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CURSO INFORMADOR Y EXPERTO EN
CREDITO INMOBILIARIO
MAYO 2020
ESTIMACION DE COSTES Y GASTOS TOTALES EN LAS
OPERACIONES DE PRESTAMO INMOBILIARIO Y
PRODUCTOS OFRECIDOS.
Este documento pretende ser una ayuda para la preparación del examen final. El resumen y los
ejercicios contenidos en él son una recopilación de algunas de las diferentes simulaciones que se han
realizado durante el periodo de formación. Se trata de un documento de ayuda, basado en la
documentación elaborada por la Escuela FEF para Bankia, no contiene toda la materia ni todos los
ejercicios propuestos en el propio curso de formación y podría contener errores.
¡Muchas gracias a tod@s por vuestra colaboración para que este documento haya sido posible
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COMISIONES
Concepto:
Las comisiones bancarias son las cantidades, distintas de los intereses, que las entidades de crédito cobran por la
prestación de sus servicios. Las comisiones se fijan libremente con la única limitación de que solo podrán
repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados con los préstamos inmobiliarios que hayan
sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial, y siempre que
respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.
Asimismo, y para poder cobrar las mismas, las entidades deberán informar previamente a los clientes del importe
de las comisiones por los servicios que vayan a prestarles, así como del de los gastos que vayan a repercutirles.
Tipo de comisiones: de apertura, de estudio, por cambio de moneda, por emisión de cheque bancario, por
modificación de condiciones o cambio de garantías, por novación modificativa, por amortización anticipada parcial
o total no subrogatoria, por amortización anticipada subrogatoria, compensación por desistimiento.
Comisión de apertura: Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y
englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a
las actividades del prestamista ocasionadas por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en
divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al
desembolso inicial del préstamo.
Comisión por emisión de cheque bancario: La entidad prestamista puede cobrar comisiones
cuando el cliente solicite que ésta emita un cheque bancario no a su nombre, sino a nombre de un tercero, como sería
el caso, por ejemplo, de que se solicite un cheque a nombre de los vendedores del inmueble, por el importe del
préstamo hipotecario concedido para financiar dicha adquisición.
Comisión por modificación de condiciones o cambio de garantías: La entidad
prestamista puede exigir al consumidor una comisión en el caso de que éste solicite, y la entidad acepte, que se
cambie alguna de las características de la financiación, remunerándose a la entidad por los trámites que debe realizar
en la modificación del contenido del contrato y/o en el análisis de riesgos que pueden suponer para la entidad las
modificaciones a realizar (p.ej.: la aceptación de un nuevo deudor, etc.). Si la entidad no acepta la modificación
no puede cobrar comisión.
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Comisión por reembolso anticipado:
PRESTAMOS INMOBILIARIOS SUSCRITOS A PARTIR DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LCCI.
El prestamista solo podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial
en los préstamos en los siguientes supuestos:
1. En los contratos de préstamo a tipo de interés variable, las partes podrán establecer contractualmente una
compensación o comisión a favor del prestamista para alguno de los dos siguientes supuestos que serán excluyentes
entre sí:
A. En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 5 primeros
años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del
prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con
el límite del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente;
B. En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 3
primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a
favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el
prestamista, con el límite del 0,25 % del capital reembolsado anticipadamente.
2. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor,
siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo
en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá
superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 % del capital reembolsado
anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Transcurridos los 3 primeros
años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna.
3. En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo, podrá establecerse contractualmente una compensación o
comisión a favor del prestamista que tendrá los siguientes límites:
A. En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros
años de vigencia del contrato de préstamo la comisión no podrá exceder del importe de la pérdida financiera
que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 2 % del capital reembolsado anticipadamente;
B. En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo desde los 10 primeros años
de vigencia del contrato de préstamo hasta el final de la vida del préstamo, la comisión no podrá exceder
del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de
cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 1,5 % del capital reembolsado anticipadamente.
La pérdida financiera sufrida por el prestamista se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por
diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado
del préstamo. El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual de las cuotas
pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría
en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada.
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PRESTAMOS INMOBILIARIOS SUSCRITOS CON ANTERIORIDAD A LA ENTRADA EN VIGOR DE
LA LCCI
- Por amortización anticipada parcial o total no subrogatoria: Para los préstamos hipotecarios concedidos antes
del 9 de diciembre de 2007, en caso de la cancelación sea total, la comisión está limitada al 1%.
- Por amortización total subrogatoria (Subrogación entre entidades): Para los préstamos hipotecarios
concedidos antes del 9 de diciembre de 2007, en el caso de la cancelación sea total, la comisión estaría limitada al
1% si el préstamo fue concedido antes 13 de noviembre de 2003. A partir de esta fecha, la comisión sería del
0,5% por la subrogación a otra entidad acreedora.
- Compensación por desistimiento: Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario (sea a tipo de interés fijo o
variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario
es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades). Los importes
que las entidades podrán cobrar por este concepto no podrán ser superiores al 0,5% de lo amortizado
anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o al
0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior a los cinco
primeros años de la operación.
En el caso que se trate de un crédito al consumo, la compensación o comisión por cancelación o reembolso
anticipado a percibir por la entidad -siempre que la cancelación se produzca en un período en el que el tipo deudor
sea fijo, no superará al 1% del importe reembolsado, si el período restante entre el reembolso anticipado y la
terminación acordada del contrato de crédito es superior a un año. Si ese período es inferior al año, la
compensación no superará el 0,5% del importe del crédito reembolsado anticipadamente. En todo caso, la
compensación nunca rebasará el importe del interés que el consumidor hubiera satisfecho durante el período de
tiempo comprendido entre el reembolso anticipado y la fecha pactada de finalización del contrato de crédito.
EXCEPCIONES A LOS PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS SUSCRITOS CON ANTERIORIDAD A LA
ENTRADA EN VIGOR DE LA LCCI
Se aplicará lo indicado para el reembolso anticipado en los préstamos inmobiliarios suscritos a partir de la entrada
en vigor de la LCCI, aquellos préstamos celebrados con anterioridad siempre que:
- Hayan sido objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor, y
- Hayan sido objeto de reembolso anticipado debido a la novación del tipo de interés variable aplicable o a la
subrogación de otra entidad prestamista, y suponga en ambos casos la aplicación durante el resto de vigencia de
contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable.
GASTOS ADICIONALES EN LOS PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS
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La LRCCI señala la siguiente distribución de los gastos adicionales al contrato de compraventa de inmuebles si la
adquisición es financiada mediante préstamo hipotecario:
1. Prestatario: Los gastos de tasación del inmueble.
2. El prestamista: Los gastos de gestoría, los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y gastos
de inscripción de las garantías en el registro de la Propiedad.
3. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de
conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable y los gastos de las copias de la notaria quien
lo solicite.
Si durante el periodo de duración del préstamo se produjesen una o varias subrogaciones de acuerdo con la Ley
2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, la prestamista subrogada
deberá ser reintegrada por la prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que
le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo a la subrogada conforme a la distribución
señalada.
ESTIMACION DE LOS GASTOS DE LOS PRODUCTOS ACCESORIOS
La mayoría de las entidades ofrece la hipoteca bonificada, cuando se contratan varios productos vinculados se
produce una rebaja del tipo de interés que puede llegar hasta un 1,5%. La bonificación más alta suele ser la de la
nómina, los bancos suelen reducir el diferencial entre un 0,4% y un 0,5%. Por su parte, otros productos como el
seguro de hogar pueden rebajar la tasa de interés entre el 0,1% y el 0,2% y, el de vida, entre el 0,1% y hasta el 0,6%
en algunos casos. A estas bonificaciones habría que sumar las procedentes de planes de pensiones (0,1%
aproximadamente), seguro de coche (en torno al 0,1%) o compras con tarjetas (0,1%).
Estimación de los gastos:
- Póliza de hogar: precio medio de 164,17€
- Seguro de vida: entrono a 140€ para un tomador de 41 años y un capital asegurado de 100.000€
- Cuentas corrientes: las comisiones pueden ir desde cero euros a 36 euros (cifras medias estimadas).
- Tarjetas de crédito: cuota anual (entre 20 y 50 euros), el tipo de interés por la financiación en un rango del 15 al
25% TAE.
- Planes de pensiones: Comisión de gestión lo pueden superar el 2% y la de depositaria el 0,5%.
- Fondos de inversión: la comisión de Gestión-puede ser sobre el patrimonio máximo del 2,25%, sobre resultados
máximo del 18% y mixta con un máximo del 1,35% sobre el patrimonio y 9% sobre resultados. De suscripción y
reembolso: Máximo 5% sobre la cantidad suscrita o reembolsada. Comisión de depositario: Máxima 2 por mil anual
del patrimonio efectivo.
ANALISIS DE LA TAE
La Tasa Anual Efectiva o tipo efectivo de la operación expresada en tanto anual. Este concepto aparece en la
normativa del Banco de España con el fin de normalizar (homogeneizar) la información suministrada a los
prestatarios que contratan con entidades de crédito. Legalmente, se define como la equivalencia entre la suma de
intereses y gastos suplidos a cargo del cliente y un tipo de interés efectivo anual pospagable. Es aquel valor que
iguala el valor actual de los efectivos recibidos y entregados incluyendo las comisiones a favor de la entidad.
Con la terminología aplicada por el Banco de España tendremos:
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La Tasa Anual Equivalente se obtendrá de la expresión general de los tantos equivalentes, de acuerdo con la ley de
capitalización compuesta:
TAE = (1 + ik)k - 1
La TAE es el rédito anual que iguala financieramente capitales entregados y recibidos; siendo k el número de veces
que el año contiene el periodo elegido
¿CUÁNDO SE UTILIZA LA EXPRESIÓN DADA POR EL BANCO DE ESPAÑA?
