-
1
I Noiune, caractere i opozabilitate
1. Noiune
1. Pornind de la definiia dat de art. 1650 Cod civil, vnzarea
este un contract prin care o
parte numit vnztor, transmite sau se oblig s transmit celeilalte
pri numite cumprtor,
dreptul de proprietate asupra unui bun pentru care cumprtorul se
oblig s plteasc n schimb
un pre. Potrivit al. 2 din acelai articol, obiect al vnzrii l
poate forma i un dezmembrmnt al
dreptului de proprietate precum i orice alt drept.
Formeaz aadar obiect al vnzrii, pe lng proprietate, i drepturi
precum:
- drepturile reale principale: dreptul de superficie poate fi
vndut de titularul su
independent de proprietatea terenului afectat superficiei sau de
acordul proprietarului terenului1;
uzufructul, spre deosebire de vechea reglementare care permitea
numai nstrinarea
emolumentului, devine cu totul un drept transmisibil inter vivos
pe care titularul su l poate
nstrina valabil prin vnzare, fr acordul nudului proprietar, n
condiiile n care n actul
constitutiv nu s-a prevzut o clauz contrar (art. 714 Cod civil);
spre deosebire de uzufruct,
dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt drepturi strict
personale, astfel c nu pot fi transmise prin
intermediul unui contract de vnzare; dreptul de servitute se
transmite numai odat cu fondul
dominant, exceptnd posibilitatea rscumprrii servituii de trecere
de ctre proprietarul
fondului aservit.
- drepturile de crean n genere pot fi transmise prin vnzare. Nu
pot forma obiect al
vnzrii creanele declarate netransmisibile de ctre lege sau de
ctre pri.
- drepturi din domeniul proprietii intelectuale, precum latura
patrimonial a dreptului
de autor (cesiunea dreptului de exploatare a operei, cesiunea
dreptului asupra brevetului de
invenie etc).
- dreptul asupra unei universaliti juridice de drepturi i
obligaii dobndit pe cale
succesoral (vnzarea unei moteniri).
- drepturi litigioase.
1 Potrivit art. 695 al. 4 Cod civil, titularul poate dispune n
mod liber de dreptul su....
-
2
Nu pot forma obiect al acestui contract drepturile personale
nepatrimoniale, acestea fiind
inalienabile.
2. Caracterele juridice ale contractului de vnzare
Din definiia acestui contract se desprind urmtoarele caractere
juridice:
2. contract sinalagmatic. Vnzarea este un contract sinalagmatic
(bilateral) deoarece d
natere la obligaii reciproce i interdependente ntre prile
contractante (fiecare obligaie a
prii i are cauza juridic n obligaia celeilalte pri): vnztorul
are obligaia de a preda lucrul
vndut i de a-l garanta pe cumprtor, pe cnd cumprtorul are
obligaia de a plti preul i de
a lua n primire bunul vndut. ntruct este un contract
sinalagmatic, vnzarea va fi supus
efectelor specifice acestor contracte: excepia de neexecutare a
contractului, rezoluiunea
contractului (n cazul neexecutrii culpabile a obligaiilor de
ctre una din pri), riscul
contractului (cu anumite particulariti).
3. contract cu titlu oneros ntruct fiecare parte urmrete
realizarea unui interes
patrimonial ca echivalent al prestaiei sale: vnztorul s primeasc
preul, iar cumprtorul s
primeasc bunul.
4. contract comutativ. n contractul de vnzare-cumprare, prile
cunosc existena i
ntinderea obligaiilor lor chiar din momentul ncheierii
contractului, fr ca aceste obligaii s
fie n vreun fel afectate de elementul alea (hazard). n mod
excepional, contractul de vnzare-
cumprare poate avea i un caracter aleatoriu; n acest caz,
existena sau ntinderea obligaiilor
prilor sau numai ale unei pri nu sunt cunoscute de acestea la
ncheierea contractului, ci
depind de un eveniment viitor incert, de hazard, prile (sau
numai una dintre ele) asumndu-i
riscul de ctig sau pierdere2.
5. contract consensual. n Noul Cod Civil, legiuitorul nu
precizeaz nimic n legtur cu
forma acestui contract; n lipsa unei dispoziii speciale care s
impun o anumit condiie de
form pentru valabilitatea acestui contract, rmn aplicabile
dispoziiile generale care
reglementeaz principiul libertii formei prevzut de art. 1178 i
reiterat n art. 1273 n privina
2 De exemplu, cumprtorul i asum riscul nerealizrii bunului
viitor.
-
3
drepturilor reale3, principiu care menine regula
consensualismului n ceea ce privete ncheierea
contractelor, excepiile de la acest principiu fiind prevzute
expres de lege i fiind de strict
interpretare. Astfel, contractul de vnzare se ncheie prin
simplul acord de voin al prilor, fr
a fi necesar ndeplinirea vreunei alte formaliti i nici predarea
bunului sau plata preului.
Dovada contractului. Dei vnzarea este un contract consensual,
ncheiat valabil prin
simplul acord de voin, voina putnd fi exprimat verbal sau n
scris, pentru a putea fi dovedit
n raporturile dintre pri, trebuie ncheiat n form scris, nscrisul
care constat ncheierea
contractului putnd fi un nscris sub semntur privat sau un nscris
autentic, cu fora probant
determinat de lege (art. 1241 Noul Cod Civil).
Terii pot dovedi existena contractului, a obligaiilor la care a
dat natere ct i a
ntinderii acestora, prin orice mijloc de prob, ntruct fa de
acetia, contractul este un simplu
fapt juridic.
Excepii de la principiul consensualismului. n materia vnzrii,
principiul
consensualismului comport urmtoarele excepii: 1. Contractul de
vnzare care strmut sau
constituie drepturi reale care urmeaz a fi nscrise n cartea
funciar, trebuie ncheiat numai n
form autentic, sub sanciunea nulitii absolute, potrivit art.
1244 NCC. Condiia formei
autentice este cerut pentru nsi valabilitatea actului. Avnd n
vedere i dispoziiile art. 876 i
urm. NCC, rezult c orice contract de vnzare prin care se
transfer sau se constituie drepturi
reale cu privire la imobile, trebuie ncheiat n form autentic,
sub sanciunea nulitii absolute.
Aadar, nu numai transferul dreptului de proprietate, dar i
transferul sau constituirea oricrui alt
drept real cu privire la un imobil, urmeaz a fi supus formei
autentice, sub sanciunea nulitii
absolute. 2. potrivit art. 1245 NCC, contractele electronice
(ncheiate prin mijloace electronice)
trebuie s ndeplineasc, ad validitatem, condiia de form impus de
actul normativ ce
reglementeaz contractul respectiv; 3. contractul de vnzare a
unei moteniri se ncheie, sub
sanciunea nulitii absolute, n form autentic, n temeiul art. 1747
NCC.
Caracterul consensual al contractului de vnzare nu mpiedic prile
ca, n temeiul
libertii lor contractuale, s convin ncheierea contractului ntr-o
anumit form (act sub
semntur privat sau act autentic), caz n care contractul nu i
pierde caracterul consensual,
3 Potrivit art. 1273 alin. 1 NCC, Drepturile reale se constituie
i se transmit prin acordul de voin al prilor, chiar
dac bunurile nu au fost predate, dac acest acord poart asupra
unor bunuri determinate......
-
4
astfel c dac contractul nu se ncheie n forma convenit de pri, el
rmne valabil (art. 1242
alin. 1 NCC).
Vnzarea-cumprarea de autovehicule folosite. Acest contract a
fost i este n continuare
un contract consensual. Potrivit legislaiei n vigoare pn n anul
1992, contractul de vnzare-
cumprare a unui autovehicul folosit trebuia ncheiat n form
autentic pentru a se putea radia
autovehiculul de pe numele vnztorului i nscrie n circulaie pe
numele cumprtorului;
condiia formei autentice nu era o condiie de validitate a
contractului, ci numai o condiie
administrativ solicitat de organele de poliie i cele financiare
n vederea efecturii
formalitilor necesare nmatriculrii autoturismului pe numele
cumprtorului.
Prin HG nr. 610/1992 privind cartea de identitate a vehiculului
i Instruciunile de
aplicare nr. 290/2802/1189/1993 ale ministerului de interne,
finanelor i transporturilor, radierea
autovehiculului de pe numele vnztorului i nmatricularea acestuia
n circulaie pe numele
cumprtorului de ctre organele de poliie i cele financiare se
realizeaz pe baza unui contract
tip de vnzare-cumprare sub semntur privat ncheiat la organele de
poliie. Aceast cerin
nu este prevzut pentru nsi valabilitatea contractului, care i
pstreaz caracterul consensual
(fiind ncheiat valabil prin simplul acord de voin al prilor4),
numai c lipsa ei atrage
imposibilitatea organelor de poliie i a celor financiare de a
efectua formalitile necesare
nscrierii autovehiculului n circulaie pe numele
cumprtorului.
Dac prile au ncheiat vnzarea prin act sub semntur privat i
ulterior una dintre ele
refuz s se prezinte la organele de poliie n vederea ncheierii
actului n forma contractului tip,
cealalt parte are posibilitatea introducerii unei aciuni n
constatarea transmiterii proprietii de
la vnztor la cumprtor. Instana de judecat pronun o hotrre care
va nlocui contractul tip
ce trebuia ncheiat la organele de poliie i n baza acestei
hotrri, organele de poliie i cele
financiare vor efectua radierea de pe numele vnztorului i
nmatricularea pe numele
cumprtorului. n cazul n care prile au ncheiat vnzarea prin act
sub semntur privat i
ulterior au ncheiat contractul tip ce conine clauze diferite,
contractul iniial este valabil,
4 CSJ, dec. nr. 42/1992 n complet de 7 judectori i dec.s. com.
nr. 92/1992, n Deciziile CSJ 1990-1992, p. 500-
503: ncheierea valabil a contractului nu este condiionat nici de
plata n totalitate a preului.
-
5
cuprinznd acordul de voin real al prilor, fiind deschis calea
unei aciuni n declararea
simulaiei5.
6. contract translativ de proprietate din momentul realizrii
acordului de voin al
prilor. Art. 1674 NCC dispune c, exceptnd cazurile prevzute de
lege sau voina contrar a
prilor, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din
momentul ncheierii contractului,
chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc.
Cum momentul ncheierii
contractului este, ca regul statuat de art. 1178, momentul
realizrii acordului de voin al
prilor, rezult c transferul de proprietate n materia vnzrii
opereaz la data realizrii
acordului de voin al prilor, exceptnd cazurile prevzute expres
de lege i voina contrar a
prilor, fr a fi necesar predarea lucrului sau plata preului.
n vechiul Cod Civil, transmiterea dreptului de proprietate avea
drept consecin i
transmiterea riscului pieirii fortuite a lucrului vndut la
cumprtor. Art. 971 C. civ. coninea
regula res perit domino 6(riscul aparine proprietarului): n
contractele ce au de obiect translaia
proprietii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se
transmite prin efectul
consimmntului prilor, i lucrul rmne n rizico-pericolul
dobnditorului, chiar cnd nu i s-a
fcut tradiiunea lucrului. Cumprtorul, n calitate de proprietar,
suporta riscul pieirii fortuite a
bunului, din momentul realizrii consimmntului prilor, chiar dac
lucrul nu i-a fost predat.
Astfel, cumprtorul era obligat s achite vnztorului preul vnzrii,
dei acesta se afla n
imposibilitatea de a preda bunul.
