“ CREDITO IRRESPONSABLE E INSOLVENCIA DEL DEUDOR” Carlos Merchán Aparicio, Becario de Investigación UVa SUMARIO 1.-Crisis financiera y crisis de crédito. 2.-La inadecuada gestión de crédito irresponsable e insostenible 3.-La evaluación de la solvencia del deudor en la UE y en España 4.-Prevención, información crediticia y soluciones para el deudor insolvente 5.-Conclusiones -Bibliografía Resumen Este artículo pretende analizar los problemas de crédito originados por la crisis económica actual, que ha traído importantes problemas para los consumidores y las causas de la insolvencia de la persona física, así como posibles soluciones. Palabras clave: crédito, préstamo, insolvencia, consumidor Abstract This article aims to analyze the causes of the insolvency and the possible solutions, because the current economic situation has significant problems for many consumers. Keywords: credit, loan,insolvency,consumer
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CREDITO IRRESPONSABLE E INSOLVENCIA DEL DEUDOR” Carlos Merchán Aparicio, Becario de ... Carlos Merchan... · 2017. 2. 12. · “ CREDITO IRRESPONSABLE E INSOLVENCIA DEL DEUDOR”
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“ CREDITO IRRESPONSABLE E INSOLVENCIA DEL DEUDOR”
Carlos Merchán Aparicio, Becario de Investigación UVa
SUMARIO
1.-Crisis financiera y crisis de crédito.
2.-La inadecuada gestión de crédito irresponsable e insostenible
3.-La evaluación de la solvencia del deudor en la UE y en España
4.-Prevención, información crediticia y soluciones para el deudor
insolvente
5.-Conclusiones
-Bibliografía
Resumen
Este artículo pretende analizar los problemas de crédito originados por la
crisis económica actual, que ha traído importantes problemas para los
consumidores y las causas de la insolvencia de la persona física, así como
establecer disposiciones diferentes en dos apartados como son la ficha
europea de información normalizada (FEIN) (Art. 14.2 y Anexo II) y
tampoco el cálculo del TAE (art. 17.1 a 5, 7 y 8 y el Anexo I) (47).
Sobre ámbito de aplicación deja bien claro que esta Directiva se aplicará a
los contratos de crédito garantizados por una hipoteca o garantía
comparable sobre bienes inmuebles de uso residencial o garantizados por
un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, aunque
también se aplica a los contratos de crédito concedidos para la adquisición
y conservación de derechos de propiedad sobre fincas o edificios
construidos o por construir aunque no conlleven la constitución de
hipoteca.
Resulta evidente que para los controles de solvencia y análogos se
necesitarán requisitos de conocimiento y competencia aplicables al
personal bancario y así se exige que los PP, II y RR deberán exigir
mantener actualizado un nivel adecuado de conocimientos y competencia
respecto a la elaboración, la oferta o la concesión de contratos de crédito
(47)1.2. Artículo 2. Nivel de armonización
y de los servicios accesorios que estos incluyan, siendo los propios EEMM
los encargados de determinar los requisitos mínimos de conocimientos y
competencia, salvo que se trate de PP e II que presten sus servicios en
otro u otros EEMM a través de sucursal en cuyo caso corresponde esta
competencia al Estado en que actúa, recordando que las autoridades
competentes deberán supervisar el cumplimiento de estos requisitos y
exigir pruebas de control a las entidades de crédito (48).
En orden a la información precontractual, indica que los PP, II y RR
deberán ofrecer la información personalizada que el consumidor necesite
para comparar los créditos disponibles en el mercado y tomar una
decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no el contrato de
crédito. Esta información se facilitará en cualquier soporte duradero
mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) del Anexo
II. La FEIN se entregará sin demora injustificada una vez que el
consumidor haya dado la información necesaria sobre sus necesidades,
situación financiera y preferencias, con suficiente antelación respecto al
momento en que el consumidor quede vinculado por el contrato u oferta
de crédito y cuando reciba una oferta vinculante si no ha recibido un FEIN
previamente o la oferta final difiere de la expresada en la
(48) El 1.3. Artículo 3.Sobre anulación por posible errores en la información esencial de hecho
o de derecho PECL artículo 4:103.