En una operación financiera deberíamos hablar realmente de tres TAE: la financiera, la del prestamista y la del
prestatario. Según su característica comercial, se clasifican en:
1.-Unilaterales: constituyen todos los pagos o cobros que afectan a una de las partes de la operación. Entre los más
habituales: Gastos de tasación, Gastos de registrales y notariales, Impuestos, Gastos de gestoría…
2.- Bilaterales: todos los pagos o cobros que afectan a ambas partes de la operación: Comisión de apertura de un
préstamo, Comisiones por cancelación anticipada, Otros gastos bancarios.
El coste efectivo o real para el prestatario, es aquella tasa anual equivalente, ik, que iguala en cualquier fecha los
efectivos recibidos y entregados por el prestatario a lo largo de la operación.
Sea un préstamo de 90.000€ de nominal y amortización anual, con un tipo de interés nominal del 4,5% y con
una duración de la operación de cinco años. El préstamo tiene las siguientes características comerciales:
comisión de apertura del 0,5% sobre el nominal prestado, gastos iniciales: de tasación de 300€ y gastos de
gestoría 300€, gasto, al final de la operación, de registro y notaría de 1.200€ Con estos datos: ¿Cuál es el coste
efectivo o real para el prestatario?
Paso 1.- Calcular la cuota periódica a pagar.
RESOLUCION CON EL MENU CMPD
Tecla CMPD
SET: End
n: 5 EXE numero de pagos del préstamo
I%: 4,5EXE
PV: 90.000 EXE
PMT:-20.501,247 SOLVE importe cuotas
FV: 0 EXE no tiene valor final
P/Y: 1EXE
C/Y:1EXE
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Paso 2.- Calcular las cantidades a pagar y recibir en cada periodo. Gastos a pagar por el prestatario: Comisión
de apertura: 450 y gastos de tasación 300€, en el ejemplo pone también se tiene que sumar la gestoría y en los
resúmenes dice que la gestoría la paga el banco. Siempre que el banco imponga la gestoría tiene que pagarla.
Año 0 1 2 3 4 5
Recibo 90000
Pago 1.050,00 20.501,25 20.501,25 20.501,25 20.501,25 21.701,25
Neto 88.950,00 -20.501,25 -20.501,25 -20.501,25 -20.501,25 -21.701,25
Al inicio (año 0): recibimos el importe total 90.000€, pero pagamos comisión de apertura del 0,5% sobre el nominal
prestado (450 euros) y los gastos iniciales: de tasación de 300€ y gastos de gestoría 300€. Todo ello suma 1.050
euros.
Al final de cada año (5 años): pagaremos la cuota periódica calculada (20.501,25€) y, en el último año, además,
pagaremos los gastos de registro y notaría de 1.200€. En total (20.501,25+1.200 = 21.701,25 euros
Paso 3.- Calcular la TAE que iguala los valores actuales.
RESOLUCIÓN CON EL MENU CASH
Al teclear CASH nos aparecerá en pantalla las siguientes líneas:
Cash Flow Nos dice que estamos en el menú CASH
I% Tasa de interés anual o Tasa de descuento. Pondremos cero para calcular la TIR
Csh=D.Editor x Pulsa EXE y aparecerá en pantalla la plantilla para insertar todos los flujos de
caja:
X
1 88.950 con signo positivo porque es una entrada de caja
2 --20.501,25 primera cuota
3 --20.501,25
4 --20.501,25
5 --20.501,25
6 -21.701,25 y pulsamos CASH
NPV: Solve Valor Presente Neto
IRR: Solve Tasa interna de retorno (TIR). Pulsa SOLVE y aparece IRR=5,30 (tipo de interés
efectivo nos coincide con la TAE ya que solo hay un pago al año)
PBP: Solve Periodo de reintegro
NFV: Solve Valor Futuro Neto
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Paso 1.- Calcular la cuota periódica a pagar. RESOLUCION CON EL MENU CMPD
Tecla CMPD
SET: End
n: 12 EXE numero de pagos del préstamo
I%: 1,5EXE
PV: 100.000 EXE
PMT: 0 EXE importe cuotas
FV: -101.510,360 SOLVE
P/Y:12EXE
C/Y:12EXE
Paso 2.- Calcular las cantidades a pagar y recibir en cada periodo
Paso 3.- Calcular la TAE que iguala los valores actuales.
RESOLUCION CON EL MENU CMPD
Tecla CMPD
SET: End
n: 12 EXE numero de pagos del préstamo
I%:3,96 SOLVE
PV: 98.600 EXE
PMT: 0 EXE importe cuotas
FV: -102..510,360 EXE
P/Y:12EXE
C/Y:1EXE
RESOLUCIÓN CON EL MENU CASH
Al teclear CASH nos aparecerá en pantalla las siguientes líneas:
Cash Flow Nos dice que estamos en el menú CASH
I% Tasa de interés anual o Tasa de descuento. Pondremos cero para calcular la TIR
Csh=D.Editor x Pulsa EXE y aparecerá en pantalla la plantilla para insertar todos los flujos de
caja:
X
1 98.600 con signo positivo porque es una entrada de caja
2 --102.510,36 y pulsamos CASH
NPV: Solve Valor Presente Neto
IRR: Solve Tasa interna de retorno (TIR). Pulsa SOLVE y aparece IRR=3,96 (tipo de interés
efectivo nos coincide con la TAE ya que solo hay un pago al año)
PBP: Solve Periodo de reintegro
NFV: Solve Valor Futuro Neto
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Paso 1.- Calcular la cuota periódica a pagar.
RESOLUCION CON EL MENU CMPD
Tecla CMPD
SET: End
n: 4 EXE numero de pagos del préstamo
I%: 1,5EXE
PV: 100.000 EXE
PMT:25.234,81 SOLVE importe cuotas
FV: - 0 EXE
P/Y:4EXE
C/Y:4EXE
Paso 2.- Calcular las cantidades a pagar y recibir en cada periodo
RESOLUCIÓN CON EL MENU CASH
Al teclear CASH nos aparecerá en pantalla las siguientes líneas:
Cash Flow Nos dice que estamos en el menú CASH
I% Tasa de interés anual o Tasa de descuento. Pondremos cero para calcular la TIR
Csh=D.Editor x Pulsa EXE y aparecerá en pantalla la plantilla para insertar todos los flujos de
caja:
X
1 98.600 con signo positivo porque es una entrada de caja
2 --25.234,81
3 --25.234,81
4 --25.234,81
5 ---26.234,81 y pulsamos CASH
NPV: Solve Valor Presente Neto
IRR: Solve Tasa interna de retorno (TIR). Pulsa SOLVE y aparece IRR=1,337
PBP: Solve Periodo de reintegro
NFV: Solve Valor Futuro Neto
Paso 3.- Una vz que tenemos el tipo de interés efectivo lo convertimos en TAE
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Nos conceden un préstamo a 1 año, con pagos mensuales de 1.000 euros y una TAE del 6%. ¿Qué cantidad
recibiremos como préstamo?
Paso 1.- Calcular el tipo mensual equivalente a una TAE del 6%.
Dado que pagamos mensualmente hay que calcular el tipo anula con capitalización mensual equivalente a una
TAE del 6%. Aplicando la fórmula de los tantos equivalentes tendríamos:
(1+ TAE) = (1+ im)m ; im =(1+TAE)1/m -1 = (1+6%/12)1/12 – 1 = 5,84%
Tambien se puede hacer con la función CNVR de la calculadora:
RESOLUCION CON EL MENU CNVR
Tecla CNVR
N= 12 EXE
I%= 6 EXE
EFR= TAE
APR: SOLVE Tanto Anual Equivalente 5,84
Paso 2.- Calcular la cuota periódica a pagar.
RESOLUCION CON EL MENU CMPD
Tecla CMPD
SET: End
n: 12 EXE numero de pagos del préstamo
I%: 5,84EXE
PV:11.628,80 SOLVE
PMT:- 1.000, EXEimporte cuotas
FV: 0 EXE no tiene valor final
P/Y: 12EXE
C/Y:12EXE
También se puede resolver con la TAE y cambiando P/Y y C/Y:
RESOLUCION CON EL MENU CMPD
Tecla CMPD
SET: End
n: 12 EXE numero de pagos del préstamo
I%: 6 EXE
PV:11.628,80 SOLVE
PMT:- 1.000, EXEimporte cuotas
FV: 0 EXE no tiene valor final
P/Y: Numero de pagos anuales 12 EXE
C/Y: Numero de periodos dentro de un año 1 EXE
La TAE es un indicador que, en forma de tanto por ciento anual, revela el coste o rendimiento efectivo de un
producto financiero, ya que incluye el interés y los gastos y comisiones bancarias. Por ello, se utiliza como indicador
de referencia para comparar diferentes préstamos. La TAE depende de los siguientes parámetros:
El tipo de interés nominal aplicado (TIN).
La frecuencia de pago de los intereses (m).
El plazo de la operación (n).
Los gastos y comisiones aplicadas en la operación.
