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COSTUMBRE MERCANTIL. COMISION POR INTERMEDIACION EN LA
COMPRAVENTA DE BIENES
INMUEBLES y VEHICULOS AUTOMOTORES.
1. Antecedentes. En cumplimiento a lo ordenado por el articulo
86, numeral 5 del Cdigo de Comercio, le corresponde a las Cmaras de
Comercio recopilar las costumbres mercantiles de los lugares
correspondientes a su jurisdiccin y certificar sobre la existencia
de la recopiladas, esta funcin requiere la realizacin de una
investigacin por parte de la Cmara de Comercio correspondiente que
tendr por objeto establecer las practicas o reglas de conducta
comercial observadas en forma pblica, uniforme y reiterada, siempre
que no se opongan a las legales vigentes.
2. Objetivo general.
Verificar si la fijacin de la comisin por la intermediacin en la
compraventa de bienes inmuebles y vehculos, cumple con los
criterios de uniformidad, reiteracin, publicidad y que no sea
contraria a la ley para ser certificado como costumbre mercantil,
Estableciendo la comisin que usualmente se paga a un intermediario
(persona natural o jurdica) en la compraventa de inmuebles y
vehculos, ubicados en la jurisdiccin que rodea a esta Cmara de
Comercio.
3. Objetivo especfico. Determinar el porcentaje de comisin que
se paga al intermediario, cuando
se trata de compraventa de bienes inmuebles o vehculos ubicados
en la jurisdiccin de la Cmara de Comercio de Ipiales.
Establecer a quien le corresponde pagar la comisin en los
contratos de
compraventa de inmuebles y vehculos, cuando el negocio se
realiza efectivamente.
4. Estudio jurdico1 Conforme a la estructura general del derecho
privado colombiano, sea lo primero manifestar que dicho
ordenamiento legal regula ste tipo de actividad
1 Fuente: Mayra Bastidas. Jefe de Registro, Cmara de Comercio de
Ipiales.
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en lo concerniente al Art. 1340 y 1341 Cdigo Civil, los cuales a
su tenor literal rezan: Art. 1340. Se llama corredor a la persona
que por su especial conocimiento en los mercados, se ocupa como
gerente intermediario en la tarea de poner en relacin a dos o ms
personas, con el fin de que celebren un negocio comercial, sin
estar vinculado a las partes por relaciones de colaboracin,
dependencia, mandato o representacin. Art. 1341. El corredor tendr
derecho a la remuneracin estipulada; a falta de estipulacin, a la
usual y, en su defecto, a la que se fije por peritos. Salvo
estipulacin en contrario, la remuneracin del corredor ser pagada
por las partes, por partes iguales, y la del corredor de seguros
por el asegurador. El corredor tendr derecho a su remuneracin en
todos los casos en que sea celebrado el negocio en que intervenga.
Cuando en un mismo negocio intervengan varios corredores, la
remuneracin se distribuir entre ellos por partes iguales, salvo
pacto en contrario. De lo expuesto, se concluye que el contrato de
corretaje es por el cual un intermediario emplea sus mayores
esfuerzos para concretar un contrato de compraventa de un bien,
labor por la cual se le debe reconocer una remuneracin. Para el
efecto, la eficacia de la intervencin se desprende de la misma
previsin del Art. 1341 del C. de Co. Esto significa que el corredor
contrae una obligacin de resultado, consistente en que se haga el
negocio, por que no siendo l sino un simple intermediario, la
ejecucin misma del acto jurdico le seria imposible y estara fuera
de su alcance, toda vez que otros son los sujetos intervinientes en
la realizacin del negocio: Las personas a las cuales el corredor
acerc. Solo a estas ultimas corresponde la realizaron del acto
jurdico relacionado con el negocio que se persigue. Entonces, lo
que ocurre es que el derecho del corredor a la comisin es un
derecho sujeto a la condicin suspensiva, consistente precisamente a
la realizacin del negocio en el cual intervino. Por excepcin,
cuando el negocio perseguido se sujeta a su vez a una condicin
suspensiva, el derecho a la comisin del corredor no puede conocerse
sino despus del acaecimiento de la comisin suspensiva especialmente
prevista en el cdigo de comercio Art. 1343. En todos lo dems casos
el derecho condicional de la remuneracin hace referencia a la
celebracin del negocio para el cual el corredor no tiene derecho a
la comisin si la operacin se realiza sin su intervencin. Lo
descrito, permite destacar las siguientes anotaciones respecto a lo
que se encuentra tipificado sobre la figura jurdica del
corretaje:
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1. Que exista un servicio, consistente en una actividad de
intermediacin desarrollada por una persona respecto a otras que
puedan celebrar entre s un negocio jurdico.