Noul Cod Civil conine o regul distinct n materia riscului
pieirii fortuite a bunului
conform creia riscul pieirii fortuite a bunului (ct timp bunul
nu este predat) este suportat de
debitorul obligaiei de predare, chiar dac proprietatea a fost
strmutat la dobnditor.
Vnztorul suport astfel riscul pieirii fortuite a bunului vndut
atta timp ct este debitor al
obligaiei de predare a bunului, chiar dac cumprtorul a dobndit
deja proprietatea; dac bunul
piere fortuit pn la predare, vnztorul nu mai are dreptul la
plata preului, iar dac a primit deja
preul vnzrii este obligat la restituirea acestuia.
5 n sprijinul aceleiai opinii, vezi Fr. Deak, Tratat de drept
civil. Contracte speciale, Ed.Universul Juridic,
Bucureti, 2001, p.14; C. Toader, Manual de contracte civile
speciale, vol. I, Ed. Beck, 2000, p. 7-8.
6 Principiul res perit domino a reprezentat o particularitate a
contractelor translative de proprietate asupra bunurilor
certe, individual determinate, care a derogat de la regula
general n materia riscului contractului riscul aparine
debitorului obligaiei imposibil de realizat.
-
6
Predarea bunului are drept efect transferul riscului pieirii
fortuite a bunului ctre
cumprtor; dac ns cumprtorul este pus n ntrziere cu privire la
ndeplinirea propriilor
obligaii (obligaia de a-i lua n primire bunul sau plata preului)
care mpiedic predarea la
termen a bunului, punerea n ntrziere are drept efect transferul
riscului pieirii fortuite a bunului
ctre cumprtor; acesta din urm va suporta riscul pieirii fortuite
chiar dac dovedete c bunul
ar fi pierit i dac obligaia de predare ar fi fost executat la
timp. Regula n materia riscului
contractului este supletiv i poate fi modificat de pri prin
acordul lor de voin, o asemenea
clauz fiind expres; prile pot s prevad de exemplu ca riscul s
fie suportat de cumprtor din
momentul dobndirii proprietii chiar dac nu i s-a predat
bunul.
Condiii pentru a opera transferul imediat al proprietii.
Transferul dreptului de
proprietate din momentul realizrii acordului de voin opereaz dac
sunt ndeplinite cumulativ
urmtoarele condiii:
a) contractul de vnzare-cumprare s fie valabil ncheiat, iar
vnztorul s fie
proprietarul lucrului vndut n momentul contractrii. n cazul
vnzrii de imobile, transferul
proprietii opereaz la data nregistrrii cererii de nscriere n
cartea funciar7. Vom prezenta
separat cazul contractului n care vnztorul nu este proprietarul
lucrului vndut (vnzarea
lucrului altuia); n acest caz, dei contractul este admis de lege
n anumite condiii, transferul de
proprietate ctre cumprtor nu opereaz la ncheierea contractului
deoarece vnztorul nu poate
transmite un drept pe care nu l are nemo dat quod non habet.
b) vnzarea s aib ca obiect bunuri individual determinate
(certe). Numai aceste bunuri
sunt individualizate n momentul ncheierii contractului.
c) lucrul vndut trebuie s existe. Bunurile viitoare pot forma
obiectul vnzrii, dar
transferul proprietii va opera la o dat ulterioar ncheierii
contractului.
d) prile s nu fi amnat transferul proprietii la o dat ulterioar
ncheierii contractului.
Clauza prin care s-ar conveni transmiterea proprietii ulterior
este valabil cu condiia s fie
stipulat expres n contract.
Astfel, prile pot conveni ca transmiterea proprietii s fie
afectat de un termen
suspensiv sau de o condiie suspensiv, caz n care proprietatea se
va transmite cumprtorului
nu la data perfectrii contractului, ci la data mplinirii
termenului (de ex.: prile pot conveni ca
proprietatea s fie strmutat dup 6 luni de la ncheierea
contractului) sau, dup caz, la data
7 Art. 1676 coroborat cu art. 885 si urm. din Noul Cod
Civil.
-
7
realizrii condiiei (de ex.: prile convin c proprietatea se va
transfera la cumprtor dac
acesta pltete preul n 20 zile de la ncheierea contractului). Dac
n ceea ce privete condiia,
ca modalitate a actului juridic, aceasta privete chiar
eficacitatea obligaiei de a transfera
proprietatea, termenul nu afecteaz existena obligaiei vnztorului
de a transfera proprietatea,
ci numai momentul la care aceasta obligaie trebuie ndeplinit,
devenind scadent.
ndeplinirea condiiei suspensive produce efect retroactiv pn la
momentul ncheierii
contractului, dac din voina prilor nu rezult contrariul;
cumprtorul este considerat
proprietar de la data ncheierii vnzrii; nendeplinirea condiiei
suspensive conduce la
desfiinarea retroactiv a contractului, prile fiind obligate la
restituirea tuturor prestaiilor
executate n temeiul unui act considerat a nu fi existat
niciodat. Dac lucrul piere pn la
mplinirea termenului (pendente termine) sau a condiiei
suspensive (pendente conditione), riscul
va fi suportat de vnztor, n calitate de proprietar sub condiie
rezolutorie. Dac contractul este
afectat de o condiie rezolutorie, dreptul de proprietate se va
transmite la data ncheierii
contractului, ca un drept pur i simplu; nendeplinirea condiiei
rezolutorii conduce la
consolidarea retroactiv a dreptului transmis, pe cnd ndeplinirea
condiiei conduce la pierderea
cu efect retroactiv a dreptului cumprtorului. Dac bunul piere
pendente conditione (pn la
ndeplinirea condiiei sau pn se cunoate cu certitudine c nu se va
ndeplini condiia), riscul va
fi suportat de cumprtor, ca proprietar sub condiie; dac bunul
piere dup ndeplinirea
condiiei, riscul va fi suportat de vnztor ca proprietar al
bunului.
3. Transferul dreptului de proprietate n cazul altor bunuri.
Opozabilitatea vnzrii
7. Bunurile imobile. Dac vnzarea are ca obiect dreptul de
proprietate sau un alt drept
real asupra unui bun imobil, dreptul de proprietate sau dreptul
real vndut nu se transmite la
cumprtor n momentul ncheierii contractului. O asemenea vnzare
derog de la caracterul
consensual al contractului de vnzare, ntruct contractul trebuie
ncheiat, sub sanciunea nulitii
absolute, n form autentic, form cerut ad validitatem (art.1244
NCC). Art. 885 NCC
instituie efectul constitutiv sau translativ de drepturi reale
imobiliare al nscrierii actului de
vnzare n Cartea funciar, data nregistrrii cererii de nscriere n
CF fiind data transferului
-
8
dreptului real imobiliar; principiul instituit de art. 885 NCC
privete orice drept real imobiliar, nu
numai dreptul de proprietate, cu privire la orice bun imobil,
astfel cum acesta este definit chiar de
normele din materia Crii funciare. Cum vnzarea este un contract
translativ, orice contract ce
are drept obiect un drept real imobiliar va transfera
proprietatea la cumprtor n momentul
nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n CF. Art. 56 alin.
1 din Legea nr. 71/2011 pentru
punerea n aplicare a noului Cod Civil statueaz c nscrierea n CF
a drepturilor reale imobiliare
va avea efect translativ sau constitutiv de drepturi (devenind
aplicabil art. 885 NCC) abia dup
finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativ-teritorial i deschiderea
crilor funciare pentru imobilele respective la cerere sau din
oficiu; rmn astfel aplicabile n
prezent pn la momentul preconizat dispoziiile legale care
precizeaz c transferul de
proprietate imobiliar se realizeaz n momentul exprimrii
consimmintelor prilor n forma
autentic impus ad validitatem, iar intabularea se realizeaz
numai pentru opozabilitate fa de
teri.
8. Bunurile de gen. Cnd vnzarea are ca obiect lucruri de gen,
inclusiv bunuri dintr-un
gen limitat, transferul proprietii nu poate opera prin simplul
consimmnt al prilor deoarece
nu se cunosc bunurile care vor fi predate cumprtorului8). Numai
n momentul individualizrii
acestor bunuri, cumprtorul devine proprietarul lor (art. 1678
NCC). Individualizarea se face
prin cntrire, numrare sau msurare, sau orice alt mod convenit
sau impus de natura bunului,
operaiuni care se realizeaz de regul, ns nu obligatoriu, n
momentul predrii lucrurilor. Dac
individualizarea bunurilor are loc la predare, atunci predarea
bunului va conduce att la
transferul de proprietate ctre cumprtor ct i la transferul
riscului pieirii fortuite.
9. Lucrurile viitoare. Cum am precizat anterior, contractul de
vnzare poate avea ca
obiect i lucruri viitoare, care nu exist la data ncheierii
contractului (de ex.: un imobil care se
va construi, o recolt viitoare etc.). Transferul dreptului de
proprietate va opera la momente
diferite dup cum este vorba de lucruri certe sau lucruri de gen;
n cazul unui lucru cert, conform
art. 1658 al. 1 NCC, proprietatea va fi transferat la cumprtor n
momentul n care bunul s-a
realizat, adic a devenit apt de a fi utilizat de cumprtor
conform destinaiei n vederea creia s-
ncheiat contractul (art.1658 al. 5 NCC), exceptnd cazul
construciei, cnd proprietatea se
transfer la cumprtor la data nscrierii n CF; dac vnzarea are ca
obiect bunuri de gen,
8 De ex. se vnd 100 kg porumb dintr-un depozit ce cuprinde circa
1000 kg.
-
9
cumprtorul devine proprietar dup realizarea acestora, la
momentul individualizrii lor.
Aceeai este soluia i n cazul vnzrii unor lucruri ce urmeaz a fi
fabricate, confecionate etc.
10. Vnzarea n bloc a bunurilor. Dac mai multe bunuri de gen sunt
vndute n bloc,
adic n mod global9, pe un pre unic i global, proprietatea se
strmut cumprtorului la
momentul ncheierii contractului, deoarece obiectul vnzrii este
individualizat chiar prin masa
lui fr a fi necesar individualizarea fiecrui bun de gen n parte.
O asemenea vnzare se
comport ca o vnzare a unui bun cert, determinat. Dac ns bunurile
care se vnd n bloc, sunt
bunuri viitoare, care nu exist la data ncheierii contractului
(de ex. o recolt viitoare), transferul
proprietii va opera la data realizrii bunurilor ce compun blocul
care se vinde (ex. la data
realizrii recoltei). Per a contrario, dac vnzarea bunurilor din
bloc se face pe un pre stabilit pe
unitate de msur (de ex. 50 lei pe Kg gru), transferul de
proprietate va opera fie la data
individualizrii bunurilor, dac sunt bunuri de gen prezente, fie
dup ce acestea sunt realizate, tot
n momentul individualizrii, n cazul bunurilor de gen
viitoare.
11. Vnzarea dup mostr sau model opereaz transferul dreptului de
proprietate la data
predrii bunului ctre cumprtor. Aceasta este o vnzare n care
acordul de voin al prilor
este n sensul nstrinrii bunului ce corespunde mostrei sau
modelului ce a fost ncercat de
cumprtor. Bunul vndut trebuie s fie conform mostrei sau
modelului oferit anterior
cumprtorului, iar dovada conformitii trebuie fcut de vnztor. Dac
bunul nu corespunde
din punct de vedere calitativ mostrei sau modelului, cumprtorul
poate refuza primirea lui.