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Comentarios al cálculo de la TAE en la nueva normativa: La normativa establece que, con el fin de poder comparar diferentes préstamos, con condiciones diferentes de tipo
de interés, comisiones, gastos, plazos y forma de amortización, es recomendable utilizar la Tasa Anual Equivalente
(TAE) como indicador de referencia. Vamos a analizar algunas de las observaciones que la nueva normativa
contiene:
- Las sumas abonadas por cada una de las partes en diferentes momentos no son necesariamente iguales ni
se abonan necesariamente a intervalos iguales;
- La fecha inicial es la de la primera disposición de fondos;
- Los intervalos entre las fechas utilizadas en los cálculos se expresarán en años o fracciones de año. Un
año tiene 365 días (en el caso de los años bisiestos, 366), 52 semanas o 12 meses normalizados. Un mes
normalizado tiene 30,41666 días (es decir, 365/12), con independencia de que el año sea bisiesto o no;
Cuando los intervalos entre las fechas utilizadas en los cálculos no puedan expresarse como un número entero de
semanas, meses o años, se expresarán como un número entero de uno de tales períodos, combinado con un número
de días. Cuando se utilicen días:
- Se contarán todos los días, incluidos los fines de semana y festivos;
- El intervalo transcurrido desde la fecha de la disposición de fondos inicial se computará por períodos
normalizados, y después por días;
- El número de días se obtendrá excluyendo el primer día e incluyendo el último, y se expresará en años
dividiendo el número obtenido por el número de días del año completo (365 o 366), computado desde el
último día hasta la misma fecha del año anterior;
- El resultado del cálculo se expresará con una precisión de un decimal como mínimo. Si la cifra del decimal
siguiente es superior o igual a 5, el decimal precedente se redondeará a la cifra superior;
Cuando la obtención del crédito, o su obtención en las condiciones ofrecidas, esté supeditada a la apertura o al
mantenimiento de una cuenta, los costes de apertura y mantenimiento de dicha cuenta, de utilización de un medio
de pago para transacciones y operaciones de disposición de crédito y los demás costes relativos a las operaciones de
pago se incluirán en el coste total del crédito para el consumidor.
El cálculo de la TAE se realizará partiendo del supuesto de que el contrato de crédito estará vigente durante el
período de tiempo acordado con sus comisiones y gastos.
Los documentos que se entreguen cada vez que el prestatario pague las cuotas (que se llaman «documentos de
liquidación»), en lugar de la TAE figurará el coste efectivo remanente (CER), que es la TAE pero calculada teniendo
en cuenta solo el tiempo de vida que le quede al préstamo y los importes que tenga que pagar durante ese tiempo.
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ANEXO
Supuestos adicionales para calcular la TAE en la nueva normativa.
El anexo I de la citada Directiva establece las siguientes premisas para calcular la T.A.E. dependiendo en qué
supuesto el consumidor se encuentre.
a) Si el contrato de crédito da al consumidor libertad de disposición de los fondos, se
considerará que el consumidor ha dispuesto del importe total del crédito inmediata y totalmente.
b) Si el contrato de crédito dispone diferentes formas de disposición de fondos con diferentes gastos o tipos
deudores, se considerará que se dispone del importe total del crédito al tipo deudor y con los gastos más
elevados aplicados a la categoría de transacción más comúnmente utilizada en ese tipo de contrato de
crédito.
c) Si el contrato de crédito da al consumidor libertad de disposición de fondos en general, pero impone,
entre las diferentes formas de disposición de fondos, una limitación respecto del importe del crédito y del
período de tiempo, se considerará que del importe del crédito se ha dispuesto en la fecha más temprana
prevista en el contrato de crédito y con arreglo a dichos límites de disposición de fondos.
d) Si se ofrecen por un período o importe limitados diferentes tipos de interés y gastos, se considerará que
el tipo de interés y los gastos son los más elevados durante toda la vigencia del contrato de crédito.
e) Para los contratos de crédito respecto de los que se haya convenido un tipo deudor en relación con el
período inicial, al final del cual se determinará un nuevo tipo deudor, que se ajustará periódicamente con
arreglo a un indicador o un tipo de referencia interno convenidos, para el cálculo de la tasa anual equivalente
se partirá del supuesto de que, al final del período del tipo deudor fijado, el tipo deudor es el mismo que el
vigente en el momento de calcularse la tasa anual equivalente, en función del valor del indicador o tipo de
referencia interno convenidos en ese momento, sin ser inferior al tipo deudor fijado.
f) Si todavía no se ha acordado el importe máximo aplicable al crédito, se presumirá que es de
170.000,00 euros. En el caso de los contratos de crédito, exceptuados los compromisos o garantías
contingentes, que no tengan por objeto la adquisición o el mantenimiento de derechos sobre bienes
inmuebles, las posibilidades de descubierto, las tarjetas de débito diferido o las tarjetas de crédito, se
supondrá que el importe máximo es de 1.500,00 euros.
g) En el caso de los contratos de crédito distintos de las posibilidades de descubierto, los préstamos puente,
los contratos de crédito sobre capital compartido, los compromisos o garantías contingentes y los contratos
de crédito de duración indefinida a que se refieren los supuestos contemplados en las letras i), j), k), l) y
m):
1.-Si no pueden determinarse la fecha o el importe de un reembolso de capital que debe efectuar el
consumidor, se presumirá que el reembolso se hace en la fecha más temprana prevista en el contrato de
crédito y por el importe más bajo establecido en el mismo,
2.-Si no puede determinarse el intervalo entre la fecha de la disposición inicial de fondos y la fecha del
primer pago que debe efectuar el consumidor, se supondrá que es el intervalo más corto posible.
h) Cuando no puedan determinarse la fecha o el importe de un pago que debe efectuar el consumidor
conforme al contrato de crédito o a los supuestos establecidos en las letras g), i), j), k), l) y m), se presumirá
que el pago se hace con arreglo a las fechas y condiciones exigidas por el prestamista y, cuando estas sean
desconocidas, se presumirá que:
1.- los gastos de intereses se pagarán junto con los reembolsos de capital,
2.-los gastos distintos de los intereses expresados como una suma única se pagarán en la fecha de
celebración del contrato de crédito,
3.-los gastos distintos de los intereses expresados como varios pagos se pagarán a intervalos regulares,
comenzando en la fecha del primer reembolso de capital y, si el importe de tales pagos no se conoce, se
presumirá que tienen importes iguales,
4.-el pago final liquidará el saldo de capital, intereses y otros gastos, en su caso.
i) En el caso de una posibilidad de descubierto, se considerará que se ha dispuesto del importe del crédito
en su totalidad y por toda la duración del contrato de crédito. Si la duración de la posibilidad de descubierto
no se conoce, la tasa anual equivalente se calculará basándose en el supuesto de que la duración del crédito
es de tres meses.
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j) En el caso de un préstamo puente, se considerará que se ha dispuesto del importe del crédito en su
totalidad y por toda la duración del contrato de crédito. Si la duración del contrato de crédito no se conoce,
la tasa anual equivalente se calculará basándose en el supuesto de que la duración del crédito es de 12
meses.
k) En el caso de un contrato de crédito de duración indefinida que no sea en forma de posibilidad de
descubierto o de préstamo puente:
1.- Si se trata de un contrato de crédito cuya finalidad es adquirir o conservar derechos sobre bienes
inmuebles, se presumirá que el crédito se otorga por un período de 20 años a partir de la fecha de la primera
disposición de fondos, y que el pago final efectuado por el consumidor liquida el saldo de capital, intereses
y otros gastos, en su caso; si se trata de un contrato de crédito cuya finalidad no es adquirir o conservar
derechos sobre bienes inmuebles o en el que se dispone de los fondos mediante tarjeta de débito diferido o
tarjeta de crédito, se presumirá que este período es de un año;
2.-Se presumirá que el consumidor devuelve el crédito en plazos mensuales iguales, el primero de los cuales
se efectúa un mes después de la fecha de la primera disposición de fondos; no obstante, en caso de que el
capital tenga que ser reembolsado en su totalidad en un pago único, dentro de cada período de pago, se
presumirá que se producen disposiciones y reembolsos sucesivos de todo el capital por parte del consumidor
a lo largo del período de un año; los intereses y otros gastos se aplicarán de conformidad con estas
disposiciones de fondos y reembolsos de capital y conforme a lo establecido en el contrato de crédito.
A los efectos del presente punto, se considerará contrato de crédito de duración indefinida un contrato de
crédito que no tiene duración fija e incluye créditos que deben reembolsarse en su totalidad dentro o después
de un período, pero que, una vez devueltos, vuelven a estar disponibles para una nueva disposición de
fondos.
l) En el caso de los compromisos o garantías contingentes, se considerará que se ha dispuesto del importe
del crédito en su totalidad en una sola vez en la más temprana de las dos fechas siguientes:
1.-la última fecha de disposición de fondos autorizada por el contrato de crédito que pueda dar lugar a la
materialización del compromiso o garantía contingente, o
2.-si se trata de un contrato de crédito renovable, el final del primer período anterior a la renovación del
contrato.
m) En el caso de los contratos de crédito sobre capital compartido:
1.- se considerará que el consumidor efectúa los pagos en la última fecha o las últimas fechas autorizadas
por el contrato de crédito,
2.- se considerará que los incrementos porcentuales del valor del bien inmueble que constituye la garantía
del contrato de crédito sobre capital compartido, así como la tasa de cualquier índice de inflación
mencionado en el contrato, son un porcentaje igual al mayor de los dos valores siguientes: la tasa de
inflación objetivo del banco central en ese momento, o el nivel de inflación existente en el momento de la
celebración del contrato en el Estado miembro en el que está situado el bien; o bien el 0 % si los dos
porcentajes anteriores son negativos.
Las entidades están obligadas a informar sobre la TAE de sus operaciones en:
- La publicidad que hagan de sus productos,
- La información precontractual que deben poner a disposición de sus clientes,
- Las ofertas vinculantes,
- En los contratos en los documentos que tienen que enviar cada vez que se pague una de las cuotas del préstamo.
En el caso de los préstamos a tipo de interés variable, no es posible conocer la evolución futura del tipo de interés,
por lo que la TAE se calcula suponiendo que el tipo se mantiene en el valor que tiene en el momento del cálculo. En
estos casos, la expresión que utilizarán las entidades será «TAE Variable» y la entidad deberá indicar que esta solo
tiene efectos informativos y que variará con las revisiones del tipo de interés.
