DREPT CIVIL
CONTRACTE SPECIALETITLUL I
CONTRACTE TRANSLATIVE DE PROPRIETATECAPITOLUL ICONTRACTUL DE
VNZARECUMPRARE
SECIUNEA I
NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE
VNZARECUMPRARE
1. Noiunea contractului de vnzarecumprare
Contractul de vnzarecumprare este reglementat de Codul civil
(art. 1294-1404), precum i de alte acte normative cu caracter
special.
Art. 1294 C. civ. definete vnzarea ca fiind o convenie prin care
dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea
unui lucru i aceasta a plti celei dinti preul lui.
Definiia dat de legiuitor contractului de vnzarecumprare nu este
complet, ea rezumnduse doar la transmiterea proprietii, ns n
schimbul unui pre se poate transmite i un alt drept real (de
exemplu, dreptul de superficie ori de uzufruct) sau de crean
(cesiune de crean - art. 13911404 C. civ.), sau un drept din
domeniul proprietii intelectuale (de exemplu, dreptul patrimonial
de autor), ori chiar drepturi asupra unei universaliti juridice (de
exemplu, vnzarea unei succesiuni).
Prin urmare, contractul de vnzarecumprare poate fi definit ca
fiind acel contract n baza cruia o parte, numit vnztor, transfer i
garanteaz unei altei pri, numit cumprtor, dreptul su de proprietate
asupra unui bun sau alt drept real ori drept de crean, sau dreptul
asupra unei universaliti juridice, cumprtorul obligndu-se, n
schimb, s plteasc vnztorului o sum de bani, numit pre.
Contractul de vnzarecumprare nu poate avea ca obiect drepturi
personale nepatrimoniale i nici drepturi patrimoniale care au
caracter strict personal (de exemplu, dreptul temporar de abitaie
al soului supravieuitor), nici alte drepturi prevzute de lege
(pensii, ajutoare ori indemnizaii materiale) ori rezultate din acte
unilaterale sau convenite prin contracte intuitu personae (de
exemplu, dreptul de ntreinere).
2. Caracterele juridice ale contractului de vnzarecumprare
a. Contractul de vnzarecumprare este un contract consensual,
deoarece se ncheie valabil prin simplul consimmnt al prilor (art.
1295 alin. 1 C. civ.).
De la principiul consensualismului exist i unele excepii:
1. O prim excepie este coninut de art. 2 alin. 1 din Titlul X al
Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i
justiiei, precum i unele msuri adiacente: Terenurile cu sau fr
construcii, situate n intravilan i extravilan, indiferent de
destinaia sau de ntinderea acestora, pot fi nstrinate i dobndite,
prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub
sanciunea nulitii absolute.
n materie de vnzri imobiliare (construcii i terenuri), pentru ca
transferul dreptului de proprietate s fie opozabil terilor trebuie
respectate i formalitile de publicitate imobiliar (art. 1295 alin.
2 C. civ. i art. 27 din Legea nr. 7/1996 - Legea cadastrului i a
publicitii imobiliare).
2. Tot astfel, contractul este valabil numai cu respectarea
formelor cerute de lege n cazul vnzrii silite, cnd aceasta trebuie
s fie fcut ad validitatem prin licitaie public.
b. Contractul de vnzarecumprare este un contract sinalagmatic
(bilateral), deoarece prin ncheierea sa d natere la obligaii
reciproce ntre prile contractante.
c. Contractul de vnzarecumprare este un contract cu titlu
oneros, deoarece ambele pri urmresc realizarea unor interese
patrimoniale.
d. Contractul de vnzarecumprare este un contract comutativ,
existena i ntinderea drepturilor i obligaiilor reciproce fiind
cunoscute de ctre pri nc de la data ncheierii contractului.
e. Contractul de vnzarecumprare este un contract translativ de
proprietate (art. 971 coroborat cu 1295 alin. 1 C. civ.).
Transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept (real
sau de crean) i a riscurilor de la vnztor la cumprtor reprezint un
efect particular al contractului de vnzarecumprare, deosebit de
drepturile i obligaiile care se nasc pentru pri. Acest efect se
produce n momentul realizrii acordului de voin ntre vnztor i
cumprtor dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi
numrat (art. 1295 alin. 1 C. civ.), dac sunt ndeplinite cumulativ
urmtoarele condiii:
l. Vnztorul trebuie s fie proprietarul bunului vndut cu excepia
vnzrii lucrului altuia , iar contractul s fie valabil ncheiat.
2. Obiectul contractului trebuie s l constituie numai bunuri
individual determinate (certe), deoarece n cazul bunurilor generic
determinate (de gen) transferul proprietii se produce n momentul
individualizrii lor, operaiune care se realizeaz, de regul, n
momentul predrii lucrului n minile cumprtorului.
3. Prile s nu fi amnat transferul proprietii sau al altui drept
(real ori de crean) printro clauz special, pn la predarea bunului
sau la mplinirea unui termen sau a unei condiii.
4. O ultim condiie este aceea de a se realiza formalitile de
publicitate imobiliar.
nscrierile n cartea funciar devin opozabile fa de teri de la
data nregistrrii cererii (art. 27 alin. 1 din Legea nr.
7/1996).
n cazul bunurilor mobile nu trebuie ndeplinite formalitile de
publicitate, posesia lor constituind cel mai bun sistem de
publicitate a proprietii (art. 1909 C. civ.).
SECIUNEA A IIA
CONDIIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE VNZARECUMPRARE
1. Capacitatea prilor contractante
A. Regula i excepia
Potrivit art. 1306 C. civ., pot cumpra i vinde toi crora nu le
este oprit prin lege, de unde rezult c orice persoan poate ncheia
un contract de vnzarecumprare, fie n calitate de cumprtor, fie n
calitate de vnztor, dac legea nu i interzice expres acest lucru.
Prin urmare, regula o constituie capacitatea, incapacitatea fiind
excepia.
Vnzareacumprarea constituie pentru ambele pri un act de
dispoziie, ceea ce impune ca acestea s aib capacitatea de exerciiu
deplin. Persoanele lipsite de capacitate de exerciiu sau care au
capacitate de exerciiu restrns vor putea ncheia un asemenea
contract numai prin intermediul ocrotitorului legal, respectiv cu
ncuviinarea acestuia i, n toate cazurile, cu autorizaia autoritii
tutelare.
Persoanele juridice vor putea ncheia contractul de
vnzare-cumprare numai cu respectarea principiului specialitii
capacitii de folosin (art. 34 din Decretul nr. 31/1954).
B. Incapaciti speciale
a. Incapaciti speciale de a vinde i de a cumpra
1. Potrivit art. 1307 C. civ., vnzareacumprarea de bunuri
proprii i prin bun-nvoial ntre soi este, n principiu, interzis.
Raiunile acestei interdicii constau n urmtoarele:
mpiedicarea soilor de a realiza, sub aparena unor vnzri
simulate, donaii irevocabile, tiut fiind faptul c, potrivit art.
937 C. civ., donaia ntre soi este revocabil, n vreme ce donaia ntre
alte persoane este irevocabil n principiu;
aprarea intereselor motenitorilor rezervatari ai soului vnztor,
ntruct sub aparena unei vnzri simulate, unul dintre soi ar putea
face celuilalt liberaliti care s depeasc limitele cotitii
disponibile;
aprarea intereselor creditorilor chirografari ai soului vnztor,
care ar putea fi fraudai prin ncheierea unor contracte de
vnzarecumprare simulate sau fictive, prin care soul vnztor urmrete
s micoreze gajul general al acestor creditori i sustragerea unor
bunuri de la urmrire.
Sanciunea nerespectrii acestei interdicii este nulitatea relativ
a contractului, anularea putnd fi cerut de ctre oricare dintre soi,
de motenitorii rezervatari sau de ctre creditorii chirografari.
O excepie de la aceast prohibiie exist n ipoteza vnzrii silite
prin licitaie public a unui bun propriu al unuia dintre soi,
cellalt putnd s-l cumpre n mod valabil.
2. O alt incapacitate special este coninut de art. 507 alin. 2
C. pr. civ., potrivit cruia debitorul nu poate licita nici
personal, nici prin alte persoane i, tot astfel, conform art. 497
alin. 4 C. pr. civ., din momentul notrii somaiei n cartea funciar
orice act de nstrinare sau constituire de drepturi reale cu privire
la imobilul urmrit este inopozabil; afar de cazul n care creditorut
sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul
sau dobnditorul imobilului a consemnat sumele necesare acoperirii
creanelor care se urmresc, inclusiv dobnzile i cheltuielile de
executare.
b. Incapaciti speciale de a cumpra
1. Potrivit art. 1308 C. civ. nu pot cumpra nici direct i nici
prin persoane interpuse:
a. tutorii, bunurile persoanelor care se afl sub tutela lor att
timp ct socotelile definitive ale tutelei nu au fost date i primite
(pct. 1);
b. mandatarii legali i cei convenionali mputernicii s vnd unele
bunuri ale mandantului lor nu pot s le cumpere (pct. 2);
c. administratorii bunurilor statului nu pot cumpra bunurile pe
care le administreaz (pct. 3);
d. funcionarii publici nu pot cumpra bunurile statului sau ale
unitilor administrativteritoriale (comune, orae, municipii i judee)
care se vnd prin intermediul lor (pct. 4).
Raiunea instituirii prohibiiilor cuprinse n art. 1308 const n
mpiedicarea ivirii unor contradicii de interese ntre cei nsrcinai s
nstrineze aceste bunuri i cei ale cror bunuri sunt nsrcinai s le
nstrineze.
Considerm c sanciunea aplicabil n cazul nclcrii prevederilor
art. 1308 pct. 1 i 2 este nulitatea relativ, iar pentru nclcarea
celor de la pct. 3 i 4 nulitatea absolut.
2. Potrivit art. 1309 C. civ. judectorii, procurorii i avocaii
nu pot s cumpere drepturi litigioase care sunt de competena Curii
de Apel n a crei circumscripie teritorial i exercit funcia sau
profesia (n ceea ce-i privete pe magistraii de la nalta Curte de
Casaie i Justiie, interdicia se ntinde la nivelul ntregii ri).
Sanciunea nerespectrii acestei incapaciti este nulitatea absolut
a contractului de vnzare-cumprare, ntruct interdicia vizeaz aprarea
prestigiului justiiei ca putere n stat, deci un interes de ordine
public.
3. n ceea ce privete posibilitatea cetenilor strini i a
apatrizilor de a dobndi terenuri situate n Romnia, Constituia
revizuit prevede n art. 44 alin. 2 cetenii strini i apatrizii pot
dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai n condiiile
rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte
tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de
reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i
prin motenire legal.
4. Conform art. 5 alin. 2 din DecretulLege nr. 61/1990,
locuinele ocupate de chiriai se pot vinde acestora pe baza
cererilor adresate direct unitilor specializate n vnzarea
locuinelor. Aa fiind, vnzarea acestei categorii de locuine este
condiionat imperativ de ndeplinirea calitii de chiria a
cumprtorului i, evident, de formularea prealabil de ctre chiriai a
unei cereri scrise pentru cumprarea apartamentului.
2. Consimmntul prilor
A. Consideraii generale
Pentru a fi eficient, consimmntul trebuie s fie deplin, adic s
nu fie viciat prin eroare, dol, violen sau,eventual, leziune.
n cadrul contractului de vnzarecumprare, n legtur cu
consimmntul, se pune
problema promisiunii unilaterale de vnzare (sau de cumprare) ori
a promisiunii bilaterale de vnzarecumprare, promisiuni care pot
precede ncheierea valid a contractului de vnzarecumprare.
B. Promisiunea unilateral de vnzare
Promisiunea unilateral constituie un acord de voin prin care o
anumit persoan, prevznd un eventual interes pentru ea de a dobndi
proprietatea unui bun, primete promisiunea proprietarului de a
vinde acel bun, rezervndui dreptul de ai manifesta ulterior, la o
anumit dat, consimmntul de al cumpra.