Momentul predrii bunului conform mostrei sau modelului este
momentul transmiterii
proprietii i al prelurii riscului pieirii fortuite. n cazul
acestei vnzri, vnztorul are o
obligaie de garanie i cu privire la calitile bunului care
trebuie s fie aceleai cu cele ale
modelului sau mostrei oferite cumprtorului. n doctrin s-a
exprimat opinia conform creia
cumprtorul, n cazul acestei vnzri, nu mai beneficiaz de dreptul
la garanie contra viciilor
ascunse, de vreme ce marfa predat este conform mostrei10; nu
putem mprti aceast opinie
ntruct garania pentru vicii ascunse nu privete numai calitile pe
care cumprtorul le
constat la predarea bunului, ci i orice defect ascuns care
mpiedic normala ntrebuinare a
bunului.
9 De exemplu, grul cules de vnztor de pe cele 5 ha de pmnt ale
sale se vinde cu 5000 lei.
10 Florin Moiu, Contractele speciale n Noul Cod Civil, Ed.
Wolters Kluwer, Bucureti, 2010, p. 99.
-
10
12. Vnzarea pe ncercate este o vnzare realizat sub condiia
suspensiv a conformitii
bunului cu criteriile stabilite n contract sau cu destinaia
bunului, conformitate stabilit n urma
ncercrii bunului de ctre cumprtor. Contractul se ncheie n
momentul realizrii acordului de
voin al prilor, ns este afectat de un termen de ncercare a
bunului de ctre cumprtor, iar
transferul de proprietate este supus condiiei ca, prin ncercarea
bunului, cumprtorul s
stabileasc c acesta corespunde destinaiei avut n vedere la
contractare. De regul, termenul
de ncercare a bunului se stabilete de ctre pri n contract;
potrivit art. 1681 al. 2 NCC, dac
prile nu au determinat durata ncercrii, aceasta se determin
potrivit uzanelor; dac durata de
ncercare a bunului de ctre cumprtor nu poate fi determinat nici
prin uzane, atunci termenul
de ncercare este de 30 de zile. Dac termenul de 30 de zile s-a
mplinit, fr ca cumprtorul s
declare bunul nesatisfctor, se prezum conformitatea bunului cu
criteriile din contract i
condiia suspensiv se socotete ndeplinit, efectul fiind
transferul retroactiv al dreptului de
proprietate i al riscurilor, predarea situndu-se n acest caz
anterior transferului de proprietate.
Dac n interiorul termenului de 30 zile sau al termenului
convenit de pri n acest sens,
cumprtorul declar c bunul nu corespunde destinaiei avut n vedere
la ncheierea
contractului, determinat n contract, suntem n prezena
nendeplinirii condiiei suspensive i
contractul se desfiineaz cu efect retroactiv; n caz de
nenelegere ntre pri n ceea ce privete
conformitatea bunului cu destinaia creia i este afectat, aceasta
din urm urmeaz a fi stabilit
printr-o expertiz de specialitate. Dac prile au ncheiat o vnzare
n care au convenit c bunul
vndut urmeaz a fi ncercat de cumprtor, art. 1681 alin. 3 prezum
acest contract ca fiind o
vnzare pe ncercate, supus regulilor prescrise de art. 1681.
13. Vnzarea pe gustate este, potrivit art. 1682 NCC, vnzarea
care se ncheie sub
rezerva ca bunul s corespund gusturilor cumprtorului. Acest tip
de vnzare are ca obiect
bunuri alimentare, n care cumprtorul, n urma gustrii bunului,
decide ncheierea sau nu a
contractului, dup bunul su plac. Decizia sa, fie pozitiv, fie
negativ, nu trebuie motivat i nu
poate fi cenzurat de vnztor. Contractul nu este o vnzare afectat
de o condiie suspensiv,
deoarece decizia aparinnd n totalitate cumprtorului, condiia ar
fi pur potestativ, iar
contractul nul absolut. Termenul pentru gustarea bunului este
cel convenit de pri, n caz contrar
de uzane, iar n lipsa acestora, cumprtorul urmeaz a-i exprima
acordul n 30 de zile de la
predarea bunului. Exprimarea acordului n vederea dobndirii
bunului echivaleaz cu ncheierea
contractului de vnzare; cum de cele mai multe ori o asemenea
vnzare are ca obiect bunuri de
-
11
gen, transferul proprietii va opera numai la individualizarea
bunurilor care se vnd, iar dac
individualizarea are loc la predare, acesta va fi i momentul
transferului riscului pieirii lucrului.
Dac bunul a fost predat cumprtorului i acesta nu i-a manifestat
n nici un fel opiunea n
interiorul termenului, contractul se consider ncheiat la
mplinirea termenului. Rspunsul
negativ al cumprtorului mpiedic ncheierea contractului, fr ca
vnztorul s se poat
opune.
14. Vnzarea alternativ. Art. 1296 al. 2 vechiul C. civ. a
reglementat expres acest tip de
vnzare, dispunnd c vinderea poate avea ca obiect dou sau mai
multe lucruri alternative. Ca
i vnzarea pur i simpl sau cea sub condiie, vnzarea alternativ
era guvernat de regulile
generale ale conveniilor (art. 1296 al. 3 vechiul C. civ.).
Vnzarea alternativ are ca obiect dou
sau mai multe lucruri dintre care numai unul sau anumite lucruri
vor fi vndute (i cumprate)
efectiv, individualizarea lucrurilor care se vnd fcndu-se prin
alegere de ctre una din pri11.
Potrivit art. 1462 alin. 1 NCC, alegerea prestaiei prin care se
va stinge obligaia revine
debitorului, cu excepia cazului n care este acordat n mod expres
creditorului, iar potrivit alin.
2 dac partea creia i aparine alegerea prestaiei nu i exprim
opiunea n termenul care i
este acordat n acest scop, alegerea prestaiei va aparine
celeilalte pri. Vnztorul nu se poate
libera de obligaie, forndu-l pe cumprtor s primeasc o fraciune
dintr-un lucru i o fraciune
dintr-un alt lucru, iar pe de alt parte nici nu poate fi
constrns de cumprtor s execute o parte
dintr-o prestaie i o parte din cealalt prestaie.
n cazul vnzrii alternative, dac lucrurile prevzute alternativ
sunt lucruri individual
determinate, transferul proprietii are loc n momentul
alegerii12, n acest moment contractul
cptnd un obiect determinat; dac lucrurile prevzute alternativ
sunt lucruri de gen, pentru
transferul proprietii este necesar nu numai alegerea lucrurilor,
dar i individualizarea acestora
prin predare, cntrire, numrare sau msurare. Dac unul din
lucrurile prevzute alternativ
piere fortuit, vnztorul va transmite cumprtorului cellalt lucru
prevzut alternativ; dac un
11 De exemplu: Vnd lui X dou din cele 5 tablouri expuse de mine
n 2005, cele dou tablouri vndute urmnd s
fie alese de X.
12 C. Toader, op. cit., p. 10; Fr. Deak, op. cit., p. 16; D.
Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex,
Bucureti, 1998, p. 13-14; coordonator Ion Dogaru, op. cit.,
p.17; C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu,
Tratat de drept civil romn, vol. II, Bucureti 1929, p. 685; M.
B. Cantacuzino, Curs de drept civil, Ed. Ramuri,
Craiova, p. 649.
-
12
lucru piere fortuit, iar cellalt lucru piere din culpa
vnztorului, vnztorul este obligat la plata
valorii lucrului pierit din culpa sa. Dac alegerea a fost lsat
cumprtorului i unul dintre
lucruri piere fortuit, cumprtorul este obligat s primeasc
cellalt lucru; dac pieirea unui lucru
se datoreaz culpei vnztorului, cumprtorul poate alege ntre a
cere despgubiri sau a cere
lucrul care a rmas; dac pieirea unui lucru se datoreaz culpei
cumprtorului, acesta din urm
poate cere cellalt lucru i poate fi obligat la plata
despgubirilor pentru prejudiciul cauzat
vnztorului, fie poate renuna la cellalt lucru; dac ambele
lucruri pier din culpa vnztorului,
cumprtorul poate cere despgubiri pentru oricare dintre acestea
(i bineneles restituirea
preului vnzrii, dac l-a pltit). Dac ambele lucruri prevzute
alternativ pier fortuit, obligaia
vnztorului este stins13, acesta nemaifiind obligat la predarea
bunului i la plata daunelor-
interese, atta vreme ct pieirea s-a situat anterior punerii sale
n ntrziere.
15. Vnzarea ce conine o obligaie facultativ a vnztorului este
contractul n care
vnztorul transmite cumprtorului proprietatea asupra unui lucru
determinat, cu facultatea
pentru el de a se libera, transmind proprietatea asupra unui alt
lucru determinat14. Contractul
are, de fapt, ca obiect un singur lucru i o pluralitate de alte
lucruri ca posibiliti pentru vnztor
de a-i ndeplini obligaiile; cumprtorul nu poate cere dect lucrul
ce constituie obiectul
contractului. Transferul proprietii opereaz, conform regulilor
generale, la data ncheierii
contractului. Astfel, dac lucrul ce constituie obiectul
contractului piere fortuit dup transmiterea
proprietii, obligaia de predare a vnztorului este stins deoarece
acesta era obligat numai cu
privire la acest lucru15.
4. Opozabilitatea contractului de vnzare fa de teri.
16. Vnzarea de bunuri mobile. Dac vnzarea are ca obiect bunuri
mobile, contractul
devine opozabil terilor prin simpla posesie a bunului (art. 936
NCC). Dac vnztorul a vndut
13 Art. 1466 Noul Cod Civil:Obligaia se stinge dac toate
prestaiile devin imposibil de executat fr culpa
debitorului i nainte ca acesta s fi fost pus n ntrziere.
14 De exemplu: Vnd lui X 500 kg gru din recolta viitoare, iar
dac nu am gru, i vnd 500 kg porumb.
15 Art. 1468 al. 2 Noul C. Civ.: Debitorul este liberat dac, fr
culpa sa, prestaia principal devine imposibil de
executat. n acest sens i C. Sttescu, C. Brsan, Drept civil.
Teoria general a obligaiilor, Ed. All Beck,
Bucureti, 2002, p. 416-417.
-
13
succesiv acelai lucru la doi cumprtori, preferat va fi
cumprtorul care a dobndit cu bun-
credin16 posesia efectiv a bunului, chiar dac contractul su este
cu dat posterioar (aplicaie
a principiului qui prior tempore potior iure); dac niciunul
dintre cumprtori nu a intrat n
posesia bunului mobil corporal, iar obligaia de predare a
devenit scadent pentru ambele
contracte, titular al dreptului dobndit prin vnzare va fi cel
care a sesizat primul instana de
judecat (art. 1275 al. 3 NCC).
