Corso Di Estimo e Catasto

CORSO DI LAUREA

IN INGEGNERIA CIVILE E AMBIENTALE

APPUNTI DEL CORSO DI ESTIMO E CATASTO

PER ING. CIVILE N.O. II FAC. (TARANTO)

C. M. TORRE

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CCCEEENNNNNNIII DDDIII EEECCCOOONNNOOOMMMIIIAAA Leconomia si basa fondamentalemente su una lettura delle motivazioni che guidano i comportamenti umani e sul loro rapporto con risorse che per loro caratteristiche possono essere definite beni economici.

Classificazione dei beni economici. Gli individui assegnano alle risorse valori duso e concordano attraverso la produzione di leggi, di regole e attraverso le consuetudini, lattribuzione ai soggetti (individui, associazioni di individui e la collettivit) i diritti di uso dei beni.

Da questi presupposti deriva la natura economica delle discipline che si occupano della valutazione di beni economici, tra le quali si colloca lEstimo.

Perch un bene possa essere definito economico deve essere scarso, deve cio essere limitata la sua accessibilit e la sua possibilit di uso in funzione della domanda si uso del bene stesso, e su di esso deve essere possibile definire un diritto duso di uno o pi individui, o di tutta la collettivit.

Per rarit si intende la scarsit del bene, in rapporto alla sua utilit. Se una popolazione di n individui beneficia di una utilit esplicata da un bene x, limpossibilit di soddisfare la domanda di uso o di possesso di tutti gli n individui misura della scarsit del bene.

Una ulteriore caratteristica dei beni materiali in funzione della loro possibilit di essere spostati:

- Beni mobili, possno essere spostati - Beni immobili, non possono essere spostati

I beni che interessano prevalentemente lestimo sono ovviamente beni immobili: gli edifici, i beni architettonici, industriali, i terreni e i fondi agricoli.

Il diritto di uso di un bene immobile pu coincidere con la propriet, lusufrutto, laffitto, una servit e cos via. In funzione della natura individuale o collettiva di chi esercita il diritto di propriet i beni immobili possono essere distinti in

- beni immobili privati (o liberi o di mercato). La loro propriet divisibile tra un numero discreto di soggetti, che possono trasmettere attraverso una espressione di volonta o un contratto la stessa. Vale cio il principio di esclusivit: ci che tuo non mio e viceversa.

In tale caso il diritto duso pu essere trasferito attraverso una compravendita per un tempo indeterminato, attraverso un contratto di fitto per un tempo limitato. Il trasferimento attraverso la compravendita prevede che chi cede il bene trasferendone il diritto di propriet ad un altro possa ricevere una somma in denaro. Tale somma rappresenta il prezzo della compravendita. Se il trasferimento parziale , limitato nel tempo e luso regolato attraverso un contratto, il proprietario che rinuncia per tale tempo alluso del bene potrebbe ricevere una somma in denaro periodicamente da chi eserciter luso del bene. Tale somma corrisponde ad una rendita lorda periodica.

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- beni immobili pubblici, collettivi e beni comuni. Un bene pubblico di propriet di un insieme di soggetti, che hanno tutti contemporaneamente diritti su di esso, ma non possono trasmetterli secondo la loro volont. Non vale il principio di esclusivit.

La costa ad esempio un bene demaniale, utilizzabile da una parte della collettivit (i bagnanti, i pescatori, ecc) secondo regole imposte dalla legge. Un bene comune, un common, un bene di uso della collettivit la cui propriet non attribuibile in maniera certa.

La distinzione tra beni pubblici e privati dipende dalle leggi che regolano luso. Un edificio storico adibito a museo pu essere considerato un bene privato, se di propriet di un individuo, ma pu essere considerato pubblico per il suo valore culturale, che magari induce la collettivit a utilizzare fondi pubblici per supportare il proprietario nella sua conservazione.

Una classificazione ulteriore riguarda i beni materiali, in funzione della loro modalit duso:

- Beni diretti - Beni strumentali

- Beni diretti (o di consumo). Soddisfano un bisogno diretto, esplicabile attraverso la loro acquisizione (cibo, abbigliamento, alloggi, etc)

- Beni strumentali (o capitali). Sono strumentali alla produzione di beni diretti (ad esempio, i materiali da costruzione)

Il loro uso si pu esplicare una sola volta (come per il cibo) o pi volte (come per un capo dabbigliamento), e quindi i beni possono essere di uso singolo o di uso ripetuto. I beni immobili sono generalmente beni di uso ripetuto I beni immobili di uso ripetuto possono subire una obsolescenza, perch lo sviluppo tecnologico pu condurre alla produzione di nuovi beni che svolgno la stessa funzione di quelli gi esistenti, ma con modalit migliori, o possono degradarsi in funzione della ripetibilit del loro uso, subendo un deprezzamento. Essi avranno un ciclo di vita utile in funzione del numero di cicli di uso che possno sopportare.

In funzione della somiglianza due beni possono essere uno rispetto allaltro:

- Identici, se tutte le loro caratteristiche sono uguali - Simili, se i due beni differiscono per una sola caratteristica - Dissimili, se i due beni hanno una solo caratteristica uguale e tutte le altre differenti.

Le classificazioni elencate sono solo apparentemente oggettive. La similarit di due beni invece dipende dal significato che viene attribuito alla caratteristica.

In ogn caso due beni immobili possono essere al pi simili, perch la loro collocazione sempre differente, e quindi almeno la caratteristica localizzativa sempre diversa da un immobile allaltro.

E ovvio che ci riferiamo ad una categoria di caratteristiche che possno diversificare da un punto di vista economico due beni. Possiamo dire in maniera non molto rigorosa che si considerano le caratteristiche come quegli elementi che possono fare emergere in un individuo differenze di scelta tra un bene ed un altro.

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Valore duso dei beni privati - Teoria dellUtilit

Lutilit la misura del rapporto tra un bene ed un soggetto che ha per obiettivo la massimizzazione del utilit erogabile dal bene stesso attraverso il suo uso o il suo possesso (Jewons).

In funzione dellutilit che gli individui attribuiscono ai beni, essi sono stati indotti ad acquisirne luso o il possesso attraverso inizialmente attraverso scambi con altri beni (il baratto), e dopo listituzione della moneta, attraverso compravendite, affitti, noleggi ecc., manifestando la volont di cedere risorse monetarie aquivalenti alla misura di tale utilit

Considerando le principali azioni che gli individui compiono per acquisire il possesso o luso di un bene esistono leconomia ha considerato due principali categorie di valori legate:

al costo di produzione di un bene al prezzo che esso ha in un mercato.

Il valore duso di un bene quindi funzione nelleconomia classica dellUtilit che esso esplica.

V = f (u) Lutilit di bene secondo gli economisti classici deve essere almeno pari al costo della produzione di quel bene, secondo gli economisti neoclassici deve essere almeno pari al prezzo erogato per acquisire luso o il possesso del bene.

U = f (c) e U=f(p)

Infatti razionalmente lutilit di un bene deve almeno corrispondere alle risorse spese per produrlo, e/o alle risorse scambiate per ottenerne luso o il possesso.

Questa seconda affermazione porterebbe al paradosso che beni prodotti con lo stesso costo dovrebbero avere tutti lo stesso prezzo. Cos non . Se lo scopo economico perseguito quello dellacquisizione di una utilit attraverso lacquisto di un bene, laspetto economico che definisce il comportamento il valore di mercato. Ciascun individuo riconosce ad un bene un valore duso corrispondente al corrispettivo che disponibile a pagere per acquisire il diritto duso. Ci significa in maniera estremamente riduttiva, come si vedr in seguito, che leconomia mossa fondamentalmente dai bisogni individuali che si ricompongono in un mercato. Vanno quindi analizzati i comportamenti dei produttori e dei consumatori nel mercato.

Il mercato I comportamenti dei consumatori generano la domanda di un bene nel mercato. Il mercato il luogo dove i beni prodotti vengono offerti ad un prezzo P.

La curva di domanda la sintesi dei comportamenti di tutti gli individui che identificano una utilit in un bene attraverso la domanda del bene stesso.

La formazione del prezzo avviene allincrocio tra la curva di domanda D(x) e la curva di offerta O(x). La curva di domanda rappresenta la variazione del valore del bene x in funzione della sua richiesta sul mercato. Allo stesso modo la curva di offerta rappresenta la disponibilit del bene x sul mercato. A maggiore quantit richiesta il valore del bene offerto aumenta; Lincremento dellofferta

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per permette ai produttori di ripartire il profitto su pi beni prodotti, riducendo il prezzo di ciascuno, e il prezzo che i consumatori sono disposti a pagare diminuisce allaumentare della disponibilit di x.

Cosa lequilibrio di un mercato?

Legge di Jewons: Nel mercato uno scambio crea necessariamente un vantaggio per entrambi i soggetti che lo attuano.. In conseguenza di ci Beni identici hanno identico prezzo in tutti i luoghi di uno stesso mercato (1870). Il punto P, dove si incontrano curva di domanda e di offerta il punto di equilibrio di mercato.Il fatto che vi siano pi consumatori ad esprimere la domanda per uno stesso bene quindi induce ad unabbassamento del punto di incrocio tra domanda e offerta.

D (x) O(x)

P (x)

Q (x)

P

Il risparmio rappresentato dal fatto che allaumentare della domanda si acquista ad un prezzo pi basso viene definito surplus (il triangolo grigio nella figura che rappresenta curva di domanda e prezzo di compravendita)

D (x)

P (x)

Q (x)

P

Surplus

I mercati possono essere, in una rappresentazione teorica:

di perfetta concorrenza: la domanda rappresentata da un numero infinito di consumatori, e lofferta da un numero infinito di produttori

di monopolio: la domanda rappresentata da un numero infinito di consumatori, e lofferta da un solo produttore

di monopsonio: la domanda rappresentata da un consumatore, e lofferta da infiniti produttori.

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Esiste infine loligopolio, nel quale la domanda rappresentata da un numero infinito di consumatori, e lofferta da un numero limitato di produttori.

Il modello di domanda e offerta rappresentato stato ampiamente criticato. Il cosiddetto fallimento del mercato, imputabile principalmente

- alla assenza di disponibilit immediata di informazione, alla impossibilit di adeguare istantaneamente lofferta alla domanda,

- alla limitata razionalit del consumatore (definizione dovuta al premio Nobel Simon, 1965) Il premio Nobel Galbraith faceva notare che i mercati sono generalmente oligopolistici, quindi controllati da pochi produttori, e in tali modelli il prezzo deciso pi da politiche derivanti dalle competizioni interne agli organi direttivi dei soggetti produttori (le grandi societ) che da questioni di equilibrio di mercato.

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2. ESTIMO IMMOBILIARE

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III PPPRRRIIINNNCCCIIIPPPIII DDDEEELLLLLLEEESSSTTTIIIMMMOOO...

La comparazione come metodo estimativo E stata precedentemente trattata la teoria dellequilibrio di mercato, che assegna ai beni un prezzo, in funzione dellincrocio tra curva di domanda e curva di offerta.