Ca natur juridic, promisiunea devnzare este un antecontract care
nu transfer dreptul de proprietate, ci d natere la un drept de
crean n persoana beneficiarului, acesta avnd posibilitatea de a
opta ntre a cumpra sau nu.
Dac prile au stipulat un termen, iar nuntrul acestuia
beneficiarul promisiunii nu ia manifestat opiunea, ulterior el nu l
mai poate obliga pe promitent s ncheie contractul. n absena unui
termen convenional, promitentul i poate cere beneficiarului s
opteze; de regul, n cadrul termenului general de prescripie (de 3
ani), care ncepe s curg din momentul promisiunii de vnzare sau de
cumprare. Va trebui, ns, s se in seama i de natura bunului care
face obiectul promisiunii, mai ales n cazul bunurilor uor
alterabile, cnd, n lipsa unui termen, beneficiarul va trebui s
opteze ntrun termen util.
n situaia n care beneficiarul sa decis s cumpere bunul, iar
promitentul refuz perfectarea contractului, nclcndui obligaia
asumat, contractul proiectat nu se mai poate ncheia, ns
beneficiarul promisiunii este ndreptit la dauneinterese n baza art.
1075 C. civ.
Dovada promisiunii de vnzare se face conform regulilor generale
n materie de prob a contractelor (art. 1191 i urm. din Codul
civil).
C. Promisiunea bilateral (sinalagmatic) de vnzarecumprare
Promisiunea bilateral (sinalagmatic) de vnzarecumprare este un
acord prin care ambele pri se oblig s ncheie n viitor contractul de
vnzarecumprare, avnd fiecare att calitatea de promitent, ct i pe
aceea de beneficiar.
Promisiunea bilateral este, de asemenea, un antecontract care nu
transfer dreptului de proprietate de la promitent la
beneficiar.
Deosebit de obligaia ncheierii n viitor a contractului promis,
prile pot si asume prin promisiunea de vnzarecumprare i alte
obligaii, cum ar fi: plata anticipat a preului de vnzare convenit,
punerea la dispoziia beneficiarului cumprtor a folosinei bunului
care formeaz obiectul promisiunii sau plata unei arvune pentru
garantarea ndeplinirii obligaiei asumate i despgubirea prii vtmate
pentru neperfectarea contractului de vnzarecumprare.
Nerespectarea culpabil a obligaiei de a finaliza ncheierea
contractului de vnzarecumprare de ctre una din pri d celeilalte
dreptul la o aciune n rezoluiune, prile fiind inute s-i restituie
tot ceea ce iau prestat reciproc, iar partea n culp va datora i
despgubiri.
D. Pactul de preferin
Pactul de preferin (preemiune) constituie o form a promisiunii
unilaterale de vnzare prin care proprietarul unui bun se oblig ca,
n cazul n care l va vinde, s acorde preferina unei anumite persoane
(beneficiarul promisiunii), la pre egal i n condiii egale. Spre
exemplu, proprietarul (locator) se oblig fa de chiria si acorde
preferin n cazul n care sar decide si vnd locuina. O asemenea
obligaie, pentru a fi creatoare de efecte juridice, trebuie s fie
prevzut expres n contractul ncheiat de pri.
n aceast situaie, promitentul rmne liber s vnd sau nu bunul; dar
dac se hotrte sl vnd este inut s l prefere pe beneficiar. Dac vinde
bunul unei tere persoane prin fraud sau prin complicitate la fraud
din partea terului achizitor, beneficiarul este ndreptit s cear
anularea vnzrii, invocnd dreptul su de preferin. Dac nu se face
dovada fraudei, beneficiarul pactului are doar un drept la aciune
mpotriva
promitentului pentru dauneinterese.
Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor (art.
5-11), precum i art. 9 din Legea nr. 16/1994 a arendrii prevedeau i
un drept legal de preemiune n favoarea anumitor persoane
(coproprietar, proprietarul fondului vecin, arenda) n cazul n care
se nstinau prin vnzare terenuri agricole situate n extravilan.
Menionm c n prezent aceste dispoziiile legale au fost abrogate
expres prin art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind
reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri
adiacente, publicat n M. Of. al Romniei nr. 653, din data de 22
iulie 2005.
Aa fiind, n prezent terenurile agricole, indiferent locul unde
sunt situate (n intravilan sau n extravilan) i de ntinderea lor se
pot vinde n mod liber, fr s mai fie necesar respectarea dreptului
de preemiune.
3. Obiectul contractului
A. Lucrul vndut
Pentru ca un bun s poat constitui obiectul material al prestaiei
vnztorului, el
trebuie s ndeplineasc cumulativ urmtoarele condiii:
a. Lucrul trebuie s fie n comer (n circuitul civil)
Potrivit art. 1310 C. civ. pot fi vndute numai lucrurile aflate
n circuitul civil, fcnd aplicaia regulii generale consacrat de art.
963 C. civ. potrivit cruia numai lucrurile aflate n comer pot forma
obiectul unui contract.
- Nu pot forma obiectul unui contract de vnzarecumprare
lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma
obiectul dreptului de proprietate, ele nefiind produse ale
activitii oamenilor (de exemplu, aerul, lumina soarelui, apa
rurilor .a.);
- De asemenea, nu pot forma obiectul contractului de
vnzare-cumprare bunurile care fac parte din domeniul public al
statului sau al unitilor administrativteritoriale, ntruct sunt
inalienabile, insesizabile i imprescriptibile, putnd fi date n
administrare regiilor autonome sau instituiilor publice ori chiar
concesionate ori mprumutate, sau date n folosin gratuit
instituiilor de utilitate public (art. 136 alin. 3 i 4 din
Constituie);- Un alt caz de inalienabilitate este reglementat de
art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 republicat, potrivit cruia
terenurile cu privire la care sa constituit dreptul de proprietate
nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii timp de 10 ani socotii de la
nceputul anului urmtor celui n care sa fcut nscrierea proprietii,
sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare;
- O alt categorie de bunuri, dei se gsesc n circuitul civil, din
motive de ordine public sau economicosocial, vor putea forma
obiectul contractului de vnzarecumprare numai n condiiile Legii nr.
31/1996 privind regimul monopolului de stat, modificat i completat
prin Legea nr. 171/2001. Astfel, potrivit art. 2 din legea citat,
constituie monopol de stat: armamentul, muniiile i explozibilii,
substanele i medicamentele care conin stupefiante etc.- Bunurile
din patrimoniul culturalnaional, precum i documentele care fac
parte din fondul arhivistic naional, dei sunt n circuitul civil,
nstrinarea lor se poate realiza n
condiiile i limitele prescrise special prin lege.
Sanciunea ncheierii unui contract de vnzarecumprare al crui bun
nu este destinat comerului este nulitatea absolut.
b. Lucrul trebuie s existe n momentul ncheierii contractului sau
s poat exista n viitor
Potrivit art. 1311 C. civ., dac lucrul asupra cruia prile sau
nvoit era pierit total n momentul ncheierii contractului, vnzarea
este nul absolut, ntruct obligaia vnztorului este fr obiect, iar
obligaia cumprtorului fr cauz. Soluia este similar i n cazul n care
se ncheie un contract de vnzarecumprare al crui bun nu a existat n
realitate.
n ipoteza n care, n momentul ncheierii contractului de
vnzarecumprare, bunul era pierit numai n parte, cumprtorul are
alegerea ntre a se lsa de contract sau a pretinde reducerea preului
(art. 1311 C. civ., teza a-II-a). Opiunea fcut de cumprtor nu
trebuie s fie abuziv, el putnd s renune la contract numai dac
partea care a mai rmas din bun nu mai poate servi scopului pentru
care s-a decis s-l cumpere.
Bunurile viitoare pot forma obiectul contractului de
vnzare-cumprare, sub condiia de a exista n viitor (art. 965 alin. 1
C. civ.). Excepie fac succesiunile nedeschise, deoarece pactele
asupra unei succesiuni nedeschise sunt sancionate cu nulitatea
absolut (art. 702 i art. 965 alin. 2 C. civ.).
c. Lucrul trebuie s fie determinat sau determinabil, licit i
posibil
Pentru valabilitatea contractului de vnzare-cumprare este
necesar ca bunul s fie determinat la data ncheierii contractului
sau s poat fi determinat n viitor pe baza anumitor elemente
stabilite de pri.
Bunurile certe se determin prin trsturi proprii (de exemplu, o
construcie este determinat prin indicarea localitii n care este
situat, a strzii, numrului, dimensiunilor, vecintilor, materialului
din care este construit, cu ce este acoperit .a.,). Dac bunul vndut
este un bun de gen, determinarea se va face prin artarea speciei
(gru, porumb), cantitii, calitii .a.
Bunul vndut trebuie s fie i posibil din punct de vedere fizic
(material) i juridic; nimeni nu se poate obliga la imposibil
(imposibilitatea se apreciaz in abstracto, trebuind s fie absolut i
de nenvins pentru oricine).
De asemenea, bunul trebuie s fie licit i corespunztor regulilor
de moral.
d. Lucrul vndut trebuie s fie proprietatea vnztorului
Avnd n vedere c vnzareacumprarea este un contract translativ de
proprietate, pentru validitatea sa, trebuie ca vnztorul s fie
proprietarul lucrului individual determinat care formeaz obiectul
contractului.
- Sunt situaii n care vnztorul, fr a fi mandatarul cuiva, vinde
totui lucrul altuia. Aceast chestiune este cunoscut n drept sub
denumirea de vnzarea lucrului altuia.
ntr-o asemenea situaie, va trebui s distingem dup cum
consimmntul prilor a fost afectat de eroare sau, dimpotriv,
contractul sa ncheiat n cunotin de cauz.
Dac ambele pri sau cel puin cumprtorul a fost n eroare,
respectiv a considerat c lucrul vndut este proprietatea vnztorului,
vnzarea este anulabil pentru eroare asupra calitii eseniale a
vnztorului.
Cumprtorul poate invoca nulitatea relativ a contractului pe cale
de aciune, n cazul n care a pltit preul sau pe cale de excepie, dac
preul nu sa pltit.
Vnztorul nu poate cere anularea contractului dac a fost de
buncredin, ntruct
eroarea comis asupra propriei persoane nu poate vicia
contractul.
Fiind ter fa de contract, adevratul proprietar nu va putea cere
anularea acestuia dect dac este vorba despre un caz de nulitate
absolut. n schimb, el poate intenta o aciune n revendicare, n
cadrul creia cumprtorul va putea opune adevratului proprietar
uzucapiunea sau excepia coninut de art. 19091910 C. civ.
n cazul n care prile tiau c bunul vndut nu aparine vnztorului,
contractul de
vnzare-cumprare este lovit de nulitate absolut, avnd o cauz
ilicit.
- Practica judiciar a fost confruntat deseori cu vnzri al cror
obiect l constituie un lucru furat.
Potrivit art. 1909 alin. 2 C. civ., proprietarul lucrului furat
are dreptul de a revendica bunul de la cel care l deine, acesta din
urm putnd s se despgubeasc de la cel de la care l are. n cazul n
care posesorul actual al lucrului furat sau pierdut la cumprat la
blci, la trg, la o vindere public sau de la un negustor care vinde
asemenea lucruri, proprietarul originar va putea s ia lucrul napoi
numai dac ntoarce posesorului preul pltit (art. 1910 C. civ.).
- Practica judiciar a fost confruntat frecvent i cu problema
vnzrii unui bun aflat n indiviziune de ctre un coindivizar, fr
consimmntul celorlali coindivizari.
n cazul n care unul dintre coindivizari nstrineaz nu doar cota
sa parte ideal din drept, ci ntregul bun indiviz, fr acordul
celorlali indivizari, nstrinarea nu atrage nulitatea actului de
nstrinare, ci supune dreptul dobndit de cumprtor unei condiii
rezolutorii. Asfel, dac bunul care a format obiectul vnzrii a
intrat n lotul coindivizarului vnztor, prin efectul declarativ al
partajului el devine proprietarul exclusiv asupra bunului, iar
vnzarea rmne valabil; dac ns bunul a intrat n lotul altui
coindivizar, contractul va fi nul pentru lipsa calitii de
proprietar a vnztorului.
