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UNIVERSIDAD RICARDO PALMA
Facultad de Arquitectura y Urbanismo
VII DIPLOMADO ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO
PROPUESTA DE NEGOCIO INMOBILIARIO
RESIDENCIA ESTUDIANTIL OLIMPO
ASESOR:
ARQ. RUTH SUICA
FEBRERO, 2011
ALUMNOS:
CRISTIAN DELGADO SALAS
JORGE ILLIA VALCARCEL
KARINA RODRIGUEZ ANGULO
1 VII DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO UNIVERSIDAD RICARDO PALMA - FACULTAD DE ARQUITECTURA COLDWELL BANKER
INDICE
INTRODUCCION
I. ESQUEMA FORMAL DEL NEGOCIO INMOBILIARIO
1.1. RAZON SOCIAL
1.2. MISION
1.3. VISION
1.4. OBJETIVOS
1.5. ANALISIS INTERNO Y EXTERNO
1.6. MERCADO
1.7. ESTRUCTURA ORGANICA
1.8. ORGANIGRAMA DE LA EMPRESA
II.- ENFOQUE DE LA PROPUESTA
2.1.- DATOS GENERALES DEL PROYECTO
2.2.- ANALISIS DEL MERCADO
2.2.1. EVOLUCION DE LOS INGRESOS
2.2.2.- INCREMENTO DEL NÚMERO DE HABITANTES
2.2.3.- DISTRIBUCION DE HOGARES POR NSE
2.2.4.- UNIVERSIDADES PREFERIDAS POR EL NSE B
2.2.5.- POBLACION UNIVERSITARIA POR UNIVERSIDAD
2.2.6.- DISTRIBUCION DE NSE POR ZONA
2.2.7.- BIENES Y SERVICIOS QUE REQUIEREN LOS ESTUDIANTES
2.2.8.- OFERTA ACTUAL EN EL MERCADO
2.2.9.- NECESIDAD
2.3.- ESTRATEGIAS DE MARKETING A REALIZAR
2.3.1.- ESTRATEGIA DE PRODUCTO
2.3.2.- ESTRATEGIA DE PRECIO
2.3.3.- ESTRATEGIAS DE PROMOCIÓN Y PUBLICIDAD
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2.4.- CARACTERISTICAS DEL PROYECTO
2.5.- COSTOS DE INVERSION
2.5.1. ETAPA 1: PRE-CONSTRUCCIÓN
2.5.2. ETAPA 2: CONSTRUCCIÓN
2.5.3. ETAPA 3: INFRAESTRUCTURA
2.6.- GASTOS DE INVERSION
2.7.- OTROS GASTOS
2.8.- FLUJOS DE INVERSION
ANEXO: VIDEO PROMOCIONAL
CONCLUSIONES
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INTRODUCCION
El propósito del presente documento es plasmar que los conocimientos adquiridos en el Diplomado de
Especialización del Agente Inmobiliario han sido aplicados en un proyecto de negocio del rubro
inmobiliario.
En base a lo aprendido por los profesores en los diversos módulos a lo largo del Diplomado, y
considerando sobre todo una visión empresarial, hemos desarrollado nuestra propuesta de negocio,
siendo enfocada básicamente en los módulos correspondientes a Marketing Inmobiliario y Técnicas de
Investigación de Mercado, Financiamiento Hipotecario y Planificación Urbana.
La propuesta de negocio que a continuación describimos, es una residencia estudiantil para
universitarios, básicamente del interior del país, y pertenecientes al NSE B. Estudiantes cuya
aspiración es venir a estudiar una carrera universitaria a Lima y así mejorar sus condiciones y estilos
de vida, sin embargo, no cuentan con una vivienda donde alojarse cómodamente, recurriendo muchas
veces a alquileres informales, pensiones, entre otros.
Detectamos que existe la necesidad, por parte de dichos estudiantes, de contar con un concepto nuevo
en alojamiento, con ambientes juveniles, un lugar versátil, que se adapte a la vida de los estudiantes,
que integre todos los servicios que necesita para que no tengan que preocuparse de nada y que les
permita compartir experiencias con otros estudiantes. Asimismo, sabemos de la necesidad de los
padres: un lugar seguro y completo, que contribuya con un buen desempeño estudiantil.