Dac vnzarea privete un drept de crean (cesiunea de crean),
efectele sale fa de
debitor se produc din momentul acceptrii cesiunii de ctre
debitor prin nscris cu dat cert sau
din momentul n care debitorul primete o comunicare scris a
cesiunii, pe suport hrtie sau n
format electronic17; fa de teri, opozabilitatea cesiunii se
realizeaz prin ndeplinirea
formalitilor de publicitate, respectiv nscrierea cesiunii n
Arhiva Electronic de Garanii Reale
Mobiliare. Dac vnzarea privete o universalitate de creane
prezente sau viitoare, art. 1579
NCC prevede c opozabilitatea fa de teri se produce numai de la
data nscrierii cesiunii n
Arhiva Electronic de Garanii Reale Mobiliare i fa de debitori
numai de la data comunicrii
cesiunii. n conformitate cu art. 1583 alin. 2 din NCC, n
conflictul dintre mai muli cesionari
succesivi crora cedentul le-a nstrinat aceeai crean, va fi
preferat cel care i-a nscris primul
cesiunea n Arhiva Electronic de Garanii Reale Mobiliare,
indiferent de data cesiunii sau de
data comunicrii cesiunii ctre debitor.
17. Vnzarea de bunuri imobile. Cum prevd dispoziiile art 557 al.
4 i ale art. 885, 888
NCC, vnzarea de bunuri imobile produce efecte ntre pri ct i fa
de teri numai prin
nscrierea dreptului real imobiliar n Cartea Funciar. Potrivit
art. 890 alin. 1, dac prin lege nu
se prevede altfel, nscrierile n cartea funciar i vor produce
efectele de la data nregistrrii
cererilor, inndu-se ns cont de data, ora i minutul nregistrrii
acestora, n acele situaii n
care cererea este depus personal sau prin mandatar sau notar
public sau prin alte mijloace
(electronice, telefax etc) care asigur transmiterea textului i
confirmarea primirii cererii de
16 Potrivit art. 1275 alin. 2 NCC., este de bun-credin
dobnditorul care, la data intrrii n posesie, nu a cunoscut i
nici nu putea s cunoasc obligaia asumat anterior de
nstrintor.
17 Art. 1578 alin. 1 NCC prevede: Debitorul este inut s plteasc
cesionarului din momentul n care: a) accept
cesiunea printr-un nscris cu dat cert; b) primete o comunicare
scris a cesiunii, pe suport hrtie sau n format
electronic, n care se arat identitatea cesionarului, se
identific n mod rezonabil creana cedat i se solicit
debitorului s plteasc cesionarului. n cazul unei cesiuni
pariale, trebuie indicat i ntinderea cesiunii.
-
14
nscriere; n caz contrar, cnd mai multe cereri de nscriere a
aceluiai drept n favoarea unor
persoane diferite au fost primite n acelai timp prin pot sau
curier sau n situaia n care o
cerere a fost depus sau comunicat n condiiile art. 1890 alin.1 i
o cerere a fost depus prin
post sau curier, aceste cereri vor primi provizoriu un rang egal
de nscriere, urmnd ca instana
de judecat s se pronune asupra rangului nscrierii i, dac este
cazul, asupra radierii nscrierii
nevalabile (art. 1890 alin. 4 NCC).
Dac vnztorul a nstrinat acelai imobil la mai muli cumprtori
succesivi, n
conflictul dintre acetia, va avea prioritate i va fi proprietar
cel care i-a nscris primul dreptul n
cartea funciar, chiar dac actul su are o dat posterioar actului
altui cumprtor (principiul
prioritii guvernat de regula qui prior tempore potior iure).
Principiul prioritii nscrierii
comport, n materia vnzrii i excepii:
Situaia terului dobnditor de rea-credin (art. 892 NCC). Dreptul
dobndit de un
cumprtor, chiar nenscris n cartea funciar, este opozabil altui
cumprtor care i-a nscris
dreptul n cartea funciar, dac sunt ndeplinite cumulativ
urmtoarele condiii: a) contractul de
vnzare invocat de cumprtorul care nu i-a nscris dreptul, s fie
valabil ncheiat; b) contractul
de vnzare invocat de cumprtorul care nu i-a nscris dreptul s fie
ncheiat anterior
contractului n baza cruia cellalt cumprtor a procedat la
nscriere; c) ambele contracte de
vnzare trebuie s fie ncheiate cu aceeai persoan, n calitate de
vnztor; d)nscrierea dreptului
primului cumprtor s fi fost mpiedicat prin violen sau viclenie
de ctre cellalt cumprtor
subsecvent sau de ctre o alt persoan, n folosul i cu cunoaterea
acestuia din urm.
Cumprtorul subsecvent nu are calitatea de ter dac, la data
ncheierii actului su, a fost de rea-
credin, avnd cunotin de transmisiunea dreptului ctre primul
cumprtor i deci nu poate
invoca lipsa nscrierii dreptului18.
Potrivit art. 897 alin. 1 NCC, aciunea n prestaie tabular se va
putea ndrepta i
mpotriva terului dobnditor nscris anterior n cartea funciar dac
actul juridic invocat de
reclamant este anterior celui n temeiul cruia a fost nscris
dreptul terului dobnditor, iar acesta
a fost de rea-credin la data ncheierii actului, n termenul de
prescripie de 3 ani de la data
18 Dobnditorul anterior are la ndemn aciunea n prestaie tabular
mpotriva terului subdobnditor nscris n
cartea funciar care a fost de rea-credin la data ncheierii
actului. A se vedea i M. Nicolae, Publicitatea
imobiliar i noile cri funciare, Ed. Press Mihaela SRL, Bucureti
2000, p. 402-404.
-
15
nscrierii dreptului de ctre terul de rea-credin n folosul su,
exceptnd cazul n care dreptul la
aciune al cumprtorului reclamant mpotriva antecesorului tabular
s-a prescris mai nainte.
n consecin, are calitatea de ter, oricare alt persoan care,
ncrezndu-se n cuprinsul
crii funciare, a dobndit cu bun-credin i cu titlu oneros un
drept real imobiliar pe care l-a
nscris n cartea funciar i pe care l poate opune oricrui
dobnditor anterior19.
19 Art. 901 NCC i a se vedea i Fr. Deak, op. cit., p. 20
-
16
II. Convenii premergtoare contractului de vnzare
1. Promisiunea unilateral de vnzare
18. Justificare i reglementare. n prezent, de multe ori, prile
nu recurg direct la
ncheierea contractului de vnzare; sunt diverse motive care
determin prile s convin mai
nti asupra unor convenii care s precead ncheierea vnzrii,
convenii prin care numai una
sau ambele pri promit ncheierea ulterioar a vnzrii. Aceste
convenii, sub imperiul vechii
reglementri, au fost pentru mult timp creaia doctrinei i a
jurisprudenei n domeniu, fr a
beneficia de o reglementare expres, creaie determinat de
necesitatea practic de a conferi
eficien juridic numeroaselor convenii ncheiate de pri n vederea
vnzrii. Prin apariia
Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniul proprietii i
justiiei, promisiunea bilateral de
vnzare-cumprare a fost indirect reglementat de legiuitor care a
prevzut pentru promitentul
care i-a ndeplinit obligaiile contractuale, posibilitatea
obinerii unei realizri silite, cu
concursul instanei de judecat, a obligaiilor pe care cellalt
promitent nu le-a ndeplinit
benevol.
Noua reglementare, urmrind soluiile adoptate de-a lungul
timpului de doctrin i
jurispruden n materia promisiunilor de vnzare, ofer o normare
expres a acestora, att n
partea general a contractelor care reglementeaz n genere
promisiunea de a contracta (n Cartea
a V-a Despre obligaii, Titlul II, Seciunea a 6-a, art. 1279) ct
i n mod special, n materia
vnzrii, n art. 1669-1670.
19. Noiune. Promisiunea unilateral de vnzare este contractul
prin care o parte numit
promitent se oblig fa de cealalt parte numit beneficiar s-i vnd
un anumit bun al su
pentru un pre determinat sau determinabil atunci cnd acesta din
urm va dori s-l cumpere.
Potrivit art. 1279 alin. 1 NCC., promisiunea de a contracta
trebuie s conin toate acele clauze
ale contractului promis, n lipsa crora promisiunea nu ar putea
fi executat.
Promisiunea unilateral de vnzare este un contract i nu se
confund cu o ofert de
vnzare deoarece reprezint un acord de voine ntre promitentul
care promite s vnd i
beneficiarul care accept aceast promisiune; acest contract
conine nu numai promisiunea
proprietarului de a vinde acel bun, dar i acceptarea acestei
promisiuni de ctre beneficiar;
acceptarea promisiunii de ctre beneficiar nu trebuie s se
confunde cu manifestarea voinei
-
17
acestuia n sensul cumprrii bunului; acceptarea promisiunii
titularului dreptului conduce la un
acord de voine pentru ncheierea promisiunii, fr a nate ns vreo
obligaie pentru beneficiar.
Beneficiarul nu se oblig s cumpere, ci are posibilitatea de a
alege ntre a cumpra sau nu acel
bun; de regul, promisiunea este afectat de un termen n care
cumprtorul i poate manifesta
consimmntul de a cumpra bunul. (de ex. proprietarul unui
autoturism se oblig s-l vnd, la
un anumit pre, dac beneficiarul va dori s-l cumpere n 30 de
zile). Dac i cumprtorul s-ar
obliga s cumpere bunul respectiv n viitor, am avea de-a face cu
o promisiune bilateral de
vnzare-cumprare care nate obligaia ambelor pri de a ncheia n
viitor contractul de vnzare.
O asemenea promisiune poate veni i din partea unei persoane care
dorete s cumpere un
anumit bun, aceasta devenind promitent, iar proprietarul bunului
dorit de promitent va deveni
beneficiar, iar contractul o promisiune unilateral de cumprare
.
Fie c este de vnzare, fie c este de cumprare20, promisiunea
unilateral de vnzare (sau
de cumprare) nu se confund cu oferta de vnzare sau de cumprare.
Deosebirile sunt evidente:
oferta de a contracta reprezint manifestarea unei singure voine
n vederea ncheierii unui
contract, pe cnd promisiunea unilateral de vnzare constituie un
veritabil contract, coninnd
un acord de voine ntre promitent i beneficiar; ofertantul poate
retrage oferta sa dac retragerea
ajunge la destinatar anterior sau concomitent cu oferta sau o
poate revoca21 ct vreme contractul
nu s-a ncheiat22, pe cnd promitentul nu i poate revoca
promisiunea ct vreme beneficiarul nu
i-a manifestat opiunea n termenul fixat n contract. Promisiunea
unilateral de vnzare nu se
confund nici cu vnzarea afectat de un termen sau condiie. Dei
ambele sunt contracte, n
timp ce prima reprezint un contract unilateral care d natere la
obligaii numai n sarcina
promitentului, cea de-a doua este un contract bilateral ce nate
obligaii reciproce i
interdependente n sarcina prilor; prima d natere unei obligaii
de a face, pe cnd a doua d
natere unei obligaii de a da23.
20 Regimul juridic este acelai att pentru promisiunea unilateral
de vnzare ct i pentru promisiunea unilateral de
cumprare.
21 Potrivit art. 1191 NCC., n cazul ofertei irevocabile,
ofertantul este obligat s o menin pe toat durata ofertei,
fr a avea posibilitatea de a o retrage n interiorul acestui
termen.
22 Conform art. 1193 alin. 3 NCC, ofertantul rspunde pentru
prejudiciul cauzat prin revocarea ofertei naintea
expirrii termenului rezonabil, dup mprejurri.