2. Que el negocio perseguido no sea un negocio civil sino
comercial. 3. Que no haya vinculacin del intermediario con
cualquiera de las partes
contratantes, por concepto de colaboracin, dependencia, mandato
o representacin.
4. Que la intervencin de la persona sea eficaz, culminndose con
la celebracin del negocio perseguido, es decir que se requiere
provocar el acuerdo de voluntades para perfeccionar su derecho y es
cuando dicha concertacin se cumpla.
Dentro de esta temtica, habr de observarse que el negocio
perseguido concibe una actividad eminentemente mercantil, sea que
la actividad la realice un corredor matriculado para el desempeo
del corretaje por ejercer dicha actividad de manera ordinaria,
regular, continuada y profesional, o sea que lo desempee cualquier
persona como una actividad aislada para un negocio concreto y
determinado. Pues de conformidad con el Art. 20 inciso 8 del C. de
Co., estatuye que la ejecucin ocasional de esta operacin tambin
tiene el carcter de tal, de modo que no puede desconocerse el pago
de la comisin estipulada aludiendo el hecho de no haber demostrado
que el acreedor que tenia la calidad de comerciante o por que no
fuese un corredor matriculado para ejercer esa actividad. Existe un
principio general que rige a todos los actos jurdicos y es que todo
contrato legalmente celebrado es ley para las partes (Art. 1602
C.C) y no hay motivo de orden pblico que restrinja una convencin
accidental de ese gnero, con mayor razn cuando nadie debe
enriquecerse con el trabajo ajeno. En este orden de ideas, se tiene
claro que el ordenamiento legal regula el contrato de corretaje
como tal, con las implicaciones jurdicas antes mencionadas. No
obstante, es menester advertir que en lo que respecta a la comisin
por la intermediacin no se estableci manifiestamente el porcentaje
del mismo, sino que lo dej a criterio de las partes y a lo usual en
este tipo de transacciones, motivo por el cual colegimos en
manifestar que sobre este aspecto es necesario que entre la
COSTUMBRE MERCANTIL a regular el vaci legal existente. As las
cosas, dentro de este contexto la CMARA DE COMERCIO DE IPIALES
iniciar el proyecto de certificacin como una costumbre
mercantil.
5. Poblacin objetivo. Para la presente investigacin, se tomo
como punto de partida las personas que ejercen habitualmente la
compraventa de automotores y de bienes inmuebles
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en su calidad de comisionistas y a las empresas de finca raz,
interesando igualmente, el valor que ellas cobran como
intermediarias y comisionistas por la compraventa de bienes.
Identificados los sectores a indagar, se selecciono de la base de
datos que maneja la Cmara de Comercio de Ipiales los
establecimientos comerciales matriculados en el registro de la
entidad, dedicados a aquellas actividades. Igualmente se seleccion
a todos los comerciantes, personas naturales o jurdicas que en el
periodo comprendido entre enero de 2008 a septiembre de 2008
hubiesen enajenado su establecimiento de comercio. La base de datos
fue suministrada por el rea de atencin al cliente de la Cmara de
Comercio de Ipiales.
6. Metodologa. De acuerdo con la metodologa utilizada en la
recopilacin para la certificacin de la costumbre mercantil, la
Cmara de Comercio de Ipiales desarrollo en una serie de etapas que
comprende entre otras actividades la identificacin del grupo de
estudio y las necesidades de informacin. En esta etapa se recogen
la base de datos de los grupos objetivos que practican la costumbre
a la cual se aplican encuestas personales. Lo anterior con el fin
de verificar si la prctica estudiada rene los requisitos de la
costumbre: uniformidad, reiteracin, publicidad y que no sea
contraria a la ley.