El documento que presentamos está compuesto por dos secciones: El esquema formal del negocio
inmobiliario y el Enfoque de la Propuesta.
La primera parte contempla información propia de la empresa, como misión, visión, objetivos,
mercado al cual nos dirigimos y estructura orgánica.
En la segunda parte desarrollamos la propuesta de negocio en sí, presentamos un análisis del mercado,
las estrategias de marketing a realizar, las características del proyecto, el costo de inversión en sus tres
etapas, los gastos y el flujo de inversión. Asimismo, adjuntamos un video promocional que resume
estratégicamente los beneficios de la residencia.
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I. ESQUEMA FORMAL DEL NEGOCIO INMOBILIARIO
1.2. RAZON SOCIAL
La empresa CONSTRUCTORA CJK S.A.C. está conformada por tres socios: Cristian
Delgado, Jorge Illia y Karina Rodríguez.
La empresa tendrá como objeto dedicarse a realizar actividades inmobiliarias, como
construcción en general, ejecución de proyectos y construcción de cualquier tipo,
promover la compra, venta y alquiler de inmuebles, servicio de corretaje inmobiliario,
administración de inmuebles, entre otras. Así como todas las actividades anexas y
conexas al objeto social.
LOGO
1.2. MISION
Somos una empresa dedicada al diseño, construcción y gestión de proyectos de obra
civil. Construimos y gestionamos residencias estudiantiles con ambientes funcionales
y seguros. Satisfacemos a nuestros clientes construyendo obras que cumplen con los
estándares de calidad y las exigencias técnicas requeridas.
1.3. VISION
Ser la empresa líder en construcción de residencias
estudiantiles en el Perú, utilizando eficientemente nuestros
recursos, con una gestión competitiva y ágil, siendo
reconocidos por desarrollar proyectos innovadores y de
calidad.
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1.4. OBJETIVOS
Para llevar a cabo una gestión eficiente encaminada a
alcanzar su visión, nos hemos fijado los siguientes
objetivos:
Incrementar la satisfacción de nuestros clientes, ejecutando proyectos de
construcción cumpliendo con los requerimientos y necesidades determinadas
por los clientes y bajo estándares de calidad. Creando espacios, con diseños
de vanguardia, confortables y seguros
Posicionarnos en el mercado nacional como la mejor constructora de
residencias estudiantiles.
Satisfacer la demanda existente, ejecutando proyectos rentables.
Ingresar al mercado internacional, construyendo residencias para estudiantes
en diversos países de Latinoamérica.
Establecer alianzas estratégicas con diversas organizaciones con la finalidad
de expandirnos en los mercados nacional e internacional.
Maximizar la eficiencia en el manejo de los recursos de la organización,
estandarizando, controlando y mejorando nuestros procesos.
1.5. ANALISIS INTERNO Y EXTERNO
A continuación presentamos el análisis FODA que efectuamos a nuestra organización,
el análisis nos permitió examinar la información de nuestro negocio, así como el
entorno en el cual estaríamos compitiendo, siendo de utilidad para un posterior
análisis de mercado y diseño de estrategias.
VISIO
N
MISIO
N
OBJETIVOS GENERALES
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FODA
1.6. MERCADO
Nuestras residencias van dirigidas a un mercado universitario. Estudiantes
universitarios especialmente Provincias y extranjeros. Dirigido al NSE B.
Fortalezas:
- Recurso humano experto en proyectos de
construcción. Ingenieros, arquitectos,
diseñadores, entre otros profesionales que
conforman el equipo, de primer nivel.
- Capital propio.
- Buena calificación en Bancos y acceso
rápido a créditos empresariales.
- Organización innovadora.
- Especialización en el producto. Diseños
modernos, funcionales y confortables.
- Organización con metas y objetivos claros.
- Eficiencia en los procesos. Administración
por objetivos y metas.
- Fuertes estrategias publicitarias y de
promoción.
- Conciencia de calidad en el producto y
servicio.
- Directivos con capacidad de líderes e
innovadores.
- Alta capacidad de negociación.
Oportunidades:
- Mercado en crecimiento.
- Alta demanda insatisfecha por parte de
estudiantes de provincia que vienen a Lima.
- Buena coyuntura económica y política del
país. Las tendencias indican crecimiento
económico.