Morgenstein verificava nella realt la fallibilit della intepretazione delle dinamiche dei mercato reali attraverso la teoria dellequilibrio.

Nella realt il prezzo non si forma mai in corrispondenza del punto di equilibrio tra domanda e offerta, perch esistono effetti distorcenti nel mercato, che si ricorda sono,

- la mancanza di perfetta concorrenzialit, - la mancanza di trasparenza, di disponibilit assoluta e immediata di informazione, - e la conseguente limitazione della razionalit del consumatore.

Quindi il comportamento reale dei consumatori su un mercato, nellipotesi che i prezzi dei beni siano condizionati solo dalla disponibilit governata dalla domanda e dallofferta non si identificano in un solo prezzo, ma in un insieme di prezzi oscillanti intorno ad un valore definibile come ordinario. Inoltre i beni immobili non sono mai identici, perch almeno le caratteristiche posizionali, per ovvi motivi non possono essere identiche. Adattando a tali considerazioni la legge di Jewons si pu afermare che

Beni simili hanno prezzi simili in tutti i luoghi di uno stesso mercato.

Questa affermazione introduttoria del principio di comparazione della stima che ci permette di stimare il valore di un bene utilizzando lo strumento della comparazione con altri episodi nel quale al bene attraverso un prezzo stato attribuito un valore duso.

Indubbiamente obbiettivo dellestimo quello di fornire un quadro metodologico alla produzione di giudizi di stima di alcuni aspetti di un bene, legati al suo uso, alle sue caratteristiche, alla sua scarsit, ai bisogni che soddisfa ecc.

Secondo Grillenzoni e Grittani (1990) l Estimo insegna una metodologia atta a determinare giudizi di valore relativi a beni singoli e collettivi.

Secondo Carlo Forte (1975) lEstimo un momento positivo delleconomia. Esso cio una fase attiva, operativa delleconomia, nella quale vengono prodotte stime di valori dipendenti dagli aspetti economici ceh caratterizzano i beni.

Storicamente Serpieri, autore del primo trattato di estimo moderno (1917) affermava che lEstimo la ricerca di una misura, e si occupa della valutazione dei beni economici materiali, dei redditi che da essa possono trarsi e di alcuni diritti che riguardano gli stessi beni.

La stima deve tenere generalmente conto della non esistenza di unanimit di tutti i soggetti interessati ad un bene nellattribuire ad esso un valore. Ciascun soggetto attribuisce valori diversi ad un bene perch ha rispetto ad esso obiettivi diversi.

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Lestimo quindi opera generalmente in un contesto di giudizi conflittuali, rispettando i seguenti principi:

Oggettivit del giudizio di stima. Una stima deve essere oggettiva il pi possibile, riferita allattualit, non influenzata dallopinione di chi la effettua.

Conseguentemente una stima viene effettuata in condizioni di ordinariet.

Il riferimento per determinare il valore duso di un bene dato dai prezzi (che sono dati storici, cio dati riferiti ad eventi gi avvenuti) di compravendita di beni simili.

La stima una previsione. Facendo riferimento a dati storici, cio a dati rilevati nel passato, costruisce una ipotesi su un valore da determinare. Il suo carattere limitato nel tempo e nello spazio. La stima cio immanente

Dipendenza della stima dallo scopo. Individuato lo scopo di una stima, si determiner la corretta procedura di determinazione del valore che stiamo ricercando. La procedura cambia solo se lo scopo cambia.

Unicit del metodo di stima. Esistono numerose procedure di stima, ma si basano tutte sulleffettuazione di confronti. Si potrebbe quindi affermare che tutte le procedure di stima applicano una sola metodologia, che quella del confronto. Si possono confrontare facilmente solo beni simili.

Teoria dellordinariet Le stime per comparazione, o dirette, si effettuano in condizioni di ordinariet. Come definire una condizione ordinaria? Osservando la realt. Ad esempio, in relazione ad un bene la distribuzione dei prezzi in un mercato segue una certa distribuzione di frequenza.

Infatti, in regime di mercato perfetto, e di perfetta razionalit del consumatore, un bene dovrebbe avere una solo prezzo in un mercato, e quindi il valore di frequenza sarebbe pari al 100% per quel prezzo e pari a 0 per glia altri possibili prezzi.

Si pu ipotizzare che i prezzi di compravendita di un bene si distribuiscano invece pi o meno simmetricamente intorno ad un valore intermedio Pm.

La distribuzione intorno al valore Pm si assimila ad una distribuzione di tipo gaussiano. Caratteristica di questa distribuzione la coincidenza del valore pi frequente (moda) con la media aritmetica e pesata (mediana)

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f P

P

m

Questa assunzione rappresenta lestensione alla realt dei modelli economici derivanti dalla teoria dellutilit, e ci consentono di effettuare alcuni ragionamenti sul significato della comparazione.

Lapplicazione imperfetta del principio di indifferenza di Jewons , si traduce nellassunto che tutti i prezzi di immobili simili, allocati in una stessa area e compravenduti nello stesso periodo, debbano pscillare in un intervallo limitato rappresentato dalla distribuzione Gaussiana. Per poter effettuare una stima, si potrebbe effettuare una comparazione monoparametrica. In una relazione monoparametrica la legge che lega il parametro dimensionale al prezzo di un immobile del tipo: P= f (x)

Basterebbe cio avere un solo prezzo di riferimento Pj relativo ad un immobile J, che varia rispetto a quello da stimare (il cui prezzo incognito P), di un solo parametro (ad es. la superficie Sj), e applicare la proporzione, nota la superficie S dellimmobile da stimare:

P: S = Pj: Sj P = Pj x S/Sj In realt la distribuzione dei prezzi molto pi ampia di quella teorica, perch nel mercato non tutti assumono latteggiamento razionale descritto teoricamente, le informazioni sono distorte e non disponibili, le compravendite sono differite nel tempo, etc. Per poter applicare il principio di comparazione correttamente sar quindi necessario avere un campione significativo di dati

P = ( i=1.n Pi / i=1.n Si ) x S = Ps x S

Maggiore il numero di dati a nostra disposizione, maggiore sar laffidabilit della stima. Ps rappresenta il coefficiente che esprime il prezzo unitario medio (in questo caso riferito allunit di superficie) del campione utilizzato.

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Determinare laffidabilit statistica di una stima cos eseguita equivale a costruire un ipotesi su quanto il campione stimato sia rappresentativo della realt, e quindi quanto sia rappresentativo dellinsieme di tutte le compravendite effettuate a quel prezzo unitario in un dato mercato in un dato periodo. Esistono alcuni indicatori di questa affidabilit.

La comparazione pluriparametrica parte dal presupposto che la variazione del prezzo dipenda da numerosi aspetti. Quando si applica rigorosamente il principio di comparazione a beni simili, si pone il problema di dover confrontare beni che differiscono per un solo aspetto, e si fa variare il solo parametro che definisce questo aspetto (ad esempio la superficie di un alloggio).

Una stima pluriparametrica fa dipendere il prezzo dalla variazione di pi parametri. Si deve quindi utilizzare una metodologia che possa evidenziare la relazione esistente tra i parametri e il prezzo:

P= f (x1,x2,x3xn)

Capitalizzazione Le stime per capitalizzazione si effettuano invece, in via diretta, cumulando gli effetti economici negativi o positivi (rispettivamente detti costi o benefici) generati dagli usi periodici di un bene, in un dato intervallo di tempo (che pu essere limitato o infinito).

La capitalizzazione per lappunto la stima dellaccumulazione di valore ad oggi di una serie di costi e benefici distribuiti nel tempo. Per poter determinare il valore di questi effetti ad oggi necessario determinare una regola che ci permette di valutare il significato economico dellanticipare effetti posticipati nel tempo.

Vanno introdotti elementi di matematica finanziaria.

Immaginando di dover scegliere se avere: 1000 euro oggi

1000 euro domani

1200 euro domani

Lunica scelta ovvia che preferibile avere 1000 euro oggi invece che domani, ma la scelta di avere 1000 euro oggi invece che 1200 euro domani risulta non scontata. Per la teoria della razionalit scegliere 1200 euro domani invece che 1000 oggi significa attribuire maggiore convenienza alla posticipazione del possesso di mille euro, se questa posticipazione remunerata di 200 euro. Se le due scelte fossero indifferenti potremmo dire che: 1000 euro oggi = 1200 euro tra un anno

Posto r = 0,2 = (1200-1000) / 1000

R rappresenta il tasso di interesse, o saggio, d una misura della preferenza temporale che esprime la differenza espressa come valore monetario della disponibilit a rinunciare ad avere una somma in denaro oggi per averne di pi domani. Se il valore del denaro attuale Vo = 1000 e il valore equivalente alla fine del primo anno V1=1200

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Vo = V1/ (1+r) = 1200/1,2 = 1000

r rappresenta quindi il prezzo di uso del denaro nel corso di un anno. Non utilizzare il denaro significa quindi accumulare interesse.

Vo = V1/ (1+r) = 1200/1,2 = 1000

Vo = V1/ (1+r)V1 = Vo x (1+r)

0 1 t

1000 euro oggi1200 euro tra un anno r = (1200/1000) -1=0,2

Linteresse r pu essere semplice o composto:

Mt = Vo + It = Vo (1+ t r) se t inferiore a un anno (interesse semplice) ed espresso in mesi

Mt = Vo + It = Vo (1+ r)t se t espresso in anni (interesse composto)

La somma maturata Mt si definisce montante al tempo t. Gli incrementi Vo tr e Vort rappresentano linteresse It maturato nel tempo t . La relazione esistente tra r e r la seguente:

r =12 x r Il saggio di interesse anche la misura dello svantaggio che si subisce nel non usufruire di una risorsa oggi, ma in un tempo futuro (un beneficio diretto, un reddito), o del vantaggio che si ha nel doversi privare di una risorsa (un costo) nel futuro invece che oggi. Quindi dato un saggio di interesse r, espresso come frazione di 1, se il valore di una risorsa di cui possiamo disporre B, e questa risorsa disponibile al tempo n (espresso come numero di anni), il suo valore attuale B0 dato da

B0 = B/(1+r)n

Analogamente dato un saggio di interesse r, se il valore (quantitativo) di una risorsa di cui dobbiamo privarci C, e questa risorsa verr ceduta al tempo m (espresso come numero di anni), il suo valore attuale C0 dato da

C0 = B/(1+r)m1/(1+r)n rappresenta quindi il coefficiente correttivo, che si applica a B e C per considerare che il loro effetto oggi attutito rispetto al futuro.

Montante maturato dallinteresse composto di Vo dallanno 1 allanno n

0(1 )nM rV= +

Fattore di posticipazione dallanno 1 allanno n: r prende il nome di saggio di interesse

(1 )n nr q+ =

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Fattore di anticipazione dallanno 1 allanno n: r prende il nome di saggio di sconto

nn qr1

)1(1 =+

Accumulazione finale di rate periodiche: Una rata periodica R un effetto finanziario ripetuto periodicamente nel tempo. Se la rata posticipata viene erogata a partire dalla fine del primo periodo m.