7. Universo:
Establecimientos comerciales de nivel urbano, personas naturales
y jurdicas, dedicadas a la intermediacin en compra y venta de
bienes inmuebles y vehculos de la ciudad de Ipiales. La
investigacin se realizo mediante el llamado muestreo directo, es
decir, escogiendo a un grupo de un universo, con el cual se lleva a
cabo la recopilacin de informacin para justificar as, no solo el
volumen del mercado sino el proceso de la investigacin. 8. Mtodo de
recoleccin: Segn el artculo 3 del cdigo de comercio, la prctica
debe reunir las condiciones de uniformidad, reiteracin y
publicidad, adems de no ser contraria a la ley, las cuales estn
establecidas en la encuesta estructurada con aplicacin
personalizada. La encuesta esta dividida en 6 mdulos:
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1. Introduccin. Se describe brevemente la costumbre mercantil
que se pretende investigar y posteriormente identificar las
personas que se dedican a dicha actividad.
2. Uniformidad. Se pretende indagar la manera en que se realiza
la costumbre por la poblacin objetivo.
3. Reiteracin. Su objetivo es indagar si la prctica es constante
en el tiempo.
4. Obligatoriedad. Su objetivo es determinar si en caso que no
se pacte nada con anterioridad la poblacin objetivo practica la
costumbre deliberadamente. Es decir, que en la conciencia de los
individuos que la practican, se entrev que es obligatorio.
5. Vigencia. Su objetivo es conocer si la prctica investigada es
actualmente realizada.
6. Publicidad. Se pretende indagar si la prctica es conocida y
utilizada en el sector el cual es objeto de estudio.
Perodo de recoleccin de la informacin: 14 al 31 de octubre de
2008.
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FORMULARIO NO 1. COMISIN POR COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES 1.
INTRODUCTORIA: Ha recibido un porcentaje o comisin por la venta de
un bien inmueble? SI _____ NO _____ agradezca y termine la encuesta
2. UNIFORMIDAD: a. Bajo que modalidad hace efectivo el derecho que
tiene un comisionista por la intermediacin en la compraventa de un
bien inmueble? Comisin ____, caso afirmativo Cuanto? _______
Porcentaje____, caso afirmativo Cuanto? _______ b. Cual de los
actores paga la comisin? El comprador _____ El vendedor _____
Comisin de las dos partes ____, caso afirmativo Cuanto? 3.
REITERACIN: Segn las respuestas anteriores, siempre acta Usted en
la forma antes indicada respecto de recibir una comisin o un
porcentaje por parte del propietario del bien inmueble? SI _____ NO
_____ 4. VIGENCIA: Desde hace cunto tiempo usted recibe comisin o
porcentaje por la venta del bien inmueble? ______ Aos ______ meses.
5. OBLIGATORIEDAD: Considera usted que es obligatorio para el dueo
del bien inmueble reconocer una comisin o porcentaje a la persona
que actu como intermediador?
-
SI _____ NO _____ 6. PUBLICIDAD: Considera usted que la prctica
aqu mencionada es conocida y utilizada por todas las inmobiliarias,
establecimientos y personas en general de nuestra regin? SI _____
NO _____ FORMULARIO NO 2. COMISIN POR COMPRAVENTA DE VEHCULOS
AUTOMOTORES USADOS 1. INTRODUCTORIA: Ha recibido un porcentaje o
comisin por la venta de un vehiculo automotor? SI _____ NO _____
agradezca la encuesta 2. UNIFORMIDAD: a. Bajo que modalidad hace
efectivo el derecho que tiene un comisionista por la intermediacin
en la compra y venta de un vehiculo automotor? Comisin ____, caso
afirmativo Cuanto? _______ Porcentaje____, caso afirmativo Cuanto?