FEIN facilitada previamente. En cualquier caso, los EEMM podrán
establecer que la entrega de la FEIN sea obligatoria antes de la entrega de
una oferta vinculante (49).
Igualmente, los EEMM establecerán un período de siete días como
mínimo durante los cuales el consumidor pueda comparar ofertas y tomar
una decisión pudiendo fijarse estos siete días como un periodo de
reflexión en el que la oferta será vinculante para el prestamista y el
consumidor podrá aceptar la oferta en cualquier momento durante dicho
período, pudiendo establecer los EEMM que los consumidores no puedan
aceptar la oferta en los diez primeros días del período de reflexión (aun
cuando el mínimo período de reflexión son siete días) y además deberá
facilitarse un proyecto de contrato de crédito; o bien un período para
ejercer el derecho de desistimiento. Los PP, II y RR se ofrecerán a facilitar
al consumidor una copia del proyecto del contrato de crédito en el
momento en que se haga una oferta vinculante para el prestamista. Se
considerará que los PP, II y RR han satisfecho los requisitos de información
al consumidor cuando hayan facilitado la FEIN antes de celebrarse el
contrato (50).
(49) 4.5. Artículo 14
(50) Ibidem
En tema tan importante como la obligación de evaluar la solvencia del
consumidor, preceptúa que los prestamistas deberán evaluar en
profundidad la solvencia del consumidor antes de celebrar el contrato de
crédito. La evaluación de solvencia no se basará predominantemente en el
valor del inmueble o en la hipoteca de que su valor aumentará, salvo que
la finalidad del crédito sea la construcción o renovación del bien inmueble.
Los EEMM velarán porque se establezcan, documenten y actualicen los
procedimientos y la información en que se base la solvencia (51).
Asimismo, los EEMM velarán porque el prestamista sólo conceda el
crédito cuando la evaluación de solvencia indique que es probable el
cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de crédito;
porque el prestamista informe al consumidor de su intención de consultar
una base de datos, de acuerdo con el artículo 10 de la Directiva 95/46/CE
y porque el prestamista informe sin demora al consumidor de la
denegación del crédito, y si esta denegación se basa en la información de
la citada base de datos, informará también del resultado de dicha consulta
(52).
(51) el 5.1. artículo 18
(52) En concordancia con el art.10 de la Directiva 95/46/CE.PECL sobre quiebra de la
confidencialidad artículo 2:302.
En referencia a la tasación de los bienes inmuebles, poco contenido
sustantivo aporta pues se limita a enunciar el deber genérico de los EEMM
de establecer normas fiables de tasación de bienes inmuebles de uso
residencial a efectos del crédito hipotecario y de velar porque los
tasadores sean profesionalmente competentes y suficientemente
independientes (53).
Sobre revelación y verificación de la información relativa al consumidor
determina que se llevará a cabo mediante la recopilación de información
suficiente sobre el consumidor relativa a sus ingresos, gastos y otras
circunstancias financieras y económicas, información que deberá ser
comprobada adecuadamente incluso de manera independiente. Será en la
fase contractual cuando el prestamista deba especificar de manera clara y
directa la información necesaria y las pruebas que deberá facilitar el
consumidor, así como el momento en que debe facilitarla. Si el
prestamista no puede realizar la evaluación de solvencia por no disponer
de suficiente información sobre el consumidor, denegará el crédito (54).
(53) 5.2. Artículo 19
(54) El 5.3. Artículo 20
Sobre normas aplicables a los servicios de asesoramiento establece que
antes de la prestación de servicios de asesoramiento los PP, II y RR
deberán informar al consumidor en soporte duradero el conjunto de
productos que se tomarán en consideración (con la finalidad de que el
consumidor aprecie si se le ofrecen sólo productos de su gama o de todo
el mercado) y de los gastos que se facturarán por el servicio de
asesoramiento o el método empleado para su cálculo. Asimismo, siempre
que se presten servicios de asesoramiento los PP, II y RR deberán recabar
información sobre la situación personal y financiera del consumidor y
sobre sus preferencias y objetivos para recomendarle productos
adecuados a ellas. Los II y RR no vinculados tomarán en consideración un
número suficientemente grande de contratos de crédito disponibles en el
mercado. Los PP, II y RR entregarán una copia en soporte duradero de la
recomendación que hayan formulado (55).