23 D. Chiric, op. cit., p. 18-19
-
18
20. Dreptul beneficiarului. Prin ncheierea promisiunii,
beneficiarul nu i asum nici o
obligaie; el urmeaz, n funcie de propriul interes i de
compatibilitatea bunului cu nevoile sale,
s decid dac dorete sau nu s cumpere bunul promis. Nu are ns nici
un drept asupra bunului,
are doar un drept de opiune n privina ncheierii contractului;
prin interpretarea art. 1279 alin. 2
NCC, acesta este un drept de crean. Avnd n vedere dispoziiile
care normeaz clauza de
inalienabilitate, putem afirma c o asemenea clauz subzist n
toate promisiunile, inclusiv n cea
unilateral de vnzare. n doctrin s-a exprimat opinia c vnzarea
ncheiat de promitent cu o
ter persoan n interiorul termenului de opiune al beneficiarului
este o vnzare a lucrului
altuia24. Avem rezerve fa de aceast opinie deoarece prin
ncheierea promisiunii, promitentul
nu a transferat proprietatea. Dac promitentul a nstrinat bunul
ctre o ter persoan, iar la acea
dat promisiunea era opozabil, n temeiul regimului juridic al
clauzei de inalienabilitate,
beneficiarul poate cere anularea contractului ncheiat cu terul.
De asemenea, poate opta i pentru
daune-interese pentru nerespectarea obligaiei promitentului de a
ncheia contractul promis. Dac
promisiunea unilateral de vnzare are ca obiect dreptul de
proprietate asupra unui bun imobil
sau un alt drept tabular, potrivit art. 906 NCC, aceasta poate
fi notat n Cartea funciar, dac
sunt ndeplinite cumulativ dou condiii: promitentul este nscris n
cartea funciar ca fiind
titularul dreptului ce face obiectul promisiunii, iar
promisiunea este afectat de un termen pentru
ncheierea contractului de vnzare. n aceste condiii, prin notarea
promisiunii, dreptul
beneficiarului devine opozabil terilor de la data notrii, ceea
ce va conduce la indisponibilizarea
bunului, singurul care ar avea interes s dobndeasc un asemenea
bun fiind adjudecatarul n
cazul unei vnzri silite, care nu va rspunde n nici un fel pentru
obligaiile promitentului (art.
906 alin. 3 NCC). n cazul contrar, n care promisiunea nu
ndeplinete condiiile pentru a fi
notat n cartea funciar, dreptul beneficiarului, ca i n cazul
bunurilor mobile, nu este opozabil
dect promitentului.
21. Forma promisiunii. Promisiunea unilateral este un contract
care se supune regulilor
generale n privina formei, fiind deci un contract consensual,
care ia natere valabil prin simplul
acord de voin al prilor n conformitate cu art. 1178 NCC, fr a fi
necesar ndeplinirea
vreunei formaliti. Dovada promisiunii se va face potrivit
regulilor generale n materie de probe.
Dac ns promisiunea trebuie notat n cartea funciar, ea va mbrca
forma autentic.
24 Rzvan Dinc, Contracte civile speciale n Noul Cod Civil. Note
de curs, Universul Juridic, Bucureti, 2013, p.
54.
-
19
22. Preul promisiunii. Promisiunea unilateral de vnzare este un
contract unilateral,
ntruct nate obligaii numai n sarcina promitentului; prile pot ns
stipula n contract i
obligaia beneficiarului de a plti un pre pentru dreptul su de
opiune25 , pre numit n doctrin
indemnizaie de imobilizare26 (mai ales n cazul n care va opta
pentru a nu cumpra) ntruct pe
durata dreptului de opiune, promitentul imobilizeaz bunul n
favoarea beneficiarului. n acest
caz, contractul capt un caracter oneros, ns promisiunea continu
s fie unilateral deoarece
numai una din pri (titularul dreptului) s-a obligat la
perfectarea vnzrii. Ct privete natura
juridic a acestei indemnizaii, dreptul francez a cunoscut preri
diferite, unii autori considernd
c obligaia de a plti o sum de bani este lipsit de cauz din
moment ce cumprtorul nu s-a
obligat s cumpere, iar practica a fost n sensul c o asemenea
obligaie i gsete cauza n
imobilizarea bunului de ctre promitent la dispoziia
beneficiarului pe perioada termenului de
opiune, cu alte cuvinte, preul exclusivitii consimite
beneficiarului27. Beneficiarul este obligat
s plteasc preul promisiunii la data prevzut n contract,
indiferent de modul n care nelege
s-i exercite opiunea, fie cumpr, fie refuz cumprarea bunului;
dac refuz cumprarea
bunului promis, acest refuz nu produce nici un efect asupra
preului promisiunii pe care l-a pltit
promitentului i care rmne ctigat acestuia, sau pe care urmeaz s
l plteasc, rmnnd
debitor al acestei obligaii (n cazul n care nu l-a pltit nc).
Dac i manifest opiunea n
sensul cumprrii bunului i ntre pri se ncheie contractul de
vnzare, preul promisiunii
devine o parte din preul vnzrii, fiind socotit avans, conform
art. 1670 NCC.
23. Efecte. Promisiunea unilateral de vnzare d natere unei
obligaii de a face numai n
sarcina promitentului: de a vinde bunul beneficiarului dac
acesta se decide s-l cumpere, n
condiiile precizate n promisiune.
Legiuitorul nu precizeaz nimic n legtur cu termenul n care
beneficiarul poate s-i
exprime opiunea, de unde concluzia c acesta poate fi determinat,
cnd este fixat de pri prin
contract, sau poate fi nedeterminat i atunci se pune problema
prescripiei acestei obligaii, a
duratei n care promitentul este inut la executarea obligaiei din
promisiune. Dac prile au fixat
un termen n care beneficiarul s-i manifeste opiunea, promisiunea
aproape c se confund cu
25 Fr. Deak, op. cit., p. 24
26 D. Chiric, op.cit., 149.
27 B. Boccara, De la notion de promesse unilaterale, JCP G,
1970, I. 2357 bis, PH. Malaurie, op. cIt., p. 76, nr. 122.
-
20
pactul de opiune, deosebirea esenial constnd n natura dreptului
beneficiarului i odat cu
aceasta efectul manifestrii dreptului de opiune.
24. Efectele promisiunii afectate de un termen de opiune. Dac
prile au convenit un
termen nluntrul cruia se exercit dreptul de opiune al
beneficiarului, iar beneficiarul i
manifest intenia de a cumpra bunul n interiorul acestui
termen28, problema care s-a ridicat n
doctrin a fost a contractului intervenit ntre pri n acel moment.
Reglementnd dreptul la
daune-interese sau la exerciiul unei aciuni n realizarea
dreptului, n cazul unei neexecutri a
promisiunii, att n partea general a contractelor ct i n partea
dedicat vnzrii, rezult
intenia legiuitorului de a nate ntre pri n momentul exprimrii
voinei beneficiarului de a
cumpra, o promisiune bilateral de vnzare-cumprare, cu obligaii
pentru ambele pri de a
ncheia n viitor contractul de vnzare i nu nsui contractul de
vnzare. Este ceea ce rezult cu
prisosin din dispoziiile legale prevzute de art. 1279 alin 2 i 3
i art. 1669 alin. 1 i 3 NCC,
care dispun c, n cazul n care una din pri refuz ncheierea
contractului promis, cealalt parte
poate introduce o aciune n justiie care s in loc de contract de
vnzare, aceast aciune fiind
una n realizarea dreptului n temeiul unei obligaii de a face (de
a ncheia vnzarea) i nu o
aciune n constatarea vnzrii care ar fi intervenit n momentul
exprimrii voinei de a cumpra.
Astfel, dac vnztorul nu i respect obligaia asumat i nstrineaz
sau greveaz
bunul unei alte persoane anterior manifestrii opiunii de ctre
beneficiar, acesta din urm, titular
al unui drept de crean, are dreptul la daune-interese n msura
prejudiciului care i-a fost cauzat
ct i la restituirea preului promisiunii, n cazul promisiunii
oneroase. Aceeai va fi soluia i n
cazul n care, ulterior manifestrii dorinei de a cumpra,
promitentul a nstrinat sau a grevat
bunul n favoarea unei alte persoane. Titular al unui drept de
crean, beneficiarul nu a dobndit
proprietatea bunului n momentul n care a decis s cumpere
(promitentul asumndu-i numai
obligaia de a vinde n viitor, nu de a transmite proprietatea),
astfel c pe temeiul clauzei de
inalienabilitate subneleas, poate solicita anularea contractului
ncheiat cu terul cu condiia ca
promisiunea s fi fost opozabil terului la momentul ncheierii
contractului. De asemenea, n
temeiul aciunii pauliene prevzute de art. 1562 alin. 1 i 2 NCC,
dac terul dobnditor a fost de
rea-credin sau dac a dobndit cu titlu gratuit bunul, indiferent
c a fost de bun sau de rea-
credin, beneficiarul promisiunii poate solicita instanei s
constate inopozabilitatea fa de el a
28 Termenul uzitat n litaeratura francez pentru manifestarea
opiunii beneficiarului n sensul cumprrii bunului
este de ridicarea opiunii.
-
21
contractului de nstrinare sau de grevare ncheiat de promitent cu
terul, prin care promitentul i-
a mrit starea de insolvabilitate punndu-se n imposibilitatea de
a-i executa obligaiile29.
Dac ns promitentul refuz ncheierea vnzrii dup ce beneficiarul a
optat pentru
cumprare i bunul se afl nc n patrimoniul promitentului, n
temeiul promisiunii bilaterale
nscute prin opiunea beneficiarului, acesta poate solicita
instanei de judecat pronunarea unei
hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare n temeiul
art. 1669 alin. 1 NCC. O
asemenea aciune este supus unui termen special de prescripie de
6 luni care curge de la data la
care contractul de vnzare trebuia ncheiat; dac prile nu au
prevzut un termen pentru
ncheierea vnzrii, termenul de 6 luni curge de la data exprimrii
voinei beneficiarului de a
cumpra care marcheaz momentul ncheierii promisiunii bilaterale i
naterii dreptului la
aciune pentru beneficiar n executarea obligaiei de a ncheia
vnzarea.
Dac beneficiarul nu i exprim opiunea n interiorul termenului
convenit sau decide s
nu cumpere, obligaia promitentului se stinge, acesta putnd
nstrina bunul oricrei alte
persoane. Manifestarea opiunii de a cumpra dup mplinirea
termenului de opiune, nu mai
produce nici un efect deoarece oferta promitentului a devenit
caduc prin mplinirea termenului,
exceptnd cazul n care promitentul renun la termen i accept
ncheierea contractului.
25. Efectele promisiunii fr termen de opiune. Tcerea
legiuitorului n aceast privin
trimite la dispoziiile din materia regimului general al
contractelor, regim care, potrivit art. 1277
NCC, confer oricrei pri dreptul de denunare unilateral a
contractului ncheiat pe o durat
nedeterminat, cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz. n
cazul promisiunii unilaterale,
promitentul este cel care va putea exercita dreptul de denunare
unilateral a contractului,
obligaia sa fiind prevzut pe o durat nedeterminat, ns va fi
obligat s acorde beneficiarului
un termen de preaviz n care acesta poate s-i manifeste opiunea
de a cumpra; dac
promitentul nu i exercit dreptul de denunare unilateral a
promisiunii, obligaia sa, fiind o
obligaie patrimonial de a face, prescriptibil n 3 ani de la
ncheierea promisiunii, se stinge la
mplinirea termenului de prescripie care ncepe s curg de la data
ncheierii promisiunii30. De
precizat c o promisiune care nu prevede un termen de opiune nu
poate fi notat n Cartea
funciar.
29 D. Chiric, op. cit., p. 182, nr. 182.
30 n acest sens, a se vedea art. 2524 alin. 1 Noul C. civ.