- Poca oferta de residencias para estudiantes
universitarios. Por ende poca competencia.
- Fácil acceso a las tecnologías.
- Estilos de vida de los jóvenes cada vez más
cosmopolitas. Buscan una vida más
independiente.
- Interesante mercado internacional
(Latinoamérica).
Debilidades:
- Organización joven con reciente
experiencia en el rubro de construcción de
residencias para estudiantes.
- Estructura y funciones aun no definidas.
- Medianos recursos económicos.
- Marca comercial poco conocida.
- Capacidad para atender solo un proyecto
por ves, inicialmente.
Amenazas:
- Cambios económicos en el entorno.
- Incertidumbre política y económica.
- Altos impuestos y tributos por parte del
gobierno.
- Ineficiencia y burocracia en trámites por
parte de los organismos del estado (SUNAT,
Municipalidades, SUNARP, etc.).
- Incrementos de materiales de construcción,
mano de obra, etc.
- Alta posibilidad del ingreso de la
competencia. Empresas constructoras con
fuerte capital propio.
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Nuestro cliente consumidor o usuario es el universitario, sin embargo nuestro cliente
decisor de la contratación del servicio, por lo general son los padres de familia, los
cuales buscan seguridad y comodidad durante la estancia universitaria de sus hijos.
1.7. ESTRUCTURA ORGANICA
Hemos diseñado nuestra organización de tal manera que contribuya a ser eficaces y
cumplir los objetivos y metas planteadas. Buscamos que nuestra organización este lo
mas comunicada y coordinada posible entre sus áreas.
Diseñamos una estructura orgánica funcional, sin embargo también gestionaremos
como una organización por procesos, enfocados a brindar un servicio de calidad y
satisfacer al cliente.
Asimismo, pensamos que nuestra estructura deberá ayudar a fomentar el liderazgo y
así se dirija con mayor eficacia.
Nuestra estructura orgánica tiene a la cabeza al Directorio conformado por los tres
socios. El cual se encargará de definir y aprobar las políticas de la empresa, establecer
los objetivos y estrategias generales, asimismo, será responsable de la gestión del
negocio de la empresa.
Contamos con el área de Administración y Marketing, la cual planifica, dirige y
controla los recursos financieros y humanos de la empresa. Asimismo, se encargará de
planificar, dirigir y supervisar las ventas, publicidad y promociones de la Residencia.
En base a las estrategias que se definan y se ejecuten se contribuirá al éxito del
negocio. Se contemplaran funciones de relaciones publicas, como el conseguir
alianzas estratégicas, siendo la negociación y las relaciones institucionales sus
principales herramientas. Se espera conseguir interesantes convenios con diversas
organizaciones.
Asimismo, la Contabilidad y la Asesoria Legal serán tercerizadas a Estudios Contables
y Legales respectivamente.
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Gestión de Proyectos y Obras. Esta unidad se encarga de controlar exhaustivamente
el proyecto en todas las fases de su ciclo de vida. Busca asegurar que el proyecto se
adapta a las necesidades de los clientes, en temas económicos, funcionales, de calidad
y tiempos. El equipo estará formado por especialistas, arquitectos e ingenieros.
Gestión de Negocios. Esta unidad se encargará de controlar y supervisar la
administración de cada una de las residencias que se tengan en funcionamiento.
Se incidirá en brindar un servicio de calidad y con valor agregado. Cada
Administrador tendrá a su cargo un equipo de apoyo conformado por cocineros,
personal de limpieza y mantenimiento, seguridad y vigilancia y de recepción.
1.8. ORGANIGRAMA DE LA EMPRESA
Nuestra estructura orgánica es representada por el siguiente organigrama:
GESTION DE
NEGOCIOS
ASESORIA LEGAL
ADM.
RESIDENCIA
1
ADMINISTRACION Y
MARKETING
DIRECTORIO
GESTION DE
PROYECTOS Y OBRAS
ADM.
RESIDENCIA
2
COCINA LIMPIEZA Y
MTTO
SEGURIDAD RECEPCION
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II.- ENFOQUE DE LA PROPUESTA
2.1.- DATOS GENERALES DEL PROYECTO
Diseño, construcción y administración de una residencia para estudiantes
universitarios de NSE B, que vienen a Lima de Provincias para estudiar.