Il valore finale la somma delle attualizzazioni di tuttte le rate e prende il nome di accumulazione finale.

Posto

allo in anni tra due rateinterecorrispostratedinumero

1

vmn

rq

==

+=

allo in anni tra due rateinterecorrispostratedinumero

1

vmn

rq

==

+=

0))1((1

)2(2

)1(10 )1()1(..........)1()1()1( rRrRrRrRrRAV n

mnnn

nnnmnn ++++++++++==

Essendo nn RRRRRR ====== 1210 .......... Se il periodo di ripetizione dellerogazione della rate annuale si ha m = 1 la formula di accumulazione allanno n diventa:

=

+=+++++++++==n

i

innnnnnnn rRRrRrRrRrRAV

0

)1(21 )1()1(..........)1()1()1(

cio, ricordando che 1+r = q e r = q-1

=

==+==

=

=

rqR

qqRqRrRAV

nnn

i

inn

i

innn

111)1(

00

LAccumulazione iniziale di rate periodiche posticipate pari allaccumulazione finale riportata allattualit

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Laccumulazione iniziale e quella finale differiscono per il fattore di anticipazione 1/qnm. Quindi

nm

m

nm

nmn

qq

qR

qAAV

=== 1

1

00

E se la frequenza delle rate annuale si ha:m=1:

n

n

n

n

n

n

nn

rqqRq

rqR

qq

qR

qAAV )1(

111

00=

=

===

Accumulazione finale di rate periodiche anticipate

Le rate possono essere erogate a inizio periodo, gi dallistante 0. In questo caso sono anticipate, e accumulano un interesse annuale in pi nellaccumulazione finale, perch anche la rata erogata allanno n matura un interesse, cio viene moltiplicata per 1+r

m

nmnn

nnnnm

nn rRrRrRrRrRAV )1()1(..........)1()1()1())1((

1)2(

2)1(

10 ++++++++++==

La formula precedente sar allora moltiplicata per un termine q in pi

mn

m

nm

mn

m

nmm

nmnm

qqqR

qqqRq

qAqAV

=

=== 11

11

00

Se la rata annuale ancora una volta avremo m=1, laccumulazione finale diventa:

=

== rqRqqqRqqAV

nn

nn)1(

)1()1(

e laccumulazione iniziale corrispondente diventa

1100)1(

)1()1(

)1(

=

=

=== n

n

n

n

n

n

nn

rqqRq

rqR

qq

qRq

qqAAV

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SSSTTTIIIMMMEEE DDDEEELLL VVVAAALLLOOORRREEE DDDIII MMMEEERRRCCCAAATTTOOO DDDIII BBBEEENNNIII IIIMMMMMMOOOBBBIIILLLIII

Valore di mercato Il valore di mercato laspetto economico di un bene che esprime la sua capacit di esplicare una utilit diretta per qualcuno, e si determina in previsione di uno scambio espresso da una quantit di moneta funzione della domanda e dellofferta del bene in un mercato.

La sua determinazione avviene attraverso:

- metodi diretti/sintetici: ordinariet, parametrico, per valori tipici

- metodi indiretti/analitici: Capitalizzazione della rendita

In funzione del valore duso il valore di mercato pu essere stimato attraverso la comparazione con beni simili a quello dastimare, per i quali noto un valore di compravendita, e quindi una ofnormazione direttamente derivabile dal mercato. IL valore ottenuto rappresentera il valore che pi probabilmente un consumatore disposto a corrispondere per ottenere il possesso definitivo (cio per un tempo infinito) di un bene in un mercato

a) si effettua la stima collazionando dati storici, cio dati statistici relativi a compravendite recenti.

b) Si considerano dati relativi a immobili simili. c) Si studia la distribuzione di frequenza dei dati collazionati.

Se la distribuzione gaussiana (schema in figura), vale il principio dellordinariet, e il valore pi probabile uguale al valore medio della distribuzione

V

f

Stima comparativa diretta del valore di mercato Vx di un alloggio.

Distribuzione gaussiana del rapporto Prezzo/unit di superficie

Si i=1n Superfici di n Alloggi

Pi i=1n prezzi di n Alloggi

Sx Superficie alloggio da stimare

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200200195195198200200203205200210Pi (m)

100101979510811211098100104105Si (m2)

200200195195198200200203205200210Pi (m)

100101979510811211098100104105Si (m2)

21,982,012,051,831,781,822,12,11,92Pi/Si(m/m2) 21,982,012,051,831,781,822,12,11,92Pi/Si(m/m2)

pi= 2206

si= 1130

pi= 2206

si= 1130

pi/si=1,95

Vx: Sx = Pi: Si => Vx = Sx (Pi: Si)

1. Diretta comparativa monoparametrica 2. per Valori tipici 3. per Punti di merito 4. per Superfici ragguagliate 5. per Valori tipici e punti di merito

Stima diretta comparativa parametrica In una relazione monoparametrica la legge che lega il parametro dimensionale al prezzo di un immobile del tipo:

P= f (x)

Una stima pluriparametrica fa dipendere il prezzo dalla variazione di pi parametri. Si deve quindi utilizzare una metodologia che possa evidenziare la relazione esistente tra i parametri e il prezzo:

P= f (x1,x2,x3xn)

Stima monoparametrica La stima monoparametrica parte dal presupposto che la variazione del prezzo dipenda sostanzialmente da un aspetto. Si confrontano beni che differiscono per un solo aspetto, e si fa variare il solo parametro che definisce questo aspetto (ad esempio la superficie di un alloggio).

Si utilizza quando:

a) i dati a disposizione sono:

-un parametro dimensionale relativo a immobili compravenduti (usualmente la superficie)

-i prezzi relativi alle compravendite

b) i dati si riferiscono a beni simili Se esiste un fattore costante, che rappresenta il contributo di una serie di aspetti alla formazione del prezzo, e variasse il solo fattore legato alla superficie, il contributo al prezzo stesso dato dalla superficie rappresenterebbe una parte del contributo totale a meno di una somma costante.

Pu esistere una funzione che definisce il rapporto tra il valore di mercato e un parametro.

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V

p

c

f 1(p) A B

La funzione che generalmente descrive la variazione del prezzo in funzione della dimensione lineare. Tale ipotesi plausibile per brevi tratti, almeno per due motivi: il primo che immobili con valori parametrici estremamente diversi non possono essere considerati simili, e quindi viene meno il principio della comparazione. La seconda che lipotesi di linearit della legge pi plausibile per brevi tratti. Si osservi la legge rappresentata in figura e qui di seguito riportata:

V= f(p)=c+f1(p)= c - axS

Immaginando che il parametro p sia la superficie, plausibile che il prezzo a metro quadro di un alloggio diminuisca allaumentare della superficie. Questa legge non pu valere in assoluto, perch condurrebbe al paradosso che per superfici pari a 0 mq si ha il massimo valore di mercato, pari a c. La linearizzazione vale solo per il tratto tra A e B, che ad esempio, pu rappresentare il tratto nel quale si identificano alloggi destinati a residenza principale di dimensioni ordinarie (60-120 mq). Ipotizzare che la legge non si modifichi per valori superiori, significa comparare alloggi di categoria superiore (oltre il tratto B), ad alloggi di categoria ordinaria, che plausibile abbiano andamenti di mercato differenti.

Tecniche di stima pluriparametrica per punti di merito, valori tipici e superfici ragguagliate

Stima per Valori tipici E utile per la determinazione del valore di mercato di un immobile nel quale sono riconoscibili pi funzioni, ciascuna con un proprio valore unitario desumibile da indagini sul mercato, senza rapporti di complementarit

V = Pj Dj V: valore di mercato del fabbricato stimato

I: singola destinazione funzionale i presente nel fabbricato

Pj: prezzo unitario delle porzioni di immobile aventi stessa funzione i

Dj: dimensioni delle porzioni di immobile aventi stessa funzione i

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Esempio Si stimi il valore di mercato di una palazzina avente mq 200 ad alloggio, mq 250 a studio, un box auto di 50 mq, un giardino di 600 mq e un patio di 60 mq

120000 Costo medio mq patio = 200D5 = 60 mq (patio)

60000 Costo medio mq verde attr = 100D4 = 600 mq (giardino)

12500 Prezzo medio mq box = 250D3 = 50 mq (box)

375000 Prezzo medio mq uffici = 1500D2 = 250 (uffici)

250000 Prezzo medio/mq Alloggi =1250D1 = 200 mq (alloggio)

DixPiPi da stime sinteticheDi

120000 Costo medio mq patio = 200D5 = 60 mq (patio)

60000 Costo medio mq verde attr = 100D4 = 600 mq (giardino)

12500 Prezzo medio mq box = 250D3 = 50 mq (box)

375000 Prezzo medio mq uffici = 1500D2 = 250 (uffici)

250000 Prezzo medio/mq Alloggi =1250D1 = 200 mq (alloggio)

DixPiPi da stime sinteticheDi

TOTALE = 817500

La metodologia di stima per valori tipici presenta alcuni limiti, pur essendo di fatto molto utilizzata nella pratica:

- per ciascuna delle variabili a,b, m, s, la distribuzione dei dati sar diversa, e quindi aggregare semplicemente i valori medi non permette di costruire una relazione di tipo lineare avente caratteri di rigorosa ordinariet;

- Si perdono i rapporti di complementarit, non si valuta cio il possibile valore aggiunto dovuto alla compresenza di pi funzioni.

Stima per punti di merito Si utilizza quando:

Gli immobili differiscono per alcune caratteristiche significative e non possibile esprimere attraverso parametri di prezzo unitario (come per la stima per valori tipici) queste caratteristiche. Si possono determinare dei coefficienti correttivi detti punti di merito del prezzo/mq medio in funzione delle caratteristiche suddette. Il valore di mercato Vx si determiner come prodotto del valore medio di riferimento per i punti di merito Ki:

19

1,05Fabbricato economico

1,25Fabbricato civile

2,00Villa

1,05Fabbricato economico

1,25Fabbricato civile

2,00Villa

1,40Villino

0,70Fabbricato rurale

0,80Fabbricato popolare

1,40Villino

0,70Fabbricato rurale

0,80Fabbricato popolare

Tipologia

0,90Zona Degradata

1,40Centro

1,20Semiperifieria

1,00Periferia

0,90Zona Degradata

1,40Centro

1,20Semiperifieria

1,00Periferia

Posizione

0,70Scadenti

0,80Mediocri

0,90Buoni

1,00Ottimi

0,70Scadenti

0,80Mediocri

0,90Buoni

1,00Ottimi

Caratteri tecnologici

0,60Scadente

0,80Mediocre

1,00Normale

0,60Scadente

0,80Mediocre

1,00Normale

Obsolescenza fisica

0,90Scadente

0,95Media

1,00Ottima

0,90Scadente

0,95Media

1,00Ottima

Panoramicit, orientamento

0,70Oltre 50 anni

0,80Tra 20 e 50 anni

0,90Tra 6 e 20 anni

1,005 anni

0,70Oltre 50 anni

0,80Tra 20 e 50 anni

0,90Tra 6 e 20 anni

1,005 anni

Et

0,90Scadenti

0,95M ediocri

1,00B uoni

1,05O ttim i

0,90Scadenti

0,95M ediocri

1,00B uoni

1,05O ttim i

C aratteri am bientaliEsempi di punti di merito

x medio1

V Vn

iKi

==

Esempio Stimare il valore Vx di un alloggio di 100 mq sito in posizione centrale, in un fabbricato civile di 25 anni, in buone condizioni per quanto riguarda caratteri ambientali (zona ben servita), tecnologici, di orientamento, ben conservato, avendo a disposizione i risultati di una stima del valore medio a mq degli alloggi economici di un quartiere semiperiferico, di recente realizzazione, con pochi servizi, ottimo orientamento, ottimi caratteri tecnologici, ben conservato

