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27
1. Dominio o propiedad
A continuacin se analizar el dominio y copropiedad. Ambos
derechos se analizan conjuntamente por ser derechos reales y por
ser la copropiedad una forma de do-minio.
1. Concepto de dominio o propiedad. La relacin entre los trminos
dominio y propiedad ha sido confusa en el Derecho histrico.28 En
realidad, el concepto de
28 Para DORS la propiedad es el trmino general que pone su
acento en el seoro (dominium), es decir, en el titular del derecho.
En cambio, la pro-piedad (propietas), en palabras del referido
autor, empieza por significar la pertenencia limitada de una cosa,
en especial la del nudo propietario, cuyo derecho est limitado por
el usufructo de otra perso-na. DORS, lvaro, Derecho privado romano,
Ediciones Universidad de Navarra S.A., Pamplona, Espaa, 1991, 140,
p. 185. En igual sentido se pronuncian una serie de autores como
CLARO S. CLARO SOLAR, L., Explicaciones de Derecho Civil chileno y
comparado, volumen III, De los bienes, tomo sexto: De los bienes I,
Editorial Jurdica de Chile, Santiago de Chile, 1992, N 283, p.
325.
Por otra parte, la utilizacin de la expresin propiedad puede
provenir de la influencia del Derecho helnico en el Derecho romano.
Ello, en todo caso, slo tendra importancia en torno a sus orgenes
porque posteriormente ambos conceptos se trataran de diferenciar.
En cambio, para SAMPER la explicacin es mucho ms simple. Los
romanos no conocieron una palabra que se refiriera a los atributos
que nosotros entendemos que tiene el dominio. As, para el referido
autor los romanos no tienen una palabra que exprese unvocamente
nuestro concepto moderno de propiedad como se-oro jurdico potencial
o actualmente pleno sobre una cosa, y aunque los textos antiguos y
clsicos nos entregan varias expresiones que los comentaristas han
querido identificar con la idea de dominio segn el derecho civil
moderno, en verdad todas ellas de-
propiedad recin se comienza a utilizar a fines de la Repblica
romana o comienzos del Imperio, bajo el mandato de Augusto Octavio.
La extensin del trmino propiedad es obra de los juristas
posclsicos.29
El dominio o propiedad es el cimiento sobre el cual se construye
la teora de los bienes. El Derecho histrico sustent los derechos
reales en el dominio. Sin embar-go, a pesar de la innegable
importancia del dominio, los derechos reales merecen ser vistos
desde una perspectiva ms generosa y moderna que una centrada
recurrente-mente en el derecho de dominio.
Sin perjuicio de lo anterior, como vere-mos, el concepto de
propiedad se ha enri-quecido desde la perspectiva del Derecho
constitucional, llevando a la creacin de un derecho de propiedad
diferente al del propio del Derecho Civil.
Por otra parte, el concepto de dominio conjuntamente con el de
contrato constitu-yen las bases sobre las cuales se estructura la
economa de mercado.
signan ms bien poderes personales o conjuntos de cosas....
SAMPER POLO, F., Derecho romano, Ediciones Universidad Catlica de
Chile, Santiago de Chile, 2003, 61, p. 123.
29 IGLESIAS, J., Derecho romano, Editorial Ariel S.A., duodcima
edicin, Barcelona, Espaa, 1999, 56, p. 157. Esta relacin entre
propiedad y usufructo est desarrollada por GUZMN BRITO, y es
especialmen-te interesante en su anlisis del Derecho medieval.
GUZMN BRITO, Alejandro, Las cosas incorporales en la doctrina y en
el Derecho positivo, Editorial Jurdica de Chile, Santiago de Chile,
1995, pp. 115 a 134. En este sentido fue encomiable el esfuerzo que
hizo la escolstica para tratar de diferenciar ambos conceptos que,
en nuestros das, son usados claramente como sinnimos.
C a p t u l o I I
EL DERECHO DE DOMINIO O PROPIEDAD
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28
Tomo Cuarto - De los Bienes
En cuanto a la definicin de dominio, el artculo 582 del C.C.
seala que el dominio o propiedad es el derecho real en una cosa
corporal para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo
contra ley o derecho ajeno. A su vez agrega el inciso segundo que
la propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda
propiedad.
En virtud del artculo 583 del C.C. so-bre las cosas incorporales
hay tambin una especie de propiedad. As, el usufructua-rio tiene la
propiedad de su derecho de usufructo.30
El concepto de propiedad del Cdigo Civil distingue acertadamente
a diferencia de lo que suceda en el Derecho romano en-tre la cosa y
el derecho real de propiedad que puede recaer sobre cosa corporal o
incorporal.31
30 En este sentido, el Cdigo Civil diferencia entre el derecho
de propiedad sobre cosa corporal dominio o propiedad y sobre cosa
incorporal en cuyo caso habra un cuasidominio o una especie de
dominio. Esta diferenciacin se aprecia en el Cdigo Civil en los
artculos 582 del C.C., que se refiere a la propiedad propiamente
tal, y 583, que se refiere a una especie de propiedad. En cuanto a
los antecedentes histricos del artculo 583 del C.C., en el Proyecto
de 1853, artculo 688, se sealaba que se concibe tambin sobre las
cosas incorporales una especie de propiedad, que se llama
cuasidomi-nio. Sin embargo, en el Proyecto Indito aparece la actual
redaccin que utiliza la expresin especie de propiedad, en lugar de
cuasidominio (quasi dominium). BELLO, Andrs, Obras completas, tomo
XIV, Cdigo Civil de la Repblica de Chile N 1, Fundacin La Casa de
Bello, segunda edicin, Caracas, Venezuela, 1981, p. 409. Esta
modificacin, para GUZMN B. se podra deber a la influencia de la
obra de Juan DEL CASTILLO en BELLO y, en todo caso, no tiene mayor
trascendencia. GUZMN BRITO, Alejandro, Las cosas incorporales en la
doctrina y en el Derecho positivo, Editorial Jurdica de Chile,
Santiago de Chile, 1995, p. 132.
Sin perjuicio de estas disquisiciones histricas, la distincin
vendra dada en que slo el dominio puede recaer sobre cosa corporal,
ya que slo sobre ella se pueden realizar actos materiales directos,
como la traditio rei. En cambio, sobre las cosas incorporales,
sobre las que se puede ejercer una especie de domi-nio, slo admiten
la realizacin de actos materiales de forma indirecta.
31 En el Derecho romano se confundi la propiedad con la cosa
misma; en este error no incurri BELLO al referirse a la propiedad
como el derecho real.
2. Derecho de propiedad constitucio-nal. Es unitario el concepto
de propiedad en el Derecho chileno? La proteccin del derecho de
propiedad, consagrado en el artculo 19.1, N 24 de la C.P.E.,
median-te el recurso de proteccin ha llevado a una serie de
problemas. El ms relevante de ellos, como se ver, no es terico sino
prctico. La citada norma establece que la Constitucin asegura a
todas las personas: N 24.1. El derecho de propiedad en sus
diver-sas especies sobre toda clase de bienes corporales o
incorporales.
A su vez, el inciso siguiente agrega que slo la ley puede
establecer el modo de adquirir la propiedad, de usar, gozar y
disponer de ella y las limitaciones y obligaciones que deriven de
su funcin social. sta comprende cuanto exijan los intereses
generales de la Nacin, la seguridad nacional, la utilidad y la
salubridad pblicas y la conservacin del patrimonio.
El inciso primero de la referida norma ha llevado a una parte
importante de la doctrina nacional a entender que puede haber un
derecho de propiedad sobre un derecho personal.
Sin embargo, si se analiza este inciso a la luz del inciso 2 de
la propia norma constitucional y del artculo 583 del C.C., se debe
rechazar dicha posicin. Las normas precedentes sealan claramente
que el de-recho de propiedad sobre cosa incorporal recae sobre
derechos reales. Por otra parte, el anlisis del Derecho comparado y
los antecedentes histricos del concepto de propiedad, llevan
necesariamente a con-cluir que no puede haber un derecho de
propiedad sobre un derecho personal. En otras palabras, el N 24.1
del artculo 19.1 de la C.P.E. cuando se refiere a el derecho de
propiedad en sus diversas especies sobre toda clase de bienes
corporales o incorporales, est simplemente remitindose al derecho
de propiedad sobre los derechos reales que en los trminos del
artculo 583 del C.C., sobre las cosas incorporales hay tambin una
especie de propiedad. As, el usufructuario tiene la propiedad de su
derecho de usufructo.
Sin perjuicio de lo ya sealado, clara-mente la intencin de los
comisionados para la elaboracin de la C.P.E. fue ampa-
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29
Captulo II - El Derecho de Dominio o Propiedad
rar mediante el recurso de proteccin no slo los derechos reales,
sino tambin los personales.32 De este modo, para ellos era
perfectamente posible que la propiedad recayese sobre un derecho
personal. Por otra parte, una adecuada interpretacin de los
preceptos constitucionales debe llevar al rechazo de la posicin
planteada en el prrafo anterior.33 En este sentido, tal vez de
forma inconsciente, ha sido especialmen-te valiosa la
jurisprudencia que ha venido aceptando recursos de proteccin basada
en la proteccin del derecho de propiedad que recae sobre derechos
personales. Sin embargo, en ningn caso puede conside-rarse que la
Constitucin protege a travs del recurso de proteccin la propiedad
de los derechos personales, entendida aqulla como la define el
Derecho civil.