_______ b. Cual de los actores paga la comisin? El comprador _____
El vendedor _____ Comisin de las dos partes ____, caso afirmativo
Cuanto? 3. REITERACIN: Segn las respuestas anteriores, siempre acta
Usted en la forma antes indicada respecto de recibir una comisin o
un porcentaje por parte del propietario del vehiculo automotor? SI
_____ NO _____ 4. VIGENCIA:
-
Desde hace cunto tiempo usted recibe comisin o porcentaje por la
venta de un vehiculo automotor? _____, aos _____, meses. 5.
OBLIGATORIEDAD: Considera usted que es obligatorio para el dueo de
un vehiculo automotor reconocer una comisin o porcentaje a la
persona que actu como intermediador? SI _____ NO _____ 6.
PUBLICIDAD: Considera usted que la prctica aqu mencionada es
conocida y utilizada por todos los intermediarios, establecimientos
y personas en general de nuestra regin? SI _____ NO _____
PRESUPUESTO COSTUMBRE MERCANTIL EGRESOS GASTOS OPERATIVOS SUBTOTAL
TOTAL
1
PAGO ENCUESTADOR ( $2000 X 200 ENCUESTAS ) INCLUYE TABULACION Y
RESULTADOS 400.000
15 ANILLADOS 52.500 15 MEDIOS MAGNETICOS 15.000 1 PLOTEO DE
PLANOS 20.000 1 TABLA DE ENCUESTAS 40.000 IMPREVISTOS 20.000 TOTAL
547.500
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CRONOGRAMA DE LA INVESTIGACION CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES PARA LA
REALIZACION DE LA COSTUMBRE MERCANTIL EN IPIALES
OCTUBRE
14 15 16 17 20 21 22 23 24 27 18 18 18 18 PLANEACION DE TRABAJO
DE CAMPO APROBACION DE CUESTIONARIOS
APLICACIN DE FORMULARIOS TABULACION Y ADMINISTRACION DE DATOS
TRATAMIENTO DE LA INFORMACION
OBTENCION DE RESULTADOS REDACCION Y CONSTRUCCION DE INFORMES
PRESENTACION DE RESULTADOS
ANALISIS Y SUGERENCIAS
REDACCION FINAL ENTREGA DEFINITIVA DE RESULTADOS FISICA Y
MAGNETICA
SOCIALIZACION
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RESULTADOS ENCUESTAS COSTUMBRE MERCANTIL COMISION O PORCENTAJE
POR LA COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES.
1.-INTRODUCTORIA. Ha recibido un porcentaje o comisin por la
compraventa de un bien inmueble? FUENTE: ESTA INVESTIGACION. A la
pregunta introductoria el 95% de las personas encuestadas
respondieron que en algn momento recibieron cierto porcentaje o
comisin por la venta del bien inmueble. Mientras que el 5% restante
dio una respuesta negativa, debido a que ciertos establecimientos
estn dedicados a la actividad de la compraventa pero no de
inmuebles, por tanto no han recibido comisin por este concepto.
Especficamente los establecimientos son: CAMBIA MOTOS KEMWEY,
SEGUNDAUTOS y BAHIAUTOS. 2.- UNIFORMIDAD.
A.) Bajo que modalidad hace efectivo el derecho que tiene un
comisionista por la intermediacin en la compra y venta de un bien
inmueble?
COMISION POR LA COMPRA VENTA DE BIENES INMUEBLES.
95%
5%
SI NO
-
El 80% respondi a la pregunta, que la modalidad aplicada por
estos establecimientos es el porcentaje. La gran mayora corresponde
a las inmobiliarias formales, el 20% restante trabajan por comisin
y corresponde a un grupo de personas que se dedican a esta
actividad de carcter informal, como comisionistas, e inmobiliarias
que no estn legalmente constituidas, B.) Si se trata de porcentaje,
cual es el monto cobrado? FUENTE: ESTA INVESTIGACION.
COMISION BIENES INMUEBLES.
20
80
comision. porcentaje
VAR
IAC
ION
%
PORCENTAJE
18
0
74
2
6
1.0%
2.0%
3.0%
mas del 3%
N.A.