B. Preul
Preul este obiectul prestaiei cumprtorului, constnd ntro sum de
bani care corespunde valorii lucrului vndut.
n lipsa unui pre, vnzarea este nul absolut, deoarece obligaia
cumprtorului nu are obiect, iar obligaia vnztorului este lipsit de
cauz.
Pentru validitatea contractului de vnzarecumprare, preul trebuie
s ndeplineasc urmtoarele condiii:
a. Preul trebuie s fie fixat ntro sum de bani
Stabilirea preului n bani este de esena vnzrii, n caz contrar
schimbndu-se natura juridic a contractului n contract de schimb, de
ntreinere sau de rent viager.
b. Preul trebuie s fie determinat sau determinabil
Potrivit art. 1303 C. civ., preul este determinat n cazul n care
cuantumul lui este stabilit de comun acord de pri n momentul
ncheierii contractului.
Preul poate fi stabilit i de ctre lege. De exemplu, n cazul
locuinelor construite din fondurile statului i vndute potrivit
dispoziiilor cuprinse n DecretulLege nr. 61/1990 i n Legea nr.
85/1992.
Cnd preul este convenional, ar putea fi fixat numai de ctre
vnztor ori numai de ctre cumprtor (de exemplu, n unitile comerciale
preul bunurilor este fix, stabilit de ctre vnztor).
Preul este determinabil n situaia n care prile furnizeaz n
contract o serie de elemente pe baza crora cuantumul preului s poat
fi stabilit n viitor, cel trziu la data exigibilitii obligaiei de
plat (cum ar fi, de exemplu, preul pieii la o dat convenit de
pri).
Preul poate fi determinat i de un ter, ales de comun acord de
ctre pri, sau de ctre persoana desemnat de ctre ter (art. 1304 C.
civ.).
c. Preul trebuie s fie sincer i seriosPreul este sincer atunci
cnd cuantumul lui, menionat n contract, este acela convenit n
realitate de pri; este un pre real i nu fictiv sau simulat.
Preul este fictiv (simulat) atunci cnd prile nu intenioneaz sl
cear, respectiv sl plteasc; cnd din actul secret rezult c el nu
este datorat.
Dac preul este fictiv, contractul va fi nul ca vnzarecumprare,
putnd echivala cu o liberalitate (o donaie deghizat), dac sunt
ntrunite condiiile cerute de lege pentru validitatea acestui
act.
n cazul n care prile sau neles s treac n contract un pre
inferior celui convenit, dar fr ca preul s devin derizoriu, ne aflm
n prezena unei deghizri pariale a preului, contractul de
vnzarecumprare fiind valabil. Deghizarea parial urmrete, de regul,
fraudarea fiscului.
Preul este serios dac nu este derizoriu, disproporionat cu
valoarea lucrului vndut.
Preul este neserios (derizoriu), n cazul n care nu reflect
valoarea real a bunului, adic este att de disproporionat n raport
cu valoarea lucrului vndut, nct apare ca ridicol, n sens juridic,
ca inexistent.
La aprecierea seriozitii preului, se poate ine seama i de gradul
de rudenie dintre pri, care poate justifica un pre inferior valorii
de circulaie a unui bun, i chiar de relaiile de concubinaj dintre
prile contractante, care pot justifica un pre redus.
Dac preul este derizoriu, contractul va fi nul ca
vnzarecumprare, dar ar putea fi valabil ca donaie, dac intenia
prilor a fost de a face o liberalitate i, evident, dac sunt
ntrunite condiiile de fond i de form cerute de lege pentru
contractul de donaie.
d. Preul trebuie s nu contravin dispoziiilor legale imperative
privitoare la regimul preurilor
Dac exist preuri stabilite de lege, acestea sunt obligatorii
pentru pri. n cazul n care prile au convenit asupra altui pre,
acesta se nlocuiete de drept cu preul prevzut de lege. Plata unui
pre mai mare are caracter ilicit, dnd dreptul cumprtorului la
aciunea n repetiiune, chiar dac plata a fost fcut cu tiin.
4. Cauza contractului
Cauza contractului de vnzarecumprare este un element constitutiv
n structura sa i o condiie de validitate a acestuia i se compune
din dou elemente: scopul direct (imediat) i scopul indirect
(mediat).
Scopul direct al vnztorului este primirea preului n schimbul
nstrinrii bunului, iar al cumprtorului dobndirea bunului n schimbul
plii preului. Scopul direct este un element abstract, invariabil i
obiectiv (cauza juridic a obligaiei).
Scopul indirect l constituie motivul determinant care a antrenat
manifestarea consimmntului de a ncheia contractul. Altfel spus,
scopul indirect vizeaz nevoile pe care vnztorul i le va satisface
din preul obinut, iar cumprtorul cu bunul dobndit. Scopul indirect
apare ca un element concret, variabil i subiectiv n fiecare
contract de vnzarecumprare.
Pentru validitatea contractului de vnzarecumprare cauza trebuie
s existe, chiar dac nu este stipulat expres n contract; de altfel
(art. 967 alin. 1 i 2 C. civ.). Partea care pretinde c
vnzareacumprarea este lipsit de cauz, este inut s fac dovada.
Absena cauzei atrage sanciunea nulitii absolute a vnzrii (art.
948 C. civ.).
Cauza trebuie s fie real i nu fals; n caz contrar, atrage
nulitatea relativ a contractului de vnzarecumprare.
Cauza trebuie s fie licit, deoarece, n caz contrar, contractul
este sancionat cu nulitatea absolut.
Cauza trebuie s fie i moral, adic scopul actului juridic s
corespund regulilor
de convieuire social. De exemplu, pentru imoralitatea cauzei sa
declarat nul absolut contractul de vnzarecumprare ncheiat n scopul
meninerii unei relaii de concubinaj.
5. Alte condiii de validitate
A. Forma contractului de vnzarecumprare
Forma contractului de vnzarecumprare reprezint, n sens restrns,
modul n care se exteriorizeaz voina vnztorului i a
cumprtorului.
n sens larg, prin forma actului juridic se nelege trei feluri de
form: forma cerut ca o condiie ad validitatem; forma cerut ad
probationem i forma cerut pentru opozabilitatea fa de teri.
a. Cu privire la primul sens (forma ad validitatem), contractul
de vnzarecumprare este un contract consensual care se ncheie prin
simpla manifestare de voin a prilor, fr s fie necesar respectarea
anumitor formaliti.
Prin excepie, unele contracte de vnzarecumprare care prezint o
deosebit
importan sunt formale (solemne). Astfel, art. 2 alin. 1 din
Titlul X al Legii nr. 247/2005 impune pentru nstrinarea terenurilor
prin acte ntre vii, indiferent de locul siturii acestora, forma
autentic ad validitatem, sub sanciunea nulitii absolute. Aciunea n
constatarea nulitii absolute este imprescriptibil, iar ndeplinirea
oricrei alte formaliti posterioare nu poate ine loc de act
autentic.
b. Potrivit regulilor generale n materie, unele acte juridice
mbrac o anumit form, ns nu ca o condiie ad validitatem, ci ca un
mijloc de prob (ad probationem). Astfel, conform art. 1191 alin. 1
C. civ. actele a cror valoare depete suma de 250 lei trebuie fcute
n form scris, deoarece legea prevede c aceste acte inclusiv
contractele de vnzarecumprare nu pot fi dovedite cu martori. Aadar,
dac prile nu concretizeaz acordul dintre ele ntr-un nscris,
valabilitatea contractului nu este afectat, ns existena lui nu
poate fi dovedit n caz de litigiu.
c. Potrivit principiului relativitii efectelor actului juridic,
contractul de vnzarecumprare produce efecte numai ntre pri, nefiind
opozabil fa de teri.
Pentru a asigura opozabilitatea fa de terele persoane a
contractului de vnzare-cumprare, Legea nr. 7/1996 a instituit
publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden a cadastrului
general, care are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i
faptelor juridice referitoare la imobile i care se efectueaz de
ctre birourile de carte funciar ale judectoriilor. nscrierile n
cartea funciar devin opozabile fa de teri de la data nregistrrii
cererilor (art. 27).
Sanciunea nerespectrii acestei cerine va fi inopozabilitatea
actului fa de teri,
acetia avnd posibilitatea de a ignora realitatea juridic
instituit prin contractul ncheiat.
B. Autorizarea prealabil a nstrinrii unor bunuri
Conform art. 5 alin. 3 din Legea nr. 15/1990 privind organizarea
unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale,
nstrinarea bunurilor imobile aparinnd regiei autonome ... se face
cu aprobarea ministerului de resort. Sanciunea nerespectrii acestei
prevederi este nulitatea absolut.
Art. 12 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61/1990prevede c locuinele
proprietate de stat, cumprate pe baz de credit, pn la rambursarea
integral a acestuia nu pot fi nstrinate dect cu autorizarea
prealabil a Casei de Economii i Consemnaiuni.
n fine, art. 15 alin. 3 din Legea nr. 85/1992 dispune c pn la
achitarea integral a preului, locuina dobndit n condiiile prezentei
legi nu poate fi nstrinat ... fr autorizaia prealabil a unitii
vnztoare.
n aceste din urm dou cazuri, nclcarea cerinei autorizaiei cerute
antreneaz
nulitatea relativ, ntruct acestea sunt instituite doar n
interesul Casei de Economii i Consemnaiuni i a unitii vnztoare.
SECIUNEA A III-A
EFECTELE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE
1. Consideraii generale
Prin efectele unui contract se neleg obligaiile pe care acesta
le creeaz n sarcina prilor contractante.
n cazul n care contractul cuprinde clauze ndoielnice,
interpretarea acestora se face potrivit regulii generale nscrise n
art. 983 C. civ., i anume, n favoarea debitorului.
n materia contractului de vnzare-cumprare, art. 1312 C. civ.
conine o regul special i derogatorie, potrivit creia vnztorul
trebuie s explice clar obligaiile sale, iar dac nelesul actului ar
fi ndoielnic, clauzele neclare se interpreteaz n contra vnztorului.
Ceea ce nseamn c se interpreteaz n favoarea cumprtorului att
clauzele referitoare la propriile obligaii, ct i cele referitoare
la obligaiile vnztorului.
2. Obligaiile vnztorului
Potrivit art. 1313 C. civ., vnztorului i revin dou obligaii
principale, i anume:
a. obligaia de a preda bunul vndut n posesia cumprtorului i de
a-l pstra pn la predare;
b. obligaia de a-l garanta pe cumprtor mpotriva eviciunii i de a
rspunde de viciile ascunse ale lucrului vndut.
Prile pot s modifice obligaiile prevzute de lege sau pot s
stipuleze i alte obligaii accesorii (de exemplu, informaii asupra
utilizrii i pstrrii bunului).
Codul civil nu prevede obligaia vnztorului de a transmite
proprietatea asupra lucrului vndut, ntruct aceast obligaie se
execut prin nsi ncheierea contractului, concomitent cu transmiterea
proprietii transferndu-se i riscul pieirii fortuite a lucrului care
urmeaz s fie suportat de cumprtor conform regulii res perit domino.
Regula nu se aplic n cazul bunurilor de gen, cnd proprietatea i
riscurile se transmit n momentul individualizrii lor i nici n cazul
bunurilor viitore, cnd transmiterea proprietii i a riscurilor se
realizeaz n momentul n care bunul exist i poate fi predat
cumprtorului n starea convenit de pri.
Din momentul ncheierii contractului, cumprtorul este ndreptit s
perceap i fructele lucrului cumprat.
A. Predarea lucrului vndut
Prin predarea bunului de ctre vnztor se nelege punerea bunului
la dispoziia cumprtorului, astfel nct acesta sl aib n posesie
efectiv i sl poat folosi n calitate de proprietar.
Vnztorul are i obligaia accesorie de a pstra i conserva lucrul
vndut pn la predarea sa cumprtorului.
Bunurile imobile se predau potrivit art. 1315 C. civ., dac prile
nu au convenit altfel, respectiv prin remiterea titlului de
proprietate, iar dac bunul care formeaz obiectul
vnzrii este o construcie (cldire sau apartament) i prin predarea
cheilor.