-
22
26. Transmisiunea drepturilor i a obligaiilor nscute din
promisiune. Promisiunea
unilateral nate pentru promitent obligaia de a vinde bunul,
obligaie patrimonial, de a face
care, n cazul decesului promitentului, se va transmite pe cale
succesoral propriilor si
motenitori. Dreptul de crean care se nate pentru beneficiar din
acest contract poate fi
nstrinat att prin acte ntre vii (calea cesiunii de crean cu
titlu gratuit sau cu titlu oneros) ct i
prin acte mortis causa, fiind un drept patrimonial care se
transmite motenitorilor beneficiarului
pe cale succesoral, exceptnd cazul cnd promisiunea a fost fcut n
considerarea persoanei
beneficiarului i atunci dreptul beneficiarului nu mai poate fi
transmis. De asemenea, dac
promisiunea conine o clauz de inalienabilitate31 a dreptului
beneficiarului, cesiunea nu produce
efecte fa de promitent, dect n cazurile de excepie prevzute de
art. 1570 alin. 1 NCC.
Nu numai vnztorul i poate asuma promisiunea de vnzare, ci i
cumprtorul;
promisiunea unilateral de cumprare are acelai regim juridic cu
promisiunea unilateral de
vnzare. Potrivit art. 1669 alin. 3 NCC, n cazul promisiunii
unilaterale de cumprare ce are ca
obiect un bun individual determinat, dac mai nainte de
executarea promisiunii, beneficiarul
nstrineaz bunul sau constituie un drept real asupra acestuia,
aceasta echivaleaz cu refuzul su
tacit de a vinde bunul promitentului, astfel c obligaia
promitentului se stinge.
2. Promisiunea bilateral de vnzare
27. Noiune. Promisiunea bilateral de vnzare este contractul n
care ambele pri se
oblig s ncheie n viitor contractul de vnzare pentru un obiect
determinat i un pre determinat
sau determinabil. La fel ca i promisiunea unilateral,
promisiunea bilateral trebuie s conin
toate clauzele contractului promis. Numit i antecontract de
vnzare, aceast convenie a primit
o reglementare formal n Noul Cod Civil, att n partea general a
obligaiilor ct i n materia
vnzrii. Anterior intrrii n vigoare a Noului Cod Civil,
promisiunea bilateral de vnzare-
31 Potrivit art. 1570 alin. 1 Noul C. civ., cesiunea care este
interzis sau limitat prin convenia cedentului cu
debitorul nu produce efecte n privina debitorului dect
dac......
-
23
cumprare a fost normat prin art.5 al. 2 titlul X (Circulaia
juridic a terenurilor) din Legea nr.
247/2005 privind reforma n domeniul proprietii i justiiei32.
28. Deosebiri de alte contracte. Antecontractul de
vnzare-cumprare d natere unor
obligaii de a face n sarcina prilor, i anume de a ncheia n
viitor contractul de vnzare-
cumprare, spre deosebire de contractul de vnzare care d natere
unei obligaii de a da, de a
transmite dreptul real. Aceast convenie nu se confund nici cu
promisiunea unilateral de
vnzare ntruct la aceasta din urm beneficiarul nu se oblig s
ncheie contractul n viitor, ci
accept numai obligaia celelilate pri, urmnd s opteze dac dorete
sau nu s cumpere. Dei
prezint asemnnri cu vnzarea condiional, se deosebete esenial de
aceasta prin natura
dreptului transmis: promisiunea confer fiecrei pri un drept de
crean, fiind nevoie de un nou
consimmnt pentru formarea vnzrii i dobndirea dreptului de
proprietate, pe cnd vnzarea
condiional presupune un acord unic de voine, ns transferul
dreptului depinde de un
eveniment viitor i incert a crui realizare nu depinde n
exclusivitate de voina prii; deosebirea
este mult mai evident fa de vnzarea afectat de un termen
extinctiv deoarece n acest ultim
caz dobndirea propritii de ctre cumprtor este sigur, nemaifiind
nevoie de o nou
manifestare de voin, fiind ns amnat pn la mplinirea
termenului.
29. Condiiile de valabilitate ale contractului. Fiind un
contract, promisiunea bilateral
trebuie s ndeplineasc condiiile generale de valabilitate
prevzute pentru orice contract n art.
1179 NCC: capacitatea de a contracta, consimmntul prilor, un
obiect determinat i licit i o
cauz licit i moral. Ct privete forma n care urmeaz a fi ncheiat
acest contract pentru a fi
valabil, legiuitorul nu l excepteaz de la principiul
consensualismului. Pentru a se putea face
dovada acestui contract, el trebuie s mbrace forma scris, fie a
actului sub semntur privat,
fie a nscrisului autentic. Se ncheie valabil sub forma actului
sub semntur privat inclusiv
promisiunea bilateral avnd ca obiect dreptul de proprietate
asupra unui imobil, ns pentru a fi
supus notrii n cartea funcir trebuie ncheiat n form autentic. Nu
putem mprti opinia
exprimat n doctrin potrivit creia antecontractul de
vnzare-cumprare ad validitatem trebuie
supus formei cerut de lege pentru valabilitatea nsi a
contractului de vnzare deoarece n acest
32 Potrivit acestui text legal, n situaia n care dup ncheierea
unui antecontract cu privire la teren, cu sau
fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie
contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate
sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre care s in
loc de contract.
-
24
caz nu s-ar mai realiza finalitatea unui asemenea contract. Este
adevrat c noua lege civil
impune promisiunii cerina de a conine aceleai clauze
contractuale ca i vnzarea nsi, ns
nu precizeaz c ar avea nevoie i de aceleai condiii de
valabilitate (de fond i de form), iar
dac avem n vedere i textul art. 1278 alin. 5 NCC, rezult n mod
clar intenia legiuitorului de a
impune condiia de form specific vnzrii numai pactului de opiune,
nu i celorlalte tipuri de
promisiune. Problema se pune mai ales n cazul promisiunii cu
privire la bunuri imobile. n cazul
n care se urmrete pronunarea unei hotrri care s in loc de
antecontract, trebuie ndeplinite
toate condiiile de validitate cu privire la contractul
respectiv. Astfel, s-a subliniat n doctrin i
practic c necesitatea ndeplinirii condiiilor de validitate (form
i fond) nu este o exigen
general pentru ncheierea promisiunii de vnzare i/sau cumprare,
ci se face exclusiv acolo
unde legea recunoate dreptul creditorului de a obine o hotrre
care s in loc de contract de
vnzare-cumprare. Un antecontract ncheiat sub forma unui nscris
sub semntur privat
rmne valabil, ns dac se urmrete obinerea unei hotrri care s in
loc de contract de
vnzare-cumprare, este necesar ca antecontractul s fi fost
ncheiat n form autentic. Practic,
forma autentic nu este o cerin de validitate pentru
antecontract, ci o cerin care, dac e
ndeplinit, permite s se ajung la pronunarea hotrrii care s in
loc de contract de vnzare-
cumprare i de asemenea la notarea n Cartea funciar.
30. Notarea promisiunii n cartea funciar. n conformitate cu art.
902 i 906 NCC,
antecontractul de vnzare avnd ca obiect un drept real imobiliar
devine opozabil terilor prin
notarea n cartea funciar; notarea n cartea funciar se poate face
numai dac promitentul-
vnztor este nscris n cartea funciar ca titular al dreptului
promis, iar antecontractul prevede
un termen pentru perfectarea vnzrii. Notarea promisiunii se va
face la cererea uneia din pri.
Mai mult, se recunoate cumprtorului-promitent un drept de ipotec
asupra bunului imobil care
permite acestuia urmrirea bunului pentru realizarea creanei avnd
ca obiect suma de bani
pltit promitentului-vnztor n temeiul promisiunii, pentru cazul n
care contractul de vnzare
nu se va mai perfecta. i aceast ipotec legal se nscrie n CF tot
la cererea promitentului-
cumprtor.
31. Efectele promisiunii bilaterale de vnzare. Obligaiile
promitentului-vnztor.
Principala obligaie care revine fiecrei pri din promisiune este
executarea promisiunii, adic
ncheierea contractului de vnzare n termenul stipulat. Pentru
promitentul vnztor, obligaia de
a executa promisiunea, implic cumulativ o serie de alte
obligaii:
-
25
a) obligaia de a ndeplini tot ceea ce este necesar n vederea
perfectrii vnzrii n
condiiile i termenul convenite n antecontract. Aceast obligaie
poate fi o obligaie de rezultat,
atunci cnd ndeplinirea ei depinde n exclusivitate de voina
promitentului sau poate fi o
obligaie de diligen, atunci cnd ndeplinirea ei nu depinde numai
de voina promitentului i
implic o atitudine comisiv ori de cte ori este obligat s
efectueze anumite acte sau fapte
convenite prin antecontract care s fac posibil realizarea
vnzrii; astfel, va achita toate
cheltuielile de ntreinere ale imobilului scadente pn la data
perfectrii vnzrii, va atribui
bunului anumite caracteristici sau caliti care au fost convenite
de pri n promisiune (de ex. va
face demersurile necesare pentru trecerea terenului din
extravilan n intravilan, va obine
autorizaie de construire, va efectua anumite reparaii ale
bunului promis etc). S-ar putea spune
c n acest caz promisiunea este de fapt o vnzare sub condiie, ns
prin promisiune prile nu au
convenit transferul dreptului, ci este necesar un nou consimmnt
care s opereze transferul
proprietii. Avem de-a face cu o promisiune afectat de condiia
suspensiv a ndeplinirii unor
obligaii de ctre promitentul-vnztor.
b) obligaia de a se abine de la orice act sau fapt prin care ar
mpiedica perfectarea
vnzrii. n ipoteza n care prile au convenit ncheierea
contractului de vnzare, avnd n
vedere starea bunului din momentul ncheierii promisiunii, iar
vnztorul deine toate actele
necesare perfectrii vnzrii, atunci singura lui obligaie este una
de abstinen, o obligaie
negativ de a nu face vreun act sau fapt prin care ar putea
mpiedica sau zdrnici perfectarea
contractului. Astfel, n perioada premergtoare perfectrii vnzrii,
vnztorul nu trebuie s
ncheie cu terii acte juridice de nstrinare sau de constituire a
unor drepturi asupra bunului n
favoarea acestora ntruct prin ncheierea acestor acte, el nu va
mai putea s-i ndeplineasc
obligaia asumat prin promisiune, aceea de a ncheia contractul de
vnzare. Interdicia de
nstrinare sau de grevare a bunului, n mod surprinztor, nu este
prevzut expres de legiuitor,
dar ea rezult implicit din natura obligaiei asumate prin
promisiune ct i din reglementarea
clauzei de inalienabilitate subneleas n acest contract. Dac
promisiunea este notat n cartea
funciar, opozabilitatea fa de teri este asigurat, iar terul
dobnditor nu mai poate invoca n
favoarea sa prezumia de bun-credin. Nimic nu mpiedic prile s
prevad expres n
promisiune obligaia promitentului vnztor de a nu nstrina sau
greva bunul pn la perfectarea
vnzrii. De asemenea, vnztorul trebuie s se abin i de la orice
fapt care ar putea deteriora
sau restrnge n vreun fel calitile bunului promis, caz n care
cumprtorul ar putea refuza
-
26
perfectarea vnzrii. n calitate de proprietar, vnztorul suport
riscul pieirii fortuite a bunului
promis, n lipsa unei convenii contrare.