VARIACION%
-
Al analizar esta pregunta la mayora de las personas encuestadas
respondi que a la hora de un negocio el monto mas apropiado a
cobrar es el 3% sin tener en cuenta la magnitud del Bien negociado,
sin embargo existe cierta variacin de la poblacin encuestada, que
afirma que a la hora de realizar cualquier tipo de negocio, la
utilidad ser libre y voluntaria por parte del vendedor. C) Cual de
los actores paga la comisin? Respecto a esta pregunta el actor que
paga la comisin es el vendedor 59 personas representadas con el 89%
corroboran este ponderado. 3.- REITERACION. Segn las respuestas
anteriores, siempre actu usted en la forma antes indicada respecto
de recibir una comisin o porcentaje por parte del propietario del
bien inmueble?
COMISION POR VENTA BIENES INMUEBLES.
2%
89%
9%
comprador vendedor comision de 2 partes
-
Fuente: ESTA INVESTIGACION. El 94% de la poblacin encuestada
acta siempre de la misma forma Indicada respecto al recibir una
comisin o porcentaje, el 6% negativo de la poblacin encuestada
obedeci a que algunos establecimientos comerciales no se dedicaban
a esta actividad, ya que simplemente sus negocios estn dedicados a
la compra y venta de vehculos. (SEGUNDAUTOS, BAHIAUTOS ETC.). 4.-
VIGENCIA. Desde hace cuanto tiempo usted recibe comisin o
porcentaje por la venta de un bien inmueble? Fuente: ESTA
INVESTIGACION.
COMISION O PORCENTAJE POR LA COMPRA VENTA BIENES INMUEBLES.
SI94%
NO6%
24
703
3
menos de un ao
de 1 a 10 aos
de 10a 15 aos
mas de 15 aos
COMISION O PORCENTAJE POR LA COMPRA Y VENTA DE BIENES
INMUEBLES.
-
Existe una variacin significativa en cuanto al tiempo de
vigencia que se lleva practicando esta clase de actividad, la
mayora de los encuestados respondi con un 70% que el tiempo que
ellos vienen dedicados a esta prctica es en promedio de 1 a 10 aos.
El 3% corresponde a comisionistas que prcticamente se han dedicado
gran parte de su vida a este trabajo, mas de 15 aos, existe en el
municipio Inmobiliarias tan reconocidas y antiguas como es el caso
de la INMOBILIARIA LA BANCA , que lleva en el sector comercial
cerca de 18 aos de vida. 5.- OBLIGATORIEDAD. Considera usted que es
obligatorio para el dueo del bien inmueble reconocer una comisin o
porcentaje a la persona que actu como intermediador? FUENTE: ESTA
INVESTIGACION 66 Personas de las encuestadas representadas con el
100% manifiestan que es meritorio para el dueo del bien Inmueble
reconocer o retribuir cierta cantidad de dinero a la persona que
actu como intermediador del negocio en la venta del bien Inmueble.
6.- PUBLICIDAD. Considera usted que la practica aqu mencionada es
conocida y utilizada por todas las inmobiliarias, establecimientos
y personas en general de nuestra Regin?
100%
SINO
es obligatorio para el dueo del bien inmueble reconocer una
comisin o porcentaje a la persona que actu como intermediador
-
FUENTE: ESTA INVESTIGACION. El 79 % considera que la prctica de
la comisin es conocida y ejercida por las personas de nuestra
regin. Mientras que 21% considera que la costumbre no es ostensible
dentro del mismo sector sujeto a ella.
COMISION POR COMPRA VENTA DE BIENES INMUEBLES
79
21
SI NO
VAR
IAC
ION
%
-
RESULTADOS ENCUESTAS COSTUMBRE MERCANTIL COMISION POR LA
COMPRAVENTA DE VEHICULOS AUTOMOTORES USADOS.