Respecto al reembolso anticipado, determina que los EEMM podrán
supeditar a ciertas condiciones el derecho a la amortización anticipada.
Asimismo, los EEMM podrán establecer el derecho del prestamista a una
compensación justa y objetiva, cuando esté justificada, que no excederá
de la pérdida financiera sufrida por el prestamista (costes derivados
directamente del reembolso anticipado). Con todo, no podrán imponer
penalización alguna al consumidor. Por lo que habrá que revisar
(55) 6.1. Artículo 22
si las comisiones de cancelación o amortización anticipada responden a
esa “compensación justa y objetiva” o si, por el contrario, excede de los
costes o pérdida sufrida por el prestamista. En caso de que el reembolso
anticipado se produzca en un período en el que el tipo deudor sea fijo, los
EEMM podrán exigir que éste se deba a la existencia de un interés
legítimo del consumidor (56).
Sobre las demoras y ejecución hipotecaria, no deja de ser una
recopilación de manifestaciones de buenas intenciones, como muestra el
apartado primero que exige que los EEMM “alienten” a los prestamistas a
“mostrarse razonablemente tolerantes antes de iniciar un procedimiento
de ejecución” (57).
Asimismo, que “los EEMM se dotarán de medidas que permitan lograr que
(…) se obtenga el mejor precio por la propiedad objeto de ejecución”. Por
su parte, los EEMM velarán porque se adopten medidas que faciliten el
reembolso en aquellos casos en que la deuda no quede saldada con la
ejecución,si bien no se indica qué medidas pueden adoptarse para facilitar
el reembolso , quedando a discreción del EM, cuando este realice las
trasposiciones de la Directiva y sus desarrollos (58).
(56) 8.1. Artículo 25,Vid.PECL artículo 4:110 y sobre reglas de interpretación cap.5 artículo
5:101 y 5:102.
(57) 8.3. Artículo 28
(58) Ibidem
4.-Prevención , información crediticia y soluciones para el deudor
insolvente.
La mayoría de los estudios de Derecho Comparado a nivel internacional
referentes al endeudamiento de la persona física coinciden en que debe
ser un fenómeno que conviene estudiar desde un enfoque preventivo con
la finalidad de evitar sus perniciosas consecuencias tanto sociales como
económicas ,como de la vida misma de personas y familias y, en todo
caso, el sobreendeudamiento no debe ceñirse tan solo al momento actual
de crisis financiera o recesión económica sino también a cualquier
momento o coyuntura económica, sin perjuicio de que la enormidad de la
crisis financiera actual haya potenciado obviamente sus consecuencias
(59).
Ello es así porque la problemática del sobreendeudamiento de
particulares es variada y compleja, toda vez que afecta de modo
transversal diferentes aspectos de los afectados y de su vida, cuestión en
la que inciden numerosos especialistas internacionales (60).
Partiendo de la base de que la sociedad de consumo y el consumismo
exacerbado en numerosos países de modelo occidental ha originado por
diferentes vías numerosos y masivos casos de sobreendeudamiento de
particulares, es imposible dejar de ver el fenómeno en el plano humano
porque el consumidor sobreendeudado le afecta precisamente una doble
situación, una la de consumidor vulnerable y otra la de persona física
sobreendeudada, todo lo cual afecta a su subsistencia como persona
condicionando su vida y la de sus familiares, etc (61).
(59)GEBHARDT, M. y FARHI, D., “Consideraciones acerca de los instrumentos de prevención del
sobreendeudamiento de los consumidores”, en Estudios Homenaje al Doctor Hector Alegría,
2011, Buenos Aires, pp. 12 y ss.
(60)BERTONCELLO, K. y COSTA DE LIMA, C.,”Superendividamento Aplicado. Apectos
doutrinarios...”, Ríos de Janeiro, 2010, p. 341 y ss. También ANCHAVAL, H. “Insolvencia del
consumidor”, Buenos Aires, 2001, pp. 18 y ss.
(61)DE CESARIS, M., “Más reflexiones sobre la insolvencia del consumidor”, en La Ley, Tomo I,
pp. 528-531 y ss. Buenos Aires, 2011.
