,%
Uzura fizică a
elementelor
clădirii,%
Uzura fizică în raport cu
clădirea în ansamblu,%
1Fundaţie
Destul de nesatisfăcătoare11
24 2,64
2Pereţii despărțitori
Destul de nesatisfăcătoare23
32 7,36
3Planşeu de pod
Destul de nesatisfăcătoare23
36 8,28
4Acoperiş
Destul de nesatisfăcătoare11
41 4,51
5Pardoseala
Destul de nesatisfăcătoare10
34 3,40
6 Goluri (ferestre, uşi)
Destul de nesatisfăcătoare6
35 2,10
7Lucrări de finisaj
Destul de nesatisfăcătoare7
35 2,45
8 Lucrări sanitaro-tehnice
Destul de nesatisfăcătoare6
30 1,80
9Alte lucrări
Destul de nesatisfăcătoare3
27 0,81
10 Total 100 33,35
Sursa: Completat de autor în rezultatul efectuării calculelor
U= 33,35/100*100%=33,35=33 %
U=0,33*496754=163929 lei
Deprecierea economică este reducerea valorii clădirilor în rezultatul influenţei negative a
mediului exterior, condiţionată fie de factorii economici, politici sau de altă natură.
Factori esenţiali, care influenţează mărimea deprecierii economice sunt acţiunile
Guvernului şi ale administraţiei publice locale în domeniul impozitării.
Avînd în vedere specificul pieţei şi destinaţia obiectului evaluat, precum că se află într-
o zonă puțin mai liniștită am admis valoarea deprecierii economice - 10%.
D e=10%* VR (1.6)
D e=10%*496754=49675,4 lei.
Deprecierea funcţională (morală) a obiectelor este determinată de faptul pe cît imobilul
evaluat corespunde tehnologiilor şi dotărilor moderne ale pieţei vizavi de utilitatea lui
funcţională. Luînd în consideraţie destinaţia obiectului evaluat am admis valoarea deprecierii
funcţionale – 20%, pentru că nu corespunde în totalmente cu cerințele de pe piață (lipsesc toate
dotările în afară de electricitate). Mărimea deprecierii funcționale va fi 20% din valoarea de
reconstituire.
D f=20%* VR (1.7)
D f=0,20*496754=99350,8 lei
Mărimea deprecierii acumulate se va calcula după formula 3.5.
Da=Uf+De+Df
Da= 163929+49675,4 +99350,8 = 312955,2 lei
Aplicînd metoda cheltuielilor, am calculat valoarea totală a obiectului evaluat prin
sumarea valorii de reconstituire determinată ţinînd cont de mărimea deprecierii acumulate şi
valoarea de piaţă a terenului, precum urmează:
Tabelul 1.10 - Rezultatele finale prin metoda cheltuielilor
Nr. Indicii Valoarea, lei Referinţe1. Valoarea terenului, lei 1437347 Estimat prin metoda
analizei comparative a vînzărilor
2. Valoarea de reconstituire totală a bunului imobil, lei
496754 Conform indicilor comasaţi a valorii de reconstituire
3. Uzura fizică totală, lei 163929 Calculele sunt prezentate în tabelul 1.9
4. Deprecierea funcţională, lei 99350,85. Deprecierea economică, lei 49675,46. Valoarea de piaţă estimată prin metoda
cheltuielilor, lei1621145,8 Vbic = Vt +(Vc- DA)
(1.1.)
Sursa: Completat de autor în rezultatul efectuării calculelor
Valoarea de piaţă a obiectului evaluat calculată prin metoda cheltuielilor constituie
1621100 lei.
1.2.2 Evaluarea depozitului prin metoda analizei comparative a vînzărilor
Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului
imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost
vîndute recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul
evaluării. Metoda respectivă se utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre
Rata de capitalizare pentru obiectul evaluării se va determina prin formula 1.8.
Rc=Rp.r.+Rr.i+Rl+Rn.r .+Rm.n. (1.8)
unde: rp.r – rata pură a rentabilităţii;
rr.i – rata riscului investiţional;
rl – rata lichidităţii =6/12*4,5=2,25; (anexa 15)
rn.r.c – rata normei de restituire a capitalului =1/39*100=2,6;
rr.p - rata managementului neefectiv,(2-5%);.