1.-INTRODUCTORIA. Ha recibido un porcentaje o comisin por la
compraventa de un vehculo automotor? FUENTE: ESTA INVESTIGACION. A
la pregunta, el 100% de los encuestados, manifestaron que en su
momento han recibido comisin o porcentaje por la venta de un
vehiculo, este resultado obedece a que toda la muestra del
subsector inmobiliario conoce plenamente del tema en cuestin.
COMISION POR COMPRAVENETA DE VEHICULOS USADOS.
100%
0%
SI NO
-
2.- UNIFORMIDAD.
B.) Bajo que modalidad hace efectivo el derecho que tiene un
comisionista por la intermediacin en la compra y venta de un
vehculo automotor?
FUENTE: ESTA INVESTIGACION.
La modalidad utilizada por las personas encuestadas a la hora de
servir como intermediador en la compra y venta de vehculos, es el
porcentaje, vista como la modalidad mas efectiva, rentable y
conveniente para ello, un 76% de la poblacin encuestada as lo
manifiesta, este porcentaje representa a 50 personas incluidas
Inmobiliarias y despachos de abogados que practican esta actividad.
El 24 % restante representa a un gran nmero de comisionistas, que
testifican que la prctica aplicada por ellos, es ganar una comisin
voluntariamente retribuida por el vendedor.
COMISION POR COMPRAVENTA DE VEHICULOS O AUTOMOTORES USADOS
24
76
comision. porcentaje
modalidad
porc
enta
je
-
B) Si se trata de porcentaje, cual es el monto cobrado?. FUENTE:
ESTA INVESTIGACION. El 64% de los encuestados afirmo que el ndice
apropiado para realizar el cobro de la intermediacin, es el 3% del
total de la venta, el 21% restante representado por 14 personas
encuestadas, afirmaron que ellas no aplican ninguna clase de
porcentaje y su renumeracin al momento de la negociacin del vehculo
es voluntaria por parte de el dueo, el 15% dice que el porcentaje
cobrado mas adecuado en la compra y venta de vehculos es el 2%,
este porcentaje representa la opinin de Inmobiliarias que buscan
posicionarse en el mercado.
21% 15%
0%
0%
64%
1.0% 2.0% 3.0% MAS DEL 3% NO APLICA.
COMISION POR COMPRAVENTA DE VEHICULOS O AUTOMOTORES USADOS.
-
C) Cual de los actores paga la comisin? FUENTE: ESTA
INVESTIGACION. El 70% de las personas encuestadas confirma que
quien debe pagar la comisin es el vendedor, porcentaje soportado en
un gran numero de establecimiento Inmobiliarios, que manifestaron,
que en cualquier clase de negocio quien paga los honorarios al
intermediador, es el dueo (vendedor) del bien. En este caso de el
vehculo. El 4% corresponde a un caso particular de una persona, que
afirm, que quien paga la comisin o porcentaje, es el comprador,
debido a que en su establecimiento comercial la comisin se
transfiere al comprador.
4%
70%
26%
comprador vendedor comision de 2 partes
QUIEN PAGA LA COMISION O PORCENTAJE
-
3.- REITERACION. Segn las respuestas anteriores, siempre actu
usted en la forma antes indicada respecto de recibir una comisin o
porcentaje por parte del propietario del vehiculo automotor.
Respecto a esta pregunta la mayora de las personas encuestadas
respondi con un 98%, que siempre acta de la forma antes indicada,
respecto al recibir su retribucin.
98
2
0 20 40 60 80 100
VARIACION %
SI
NO
CA
RA
CTE
RIS
TIC
A
COMISION POR COMPRAVENTA DE VEHICULOS O AUTOMORES USADOS.
-
4.- VIGENCIA. Desde hace cuanto tiempo usted recibe comisin o
porcentaje por la venta de un vehiculo automotor? FUENTE: ESTA
INVESTIGACION. La mayora de los encuestados respondi, con un 70%,
que el tiempo que ellos venan practicando esta actividad, es en
promedio de 1 a 10 aos, el 23% corresponde a inmobiliarias nuevas y
personas que a la falta de oportunidades ejercen esta prctica
temporalmente y el 3% corresponde a comisionistas que prcticamente
han dedicado su vida a este trabajo.