Frente al problema planteado hay dos vas de solucin. En primer
lugar, puede sostenerse que la Constitucin protege sim-plemente los
derechos reales y personales con igual fuerza, a pesar de la errada
ter-minologa utilizada por su artculo 19.1,
32 En este sentido es especialmente clarificadora la discusin en
torno a la elaboracin del Acta Cons-titucional N 3 de la dictadura
militar, que sirvi de antecedente al artculo 19.1, N 24.1 de la
Cons-titucin de 1980. De la discusin a que dio lugar dicha Acta,
entre los comisionados Jorge OVALLE, Enrique ORTZAR y Jaime GUZMN,
se desprende que la redaccin que se le dio a dicha norma obedeca a
la intencin que el recurso de proteccin no slo protegiera el
derecho de propiedad sobre un dere-cho real, sino tambin sobre un
derecho personal. GUZMN BRITO, Alejandro, Las cosas incorporales en
la doctrina y en el Derecho positivo, Editorial Jurdica de Chile,
Santiago de Chile, 1995, pp. 238 a 240.
33 En la actualidad se hace necesario efectuar una interpretacin
adecuada de lo que la Constitucin, con una tcnica legislativa
deficiente, ha sealado en su artculo 19.1, N 24. La crtica no
consiste en que en realidad la Constitucin haya querido sealar que
pueda haber un derecho real o de propiedad sobre un derecho
personal, sino que lo que se ha querido sealar es algo distinto a
la simple proteccin del derecho de propiedad. De esta forma, la
Cons-titucin debe interpretarse conforme a un criterio material no
solamente formalista, como se ha venido haciendo hasta el momento.
Sin perjuicio de ello, desde una perspectiva netamente civil se
debe dejar claro que no puede haber dominio sobre derechos
personales.
N 24.1. Ello no quiere decir que un simple incumplimiento de una
obligacin pueda dar lugar a presentar un recurso de protec-cin.
Como si el arrendador pudiere inter-poner un recurso de proteccin
alegando que el arrendatario, al no pagar la renta, ha afectado el
derecho de propiedad que tiene sobre dicha renta o canon impago.
Dicha posibilidad ha sido desechada por la mayora de los autores y
la jurisprudencia. El aceptar la tesis contraria, por lo dems,
llevara a hacer colapsar los tribunales su-periores de justicia.
Por lo que se hace ne-cesario restringir el recurso de proteccin,
conforme al artculo 20 de la C.P.E., a los actos u omisiones
arbitrarios o ilegales.
Una segunda va de solucin que ha sido planteada por varios
autores es entender que el concepto de propiedad a que se re-fiere
el aludido numeral 24.1 de la C.P.E. es distinto al concepto civil.
Esta posicin, adems de ser compatible con la primera va de solucin,
parece ser la correcta.34
3. Caractersticas del dominio:a) Es un derecho real, es decir,
se ejerce
directamente sobre una cosa (artculos 577 y 582 del C.C.).
La accin que lo protege es la accin reivindicatoria (artculo 889
del C.C.).
b) Es un derecho absoluto, o sea, se confiere a su titular el
poder jurdico ms
34 Esta tesis es sostenida por VARAS BRAUN. VARAS BRAUN, Juan
Andrs, Limitaciones a la propiedad. Una perspectiva civil,
Editorial Jurdica de Chile, Universidad Austral de Chile, Santiago
de Chile, 2003, pp. 143 a 165. En igual sentido, ALDUNATE LIZANA y
FUENTES OLMOS entienden que el recurso de proteccin que ampara la
propiedad no tiene que ver con las facultades propias del dominio,
como las entiende el Cdigo Civil. De este modo, el derecho de
propiedad prote-gido mediante el recurso de proteccin no protege
las facultades de uso, goce y disposicin. ALDUNATE LIZANA y FUENTES
OLMOS, El concepto de derecho de propiedad en la jurisprudencia
constitucional chilena y la teora de las garantas de Instituto,
Revista de Derecho de la Universidad Catlica de Valparaso,
XVIII-1997, Actas de las XXVII Jornadas de Derecho Pblico,
Valparaso, 1997, pp. 219 y 220. Tambin diferencia entre el concepto
de propiedad en la Constitucin de 1980 y en el Cdigo Civil GUZMN
BRITO. Incluso dicho autor sostiene que el concepto de dominio
dentro del mismo Derecho Civil es ms amplio que el sealado en el
artculo 582 del C.C.
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30
Tomo Cuarto - De los Bienes
absoluto y completo que se tiene sobre una cosa.
El derecho de dominio otorga el uso, goce y disposicin sobre la
cosa. El carcter absoluto del dominio se traduce en que el dueo lo
es tambin de los frutos o productos de la cosa; los frutos no se
adquieren por accesin, sino a ttulo de dominio.
De lo anterior, se puede colegir que el derecho de propiedad
subsiste en la medida que exista la cosa sobre la que recae.
c) Es un derecho perpetuo, ya que no est sujeto a limitacin de
tiempo, dura el tiempo que subsista la cosa en que se ejerce.
La propiedad fiduciaria slo excepcio-nalmente, en cuanto es
condicional, tiene que extinguirse necesariamente si se cumple la
condicin.
La perpetuidad del dominio se manifiesta de las siguientes
formas:
i) El dominio subsiste mientras exista la cosa, pudiendo
transferirse o transmitirse el derecho sobre ella.
ii) La propiedad no se extingue por el no uso de la cosa o por
el simple lapso. As se despende del artculo 2517 del C.C. en virtud
del cual toda accin por la cual se reclama un derecho se extingue
por la prescripcin adquisitiva del mismo derecho.
Esta disposicin se refiere a la accin reivindicatoria, la que no
se extingue por la prescripcin, sino que por la adquisi-cin del
dominio por parte de otro sujeto, en virtud de la prescripcin
adquisitiva. Sin embargo, la propiedad fiduciaria se ejerce sujeta
a una condicin resolutoria que de cumplirse extingue el derecho de
propiedad.
d) Es un derecho exclusivo y exclu-yente.
El derecho de propiedad es exclusivo, porque impide que sobre
una misma cosa existan dos derechos independientes al mismo
tiempo.
Es excluyente, ya que slo el dueo puede ejercer los atributos de
dominio sobre la cosa, excluyendo a otro individuo.
4. Facultades inherentes al dominio. El artculo 582.1 del C.C.
se refiere a estas fa-
cultades sealando que la propiedad permite gozar y disponer
arbitrariamente de la cosa sobre la que recae, con ello quiere
decir que las facultades del dominio se ejercen conforme a la
voluntad libre del dueo.35 La doctrina seala que es muy difcil
enumerar todas las facultades que se desprenden del dominio. Pero a
lo menos hay una serie de facultades que tradicionalmente se
desprenden del dominio. stas son las siguientes:
a) Jus utendi o facultad de usar. Ella con-siste en el poder de
servirse y utilizar la cosa tal cual es, segn su naturaleza.
b) Jus fruendi o facultad de gozar. Esta facultad consiste en el
derecho a todos los productos o frutos de la cosa, cualquiera sea
la forma en que se obtengan.
c) Jus abutendi o facultad de disponer. La facultad de disponer
comprende el po-der de transformar, enajenar, consumir, abandonar
e, inclusive, destruir la cosa de la que se es dueo.
Estos atributos pueden estar reunidos o separados. En caso de
estar reunidos, su conjunto se llama derecho de dominio. En cambio,
de estar separados la facultad esencial del dominio es el jus
abutendi, pues el dominio siempre debe pertenecer al due-o. En el
usufructo se separa la propiedad del uso y el goce, es decir, el
usufructuario tiene el jus fruendi. En el derecho de uso y
habitacin el titular del derecho tiene slo el jus utendi.
5. Facultad de disposicin:A. Concepto de disposicin. La facultad
de
disposicin comprende el poder de trans-formar, enajenar,
consumir y abandonar o destruir la cosa. La facultad de diposicin
comprende entonces la facultad de enajenar. En este sentido la
palabra enajenacin, como ya se ha analizado, tiene dos
acepciones:
35 Es de destacar que, para BARRIENTOS, BELLO reuni la facultad
de usar y gozar en la facultad de goce. Ello se desprendera de la
redaccin de la norma precedentemente transcrita que concede al dueo
un derecho para gozar y disponer. BARRIENTOS G., J., De la Tradicin
y su definicin en el Cdigo Civil chileno, en Revista Chilena de
Derecho Privado Fernando Fueyo Laneri, Santiago de Chile, diciembre
2003, N 1, p. 62.
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31
Captulo II - El Derecho de Dominio o Propiedad
a) Una acepcin amplia. En este sen-tido, enajenar es todo acto
por el cual se transfiere el dominio sobre una cosa o se constituye
sobre ella cualquier otro derecho real.
b) Una acepcin restringida. En virtud de ella, enajenar slo
significa hacer ajeno. En este sentido se ocupa en los artculos
144, 393, 1135, 1749 y 1754 del C.C.36 Est claro que la facultad de
disposicin comprende la enajenacin en sentido amplio.
La facultad de disposicin se puede ejer-cer por medio de los
siguientes actos:
i) Actos materiales como destruccin, consumo y modificacin.
ii) Actos jurdicos como renuncia, aban-dono y enajenacin.37
B. Suspensin de la facultad de enajenar. Esta facultad puede
suspenderse por dispo-sicin de la ley (artculo 1464.1, Nos 3 y 4) o
la voluntad de las partes (artculos 751, 793.3, 1432, N 1 y 1126
del C.C.).38
C. Facultad y capacidad de disposicin. La facultad de disposicin
se diferencia de la capacidad de disposicin. La facultad de
disposicin es el poder para disponer de un determinado derecho, es
decir, para desprenderse de l. En cambio, la capaci-dad legal de
disposicin es la aptitud legal para disponer de un derecho
libremente, sin el ministerio o la autorizacin de otro, es decir,
la capacidad de ejercicio (artcu-lo 1445.2).