Nendeplinirea culpabil a oricreia dintre cele dou obligaii sau
refuzul de a ncheia
contractul de vnzare va conduce la nendeplinirea obligaiei de a
executa promisiunea i de a
ncheia contractul de vnzare, caz n care promitentul-cumprtor,
pentru repararea prejudiciului
cauzat, are la ndemn:
O prim posibilitate este ca, n temeiul art. 1549 i urm. NCC, s
solicite rezoluiunea
conveniei sinalagmatice cu daune-interese n msura prejudiciului
suferit, urmnd ca prile s
fie repuse n situaia anterioar contractrii prin restituirea
prestaiilor efectuate; dac prile au
convenit n promisiune i rezoluiunea unilateral, atunci
rezoluiunea se poate produce prin
declaraia de rezoluiune a creditorului-promitent, realizat n
termenul de prescripie a aciunii
n rezoluiune33. Dac n temeiul antecontractului avnd ca obiect un
imobil nscris n cartea
funciar, promitentul-cumprtor a pltit o parte sau integral preul
vnzrii, rezoluiunea va avea
drept efect obligaia promitentului-vnztor la restituirea
integral a sumei de bani primite n
contul vnzrii, n temeiul art. 2386 pct. 2 NCC
promitentul-cumprtor beneficiind de o ipotec
legal asupra bunului imobil n vederea recuperrii preului
integral sau parial pltit. Aceast
soluie poate fi mbriat de promitentul-cumprtor att n ipoteza n
care promitentul-
vnztor nu a nstrinat sau grevat bunul n folosul unor teri, ns
refuz perfectarea vnzrii i
nici promitentul-cumprtor nu opteaz pentru executarea silit pe
cale judectoreasc a
obligaiei de a executa contractul, ct i n ipoteza n care
promitentul-vnztor a nstrinat sau
grevat bunul n folosul unor tere persoane , ct i n ipoteza n
care, n termenul convenit prin
promisiune, vnztorul nu a ndeplinit n mod culpabil obligaiile
asumate prin promisiune care
pregteau ncheierea ulterioar a vnzrii (spre ex. nu a efectuat
reparaiile bunului astfel cum s-a
obligat prin antecontract, nu a realizat demersuri n vederea
obinerii autorizaiei de construire
etc). Dac ns promitentul-cumprtor a ncheiat promisiunea n
considerarea unei caliti a
bunului pe care acesta urma s o dobndeasc pn la perfectarea
vnzrii prin diligena
proprietarului su, nedobndirea acestei caliti, cu toat diligena
promitentului-vnztor ceea ce
reprezint nendeplinirea condiiei suspensive, poate conduce la
desfiinarea promisiunii, prile
fiind repuse n situaia anterioar, fr ns ca promitentul-vnztor s
poat fi obligat la plata
33 n acest sens, art. 1552 NCC.
-
27
daunelor-interese (cazul promisiunii afectate de condiia
suspensiv a atribuirii unei caliti
bunului).
Dac ns bunul ce a format obiectul promisiunii se afl nc n
patrimoniul
promitentului-vnztor, o alt posibilitate normat expres este ca
partea care i-a executat
propriile obligaii contractuale sau se declar gata s le execute,
s obin o executare silit, n
natur, a obligaiei celeilate pri de a ncheia contractul de
vnzare (obligaie de a face). O
asemenea aciune i are temeiul n art. 1669 alin. 1 NCC, i are ca
obiect pronunarea unei
hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare, cu
condiia ca antecontractul s fie
valabil ncheiat. Soluia edictat de legiuitor confer reglementare
legal opiniei adoptate de
majoritatea doctrinei i a practicii judiciare pe trmul vechiului
Cod Civil care nu cunotea
instituia promisiunii, opinie potrivit creia suplinirea
consimmntului prii care refuz
ncheierea vnzrii se poate face de ctre instana de judecat pe
calea unei aciuni n realizare
pentru pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de
contract de vnzare34. O
asemenea aciune i gsete temei juridic i n dispoziiile art. 1527
NCC care permit executarea
n natur a obligaiei de a face i repararea n natur a
prejudiciului cauzat.
Fiind o aciune n realizare prin care se urmrete executarea silit
a unei obligaii de a
face, aciunea n pronunarea unei hotrri care s in loc de contract
de vnzare este o aciune
prescriptibil n termenul special de 6 luni prevzut de art. 1669
alin. 3 NCC. Aceste termen
ncepe s curg de la data la care trebuia ncheiat contractul (n
acest moment se nate dreptul la
aciune). Dac prile nu au prevzut un termen pentru ncheierea
vnzrii, termenul de 6 luni
curge de la data ncheierii promisiunii. Dei nu exist o dispoziie
legal expres n acest sens,
practica a statuat c dac n temeiul promisiunii, bunul a fost
predat cumprtorului i se afl n
posesia sa, termenul special de prescripie de 6 luni n care
acesta poate solicita pronunarea unei
hotrri judectoreti care s in loc de contract, este ntrerupt n
temeiul art. 2537 pct. 1 i 2538
NCC, ntruct posesia bunului implic recunoaterea tacit a
dreptului su, atta timp ct
promitentul-vnztor nu neag dreptul promitentului-cumprtor
printr-o aciune personal sau
real. n cazul promisiunii avnd ca obiect un bun imobil, notat n
Cartea funciar, art. 906 alin.
2 i 3 NCC dispun c promisiunea se radiaz din cartea funciar dac
cel ndreptit nu a cerut
34 D. Chiric, op. cit., p. 30; Fr. Deak, op. cit., p. 26; C.
Toader, op. cit., p. 12; CSJ, s. civ., dec. nr. 2614/1991 n
Dreptul nr. 8/1992, p. 80; dec. nr. 879/1993; dec. nr.
1533/1993; dec. nr. 879/ 15 aprilie 1993.
-
28
instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de contract n
termen de 6 luni de la trecerea
termenului fixat pentru ncheierea lui precum i n cazul n care
imobilul a fost definitiv
adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care nu este
inut s rspund pentru obligaiile
promitentului. n aceste cazuri, dac n termenul prevzut anterior
sau n cazul vnzrii silite,
nici o parte nu a cerut radierea promisiunii, aceasta se va
radia din oficiu, exceptnd cazul n care
n acest termen, o parte a solicitat notarea aciunii n justiie
pentru pronunarea unei hotrri care
s in loc de contract; prin radierea notrii din cartea funciar nu
este afectat valabilitatea
promisiunii sau ntreruperea prescripiei termenului de 6 luni, ci
numai opozabilitatea
promisiunii.
Pentru ca o asemenea aciune n justiie s fie admisibil, se cer
ndeplinite cumulativ
urmtoarele condiii:
a) antecontractul de vnzare-cumprare s fie valabil ncheiat.
Fiind un contract, trebuie
s ndeplineasc condiiile generale de validitate ale contractului
prevzute de art. 1178-1245
NCC, iar dac promisiunea privete un drept real imobiliar,
aceasta trebuie s mbrace forma
autentic.: un consimmnt valabil exprimat, capacitatea, un obiect
determinat i licit, o cauz
licit i moral.
b) refuzul uneia din pri de a ncheia contractul de vnzare;
c) partea care introduce aciunea i-a executat propriile obligaii
rezultate din
antecontract. Fiind un contract sinalagmatic, n cazul n care
partea care solicit executarea
obligaiilor contractuale de ctre cealalt parte, nu i-a executat
propriile sale obligaii sau nu
ofer executarea obligaiilor sale, risc s-i fie opus excepia de
neexecutare a contractului.
Potrivit art. 1517 NCC, o parte nu poate invoca neexecutarea
obligaiilor celeilalte pri, dac
neexecutarea este cauzat de propria sa aciune sau omisiune.
Astfel cum a artat practica judiciar, refuzul
promitentului-vnztor de a primi preul nu
reprezint o neexecutare a obligaiei promitentului-cumprtor de
plat a preului, aciunea fiind
admisibil dac preul este pltit n timpul procesului35. Nu aceeai
va fi soluia dac
promitentul-cumprtor nu a pltit preul la termenele de plat
stabilite prin antecontract din
culpa sa, iar aceste termene erau eseniale pentru
promitentul-vnztor sau dac prile au
prevzut c neplata preului la termenul stabilit conduce la
rezoluiunea de drept a contractului,
35 C. Apel Bacu, dec. civ. nr. 160/26.02.2004 n Culegere de
practic judiciar, semestrul I 2004, Ed. Lumina
Lex, Buc. 2005, p. 39-40.
-
29
fr punere n ntrziere i fr intervenia instanei de judecat (pact
comisoriu expres de ultim
grad)36. n aceste cazuri, dac neplata preului se datoreaz culpei
promitentului-cumprtor,
promitentul vnztor poate solicita rezoluiunea antecontractului
cu daune-interese;
d) promitentul-vnztor s fie proprietarul bunului vndut. Numai n
aceste condiii,
instana poate pronuna o hotrre care s in loc de contract de
vnzare-cumprare, n caz
contrar, aciunea fiind inadmisibil;
e) ambele pri s aib capacitatea de a ncheia contractul de
vnzare-cumprare,
capacitate apreciat n raport de data pronunrii hotrrii
judectoreti. Dei regula este
capacitatea, n materia vnzrii exist anumite incapaciti expres
prevzute de lege care
mpiedic ncheierea valabil a vnzrii i deci i pronunarea unei
hotrri judectoreti care s
in loc unui contract de vnzare.
Dac sunt ndeplinite aceste condiii, aciunea care urmrete
transformarea obligaiei de
a face ntr-o obligaie de a da specific vnzrii, prin suplinirea
consimmntului prii care a
refuzat ncheierea actului devine admisibil. Drept urmare,
hotrrea care va ine loc contractului
de vnzare are un efect constitutiv de drepturi, astfel c
transferul dreptului de la vnztor la
cumprtor va opera la data rmnerii definitive a acestei hotrri
judectoreti. Condiia sine
qua non pentru promovarea aciunii este ca nelegerea prilor s fie
cuprins ntr-un nscris sub
semntur privat care s ndeplineasc elementele eseniale ale unei
convenii (capacitate,
consimmnt, pre, obiect determinat) i, totodat, ca bunul s se
afle n patrimoniul
promitentului37.
Dac prile au prevzut n antecontract o clauz de dezicere (de
rzgndire) n
favoarea uneia sau a ambelor pri, acordul de voin al prilor
poate fi revocat unilateral i
instana nu mai poate pronuna o hotrre care s in loc de
contract38.
31. Este posibil ca prile, prin acordul lor de voin, s
stabileasc o clauz de
dezicere (rzgndire), care d fiecrei pri facultatea de a se
rzgndi n privina ncheierii
contractului, caz n care instana de judecat nu mai poate pronuna
o hotrre care s in loc de
contract de vnzare-cumprare. Clauza de dezicere, ca i clauz de
revocare unilateral a
36 Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 1944/1974 n Culegere de
decizii ale Trib. Suprem pe anul 1974, p. 94-97
37 Curtea de Apel Iai, dec. civ. nr. 342/2004, Curtea de Apel
Bacu, dec. civ. nr. 160/2004 n Culegere de practic
judiciar, semestrul I 2004, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 2005,
p.36.
38 Fr. Deak, op. cit., p. 27 i practica citat.
-
30
contractului, este valabil atta timp ct nu mbrac forma abuzului
de drept i nu constituie o
condiie pur potestativ din partea celui care se oblig39.