La residencia ofrecerá habitaciones en alquiler por
periodos de un ciclo universitario, un año, o más.
Las habitaciones se alquilarán amobladas. Se
ofrecerá pensión completa, es decir: alimentación,
limpieza de habitación, servicio de lavandería, entre
otros.
Nuestra residencia estará ubicada en el distrito de
Santiago de Surco, en la urbanización Monterrico. Con fácil acceso a universidades
como: Universidad de Lima, Universidad San Ignacio de Loyola, UPC, Esan, Unife,
Universidad Ricardo Palma.
Los módulos elegidos para la elaboración de la propuesta son: Marketing
Inmobiliario y Técnicas de Investigación de Mercado, Financiamiento
Hipotecario y Planificación Urbana.
2.2.- ANALISIS DEL MERCADO
El mercado para el cual construiremos nuestras residencias pertenece al NSE B de
Provincias. Llegamos a esta conclusión después de un análisis de la situación del
mercado actual, el cual nos arroja que existe una demanda insatisfecha que encaja
perfectamente con la oferta que brindaremos.
Elegimos el NSE B por los siguientes motivos:
Tienen un Ingreso Familiar Promedio de S/. 2500.00 soles al mes.
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Regularmente contribuyen los 2 padres al ingreso familiar.
Tienen una educación superior universitaria con trabajo dependiente en el
sector privado o son personas independientes sin estudios universitarios.
Prefieres que sus hijos estén en colegios privados y posteriormente en
universidades privadas para que logren superarlos.
Buscan tranquilidad y seguridad para sus hijos.
A continuación presentamos información del mercado:
2.2.1. EVOLUCION DE LOS INGRESOS
En los últimos años a nivel país, económicamente el Perú ha ido
evolucionando de manera creciente en todos los departamentos, las causas
son por sectores como la minería, el comercio, el turismo, la producción
agrícola que ha ido en auge. Los departamentos que han tenido mayor
crecimiento económico son Arequipa, La Libertad, Piura, Cajamarca,
Lambayeque, Junín, Ancash y Cusco (no necesariamente en ese orden). A
continuación podemos ver cómo ha ido evolucionando el ingreso familiar
mensual en los últimos años.
CUADRO 01. INGRESOS MENSUALES PROMEDIO POR
DEPARTAMENTO
DEPARTAMENTO
INGRESOS MENSUALES PROMEDIO
(EN NUEVOS SOLES)
2004 2007 2009
Arequipa 936 1276 1880
Cajamarca 1309 1437 1841
La Libertad 986 1045 1225
Piura 787 1125 1169
Lambayeque 948 1276 1335
Junín 854 1091 1242
Ancash 936 1078 1489
Cusco 948 1120 1326
Fuente: ENCP. AM 2009
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El ingreso mensual en estos departamentos han ido evolucionando entre
un 10% y 15% del 2004 al 2007, pero fue mayor del 2007 al 2009 entre un
15 y un 30%, a pesar que hubieron problemas económicos mundiales no
influyo como podemos apreciar. Si se mantiene esta tendencia los ingresos
seguirán subiendo en los siguientes años, los cuales se plasmarán en mejoras
en sectores como el educativo, socioeconómico, construcción y otros.
El NSE B destina un 10% del ingreso familiar a la educación. El 79% de
los hogares de este nivel socio-económico, para el año 2007, contaban con
hijos con intención de postular a universidades de sus localidades, sin
embargo esta cifra bajo a un 72%, para el 2009, debido a que los padres
prefieren a la ciudad de Lima como lugar de estudios para sus hijos, pues
piensan que allí tendrán mejores oportunidades de trabajo; además el nivel
educativo en cuanto a curricula de estudios, plana docente, entre otros, es
mejor que en provincias.
CUADRO 02. DISTRIBUCIÓN DEL PRESUPUESTO FAMILIAR
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2.2.2.- INCREMENTO DEL NÚMERO DE HABITANTES
El número de habitantes en estos departamentos también ha ido
incrementándose según podemos apreciar en el siguiente cuadro.
CUADRO 03. NUMERO DE HABITANTES POR DEPARTAMENTO
2.2.3.- DISTRIBUCION DE HOGARES POR NSE
CUADRO 04. DISTRIBUCIÓN DE HOGARES SEGÚN NSE- LIMA Vs