D. Requisitos para que la disposicin de una cosa produzca pleno
efecto:
a) El que dispone debe ser titular del derecho.
b) El que dispone debe tener capacidad de ejercicio.
36 Vid. supra N 136 A, 7, captulo II, tomo I.37 Las facultades
de uso y goce tambin pueden
ser objeto de actos jurdicos y materiales. La facultad de uso
puede ser objeto de actos materiales mediante el uso directo de la
cosa o jurdicos, a travs de la constitucin de un uso o habitacin.
La facultad de goce puede ser objeto de actos materiales de
explotacin o jurdicos, tanto respecto de un dere-cho real, como en
el usufructo, o personal, como en el arriendo.
38 Vid. supra N 136, 7, captulo II, tomo I.
c) El derecho de que se dispone debe ser apto para que su
titular se desprenda de l; por ejemplo, no es apto el derecho de
uso para que el titular lo enajene a un tercero.
E. Discusin en torno a si la facultad de disposicin es de orden
pblico. En el Cdigo Civil chileno existe una serie de
disposicio-nes que tienen por objeto impedir que se entorpezca la
libre enajenacin de la pro-piedad, como los artculos 745 y 769, que
prohben la constitucin de fideicomisos y usufructos sucesivos;
1126, que prohbe el legado con condicin de no enajenar, salvo
excepciones; 1964, que no admite el arriendo con la condicin de no
enajenar la cosa arrendada y 2031 y 2279, que tienen por no escrito
el pacto de no enajenar. En virtud de todas estas normas se podra
llegar a la conclusin que la facultad de disposi-cin es de la
esencia de la propiedad. As, para ALESSANDRI la facultad de
disposicin es de orden pblico y no puede ser objeto de clusula
alguna.
Sin embargo, tambin existen casos de excepcin en virtud de los
cuales podra entenderse que ello no es de esta manera. Estos casos
son los siguientes:
a) El artculo 751 del C.C. permite que el constituyente del
fideicomiso prohba al propietario fiduciario que enajene la
pro-piedad fiduciaria.
b) En materia de usufructo puede el constituyente prohibir que
se enajene o ceda su derecho (artculo 793.3 del C.C.).
c) Puede donarse una cosa con la con-dicin de no enajenar
(artculo 1432.1, N 1 del C.C.).
d) En el legado, conforme al artculo 1126 del C.C., la limitacin
de la facultad de dis-poner est permitida si se comprometiere un
derecho de tercero.
6. La clusula de no enajenar. El dueo de una cosa, en virtud de
esta clusula, se obliga a no disponer de ella. Se discute sobre la
validez de estas clusulas, pues en virtud de ellas se afecta la
esencia del dominio, es decir, la facultad de disposicin. Si se
admite su validez, se trabara la libre circulacin de los bienes,
pues esta clusula deja bienes indefinidamente fuera del
comercio.
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32
Tomo Cuarto - De los Bienes
En realidad la validez de las referidas clusulas depende de la
posicin que se adopte en torno a si la facultad de dispo-sicin es
de orden pblico o de la esencia del dominio. La doctrina civil
chilena se divide en torno a la validez de estas clusulas, dando
lugar a tres posiciones:
A. La doctrina que sostuvo la validez de esta clusula. Jos
Clemente FABRES sostuvo la validez de estas clusulas en virtud de
los siguientes argumentos:
a) Las partes de un contrato podran establecer estas clusulas
amparadas en el principio de la autonoma de la voluntad. En el
Derecho privado se puede hacer todo aquello que no est
prohibido.
b) El Cdigo Civil admite expresamente estas clusulas en varias
disposiciones, como en los artculos 751, 793, 1432.1, N 1964, 2031
y 2415 del C.C.
c) La definicin que el Cdigo Civil efec-ta del dominio, al
sealar que el dueo puede usar arbitrariamente de la cosa, avala
esta posicin. De esta manera, si el dueo puede destruir la cosa,
con mayor razn puede obligarse a no disponer. No se debe olvidar
que en Derecho quien puede lo ms puede lo menos.
d) El artculo 53.1, N 3 del R.R.C.B.R., permite inscribir
prohibiciones convenciona-les de no enajenar; es decir, esta
disposicin estara permitiendo expresamente la clusula de no
enajenar. Este argumento es el ms fuerte a favor de la validez de
las clusulas de no enajenar. Sin embargo, en su contra se seala que
esta norma est slo en un Reglamento, por lo que debe prevalecer el
Cdigo Civil, que es una ley.
e) El artculo 1204 del C.C. permite esta clusula, pues el
causante se obliga a no disponer de las mejoras.
f) El artculo 12 del C.C. autoriza a renunciar todo derecho que
mire al solo inters individual del renunciante, sin ha-cer
distincin alguna. Entonces, como la facultad de disposicin slo mira
al inters del renunciante puede renunciarse.
B. La doctrina que sostiene la nulidad de estas clusulas por
adolecer de objeto ilcito. La mayora de la doctrina, siguiendo a
CLARO S.,
sostiene que estas clusulas adolecen de objeto ilcito,39 ms an,
de falta de objeto. Para estos autores dichas clusulas son nulas
absolutamente por contravenir normas de orden pblico,
especficamente los artcu-los 582 y 1810 del C.C. Sus argumentos son
los siguientes:
a) La doctrina francesa apoya esta po-sicin.40
b) Si fuera verdad que se pueden pactar estas clusulas, no se ve
la razn por la cual se autorizan en casos determinados, como el
fideicomiso (artculo 751 del C.C.), el usufruc-to (artculo 793 del
C.C.) y la donacin entre vivos (artculo 1432.1, N 1 del C.C.).
c) La ilicitud se desprende del Mensaje del Cdigo Civil, segn el
cual existe objeto ilcito en impedir la libre circulacin de los
bienes.
d) Si se aplica esta clusula a las cosas corporales se estara
consagrando la constitu-cin de usufructos y fideicomisos perpetuos
o sucesivos, no obstante la prohibicin ex-presa de los artculos 745
y 769 del C.C.
e) Esta clusula vendra a hacer impo-sible la transferencia del
dominio, ya que el dueo carecera de la facultad esencial del
dominio. As, el dominio no tendra ninguna caracterstica que lo
diferencie de otros derechos reales.
f) Como el R.R.C.B.R. tiene la jerarqua de un simple reglamento
y el Cdigo Civil de ley, entonces aqul debe sujetarse a ste. En
otras palabras, como el artculo 53.1, N 3 del R.R.C.B.R. contradice
una ley, como lo es del Cdigo Civil, es inconstitucional y debe
primar la ley.
C. Posicin que considera a las clusulas de no enajenar como
obligaciones de no hacer.
39 Para LEN estas clusulas son actos contrarios al orden pblico
y por ende los contratos que las contengan no cumplen con el
requisito de posibili-dad moral del objeto en las obligaciones de
no hacer (artculo 1461.3 del C.C.). LEN HURTADO, Avelino, El objeto
en los actos jurdicos, Editorial Jurdica de Chile, segunda edicin,
Santiago de Chile, 1983, p. 39.
40 En realidad esta afirmacin es verdadera slo con matices, ya
que en Francia se acepta esta clu-sula en la medida que haya un
inters legtimo en prohibir la enajenacin y que la prohibicin no sea
de plazo indefinido o perpetuo.
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33
Captulo II - El Derecho de Dominio o Propiedad
Segn esta doctrina, las clusulas de no enajenar constituyen
obligaciones de no hacer, por lo que su contravencin acarrea la
indemnizacin de perjuicios (artculo 1555 del C.C.).
Esta teora fue criticada por ALESSANDRI en consideracin a que el
artculo 1555 del C.C. se aplica a la obligacin de no hacer que
recae sobre hechos materiales, pero no sobre un hecho jurdico, como
lo es la obligacin de no enajenar. As, la sancin por el
incumplimiento de la clusula no es la indemnizacin de perjuicios,
sino la nulidad.
D. Jurisprudencia sobre la clusula de no enajenar. En 1909 la
Corte Suprema acept la validez de una clusula de no enajenar.
Posteriormente, se manifest en sentido inverso, pero sin aplicar la
nulidad, sino la resolucin. En torno a esta clusula
lamen-tablemente no existe una posicin definitiva ni en la
doctrina, ni en la jurisprudencia. La posicin dominante en la
jurisprudencia parece ser esta ltima. Por ello, es convenien-te
establecer esta clusula de no enajenar como una condicin
resolutoria de la que pende el contrato o convencin.
E. Normas del Cdigo Civil referentes a las clusulas de no
enajenar. Los artculos que prohben estas clusulas son los
siguientes y recaen sobre las siguientes figuras:
a) En el fideicomiso, el artculo 745.1 del C.C. establece que se
prohbe constituir dos o ms fideicomisos sucesivos, de manera que
restituido el fideicomiso a una persona, lo adquiera sta con el
gravamen de restituirlo eventualmente a otra.
b) En el usufructo, segn el artculo 749 del C.C., si se
dispusiere que mientras pende la condicin se reserven los frutos
para la persona que en virtud de cumplirse o de faltar la
con-dicin, adquiera la propiedad absoluta, el que haya de
administrar los bienes ser un tenedor fiduciario, que slo tendr las
facultades de los curadores de bienes.
c) En el legado, conforme al artculo 1126 del C.C., si se lega
una cosa con calidad de no enajenarla y la enajenacin no
comprometiere ningn derecho de tercero, la clusula de no enajenar
se tendr por no escrita.
d) En el contrato de arriendo, segn el artculo 1964 del C.C., el
pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la clusula de
nulidad de la enajenacin, no dar derecho al arrendatario sino para
permanecer en el arriendo, hasta su terminacin natural.
e) En el censo el artculo 2031.1 del C.C. seala que no vale en
la constitucin del censo el pacto de no enajenar la finca
acensuada, ni otro alguno que imponga al censuario ms cargas que
las expresadas en este ttulo y agrega el inciso siguiente que toda
estipulacin en contrario se tendr por no escrita.
f) En el censo vitalicio, conforme al artculo 2279.2 del C.C.,
se aplicarn al censo vitalicio las reglas del censo ordinario en
cuanto le fueren aplicables.
g) El artculo 2415 del C.C., respecto de la hipoteca, seala que
el dueo de los bienes gravados con hipoteca podr siempre
ena-jenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulacin en
contrario.