Clauza de dezicere i gsete fundament n dispoziiile art. 1545 NCC
care
reglementeaz arvuna penalizatoare. Deosebindu-se de avans sau
acont care constituie o parte
din preul vnzrii (urmnd a fi restituit n cazul neperfectrii
vnzrii), arvuna este o convenie
accesorie pe care prile o ncheie n vederea pefectrii vnzrii40,
prile stipulnd prin liberul
lor consimmnt c suma de bani pltit cu acest titlu se pierde (n
cazul promitentului-
cumprtor) sau se restituie ndoit (n cazul promitentului-vnztor)
de partea care este n culp
pentru nerealizarea contractului, dac cealalt parte nu solicit
executarea silit (arvuna
confirmatorie) sau dac una din pri exercit dreptul de a revoca
unilateral contractul, caz n
care cealalt parte nu mai poate solicita executarea silit
(arvuna penalizatoare). ntruct
dispoziiile care reglementeaz arvuna nu au un caracter
imperativ, prile pot stipula ca, n caz
de neperfectare a vnzrii datorit culpei uneia din pri, arvuna s
se restituie ntreit sau de patru
ori etc, prile stabilind astfel cuantumul daunelor-interese la
care au dreptul n caz de
neexecutare culpabil a obligaiilor contractuale. Dac contractul
de vnzare-cumprare se
perfecteaz, arvuna este nul, iar suma de bani pltit cu acest
titlu reprezint o parte din preul
vnzrii (1544 alin. 1 NCC).
Arvuna este de asemenea nul, urmnd ca ea s fie restituit sau
cuprins n prestaiile
reciproce ale prilor i n urmtoarele cazuri: dac antecontractul
de vnzare-cumprare este nul,
dac contractul nu se mai realizeaz prin consimmntul comun al
ambelor pri, dac realizarea
vnzrii a devenit imposibil fr culpa uneia din pri. Astfel cum
s-a precizat n practica
judectoreasc, nu orice sum de bani pltit cu ocazia perfectrii
contractului are caracter de
arvun41, ci o astfel de sum poate reprezenta i un avans, un
acont din preul vnzrii, adic un
nceput de executare a contractului.
39 C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck,
Buc. 2003, p.28; Fr. Deak, op. cit., p. 27; a se vedea i
D. Chiric, Denunarea unilateral a promisiunii sinalagmatice de
vnzare-cumprare n temeiul unei clauze de
dezicere sau al unei clauze rezolutorii, n Dreptul nr. 3/2001,
p27 .
40 Trib. Supr., s. civ., dec. nr. 2604/1989 citat din C.
Turianu, Contracte speciale. Practic juridic adnotat, Ed.
Fundaiei Romnia de Mine, Bucureti, 1999, p. 57-58.
41 Trib. Supr., s. civ., dec. nr.528/1969 n RRD nr. 8/1969, p.
184; dec. nr. 432/1966, CD, p. 98 citat din C. Turianu,
op. cit., p. 58.
-
31
32. Obligaiile promitentului-cumprtor. Ca i promitentul-vnztor,
principala
obligaie ce incumb promitentului-cumprtor este aceea de a
executa promisiunea, adic de a
ncheia la data convenit contractul de vnzare. Dac promisiunea a
fost afectat de condiia
suspensiv a ndeplinirii unor acte sau fapte de ctre
promitentul-cumprtor n vederea
perfectrii vnzrii, atunci acesta din urm este obligat la
ndeplinirea acestora. Astfel,
promitentul-cumprtor este obligat s plteasc o parte sau integral
preul vnzrii, dac prin
promisiune s-a obligat la aceasta pn la perfectarea vnzrii. Ca i
n cazul obligaiei
promitentului-vnztor, dac promitentul-cumprtor refuz perfectarea
vnzrii, promitentul-
vnztor va avea la ndemn pentru realizarea drepturilor nscute din
promisiune fie
rezoluiunea contractului cu daune-interese pentru prejudiciul
cauzat, fie executarea silit n
natur a obligaiei de a ncheia vnzarea, dispoziiile art. 1669 i
art. 1527 alin. 1 NCC fiind
deopotriv aplicabile.
33. Transmisiunea drepturilor i a obligaiilor nscute din
promisiune. Drepturile i
obligaiile derivnd dintr-un antecontract de vnzare sunt, cu
siguran, patrimoniale, ceea ce le
face transmisibile pe cale succesoral, n cazul decesului unui
promitent; dac ns drepturile i
obligaiile s-au nscut pentru un promitent n considerarea
persoanei sale, atunci acestea devin
intuitu personae, iar transmiterea lor nu mai poate opera nici
mortis causa, nici ntre vii. Ct
privete transmiterea prin acte ntre vii a drepturilor i
obligaiilor nscute din promisiune,
apreciem c aceasta se poate realiza pe calea cesiunii
contractului n conformitate cu art. 1315-
1320 NCC. Cesiunea se poate realiza numai dac prestaiile nscute
din promisiune nu au fost
integral executate, iar cealalt parte cocontractant consimte la
cesiune. De asemenea, dreptul de
crean al promitentului-cumprtor poate fi transmis i pe calea
cesiunii de crean n
conformitate cu art.1566 i urm. NCC; dac prile au stipulat n mod
expres n antecontract
clauza de inalienabilitate a drepturilor i obligaiilor nscute
din promisiune, cesiunea de crean
produce efecte fa de promitentul-vnztor numai dac acesta din urm
a consimit la cesiune,
mprejurare care ns nu nltur rspunderea cedentului-promitent fa
de promitentul cedat
pentru nclcarea obligaiei contractuale.
-
32
3. Pactul de opiune
34. Noiune i reglementare. Pactul de opiune este tot un contract
ce precede formarea
vnzrii care conine un acord de voine prin care prile convin ca
titularul unui anumit drept s
vnd acel drept pentru un pre determinat sau determinabil, iar
beneficiarul s opteze pentru
cumprarea sau nu a dreptului respectiv ntr-un anumit termen
care, de regul, este stabilit n
contract. Pactul de opiune este reglementat n partea general a
obligaiilor n art. 1278 ct i n
partea destinat contractului de vnzare n art. 1668 NCC.
35. Natura juridic a pactului. Potrivit art. 1278 alin. 1 NCC,
declaraia de voin a
titularului dreptului constituie o veritabil ofert irevocabil i
va urma regimul juridic al
acesteia. Astfel, titularul dreptului nu i poate retrage
declaraia de voin n termenul stabilit
prin convenie, orice declaraie de revocare a ofertei de vnzare
fiind nul. Contractul conine
oferta de vnzare a vnztorului care, n cazul n care este acceptat
de beneficiar, va conduce la
perfectarea contractului de vnzare, fr a fi necesar un nou acord
de voine al prilor. Aceasta
confer beneficiarului un drept potestativ: vnzarea se perfecteaz
dac acesta dorete,
ncheierea vnzrii depinznd exclusiv de voina sa. Este ceea ce
deosebete esenial pactul de
opiune de promisiunile unilaterale i bilaterale de vnzare. Nu
nelegem ns utilitatea
reglementrii att a pactului de opiune ct i a promisiunii
unilaterale ca instituii distincte, cu
efecte diferite, n condiiile n care ambele convenii au acelai
coninut42: obligaia unilateral a
titularului dreptului de a vinde i dreptul beneficiarului de a
opta. Reglementarea distinct a unor
convenii care au practic un coninut identic, dar efecte
diferite, va da natere la numeroase
dificulti n opera de interpretare i aplicare a dreptului de ctre
judector care este chemat s
extrag intenia comun a prilor i s califice convenia lor. Pactul
de opiune este totui un
contract, ceea ce presupune c el conine nu numai voina
promitentului dar i voina
beneficiarului, numai c cele dou voine difer substanial: voina
promitentului este att voina
de a vinde ct i voina pentru perfectarea acestei convenii, pe
cnd voina beneficiarului este
numai pentru perfectarea acestei convenii, el nemanifestndu-i
voina de a cumpra bunul; prin
acest pact, beneficiarul este de acord s reflecte asupra ofertei
vnztorului i s decid dac
dorete sau nu s cumpere acel bun. Ca i n cazul promisiunii
unilaterale de vnzare,
42 n dreptul francez, promisiunea unilateral i pactul de opiune
reprezint acelai lucru, iar efectul produs prin
ncheierea unui asemenea contract este cel dat de legiuitorul
nostru pactului de opiune.
-
33
beneficiarul nu i asum nici o obligaie. Dac i manifest voina
pentru cumprarea bunului,
ntruct vnztorul i-a exprimat deja voina pentru vnzare, avem de-a
face cu o ofert acceptat
care conduce la perfectarea vnzrii n condiiile art. 1186 i urm.
NCC.
36. Deosebiri de alte contracte. Dei conine o ofert irevocabil
din partea titularului
dreptului, pactul de opiune nu se confund totui cu oferta de
vnzare. Oferta de vnzare
reprezint un act de voin unilateral fcut de proprietarul unui
bun prin care i exprim intenia
de a vinde acel bun; oferta nu conine nici o manifestare de voin
din partea destinatarului ei.
Pactul de opiune este rezultatul unui acord de voine ntre
promitent i beneficiar. El nu se
confund nici cu promisiunea unilateral de vnzare ntruct, dei n
ambele se recunote
beneficiarului un drept de opiune, exprimarea opiunii n sensul
cumprrii bunului produce
efecte diferite: la pactul de opiune d natere chiar contractului
de vnzare, iar la promisiune d
natere unei promisiuni bilaterale prin care prile se oblig s
ncheie n viitor vnzarea. Pe de
alt parte, n cazul pactului de opiune cu privire la un bun
individual determinat, legiuitorul
prevede expres indisponibilizarea bunului pe durata termenului
de opiune, pe cnd n cazul
promisiunii, legiuitorul subnelege o clauz de inalienabilitate.
Cele dou contracte difer i n
ceea ce privete condiia de form cerut pentru valabilitatea lor:
pactul de opiune va trebui s
ndeplineasc condiia de form cerut de lege pentru valabilitatea
vnzrii, pe cnd promisiunea
unilateral este un contract consensual, ncheiat valabil prin
simplul acord de voin al prilor.
37. Forma pactului de opiune. ntruct pactul conine manifestarea
de voin a
vnztorului de ncheiere a vnzrii, el trebuie s mbrace condiia de
form cerut de lege pentru
ncheierea valabil a contractului de vnzare. Manifestarea de voin
a beneficiarului de a
cumpra, reprezentnd acceptarea ofertei de vnzare, trebuie s
respecte de asemenea condiia de
form impus valabilitii contractului de vnzare43. n cazul n care
cumprtorul decide s
cumpere, contractul de vnzare se consider ncheiat prin declaraia
de acceptare a
beneficiarului; contractul de vnzare, n acest caz, este format
din pactul de opiune i declaraia
de acceptare, astfel c aceste elemente ale sale trebuie s
respecte condiia de form necesar
validitii vnzrii. Astfel, dac legea impune forma solemn vnzrii,
i pactul de opiune i
declaraia de acceptare trebuie s mbrace forma solemn, sub
sanciunea nulitii absolute.
Dac, dimpotriv, contractul de vnzare este consensual, ntruct
declaraia de acceptare nu este
43 Art. 1278 alin. 5 Noul C. civ. prevede: Att pactul de opiune
ct i declaraia de acceptare trebuie ncheiate n
f