Para calcular la TAE de un préstamo hipotecario, la entidad debe incluir los intereses que el cliente deberá pagar
(si es a tipo variable, calculados al tipo que resulte de tener en cuenta el valor del índice más el diferencial en ese
momento), todas las comisiones, los impuestos y cualquier otro tipo de gastos que el cliente deba pagar en relación
con el contrato de préstamo y que sean conocidos por la entidad, con excepción de los gastos de notaría. También
deberá incluirse el coste de todos los servicios accesorios relacionados con el contrato de préstamo, en particular las
primas de seguro, si la obtención del préstamo en las condiciones ofrecidas está condicionada a la prestación de tales
servicios.
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PREGUNTAS TEST
Pregunta 1
En los préstamos inmobiliarios a tipo de interés variable suscritos después de la entrada en vigor de la
LCCI, la comisión máxima en caso de amortización anticipada del préstamo es: Del 2% del capital reembolsado anticipadamente, durante los primeros 10 años de vida del préstamo.
Del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente, durante los primeros 5 años de vida del préstamo
Del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente en todos los casos
Del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente, durante los primeros 3 años de vida del préstamo.
Feedback En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 5 primeros años de vigencia
del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá
exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 % del capital
reembolsado anticipadamente..
Pregunta 2
-Indique cuál de los siguientes extremos NO debe verificar el notario a la hora de comprobar el cumplimiento
de los requisitos de transparencia exigidos:
La realización de un test en presencia del notario.
El cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del prestatario de los
documentos exigidos.
La provisión de fondos realizado por el prestatario.
La información individualizada que el notario ha prestado al prestatario.
Feedback
Por definición. Epígrafe: Los notarios en la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
El notario deberá verificar gratuitamente:
El cumplimiento de los plazos normativamente previstos de puesta a disposición del prestatario de los documentos
que legalmente se le tienen que entregar (FEIN, FiAE, copia del proyecto de contrato, etc.).
Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario.
La información individualizada que el notario ha prestado al prestatario, asesorándole en los relativo a las cláusulas
específicas recogidas en la FEIN y en la FiAE, de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, sin
que sea suficiente una afirmación genérica.
La realización de un test en presencia del notario, en el que el prestatario responderá sobre la documentación
entregada y la información suministrada.
Pregunta 3
- Los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad corresponden:
Al hipotecante no deudor, ya que es su casa la que se hipoteca.
Al prestatario.
Al prestatario y al prestamista por partes iguales.
Al prestamista.
Feedback
Por definición. Epígrafe: NORMAS DE TRANSPARENCIA EN LA COMERCIALIZACIÓN DE PRÉSTAMOS
INMOBILIARIOS.
Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:
Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias
los asumirá quien las solicite.
Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad
con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.
Pregunta 4
-El impuesto de actos jurídicos documentados corresponde:
Al prestamista.
A quien corresponda según la normativa tributaria aplicable en el momento.
Al prestatario.
Al prestatario y al prestamista por partes iguales.
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Feedback
Por definición. Epígrafe: NORMAS DE TRANSPARENCIA EN LA COMERCIALIZACIÓN DE
PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS.
Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:
Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias
los asumirá quien las solicite.
Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad
con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.
Pregunta 5
-La inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad es... (Indique la respuesta correcta):
Es recomendable pero no necesaria.
Es obligatoria siempre.
Es recomendable sólo cuando el valor del inmueble es superior a 300.000 euros.
Es obligatoria si la transmisión procede de una herencia.
Feedback
Por definición. Epígrafe: LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD. TÍTULO Y MODO.
La inscripción en el Registro de la Propiedad tendrá en todo caso carácter declarativo (no constitutivo) y servirá al
adquirente para beneficiarse de la protección prevista en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Pregunta 6
En términos generales, la nueva LCCI ha supuesto en cuanto a la cuantía de las comisiones bancarias en los
préstamos inmobiliarios:
Una subida de los límites mínimos.
Una reducción de los límites máximos.
Un mantenimiento de los límites máximos.
Una subida de los límites máximos.
Feedback:
La LCCI tienen entre sus objetivos la protección del consumidor, y ha supuesto una reducción de los límites
máximos de las
comisiones que los bancos pueden pactar con sus clientes.
Pregunta 7
Un depósito ofrece un tipo de interés nominal anual del 3% con pagos de intereses mensuales. Señale la
respuesta correcta:
El tipo de interés efectivo anual (TAE) será superior al 3%
El tipo de interés efectivo anual (TAE) será inferior al 3%
No podemos calcular el tipo de interés efectivo anual (TAE) pues no conocemos el plazo
El tipo de interés efectivo anual (TAE) será igual al 3%
Feedback:
Como la periodicidad en el cobro de interés es inferior al año, el tipo efectivo anual será mayor que el 3% pues
podremos reinvertir los intereses obtenidos.
Pregunta 8
La TAE de un préstamo de 15.000 euros que hay que devolver al año de su concesión mediante un solo
pago, pactado a un tanto nominal del 7,2% con capitalización anual y una comisión de apertura del 0,60%,
es:
7,20%
7,50%
7,85%
7,80%
Feedback:
FB: En primer lugar, obtenemos la cantidad que tiene que devolver el prestatario.
Cn = C0 (1 + TAE)
Cn = 15.000 (1 + 0,072)=16.080
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Para calcular la TAE (con características comerciales, la financiera es 7,2%) utilizamos la misma expresión
teniendo en cuenta que la cantidad inicial que recibe el prestatario no son 15.000€, sino 15.000 menos el 0,60% de
comisión.
De la nueva expresión, despejamos la TAE y obtenemos su resultado.
16.080 = 15.000 (1-0,006) (1 + TAE)
Despejando obtenemos un TAE igual a 0,0784
Pregunta 9
Con las vinculaciones a la hipoteca, el cliente puede reducir el tipo de interés nominal hasta un:
1,5%.
1%.
0,5%.
0,75%.
Feedback:
La mayoría de las entidades ofrece la hipoteca bonificada cuando se contratan varios productos vinculados que,
como mínimo, suelen ser un total de tres o cuatro. Actualmente, con las vinculaciones a la hipoteca es posible
reducir el tipo de interés nominal hasta un 1,5%.
Pregunta 10
Según establece la Directiva 2014/17/UE, en el caso de préstamos a tipo de interés variable, las entidades
financieras deberán informar del coste efectivo del préstamo para el cliente, utilizando la expresión:
En este caso no es necesario informar al cliente de la TAE.
TAE prevista.
TAE variable.
TAE estimada.
Feedback:
En estos casos, la expresión que utilizarán las entidades será «TAE Variable» y la entidad deberá indicar que esta
solo tiene efectos informativos y que variará con las revisiones del tipo de interés.
Pregunta 11
Las comisiones en los préstamos inmobiliarios, con carácter general:
Por ley se establecen las cuantías máximas y mínimas.
La ley permita que se fijen libremente sin ningún tipo de límite.
La ley permite que se fijen libremente por debajo de unos límites máximos.
Vienen reguladas por ley.
Feedback:
Con carácter general, se permite que las comisiones sean fijadas libremente por acuerdo entre las partes, pero se
establecen unos máximos.
Pregunta 12
En los préstamos inmobiliarios a tipo de interés fijo suscritos después de la entrada en vigor de la LCCI, la
comisión máxima en caso de amortización anticipada del préstamo es:
Del 1,5% del capital reembolsado anticipadamente, después de los primeros 10 años de vida del préstamo.
Del 2% del capital reembolsado anticipadamente, después de los primeros 10 años de vida del préstamo.
Del 1,5% del capital reembolsado anticipadamente, durante los primeros 10 años de vida del préstamo.
Del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente, durante los primeros 5 años de vida del préstamo.
Feedback:
En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo desde los 10 primeros años de
vigencia del contrato de préstamo hasta el final de la vida del préstamo, se podrá establecer una compensación o
comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el
prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 1,5 % del
capital reembolsado anticipadamente.
Pregunta 13
¿Puede la Tasa Anual Equivalente (TAE) coincidir con el tipo de interés efectivo anual?
Ninguna es correcta
Sí, cuando se aplican comisiones o gastos bilaterales entre prestamista y prestatario.
Sí, pero sólo en operaciones financieras a largo plazo.
Sí, siempre.
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Feedback:
Porque el TAE intenta reflejar el verdadero coste o rendimiento de la operación. Puede coincidir cuando no se
aplican comisiones o gastos bilaterales entre prestamista y prestatario.
Pregunta 14
La forma de cálculo de la TAE de un préstamo viene determinada por la normativa de:
El Banco de España.
El Ministerio de Economía.
La CNMV.
No existe normativa que lo regule.
Feedback:
Este concepto aparece en la normativa del Banco de España con el fin de normalizar (homogeneizar) la
información suministrada a los prestatarios que contratan con entidades de crédito.
Pregunta 15
En los préstamos inmobiliarios a tipo de interés variable suscritos después de la entrada en vigor de la
LCCI, la comisión máxima en caso de amortización anticipada del préstamo, después de los primeros 5 años
de vida del préstamo es:
0%
0,15%
0,25%
0,50%
Feedback
La nueva LCCI no permite el cobro de comisiones por amortización anticipada en los préstamos inmobiliarios a
tipo de interés variable después de los primeros 5 años de vida del préstamo.
Pregunta 16
En el caso de la subrogación de un préstamo hipotecario, la comisión por modificaciones en las condiciones
o garantías del préstamo la pagará: Indistintamente el nuevo cliente que se subroga la hipoteca o el cliente que solicitó la hipoteca inicial.
El nuevo cliente que se subroga la hipoteca
El cliente que solicitó el préstamo inicial
No existe comisión por subrogación de préstamos hipotecarios.
Feedback En el caso de que el banco acepte la subrogación, la comisión la paga el nuevo cliente que se subroga la hipoteca.
Pregunta 17
En las operaciones financieras y préstamos hipotecarios, un ejemplo de característica comercial bilateral
sería:
Comisión de apertura
Gastos notariales
Gastos de tasación.