Bunurile mobile se predau, potrivit art. 1316 C. civ., prin
consimmntul prilor dac vnzarea are ca obiect lucruri viitoare sau
dac cumprtorul le avea n detenie n momentul ncheierii contractului
de vnzarecumprare cu titlu de comodatar, depozitar, locatar, ori
prin tradiiunea real n cazul bunurilor mobile corporale, sau prin
remiterea titlurilor n cazul mobilelor incorporale (de exemplu,
recipise, chitane, tichete).
Bunurile individual determinate trebuie predate n starea n care
se aflau la momentul ncheierii contractului de vnzarecumprare,
mpreun cu fructele percepute din ziua vnzrii, precum i cu toate
accesoriile acestora (art. 13241325 C. civ.).
n privina bunurilor generic determinate, precizm c vnztorul, n
absena unor clauze expres stipulate de pri, va putea si execute
aceast obligaie prin predarea unor bunuri de calitate mijlocie
(art. 1103 C. civ.).
Vnztorul este obligat de a preda bunul vndut n mrimea prevzut n
contract, astfel cum prevede art. 1326 C. civ.
Momentul predrii lucrului de ctre vnztor este lsat de lege la
aprecierea prilor.
Dac prile nu au stipulat un termen, se vor aplica dispoziiile
generale, ceea ce nseamn c aceasta se face imediat sau la cererea
cumprtorului.
n ceea ce privete locul predrii, potrivit art. 1319 C. civ., dac
bunul este individual determinat, predarea se va face la locul unde
se afl bunul n momentul ncheierii contractului. n toate celelalte
cazuri, predarea trebuie s se fac la domiciliul debitorului
(vnztorului), deoarece plata este cherabil, iar nu portabil (art.
1104 C. civ.).
Dovada predrii lucrului vndut de ctre vnztor se face potrivit
regulilor generale referitoare la executarea obligaiilor.
Cheltuielile de predare (cntrire, msurare, numrare) sunt n
sarcina vnztorului, iar cheltuielile de ridicare de la locul
predrii (ncrcare, transport, descrcare) revin cumprtorului, dac
prile nu au stabilit altfel (art. 1317 C. civ).
n caz de neexecutare (total sau parial) a obligaiei de predare a
bunului de ctre vnztor, cumprtorul poate invoca excepia de
neexecutare a contractului sau poate cere rezoluiunea contractului
cu dauneinterese sau executarea n natur a contractului (art. 1320
C. civ.).
B. Obligaia de garanie
Obligaia de garanie a vnztorului decurge din principiul c acesta
trebuie s fac tot ceea ce i st n putin pentru ai asigura
cumprtorului o posesiune linitit i util.
Obligaia de garanie a vnztorului prezint un dublu aspect:
vnztorul trebuie sl garanteze pe cumprtor de linitita posesiune
a lucrului vndut (art. 1336 C. civ.), deci contra eviciunii;
vnztorul trebuie sl garanteze pe cumprtor de utila folosin a
lucrului, prin urmare contra viciilor acestuia, care l fac
impropriu ntrebuinrii dup destinaia sa (art. 1336 i art. 1352 C.
civ.).
a. Garania contra eviciunii (art. 1337-1351 C. civ.)1. Noiunea
de eviciune. Prin eviciune se nelege pierderea n tot sau n parte a
proprietii bunului cumprat sau tulburarea cumprtorului n
exercitarea prerogativelor de proprietar ca urmare a valorificrii
de ctre vnztor sau de ctre o ter persoan a unui drept care exclude,
n tot sau n parte, dreptul cumprtorului asupra acelui bun.
Eviciunea i are sorgintea, de regul, n fapta unei tere persoane,
iar, uneori, i n fapta personal a vnztorului.
Potrivit art. 1337 C. civ., vnztorul este, de drept, obligat sl
garanteze pe cumprtor de eviciunea total sau parial a lucrului
vndut, precum i de sarcinile care nau fost declarate la ncheierea
contractului.
De regul, eviciunea rezult dintro hotrre judectoreasc rmas
definitiv, prin
care se consacr dreptul terului asupra bunului care a format
obiectul contractului de vnzarecumprare i de care cumprtorul a fost
deposedat.
2. Condiiile de existen a obligaiei de garanie contra
eviciunii:a. S fie vorba de o tulburare de drept. Vnztorul nu poate
fi inut rspunztor pentru simpla tulburare de fapt a cumprtorului
care nu are un temei juridic. De altfel, contra tulburrilor de fapt
cumprtorul se poate apra singur prin mijloacele puse la ndemn de
lege, cum ar fi, de exemplu, prin aciunile posesorii.
Prin urmare, pentru ca vnztorul s fie inut de aceast obligaie
trebuie ca dreptul invocat de terul evingtor s fie un drept real
sau un drept de crean.
b. Vnztorul este inut de aceast garanie atunci cnd cauza
tulburrii provocat de ter cumprtorului este anterioar sau
concomitent vnzrii, tiut fiind c vnztorul nu rspunde de mprejurri
ulterioare ncheierii contractului i predrii lucrului, excepie fcnd
situaia n care eviciunea provine dintrun fapt personal al
nstrintorului.
Mai mult, vnztorul nu rspunde nici pentru uzucapiunea nceput
anterior ncheierii contractului, dar desvrit ulterior, deoarece
cumprtorul devenit proprietar avea posibilitatea s ntrerup cursul
prescripiei achizitive.
c. O a treia condiie pentru antrenarea obligaiei de garanie
contra eviciunii este necunoaterea cauzei eviciunii de ctre
cumprtor. n cazul n care cumprtorul a cunoscut pericolul eviciunii,
se prezum c a acceptat s suporte consecinele acesteia.
Sarcina probei cunoaterii eviciunii de ctre cumprtor revine
celui care pretinde aceasta (vnztorului).
Deosebit de garania contra eviciunii rezultnd din fapta unei
tere persoane, vnztorul este inut garant contra eviciunii rezultnd
i dintrun fapt personal.
Prin fapt personal, n nelesul art. 1339 C. civ., se nelege orice
fapt sau act (anterior contractului, dar tinuit fa de cumprtor, ori
ulterior vnzrii, dar neprevzut n contract) svrit de ctre vnztor sau
succesorii si (universali sau cu titlu universal) de natur al
tulbura pe cumprtor n linitita folosin a lucrului.
n acest caz este irelevant dac tulburarea este de fapt sau de
drept.
ntro asemenea situaie, cumprtorul se va apra prin invocarea unei
excepii personale, numit excepie de garanie, ntruct cine trebuie s
garanteze pentru eviciune nu poate s eving.
Potrivit art. 1339 C. civ., aceast obligaie a vnztorului de a nu
l tulbura pe cumprtor este de esena vnzrii i deci nu poate fi
nlturat sau modificat de pri, cci orice convenie contrarie este
nul.
3. Modul de funcionare a obligaiei de garanie contra eviciunii.
n cazul n care cumprtorul este pe cale de a fi evins, el este dator
s-l cheme n garanie pe vnztor n procesul intentat de terul
reclamant.
Pe lng chemarea n garanie a vnztorului n procesul intentat de
ter, cumprtorul are i o alt posibilitate, i anume, are deschis
calea unei aciuni directe (n dezdunare) mpotriva vnztorului. n
aceast situaie, ns, cumprtorul se expune la pierderea preului, a
daunelorinterese i a cheltuielilor de judecat, dac vnztorul face
dovada c ar fi avut mijloace potrivnice, necunoscute de cumprtor,
pentru a respinge preteniile terului - excepia procesului ru condus
(art. 1351 C. civ.).
n concluzie, atta vreme ct eviciunea nu sa produs, vnztorul nu
trebuie s comit nici un fapt sau act juridic care ar putea s-l
tulbur pe cumprtor (obligaie de a nu face).
n ipoteza n care eviciunea este iminent, vnztorul este de drept
obligat sl apere pe cumprtor sub condiia, ns, ca prtul-cumprtor s-l
cheme n garanie (obligaie de a face).
n fine, dac eviciunea sa produs, vnztorul este rspunztor de
daune (obligaie de a da).
4. Efectele obligaiei de garanie contra eviciunii.
4.1. Eviciunea total. Eviciunea este total n situaia n care
cumprtorul pierde n ntregime proprietatea asupra lucrului care a
format obiectul vnzriicumprrii.
Potrivit art. 1341 C. civ., n caz de eviciune total se produc
urmtoarele efecte:
a. Vnztorul trebuie s restituie integral preul, cci, de vreme ce
cumprtorul a fost evins, deinerea preului de ctre vnztor este
lipsit de cauz (art. 1341 pct. 1 C. civ.);
b. Cumprtorul are dreptul i la valoarea fructelor naturale i
civile pe care a fost obligat s le napoieze celui care l-a evins
(art. 1341 pct. 2 C. civ.);
c. Cumprtorul este ndreptit i la restituirea cheltuielilor de
judecat, precum i a cheltuielilor contractului (autentificare, taxe
de timbru etc. art. 1341 pct. 3 i 4 C. civ.);
d. De asemenea, cumprtorul are dreptul la dauneinterese (art.
1341 pct. 4 C. civ.). Potrivit art. 13441345 C. civ., daunele
datorate de vnztor pentru eviciune constau n diferena ntre pre i
sporul de valoare dobndit de bun ntre momentul ncheierii
contractului i deposedarea cumprtorului, indiferent de cauza care a
produs excedentul de valoare, dac sporul a fost sau nu previzibil,
ori vnztorul de bun-credin sau de reacredin.
Tot cu titlu de daune-interese, vnztorul este obligat s
restituie i cheltuielile necesare, precum i cheltuielile utile. n
cazul n care vnztorul a fost de reacredin, datoreaz i cheltuielile
voluptuarii, adic cele fcute n scop de lux (art. 1346 C. civ).
4.2. Eviciunea parial. n caz de eviciune parial, cumprtorul
pierde doar o parte a proprietii sau sufer o restrngere a dreptului
de proprietate asupra bunului care formeaz obiectul vnzriicumprrii.
Eviciunea parial d dreptul cumprtorului de a alege ntre a cere
rezoluionarea vnzrii i meninerea ei cu despgubiri pentru pierderea
ncercat.
Potrivit art. 1347 C. civ., cumprtorul poate cere rezoluiunea
vnzrii numai dac
eviciunea parial este att de important, nct el nu ar fi cumprat
dac ar fi putut s o prevad. n aceast ipotez, cumprtorul restituie
lucrul aa cum a rmas dup eviciune, primind n schimb preul i
despgubiri ca n cazul eviciunii totale.
n situaia n care cumprtorul opteaz pentru meninerea vnzrii, cu
toat eviciunea ncercat, sau nu poate cere rezoluiunea vnzrii, el
are dreptul de a pretinde valoarea prii pierdute, valoare calculat
la momentul producerii eviciunii.
5. Modificarea obligaiei de garanie contra eviciunii. Garania
contra eviciunii este de esena vnzrii, astfel c vnztorul este de
drept obligat sl garanteze pe cumprtor. Aceast garanie poart
denumirea de garanie de drept.
Potrivit art. 1338 C. civ., prile pot prin convenie s adauge, s
micoreze sau s tearg obligaia de a rsupunde de eviciune. Garania
majorat, micorat sau nlturat se numete garanie de fapt
(convenional).
Cu toate acestea, legiuitorul limiteaz efectele clauzei de
exonerare de garanie contra eviciunii n dou situaii, i anume:
a. Vnztorul va rspunde pentru eviciunea care a rezultat dintro
fapt personal a sa sau a succesorilor si n drepturi, indiferent dac
fapta a fost svrit anterior sau ulterior ncheierii contractului de
vnzarecumprare (art. 1339 C. civ.), afar dac n clauza de exonerare
sar fi menionat expres fapta pentru care vnztorul nelege s se
exonereze.
b. Tot astfel, dac sar exonera de rspundere pentru eviciunea
provenit din fapta terilor, vnztorul nu se poate exonera de
obligaia restituirii preului, afar de cazul cnd n contractul de
vnzarecumprare se menioneaz expres c bunul este cumprat pe riscul
cumprtorului sau c acesta cumpr cu toate c avea cunotin de
pericolul eviciunii (art. 1340 C. civ.).