Sin perjuicio de lo anterior, las siguientes normas aceptan las
clusulas de no ena-jenar:
a) En el fideicomiso, el artculo 751.2 del C.C. seala que no
ser, sin embargo, enajenable entre vivos, cuando el constituyente
haya prohibido la enajenacin; ni transmisible por testamento o
abintestato, cuando el da pre-fijado para la restitucin es el de la
muerte del fiduciario; y en este segundo caso si el fiduciario la
enajena en vida, ser siempre su muerte la que determine el da de la
restitucin.
b) En el usufructo, conforme al artcu-lo 793.2 del C.C., no podr
el usufructuario arrendar ni ceder su usufructo, si se lo hubiese
prohibido el constituyente; a menos que el pro-pietario le releve
de la prohibicin.
c) Respecto de las donaciones entre vivos, el artculo 1432 del
C.C. establece que la resolucin, rescisin y revocacin de que hablan
los artculos anteriores, no dar accin contra terceros poseedores,
ni para la extincin de las hipotecas, servidumbres u otros derechos
constituidos sobre las cosas donadas, sino en los casos siguientes:
1. Cuando en escritura pblica de la donacin (inscrita en el
competente registro, si la calidad de las cosas donadas lo hubiere
exigido), se ha prohibido al donatario enajenarlas, o se ha
expresado la condicin;.
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34
Tomo Cuarto - De los Bienes
d) Finalmente, en el artculo 1204.1 del C.C. se establece un
pacto de no mejorar en materia de legtimas por el cual si el
difunto hubiere prometido por escritura pblica entre vivos a su
cnyuge o a alguno de sus descendientes o ascendientes, que a la
sazn era legitimario, no donar, ni asignar por testamento parte
alguna de la cuarta de mejoras, y despus contraviniere a su
promesa, el favorecido con sta tendr derecho a que los asignatarios
de esa cuarta le enteren lo que le habra valido el cumplimiento de
la promesa, a prorrata de lo que su infraccin les aprovechare.
En resumen, las normas que prohben este pacto se encuentran
suficientemente extendidas, y en los casos en que se aplica, como
los artculos 751.2, 793.2 y 1204.1 del C.C., la admiten de un modo
bastante excepcional. Sin perjuicio de las numerosas normas que
prohben este pacto, tampoco puede extraerse de ello una prohibicin
general.
7. Clasificacin del derecho de pro-piedad. El dominio puede ser
clasificado conforme a los siguientes criterios:
8. Conforme a su extensin el dominio puede ser pleno o nudo.
A. Propiedad plena. La propiedad plena es aquella que tiene el
dueo de la cosa y comprende el actual goce de ella, es decir, todas
las facultades del dominio.
B. Nuda propiedad. La nuda propiedad es la separada del goce
actual de la cosa, es decir, esta propiedad slo comprende la
facultad de disposicin (artculo 582.2 del C.C.).
9. Conforme a su certeza, el dominio puede ser absoluto o
fiduciario.
A. Propiedad absoluta. La propiedad ab-soluta es aquella que no
est sometida a ningn evento o condicin de la cual de-penda su
existencia o duracin.
B. La propiedad fiduciaria. La propiedad fiduciaria es aquella
que est sometida al evento de pasar a otra persona por el hecho de
cumplirse la condicin. Esta clasificacin se consagra en el artculo
733 del C.C. en los siguientes trminos:
Artculo 733. Se llama propiedad fiduciaria la que est sujeta al
gravamen de pasar a otra persona, por el hecho de verificarse una
condi-cin.
La constitucin de la propiedad fiduciaria se llama
fideicomiso.
Este nombre se da tambin a la cosa consti-tuida en propiedad
fiduciaria.
La translacin de la propiedad a la persona en cuyo favor se ha
constituido el fideicomiso, se llama restitucin.
10. Conforme al titular, el dominio pue-de ser individual o
colectivo. La propiedad individual es aquella en que el titular del
derecho de propiedad sobre una cosa es una misma persona.
Copropiedad es aque-lla en que el titular del derecho sobre una
misma cosa es plural.
11. Conforme a las cosas que pueden ser objeto de propiedad, el
dominio puede ser de distintas clases, como industrial, agra-ria,
etc. La propiedad puede ser de diversa ndole, como minera, agraria,
intelectual, artstica, indgena, austral, etc.
2. La copropiedad o comunidad
12. Relacin entre los conceptos comu-nidad y copropiedad. Existe
comunidad cada vez que varias personas tienen, sobre la totalidad
de una cosa y sobre cada una de sus partes, derechos de idntica
natu-raleza.
El derecho de idntica naturaleza puede ser de diversa ndole como
dominio, servi-dumbre, usufructo, herencia, etc.
Cuando el derecho de propiedad o do-minio cumple estas
caractersticas, pasa a llamarse copropiedad, independiente-mente si
recae sobre una cosa singular o una universalidad. A su vez, se
debe tomar en cuenta que algunos autores denominan comunidad a la
indivisin que recae sobre una universalidad, y copropiedad a la que
recae sobre una cosa singular.41 Tambin
41 Esta es la posicin de ALESSANDRI y SOMARRIVA. ROZAS seala que
la relacin entre ambos conceptos en nuestro Cdigo Civil es de gnero
a especie. El
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35
Captulo II - El Derecho de Dominio o Propiedad
hay autores para los cuales la copropiedad se refiere
exclusivamente a la indivisin del derecho de propiedad y el resto
de los derechos reales que se mantienen indivisos generaran una
comunidad.42
13. Concepto de copropiedad. La copro-piedad puede definirse
como el derecho de dominio que dos o ms personas tienen
conjuntamente sobre la totalidad de una misma cosa y sobre cada una
de sus partes. Nuestro Cdigo Civil trata a la copropiedad como un
cuasicontrato de comunidad (ar-tculos 1304 y siguientes del
C.C.).
14. Aspectos generales de la copropiedad. Hay diversas clases de
copropiedad.
A. En cuanto a su origen la copropiedad puede ser voluntaria o
legal.
a) La copropiedad voluntaria es aque-lla que resulta de un acto
voluntario de dos o ms personas. Por ejemplo, cuando se adquiere un
bien en comn con otras personas.
b) La copropiedad legal es la que tiene su origen en la ley.
Esta copropiedad tiene lugar en los siguientes supuestos:
i) En virtud del fallecimiento de una persona, nace una
comunidad entre sus herederos.
ii) En virtud del fallecimiento de uno de los cnyuges, de
existir sociedad conyugal nace una comunidad entre el cnyuge y los
herederos del cnyuge que ha fallecido.
iii) Disuelta la sociedad civil se produce una comunidad entre
los socios.
iv) Entre los varios dueos de departa-mentos de un edificio se
produce comunidad respecto a los espacios comunes, conforme a la
L.C.I.
v) La sociedad de hecho, que se produce en las sociedades que se
pacten sin cumplir con las solemnidades que la ley prescribe,
gnero sera la comunidad y la especie la copro-piedad. ROZAS
VIAL, Fernando, Los bienes, tercera edicin, LexisNexis, Santiago de
Chile, 2004, N 97, pp. 97 y 98.
42 PEAILILLO ARVALO, Daniel, Los bienes, Edito-rial Jurdica de
Chile, tercera edicin, Santiago de Chile, 1997, N 66, pp. 93 y
94.
se rige por las normas de la comunidad (artculo 359 del C. de
C.).
B. En cuanto a su objeto la copropiedad puede ejercerse sobre
una cosa singular, un simple objeto mltiple o una universalidad
jurdica. De este modo, la copropiedad puede recaer sobre las
siguientes cosas:
a) Comunidad de cosa singular.b) Comunidad de simple objeto
mltiple
que no es universalidad jurdica.c) Comunidad sobre universalidad
ju-
rdica, como la herencia.C. En cuanto a su duracin la
copropiedad
puede ser indefinida, limitada o perpetua.a) La copropiedad
indefinida se produ-
ce cuando la indivisin se mantiene en el tiempo como la
comunidad formada por el fallecimiento de una persona, que dura
mientras no se pida y realice la particin.
b) La copropiedad limitada se establece por un pacto de
indivisin, que no puede durar ms de cinco aos (artculo 1317 del
C.C.).
c) La copropiedad perpetua se genera en los casos de indivisin
forzosa, como en el caso de las tumbas y mausoleos, edificios
divididos por pisos, paredes medianeras, servidumbres, etc.
15. Naturaleza jurdica de la comunidad o copropiedad. Existen
varias teoras que pretenden explicar la naturaleza jurdica de esta
figura.
A. Teora de la cuota ideal en el total de la comunidad. Cada
comunero, de acuerdo a esta teora, tiene una cuota ideal y
abstracta en el total de la comunidad, sin que los derechos de los
comuneros se radiquen en ningn bien individual.