Es por ello que cada vez más los numerosos estudios internacionales de
Derecho Comparado coinciden en que el tratamiento del endeudamiento
excesivo de particulares debe tratarse como algo obligado para tutelar al
propio sujeto, que si no lo hace por si mismo deberá hacerlo la
administración directa o indirectamente y a través en todo caso de las
entidades de crédito, toda vez que existe un interés general en que el
crédito se conceda de forma proporcional, mesurada y acreditada,
evitando así situaciones que acaben en concursos.
Se insiste por ello en que la doctrina cada vez más da por firme que el
tratamiento del sobreendeudamiento excesivo debe tratarse desde el
principio con carácter preventivo de la manera que el Derecho puede
prevenir propiamente y por tanto dejando en última instancia la decisión
en manos de la persona física sobreendeudada, independientemente de
que esta sea posible conceptuarla como consumidor o no, sobre todo en
los supuestos del sobreendeudamiento por adquisición de vivienda.
Como hemos dicho anteriormente, se ha demostrado expresamente a raíz
de la crisis económica que no pocas situaciones de sobreendeudamiento
de particulares fueron debidos a hábitos de consumo que implicaban una
constante petición de crédito para su financiación, tanto para bienes o
productos como de forma particular para la adquisición de vivienda,
independientemente de que la adquisición de vivienda no pueda
considerarse un bien de consumo en sentido estricto, al menos en sentido
económico.
Sin duda los niveles de calidad de vida y el consumismo generalizado de
los años inmediatamente anteriores a la crisis, juntamente con otros
factores sociológicos ya analizados, propiciaron en su conjunto numerosos
casos de particulares cuyas obligaciones crediticias eran mas altas que sus
rentas, independientemente de que la insolvencia del consumidor no
siempre estaba originada por su sobreendeudamiento, ya que podía
deberse en algunos casos a otros factores como la falta de trabajo,
enfermedad sobrevenida, … etc.
Recordemos en todo caso que el concepto “consumidor” se refiere a la
persona que realiza un acto jurídico finalizado en el propio consumo que
es el bien constitutivo de su objeto y por eso el acto de consumo se
conceptúa por el destino de lo adquirido, por lo que el consumidor se
define como tal en cada acto de consumo individualmente, pero siempre
en relación de inferioridad o debilidad jurídica respecto al otro sujeto de la
relación jurídica.
Como dijimos antes ,el problema se plantea en su crudeza después de la
crisis financiera y económica originada en 2007, pero ya con anterioridad
se ponía de manifiesto por numerosas instituciones la necesidad de limitar
el crecimiento abusivo del crédito como protección del crédito en si
mismo en tanto este pudiera verse afectado negativamente por el
aumento desproporcionado de los concursos (62), pero al mismo tiempo
ya se ponía de manifiesto la necesidad de prevención del endeudamiento
excesivo como protección de los consumidores, es decir, por la protección
de los mismos.
Todo ello sin duda puso de manifiesto a las entidades de crédito que era
necesaria una información crediticia eficaz sobre la solvencia de los
clientes, toda vez que era evidente el efecto negativo del
sobreendeudamiento particular en todo el sistema financiero
internacional pero de forma particular en el sistema financiero español.
(62)Ver al respecto ALEGRÍA, H., “Los llamados pequeños concursos. Concurso de personas
físicas, consumidores y patrimonios reducidos”, en Suplemento la Ley, Buenos Aires, 2005, p.
18-23. En el caso de la Unión Europea ya el Consejo de Europa alertaba en 2001 del problema
con la famosa Resolución sobre el crédito y el endeudamiento de los consumidores de 26 de
noviembre de 2001.
Hasta el punto fue así que el propio Banco Mundial tuvo que elaborar
varios documentos sobre principios generales del crédito, cuya finalidad
fundamental era crear unos principios generales mundiales que actuasen
como modelo para los Estados con el fin de configurar un mercado
crediticio seguro (63).
Fue así como se empezó con la idea de crear los llamados “ficheros de
solvencia”, referentes a información sobre la situación financiera y
económica de los consumidores particulares y sobre todo sobre datos
referentes a los clientes que se manifestasen como potencialmente
morosos.