Impuestos
Feedback
La comisión de apertura afecta a ambas partes de la operación (prestamista y prestatario.
Pregunta 18
Una característica de la comisión de apertura de los préstamos inmobiliarios es: Se devenga a lo largo de toda la vida del préstamo.
Se devenga de una sola vez.
Obligatoriamente debe devengarse en todos los préstamos inmobiliarios
Puede devengarse de una sola vez o lo largo de la vida del préstamo
Feedback
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Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de
estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a las actividades del prestamista
ocasionadas por la concesión del préstamo
Pregunta 19
En una operación financiera, podemos hablar de diferentes TAE (señale la respuesta INCORRECTA
TAE económica.
TAE del prestatario
TAE financiera.
TAE del prestamista
Feedback
En una operación financiera deberíamos hablar realmente de tres TAE: la financiera, la del prestamista y la del
prestatario.
Pregunta 20
En un préstamo a tipo variable con método de amortización francés, las proporciones de pago de intereses y
principal al inicio son: Pesa más el pago de principal
Pesa más el pago de intereses.
Iguales
No afecta el momento.
Feedback En una hipoteca a tipo variable con amortización francesa, al inicio tiene mayor peso de pagos de intereses que de
principal.
Pregunta 21
Desde una perspectiva de riesgos para un prestatario que está evaluando contratar una hipoteca, y nos
encontramos en un escenario de tipos en mínimos, deberíamos recomendar una hipoteca
A tipo fijo.
A tipo variable y en divisas
A tipo variable.
En divisas.
Feedback
Si entendemos que nos encontramos en mínimos de tipos de interés y el recorrido más probable sea alza, la
recomendación debería ser una hipoteca a tipo fijo..
Pregunta 22
En una hipoteca a 10 años a tipo de interés variable vinculada al Euribor a 12 meses, revisable anualmente,
la cuota: Es fija durante 10 años
Es fija durante 12 meses.
Es fija durante 1 mes
Es variable todos los meses.
Feedback A pesar una hipoteca a tipo de interés variable, al revisar el Euribor 12 meses cada año, la cuota es fija anualmente
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Pregunta 23
En el cálculo de la TAE o coste efectivo del préstamo para el cliente, hay que considerar: El TIN, la frecuencia en el pago de intereses, las comisiones y los gastos por cuenta del prestatario.
El TIN, la frecuencia en el pago de intereses, el plazo del préstamo, las comisiones y los gastos por cuenta del
prestatario
El TIN, la frecuencia en el pago de intereses y los gastos tanto por cuenta del prestamista como por cuenta del
prestatario
El TIN, la frecuencia en el pago de intereses, el plazo del préstamo, las comisiones y los gastos tanto por cuenta
del prestamista como por cuenta del prestatario.
Feedback La TAE depende de los siguientes parámetros:
- El tipo de interés nominal aplicado (TIN).
- La frecuencia de pago de los intereses (m).
- El plazo de la operación (n).
- Los gastos y comisiones aplicadas en la operación.
Pregunta 24
La LRCCI establece la siguiente asignación de los gastos adicionales en la compra-venta de inmuebles que
se financian mediante préstamo hipotecario:
Los gastos de tasación corresponden al cliente y los de gestoría al banco.
Tanto los gastos de tasación como los gastos de gestoría corresponden al cliente.
Tanto los gastos de tasación como los gastos de gestoría corresponden al banco.
Los gastos de tasación corresponden al banco y los de gestoría al cliente.
Feedback
Los gastos de tasación del inmueble corresponderán al prestatario y los de gestoría al prestamista
Pregunta 25
En las operaciones financieras y préstamos hipotecarios, un ejemplo de característica comercial unilateral
sería: Comisión de cancelación anticipada
Gastos de tasación.
Comisión de subrogación
Comisión de apertura
Feedback Los gastos de tasación afectan únicamente a una de las partes de la operación (prestatario
Pregunta 26
Con las vinculaciones a la hipoteca, el cliente puede reducir el tipo de interés nominal hasta un:
1,5%
0,75%.
0,5%.
1%.
Feedback
La mayoría de las entidades ofrece la hipoteca bonificada cuando se contratan varios productos vinculados que,
como mínimo, suelen ser un total de tres o cuatro. Actualmente, con las vinculaciones a la hipoteca es posible
reducir el tipo de interés nominal hasta un 1,5%.
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Pregunta 27
Según la normativa anterior a la LCCI, en los préstamos inmobiliarios suscritos antes del 9 de diciembre de
2007, la comisión máxima en caso de amortización total subrogatoria, para los préstamos concedidos a
partir del 13 de Noviembre de 2003, es:
0,5%
0,15%.
0,25%.
1%.
Feedback
Por amortización total subrogatoria: Para los préstamos hipotecarios concedidos antes del 9 de diciembre de 2007,
la entidad de crédito recibirá una comisión por los trámites administrativos correspondientes que debe realizar, así
como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar, al dejar de percibir los intereses por el capital que
se amortiza anticipadamente. En caso de la cancelación sea total, la comisión estaría limitada al 1% si el préstamo
fue concedido antes 13 de noviembre de 2003. A partir de esta fecha, la comisión sería del 0,5% por la subrogación
a otra entidad acreedora.
Pregunta 28
Según la LRCCI, en el caso de subrogación del préstamo hipotecario, los gastos adicionales al préstamo No deben ser reintegrados al banco subrogado por el banco subrogante
Serán reintegrados al banco subrogado por el banco subrogante en proporción al capital pendiente de amortizar.
Serán reintegrados al banco subrogado por el banco subrogante en un 50%.
Serán reintegrados en su totalidad al banco subrogado por el banco subrogante.
Feedback En el caso del resto de gastos, se deberá prorratear la liquidación de dichos gastos entre la suma del importe del
préstamo y los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos,
que se hubieran establecido. La entidad subrogante deberá reintegrar a la subrogada la parte de dicha suma que
corresponda al préstamo pendiente amortización
Pregunta 29
Según la normativa anterior a la LCCI, en los préstamos inmobiliarios suscritos antes del 9 de diciembre de
2007, la comisión máxima en caso de amortización anticipada total del préstamo es:
1%.
0,25%
0,50%.
0,15%.
Feedback
Por amortización anticipada parcial o total no subrogatoria: Para los préstamos hipotecarios concedidos antes del 9
de diciembre de 2007, la entidad de crédito recibirá una comisión por los trámites administrativos correspondientes
que debe realizar, así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar, al dejar de percibir los
intereses por el capital que se amortiza anticipadamente. En caso de la cancelación sea total, la comisión está limitada
al 1%.
Pregunta 30
Según la normativa anterior a la LCCI, en los préstamos inmobiliarios suscritos a partir del 9 de diciembre
de 2007, en los que la hipoteca recae sobre una vivienda y el cliente es una persona física, si el cliente
amortiza anticipadamente el préstamo dentro de los 5 primeros años de vida del préstamo, la comisión
máxima por desistimiento es: 0,15%
0,5%
1%
0,25%.
Feedback Compensación por desistimiento: Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable)
formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor)
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es una persona física, los importes que las entidades podrán cobrar por este concepto no podrán ser superiores al
0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de
la operación, o al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior
a los cinco primeros años de la operación.
Pregunta 31
Según establece la Directiva 2014/17/UE, las entidades financieras deberán informar al cliente del llamado
coste efectivo remanente (CER) del préstamo
En los documentos de liquidación.
En la oferta vinculante.
En la publicidad del producto.
En el contrato de préstamo
Feedback
En los documentos que se entreguen cada vez que el prestatario pague las cuotas (que se llaman «documentos de
liquidación»), en lugar de la TAE figurará el coste efectivo remanente (CER), que es la TAE, pero calculada teniendo
en cuenta solo el tiempo de vida que le quede al préstamo y los importes que tenga que pagar durante ese tiempo
Pregunta 32
El producto vinculado que permite una mayor bonificación de los tipos de interés de las hipotecas es
La domiciliación de la nómina
Seguro de vida.
Plan de pensiones.
Seguros de hogar
Feedback
La vinculación cuya bonificación será más alta es la domiciliación de la nómina. Los bancos suelen reducir el
diferencial entre un 0,4% y un 0,5%.
Pregunta 33
La LRCCI establece el siguiente reparto de los gastos adicionales en la compra-venta de inmuebles que se
financian mediante préstamo hipotecario: Los gastos notariales corresponden al banco y los del registro de la propiedad al cliente.
Tanto los gastos notariales como los del registro de la propiedad corresponden al banco.
Los gastos notariales corresponden al cliente y los del registro de la propiedad al banco
Tanto los gastos notariales como los del registro de la propiedad corresponden al cliente.
Feedback El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias
los asumirá quien las solicite. Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán
al prestamista.
Pregunta 34
¿Qué préstamo es mejor para nuestro cliente?
Uno con tipo de interés del 3,5% nominal pagadero doce veces al año.
Uno con tipo de interés del 3,5% nominal pagadero dos veces al año.
Uno con tipo de interés del 3,5% nominal pagadero cuatro veces al año.
No lo podemos conocer.
Feedback:
Para comparar los préstamos calcularemos la TAE mediante la expresión
(1 + im)˄m = (1 + TAE)
A mayor frecuencia de pago mayor será la TAE. Por ello el cliente debe elegir el préstamo en el que haya menos pagos. .
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Pregunta 35
La reducción de la cuota con un aumento del plazo:
Es igual con cualquier tipo de interés.
Es más intensa si los tipos de interés son altos.
No se produce.
Es más intensa si los tipos de interés son bajos.
Feedback:
Cuanto menores sean los tipos de interés, más capital se amortiza y un aumento del plazo, reduce en mayor medida la
cuota.
Pregunta 36
¿Qué información necesitamos conocer para calcular el tipo efectivo anual (TAE) de un depósito?