Esta tesis, sin embargo, presenta el incon-veniente de que sus
seguidores no terminan de ponerse de acuerdo sobre la clase de
de-recho que le corresponde a cada comunero. Para PLANIOL, este
derecho estara sujeto a la condicin suspensiva que se adjudique el
bien el comunero. En cambio, para DEMO-LOMBE el derecho de cada
comunero sera un derecho de dominio sujeto a condicin resolutiva,
en el evento que no se le adju-dique un bien singular. Finalmente,
para otros autores los comuneros slo tienen la
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36
Tomo Cuarto - De los Bienes
expectativa de que se les adjudique el bien una vez disuelta la
comunidad.
B. Teora romana. Para esta teora en la comunidad se pueden
distinguir claramente los siguientes elementos de la esencia:
a) El comunero tiene un derecho de dominio individual sobre su
cuota en la comunidad. As, la suma de estas cuotas es el dominio
colectivo. El comunero puede usar, gozar y disponer de su cuota,
pero el uso y goce de los bienes comunes est limitado por el
derecho de los dems co-muneros.
b) El comunero tiene un derecho co-lectivo sobre los bienes
comunes, formados por los bienes objeto de la comunidad. El sistema
chileno, aunque se adscribe a la teora romana, en este punto se
separa del romano. En ste el comunero tiene un ttulo traslaticio
sobre la comunidad; en cambio, en el chileno no tiene derecho
alguno, sino una vez que se le adjudica el bien constituyendo un
ttulo declarativo; antes de ello slo existe un derecho sujeto a
condicin suspensiva.
A esta teora se le critica su carcter indi-vidualista, por
cuanto respecto de la parte alcuota cada comunero puede disponer
libremente. Esta tesis tambin frena la ac-tividad productiva, ya
que los actos sobre la cosa misma siempre requieren del
con-sentimiento de todos los codueos.
C. Teora germnica o de las manos juntas. Los elementos de la
esencia, que configu-ran la comunidad, para esta teora son los
siguientes:
a) Los comuneros no tienen derecho sobre una cuota de la
comunidad. As, cada uno de los comuneros no tiene cuota al-guna, ni
derechos sobre la cosa, mientras dure la indivisin.
b) El uso y goce de los bienes comunes pertenece a todos los
codueos y est limi-tado por el derecho de los otros.
D. Doctrina seguida por la legislacin chi-lena. Nuestro Cdigo
Civil sigue en parte la teora romana, lo que se desprende de los
siguientes preceptos:
a) El artculo 892 del C.C., respecto de la accin
reivindicatoria, seala que se puede
reivindicar una cuota determinada proindiviso, de una cosa
singular.
b) El artculo 1812 del C.C., en la com-praventa, precepta que si
la cosa es comn de dos o ms personas proindiviso, entre las cuales
no intervenga contrato de sociedad, cada una de ellas podr vender
su cuota, aun sin el con-sentimiento de las otras.
c) El artculo 2417 del C.C., que se re-fiere a la hipoteca,
seala textualmente lo siguiente:
Artculo 2417. El comunero puede, antes de la divisin de la cosa
comn, hipotecar su cuota; pero verificada la divisin, la hipoteca
afectar solamente los bienes que en razn de dicha cuota se
adjudiquen, si fueren hipotecables. Si no lo fueren, caducar la
hipoteca.
Podr, con todo, subsistir la hipoteca sobre los bienes
adjudicados a los otros partcipes, si stos consintieren en ello, y
as constare por escritura pblica, de que se tome razn al margen de
la inscripcin hipotecaria.
Las consecuencias de la adopcin de esta teora romana por nuestro
Derecho son las siguientes:
a) Cada comunero no tiene sobre la cosa comn un derecho radicado
en nin-guna parte de ella, no puede transferir, ni gravar su
derecho antes de su divisin. Sin embargo, la enajenacin o gravamen
que se haga subsiste si en definitiva se le adjudica la cosa, de lo
contrario caduca (artculos 718, 1344 y 2417 del C.C.).
b) El comunero puede enajenar, trans-ferir o gravar su cuota.
As, el heredero puede ceder su derecho en la herencia (artculo 1909
del C.C.), puede vender su cuota (artculo 1812 del C.C.),
hipotecar-la (artculo 2417 del C.C.) o reivindicarla (artculo 892
del C.C.).
c) Los comuneros conjuntamente pue-den enajenar la cosa comn, y
esto aunque la comunidad recaiga sobre una universalidad, pues
todos los comuneros, conjuntamen-te, son dueos de todos y cada uno
de los bienes comunes.
d) Los derechos de los comuneros tambin son una consecuencia de
la teora romana.
16. Derechos de los comuneros. Los derechos de los comuneros no
se rigen
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37
Captulo II - El Derecho de Dominio o Propiedad
por un estatuto jurdico especfico propio de la comunidad, sino
por los efectos de la sociedad colectiva civil. As lo establece el
artculo 2305 del C.C. al sealar que el derecho de cada uno de los
comuneros sobre la cosa comn es el mismo que el de los socios en el
haber social.
En consecuencia los derechos de los comuneros, con relacin a la
comunidad, son los siguientes:
a) Cualquier comunero puede servirse de la cosa comn para su uso
personal en la medida que respete la naturaleza de la cosa. As,
dicho derecho se debe ejercer sin menoscabar la sustancia de la
cosa comn, ni los derechos de los otros comuneros.
b) Cualquier comunero puede oponerse a los actos de
administracin de otro.
c) Cualquier comunero puede obligar a los otros a contribuir a
las expensas co-munes necesarias para la conservacin de la
cosa.
d) Cada comunero tiene derecho a prorrata de su cuota sobre los
frutos que produzca la cosa comn.
e) Ningn comunero puede hacer in-novaciones en la cosa sin el
consentimiento de los otros.
17. Terminacin de la comunidad. La comunidad termina, conforme
al ar-tculo 2312 del C.C., de alguna de las si-guientes formas:
a) Por la reunin de las cuotas de todos los comuneros en una
sola persona;
b) Por la destruccin de la cosa co-mn;
c) Por la divisin del haber comn.
3. La copropiedad inmobiliaria
Este prrafo est ntegramente destinado a la propiedad
inmobiliaria y en l se aborda sucintamente la L.C.I.
18. Historia de la copropiedad inmo-biliaria en Chile. Nuestro
Cdigo Civil de 1855 no consider este rgimen especial de divisin de
la propiedad, pese a que el Code de 1804 lo consagra en forma
expresa. Esta
materia se regul recin en la Ley N 6.071, de 16 de agosto de
1937. La copropiedad inmobiliaria consiste fundamentalmente en que
las diferentes viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas,
estacionamientos, recintos industriales y sitios en que se di-vide
un condominio, puedan pertenecer a distintos propietarios. Para
ello se hace necesario conciliar los derechos, el de do-minio,
exclusivo de cada propietario sobre su respectiva unidad, y el de
condominio, que pertenece a todos los propietarios sobre los bienes
de dominio comn.
19. Legislacin vigente respecto de los inmuebles que integran un
condominio o regulacin de la copropiedad. La Ley N 19.537 regula la
Copropiedad Inmobilia-ria.43 Esta ley derog la Ley N 6.071,
cono-cida como la Ley de Pisos (Ley N 6.071), y regul el rgimen
especial de copropiedad inmobiliaria.
El objeto de la Ley N 19.537 es estable-cer condominios
integrados a inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se
puede constituir un dominio exclusivo a favor de distintos
propietarios, manteniendo uno o ms bienes en el dominio comn de
todos ellos.
20. Concepto de copropiedad inmobi-liaria. Nuestra ley no define
la copropiedad inmobiliaria. Entre las definiciones que los autores
dan de esta figura, tal vez la ms completa es la de Jos FIGUEROA
VALDS. Para dicho autor la copropiedad es aquella forma especial y
excepcional de divisin de la propiedad, que se ejerce sobre las
distintas viviendas, oficinas, locales comer-ciales, bodegas,
estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se
divida un condominio, atribuyendo al titular de cada una de dichas
unidades, un derecho de propiedad exclusivo y absoluto sobre las
mismas, y un derecho de comunidad forzada entre los bienes de
dominio comn.44
43 Dicha ley fue publicada en el D.O. el 16 de diciembre de
1997.
44 FIGUEROA VALDS, Jos Manuel, La copropiedad inmobiliaria,
Editorial Jurdica de Chile, Santiago de Chile, 1998, p. 32.
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38
Tomo Cuarto - De los Bienes
21. Caractersticas de la copropiedad inmobiliaria:
A. Es un derecho especial de divisin de la propiedad. Este
derecho especial se aplica sobre un derecho de propiedad, por lo
que adems de las reglas propias de la copropie-dad inmobiliaria
deben aplicarse las normas que rigen la propiedad. Por ello no slo
se debe recurrir a las normas del Cdigo Civil, sino a los cuerpos
de leyes que regulan los inmuebles urbanos y los predios rsticos.
Estos predios se rigen por una normativa diferente a la del Cdigo
Civil que debe tomarse en cuenta para los efectos de la aplicacin
de la L.C.I. De este modo, se debe recurrir a la Ley General de
Urba-nismo y Construcciones para los predios urbanos y Decretos
Leyes Nos 3.516/1980 y 3.262/198045 para los rsticos. Adems, en el
caso de los predios rurales deben es-tudiarse los derechos de
aguas.
B. Es un derecho excepcional. Se debe poner especial atencin en
las normas de aplicacin y exclusin de este derecho, por cuanto la
regla general son las normas que regulan la comunidad del Cdigo
Civil (artculo 1 de la L.C.I.).