1,25Edilizia civile1,00Ben conservato0,95Buon orientamento0,90Buoni car. Tecnologici1,00Buoni car. ambientali0,80Et 25 anni1,40Zona centraleKiAlloggio Vx

1,25Edilizia civile1,00Ben conservato0,95Buon orientamento0,90Buoni car. Tecnologici1,00Buoni car. ambientali0,80Et 25 anni1,40Zona centraleKiAlloggio Vx

1,05Edilizia economica1,00Ben conservato0,95ottimo orientamento1,00ottimi car. Tecnologici0,95Medi car. ambientali1,00Et 5 anni1,20Zona semiperifericakiTipologia di riferimento

1,05Edilizia economica1,00Ben conservato0,95ottimo orientamento1,00ottimi car. Tecnologici0,95Medi car. ambientali1,00Et 5 anni1,20Zona semiperifericakiTipologia di riferimento

Valore medio = 1250 / mqValore medio a mq = ? Effettuando il confronto tra i coefficienti di merito della tipologia di riferimento e dellalloggio da stimare:

Edilizia economicaBen conservatoottimo orientamentoottimi car. TecnologiciMedi car. ambientaliEt 5 anniZona semiperifericaTipologia di riferimento

1,25/1,05=1,19Edilizia civile1,00/1,00=1,00Ben conservato0,95/0,95=1,00Buon orientamento

0,90/1=0,90Buoni car. Tecnologici1,00/0,95=1,05Buoni car. ambientali

0,80/1=0,80Et 25 anni1,40/1,20=1,17Zona centrale

Ki/kiAlloggio Vx

Edilizia economicaBen conservatoottimo orientamentoottimi car. TecnologiciMedi car. ambientaliEt 5 anniZona semiperifericaTipologia di riferimento

1,25/1,05=1,19Edilizia civile1,00/1,00=1,00Ben conservato0,95/0,95=1,00Buon orientamento

0,90/1=0,90Buoni car. Tecnologici1,00/0,95=1,05Buoni car. ambientali

0,80/1=0,80Et 25 anni1,40/1,20=1,17Zona centrale

Ki/kiAlloggio Vx

Vx/mq = 1250 /mq x (1,17 x 0,80 x 1,05 x 0,90 x 1.00 x 1,00 x 1,19) =

1250 /mq x 1,05= 1312,5 => Vx = 1312,5 /mq x 100mq = 131250

20

Stima per superfici ragguagliate Si utilizza quando noto il prezzo unitario medio per mq di superficie commerciale e si distinguono le superfici dellimmobile per differente destinazione duso. Dati:

Vunitario prezzo medio unitario della superficie commerciale

Si superficie con i-esima destinazione duso

Ki coefficiente di ragguaglio relativo alli-esima destinazione duso

Coefficienti di ragguaglio: Il valore di mercato Vx si determiner come prodotto del valore medio di riferimento per la superficie convenzionale dellalloggio ottenuta come somma delle differenti tipologie di superfici moltiplicate per opportuni coefficienti di omogeneizzazione:

x unitario unitario1

V V Vn

conv i ii

S K S=

= =

1Pareti interne0,5Muri perimetrali

0,15-0,25Terrazze - Balconi0,25-0,33Cantine Mansarde

0,4-0,7Autorimesse0,10VerdeEsterni

0,5PatioServizi

1Piano terra e piano primo0,7InterratoAlloggio

Coeff. Sup convenzionaleDestinazione dusoTipologia disuperficie

1Pareti interne0,5Muri perimetrali

0,15-0,25Terrazze - Balconi0,25-0,33Cantine Mansarde

0,4-0,7Autorimesse0,10VerdeEsterni

0,5PatioServizi

1Piano terra e piano primo0,7InterratoAlloggio

Coeff. Sup convenzionaleDestinazione dusoTipologia disuperficie

Esempio Stima del valore di un villino, le cui superfici sono destinate come descritto in tabella. Conoscendo il prezzo medio unitario della superficie commerciale pari a 1250 / mq nel mercato di riferimento.

159,35Totale (I+II+III+IV)IV) 10,500,1570,00Lastrico solareIII) 44,000,20220,00Area esterna attrezzata piano terraII) 8,250,2533,00Scale e terrazzo primo pianoI) 96,6196,9Totale superficie utile (A+B)

148,30Alloggio B148,30Alloggio A

Superficie convenzionalemq

Coeff. diragguaglioKi

Sup Utile Si (mq)

Tipologie di superficie

159,35Totale (I+II+III+IV)IV) 10,500,1570,00Lastrico solareIII) 44,000,20220,00Area esterna attrezzata piano terraII) 8,250,2533,00Scale e terrazzo primo pianoI) 96,6196,9Totale superficie utile (A+B)

148,30Alloggio B148,30Alloggio A

Superficie convenzionalemq

Coeff. diragguaglioKi

Sup Utile Si (mq)

Tipologie di superficie

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Stima per valori tipici e punti di merito E un insieme delle stime precedenti, nella quale si utilizzano coefficienti correttivi (come per i punti di merito) e valori unitari di mercato differenti per tipologia di superficie.

Si applica quindi quando per le componenti caratteristiche dellimmobile si conosce la dimensione, e il valore medio unitario, che va corretto con opportuni coefficienti

x ij j ij j j1 11 1

V V P Dn nm m

J Ji iK K

= == == =

Esempio Stima di un villino di 100 mq + giardino + garage interrato, avendo a disposizione coefficienti di merito e valori unitari

1

1

1

Coeff. dimerito K2(conservazione)

0,91P3 = 250 /mqD3 = 30 mqBox11P2 = 100 /mqD2 = 100 mqGiardino11,05P1 =1500 /mqD1= 60 mqAlloggio

Coeff. dimerito K3

(livello interrato)

Coeff. dimerito K1(panoramicit)

Prezzo medio PjSuperficie DjTipologie disuperficie

1

1

1

Coeff. dimerito K2(conservazione)

0,91P3 = 250 /mqD3 = 30 mqBox11P2 = 100 /mqD2 = 100 mqGiardino11,05P1 =1500 /mqD1= 60 mqAlloggio

Coeff. dimerito K3

(livello interrato)

Coeff. dimerito K1(panoramicit)

Prezzo medio PjSuperficie DjTipologie disuperficie

Valore Vx = K1 D1 P1+ K2 D2 P2+ K3 D3 P3= 94500 + 10000 + 6750

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Stima dei valori tipici, dei punti di merito e dei coefficienti di ragguaglio attraverso la Regressione Lineare

I valori tipici, i punti di merito, e i coefficienti di ragguaglio possono essere determinati come coefficienti di parametri in una regressione lineare.

Nella regressione lineare si ipotizza che la funzione che lega le variabili x1,x2, xn sia di tipo lineare.

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

la regressione serve a stabilire i valori dei coefficienti della combinazione lineare: a1 a2 a3... an e b.

I parametri potrebbero essere superfici destinate a differenti funzioni, o superfici convenzionali, o caratteristiche intrinseche ed estrinseche qualidi et, obsolescenza, degrado, localizzazione ecc.

Di fatto i coefficienti della combinazione lineare rappresenteranno quindi i valori tipici unitari delle superfici, i coefficienti di ragguaglio delle superfici convenzionali, o i punti di merito delle differenti caratteristiche.

Stima per regressione monoparametrica Se la stima di tipo monoparametrico si pu costruire una regressione lineare semplice: P = ax + b

dove a rappresenta il prezzo marginale di P al variare del parametro x, e b un termine noto, pari al prezzo minimo che non varia al variare di x.

Ad esempio, lincremento del prezzo a metro quadro al variare del numero di metri quadri sarebbe rappresentato da una relazione del tipo: P = -ax + b

P ( /mq)

S (mq)

La regressione serve quindi a stabilire landamento della retta: P = -ax + b

a partire da un certo numero m di dati osservati.

23

Deve essere m > n +1 (se il numero di parametri n 1: m > 2 P ( /mq)

S (mq)

A(Pa,Xa)

B(Pb,Xb)

M(Pm,Xm )

La regressione per costruire la retta P = -ax + b utilizza il principio dei minimi quadrati. La retta che simula meglio landamento lineare quella che minimizza la somma delle distanze dei punti rilevati dalla retta stessa, rispondendo alla condizione

0min 122

1=

+= == yxyx

dm

i iim

i i

i

Osserviamo le due situazioni:

in entrambi i casi possibile costruire una retta di regressione, ma nel secondo essa rappresenta poco efficacemente la legge di variazione di y in funzione di x, perch i punti sono pi lontani dalla retta e non sono allineati.

Bisogna in questo caso valutare il coefficiente di determinazione R2. R2 varia tra 0 e 1.

Pi R2 vicino a 1, pi la regressione valida. Per quanto riguarda il numero di osservazioni, quanto pi m (numero di rilevamenti) maggiore di n+1 (numero di parametri pi 1), tanto pi la regressione valida. Esiste un coefficiente F (di Fisher) che lega la affidabilit della stima al rapporto tra numero di osservazioni m e numero di parametri n.

Stima pluriparametrica Nella regressione lineare, si ipotizza che la funzione che lega le variabili x1,x2, xn che contribuiscono a determinare il prezzo P dellimmobile da stimare sia di tipo lineare.

24

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

ai (i=1n) rappresenta il prezzo unitario di P al variare del parametro xi (i=1n), a parit di tutti gli altri valori, e xi rappresenta lunit di misura della i-sima caratteristica (adces. vani, mq, numero di posti auto etc)

la regressione serve a stabilire i valori dei coefficienti della combinazione lineare: a1 a2 a3... an e il termine noto b.