Clauza de exonerare scutete ns, n toate cazurile, pe vnztor de
plata daunelorinterese.
b. Obligaia vnztorului de garanie contra viciilor
1. Noiunea de vicii ascunse. Vnztorul este dator s asigure
cumprtorului folosina linitit a lucrului. Aa fiind, el este inut
rspunztor n cazul n care lucrul vndut are unele defecte (vicii)
care l fac impropriu ntrebuinrii n scopul pentru care a fost
cumprat sau care sunt de natur si micoreze ntratt de mult valoarea
de ntrebuinare, nct, dac cumprtorul lear fi cunoscut, nar mai fi
cumprat lucrul sau nu ar fi pltit acelai pre (art. 1352 C.
civ.).
n cazul n care viciile pot fi nlturate prin repararea bunului,
cumprtorul va putea cere acest lucru.
2. Condiiile obligaiei de garanie contra viciilor. Pentru a fi
antrenat rspunderea vnztorului, viciile trebuie s ndeplineasc
cumulativ urmtoarele condiii:
a. Viciile s fie ascunse. Potrivit art. 1353 C. civ., vnztorul
nu rspunde de viciile aparente i despre care cumprtorul a putut
singur s se conving.
Viciul are caracter ascuns dac el nu poate fi observat la o
atent verificare a lucrului i, evident, cumprtorul nu la cunoscut i
nici nu putea sl cunoasc, iar vnztorul nu la ncunotinat despre
existena acestuia. Sarcina probei cunoaterii viciului
de ctre cumprtor incumb vnztorului.
Rspunderea pentru viciile ascunse ale lucrului va reveni
vnztorului, chiar dac a fost de buncredin, adic nu a cunoscut
viciile.
Posibilitatea cumprtorului de a lua cunotin de viciile lucrului
se apreciaz in abstracto, avnduse n vedere un cumprtor prudent i
diligent. Prin urmare, n situaia n care se cumpr un bun pentru a
crui cunoatere sunt necesare cunotine de specialitate, dac
cumprtorul nu apeleaz la o persoan calificat n domeniu, nseamn c ia
asumat riscul cumprrii unui bun afectat de vicii.
b. Viciile s existe n momentul ncheierii contractului, adic
viciul ascuns al lucrului s fi existat anterior sau s fie
concomitent vnzrii.
Pentru viciile care survin ulterior vnzrii-cumprrii, vnztorul nu
poate fi inut rspunztor, deoarece, prin efectul transmiterii
proprietii, riscurile trec asupra cumprtorului.
n cazul n care transferul dreptului de proprietate asupra
bunului urmeaz s aib loc la o dat ulterioar celei a ncheierii
contractului de vnzarecumprare, vnztorul are obligaia de a rspunde
pentru viciile ascunse ivite ntre momentul ncheierii contractului i
transferul dreptului de proprietate.
Dac vnzarea sa efectuat sub condiie suspensiv, viciul ascuns
trebuie s existe la momentul ndeplinirii condiiei.
b. Viciile s fie grave. Se consider c viciile sunt grave dac din
cauza lor lucrul este impropriu ntrebuinrii potrivit destinaiei sau
naturii sale sau atunci cnd acestea i micoreaz ntratt valoarea de
ntrebuinare nct, n cazul n care cumprtorul
le-ar fi cunoscut, nu ar fi cumprat bunul sau ar fi pltit un pre
mai mic.
Rspunderea vnztorului pentru viciile ascunse ale lucrului se
antreneaz indiferent dac acesta le cunotea sau nu, respectiv dac a
fost de bun sau de rea-credin.
Dovada ntrunirii cumulative a cerinelor legale care condiioneaz
rspunderea vnztorului pentru viciile lucrului cade n sarcina
cumprtorului.
3. Efectele rspunderii pentru vicii ascunse. n cazul n care
descoper c lucrul vndut este afectat de vicii ascunse, cumprtorul
are facultatea de a cere, potrivit art. 1355 C. civ., fie
rezoluiunea vnzrii, fie o reducere a preului.
n cazul n care vnztorul a fost de rea-credin este inut, potrivit
art. 1356 C. civ., i la plata de dauneinterese, inclusiv beneficiul
nerealizat.
- Aciunea prin care cumprtorul cere rezoluiunea vnzrii este
numit aciune redhibitorie. Aceast aciune este admis n cazul n care,
datorit viciului, bunul este impropriu ntrebuinrii potrivit
destinaiei sau naturii sale ori valoarea de ntrebuinare este ntratt
de micorat nct, n cunotin de cauz, cumprtorul nu ar fi ncheiat
contractul. Nu se cere, ns, ca bunul s fie absolut impropriu
utilizrii potrivit destinaiei sale normale.
Dac aciunea redhibitorie a fost admis, cumprtorul va trebui s
restituie lucrul n starea n care se afla, iar vnztorul s restituie
preul ncasat i sl despgubeasc pe cumprtor pentru cheltuielile
ocazionate de ncheierea contractului. Aceste despgubiri sunt
datorate de ctre vnztor chiar i atunci cnd cumprtorul nu mai poate
restitui bunul
datorit viciilor ascunse.
- Dac cumprtorul nu cere rezoluiunea contractului, el va pstra
bunul, putnd solicita reducerea corespunztoare a preului,
proporional cu paguba provocat de viciile ascunse i restituirea
prii respective din preul achitat (art. 1355 C. civ.). Aciunea de
reducere a preului este numit aciune estimatorie sau quanti
minoris, cci aprecierea valorii lucrului se apreciaz prin
expertiz.
Aciunea redhibitorie i cea estimatorie nu se pot exercita
concomitent, cumprtorul fiind obligat s opteze pentru una dintre
ele.
Cumprtorul are i posibilitatea remedierii defeciunilor de ctre
vnztor sau chiar de ctre el pe seama vnztorului, cnd aceast
reparare este posibil i cnd ea nu ar ocaziona cheltuieli
disproporionate n raport cu valoarea lucrului. n aceeai msur se
poate cere i nlocuirea de ctre vnztor bunului defect.
4. Termenul de intentare a aciunilor. Potrivit art. 5 din
Decretul nr. 167/1958, dreptul la aciunea privitoare la viciile
ascunse ale unui lucru transmis ... se prescrie prin mplinirea unui
termen de 6 luni, n cazul n care viciile nu au fost ascunse cu
viclenie.
n cazul n care viciile au fost ascunse cu viclenie, adic
vnztorul a fost de reacredin (a cunoscut viciile), aciunea
redhibitorie i cea estimatorie se prescriu n termenul general de
prescripie extinctiv, adic n termen de 3 ani.
Aceste termene ncep s curg de la data descoperirii viciilor, ns
cel mai trziu la mplinirea unui an de la predarea lucrului de orice
natur, cu excepia construciilor cnd termenul ncepe s curg cel mai
trziu la mplinirea a 3 ani de la predare (art. 11 alin. 12 din
Decretul nr. 167/1958).
5. Modificarea convenional a garaniei pentru vicii. Nefiind
reglementat prin norme imperative, prile pot conveni asupra
agravrii rspunderii vnztorului pentru vicii, instituind i
rspunderea pentru viciile aparente sau pentru cele aprute ulterior
vnzrii .a.
Dac vnztorul a fost de buncredin, prile pot conveni limitarea
ori nlturarea
garaniei pentru vicii (art. 1354 C. civ.). n cazul n care
vnztorul a fost de reacredin, clauza expres de exonerare sau
limitare a rspunderii nu poate fi invocat contra cumprtorului de
buncredin, vnztorul fcnduse vinovat de dol prin omisiune.
C. Alte obligaii ale vnztorului
Alturi de obligaia predrii bunului i cea de garanie sub cele dou
aspecte, vnztorul i poate asuma i alte obligaii accesorii cum ar
fi, de exemplu, sl instruiasc pe cumprtor asupra pstrrii i
utilizrii bunului vndut, ndeosebi la bunuri casnice electro-tehnice
i electronice de folosin ndelungat, autoturisme etc.
Desigur, asemenea informaii sunt utile pentru cumprtor, dar, n
acelai timp, n cazul nerespectrii lor ntocmai de ctre acesta, sunt
de natur s exonereze de rspundere pe vnztor i aceasta chiar dac
defeciunea apare n perioada de garanie.
3. Obligaiile cumprtorului
A. Plata preului
Potrivit art. 1361 C. civ. Principala obligaie a cumprtorului
este de a plti preul la ziua i la locul determinat prin
contract.
Plata preului trebuie fcut vnztorului, ns ea poate fi fcut i
unei alte persoane, indicat de vnztor.
Ct privete locul plii preului acesta este cel stabilit de pri
prin contract (art. 1361 C. civ.). n cazul n care prile nu au
convenit nimic cu privire la acesta, plata preului se va face acolo
unde are loc predarea bunului (art. 1362 C. civ.), respectiv la
domiciliul vnztorului, plata fiind portabil.
n ceea ce privete modalitatea de plat a preului, aceasta se
poate realiza:
- fie sub forma unei sume globale care s fac obiectul unei
prestaii unice;
- fie n mod fracionat, ealonat n timp, n rate la anumite
termene, de regul lunar, caz n care vnztorul i poate lua msuri de
precauie n vederea garantrii plii preului, rezervndu-i prin
contract proprietatea lucrului pn la achitarea ultimei rate.
Potrivit art. 1363 C. civ., cumprtorul este obligat s plteasc
dobnzi, pn la achitarea integral a preului n urmtoarele cazuri:
- dac prile au convenit expres prin contract acest fapt;
- dac lucrul vndut i predat este productor de fructe (naturale
sau civile) ori alte venituri;
- n toate celelalte cazuri numai dac cumprtorul a fost pus la
ntrziere printro notificare.
n cazul n care vnztorul refuz primirea plii preului, cumprtorul
se va putea elibera de aceast obligaie printro ofert real, iar dac
vnztorul refuz n continuare, cumprtorul va putea consemna suma la
Casa de Economii i Consemnaiuni, cernd instanei de judecat s
valideze plata astfel fcut (art. 1114 C. civ.).
n caz de neplat a preului de ctre cumprtor, vnztorul poate si
exercite dreptul de retenie asupra bunului pn n momentul plii.
Pentru exercitarea dreptului de retenie de ctre vnztor, trebuie
ntrunite dou condiii:
- creana privind preul s fie exigibil;
- cumprtorul s nu fi dobndit deteniunea bunului care formeaz
obiectul vnzrii.
n situaia n care bunul a fost predat cumprtorului, vnztorul va
putea cere executarea silit a obligaiei de plat a preului, avnd un
privilegiu special care-i confer dreptul de a fi satisfcut cu
preferin fa de ali creditori, din preul bunului vndut (art. 1737
pct. 1 C. civ.). Aciunea n plata preului are caracter personal i se
prescrie n termenul general de 3 ani.
Vnztorul poate opta i pentru a cere rezoluiunea contractului de
vnzarecumprare pentru neplata integral sau parial a preului,
inclusiv a dobnzilor. Aciunea n rezoluiunea vnzrii poate fi
introdus de urmtoarele persoane:
- n primul rnd de vnztor;
- de succesorii si universali, succesorii cu titlu universal i
chiar de ctre cei cu titlu particular, dac aciunea se cuprinde n
legat;
- de creditorii vnztorului pe calea aciunii oblice;
- de ctre terele persoane care lau pltit pe vnztor i sau
subrogat n drepturile acestuia prin aciunea subrogatorie (art.
11061107 C. civ).
Aciunea n rezoluiunea vnzrii are un caracter real (art. 1368 C.
civ.), ceea ce nseamn c poate fi intentat mpotriva oricrei persoane
n posesia creia se afl bunul vndut.
Rezoluiunea are drept consecin desfiinarea cu efect retroactiv a
vnzrii cumprrii, cu consecina repunerii prilor n situaia anterioar,
ducnd, n principiu, i la desfiinarea tuturor drepturilor
constituite n favoarea terelor persoane de ctre cumprtor asupra
bunului vndut.