C. Cada titular goza de un derecho de pro-piedad exclusivo y
absoluto sobre sus respectivas unidades.
D. Se produce un derecho de copropiedad forzoso sobre los bienes
de dominio comn. El concepto de bien comn en la L.C.I., a
diferencia de la Ley de Pisos, est dado por los bienes a los cuales
los copropietarios les den convencionalmente dicho carcter. Ello a
diferencia de la Ley de Pisos que les daba el carcter de bien comn
a los que indispensablemente tenan dicho carcter porque eran
necesarios para la existencia, seguridad o conservacin del
edificio, o para que todos o cada uno de los propietarios
45 Los predios rsticos, es decir, los inmuebles de aptitud
agrcola ubicados fuera de los lmites de Santiago y Valparaso, y del
plano regulador me-tropolitano de Concepcin, pueden ser divididos
libremente por sus propietarios por lotes no inferiores a 0,5
hectreas fsicas, conforme al artculo 1.1 del D.L. 3.516. El inciso
siguiente de la referida norma regula los casos exentos de la regla
precedente.
pudieran hacer uso de sus unidades, como los pasillos de
circulacin.46
Por otra parte, sobre los bienes de uso comn, conforme a la
jurisprudencia, se produce una indivisibilidad forzosa. Sin
embargo, esta indivisibilidad presenta dos excepciones:
1. La desafectacin del rgimen.La Asamblea de Copropietarios,
confor-
me al artculo 38.2 y 3 de la L.C.I., pue-de solicitar a la
D.O.M. que se proceda a modificar o dejar sin efecto la declaracin
que acoge al condominio a este rgimen. Para ello se debern cumplir
los siguientes requisitos:
a) Esta solicitud debe ser materia de asamblea
extraordinaria.
b) Ella requiere de un qurum para adoptar el acuerdo de a lo
menos el 75 por ciento de los derechos en el condominio.
c) El acuerdo debe ser certificado por un notario, quien dejar
constancia de los qurum; adems, se debe cumplir con las normas
vigentes establecidas en la Ley Ge-neral de Urbanismo y
Construcciones, y en la respectiva Ordenanza.
d) Se debe pedir autorizacin a los acree-dores hipotecarios, o
titulares de otros de-rechos reales.
2. Enajenacin de los bienes de domi-nio comn.
Ello procede previo acuerdo de la asam-blea de copropietarios,
cuando los bienes se encuentren en determinadas situaciones, las
que sern analizadas ms adelante.
22. Constitucin del rgimen de co-propiedad inmobiliaria. A este
rgimen, conforme al artculo 1 de la L.C.I., slo pueden acogerse los
condominios cons-trucciones, terrenos en construccin, o pro-yectos
de construccin aprobados que se encuentren en cualquiera de las
siguientes situaciones:
a) Que se encuentran emplazados en reas normadas por planos
reguladores.
46 FIGUEROA VELASCO, P., Tema I: Gnesis, apli-cacin, vigencia,
caractersticas y rgimen de bienes comunes, en Copropiedad
inmobiliaria, Universidad Central de Chile, ConoSur Ltda., Santiago
de Chile, 2000, p. 19.
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Captulo II - El Derecho de Dominio o Propiedad
b) Que se encuentren emplazados en el lmite urbano.
c) Que correspondan a proyectos auto-rizados conforme al artculo
55 del D.F.L. N 485 de 1975, L.G.U.C.
23. Tipos de condominios afectos a la L.C.I. El artculo 2 de la
L.C.I. distingue dos clases de condominios:
a) El de clase A, que est conformado por construcciones
divididas en unidades emplazadas en un terreno de dominio comn.
b) El de tipo B, que contempla las construcciones o proyectos de
construccin que se producen o proyectan al interior de un predio,
en el cual en sus deslin-des existen simultneamente sitios que
permanezcan en dominio exclusivo de cada propietario y terrenos de
dominio comn de todos ellos. Adems, conforme al referido artculo 2
de la L.C.I., no se pueden emplazar en un mismo predio condominios
de tipo A y B.
24. Requisitos para que opere la copro-piedad inmobiliaria. stos
se encuentran dispersos en la L.C.I., pudiendo resumirse de la
siguiente manera:
a) El artculo 10 de la L.C.I. establece la obligacin de todo
condominio de cumplir con las normas exigidas por la L.C.I. y su
Reglamento,47 la L.G.U.C., la Ordenanza General de Urbanismo y
Construcciones, los instrumentos de planificacin territorial y por
las normas que regulen el rea de emplazamiento del condominio.
b) Debe existir un acceso directo a travs de servidumbres, entre
el condominio y un espacio de uso pblico y entre los sitios de
dominio exclusivo de cada propietario y un espacio de uso
pblico.
c) La superficie del condominio no puede ser inferior a la
establecida en el instrumento de planificacin territorial, o a la
exigida por las normas del rea de emplazamiento del predio.
La altura mxima de los sitios de un con-dominio no puede exceder
la mxima per-
47 El reglamento de la L.C.I. es el D.S. N 46, publicado en el
D.O. de 17 de junio de 1998.
mitida en el plan regulador, o en su defecto la que resulte de
aplicar la Ordenanza de Urbanizacin y Construccin. El condominio
debe comprender los estacionamientos en la cantidad mnima
obligatoria que seale el plan regulador. Tambin, de acuerdo a los
artculos 10, 11 y 29 de la L.C.I., la persona natural o jurdica
propietaria del condominio debe elaborar el reglamento de
copropiedad. ste debe ser reducido a escritura pblica e inscrito en
el R.H.G.; adems, se deben archivar los planos del condominio,
junto con el certificado de la D.O.M. que lo declara acogido al
rgimen de copropiedad (en una seccin especial del R.P. del C.B.R.).
El certificado anterior lo emite el director una vez que ha
verifi-cado que un condominio cumpli con las exigencias legales e
instrumentos de pla-nificacin territorial, y adems el director debe
aprobar los planos del condominio.
La autoridad encargada de velar porque se cumplan los requisitos
precedentes es la D.O.M. Adems, el Director emite un certificado
sobre cada unidad enajenable de cada condominio. Este certificado
con los planos tambin aprobados por el Di-rector de Obras en l se
debe determinar claramente la unidad y los sectores comu-nes debe
archivarse en el R.P. del C.B.R. Para poder disponer de la unidad
se deben cumplir las siguientes condiciones:
i) La escritura constitutiva o en que se transfiere el dominio o
derecho real sobre la unidad debe hacer referencia al plano y
certificado correspondientes.
ii) La inscripcin conservatoria debe indicar la ubicacin y nmero
de la unidad correlativa en el correspondiente plano.
iii) En la escritura constitutiva del dere-cho real sobre la
unidad debe estar inserto el certificado del Director de
Obras.48
25. Administracin de la copropiedad inmobiliaria:
A. rganos de administracin. Tanto la L.C.I. en el Ttulo IX, como
el Reglamento
48 FELI SEGOVIA, Juan, Manual de estudio de ttu-los, Editorial
Jurdica de Chile, Santiago de Chile, 2000, p. 26.
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40
Tomo Cuarto - De los Bienes
en el Ttulo IX contienen normas sobre administracin; dichos
cuerpos confan la administracin de los condominios a los siguientes
rganos:
1. Asamblea de copropietarios. Es el rgano o autoridad suprema,
formada por todos los propietarios. Las decisiones las toma este
rgano en principio por mayora, y le corresponde dictar las bases
esenciales del funcionamiento de la comunidad.49 El artculo 17.3 de
la L.C.I. distingue entre asambleas ordinarias y extraordinarias.
Las ordinarias se celebran en la oportunidad y con la periodicidad
que determine la Asam-blea de Copropietarios, y en su defecto a lo
menos una vez al ao en el mes de marzo. En ellas la administracin
dar cuenta de su gestin, y al no referirse la L.C.I. a un nmero
mximo de ellas, se puede citar cada vez que exista un asunto de
inters para la comunidad, salvo que sea materia de sesin
extraordinaria. Por su parte, las sesiones extraordinarias tienen
lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a
peticin del Comit de Administracin, o de los copropietarios que
representen, a lo menos, el quince por ciento de los derechos en el
condominio, y en ellas slo podrn tratarse los temas incluidos en la
citacin. Las materias propias de sesiones extraordi-narias estn
consagradas en los artculos 7, 17.5, 26, 36, 37 y 49.2 de la
L.C.I.
Los copropietarios para poder partici-par en la Asamblea deben
cumplir con las siguientes condiciones:
a) Los participantes deben ser copro-pietarios del respectivo
condominio.
b) Los participantes deben tener la ca-lidad de copropietario
hbil, esto es, en-contrarse al da en el pago de los gastos
comunes.
2. Las votaciones.Los acuerdos de asamblea, que cum-
plen las mayoras exigidas por la ley o el reglamento, son
obligatorios aun para los copropietarios que no hayan concurrido a
la respectiva asamblea o se hayan opuesto.
49 FIGUEROA VALDS, Jos Manuel, La copropiedad inmobiliaria,
Editorial Jurdica de Chile, Santiago de Chile, 1998, p. 72.
A su vez, cada comunero tiene slo un voto, que es proporcional a
su derecho en los bienes de dominio comn.
3. Comit de Administracin.3.1. Algunos aspectos generales.Este
rgano es de carcter resolutivo,
y est dotado de atribuciones para dictar normas que facilitan el
buen orden y admi-nistracin del condominio. Adems, le co-rresponde
la representacin de la asamblea, y puede imponer las multas que
estuvieren contempladas en el reglamento. Este Co-mit deber ser
designado por la Asamblea de Copropietarios en su primera sesin, y
estar integrado a lo menos por tres perso-nas, pudiendo establecer
el Reglamento de Copropiedad un nmero superior.