Rc=4,5+6+2,25+5+2,6=20,35%
Pentru aplicarea metodei de actualizare a fluxului de numerar ca date iniţiale s-au folosit
datele reprezentate în tabelul 1.14.
Tabelul 1.14- Date generale pentru estimarea valorii de piaţă a bunului imobil prin
metoda veniturilor
Elemente descriptive ValoareaPlata de arendă lunară lei/m.p./lună 78,75Suprafaţa bunului imobil, m.p. 151,4Perderi de neachitarea plăţii de arendă, % din costul arendei anuale
(conform datelor din analiza pieţii)5
Majorarea plăţii de arendă se prognozează o majorare de 10 % 1,10Rata de capitalizare, % 20,35Rata de actualizare, % 17,75
Tabelul 1.15 - Calculul valorii bunului imobiliar prin metoda actualizării fluxului de numerar
corectitudinea interpretării şi utililizării datelor;
logica efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;
consistenţa datelor utilizate în evaluare.
În scopul determinării valorii de piaţă a proprietăţii evaluate au fost utilizate două metode:
metoda vânzărilor comparabile, metoda venitului. Dat fiind specificului proprietăţii evaluate şi
condiţiile economice pe piaţa funciară metoda venitului este considerată metoda primară. Fiecare
din rezultatele obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare respective diferă unul de celălalt
dat fiind tehnicile variate utilizate şi informaţia de piaţă disponibilă.
Datele obţinute conform celor trei metode au fost ponderate, luând în considerare
probabilitatea aplicării fiecărei, pentru a determina valoarea estimată de piaţă a obiectului.
Abordarea comparativă a vînzărilor consideră conjunctura curentă a pieţei şi reflectă preţul cel
mai probabil, însă neajunsul acestei metode este imposibilitatea de a găsi obiecte complet
similare, iar ajustările efectuate poartă un caracter relativ.Pentru a ajunge la valoarea finală a
proprietăţii evaluate toate rezultatele derivate din metodele aplicate au fost luate în consideraţie.
În tabelul de mai jos sunt înscrise valorile de piaţă ale bunului imobil determinat prin cele
trei abordări iar în tabelul 1.16 se determină ponderea specifică a fiecărei abordări.
Tabelul 1.16 - Abordările utilizate pentru calculul valorii bunului imobiliar
Abordarea şi metoda de evaluare Valoare , lei Abordarea analizei comparative a vînzărilor 2154800Abordarea cheltuielilor 1621100Abordarea venitului 808440
Sursa: Completat de autor în rezultatul efectuării calculelor
Metoda estimării criteriilor de evaluare după aranjament presupune determinarea ponderii
rezultatelor evaluării obţinute după fiecare metodă, în baza aranjamentelor după criteriile:
corespunderea scopului evaluării;
capacitatea de-a considera conjuctura pieţii;
capacitatea de-a considera fizici şi economici a obiectului evaluării;
veridicitatea informaţiei.
Tabelul 1.17 - Calculul ponderii specifice a fiecărei metode
Den
umir
ea
abor
dari
i
Cor
espu
nder
ea s
copu
lui
eval
uari
i
Cap
acit
atea
de
-a
cons
ider
a co
njuc
tura
pi
etei
Cap
acit
atea
de
-a
cons
ider
a pa
ram
etri
i fi
zici
si
Pro
fita
bili
tat
ea o
biec
tulu
i
Ver
idic
itat
ea
info
rmat
iei
Tot
al
Pon
dere
a sp
ecif
ica
Abordarea analizei comparative a vînzărilor
Rang înalt înalt înalt mediu înalt 43
Grand 2 2 2 1 2 9
Abordarea cheltuielilor
Rang mediu mediu mediu înalt înalt 33
Grad 1 1 1 2 2 7
Abordarea veniturilor
Rang mediu mediu scăzut mediu înalt 24Grad 1 1 0 1 2 5
Total 21 100%
Sursa: Completat de autor în rezultatul efectuării calculelor
Pentru determinarea mărimii finale se utilizează metoda mediei ponderate în
corespundere cu care rezultatul obţinut prin fiecare metodă i se atribue coeficient de pondere.