Funzione regressione lineare di excel Dati i prezzi

P1,P2,Pm,

e i valori dimensionali delle caratteristiche

xi1, xi2, xi3. xin , i=1.m,

con luso di Excel si imposta come segue la operazione necessaria a determinare I coefficienti e il termine noto dellequazione:

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

23/01/2005 L i 4 C B di E i I 30

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

Y nota linsieme dei prezzi a mq rilevati dalle

compravendite

23/01/2005 L i 4 C B di E i I 31

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

X nota linsieme dei valori delle variabili

caratteristiche rilevati dalle compravendite

25

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

Funzione tendenza di excel

Serve a determinare il prezzo P di un immobile determinato secondo una regressione lineare

del tipo

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

Noto un numero m di osservazioni xi

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

Y nota linsieme dei prezzi a mq rilevati dalle

compravendite

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

X nota linsieme dei valori delle variabili

caratteristiche rilevati dalle compravendite

26

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

X nuova linsieme dei valori delle variabili

caratteristiche relative allimmobile da stimare

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

La funzione Tendenza restituisce direttamente il valore stimato secondo la

regressione lineare derivante dalle y e x note

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Metodo indiretto o analitico

Si determina il Valore di mercato per capitalizzazione dei redditi. In questo caso il valore di mercato corrisponder alla accumulazione a oggi di tante somme conferite anno per anno al fine di poter esercitare il diritto duso del bene. Se gli anni duso sono riferiti ad un periodo limitato (di n anni) la formula coincide con laccumulazione iniziale di rendite che determin un valore V:

n

n

rqqRV )1( = .

Ma il valore di mercato presuppone possesso, quindi uso per un numero infinito di anni. La formula di accumulazione precedente, se riferita ad un periodo illimitato (n = infinito) diventa

rRV

rqqR

nV n

n

==)1(lim

Leventuale presenza di valori in entrata o in uscita, non ripetuti annualmente si cumula nelle aggiunte A e nelle detrazioni D:

RV A Dr

= +

R rendita annua r= q-1 saggio di interesse A aggiunte D detrazioni

Aggiunte e detrazioni Aggiunte A (o poste attive) Dotazioni particolari di accessori, redditi transitori pregio di alcuni elementi, servit attive

Detrazioni D (o poste passive) Mancanza di accessori significativi, spese straordinarie, degrado di alcuni elementi, servit passive, ipoteche, mutui o altri oneri

28

MMMEEETTTOOODDDIII DDDIII AAANNNAAALLLIIISSSIII DDDEEELLL SSSAAAGGGGGGIIIOOO DDDIII CCCAAAPPPIIITTTAAALLLIIIZZZZZZAAAZZZIIIOOONNNEEE

Ascendenze e discendenze del saggio di capitalizzazione r Secondo Forte-De Rossi (1977) il saggio r oscilla intorno al 4%, con un range compreso tra il 2% e il 6%. Il saggio assume differenti significati. Le ascendenze e le discendenze sono elementi che fanno aumentare o diminuire il valore del saggio di rendimento, spiegabili dai diversi significati attribuibili al saggio e dalle loro influenze premio del rischio premio per la propensione al risparmio premio per la produttivit del capitale premio per la scarsa disponibilit dei capitali premio per lattesa preferenza temporale stabilit del saggio dei capitali immobiliari

r un premio al rischio, se si considera laspetto dellimpiego di risorse monetarie per generare redditi futuri, quindi incerti.

r il prezzo duso del denaro, se si considera laspetto della retribuzione per chi presta denaro, per un periodo di tempo privandosi delluso di esso, da parte di chi riceve denaro, e ha la possibilit di generare redditi con esso.

r la misura della capacit del mercato di generare redditi, attraverso luso di denaro, se si considera la capitalizzazione, come potenziale espresso dallimpiego di risorse monetarie.

Fattori Ascendenti del saggio r Condizioni di mercato favorevoli, caratteri intrinseci ed estrinseci dellalloggio, incremento del prezzo duso del denaro, decremento della disponibilit di mutui

Fattori discendenti del saggio r Condizioni di mercato, caratteri intrinseci ed estrinseci dellalloggio, riduzione del prezzo duso del denaro, incremento della disponibilit di mutui

Metodo analogico o comparativo (Grillenzoni e Grittani, 1994; Orefice, 1995) Il saggio r si determina per comparazione con il rendimento di immobili simili riscontrabili in altre aree aventi identiche a) caratteristiche localizzative urbane b) caratteri posizionali c) caratteristiche tecnologiche d) caratteristiche produttive e) caratteri storici

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Influenza del valore sociale complesso sul tasso r Il valore sociale complesso influenza il rendimento di un immobile (Fusco Girard, 1997, 2005) in presenza di - valori storici - valori identitari, capacit di attrarre attivit - capacit di orientare lo sviluppo urbano in senso strategico e quindi di influenzare i caratteri localizzativi

Il metodo additivo (Simonotti, 2006) Il tasso r secondo questo metodo pari alla somma dei seguenti contributi a) interesse mancato maturabile con investimenti alternativi all'acquisto dell'abitazione (risk free rate) b) differenza tra risk free rate e saggio dellinvestimento immobiliare c) differenza tra saggio relativo alla gestione immobiliare e saggio dellinvestimento immobiliare d) differenza tra saggio relativo al rischio dello specifico immobile e saggio dellinvestimento immobiliare e) Saggio legato alla variazione del valore dello specifico investimento immobilare f) Comodi e scomodi

Il rapporto tra costo dellabitare ( ownership cost) e saggio L' "ownership cost" definito come il costo annuo di un alloggio inteso come luogo di produzione del "servizio abitativo, offerto in riposta alla domanda di abitazione. Tale servizio offerto in riposta alla domanda di abitazione, in alternativa alla locazione. Esso pu costituire un interessante riferimento di confrontabilit con il valore locativo dell'alloggio stesso. L' "ownership cost" pu costituire un interessante riferimento di confronto con il valore locativo dell'alloggio stesso. Himmelberg et al. (2005) in un approccio tipicamente economico hanno effettuato una analisi del trend dello user ownership cost per un periodo di osservazione di 25 anni su un ampio campione di mercati immobiliari americani. Poterba, (1984) individua sei contributi alla formazione del costo dellabitare, proporzionali al suo prezzo sul mercato P: a) l'interesse mancato maturabile con investimenti alternativi all'acquisto dell'abitazione rft rP b) le tasse derivanti dalla propriet immobiliare, ttP c) le opportunit di deduzione fiscale legate al fitto, )( t

mttt rP +

d) i costi di manutenzione dell'immobile, ttP e) il valore del maggior rischio attribuibile al proprietario di un alloggio rispetto ad un affittuario 1+tt gP f) l'incremento/decremento di valore dell'immobile in funzione dei trend del mercato immobiliare (il capital gain/loss attribuibile al valore dell'immobile). ttP

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tttttttm

tttttrf

ttt PgPPrPPrPuP ++++= +1)( Il rapporto tra "annual ownership cost" e valore di mercato dellalloggio definito user ownership cost (Hendershott e Slemrod, 1983 ; Himmelberg et al, 2005)

ttttm

tttrf

t grru ++++= +1)( In una situazione di equilibrio (Ayuso e Restoy, 2003) lownership cost dovrebbe essere pari al saggio di capitalizzazione della rendita immobiliare.

User cost e rendita immobiliare (rent) in alcune citt italiane nel 2005 centro citt

User cost e rendita immobiliare (rent) in alcune citt italiane nel 2005 periferia

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Determinzazione del tasso medio per ordinariet

Date n compravendite e n rendite corrispondenti, applicando la formula inversa della capitalizzazione dei redditi, si determina il saggio medio

1

1

n

in

i

Rir

Pi

=

=

=

Esempio: Fattore Discendente del saggio per Condizioni di mercato: i fitti sono variati pi lentamente dei prezzi di vendita. In queste condizioni il saggio diminuisce allaumento dei prezzi con fitti costanti, come nellesempio in tabella, per un alloggio di 100 mq, con fitto mensile netto di 512 euro, e con variazione del valore di mercato dal 2000 al 2004:

1 1 0 0 0 0

1 2 0 0 0 0

1 3 0 0 0 0

1 4 0 0 0 0

1 5 0 0 0 0

P r e z z o

2 0 0 0

2 0 0 1

2 0 0 2

2 0 0 3

2 0 0 4

A n n o

5 , 6 %6 1 9 2

4 , 8 %6 1 9 2

3 , 9 %6 1 9 2

3 , 0 %6 1 9 2

2 , 1 %6 1 9 2

S a g g i or = R / P

R e n d i t a a n n u a

1 1 0 0 0 0

1 2 0 0 0 0

1 3 0 0 0 0

1 4 0 0 0 0

1 5 0 0 0 0

P r e z z o

2 0 0 0

2 0 0 1

2 0 0 2

2 0 0 3

2 0 0 4

A n n o

5 , 6 %6 1 9 2

4 , 8 %6 1 9 2

3 , 9 %6 1 9 2

3 , 0 %6 1 9 2

2 , 1 %6 1 9 2

S a g g i or = R / P

R e n d i t a a n n u a

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IIILLL MMMAAARRRKKKEEETTT CCCOOOMMMAAAPPPRRRIIISSSOOONNN AAAPPPPPPRRROOOAAACCCHHH Alcune definizioni: Prezzo marginale: variazione di prezzo dovuta allincremento di una unit di un parametro (nella regressione lineare rappresentato dal prezzo del parametro) Rapporto mercantile: rapporto tra i prezzi di una tipologia di superficie e la superficie dellalloggio (analogo ai coefficienti di ragguaglio) Rapporto di complementarit: incidenza sul prezzo della superficie dellalloggio di un elemento (ad esempio lincremento di prezzo a mq dovuto al livello di piano) Dato il prezzo marginale della superficie dellalloggio, i Rapporti mercantili con le altre superfici e i Rapporto di complementarit con gli altri elementi la Funzione di stima, cio la funzione lineare che determina il prezzo di un alloggio la seguente:

P(X)= P x Sup + x Si+ x Ei

Un esempio Lalloggio X ha una superficie coperta di 140 mq, essendo da stimare non c compravendita, la superficie scoperta di 300 mq e il suo stato di manutenzione medio, lalloggio munito di affacci Lalloggio A, venduto per 250000 euro, ha una superficie coperta di 120 mq, il prezzo della sua compravendita risale a 8 mesi prima, la superficie scoperta di 200 mq e il suo stato di manutenzione basso, lalloggio munito di affacci Lalloggio B, venduto per 180000 euro, ha una superficie coperta di 100 mq, il prezzo della sua compravendita risale a 4 mesi prima, la superficie scoperta di 100 mq e il suo stato di manutenzione medio Lalloggio C, venduto per 300000 euro, ha una superficie coperta di 160 mq, il prezzo della sua compravendita risale a 1 mese prima, la superficie scoperta di 300 mq e il suo stato di manutenzione alto, lalloggio munito di affacci Il rapporto mercantile tra la superficie coperta dellalloggio e la superficie commerciale 0,7 Il rapporto mercantile tra la superficie scoperta e la superficie coperta dellalloggio 0,2 Il rapporto di complementarit tra il livello di manutenzione e la superficie coperta dellalloggio 0,1 Il rapporto di complementarit tra il livello di affaccio e la superficie coperta dellalloggio 0,1 Il metodo si basa sul principio che attraverso i rapporti mercantili e i rapporti di complementarit possibile determinare il valore di X a partire da A (cio XA), da B (cio XB), o da C (cio XC). A seconda dei dati di partenza, e quindi dellimmobile usato come riferimento, in realt si perviene a tre stime diverse, e si assume come valore stimato di X la media di XA, XB e XC Si assume come prezzo unitario di riferimento quello ottenuto dal rapporto tra il prezzo dellalloggio che ha la superficie coperta pi piccolo tra A,B e C (cio B) e la sua superficie coperta stessa: 180000 euro /100 mq = 1800