Para ser miembro del Comit se deben cumplir dos requisitos
copulativos. stos son:
a) Se debe tener la calidad de copropie-tario en el respectivo
condominio, ya sea una persona natural o el representante de una
persona jurdica.
b) Se debe estar al da en el pago de los gastos comunes, segn lo
establece el artculo 21 de la L.C.I.
3.2. Atribuciones y obligaciones del Comit de Administracin.
Las atribuciones del Comit son de orden legal, estatutaria o
reglamentaria y delegadas de la Asamblea de Copropieta-rios. Las
atribuciones de orden legal son las siguientes:
a) La representacin de la asamblea con todas sus facultades,
excepto aquellas que deban ser objeto de asamblea
extraor-dinaria.
b) Aplicar las multas que estuvieren con-templadas en el
respectivo reglamento de copropiedad.
c) Facultad de dictar normas que faci-liten el buen orden y
administracin del condominio.
d) Puede autorizar al administrador para suspender el suministro
elctrico a los propietarios morosos en el pago de tres o ms cuotas
de gastos comunes.
e) Aprobar el presupuesto estimativo de gastos comunes
confeccionado por el ad-ministrador, si as lo seala el
reglamento.
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Captulo II - El Derecho de Dominio o Propiedad
f) Puede acordar que el fondo de reserva se deposite en cuenta
corriente, de ahorro o se inviertan en instrumentos
financieros.
g) Puede convocar a sesiones extraor-dinarias
h) Puede determinar el lugar de cele-bracin de las
asambleas.
i) Le corresponde la ejecucin de los acuerdos tomados por la
asamblea. Salvo que sta designe a otros para esto.
j) Sus miembros tienen la obligacin de firmar las actas de los
acuerdos de asam-blea.
k) Puede abrir cuenta corriente o de ahorro y actuar en
ellas.
l) Puede solicitar rendiciones de cuenta del administrador.
m) Denunciar las infracciones del ar-tculo 32 de la ley, que
tiene relacin con el uso ordenado y tranquilo de las respectivas
unidades.
n) Le corresponde la confeccin del plan de emergencia.
o) Debe fijar el plazo dentro del cual los copropietarios deban
practicar las re-paraciones al interior del condominio.
3.3. Las facultades dadas por el regla-mento de
copropietarios.
Los copropietarios, conforme al ar-tculo 28 letra h) de la
L.C.I., deben acor-dar un reglamento que, entre otros obje-tos,
fijar las facultades y obligaciones que tendrn el Comit de
administracin y el administrador. Pero adems el Comit tiene las
atribuciones que le son delegadas por la Asamblea de
Copropietarios. Las atribu-ciones que exigen sesiones
extraordinarias, sin embargo, son indelegables.
4. Presidente del Comit.El presidente del Comit tiene las
si-
guientes atribuciones especiales, como la representacin de la
asamblea en la celebra-cin de ciertos actos y contratos, la citacin
a la asamblea de copropietarios, ejerce la administracin a falta de
designacin de administrador, entre otras.
5. El administrador.5.1. Algunos aspectos generales.El
administrador es aquella persona na-
tural o jurdica, interesada o extraa, desig-nada por la asamblea
de copropietarios, al
cual le corresponde el cuidado de los bienes de dominio comn y
la ejecucin de los actos de administracin y conservacin de tales
bienes.50 La relacin jurdica existente entre el administrador y la
comunidad es un mandato civil.
La remocin del administrador est a cargo de la propia asamblea,
sin perjuicio de que el Comit lo pueda hacer en dos
situaciones:
a) Cuando la asamblea le ha delegado esta facultad.
b) Cuando el Comit haga uso de la fa-cultad de asamblea con
todas sus facultades, salvo las que sean materia de administracin
extraordinaria.
5.2. Facultades y atribuciones del ad-ministrador.
Ellas tienen diferente origen:a) Facultades de origen legal.
stas son
mltiples, siendo las ms importantes las siguientes:
i) Aqullas relativas a los bienes propios y los de dominio comn
que comprenden. El cuidado de los bienes de dominio co-mn; la
contratacin de seguros, salvo que el reglamento establezca otra
cosa, adoptar medidas de seguridad en torno al condo-minio, entre
otras.
ii) Atribuciones ejecutivas, como citacin a asamblea de
copropietarios; ejecutar los actos de administracin y de
conservacin, y los de carcter urgente sin previo acuerdo de la
asamblea o velar y fiscalizar el cum-plimiento de las disposiciones
de la ley y su reglamento, del reglamento de copropiedad del
condominio respectivo, y dems normas legales y reglamentarias
pertinentes.
iii) Atribuciones ejercidas en su calidad de representante legal
del condominio. De estas facultades, la esencial es representar a
la asamblea en la celebracin de ciertos actos y contratos.
iv) Atribuciones de administracin. El artculo 18 de la ley
obliga al administrador a mantener en el condominio una nmina
actualizada de los copropietarios con sus
50 FIGUEROA VALDS, Jos Manuel, La copropiedad inmobiliaria,
Editorial Jurdica de Chile, Santiago de Chile, 1998, p. 121.
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Tomo Cuarto - De los Bienes
respectivos domicilios registrados, lo que resulta importante
respecto de las notifi-caciones, consultas por escrito, citaciones,
asambleas, citaciones judiciales y dems documentos que se deban
enviar al domi-cilio de los copropietarios.
v) Atribuciones financieras. Estas atri-buciones son mltiples y
comprenden el confeccionar presupuestos estimativos, abrir cuentas
corrientes o de ahorro a nombre del condominio, calcular, cobrar y
recaudar gastos comunes y rendir cuenta documenta-da de su gestin;
esta rendicin de cuentas puede ser ordinaria o extraordinaria.
Por ltimo, el administrador puede gozar de atribuciones
conferidas en el reglamento de copropiedad u otorgadas por la
asamblea de copropietarios.
26. Rgimen de bienes del sistema de copropiedad inmobiliaria. En
la copropie-dad inmobiliaria es posible reconocer dos derechos
reales. El de los dueos sobre sus respectivas unidades, y un
derecho de domi-nio comn sobre los elementos comunes. A los
primeros se les denomina como bienes propios o privativos, y sobre
ellos se tiene un dominio exclusivo y, a los segundos, como
elementos comunes, en que se es dueo de una cuota de la
copropiedad.
A. Bienes propios o privativos o de la propiedad exclusiva. Los
bienes propios, constituidos por viviendas, oficinas, locales
comercia-les, bodegas, estacionamientos, recintos industriales,
etc., y sobre ellos se tiene un derecho de propiedad.
1. Derechos y obligaciones de los co-propietarios sobre los
bienes de propiedad exclusiva. Estos bienes son los siguientes:
a) Derecho de propiedad sobre la uni-dad, otorgndole a su
titular las facultades propias del dominio.
b) Derecho a transferir el dominio de la unidad.
c) Derecho a hipotecar la unidad; en ese sentido, la hipoteca de
la unidad trae aparejada necesariamente la hipoteca en la cuota
correspondiente en los bienes de dominio comn.
d) Derecho a transmitir su unidad por sucesin por causa de
muerte.
e) Derecho y obligacin de usar la uni-dad en forma ordenada y
tranquila.
f) Obligacin de efectuar las repara-ciones y mantenciones de las
respectivas unidades.
2. Cambio de destino de las unida-des.
Para proceder al cambio de destino se de-ben cumplir las
siguientes condiciones:
a) El nuevo uso est permitido por el instrumento de planificacin
territorial.
b) Se debe obtener un permiso del Di-rector de Obras
Municipales.
c) Se debe obtener el consentimiento de la comunidad que deber
prestarse en asamblea extraordinaria de copropieta-rios.
d) Se debe pagar el valor de los permisos cuando proceda.
e) En caso que el destino de la unidad se encontrare establecido
en el reglamento de copropiedad, es necesaria su modifica-cin.
Finalmente, existe una limitacin para el cambio de destino
consistente en que si la unidad es una vivienda que por su
cons-truccin goza de alguna franquicia tribu-taria, es necesario
que hayan transcurrido a lo menos cinco aos desde la fecha de
recepcin definitiva.
B. Bienes de dominio comn.1. Concepto de bienes de dominio
co-
mn.Alfredo ETCHEBERRI define estos bienes
como aquellos que, ya sea por accidentes, por circunstancias,
por la naturaleza o por la voluntad de las partes, tengan por
objeto servir, ayudar o permitir el adecuado goce sobre los bienes
de uso privado. Por otra parte, nuestra L.C.I. se refiere a los
bienes comunes expresamente en el artculo 2.1, N 3, letras a), b),
c), d) y e).
2. Caractersticas de los bienes de do-minio comn:
a) Indivisibilidad forzosa.Por regla general, sobre estos bienes
de
dominio comn existe una indivisibilidad forzosa y permanente por
todo el tiempo que dure el inmueble sometido a este r-gimen.
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Captulo II - El Derecho de Dominio o Propiedad
b) Son accesorios a la propiedad de un bien singular.
Esto significa que son inseparables de la propiedad privada a la
que acceden, de modo que no pueden transferirse con in-dependencia
de ella.
3. Derechos y obligaciones sobre los bienes de dominio comn:
3.1. Derechos sobre los bienes de do-minio comn.
Respecto de estos bienes cada propie-tario tiene un derecho
cuotativo, que se determinar en el respectivo reglamento de
copropiedad, atendindose para fijarlo al avalo fiscal de la
respectiva unidad.