Aparecieron así tanto los llamados “ficheros de solvencia positivos” como
los llamados “ficheros de solvencia negativos”. Los positivos se
manifestaron como un sistema de información crediticia para prevenir el
sobreendeudamiento de la persona física a partir de datos en diferentes
entidades de crédito con los cuales ese particular ya era deudor, con lo
cual se originaba un sistema de intercambio de información entre las
entidades de crédito interesante para todas ellas porque les permitía
conocer la morosidad potencial de deudores particulares.
Por su parte, resultaba evidente que los ficheros de solvencia negativos
posibilitaban el conocimiento de comportamientos irresponsables o
morosos en el pasado del particular con datos sobre pagos pendientes,
uso indebido de tarjetas de crédito u otros detalles informativos que
denotaban un comportamiento irresponsable de ese particular.
Los datos suministrados por el propio Banco Mundial a raíz de la crisis han
demostrado a fecha de hoy que existían pautas de comportamiento
(63)Banco Mundial, “General Principles for Credit Reporting” (Septiembre 2011)
crediticio del consumidor particular que demostraba hasta que punto era
incluso más importante un buen comportamiento crediticio que la
posesión de bienes, es decir, que la posesión de bienes y por tanto
acreditación de mayor riqueza del consumidor particular no solo
garantizaba su solvencia posterior sino que era al contrario, es decir,
tenían mayor nivel de morosidad, como consecuencia de hábitos de
consumo adquiridos en orden a gastos superfluos y adquisición de bienes
innecesarios que le hacían potencialmente mas peligroso por impagador
que otros consumidores con menores niveles de renta y con hábitos de
consumo más moderado y basado en el autocontrol (64).
A su vez, se ponía de manifiesto que los niveles de morosidad de
particulares eran mayores si se utilizaban por las entidades únicamente
ficheros de solvencia negativos para conocer la solvencia del cliente. Dicho
de otra manera, la utilización por el contrario de ficheros de solvencia
positivos animaban a las entidades de crédito a aumentar y facilitar el
acceso a crédito de esos particulares.
Paralelamente al sistema informativo basado en los ficheros de solvencia
se fueron creando registros con bases de datos sobre la solvencia o
potencial insolvencia de particulares, en unos casos con registros públicos
(“credit registry”) gestionados en cada país por su Banco Central, que en
el caso español se concretó en la denominada Central de Información de
Riesgos del Banco de España (CIRBE),al que nos referimos en otro
apartado de este estudio.
A su lado, aparecieron también registros privados (“credit bureau”),
algunos muy conocidos como Experian o Asnef-Equifax, de forma tal que
ambos tipos de registros aparecieron en numerosos países de la Unión
Europea, entre ellos España.
(64)Banco Mundial, “General Principles...”, pag 8 y ss.
Parece evidente en principio la mayor fiabilidad de los registros públicos
de información crediticia al estar bajo el control de cada banco nacional,
puesto que tienen mayor facilidad para obtener información y acceso a la
supervisión del sistema financiero en general y en particular de cada
entidad de crédito, lo que conlleva a su vez más posibilidad de
información sobre el riesgo de crédito de clientes particulares.
En este sentido la entrada en vigor de la Ley 44/2002, de 22 de noviembre,
sobre “Medidas de Reforma del sistema financiero” relacionaba las
entidades que proporcionaban datos mutuos en los siguientes términos:
“Tendrán la consideración de entidades declarantes, a los efectos de la
presente Ley, las siguientes: el Banco de España, las entidades de crédito
españolas, las sucursales en España de las entidades de crédito
extranjeras, los fondos de garantía de depósitos, las sociedades de
garantía recíproca y de reafianzamiento, aquellas otras entidades que
determine el Ministerio de Economía a propuesta del Banco de España” ,
(65) tal y como se contempla en el artículo 60, que a su vez confirma que
las entidades de crédito podrán enviar información crediticia de sus
deudores al Banco de España sin necesidad de consentimiento previo del
deudor, todo ello de forma tal que las entidades van de esta manera
compartiendo información de forma recíproca y leal sobre sus deudores.
(65) Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, art 60.