23
71
2
4
0 20 40 60 80
variacin %
menos de un ao
de 1 a 10 aos
de 10a 15 aos
mas de 15 aos
vigencia
-
5.- OBLIGATORIEDAD. Considera usted que es obligatorio para el
dueo del vehiculo automotor reconocer una comisin o porcentaje, a
la persona que actu como intermediador? FUENTE: ESTA INVESTIGACION.
El 100% de los encuestados, respondi que siempre el cliente ha
reconocido la labor por medio de una comisin o porcentaje.
RECONOCIMIENTO DE LA COMISION
100%
0%
SI NO
-
6.- PUBLICIDAD. Considera usted que la practica aqu mencionada
es conocida y utilizada por todos los intermediarios,
establecimientos y personas en general de nuestra regin. FUENTE:
ESTA INVESTIGACION. La comisin es un factor reconocido por la
mayora de establecimientos y personas practicantes de esta
actividad, el 71 % de la poblacin encuestada as lo demuestra y por
tanto es de pblico conocimiento. Es importante mencionar, que el
29%, afirma que, las inmobiliarias legalmente constituidas tienen
distintos mecanismos para el cobro del porcentaje o comisin,
respecto a los comisionistas o personas naturales sin
establecimiento.
COMISION POR COMPRAVENTA DE VEHICULOS USADOS
71%
29%
SI NO
-
RELACIONES ENTRE LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES Y AUTOMOTORES.
1.- Ha recibido un porcentaje y comisin por la venta de un bien?
FUENTE: ESTA INVESTIGACION. Existe una relacin proporcional,
respecto a los dos elementos en estudio, la comisin por bienes
inmuebles y por compraventa de vehculos, el 100% en comisin de
vehculos, frente al 95% de la compra y venta de inmuebles.
100
0
95
5
SI
NO
SI
NO
VEH
ICUL
OS
BBIN
MUB
LES
relacin
-
2.- UNIFORMIDAD. Para este elemento se presenta una tendencia
paralela, con unos cuantos puntos de diferencia, no significativa,
que define el cobro por porcentaje para este tipo de transacciones.
B. Existe una coherencia entre los aspectos de mayor porcentaje, en
los dos casos la grafica muestra que en la compra y venta de
vehculos y de inmuebles, el cobro de su utilidad es el 3%.
relacin
015
64
0
21
2 6
74
0
18
01020304050607080
1.0% 2.0% 3.0% MAS3%
N.A. 1.0% 2.0% 3.0% MAS3%
N.A.
VEHICULOS BB. INMUEBLES
varia
cin
%
24
76
20
80
comision. porcentaje comision. porcentaje
VEHICULOS BB INMUEBLES
RELACION
-
C. La informacin arrojada por la investigacin, confirma que, es
el vendedor quien paga la comisin o porcentaje a la hora de
realizar una operacin de este tipo.. 3.-REITERACION Segn las
respuestas anteriores, siempre actu usted en la forma antes
indicada respecto de recibir una comisin o porcentaje por parte del
propietario del bien?
relacin comisin
4
73
23
2
89
9
comprador
vendedor
comision de 2 partes
comprador
vendedor
comision de 2 partesVE
HIC
ULO
SB
BIN
MU
EBLE
S.
variacin %
98
2
94
6
SI NO SI NO
VEHICULOS BB INMUEBLES
COMISION POR LA COMPRA Y VENTA DE BIENES INMUEBLES Y
VEHICULOS
-
La grafica muestra afinidad entre los dos aspectos de estudio
(bienes Inmuebles y vehculos), al concertar que siempre se acta de
esta manera, es decir, siempre se cobra por la intermediacin en la
compra y venta de un vehiculo o de un bien inmueble. El 98% y 94%,
as lo demuestran 4.-VIGENCIA. Esta grafica demuestra que el tiempo
que las personas llevan practicando est actividad es de 1 a 10 aos
de vigencia representados con el 70% del total de las personas
encuestadas. Por tanto es una prctica vigente.
Comision por la compraventa de bienes Inmuebles y vehiculos.