El plazo y el tipo de interés nominal anual
El tipo de interés nominal anual y la periodicidad de los pagos de intereses
El plazo y la periodicidad de los pagos de intereses
El plazo, el tipo de interés nominal anual y la periodicidad de los pagos de intereses
Feedback:
El plazo no influye en la rentabilidad del depósito, solo el tipo de interés nominal y la periodicidad de los pagos de
intereses.
Pregunta 37
El pack de productos vinculados que permite reducciones significativas de los tipos de interés de las hipotecas,
generalmente incluye como mínimo:
Domiciliación de la nómina y plan de pensiones.
Plan de pensiones, seguro del hogar y seguro de vida.
Plan de pensiones y compras con tarjeta de crédito.
Domiciliación de la nómina, seguro del hogar y seguro de vida.
Feedback:
Por lo general, para que se produzca la reducción de intereses se deberá contratar un pack de productos que incluirá,
como mínimo, el seguro de hogar y de vida, además de la domiciliación de la nómina
Pregunta 38
Según establece la Directiva 2014/17/UE, en el caso de préstamos a tipo de interés variable, la TAE se
calculará:
Utilizando un tipo de interés estimado para la vida del préstamo.
En este caso no es necesario calcular la TAE.
Utilizando el tipo de interés actual.
Utilizando diferentes tipos e interés según las expectativas futuras.
Feedback:
En los contratos de crédito que contengan cláusulas que permitan modificaciones del tipo deudor y, en su caso, de los
gastos incluidos en la TAE que no sean cuantificables en el momento del cálculo, la TAE se calculará partiendo del
supuesto de que el tipo deudor y los demás gastos se mantendrán sin cambios con respecto al nivel fijado en el
momento de la celebración del contrato.
Pregunta 39
La ley permite las comisiones en los préstamos inmobiliarios con las siguientes limitaciones (señale la respuesta
INCORRECTA):
No se pueden repercutir al cliente los gastos que las entidades tengan que pagar a terceros.
Deben responder a préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente.
Deben responder a servicios prestados o gastos habidos.
Las entidades deben informar previamente al cliente de su importe.
Feedback:
Las entidades pueden también repercutir al prestatario los gastos justificados que tengan que pagar a terceros para
poder prestar dichos servicios.
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Pregunta 40
Los gastos de gestoría corresponden
Al prestamista.
Al prestatario.
Al hipotecante no deudor, ya que es su casa la que se hipoteca.
Al prestatario y al prestamista por partes iguales.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: NORMAS DE TRANSPARENCIA EN LA COMERCIALIZACIÓN DE PRÉSTAMOS
INMOBILIARIOS.
Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:
Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los
asumirá quien las solicite.
Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con
lo establecido en la normativa tributaria aplicable.
Pregunta 41
El coste de los aranceles notariales corresponden:
Al prestamista.
Prestatario.
Al prestatario y al prestamista por partes iguales.
Al hipotecante no deudor, ya que es su casa la que se hipoteca.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: NORMAS DE TRANSPARENCIA EN LA COMERCIALIZACIÓN DE PRÉSTAMOS
INMOBILIARIOS.
Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:
Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los
asumirá quien las solicite. Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al
prestamista.
El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con
lo establecido en la normativa tributaria aplicable.
Pregunta 42
- Corresponden al prestamista los siguientes gastos: Los gastos de inscripción de las garantías del préstamo.
Todas son correctas.
Los de la gestoría.
Los aranceles de la notaría de la escritura de préstamo.
Feedback Por definición. Epígrafe: NORMAS DE TRANSPARENCIA EN LA COMERCIALIZACIÓN DE PRÉSTAMOS
INMOBILIARIOS.
Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:
Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los
asumirá quien las solicite.
Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con
lo establecido en la normativa tributaria aplicable.
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Pregunta 43
Según la normativa anterior a la LCCI, en los préstamos inmobiliarios suscritos antes del 9 de diciembre de 2007,
en los que la hipoteca recae sobre una vivienda y el cliente es una persona física, si el cliente amortiza
anticipadamente el préstamo dentro de los 5 primeros años de vida del préstamo, la comisión máxima por
desistimiento es:
0,15%.
0,25%.
1%.
0,5%.
Feedback:
Por amortización anticipada parcial o total no subrogatoria: Para los préstamos hipotecarios concedidos antes del 9 de
diciembre de 2007, la entidad de crédito recibirá una comisión por los trámites administrativos correspondientes que
debe realizar, así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar, al dejar de percibir los intereses por
el capital que se amortiza anticipadamente. En caso de la cancelación sea total, la comisión está limitada al 1%.
Pregunta 44
¿Cuál es el tanto efectivo trimestral si el tipo de interés de la cuenta es el 4% nominal anual con capitalización
trimestral de intereses? Ninguna es correcta
0,04
0,01
0,0098
Feedback
El tipo de interés efectivo de un periodo se obtiene dividiendo el tipo de interés nominal por el número de periodos:
im = (jm/m). En nuestro caso im = (jm/m)= 0,04/4 = 0,01
Pregunta 45
La TIR presenta los siguientes problemas:
Asume una curva plana de intereses.
Asume que los Cash Flows son reinvertidos a una tasa mayor que la TIR.
Es una tasa utilizada únicamente en el mercado español.
Tiene una pendiente siempre positiva.
Feedback
La TIR es un método de valoración de proyectos que nos dice que asume que una inversión ofrece una tasa de
rendimiento implícito constante durante todo el tiempo, sin tener en cuenta la posibilidad de existir dos tipos de
interés para los distintos plazos de la inversión, asumiendo una curva plana de tipos de interés.
Pregunta 46
¿Cuál es el tipo de interés compuesto anual de una operación de descuento de un efecto de 30.000 euros
vencimiento 38 meses, siendo el líquido abonado 23.859,49?.
7,5%.
7%
8%.
8,5%.
Feedback
Cn = Co*(1+i)n
donde n=38/12
i=(Cn/Co)1/n-1
i=(30.000/23.859,49)12/38-1=0,075=7,5%
Feedback
RESOLUCION CON EL MENU CMPD
Tecla CMPD
Set: End EXE
n: 38/12 EXE
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I%: SOLVE 7,499
PV: 23.859,49EXE
PMT: 0 EXE
FV: -30.000 EXE
P/Y: 1EXE
C/Y:1EXE
Pregunta 47
Un cliente plantea al banco la cancelación anticipada de un préstamo hipotecario a tipo de interés variable
concedido después de la entrada en vigor de la LCCI. El capital pendiente de amortizar es de 350.000 euros. Si
han transcurrido solo 2 años desde la concesión del préstamo, el importe máximo de la comisión por rembolso
anticipado será:
875 euros
450 euros
1.500 euros
7.000 euros
Feedback
En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 3 primeros años de vigencia
del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder
del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,25 % del capital reembolsado
anticipadamente.
En este caso:
350.000*0,25%=875
Pregunta 48
De acuerdo con la LCCI cual es el tipo máximo que se puede cobrar una entidad de crédito a un cliente que
teniendo una hipoteca variable decida cambiarla a fijo, teniendo presente que lo hace un año después de
haberla contratada:
0,15%
0,5%
0%
Ninguna es correcta
Feedback
El 0,15 por ciento es lo máximo que se puede cobrar en los tres primeros años de la firma de la hipoteca
Pregunta 49
Un cliente que es persona física, plantea al banco la cancelación anticipada de un préstamo hipotecario
concedido antes de la entrada en vigor de la LCCI, para la compra de una vivienda. El capital pendiente de
amortizar es de 350.000 euros y el tiempo transcurrido desde el inicio del préstamo son 2 años. El importe
máximo de la comisión por desistimiento será:
1.750 euros
3.000 euros
750 euros
450 euros
Feedback
Compensación por desistimiento: Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario (sea a tipo de interés fijo o
variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o
sea el deudor) es una persona física, los importes que las entidades podrán cobrar por este concepto no podrán ser
superiores al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros
años de vida de la operación, o al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un
momento posterior a los cinco primeros años de la operación.
En este caso:
350.000*0,5%=1.750
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Pregunta 50
Cuando se adquiere una vivienda nueva y la persona solicita un préstamo, ¿quién paga el IVA de la
adquisición de la vivienda?: El banco.
El notario
Se paga el ITP, no IVA.
El comprador.
Feedback
El IVA en la compra de una vivienda corre a cargo del comprador
Pregunta 51
En los contratos hipotecarios suscritos a partir de la entrada en vigor de la LRCCI, los intereses de demora
se limitan a:
No tienen limitación, serán los libremente pactados por las partes en el contrato.
2 veces el interés remuneratorio.
El interés remuneratorio más 5 puntos.
El interés remuneratorio más 3 puntos.
Feedback:
En los contratos hipotecarios suscritos a partir de la entrada en vigor de la LRCCI los intereses de demora se limitan
al interés remuneratorio más tres puntos a lo largo del período en el que aquel resulte exigible, devengándose
únicamente sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso.
Pregunta 52
En relación a los intereses de demora de los préstamos hipotecarios suscritos a partir de la entrada en vigor
de la LRCCI, señale la respuesta correcta:
Se limitan al 5%.
Se devengan únicamente sobre el capital vencido pendiente de pago.
Son capitalizables.
Se determinan libremente por acuerdo de las partes en la firma del contrato.
Feedback:
En los contratos hipotecarios suscritos a partir de la entrada en vigor de la LRCCI los intereses de demora se limitan
al interés remuneratorio más tres puntos a lo largo del período en el que aquel resulte exigible, devengándose
únicamente sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso.
.
Pregunta 53
El coste de financiación es uno de principales determinantes de la demanda de vivienda, que se ve afectado
por:
La evolución de los tipos de interés del mercado hipotecario.
Las decisiones de política monetaria del BCE.
La liquidez de las entidades financieras.
Todas las respuestas son correctas.