Conclusiones
La crisis económica y financiera significó el inicio de la recesión y sus
consecuencias de pérdida de valor de los activos y endurecimiento del
crédito, lo que en España se tradujo además en muy alto endeudamiento
de las familias por el exceso de inversión irresponsable en sectores como
el inmobiliario y sobre todo un fuerte deterioro de la cartera de
préstamos, agravado por la predominancia minorista en nuestro país y el
ajuste total en el gasto público y privado, este último no sólo en el sector
inmobiliario
Se hizo necesario un ajuste aún más severo en todo el sistema financiero
interno porque se manifestaron todo tipo de riesgos para la economía y
sus correcciones necesarias, y su consecuencia directa , después de años
de concesión irresponsable de crédito, no podía ser otra que un fuerte
endurecimiento de las condiciones de concesión del crédito y la enorme
dificultad del mismo.
Durante el intervalo 2009 a 2013 se ha llevado a cabo en nuestro país una
actividad legislativa reformista sobre el sistema financiero nacional en la
búsqueda de un mejor marco para la recuperación de la crisis económica y
financiera a través de la denominada reestructuración de las entidades de
crédito y un más correcto gobierno corporativo de las mismas.
Así, en el período del 2009 al 2012 se aprobaron varios Decretos-leyes por
indicación de Bruselas en el sentido de dar mayor estabilidad al sistema,
justo en un momento de escasos recursos financieros que hacían
imprescindible la ayuda exterior de la UE a través del BCE y demás
instituciones comunitarias.
Las reformas culminaron con el llamado Memorando de Entendimiento de
23 de julio de 2012 que se concreta a nivel positivo más tarde en la Ley
9/2012 de reestructuración y resolución de entidades de crédito, que a la
larga se demostró dotó de más estabilidad al sistema ,como primer paso
normativo al que siguieron otros.
Sobre todo será, no obstante, a través de organismos internacionales
como la propia UE, el FMI o el Comité de Basilea III como se añadirán
medidas transnacionales en busca de la necesaria supervisión prudencial
bancaria y la imprescindible armonización con normas internacionales y
no sólo de la UE.
Los especialistas coinciden en que la Ley 9/2012 fue altamente positiva
para la reestructuración del sistema financiero español, creó los medios
para llevar a cabo su capitalización y la no deseada pero imprescindible
reestructuración o resolución o absorciones, etc., según la problemática
particular de cada una, a la par que se demostraba la inviabilidad de
muchas de ellas. De forma genérica se dejo autonomía a las entidades
para su reestructuración y fue el FROB quien se encargó de los planes de
resolución, sobre todo en lo referente a las cajas de ahorro porque
muchas de ellas se veían ya inviables por dos motivos: su vergonzoso
grado de politización y (consecuencia de ello en gran medida) su carencia
de un mínimo de disciplina legal , entre otros motivos.
A la luz de las “recomendaciones” citadas , en su mayoría de origen
internacional y no sólo del marco comunitario, se deberá avanzar mucho
no sólo en las retribuciones y excesivos “privilegios” de los directivos, sino
y sobre todo en el punto que aquí nos ocupa, en todo lo referente por un
lado al control de riesgos y estudios de solvencia y por otro al tema
fundamental de la necesaria revisión crítica de la gobernanza bancaria
mundial, a la vista de lo ocurrido, porque el gran perjudicado de todo lo
ocurrido ha sido la persona física y familias sobreendeudadas, en parte
por culpa de sus propios hábitos de consumo sin solvencia real, pero sobre
todo por unas entidades de crédito que concedieron durante años a
personas y familias crédito fácil, irresponsable e insostenible.
En España a diferencia de otros países del entorno de la UE los llamados
ficheros de solvencia tiene una aplicación limitada y además subordinado
al consentimiento del deudor, de forma que en los casos de solvencia
positiva esta suele ser irreal y ficticia porque el banco se limita a analizar el
currículum del comportamiento del deudor para valorar el riesgo.
Otros datos sobre la solvencia proceden del Banco de España y de los
llamados de ficheros de solvencia negativos, en referencia a aquellos que
hacen público perfiles negativos del deudor, y para los cuales no se
necesita el consentimiento del deudor conforme a la normativa nacional
sobre protección de datos.
Es necesario el incremento de información crediticia fiable para evitar que
bancos y cajas contraten hipotecas a la vivienda con insolventes,
trasladando el riesgo a otros clientes más serios de la misma entidad
crediticia, siendo recomendable que los propios bancos se transfieran
información entre ellos sobre potenciales deudores, en busca de aminorar
tasas de morosidad hipotecaria.
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