B. Luarea n primire a lucrului
Cumprtorul este obligat s ia n primire lucrul vndut la locul i
la termenul la care vnztorul este obligat sl predea. Prin urmare,
aceast operaie trebuie executat la termenul stabilit n contract,
iar n lipsa unei asemenea stipulaii, potrivit obiceiului locului
(art. 970 alin. 2 C. civ.); dac nu exist un obicei, ndat dup
ncheierea contractului.
n cazul n care cumprtorul refuz preluarea lucrului (mobil),
vnztorul l poate pune n ntrziere, iar dac cumprtorul persist n
refuzul su, vnztorul are un drept de opiune ntre consemnarea
bunului n depozit, cu autorizarea justiiei i pe cheltuiala
cumprtorului i rezoluiunea vnzrii cu dauneinterese.
Dac vnzarea-cumprarea a avut ca obiect bunuri (mobile)
alterabile sau supuse fluctuaiei de valoare, ntruct vnztorul ne le
poate consemna n depozit i atepta o hotrre judectoreasc,
rezoluiunea se produce de drept i fr punere n ntrziere dup
expirarea termenului prevzut pentru ridicarea lor, dac termenul a
fost stipulat numai n favoarea vnztorului (art. 1370 C. civ.).
C. Suportarea cheltuielilor vnzriicumprrii
Potrivit art. 1305 C. civ., cumprtorul este obligat s suporte
cheltuielile vnzrii, dac prile nu au stipulat altfel.
Aceste cheltuieli care incumb cumprtorului ca un accesoriu al
preului constau n cheltuieli propriuzise ale actului, taxele de
timbru, de autentificare a actelor n cazul bunurilor imobile. Tot n
sarcina cumprtorului sunt i cheltuielile ocazionate de ridicarea i
transportul bunurilor.
Prile pot prevedea, ns, ca aceste cheltuieli s fie suporte n
comun sau chiar
numai de ctre vnztor.
SECIUNEA A IVA
VARIETI ALE CONTRACTULUI DE VNZARECUMPARARE
1. Vnzarea dup greutate, numr sau msur
Aceast varietate de vnzare are ca obiect numai lucruri de gen,
dintrun lot determinat. Pentru individualizarea cantitii vndute va
trebui s se efectueze numrarea sau msurarea acesteia.
Caracteristic acestei varieti de vnzarecumprare este faptul c
transferul dreptului de proprietate asupra bunului i a riscurilor
de la vnztor la cumprtor are loc ulterior ncheierii contractului, i
anume, n momentul individualizrii bunurilor prin cntrire, numrare
sau msurare.
2. Vnzarea cu grmada (art. 1299 C. civ.)
Aceast varietate de vnzare are ca obiect bunuri care vor fi
individualizate printro
cantitate determinat prin masa lor. Constituie vnzare cu grmada
(n bloc), de exemplu, cartofii dintrun depozit, lemnele de foc
dintr-un camion etc.
Preul se determin global, pentru ntreaga cantitate.
Dreptul de proprietate i riscul pieirii fortuite a bunului vndut
se transmit de la vnztor la cumprtor n momentul realizrii acordului
de voin dintre pri, ntruct din acest moment lucrul vndut i preul au
fost convenite de pri.
3. Vnzarea pe gustate
Potrivit art. 1301 C. civ., n privina vinului, a oliului i a
altor asemenea lucruri care, dup obicei, se gust mai nainte de a se
cumpra, vinderea nu exist pn ce cumprtorul nu lea gustat i na
declarat ci convin.
Vnzarea pe gustate este ntlnit frecvent n piee, trguri, unde se
desfac bunuri alimentare. Pentru ncheierea valid a unei asemenea
vnzri este necesar ca, n prealabil, cumprtorul s fi gustat aceste
bunuri i s fi declarat c i convin.
Proprietatea bunului se transmite dup ce acesta este
individualizat.
4. Vnzarea pe ncercate
Potrivit art. 1302 C. civ., vnzarea pe ncercate este un contract
ncheiat din momentul realizrii acordului de voin, sub condiia
suspensiv a ncercrii lucrului de ctre cumprtor (sau un expert).
Cumprtorul ar putea refuza lucrul numai dac n mod obiectiv acesta
este necorespunztor, fapt poate care poate fi dovedit, n caz de
nenelegere, prin expertiz.
Contractul se consider perfectat numai dup ce cumprtorul, n urma
ncercrii lucrului a dat rspuns pozitiv, evident, n termenul fixat
de pri pentru ncercare; n caz de
nenelegere, momentul este apreciat de instana de judecat.
Cu vnzarea pe ncercate este asimilat i vnzarea pe mostr, cnd se
cere ca bunul
vndut s corespund mostrei. Dac bunul care formeaz obiectul
vnzriicumprrii nu corespunde mostrei, cumprtorul poate refuza
preluarea lucrului, putnd cere nlocuirea
acestuia cu altul corespunztor mostrei sau rezoluiunea
contractului.
5. Vnzarea de drepturi de crean (cesiunea de crean)
Aceast varietate de vnzare constituie un mijloc specific de
transmitere a obligaiilor, care const n acordul de voin prin care
creditorul (cedent) transmite n mod voluntar, cu titlu oneros sau
gratuit, dreptul su de crean unei alte persoane, numit cesionar,
care devine astfel creditor n locul su i care va putea ncasa creana
cedat de la
debitor (debitor cedat).
Operaiunea este studiat pe larg la materia obligaiilor.
6. Vnzarea unei succesiuni (moteniri)
Vnzarea unei succesiuni (moteniri) este un contract prin care
titularul unui drept succesoral nstrineaz cu titlu oneros acest
drept altei persoane, fie comotenitor, fie o persoan strin de
motenire.
O asemenea vnzare este posibil numai dup momentul deschiderii
succesiunii, pentru c altfel suntem n prezena unui pact asupra unei
succesiuni nedeschise, interzis de lege sub sanciunea nulitii
absolute, i numai dac succesibilul a optat n sensul acceptrii
succesiunii n termenul prevzut de lege (de altfel, faptul vnzrii
motenirii echivaleaz cu o acceptare tacit a acesteia).
Potrivit art. 1400 C. civ., o asemenea vnzare produce efecte
ntre pri de la data deschiderii succesiunii.
7. Vnzarea cu pact de rscumprare
Codul civil, n art. 13711387, n redactarea sa iniial, aplicabil
pn la 2 aprilie 1931, reglementa pactul de rscumprare.
Aceast varietate de vnzare era supus unei condiii rezolutorii
exprese, prin care vnztorul i rezerva facultatea de a relua bunul
vndut, restituind preul i cheltuielile fcute de cumprtor ntrun
anumit termen.
Vnzarea cu pact de rscumprare este interzis prin lege sub
sanciunea nulitii absolute, ea disprnd prin art. 4 al Legii Cametei
din 2 aprilie 1931, care a abrogat art. 13711387 C. civ.
8. Vnzarea cu arvun (art. 12971298 C. civ.)
Prin arvun se nelege suma de bani pe care una dintre pri o d
celeilalte cu ocazia ncheierii unui contract sau antecontract, sum
care reprezint, de regul, o parte din pre, urmnd ca, n caz de
neexecutare a contractului din culpa uneia dintre ele, aceasta s
piard suma dat, respectiv s restituie dublul sumei primite.
n cazul n care contractul nu mai poate fi executat din cauze
independente de voina prilor sau dac acestea neleg s pun capt
contractului, ori dac acesta este lovit de nulitate (art. 1297
alin. 1 C. civ.), convenia accesorie de arvun rmne fr efect, ea
trebuind s fie restituit de cel care a primito. Dac contractul este
dus la bun sfrit prile executndui obligaiile asumate , arvuna este
o parte integrant a prestaiei prii care a dato.
9. Cesiunea de drepturi litigioase i retractul litigios (art.
1402-1404 C. civ.)
Un drept este litigios n situaia n care asupra lui exist o
contestaie, un litigiu dedus naintea judecii.
Definiia retractului litigios este dat de art. 1402 C. civ.,
potrivit cruia, cel n contra crui exist un drept litigios vndut se
va putea libera de cesionar numrndui preul real al cesiunii,
spezele contractului i dobnda din ziua cnd cesionarul a pltit preul
cesiunii.
Efectele retractului litigios constau n desfiinarea cu efect
retroactiv a vnzrii dreptului litigios fa de retractant (debitorul
cedat) i stingerea procesului, deoarece retractantul dobndete
dreptul litigios de la adversarul din proces, astfel c se
substituie n drepturile acestuia (cumprtor), cumulnd calitile de
reclamant i prt, caliti incompatibile.
10. Vnzarea la licitaie (art. 1388-1390 C. civ.)
n aceast situaie bunul care urmeaz s fie vndut este pus n vnzare
n mod public i cu respectarea unor proceduri speciale, fiind vndut
(adjudecat) aceluia dintre participanii la licitaie care ofer preul
cel mai mare (art. 1388 C. civ.).
Vnzarea la licitaie poate fi voluntar sau silit (judiciar).
Licitaia se desfoar sub conducerea unui agent al instanei de
judecat i se ncheie printro ordonan de adjudecare, care constituie
titlul de proprietate al cumprtorului.
n cazul n care vnzarea la licitaie are loc n cadrul procedurii
executrii silite, sunt aplicabile normele speciale din Codul de
procedur civil, care instituie aceast procedur.
11. Vnzarea ctre populaie a locuinelor construite din fondurile
statului i din fondurile unor uniti de stat
Dup anul 1989, organul legislativ a adoptat dou acte normative
prin care sa reglementat vnzarea ctre populaie a locuinelor i a
altor spaii din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat,
i anume: DecretulLege nr. 61/1990 i Legea nr. 85/1992.
Potrivit acestor acte normative, sunt supuse vnzrii doar
locuinele construite din fondurile statului, nu i cele devenite
proprietate de stat n temeiul unor acte normative adoptate nainte
de anul 1989.
Potrivit reglementrilor n vigoare, prefecturile judeene i cea a
municipiului Bucureti au n competena lor dreptul de a stabili prin
decizie lista locuinelor destinate spre vnzare ctre populaie.
CAPITOLUL II
CONTRACTUL DE SCHIMB
SECIUNEA I
NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE SCHIMB
1. Noiunea contractului de schimb
Contractul de schimb este acel act juridic prin care prile,
numite coschimbai sau copermutani, i dau respectiv un lucru pentru
altul (art. 1405 C. civ.). Prin urmare, n baza acestui contract,
prile i transmit reciproc proprietatea asupra unui lucru sau un alt
drept real ori de crean. Bunurile pe care copermutanii le schimb
ntre ei pot fi de acelai fel sau pot fidiferite.
2. Caracterele juridice ale contractului de schimb
a. Contractul de schimb este un contract consensual (art. 1406
C. civ.).
Prin excepie, n cazul n care obiectul schimbului l formeaz
terenurile, actul de nstrinare trebuie ncheiat n form autentic
(art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005), sub sanciunea
nulitii absolute.
b. Contractul de schimb este un contract bilateral
(sinalagmatic).
c. Contractul de schimb este un contract cu titlu oneros.
n cazul n care bunurile care fac obiectul schimbului nu sunt
egale ca valoare, copermutantul care primete bunul de o valoare mai
mare va plti celuilalt o sum de bani numit sult.
d. Contractul de schimb este un contract comutativ.
e. Contractul de schimb este translativ de proprietate, dar el
poate mijloci i transmiterea altor drepturi reale sau drepturi de
crean. Fiind un contract translativ de proprietate, schimbul d
natere la obligaia de garanie pentru eviciune i pentru vicii
ascunse. Potrivit art. 1404 C. civ., eviciunea n materie de schimb
d dreptul celui evins s cear dauneinterese pentru prejudiciul
suferit.
SECIUNEA A IIA
REGULI APLICABILE CONTRACTULUI DE SCHIMB
1. Aplicarea unor reguli de la contractul de vnzarecumprare
Codul civil, precum i alte acte normative prevd pentru
contractul de schimb anumite reguli speciale; art. 1409 C. civ.
dispunnd c toate celelalte reguli prescrise pentru vnzare, se aplic
i n contractul de schimb.