Feedback:
El coste de financiación se ve afectado por los tipos de interés de referencia del mercado hipotecario que a su vez
dependen de las decisiones sobre los tipos de interés oficiales del BCE y de la liquidez de las entidades financieras
Pregunta 54
Un cliente pide a su banco que le expida un cheque bancario por el importe líquido del préstamos hipotecario
concedido para pagar la transacción del inmueble, ¿quién debe pagar ese cheque bancario?
No se puede expedir cheque bancario.
El banco.
El notario.
El cliente si lo ha solicitado.
Feedback:
De acuerdo con la LCCI el cliente si así lo ha solicitado
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Pregunta 55
En caso de reembolso total o parcial de forma anticipada un crédito inmobiliario a tipo de interés variable
durante los 5 primeros años de vigencia del crédito, podrá establecerse contractualmente una compensación
máxima a favor del prestamista: Del 1,5% el capital rembolsado anticipadamente.
Del 0,15% del capital rembolsado anticipadamente.
Del 0,25% del capital inicial del préstamo.
Del 1% del capital inicial del préstamo.
Feedback En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 5 primeros años de vigencia
del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá
exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 % del capital
reembolsado anticipadamente.
Pregunta 56
En el momento de formalizar un préstamo inmobiliario nos encontraremos con una serie de gastos entre los
que se encuentran: señale la respuesta correcta IBI
Registrador de la propiedad.
Tasas de basura
Certificado de defunción.
Feedback Gastos correspondientes a la formalización del préstamo:
COMISIÓN DE APERTURA
NOTARIO
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS
GESTORÍA
Pregunta 57
En el momento de formalizar un préstamo inmobiliario nos encontraremos con una serie de gastos entre los
que se encuentran: señale la respuesta que NO es correcta.
Tasas de basuras.
Notaría.
Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos
Registrador de la propiedad.
Feedback
Gastos correspondientes a la formalización del préstamo:
COMISIÓN DE APERTURA
NOTARIO
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS
GESTORÍA
Pregunta 58
Entre los gastos previos a la formalización del préstamo cabe destacar:
Registrador de la propiedad.
Notaría.
Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos.
Tasación.
Feedback:
Gastos previos a la formalización del préstamo:
• TASACIÓN DEL INMUEBLE.
• INFORMACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
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Pregunta 59
Entre los gastos previos a la formalización del préstamo cabe destacar:
Registrador de la propiedad.
Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos.
Información registral de la propiedad.
Notaría.
Feedback:
Gastos previos a la formalización del préstamo:
• TASACIÓN DEL INMUEBLE.
• INFORMACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Pregunta 60
En el momento de formalizar un préstamo inmobiliario nos encontraremos con una serie de gastos entre los
que se encuentran: señale la respuesta correcta.
Gastos de comunidad de vecinos.
Gastos de notaría.
Tasas de basuras.
Alta en la conexión del agua.
Feedback:
Gastos correspondientes a la formalización del préstamo:
• COMISIÓN DE APERTURA
• NOTARIO
• REGISTRO DE LA PROPIEDAD
• ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS
• GESTORÍA
Pregunta 61
¿Quién paga los gastos de notaria de la escritura de compraventa de una vivienda por parte de una persona
Física?
El venderdor
El adquirente
El banco
El notario
Feedback:
Quien la adquiere es quien debe soportar el hecho imponible
Pregunta 62
La comisión de apertura de un prestamos inmobiliario en divisa, ¿puede incluir la comisión por cambio de
moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo?
No, nunca
De acuerdo a la ley nueva ley hipotecaria, no se pueden otorgar préstamos en divisas
Sí pero solo cuando el préstamo sea a tipo variable
Sí, así lo marca la ley
Feedback
Por definición
Pregunta 63
En un préstamo hipotecario sin comisión de apertura, que cobra una comisión de cancelación del 1% y cuyo
tipo de interés nominal es del 6% liquidable mensualmente, la TAE será del:
7,17%
6,17%
6%
7%
Feedback:
Cobra un 1% de comisión de cancelación por lo que no se puede tomar como dato a la hora de establecer la TAE.
El interés es del 6%, capitalizable mensualmente por tanto: (1+TAE) = [1 + (6/1200)]12 ; TAE=6,17%
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Pregunta 64
Por definición la TAE es:
El tipo de interés aplicado a la hipoteca sin considerar los gastos de tasación
El tipo anual equivalente que iguala el valor de los efectivos recibidos y entregados incluyendo las
comisiones y gastos que no paga la entidad financiera
El tipo de interés nominal anual
El tipo de interés que considera los gastos de gestoría que no paga el cliente.
Feedback:
Por definición
Pregunta 65
Cual es el límite máximo que la LCCI fija para un reembolso anticipado en préstamos a tipo variable,
habiendo transcurrido 7 años desde su concesión:
0,15%
0,25%
0,50%
0%.
Feedback
A partir del quinto año de la concesión no se pueden aplicar comisiones
Pregunta 66
Calcular la TAE de un préstamo con las siguientes características:
• Principal: 280.000 euros
• Plazo: 1 año
• TIN: 2%
• Periodicidad de las cuotas: anual
• Comisión de apertura: 0,5%
• Otros gastos repercutidos al cliente: 1.600 euros:
3,25%
3,10%
3,50%
2,85%.
Feedback:
Calculamos primero el importe que el banco abonará al cliente:
Comisión de apertura=0,5%*280.000=1.400
Importe abonado C0=280.000-1.400-1.600=277.000
RESOLUCION CALCULADORA CASIO FC-100VCON EL MENU CMPD
Tecla CMPD
Set: End
n:1 EXE
I%: 2 EXE
PV: 280.000
PMT: : 0 EXE
FV: SOLVE valor final -285.600
P/Y: 1 EXE
C/Y: 1 EXE
RESOLUCION CALCULADORA CASIO FC-100VCON EL MENU CMPD
Tecla CMPD
Set: End
n: 1 EXE
I%: SOLVE 3,10
PV: 277.000
PMT: : 0 EXE
FV:- 285.600 EXE valor final
P/Y: 1 EXE
C/Y:1 EXE
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Pregunta 67
El banco concede un préstamo hipotecario de 500.000 euros con una comisión de apertura del 0,3%. El
importe de dicha comisión será:
No podemos calcularla si no conocemos el plazo del préstamo
15.000€
150€
1.500€.
Feedback
500.000*0,3%=1.500
Pregunta 68
En caso de reembolso total o parcial de forma anticipada un crédito inmobiliario a tipo de interés fijo durante
los 10 primeros años de vigencia del crédito, podrá establecerse contractualmente una compensación máxima
a favor del prestamista:
Del 1,5% el capital rembolsado anticipadamente
Del 2% del capital rembolsado anticipadamente
Del 1% del capital inicial del préstamo
Del 1,5% del capital inicial del préstamo
Feedback:
En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros años de
vigencia del contrato de préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, se podrá establecer una
compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que
pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el
límite del 2 % del capital reembolsado anticipadamente
Pregunta 69
A cerca de la comisión de apertura, señale la respuesta correcta:
La pagará el banco
Se devenga mensualmente
No existe esta comisión
Se devenga de una sola vez y engloba la totalidad de los gastos de estudios, tramitación y/o concesión del
préstamo.
Feedback
Se devenga de una sola vez y engloba la totalidad de los gastos de estudios, tramitación y/o concesión del
préstamo.
Pregunta 70
Calcular el tipo efectivo trimestral equivalente a una TAE del 8%.
1,89%
1,94%
1,98%
1,84%
Feedback:
1+TAE = (1+ik)k
1+0,08=(1+i4)4
i4=1,081/4-1=0,0194=1,94%
Pregunta 71
El banco concede un préstamo hipotecario de 400.000 euros, y el cliente solicita un cheque bancario por
importe de 380.000 euros a nombre del vendedor del inmueble. Si la comisión por la emisión del cheque es
del 0,20%, el importe de dicha comisión será:
7.600 euros
760 euros
800 euros
8.000 euros
Feedback:
380.000*0,2%=760
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Pregunta 72
¿Cuál es la TAE de un 2 % TIN capitalización mensual de un préstamo a hipotecario a 20 años, sistema
francés?:
2%
2 x 12=24
0,02 x 2= 0,24
2,018%
Feedback
Como no hay gastos se realiza por equivalencia de tipos.
Calculadora, tecla CNVR donde n: 12; I: 2; EFf solve. Solución 2,018.
Científicamente (1+in)n=(1+TAE) (1+0,02/12)12=2,018
Pregunta 73
Calcular la TAE de un préstamo sin comisiones ni otros gastos, con tipo de interés nominal anual (TIN) del
3% y periodicidad de pagos semestral:
3,11%
3,02%
3,21%
3,18%
Feedback:
TAE = (1+ik)k – 1i2=TIN/2=0,03/2=0,015
TAE=(1+0,015)2-1
TAE=0,0302=3,02%.
Pregunta 74
¿ Cual es el importe que debe satisfacer un cliente si solicita un cheque bancario por importe de 150.000 euros,
siendo la comisión del 0,1%.
15
1.500
15.000
150
Feedback
150 € ; 150.000 x 0,1 / 100
Pregunta 75
La copia de la escritura de préstamo inmobiliario deberá ser entregada al prestatario..
Con el coste que corresponda por el importe del préstamo, pero con una reducción del 50%, por ser
Consumidor
Con el coste que corresponda por el importe del préstamo
Con el coste de los documentos sin cuantía
Sin coste alguno
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: Los notarios en la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
El notario autorizante de la escritura de préstamo inmobiliario deberá entregar o remitir telemáticamente al
prestatario sin coste copia simple de la escritura de préstamo.
Pregunta 76
La cuantía de los gastos por gestoría en una compraventa rondará los ..