33

il 70% di 1800 pari a 1260 euro mq Confrontiamo X e A Il prezzo della compravendita di A risale a 8 mesi prima, ed pari a 250000 euro. Riportato ad oggi, se il saggio pari al 3%, lincremento di prezzo da assumere pari a 8/12 del 3%, cio il 2% di 250000 = 5000 euro. La differenza di superficie coperta tra X e A pari a 140 120 mq= 20 mq, 20 mq x 1260 euro/mq = 25.200 euro La differenza di superficie scoperta tra X e A pari a 300 200 mq = 100 Considerato il rapporto mercantile attribuibile alla superficie scoperta rispetto alla superficie coperta, (rapporto pari a 20%) lincremento di superficie commerciale corrispondente pari a 100x0,2= 20 mq Avremo quindi ancora 20 mq 20 mq x 1260 euro/mq = 25.200 euro La differenza di stato di manutenzione tra X e A pari a medio - basso, corrispondente ad un incremento di valore del prezzo unitario della superficie coperta di X pari al 10% La superficie coperta di X pari a 140 mq 140 mq x 10% x 1260 euro/mq = 17640 La differenza di affacci nulla (sia X che A hanno affacci) Quindi per ottenere Xa bisogna sommare al prezzo di A 5000 euro (contributo dovuto al tempo trascorso dalla compravendita) 25.200 euro (contributo dovuto alla maggiore superficie coperta) 25.200 euro (contributo dovuto alla maggiore superficie scoperta) 17640 euro (contributo dovuto alla migliore manutenzione) XA = (2500005000+ +25200+25200+17640) = 323040 euro Confrontiamo ora X e B Il prezzo della compravendita di B risale a 4 mesi prima, ed pari a 180000 euro. Riportato ad oggi, se il saggio pari al 3%, lincremento di prezzo da assumere pari a 4/12 del 3%, cio l1% di 180000 = 1800 euro. La differenza di superficie coperta tra X e B pari a 140 100 mq= 40 mq, 40 mq x 1260 euro/mq = 50.400 euro La differenza di superficie scoperta tra X e B pari a 300 100 mq = 200 Considerato il rapporto mercantile attribuibile alla superficie scoperta rispetto alla superficie coperta, (rapporto pari a 20%) lincremento di superficie commerciale corrispondente pari a 200x0,2= 40 mq

34

Avremo quindi ancora 40 mq 40 mq x 1260 euro/mq = 50.400 euro La differenza di stato di manutenzione tra X e B nulla X ha affacci e B non ne ha. La presenza di affacci contro lassenza di affacci corrispondente ad un incremento di valore del prezzo unitario della superficie coperta di X pari al 10% La superficie coperta di X pari a 140 mq 140 mq x 10% x 1260 euro/mq = 17640 Quindi per ottenere XB bisogna sommare al prezzo di B: 1800 euro (contributo dovuto al tempo trascorso dalla compravendita) 50.400 euro (contributo dovuto alla maggiore superficie coperta) 50.400 euro (contributo dovuto alla maggiore superficie scoperta) 17640 euro (contributo dovuto alla presenza di affacci contro lassenza di affacci) XB = (180000+1800+50400+50400+ 17640) = 300240 euro Confrontiamo infine X e C Il prezzo della compravendita di C risale a 1 mesi prima, ed pari a 300000 euro. Riportato ad oggi, se il saggio pari al 3%, lincremento di prezzo da assumere pari a 1/12 del 3%, cio lo 0,83 % di 300000 = 750 euro. La differenza di superficie coperta tra X e C pari a 140 160 mq= -20 mq, -20 mq x 1260 euro/mq = - 25.200 euro La quantit negativa, quindi sar sottratta, e non aggiunta, al prezzo di C La differenza di superficie scoperta tra X e B pari a 300 0 mq = 300 Considerato il rapporto mercantile attribuibile alla superficie scoperta rispetto alla superficie coperta, (rapporto pari a 20%) lincremento di superficie commerciale corrispondente pari a 300x0,2= 60 mq Avremo quindi 60 mq 60 mq x 1260 euro/mq = 75.600 euro La differenza di stato di manutenzione tra X e C a sfavore di X. Lo stato di manutenzione di C alto, quello di X medio. Andr quindi tolto il 10% corrispondente al rapporto di complementarit medio-alto al valore a mq della superficie coperta di X La superficie coperta di X pari a 140 mq 140 mq x (-10%) x 1260 euro/mq = -17640 X ha affacci e C pure.

35

Quindi per ottenere Xc bisogna sommare al prezzo di c: 750 euro (contributo dovuto al tempo trascorso dalla compravendita) -25.200 euro (contributo dovuto alla maggiore superficie coperta) 75.600 euro (contributo dovuto alla maggiore superficie scoperta) -17640 euro (contributo dovuto alla presenza di affacci contro lassenza di affacci) XC = (300000+750.25200+75600-17640) = 333510 euro

Il valore di X riassumendo sar pari alla media tra XA = (2500005000+ +25200+25200+17640) = 323040 euro XB = (180000+1800+50400+50400+ 17640) = 300240 euro XC = (300000+750.25200+75600-17640) = 333510 euro

Cio

(XA + XB + XC) = (323040 + 300240 + 333510) = 318930 euro

36

IIILLL VVVAAALLLOOORRREEE DDDIII MMMEEERRRCCCAAATTTOOO SSSTTTIIIMMMAAATTTOOO AAA CCCOOOSSSTTTOOO DDDIII PPPRRROOODDDUUUZZZIIIOOONNNEEE (((RRREEEPPPLLLAAACCCEEEMMMEEENNNTTT CCCOOOSSSTTT MMMEEETTTHHHOOODDD)))

Il valore di costo il valore dinsieme delle risorse utilizzate per la produzione di un bene. In via diretta pu essere determinato stimando per confronto con il valore della produzione di beni simili a quello da stimare, realizzati nello stesso mercato. In via analitica pu essere determinato a partire dalla somma del valore duso di tutti gli elementi che hanno concorso alla produzione del beneda stimare.

Determinazione

metodo diretto (sintetico): parametrico,

metodo indiretto (analitico): computo metrico

Metodo misto (semianalitico): elementi funzionali

Il metodo diretto (a scatola chiusa: black box approach) si basa sulla ricerca di riferimenti per la determinazione di valori unitari di costo (riferiti ad elementi funzionali delledificio, o alledificio stesso).

Metodo parametrico per la determinazione del valore di costo

Variabili delle funzioni di costo Una generica funzione di costo unitario si riferisce a variabili individuate generalmente secondo una relazione del tipo (Simonotti, 1994):

C= f (M, L, K, A, P(M) P(L) P(K) P(A) , n, g, P) con

M= materiali

L= manodopera

K= risorse tecnologiche/progettuali

A= caratteri del sito e morfologia dellorganismo architettonico (in riferimento a nuove edificazioni, A rappresenta larea edificabile, e non c un organismo architettonico)

P(M) P(L) P(K) P(A) = prezzi unitari delle variabili precedenti

n, g, P = eventuali variabili esterne: economie di scala, organizzazione cantieristica, progresso tecnologico.

Si osservi che rispetto a questa formulazione, aspetti generalmente stabili nel mercato delle nuove costruzioni diventano molto pi variabili nella riabilitazione e nella riqualificazione architettonica e urbana. In particolare le variabili A (caratteristiche morfologico-ambientali), n (economie di scala), g (cantieristica) e p (tecnologia) sono caratterizzate da maggiore variabilit in interventi di restauro e recupero rispetto a interventi di nuova progettazione.

37

Stime per regressione Come per il valore di mercato, nella regressione lineare, si ipotizza che la funzione che lega le variabili x1,x2, xn che contribuiscono a determinare il costo C dellimmobile da stimare sia di tipo lineare.

C = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

ai (i=1n) rappresenta il prezzo unitario di C al variare del parametro xi (i=1n), a parit di tutti gli altri valori, e xi rappresenta lunit di misura della i-sima caratteristica

la regressione serve a stabilire i valori dei coefficienti della combinazione lineare: a1 a2 a3... an e il termine noto b.

Alcune indicazioni per lapplicazione di metodi pluriparametrici per la stima sintetica dei costi Il costo unitario per piano( e per superifcie) diminuisce allaumentare del numero di piani (perch incidono meno fondazioni e copertura)

Il costo unitario a mq diminuisce allaumentare della superficie abitabile

Allaumentare della superficie abitabile diminuisce lincidenza degli impianti sul costo a mq

Le strutture orizzontali incidono pi delle verticali sul costo di costruzione

Stime analitiche dei costi Si basano sulla scomposizione del progetto in elementi. Il livello di dettaglio varia dallelemento funzionale (metodi semianalitici) al fattore di produzione (metodi analitici)La stima analitica dei costi presuppone lanalisi dettagliata della qualit e della quantit delle categorie di lavoro necessarie alla costruzione.

Il metodo analitico (a scatola aperta: white box approach) fortemente legato alla dimensione progettuale dellintervento, perch si applica attraverso una scomposizione degli elementi che costituiscono il processo realizzativo, e che descritti nel progetto ne forniscono una rappresentazione activity-based (Pilcher, 1997), cio descritta per categorie di lavoro e per tecnologie applicate, per ciascuna delle quali si determina la corrispondente voce di costo.

La stima analitica dei costi di costruzione basata sulla determinazione del computo metrico estimativo. Da un punto di vista matematico/formale il computo pu essere visto dal punto di vista del processo come il risultato di una combinazione lineare di costi unitari di singoli fattori di produzione moltiplicata per le quantit di questi stessi elementi previste dallintervento progettuale, mentre dal punto di vista del prodotto come la somma dei costi di produzione di una serie di elementi funzionali, sui quali sono stati operati specifici interventi. La metodologia di scomposizione del progetto per elementi dei quali viene computato il prezzo unitario basata sulla individuazione dei costi di categorie riconoscibili e omogenee di fattori di produzione.

Stima per fattori di produzione Alla determinazione del costo delle categorie di lavori concorrono voci relative ai fattori di produzione classificabili in generale come segue:

38

- manodopera

- materiali

- spese per lesercizio di mezzi dopera e di servizi (noli, trasporti)

- spese generali dimpresa e messa in sicurezza, utile dellimpresa

Una volta determinate le quantit delle singole categorie di lavori espresse nel progetto e il loro prezzo unitario, il valore globale viene determinato attraverso la combinazione lineare dei prezzi unitari pi delle singole categorie di lavori moltiplicata per le quantit qi:

ini i pq =1

qi = quantit relative alle categorie pi pi = f (manodopera, materiali), rappresentato limpiego di risorse relative alla realizzazione dellintervento.

Ad esse si aggiungono le incidenze percentuali delle spese generali dellimpresa da remunerare sullo specifico progetto k1 (spese per lesercizio di mezzi dopera e di servizi, messa in sicurezza) e lutile k2.