El principal derecho de los comuneros sobre estos bienes es el
utilizarlos en la forma que indique el reglamento de copropie-dad,
y a falta de disposicin en l, segn su destino, y sin perjuicio del
uso legtimo de los dems copropietarios. La ley regula las
atribuciones de uso, goce y disposicin. Pero adems los
copropietarios tienen un derecho de enajenacin, arrendamiento o
gravamen sobre los bienes de dominio comn y un derecho de
participar en la administracin de los bienes de dominio comn.
A continuacin se tratarn algunas de estas facultades:
a) Cambio de destino de bienes de do-minio comn y construccin en
bienes de dominio comn.
La L.C.I. permite, a diferencia de lo que aconteca con la Ley N
6.071, alterar o cambiar el destino de estos bienes y ade-ms la
construccin en bienes de dominio comn. Pero slo en la medida que
esta facultad est expresamente establecida en el reglamento de
copropiedad, o se acuerde en sesin extraordinaria por la asamblea
de copropietarios.
b) Bienes de dominio comn asignados en uso y goce exclusivos.
stos son de do-minio comn y en ellos la nuda propiedad pertenece a
la comunidad toda, pero su uso y goce pertenece exclusivamente a
uno o ms copropietarios. Esta asignacin no le quita el carcter
jurdico de bien comn.
Esta asignacin de uso o goce exclusivo se puede conceder de dos
maneras:
i) En el reglamento de copropiedad.ii) En la asamblea
extraordinaria de
copropietarios.c) Posibilidad de enajenar, arrendar y
constituir gravmenes sobre los bienes de dominio comn.
Ello es posible slo si se cumplen los siguientes requisitos:
i) Que el bien comn sea susceptible de ser enajenado, arrendado
o gravado.
ii) Se requiere el acuerdo de la asamblea extraordinaria de
copropietarios.
iii) Si la enajenacin implica la alteracin en el nmero de
unidades del condominio, se requiere la modificacin del reglamento
de copropiedad.
iv) Se requiere la comparecencia del administrador y del
presidente del Comit de administracin.
3.2. Obligaciones sobre los bienes de dominio comn.
a) Concepto de gastos comunes.La obligacin de los copropietarios
es
pagar los gastos comunes en el rgimen de copropiedad
inmobiliaria, que son los nece-sarios para la administracin,
mantencin, reparacin y uso de los bienes comunes.
b) Clasificacin de los gastos comu-nes.
Los gastos comunes se clasifican en ordi-narios y
extraordinarios. Los gastos comu-nes ordinarios son los de
administracin, mantencin, reparacin, uso y consumo. Los gastos
comunes extraordinarios son aquellos adicionales o de procedencia
dis-tinta a los comunes.
En la L.C.I. se establece la posibilidad de cobrar en forma
diferente los gastos comunes segn si ellos benefician o no a los
comuneros; stos se denominan gastos comunes diferenciados o
sectorizados.
c) Los requisitos para fijar gastos co-munes diferenciados o
sectorizados son los siguientes:
i) Que el condominio conste de dife-rentes sectores.
ii) Que el condominio comprenda bienes y servicios destinados a
servir nicamente a uno de esos sectores.
d) Personas obligadas al pago de los gastos comunes.
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Tomo Cuarto - De los Bienes
Estn obligadas al pago las siguientes personas:
i) El propietario de la respectiva uni-dad.
ii) En el caso de transferencia de la propiedad el adquirente y
tradente son obligados al pago.
iii) En el caso del arrendamiento se puede celebrar un convenio
por el cual el arrendatario se hace cargo de los gas-tos comunes,
pudiendo incluso incluir los extraordinarios, aunque este convenio
le es inoponible a la comunidad por no ser parte de l.
iv) En el caso de copropiedad en una unidad, es decir, que
pertenezca en comn a dos o ms personas, ambas son solidaria-mente
obligadas al pago.
El artculo 4 de la L.C.I. establece una accin real sobre la
unidad para perseguir el cobro de estos gastos comunes. Esta accin
es propter rem, es decir, opera aun respecto de gastos devengados
antes de la adquisicin de la unidad y goza de un privilegio de
cuarta clase. Los juicios son de competencia de los tribunales
ordinarios, esto es, del juez civil correspondiente.51
e) Suspensin del suministro elctrico.Por otra parte, los
artculos 5 y 14 del
Reglamento de la L.C.I. permiten ordenar la suspensin del
suministro de energa elctrica, sujeto al cumplimiento de los
siguientes requisitos:
i) Morosidad del propietario en el pago de tres o ms cuotas,
continuas o discon-tinuas de gastos comunes ordinarios o
ex-traordinarios.
ii) Debe estar estipulado en el reglamento de copropiedad
respectivo.
iii) Autorizacin en el reglamento al ad-ministrador para
requerir la suspensin.
iv) Previo acuerdo del Comit de ad-ministracin.
51 Adems, el artculo 6 de la L.C.I. consagra una norma especial
en materia de notificaciones, estableciendo que se notificar
personalmente o por cdula, en el domicilio que hubiere registrado
en la administracin del condominio, y a falta de sta, en la
respectiva unidad que ha generado la demanda ejecutiva.
v) Para que el administrador pueda sus-pender el servicio
elctrico, ser preciso que el condominio disponga de sistemas
propios de control. En caso contrario, las empresas que suministran
el servicio a re-querimiento del administrador, debern suspender el
servicio que proporcionan a las unidades morosas.
27. Modificacin del reglamento de co-propiedad. Para modificar
el reglamento se deben cumplir las siguientes condicio-nes:
a) Se requiere el acuerdo de la asamblea extraordinaria de
copropietarios.
b) Dicho acuerdo debe reducirse a es-critura pblica e
inscribirse en el R.H.G. del C.B.R. respectivo.
Por ltimo el reglamento, conforme al artculo 31 de la L.C.I.,
puede impugnarse ante el J.P.L. competente o incluso la im-pugnacin
puede someterse a arbitrador.
Las causales para accionar son estimar que el reglamento de
copropietarios ha infringido las normas de la ley y de su
re-glamento, y que contiene disposiciones contradictorias en el
trato de los distintos copropietarios.
28. Enajenacin y constitucin de de-rechos reales sobre unidades
del condo-minio.
A. Requisitos para constituir un derecho real sobre unidades del
condominio. Para celebrar estos actos, el artculo 12 de la L.C.I.
esta-blece los siguientes requisitos:
a) Que el acto o contrato conste en es-critura pblica.
b) Que el acto o contrato haga referen-cia al plano que alude el
artculo 11 de la ley.
c) Que la inscripcin del ttulo contenga las siguientes menciones
especiales:
i) La fecha de la inscripcin.ii) La naturaleza, la fecha del
ttulo y la
notara en que se extendi.iii) La ubicacin y los deslindes del
con-
dominio.iv) El nmero y la ubicacin que corres-
ponda a la unidad.v) La firma del C.B.R.
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Captulo II - El Derecho de Dominio o Propiedad
d) La insercin del certificado del Di-rector de Obras
Municipales que acoge el condominio al rgimen de la ley, en primera
transferencia.
B. Reglas especiales en torno a la hipoteca. La L.C.I., en su
artculo 16, simplifica las normas que regulan la hipoteca sobre las
unidades del condominio y su respectiva cuota. As, no se requiere
de la concurren-cia de los copropietarios para afectar los derechos
cuotativos sobre las unidades de dominio comn. De esta forma, de
gravarse una unidad, quedan automticamente gra-vados los derechos
que les corresponden en los bienes de dominio comn en virtud de la
misma inscripcin.
C. La individualizacin o especificacin de la hipoteca. Las
indicaciones que debe cumplir la hipoteca de copropiedad
inmobiliaria son las siguientes:
a) Nombre, apellido y domicilio del acreedor, y su profesin si
tuviere algu-na, lo mismo respecto del deudor y de los apoderados o
representantes legales que requieran la inscripcin.
b) La fecha y naturaleza del contrato al que accede la hipoteca
y el archivo en que se encuentra.
c) La suma determinada a que se ex-tiende la hipoteca.
d) La fecha de la inscripcin y firma del C.B.R.
e) La ubicacin y los deslindes del con-dominio al que pertenece
la unidad.
f) El nmero y la ubicacin que corres-ponda a la unidad.
D. Hipoteca de una unidad futura. El ar-tculo 16 de la L.C.I.
permite constituir hipoteca sobre una unidad de un condo-minio que
an no ha sido recibido por la municipalidad ni acogido a la L.C.I.,
para lo cual se deben cumplir los siguientes re-quisitos:
a) Se debe tratar de condominio en etapa de proyecto o en
construccin.
b) Se debe archivar provisionalmente un plano en el respectivo
C.B.R., singula-rizando las respectivas unidades.
c) Para los efectos de la inscripcin, la mencin del nmero y
ubicacin de la res-pectiva unidad ser la indicada en el plano
sealado anteriormente.
Esta hipoteca surte efectos desde la fecha de inscripcin, sin
necesidad de una nueva inscripcin o escritura en la fecha en que se
acoja el condominio al rgimen de la L.C.I., mediante el certificado
del Director de Obras Municipales.
El artculo 38 de la L.C.I. dispone que, en el supuesto de que se
ponga trmino a la copropiedad, la hipoteca subsiste, sin que se
requiera del consentimiento de los otros copropietarios. Este
artculo dispone adems que para la desafectacin del rgi-men, se
requiere de la autorizacin de los acreedores hipotecarios o
titulares de otros derechos reales.