Corso di Estimo Rurale - geocities.ws · ... The McGraw-Hill Companies, srl Corso di Estimo Rurale ... The McGraw-Hill Companies, srl 2.4 Stima per capitalizzazione ... •stima del
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
2.2 Il mercato fondiarioElementi del contesto economico, politico e
istituzionale che influenzano il mercato fondiario
• sviluppo economico• sviluppo demografico• tecnologia agricola• inflazione• mercati finanziari• regolamentazione del diritto di proprietà della terra• politica agraria (politiche comunitarie, nazionali e
regionali)• politiche fiscali• rapporti tra proprietà fondiaria, lavoratori e loro sindacati
2.2 Il mercato fondiario Caratteristiche specifiche che influenzano il valore
dei fondi rustici (2)• strutturali
– accesso (più o meno agevole, da strada nazionale, provinciale, locale, vicinale)
– costituzione (in uno o più corpi)– ampiezza– conformazione (più o meno regolare)– sistemazione dei terreni (rete di scolo, viabilità interna, dimensione dei campi)
– impianti arborei (alberi da frutto, da legno ed ornamentali)– fabbricati– altri manufatti (impianti di irrigazione, recinzioni, ecc.)
• forme di conduzione– diretta del proprietario coltivatore– in economia con salariati
– affitto– forme di compartecipazione
• piani e vincoli territoriali– piani paesaggistici– piani urbanistici
Per fabbricato rurale si intende una costruzione o un manufatto utilizzato per l’esercizio dell’attività agricola o di attività connesse: stalle, porcilaie, fienili, magazzini, cantine, abitazioni coloniche, pozzi, recinti ecc.
Si distinguono fabbricati rurali:• in esercizio;• da ristrutturare.
4.2 Fabbricati per l’esercizio dell’attività agricola
Il criterio di stima più appropriato è rappresentato dal costo di costruzione.
Il procedimento di stima relativo al costo di costruzione è basato sul modello del computo metrico estimativo, che consiste in un’analisi tecnica dei processi di costruzione necessari per realizzare il fabbricato che si deve stimare.
Il valore a nuovo così trovato viene deprezzato utilizzando opportuni coefficienti di vetustà e di obsolescenza.
4.3 Fabbricati da ristrutturareValore di trasformazione
V = Vt – Kt
dove:V = valore di trasformazione del fabbricato;Vt = valore del fabbricato ottenuto dalla trasformazione;Kt = costo della trasformazione.
Il procedimento di valutazione si articola nelle seguenti fasi:• redazione del progetto di ristrutturazione;• stima del valore del fabbricato ristrutturato;• stima del costo della ristrutturazione;• calcolo del valore come differenza fra i due precedenti importi.