Esempio di stima analitica di un prezzo unitario di solaio Si individuano i prezzi unitari di ogni fattore di produzione che interviene nella realizzazione dellelemento:Le fasi sono fondamentalmente due, lanalisi del progetto e la determinazione delle quantit:

Dimensioni, peso, per i materiali

Ore di lavoro, per la manodopera

Incidenza dei mezzi di produzione per i fattori tecnologici (noli e trasporti)

Incidenza di oneri vari (sicurezza etc)

Esempio di Computo per elementi di cui siano noti i prezzi da tariffario Macro Categoria Fondazione

Unit di misura

Prezzo Unitario

Quantit A riportare

Scavo per fondazione Mc / Mc

CLS per sottofondazione Mc / Mc

CLS per fondazione Mc /Mc

Ferri Kg /Kg

Vespaio in pietra Mc Mc

Macro Categoria strutture verticali

Unit di misura

Prezzo Unitario

Quantit A riportare

CLS per pilastri e travi Mc Ferri Kg Macro Categoria Chiusure verticali

Unit di misura

Prezzo Unitario

Quantit A riportare

Muratura di mattoni spess 30cm

Mq

Pareti in mattoni per divisioni

Mq

Intonaco civile per interni Mq Intonaco civile per esterni Mq

39

Stima per elementi funzionali Lintervento globale pu essere scomposto dal punto di vista del prodotto in una serie di macrocategorie di lavori (Forte e De Rossi, 1977, Fusco Girard, 1987) che nel nostro caso sono corrispondenti ad interventi di rifunzionalizzazione e recupero di elementi funzionali.

Un elemento funzionale identificabile per la funzione che svolge (ad es. fondazioni, orizzontamenti, impianti tecnologici), indipendentemente dalledificio di appartenenza.

La determinazione del costo di costruzione quindi pu avvenire

a) oltre che per stima analitica della somma dei prezzi riferiti a voci di tipologie di costo di fattori (manodopera, materiali, noli, trasporti, ecc) concorrenti alla realizzazione di ciascuno dei singoli elementi funzionali

b) anche per somma dei costi unitari riferiti direttamente agli elementi funzionali (costo per mc di fondazione, per mc delle strutture di base, per mq elementi di chiusura verticali e orizzontali, ecc).

La formulazione riportata qui di seguito:

1 21 1 1

(1 )= = n n mi i ij ji= i= j=

C E C + k + k q p

Evidenzia la relazione tra costo totale determinato come somma dei costi delle categorie di opere (Ei Ci) dal punto di vista del prodotto, o come somma dei costi di ciascun fattore di produzione dal punto di vista del processo (qijpij), per ogni elemento funzionale Ei, di costo unitario Ci:

1 21

(1 )= mi i ij jj=

E C + k + k q p

Esempio di stima per elementi funzionali Si ricavano i prezzi medi unitari per elemento funzionale, avendo a disposizione stime derivate da computi di opere realizzate, dividendo i costi di ogni elemento funzionale per le quantit rilevate. Loperazione ripetuta per ogni progetto di cui si possiedono informazioni, per determinare infine la media. Nella tabella il costo unitario riferito non alle singole quantit di mano dopera, di materiali, che determinano il costo della fondazione, delle strutture verticali ecc, ma direttamente alla fondazione, alle strutture verticali ecc

QuantitQn

Computo Progetto n

CostoCn

QuantitQ1

ComputoProgetto1

CostoC1

Prezzo medioElemento funzionale

/mcfondazioni

..

/mcstrutture verticali/mqChiusure verticali/mqSolai

/mqTetti/mlImpianti

pi = Qi/Ci

QuantitQn

Computo Progetto n

CostoCn

QuantitQ1

ComputoProgetto1

CostoC1

Prezzo medioElemento funzionale

/mcfondazioni

..

/mcstrutture verticali/mqChiusure verticali/mqSolai

/mqTetti/mlImpianti

pi = Qi/Ci

40

SSSTTTIIIMMMAAA DDDEEEIII FFFOOONNNDDDIII AAAGGGRRRIIICCCOOOLLLIII

I fondi agricoli sono beni complessi, composti da caratteristiche di differente natura.Gli aspetti economici da considerare per una stima del valore di fondi agricoli sono:

Dimensione dellappezzamento,

Ordinamento produttivo,

Capitali immobilizzati

La dimensione dellappezzamento varia. Si va da terreni cos piccoli da non poter essere definiti unit produttive a terreni pi grandi che possono essere ritenuti unit autonome. LUnione Europea distingue 5 classi di Superficie Agricola Utilizzata:

- Fino a 5 Ha

- da 5 Ha a 10 Ha

- da 10 Ha a 20 Ha

- da 20 Ha a 50 Ha

- oltre 50 Ha

Ordinamento produttivo Viene valutato attraverso una serie di parametri economici: Reddito Lordo, prodotto netto, Ore di manodopera a Ha per anno, ecc. LUnione Europea distingue tre differenti tipologie di ordinamento produttivo:

- Erbaceo

- Arboreo

- Foraggiero-Zootecnico

Esiste infine una classificazione che tiene conto della tipologia di impresa (capitalistica o coltivatrice, a conduzione familiare, di propriet, affittuaria ecc.)

Elementi che influenzano il valore dei beni agricoli Interni, dipendenti dal fondo: - caratteri intrinseci (naturali e antropici) dei beni fondiari

- condizioni duso e redditivit

Esterni, dipendenti dalle politiche economiche che regolano il mercato agricolo - regime fiscale

- politiche agricole internazionali

41

Procedure di stima Si illustrano qui di seguito tre differenti procedure di stima del valore di un fondo agricolo, che in generale possono essere applicate con lievi modificazioni differenti categorie di attivit produttive anche di carattere industriale. Stima comparativa del Valore di mercato Stima analitica del Valore di rendimento (ricercato attraverso il tasso di capitalizzazione) Stima per valori tipici del Valore patrimoniale (determinazione analitica del valore di tutti i beni dellazienda)

Stima sintetica del Valore di mercato (attraverso metodologie di analisi comparativa). Esempio di stima monoparametrica di un seminativo, 15 Ha. Su regressione logaritmica. Il parametro considerato la dimensione dellappezzamento

40

20

10

30

00

1981

405 10 10000

Milioni di /Ha

Ha

Aziende a seminativo di pianura a conduzione diretta

Valore

24 mil.

Superficie 15 Ha

Stima del Valore di rendimento Si ottiene per capitalizzazione del beneficio fondiario Bf

Vaz= Bf/r Il Beneficio fondiario lutile maturato dal fondo Agricolo, e deriva dalla produzione epurata di tutte le spese.

La produzione Lorda Vendibile Plv, una caratteristica di ogni coltura. E pari alla produzione totale Pt meno quella reimpiegata Pr. La produzione reimpiegata quella parte della produzione che non pu essere venduta perch viene riutilizzata in cicli produttivi successivi

Plv Pt Pr=

Una azienda che ha pi ordinamenti colturali ha pi produzioni lorde vendibili, a prezzi differenti per ciascuna produzione (ad es. Un fondo coltivato a Uliveto, mandorleto e agrumeto avr tre prodotti lordi vendibili, misurati in quintali/ettaro allanno.

42

Il ricavo lordo aziendale Rl dato dalla somma delle produzioni lorde vendibili moltiplicate per i rispettivi prezzi.

1

nl i i

iR Plv p

==

Il ricavo netto aziendale Rn, derivato dalla monetizzazione della produzione netta Pn pari al ricavo lordo epurato dei costi Q e delle imposte Imp.

ImpSVQRRn l = I costi Q sono pari alla somma delle quote di reintegro, (spese di manutenzione del fondo, degli edifici, dei macchinari agricoli e la perdita di valore del bestiame per linvecchiamento), le spese varie Sv sono variabili anno per anno (i concimi, lenergia, i carburanti etc), e le imposte sono Imp

Il ricavo netto aziendale Rn, derivato dalla monetizzazione della produzione netta Pn deve essere anche pari alla somma degli utili, cio deve remunerare tutti i soggetti operanti nellazienda:

- il proprietario del fondo attraverso il Beneficio fondiario Bf - limprenditore agricolo attraverso il Beneficio dellimprenditore agricolo Bi (detto Beneficio

Industriale),

- gli impiegati attraverso gli stipendi (che rappresentano la quota di costo fisso delle spese di manodopera) Sst

- e la manodopera attraverso il salario delle ore di lavoro Ssa. Leventuale differenza rappresenta il Tornaconto T, un capitale da reinvestire nellazienda, se positivo, o da recuperare se negativo.

TStSaBBRn if +++=

Eguagliando le due espressioni della Rendita netta Rn si ha:

TStSaBBImpSVQRRn ifl +++== si pu determinare il Beneficio fondiario Bf isolandolo al primo membro

( ( )f l iB R Q Sv Imp) B Sa St T= + + + +

Stima del valore patrimoniale La stima consiste in questo caso nella somma del valore di tutti gli elementi presenti nel fondo agricolo.

Il valore di mercato per ci che concorre a produrre reddito agrario, e di costo per ci che prodotto o comprato per la produzione del reddito agrario.

43

Di fatto una stima per valori tipici, nella quale vengono stimati gli elementi del suolo (terreno e frutti pendenti, cio ordinamento colturale), e del soprassuolo (fabbricati, macchianri e impianti, bestiame)

Ordinamento colturale Si stima il valore venale di tutti gli appezzamenti, per ordinamento colturale.

Totale

4000

88009700155001470015700

9

10212,543,5

Boschi, tare e incolti Seminativi

pendiopianura

ArboratiVignetiPescheti

TotaleUnitari(migliaia di )

Ha

Valore stimatoSuperficieDescrizione

Totale

4000

88009700155001470015700

9

10212,543,5

Boschi, tare e incolti Seminativi

pendiopianura

ArboratiVignetiPescheti

TotaleUnitari(migliaia di )

Ha

Valore stimatoSuperficieDescrizione

Fabbricati Si stima il costo di costruzione per tutti i fabbricati, supposti a servizio del fondo, e quindi non com beni compravendibili indipendentemente dal fondo stesso.

Totale

8500014500500012500

607003000090500

200 mq650 mq900 mq500 mq450 mq260 mq70 mq

AbitazioneStalleTettoie di ricoveroCapannoniSilosGarageMagazzini

TotaleUnitari(migliaia di )

Valore stimato

ConsistenzaDescrizione

Totale

8500014500500012500

607003000090500

200 mq650 mq900 mq500 mq450 mq260 mq70 mq

AbitazioneStalleTettoie di ricoveroCapannoniSilosGarageMagazzini

TotaleUnitari(migliaia di )

Valore stimato

ConsistenzaDescrizione

Bestiame Si stima il valore di mercato di tutti I capi di bestiame

44

Totale

1000850900700

6218231

VaccheManzeVitelleTorelli

TotaleUnitari(migliaia di )

n. capi

Valore stimato

ConsistenzaDescrizione

Totale

1000850900700

6218231

VaccheManzeVitelleTorelli

TotaleUnitari(migliaia di )

n. capi

Valore stimato

ConsistenzaDescrizione

Macchinari Si stima il prezzo dei macchinari deprezzato in funzione dellobsolescenza

Totale

500045005000

500700

1500 1500 1400 2500 1000

Macchine motrici RuspaMinitauroPala

Macchine operatrici Falciatrici Frese

Impianti MotopompaTubazione ml 600

Attrezzi vari AratriCarrettiCisterne

TotaleValore deprezzato

Valore stimatoDescrizione

Totale

500045005000

500700

1500 1500 1400 2500 1000

Macchine motrici RuspaMinitauroPala

Macchine operatrici Falciatrici Frese

Impianti MotopompaTubazione ml 600

Attrezzi vari AratriCarrettiCisterne

TotaleValore deprezzato

Valore stimatoDescrizione

Per poter stimare il deprezzamento si considera generalmente un decremento del valore variabile linearmente nel tempo.