24
70
3
3
24
70
3
3
menos de un ao
de 1 a 10 aos
de 10a 15 aos
mas de 15 aos
menos de un ao
de 1 a 10 aos
de 10a 15 aos
mas de 15 aos
VEH
ICU
LOS
BB
.INM
UEB
LES
variacion %
-
5.- OBLIGATORIEDAD. El 100% del total representado en 132
personas encuestadas entre los dos aspectos de estudio, considera
que es obligatorio reconocer y retribuir a la persona que actu como
intermediador cierta comisin o porcentaje del negocio.
Comision por la compraventa de bienes Inmuebles y vehiculos.
0
0
100%
100%SI
NO
SI
NO
VEH
ICU
LOS
INM
UEB
LES
-
6.-PUBLICIDAD.
0102030405060708090
SI NO SI NO
VEHICULOS INMUEBLES
Serie1
Los porcentajes vistos, muestran que la prctica es reconocida y
utilizada por todas las inmobiliarias y personas de nuestra regin.
Es decir es de pblico conocimiento. Con porcentajes de 71% para
vehculos y 79% para inmuebles.
71% 29% 79% 21%
-
CONCLUSIONES. La investigacin anterior, nos muestra claramente
con las estadsticas arrojadas, que rene todas las condiciones para
que la practica de cobro de comisin por intermediacin en la compra
y venta de inmuebles y vehculos, pueda considerarse como costumbre
mercantil.
UNIFORMIDAD. Frente a la situacin de cobrar comisin, por
intermediacin en la compra y venta de bienes Inmuebles y vehculos,
se presenta un proceder idntico ante el mismo hecho, siendo de comn
aceptacin en el sector Inmobiliario REITERACIN Y VIGENCIA. Los
actos que conforman esta costumbre, se han repetido y practicado
durante un tiempo de 1 a 10 aos lo que nos demuestra que no es un
acto transitorio u ocasional, cumpliendo as con estos elementos.
PUBLICIDAD. La costumbre de cobrar comisin por intermediacin en la
compra y venta de bienes Inmuebles y vehculos, es reconocida por el
sector Inmobiliario, al cual va a regir. Por ende se concluye, que
se cumple con este elemento y que se ejecuta de manera ostensible.
QUE NO SEA CONTRARIA A LA LEY. La usualmente mal denominada comisin
como tal, encuentra en nuestra legislacin sustento jurdico en el
texto de los Art. 1340 y 1341 Cdigo de Comercio en el libro de los
contratos y las obligaciones, bajo la figura jurdica denominada EL
CORRETAJE. Teniendo en cuenta la cotidianidad marcada de los
comerciantes, resulta definitivo concluir que de una u otra manera
el comisionista cumple las funciones de corredores, actividad que
se encuentra tipificada con excepcin de las implicaciones jurdicas
respecto al porcentaje de la comisin, equivalente a la remuneracin
por su intervencin. En ese orden de ideas, se tiene claro que la
costumbre a certificar estara complementando la norma que lo regula
sin contrariar su espritu. En los trminos del Art. 3 del cdigo de
comercio, la practica rene las condiciones de Uniformidad,
reiteracin, publicidad, y no es contraria a la ley considerndose as
COMO COSTUMBRE MERCATIL
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En segundo lugar, la investigacin, unifica la forma de operar,
para las personas naturales y jurdicas que se dedican a esta
practica, bajo los siguientes criterios.
El cobro por la intermediacin, en la compraventa de inmuebles y
vehculos se realiza por la figura del porcentaje. El mencionado
porcentaje es de 3%, segn resultados de la investigacin. Quien paga
el porcentaje por la intermediacin es: El Vendedor del vehiculo o
inmueble. La costumbre se entiende como obligatoria cuando no se ha
convenido algo diferente.
Marco jurdico Mayra Alejandra Bastidas B.
Jefe de registro Publico
Marco Metodolgico
Ivn Flrez Portilla. Coordinador de proyectos
Marco Tcnico e Informe Estadstico Jhon jairo Surez Villegas.
Pasante de Economa. Universidad de Nario.