Astfel, n ceea ce privete condiiile de validitate ale
contractului de schimb, acestea sunt aceleai ca i n cazul
contractului de vnzarecumprare.
Predarea bunului care formeaz obiectul contractului de schimb se
face potrivit regulilor de la vnzare. Tot astfel acioneaz i
obligaia reciproc a prilor de garanie contra eviciunii i contra
viciilor ascunse.
n cazul n care schimbul este cu sult, pentru aceasta se vor
aplica dispoziiile privind plata preului de la contractul de
vnzare-cumprare.
Sunt ns unele reguli aplicabile contractului de vnzarecumprare
care nu sunt incidente n cazul schimbului. Astfel, n cazul
contractului de schimb, clauzele neclare se interpreteaz n favoarea
debitorului, aplicndu-se regulile generale din materia obligaiilor,
iar n ceea ce privete cheltuielile contractuale, ele vor fi
suportate n mod egal de ambii copermutani, cu excepia cazului n
care acetia sau neles altfel.
2. Aplicarea regulilor specifice schimbului
Art. l407 C. civ. prevede: Dac unul dintre copermutani a primit
lucrul lui dat n schimb, i n urm probeaz c cellalt contractant nu
este proprietar al acelui lucru, nu poate fi constrns a preda pe
cel ce dnsul a promis, ci numai ntoarce pe cel primit.
Prin urmare, n nici un caz, contractul de schimb nu poate avea
ca obiect bunul altuia. Un asemenea contract nu poate fi opus
adevratului proprietar. n situaia n care acesta ar revendica bunul,
copermutantul, chiar de buncredin, va fi obligat s-l restituie, cu
toate c el nsui ar fi predat lucrul su copermutantului
neproprietar, iar acesta din urm nu i l-a restituit.
Contractul prin care copermutantul d n schimb lucrul altuia
este, prin urmare, lovit de nulitate. Aceasta este o alt deosebire
fa de vnzare unde, dup cum am vzut, vnzarea lucrului altuia nu este
nul, sub rezerva unor distincii.
Potrivit art. 1408 C. civ., copermutantul evins are la ndemn fie
o aciune n garanie pentru eviciune, fie o aciune n rezoluiunea
schimbului cu consecina repunerii n situaia anterioar.CAPITOLUL
IIICONTRACTUL DE RENT VIAGER
SECIUNEA I
NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE RENT
VIAGER
1. Noiunea i reglementarea contractului de rent viager
Contractul de rent viager este actul juridic n baza cruia o
parte, numit credirentier, nstrineaz un bun sau o sum de bani
(capital) unei alte pri, numit debirentier, care se oblig, n
schimb, si plteasc, periodic, o anumit sum de bani (renta viager)
credirentierului, pn la ncetarea sa din via. Contractul poate fi
constituit i cu titlu gratuit, debirentierul neprimind nimic n
schimbul rentei.
Renta viager poate fi constituit i n folosul unei alte persoane,
care nu este parte n contract (ter beneficiar), ipotez n care renta
viager constituie o stipulaie n favoarea altuia (art. 1642 alin. 1
C. civ.).
Esenial este ca durata contractului s fie legat de timpul vieii
unei persoane.
n cazul n care credirentierul (sau terul de viaa cruia prile
leag existena contractului) era decedat la data ncheierii acestuia
sau dac constituirea rentei sa fcut n favoarea unei persoane
bolnave, care a decedat din cauza acelei boli n urmtoarele 20 zile
de la ncheierea contractului, acesta este nul (art. 1644-1645 C.
civ).
Contractul de rent viager este reglementat de Codul civil n
Cartea a IIIa, Titlul XIII (Despre contractele aleatorii), n
Capitolul III, intitulat Despre contractul de rendit pe via, art.
1639-1651.
2. Caracterele juridice ale contractului de rent viager
a. Contractul de rent viager este consensual, cu excepia cazului
n care are ca obiect un teren.
b. Contractul de rent viager este cu titlu oneros, dar poate fi
constituit i cu titlu gratuit, prin donaie sau legat (art.
1640-1641 C. civ.
c. Contractu de rent viager este un contract aleatoriu, existnd
anse de ctig sau de pierdere pentru ambele pri. Cnd renta viager
este constitut cu titlu gratuit, prin donaie sau legat, contractul
nu mai are un caracter aleatoriu, fiind o liberalitate.
d. Renta viager este un contract sinalagmatic. Dac renta s-a
instituit prin donaie, va avea caracter unilateral (cu excepia
cazului n care donaia este cu sarcin). Dac renta s-a constituit
prin legat, va urma regimul actelor juridice unilaterale.
e. Contractul de rent viager este un contract translativ de
proprietate.
f. Contractul de rent viager este un contract cu executare
succesiv pentru debirentier.
SECIUNEA A IIA
CONDIIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE
RENT VIAGER
Att credirentierul, ct i debirentierul trebuie s aib capacitatea
de a dispune, ntruct renta viager este translativ de proprietate.
Dac renta este constituit cu titlu gratuit, debirentierul trebuie s
aib capacitatea cerut pentru ncheierea contractului de donaie sau a
unui testament.
Consimmntul trebuie s fie liber exprimat, s nu fie viciat prin
eroare, dol, violen i, n unele condiii, leziune.
Obiectul prestaiei credirentierului poate s fie att un bun
imobil, ct i un bun mobil, inclusiv o sum de bani, iar obiectul
obligaiei debirentierului va consta ntro sum de bani (sau anumite
cantiti de bunuri fungibile), pltibil la anumite intervale de
timp.
Cauza trebuie s existe, s fie licit i moral.
SECIUNEA A IIIA
EFECTELE CONTRACTULUI DE RENT VIAGER
1. Obligaiile debirentierului
A. Plata rentei
Debirentierul este inut s plteasc ratele de rent n cuantumul
convenit, pe toat durata vieii credirentierului (contractant sau
ter beneficiar) ori pn la decesul terului pn la moartea cruia
credirentierul are dreptul la ratele de rent. Debirentierul nu se
poate elibera de aceast obligaie prin restituirea bunurilor primite
de la credirentier, chiar dac ar renuna la restituirea de ctre
acesta a ratelor de rent viager deja ncasate (art. 1648 C.
civ).
Plata rentei va fi fcut la datele prevzute n contract. Conform
art. 1649 alin. 2 C. civ., prile pot conveni ca ratele de rent s se
plteasc anticipat.
Ca regul, renta se datoreaz pentru fiecare zi ct credirentierul
sau persoana de a crei existen a fost condiionat plata rentei se
afl n via.
n caz de neexecutare a obligaiei de plat a rentei,
credirentierul are dreptul de a cere executarea silit asupra
patrimoniului debirentierului n termenul general de prescripie de 3
ani (art. 3 din Decretul nr. 167/l958), termen care se calculeaz
separat pentru fiecare rat de rent, din momentul n care ea a
devenit exigibil.
Credirentierul nu va putea solicita rezoluiunea contractului
pentru neexecutare, ci numai executarea silit a contractului (art.
1647 C. civ.). Prin excepie, se poate cere rezoluiunea n urmtoarele
situaii:
- prile au stipulat n acest sens un pact comisoriu expres;
- prile au prevzut c anularea contractului de rent viager atrage
obligaia lor de a restitui prestaiile primite;
- debirentierul nu ofer sau micoreaz garaniile stipulate prin
contract pentru plata rentei.
Desfiinarea contractului poate interveni i atunci cnd
constituirea rentei sa fcut cu titlu gratuit sau ca o sarcin a
donaiei, ntruct donaia este revocabil pentru neexecutarea sarcinii
(art. 829 C. civ.).
n cazul n care instana de judecat a pronunat rezoluiunea
contractului de rent viager, debirentierul va fi obligat s
restituie bunurile primite, nefiind ns ndreptit la napoierea
ratelor pltite, deoarece se consider c acestea reprezint
echivalentul folosinei bunurilor transmise sau al sumei de bani
pltite de ctre credirentier.
B. Obligaia debirentierului de a oferi credirentierului
garaniile stipulate n contract pentru asigurarea plii rentei
Debirentierul este obligat s ofere garanii pentru plata rentei
i, o dat instituite
aceste garanii, s nu le diminueze. Astfel, debirentierul poate
garanta plata rentei cu o ipotec sau cu o fidejusiune. Potrivit
art. 1646 C. civ., persoana n favoarea creia sa constituit renta
viager cu titlu oneros poate cere desfiinarea contractului, dac
debirentierul nu ofer garaniile promise sau le micoreaz. n cazul n
care renta viager sa constituit cu titlu gratuit, dispoziiile art.
1646 C. civ. devin inaplicabile.
2. Obligaiile credirentierului
A. Obligaia de predare a lucrului sau de plat a sumei
promise
n cazul n care contractul de rent viager este cu titlu oneros,
credirentierul este inut s predea debirentierului bunul mobil ori
imobil care formeaz obiectul contractului sau s plteasc suma de
bani promise, ori ambele, dup cum s-au nvoit prile
contractante.
B. Obligaia de garanie contra eviciunii i contra viciilor
ascunse
Credirentierul trebuie s asigure debirentierului linitita
posesiune a lucrului, avnd obligaia de garanie contra eviciunii,
provenit att din fapta terilor, ct i din faptul su personal. n
acelai timp, trebuie sl garanteze pentru viciile ascunse ale
lucrului, existente n momentul ncheierii contractului de rent
viager.
3. Urmrirea rentei viagere de ctre creditori
Renta viager, indiferent c a fost constituit cu titlu oneros sau
cu titlu gratuit, poate fi urmrit de creditorii credirentierului. n
cazul n care renta a fost constituit cu titlu gratuit, ea poate fi
declarat neurmribil prin convenia prilor (art. 1650 C. civ.). Cu
toate acestea, o astfel de rent va putea fi urmrit pentru datorii
de alimente, chirie sau alte creane privilegiate asupra
mobilelor.
Renta viager constituit cu titlu oneros nu poate fi declarat
neurmribil, deoarece reprezint echivalentul bunului transmis sau a
sumei de bani nstrinate, astfel c dreptul de gaj general al
creditorilor chirografari asupra patrimoniului credirentierului
debitor nu sufer nici un fel de modificare.
SECIUNEA A IV-A
NCETAREA CONTRACTULUI DE RENT VIAGER
Ca regul, renta viager nceteaz la moartea persoanei n funcie de
durata vieii creia a fost constituit.
Contractul nceteaz i prin rezoluiune, care poate fi judiciar sau
convenional.
Dac renta a fost constituit printr-o liberalitate (donaiune ntre
vii sau legat), ea va putea fi revocat pentru oricare dintre
cauzele prevzute de lege n aceast materie (art. 829 i 930 C.
civ.).
CAPITOLUL IV
CONTRACTUL DE NTREINERE
SECIUNEA I
NOIUNEA, CARACTERELE JURIDICE I CONDIIILE DE VALIDITATE ALE
CONTRACTULUI DE NTREINERE
1. Noiunea contractului de ntreinere i coninutul noiunii de
ntreinere
A. Noiunea contractului de ntreinere
Contractul de ntreinere reprezint o convenie prin care o parte,
numit ntreinut, transmite unul sau mai multe bunuri individualizate
ori o sum de bani (capital), sau i bunuri i bani unei alte pri,
numit ntreintor, care se oblig, n schimb, s presteze ntreinere n
natur fie contractantului su, fie unei alte persoane, numit
beneficiar al ntreinerii, pe o perioad determinat sau, de regul, pe
tot restul vieii, iar dup moarte s o nmormnteze.
Contractul de ntreinere este un contract nenumit, el nefiind
reglementat de Codul civil i nici de alte acte normative cu
caracter special. El este o creaie a practicii judiciare, fiindu-i
aplicabile prevederile generale din materia obligaiilor.