600 euros
300 euros
1.200 euros
2.000 euros
Feedback:
El importe del gasto de gestoría en una compraventa es de aproximadamente unos 300 euros
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Pregunta 77
Un cliente plantea al banco la cancelación anticipada de un préstamo hipotecario a tipo de interés fijo
concedido después de la entrada en vigor de la LCCI. El capital pendiente de amortizar es de 180.000 euros.
Si han transcurrido 7 años desde la concesión del préstamo, el importe máximo de la comisión por rembolso
anticipado será:
2.700 euros
270 euros
0 euros
3.600 euros
Feedback
En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros años de
vigencia del contrato de préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, se podrá establecer una
compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que
pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 2 % del capital reembolsado anticipadamente
En este caso:
180.000*2,0%=3.600.
Pregunta 78
El banco concede un préstamo hipotecario de 400.000 euros a un plazo de 5 años con una comisión de
apertura del 0,5%. El importe de dicha comisión será:
200 euros
2.000 euros
20.000 euros
400 euros
Feedback:
400.000*0,5%=2.000.
Pregunta 79
¿Quién debe hacer frente al desembolso por solicitar una copia de escritura del préstamo?
El banco.
El cliente.
El notario
Quien las solicite.
Feedback
Por definición
Pregunta 80
El inmueble sujeto a régimen de propiedad horizontal responderá por las cantidades adeudadas a la
comunidad de propietarios correspondientes a:
Un año natural
Año en curso y tres años naturales anteriores
Año en curso y año natural anterior
Tres años naturales
Feedback:
Según dispone el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, el inmueble responderá por las cantidades adeudadas a
la comunidad de propietarios por el año curso y tres años naturales anteriores.
Pregunta 81
Un cliente plantea al banco la cancelación anticipada de un préstamo hipotecario a tipo de interés fijo
concedido después de la entrada en vigor de la LCCI. El capital pendiente de amortizar es de 70.000 euros.
Si han transcurrido 12 anos desde la concesión del préstamo, el importe máximo de la comisión por rembolso
anticipado será:
1.050 euros.
1.400 euros.
105 euros.
175 euros.
Feedback
En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo desde los 10 primeros años de vigencia
del contrato de préstamo hasta el final de la vida del préstamo, se podra establecer una compensación o comisión a
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favor del prestamista que no podra exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de
conformidad con la forma de calculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 1,5 % del capital reembolsado
anticipadamente.
En este caso: 70.000*1,5%=1.050.
Pregunta 82
Hace 10 años el banco concedió al cliente A un préstamo hipotecario de 250.000 euros para la compra de una
vivienda, siendo el principal pendiente 110.000 euros. El cliente A quiere ahora venderla al cliente B, que
solicita subrogarse el préstamo. Si la comisión por modificación de las condiciones o garantías del préstamo
es del 0,4%, su importe será:
440 euros.
4.400 euros.
euros.
10.000 euros.
Feedback
La comisión subrogación se calcula sobre el principal pendiente del préstamo:
110.000*0,4%=440
Pregunta 83
Que TAE equivale a un 3 % de TIN trimestral:
3,033.
3,00.
0,75.
Ninguna es correcta.
Feedback
RESOLUCION CON EL MENU CNVR
Tecla CNVR
N= 4 EXE
I%= 3 EXE
EFR= TAE3,03 SOLVE
APR: Tanto Anual Equivalente
Científicamente (1 + 0,03/4)4 = 1 +TAE
Pregunta 84
El cliente A solicitó en su día al banco un préstamo hipotecario de 300.000 euros para la compra de una
vivienda. Hoy vende esa vivienda al cliente B, que quiere subrogarse el préstamo hipotecario, estando
pendiente de pago 225.000 euros. Si la comisión por modificación de las condiciones del préstamo es del 0,5%,
su importe es:
1.125 euros, que pagará el cliente B.
1.125 euros, que pagará el cliente A
1.500 euros, que pagará el cliente B
1.500 euros, que pagará el cliente A
Feedback:
La comisión subrogación se calcula sobre el principal pendiente del préstamo y la paga el cliente que se subroga el
préstamo (cliente B).
225.000*0,5%=1.125
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Pregunta 85
Un cliente plantea al banco la cancelación anticipada de un préstamo hipotecario concedido antes de la
entrada en vigor de la LCCI, concretamente en Mayo de 2005. El capital pendiente de amortizar es de 130.000
euros. El importe máximo de la comisión por amortización anticipada no subrogatoria será:
1.300 euros.
650 euros
325 euros
0 euros.
Feedback:
Por amortización anticipada parcial o total no subrogatoria: Para los préstamos hipotecarios concedidos antes del 9
de diciembre de 2007, en caso de que la cancelación sea total, la comisión está limitada al 1%.
En este caso:
130.000*1%=1.300.
Pregunta 86
Calcular el tipo efectivo mensual equivalente a una TAE del 10%.
0,797%
0,812%
0,823%
0,833%
Feedback:
1+TAE = (1+ik)k
1+0,10=(1+i12)12
i12=1,11/12-1=0,00797=0,797%
Pregunta 87
Un cliente que es persona física, plantea al banco la cancelación anticipada de un préstamo hipotecario
concedido antes de la entrada en vigor de la LCCI, para la compra de una vivienda. El capital pendiente de
amortizar es de 120.000 euros y el tiempo transcurrido desde el inicio del préstamo son 6 años. El importe
máximo de la comisión por desistimiento será:
300 euros.
600 euros
400 euros
1.200 euros.
Feedback:
Compensación por desistimiento: Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario (sea a tipo de interés fijo o
variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o
sea el deudor) es una persona física, los importes que las entidades podrán cobrar por este concepto no podrán ser
superiores al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros
años de vida de la operación, o al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un
momento posterior a los cinco primeros años de la operación
Pregunta 88
La plusvalía municipal grava… (Indique la respuesta más correcta)
El incremento del valor del bien mueble con respecto al valor catrastral
El incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en que se encuentra el inmueble transmitido
El incremento del valor general de todos los inmuebles del municipio en el que se encuentre el inmueble
transmitido
La ganancia patrimonial que experimenta el transmitente con la venta
Feedback:
La plusvalía municipal grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en que se encuentra
el inmueble transmitido
Pregunta 89
En los préstamos inmobiliarios a tipo de interés variable suscritos después de la entrada en vigor de la LCCI,
la comisión máxima en caso de cambio a tipo de interés fijo es:
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0,15% si el cambio es antes de los 2 años de vida del préstamo.
2% si el cambio es en los 10 primeros años de vida del préstamo
1,5% si el cambio es pasados 10 años de vida del préstamo
No hay comisión máxima.
Feedback:
Si el préstamo tiene una vida entre 0 y 3 años la comisión es del 0,15%
Pregunta 90
Según la LCCI, el impuesto de actos jurídicos documentados corresponden: Al prestatario persona física y al prestamista por partes iguales.
A quien corresponda según la normativa tributaria aplicable en el momento.
Al prestatario persona física.
Al prestamista.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: NORMAS DE TRANSPARENCIA EN LA COMERCIALIZACIÓN DE
PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo: Los gastos de tasación
del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista. El prestamista asumirá el coste de los
aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite. Los
gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista. El pago del
impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo
establecido en la normativa tributaria aplicable.
Pregunta 91
Según la LCCI, el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario corresponden:
Al prestamista.
Al prestatario persona física y al prestamista por partes iguales.
Al prestatario persona física.
Al hipotecante no deudor persona física, ya que es su casa la que se hipoteca.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: NORMAS DE TRANSPARENCIA EN LA COMERCIALIZACIÓN DE
PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo: Los gastos de tasación
del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista. El prestamista asumirá el coste de los
aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite. Los
gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista. El pago del
impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo
establecido en la normativa tributaria aplicable.
Pregunta 92
Según lo explicado en el manual, la cuantía de los gastos por gestoría en una compraventa rondará los…
300 euros aproximadamente.
Un coste fijo de 1.200 euros, independientemente de la gestión realizada.
2.000 euros como mínimo.
Nada, es un servicio que se ofrece gratuitamente.
Feedback
El importe del gasto de gestoría en una compraventa es de aproximadamente unos 300 euros.
Pregunta 93
Un cliente que es persona física, plantea al banco la cancelación anticipada de un préstamo hipotecario
concedido antes de la entrada en vigor de la LCCI, para la compra de una vivienda. El capital pendiente de
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amortizar es de 300.000 euros y el tiempo transcurrido desde el inicio del préstamo son 2 años. El importe
máximo de la comisión por desistimiento será:
1.500 euros.
3.000 euros.
750 euros.
450 euros.
Feedback
Compensación por desistimiento: Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable)
formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor)
es una persona física, los importes que las entidades podrán cobrar por este concepto no podrán ser superiores al
0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de
la operación, o al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior
a los cinco primeros años de la operación. En este caso:
300.000*0,5%=1.500
Pregunta 94
La entidad bancaria deberá realizar un ejercicio de revisión legal y técnica a la hora de formalizar una
operación financiera hipotecaria al objeto de… (Indique la respuesta más correcta):
Todas las opciones planteadas son correctas.
Comprobar que nada impida la libre transmisibilidad del inmueble.
Comprobar que nada impida la posibilidad de constituir gravamen sobre el inmueble.
Comprobar que nada impida la valoración del inmueble.
Feedback
La entidad bancaria deberá realizar un ejercicio de revisión legal y técnica a la hora de formalizar la operación para
comprobar que nada obste a la libre transmisibilidad, gravamen y valoración del inmueble
Pregunta 95
Si un cliente tiene un préstamo a tipo fijo, tiene un riesgo:
De coste de oportunidad por bajada de tipos de interés.
De depreciación del euro.
De subida de tipos de interés.
De apreciación del euro
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En una hipoteca a tipo fijo, una bajada de tipo de interés supone un coste de oportunidad para el prestatario a tipo
de interés fijo.