Calculele sunt efectuate în tabelul 1.18.
Tabelul 1.18-Reconcilierea rezultatelor evaluării
Denumirea abordării Valoarea , lei Ponderea specifică, %
Anexa 4 - Fotografii ale obiectului evaluării situat pe strada Bulgară 43
Anexa 5 - Fotografii ale obiectului analogic situat pe strada Pietricani 88/8
Продается действующий одноуровневый склад с рампой на 160 кв.м +3,5 сотки по ул.Петрикань 88/8. Есть: вода, 220-380 V, сигнализация, 3 телефонных номера, газ, на маленьком участке, 2 заезда на участки. В складском здании есть холодильные камеры на 53 кв. Цена – 108800 EURО, в том числе НДС.
Anexa 6 - Fotografii ale obiectului analogic situat pe strada Dimo 23
Продается действующий одноуровневый склад 170 кв.м + 4 сотки по ул.Дймо 23. Есть газ, свет, центральная канализация, есть проект и авторизация на постройи еще предусмотрено рядом земля в пользовании для стоянки машин, помещение находится на 110500 евро.
Anexa 13- Datele luate din Indicii Comasați ai Valorii de Reconstituire
СБОРНИК № 26
УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ В СОВХОЗАХ. КОЛХОЗАХ, МЕЖКОЛХОЗНЫХ И ДРУГИХ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХПРЕДПРИЯТИЯХ И ОРГАНИЗАЦИЯХ
Утвержден Министерством сельского хозяйства СССР по согласованию с Госстроем СССР
Том II. Жилые, культурно-бытовые и административно-хозяйственные здания
Отдел VII. ПРЕДПРИЯТИЯ ТОРГОВЛИ И ОБЩЕСТВЕННОГО ПИТАНИЯ
СКЛАДЫ ОДНОЭТАЖНЫЕ ДЛЯ ПРОДОВОЛЬСТВЕННЫХ ТОВАРОВ КИРПИЧНЫЕ
Характеристика
Склады (графа а)
Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бутовые, бетонные и бутобетонные. Стены кирпичные.. Полы. дощатые и цементные. Кровля тесовая или асбестоцементная. Отделка - штукатурка и простая окраска. Здания оборудованы печным отоплением, водопроводом и электроосвещением. Группа капитальности III.
Склады (графы б и в)
Здания с одной платформой, встроенной котельной, с охлаждаемыми и неохлаждаемыми камерами. Фундаменты бутовые, бетонные и бутобетонные. Стены и перегородки кирпичные. Покрытия железобетонные. Кровля рулонная или асбестоцементная. Полы асфальтовые, цементные и дощатые. Отделка - штукатурка и простая окраска. Здания имеют центральное отопление, водопровод, канализацию, вентиляцию, электроосвещение, холодильное и котельное оборудование. Группа капитальности II.
Таблица 135
Восстановительная стоимость 1 куб. м здания в руб.
Территориальные Объем зданий в куб. м до
пояса 1500 5000 7000
а б в
1 16,7 15,6 14,7
2 17,7 16,5 15,6
3 18,7 17,5 16,5
4 19,7 18,4 17,3
5 20,9 19,5 18,4
6 34,7 32,4 30,6
7 40 37,4 37,5
8 43,4 40,6 38,2
9 46,8 43,7 41,2
Примечание. При отсутствии местной котельной по графам б и в стоимость 1 куб. м здания уменьшать на 2%.
Удельные веса отдельных конструктивных элементов в %
(к табл. 135)
№п/п Наименование а б в
1 Фундаменты 11 7 7
2 Стены и перегородки 23 32 30
3 Покрытия 23 22 25
4 Кровля 11 5 5
5 Полы 10 10 11
6 Проемы 6 6 6
7 Отделочные работы 7 5 4
8 Внутренние санитарно-
технические и электротехнические
устройства 6 12 11
9 Прочие работы 3 1 1
Итого 100 100 100
Anexa 14 - Indicii preţurilor la lucrările de construcţii-montaj pe ramuri ale economiei
naţionale (în % faţă de preţurile de deviz ale a.1991, adoptate ca constante), pe trimestrul 3 anul