B. Coninutul noiunii de ntreinere
Noiunea de ntreinere presupune o obligaie complex, care privete,
pe de o parte, mijloacele necesare traiului (n care se includ:
alimente, mbrcminte, locuin, cele necesare ngrijirii sntii etc.),
iar, pe de alt parte, mijloacele necesare satisfacerii nevoilor
spirituale ale creditorului (n care se includ nevoile culturale,
artistice, tiinifice, de informare etc.).
De regul, prile prevd elementele obligaiei de ntreinere, strict
necesare, referitoare la: alimente, mbrcminte, locuin, asisten
medical, cheltuieli de nmormntare etc., iar uneori recurg i la
formula general toate cele necesare traiului.
n toate situaiile n care instanele de judecat sunt chemate s
aprecieze ntinderea obligaiei ntreintorului, acestea vor trebui s
in cont nu numai de ceea ce prile au prevzut n contract, ci i de
specificul obligaiei de ntreinere. n acest sens sunt dispoziiile
art. 970 alin. 2 C. civ., potrivit crora ele (conveniile n.n.)
oblig nu numai la ceea ce este expres ntrnsele, dar la toate
urmrile, ce echitatea, obiceiul sau legea d obligaiei, dup natura
sa.
Instanele de judecat vor trebui s in cont i de nivelul obinuit
de trai al creditorului pn la data ncheierii contractului de
ntreinere, deoarece, n principiu, nimeni nu ncheie un act cu titlu
oneros pentru ai face situaia mai grea.
2. Caracterele juridice ale contractului de ntreinere
a. Contractul de ntreinere este consensual, cu excepia cazului n
care bunul nstrinat este un teren.
b. Contractul de ntreinere este sinalagmatic, dar poate fi i
unilateral, cnd se constituie prin donaie sau testament.
c. Contractul de ntreinere este un contract aleatoriu.
n cazul ntreinerii, factorul de risc (posibilitatea survenirii
decesului creditorului ntreinerii) exist din momentul ncheierii
contractului i este irelevant faptul dac sa prestat sau nu ceva n
contul ntreinerii.
n cazul n care contractul de ntreinere sa ncheiat pe o perioad
determinat, el va avea caracter comutativ.
d. Contractul de ntreinere este un contract intuitu personae,
ntruct conine o obligaie de a face, strict personal i
netransmisibil.
3. Condiiile de validitate ale contractului de ntreinere
Ambele pri trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu, deoarece
ntreinutul i asum obligaia transmiterii dreptului de proprietate
asupra unui bun sau capital, iar ntreintorul va putea fi obligat la
plata daunelorinterese n caz de neexecutare a obligaiilor.
Consimmntul trebuie s fie liber exprimat, neviciat prin eroare,
dol sau violen.
Obiectul contractului de ntreinere l pot forma att bunurile
mobile, ct i cele imobile aflate n circuitul civil general.
Cauza trebuie s fie licit i moral, contrar, contractul este
lovit de nulitate absolut.
SECIUNEA A IIA
ASEMNRI I DEOSEBIRI NTRE CONTRACTUL DE NTREINERE I ALTE
CONTRACTE CIVILE
1. Asemnri i deosebiri ntre contractul de ntreinere i contractul
de rent viager
Cele dou contracte se aseamn prin faptul c ambele se ncheie, de
regul, pe toat durata vieii creditorului, ambele sunt oneroase,
aleatorii, bilaterale, consensuale (cu excepia transmiterii
terenurilor), cu executare succesiv pentru una dintre pri i
instantanee pentru cealalt.
Pe lng aceste asemnri, ntre cele dou contracte exist i
importante deosebiri. Astfel:
- contractul de rent viager este un contract numit, fiind expres
reglementat de Codul civil (art. 16391651), n timp ce contractul de
ntreinere este nenumit, prile stabilind prin voina lor coninutul
actului juridic, n care se regsesc elemente specifice altor
contracte reglementate n Codul civil, precum i elemente noi;
- n contractul de rent viager, obligaia debitorului este o
obligaie de a da, pe cnd n contractul de ntreinere, obligaia
debitorului este de a face;
- n cazul contractului de rent viager exist posibilitatea
transmiterii rentei viagere ctre o alt persoan, pe cnd obligaia de
ntreinere este, n principiu, personal i netransmisibil;
- contractul de rent viager trebuie ncheiat pe durata vieii unei
persoane (acest element fiind de esena conveniei), pe cnd
contractul de ntreinere poate fi ncheiat i pe o perioad determinat,
fr ca aceast mprejurare s-i modifice natura juridic.
2. Asemnri i deosebiri ntre contractul de ntreinere i contractul
de vnzarecumprare
Contractul de ntreinere prezint unele asemnri, dar i deosebiri,
fa de contractul de vnzare-cumprare numit, deseori n practic, n mod
greit, contract de vnzarecumprare cu clauz de ntreinere.
Asemnarea existent ntre cele dou contracte se refer la
caracterul translativ al
dreptului de proprietate i, n mod corelativ, la obligaia de plat
n sens juridic.
Statuarea exact a naturii juridice a celor dou contracte este
mai dificil n ipoteza n care bunul se nstrineaz n schimbul unei
sume de bani i a ntreinerii. Calificarea corect a contractului
ncheiat ntre pri este deosebit de important, ntruct cele dou
contracte produc efecte diferite. Astfel:
- n situaia neexecutrii obligaiei de ntreinere, debitorul
acesteia este de drept
n ntrziere, pe cnd n cazul contractului de vnzarecumprare,
debitorul trebuie s fie pus n ntrziere;- n cazul contractului de
ntreinere, clauzele neclare se interpreteaz n favoarea
debitorului, n vreme ce, n cazul contractului de vnzarecumprare
toate clauzele ndoielnice se interpreteaz n contra vnztorului;
- n ce privete cheltuielile contractuale, n cazul contractului
de ntreinere, ele sunt suportate de ambele pri, pe cnd n cazul
contractului de vnzarecumprare, n lips de stipulaie contrar, ele
sunt suportate de ctre cumprtor.
- n caz de ncetare a contractului prin rezoluiune, n materia
contractului de
vnzare-cumprare, prile sunt repuse n situaia anterioar,
restituindu-i prestaiile primite, pe cnd n cazul contractului de
ntreinere, rezoluiunea va produce efecte retroactive numai pentru
una din pri (doar ntreintorul va restitui ceea ce a primit).
Pentru corecta determinare a naturii contractului ca fiind de
vnzare cumprare sau de ntreinere, este necesar a se stabili intenia
prilor care rezult din coninutul actului, precum i din mprejurri de
fapt.
n acest sens, va trebui s se stabileasc care este scopul
principal urmrit de prile contractante la ncheierea actului.
Astfel, atunci cnd se ncheie un contract prin care o parte se oblig
ca, n schimbul bunului sau sumei de bani primite, s presteze
ntreinere i, n acelai timp, s plteasc i o sum de bani cu titlu de
pre, avnd n vedere c proporia ntre preul n bani i cel n natur nu
poate fi calculat, ntruct valoarea ntreinerii este aleatorie i nu
poate fi cuantificat, urmeaz ca prestaia n bani s fie raportat la
valoarea bunului. Prin urmare, contractul va fi de ntreinere, dac
prestaia n bani reprezint mai puin de jumtate din valoarea bunului
nstrinat, n caz contrar aflndu-ne n prezena unui contract de
vnzarecumprare.
SECIUNEA A IIIA
EFECTELE CONTRACTULUI DE NTREINERE
1. Obligaiile ntreinutului
Din contractul de ntreinere, ntreinutului i revine obligaia de a
preda ntreintorului bunul (mobil sau imobil) care face obiectul
prestaiei sale i, totodat, de al garanta pe acesta mpotriva
eviciunii i pentru viciile ascunse ale acestui lucru, la fel ca i n
cazul vnztorului.
n cazul n care ntreinutul refuz remiterea bunului, ntreintorul
poate cere fie executarea contractului, fie rezoluiunea lui.
2. Obligaiile ntreintorului
ntreintorul are ca obligaie principal prestarea ntreinerii ctre
ntreinut care, din cauza caracterului ei alimentar, trebuie
executat n natur, zi de zi. Cerina prestaiilor succesive trebuie s
vizeze deopotriv, cele dou planuri ale obligaiei de ntreinere:
material i spiritual.
Pot exista situaii n care, din cauza unor motive independente de
voina debitorului (for major sau caz fortuit), ntreinerea s nu poat
fi prestat pentru o perioad limitat de timp. n acest caz, dac
imposibilitatea fortuit de executare este numai temporar, debitorul
este obligat si execute obligaia dup ce executarea devine
posibil.
Dei ntreinerea trebuie executat n natur, se pot plti, n
subsidiar, i unele sume de bani pentru procurarea unor servicii
curente creditorului, atunci cnd debitorul nu le poate realiza
nemijlocit, prin persoana sa.
Dac executarea n natur a devenit imposibil din culpa
debitorului, instana de judecat, la cererea creditorului, poate
stabili obligaia de ntreinere printro sum de bani, pltibil la
anumite intervale, sub forma unor prestaii periodice i cu titlu de
despgubire echivalent (art. 1075 C. civ.). La rndul lor prile, prin
acordul lor de voin, pot s convin asupra transformrii obligaiei de
ntreinere ntr-o obligaie de plat periodic a unei sume de bani.
n situaia n care n calitate de ntreintori stau mai multe
persoane, ntreinutul poate s pretind ntreinerea de la oricare
dintre ei, iar cel care a pltit se poate regresa mpotriva celorlali
(obligaie indivizibil cu pluralitate de debitor).
SECIUNEA A IVA
REZOLUIUNEA CONTRACTULUI DE NTREINERE
n caz de neexecutare culpabil a obligaiei de ntreinere,
creditorul poate cere fie executarea contractului, fie rezoluiunea
acestuia.
Rezoluiunea contractului de ntreinere poate fi cerut de
ntreinut, motenitorii si, creditorii chirografari ai acestora i
chiar de ntreintor.
n cazul contractului de ntreinere, rezoluiunea produce efecte
specifice: dreptul de proprietate asupra bunului strmutat de
beneficiarul ntreinerii va fi redobndit de ctre acesta, pe cnd
valoarea ntreinerii prestate, din cauza caracterului aleatoriu al
contractului, nu se restituie, fiind reinut de ctre ntreinut cu
titlu de contraechivalent al folosirii bunului de ctre
ntreintor.
n ipoteza n care debitorul ntreinerii a achitat i o sum de bani
n schimbul bunului, aceasta trebuie s fie restituit celeilalte
pri.
Rezoluiunea contractului de ntreinere duce i la desfiinarea cu
efect retroactiv a drepturilor dobndite de teri. Cu toate acestea,
terii sar putea opune la restituire invocnd uzucapiunea sau posesia
de buncredin asupra bunurilor mobile (art. 1909 - 1910 C.
civ.).
CAPITOLUL V
CONTRACTUL DE DONAIE
SECIUNEA I
NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE DONAIE
1. Noiunea contractului de donaie
Contractul de donaie este reglementat de Codul civil, n Cartea a
IIIa, intitulat Despre diferitele moduri prin care se dobndete
proprietatea, n Titlul al IIlea, mpreun cu testamentele, deoarece,
att donaia, ct i testamentul au la baz intenia de a gratifica.
n baza art. 801 i 813 C. civ., vom defini contractul de donaie
ca fiind un contract unilateral, esenialmente gratuit i solemn,
prin care o parte, numit donator, transmite irevocabil dreptul su
de proprietate asupra unui bun sau un alt drept real ori drept de
crean, unei alte pri, numit donatar, sporind patrimoniul acesteia,
fr s primeasc ceva n schimb.
2. Caracterele juridice ale contractului de donaie
a. Donaia este un contract unilateral, deoarece d natere la
obligaii numai n sarcina donatorului. Donatarul are numai o
ndatorire de recunotin fa de donator, care rezult din lege i nu din
contract.
b. Donaia este un contract esenialmente gratuit (o
liberalitate). n cazul donaiei cu sarcin, contractul este oneros n
limitele valorii sarcinii i gratuit numai pentru ceea ce depete
valoarea sarcinii.
c. Contractul de donaie este un c