45

Noto il valore di mercato a nuovo del macchinario Vm, il valore di rottamazione del macchinario (o scrap value) Vr, e il numero di anni n che caratterizzano il ciclo di vita produttiva del macchinario, il valore deprezzato dopo x anni Vx si ottiene dalla seguente formula:

)( rmx VVnxnVrV +=

46

VVVAAALLLOOORRREEE CCCOOOMMMPPPLLLEEEMMMEEENNNTTTAAARRREEE

Definizione di rapporto di complementarit La determinazione del valore complementare di un bene dipende dalla possibilit di far derivare la stima del valore del bene stesso dallesistenza di una relazione di complementarit tra esso ed altri beni.

C complementarit quando il valore di un bene complesso (composto cio da pi elementi che hanno ciascuno un proprio valore) differisce dalla somma dei valori dei suoi singoli elementi presi uno alla volta.

1niVt Vi=

Se un bene composto da n elementi, e la somma degli n valori dei singoli elementi minore del valore complessivo del bene, il rapporto di complementarit positivo

1niVt Vi=>

Vt rappresenta il valore complessivo del bene

Vi rappresenta il valore parziali delli-mo elemento costitutivo del bene considerato

In particolare, nel caso in cui il valore del bene complesso sia maggiore della somma dei valori delle sue parti, la perdita di una parte produce un danno superiore al valore della parte stessa.

Il valore complessivo VTot di un bene diminuisce nel momento in cui esso viene privato di una sua caratteristica, in misura maggiore di quanto sia il valore rappresentato dalla funzione svolta dalla caratteristica stessa:

11

nTot iV Vn Vi

= >

Ci permette di stimare il danno D complementare al valore Vn, che il bene subisce con la perdita di questa caratteristica. Il danno complessivo sar dato da D= Dcompl+Vn:

1 11 1

n nTot compl compl Toti iV Vn D Vi D Vn D V Vi

= = = + = + =

47

La complementarit pu essere tra beni posseduti tutti dal medesimo soggetto (la complementarit interna alla propriet), o posseduti tra pi soggetti (la complementarit esterna alla propriet). In questo secondo caso un proprietario pu subire un danno per modificazioni della propriet altrui.

Determinazione del danno per diminuzione delle influenze delle singole caratteristiche Si potrebbe costruire una tabella che, tenendo conto delle influenze di una serie di caratteristiche delledificio, rappresentino lincidenza percentuale della diminuzione del valore dovuta al peggioramento delle condizioni delle caratteristiche stesse, ad es. a causa di costruzioni abusive edificate in prossimit del fabbricato da stimare. In condizioni di ottimo il coefficiente relativo allinfluenza delle caratteristiche pari a 1. Esso diminuisce allorquando peggiorano le condizioni.

100%4%0.961Soleggiamento

20%0.801Panoramicit10%0.901Luminosit12%0.881Grado di finimento e funzionalit

4%0.961Quota5%0.951Orientamento

25%0.751Ubicazione20%0.801Utilizzazione e prospicienza

Influenza percentuale

MinMaxCARATTERISTICHE

100%4%0.961Soleggiamento

20%0.801Panoramicit10%0.901Luminosit12%0.881Grado di finimento e funzionalit

4%0.961Quota5%0.951Orientamento

25%0.751Ubicazione20%0.801Utilizzazione e prospicienza

Influenza percentuale

MinMaxCARATTERISTICHE

Un fabbricato ha subito un danno per la costruzione di un edificio su lotto confinante in termini di:

- luminosit (diminuita del 50% dalla condizione ottimale precedente)

- panoramicit (diminuita al 60% dalla condizione ottimale precedente)

Il valore del fabbricato prima della realizzazione della costruzione abusiva di 200.000 .

abusiva

Considerata la variabilit dellincidenza della luminosit tra 1 e 0.90, una perdita della caratteristica al 50% comporta lattribuzione di un indice di 0.95

Considerata la variabilit dellincidenza della panoramicit tra 1 e 0.80, una perdita della caratteristica al 60% comporta lattribuzione di un indice di 0.88

48

Il valore del fabbricato quindi pari a:

(200.000 x 0.95 x 0.88) = 167.200

Esempio di stima di un area soggetta a provvedimento di esproprio parziale per pubblica utilit Larea consiste in un lotto rettangolare di dimensioni 30 x 20 mq. Il provvedimento espropriativo riguarda una striscia di terreno di 10 m di larghezza, estesa per tutto il lato corto del lotto. Le Informazioni disponibili sono le seguenti:

30 m 20 m

20 m

Le prescrizioni urbanistiche sono le seguenti: Larea inquadrata in zona di espansione, edificabile previa redazione di piano di lottizzazione. I parametri urbanistici prescritti per la zona sono i seguenti: Indice di edificabilit fondiaria Iff = 2,2 mc/mq Altezza massima Hmax= 6,5 m Distacco minimo dai confini Dmin = 5m In questa situazione, lesproprio porta a una riduzione dellarea utile edificabile, tenendo conto del distacco dai confini da 200 a 100 metri quadrati. Infatti nella situazione precedente allesproprio la possibile area di sedime su cui appoggiare ledificazione si otteneva dallarea rettangolare di dimensione (30 x 20)= 600 mq, considerando i distacchi dai confini; si determinava cos una superficie di (20 x 10)=200 mq. Larea post esproprio ha una dimensione di (20 x 20)= 400 mq, e la possibile area di sedime delledificato, considerando i distacchi minimi, passa a (10 x 10)= 100 mq. Quindi la riduzione della superficie totale del fondo del 33% (siamo passati da 600 a 400 mq), mentre la riduzione dellarea di sedime delledificato del 50% (siamo passati da 200 a 100 mq). Il volume edificabile pre-esproprio pari a

(2,2 mc/mq x 600mq) = 1320 mc.

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Il volume edificabile post-esproprio pari a (2,2 mc/mq x 400mq) = 880 mc

La situazione pre-esproprio per permetteva di edificare 1300 mc (equivalenti a circa 400 mq di superficie lorda), mentre la conformazione dellarea post eproprio non consente di edificare pi di 650 mc (per rispettare distanze e altezze massime). In questo caso evidente che larea residua subir una perdita di valore non proporzionale ma superiore alla perdita percentuale di superficie. Nella situazione post esproprio i metri quadri di superficie lorda saranno al pi 200 (100 per ogni piano). Nella sitazone pre esproprio, su un piano di sedime di 200 mq si possono edificare 400 mq (200 per ogni piano) Quindi come per larea di sedime, anche per la superficie lorda la riduzione del 50% (siamo passati da 200 a 100 mq)sempre a fronte di una riduzione della superficie totale del fondo del 33% (siamo passati da 600 a 400 mq). Essendo la superficie lorda edificata proporzionale al valore di mercato di quanto ver realizzato, si ha un danno complementare derivante dallesproprio pari alla differenza tra il 50% e il 33% dellarea iniziale.

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IIILLL VVVAAALLLOOORRREEE DDDIII MMMEEERRRCCCAAATTTOOO SSSTTTIIIMMMAAATTTOOO PPPEEERRR SSSUUURRRRRROOOGGGAAAZZZIIIOOONNNEEE

Il valore di surrogazione si riferisce a beni che non hanno un mercato di riferimento, o non hanno un loro valore di mercato (ad es. beni pubblic), per i quali possibile individuare un altro bene che ha analoghe caratteristiche di uso e funzionalit, che abbia un suo valore di mercato.

Casi particolari: - Deprezzamento - Stima per prezzi edonici

Valore di mercato surrogato per deprezzamento Il valore di un edificio antico, che non abbia particolari caratteri storici o architettonici, pu essere stimato

a) per surrogazione del valore di mercato di un edificio nuovo di pari consistenza, quando per edifici nuovi esiste un mercato di riferimento

b) per surrogazione del costo di costruzione di un edificio nuovo di pari consistenza, incrementato dellutile dellimprenditore, se ledificio ha caratteristiche singolari non riscontrabili in mercati di riferimento

Il valore cos determinato viene deprezzato secondo un coefficiente che considera lobsolescenza delledificio soggetto a stima:

Vc= Vr DVr = Vr (1 D) = K Vr D variabile dal 25% al 5%

La legge 392 del 1978 (legge sullequocanone) impone, ai fini della stima del canone locativo di un alloggio un deprezzamento che varia tra 0 (immobili con meno di 5 anni) e 15% fino a 20 anni (incrementando dell1% il deprezzamento per ogni anno a partire dal sesto), e dal 15% fino al 30% dai 21 anni fino ai 50 anni (incrementando dello 0,5% il deprezzamento per ogni anno a partire dal sesto)

Esempio: valore di mercato di un alloggio in fabbricato storico:

4 vani, superficie lorda 100 mq, et 40 anni;

probabile costo tecnico di costruzione di un edificio recente di 4 vani, 100 mq (altezza 3 ml):

200 /mc = 600 /mq (da stima sintetica)

costo totale: 600 x 100 = 60000

deprezzamento: 25%

valore di mercato surrogato dellalloggio in fabbricato storico:

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(1-0,25) x 60000 = 45000

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Prezzi edonici

Questa tecnica utilizzata spesso per il settore immobiliare. Essa parte dalla constatazione che la diversit dei valori ambientali fa variare i prezzi degli immobili e cerca di stabilire quindi la parte da attribuirsi all'ambiente nelle differenze di prezzo degli immobili. Di solito si usa la tecnica della regressione multipla su una serie di valori immobiliari situati in localit aventi caratteristiche ambientali differenziate.

Il modello degli Haedonic Prices sviluppato da Rosen (1979) stato applicato inizialmente ad un campione di 20 citt metropolitane americane ; In seguito Berger, Blomquist e Hoehn , e Stover e Leven , estendono lo studio ad un campione pi ampio di 253 citt americane. Il modello rappresentato con una equazione differenziale, che leghi la variazione infinitesima del prezzo alla variazione infinitesima della qualit ambientale dovuta alla presenza della risorsa.

Le componenti sociali ed ambientali che compongono la qualit urbana sono dette Amenities e coincidono con lesposizione climatica, il livello di servizi sociali, la presenza di aree verdi, il livello dei redditi, la criminalit, la presenza di elementi paesaggistici, etc.

Si usa principalmente la tecnica della regressione lineare multipla su una serie di valori immobiliari situati in localit aventi caratteristiche ambientali diff