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SANEAMIENTO DE PREDIOS PREDIOS I
OSCAR HUERTA AYALA
REGISTRADOR PUBLICO - SUNARP
Instituto de Investigacin para el Desarrollo Jurdico -
INDeJUR
Cursos, Cursos Tcnicos de Especializacin en Derecho Registral,
Cursos in house, conferencias, asesora acadmica grupal y
personalizada en cursos de pre grado y post grado, obtencin del
titulo de abogado.
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SANEAMIENTO
DE
PREDIOS
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SANEAMIENTO DE PREDIOS
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Segn el Glosario de Trminos Tcnico Legal de COFOPRI aprobado por
Resolucin de Presidencia N 002-2004-COFOPRI-PC, el Saneamiento
Fsico Legal es el (...) Proceso por el cual la documentacin tcnica
y legal de un predio es regularizada a fin de que puedan brindar
una proteccin ptima al derecho que contienen (...).
Existe el saneamiento de predios privados y saneamiento de
predios estatales.
En tal sentido al ser un saneamiento una regularizacin de un
derecho ya existente conviene preguntarnos si en sede registral
debemos solicitar la acreditacin del derecho que se pretende
inscribir, por ejemplo: si se pretende inscribir el derecho de
propiedad, se deber solicitar el ttulo de propiedad?, en cuyo caso
las normas especiales de saneamiento no tendran razn de ser si es
que se van solicitar los mismos requisitos para casos comunes, por
lo que la justificacin de las normas de saneamiento de predios a
favor de entidades estatales sobre bienes de dominio pblico, a fin
que el procedimiento sea ms gil con menos requisitos que los
procedimientos de saneamiento notarial y judicial, se puede
encontrar en el tema de costos, celeridad y adems que es el Estado
que sanea su situacin para un fin social debera permitirse normas
ms flexibles y dinmicas para lograr la inscripcin registral.
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SANEAMIENTO DE PREDIOS
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Ello sera congruente en el caso que la afectacin de bienes en
los que la titularidad recae en una entidad estatal, no existira
mayor complicacin, toda vez que los bienes siguen siendo del Estado
a lo sumo se modifica la administracin de los mismos a favor de
otros entes del Estado.
Sin embargo cuando la titularidad de los bienes recae en
particulares considero que la situacin vara porque en dichos casos
nos encontramos ante un cambio de titularidad, aunque se indique
que se trata de bienes estatales, solo se regulariza una situacin
de hecho, registralmente la titularidad recae en un particular y en
la medida que en el procedimiento de saneamiento no estamos ante un
caso de expropiacin, considero que debe brindarse garantas mnimas
para la afectacin del derecho de propiedad (debido proceso), lo
cual ser conveniente tanto para la entidad solicitante: por cuanto
tendr la seguridad de evitar un litigio judicial posterior por la
nulidad de la inscripcin registral, para el Registrador: por cuanto
al momento de inscribir el acto rogado contar con documentacin que
cuenten con valoracin jurdica y tcnica adecuada.
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SANEAMIENTO DE PREDIOS
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Otro tema que no puede pasar inadvertido es si es que la
documentacin en el saneamiento de predios se cumple con el
Principio de Titulacin Autntica contenido en el Artculo 2010 del
Cdigo Civil, puesto que si se va inscribir una serie de actos en
virtud del saneamiento, que en algunos casos traen consigo
inscripciones de cambio de titularidad se debera que la
documentacin presentada sean instrumentos pblicos, lo cual no habra
problema en cuando se trata de saneamiento de predios estatales de
dominio pblico atendiendo a la finalidad social que cumplen dichos
bienes, el que lo solicita y las declaraciones juradas son firmadas
por un funcionario pblico, en cuyo caso lo que hace falta es contar
con un registro de firmas y sellos de los funcionarios autorizados
de cada entidad solicitante en los que tambin estn las
Municipalidades toda vez que forman parte del sistema de bienes
estatales, si existe problema en el caso de saneamiento de predios
efectuados por particulares y entidades estatales sobre bienes de
dominio privado, es decir no estamos aqu ante bienes estatales de
dominio pblico son bienes de dominio privado.
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SANEAMIENTO DE PREDIOS
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Aparte de las normas para el saneamiento notarial y judicial,
surgieron otras normas para favorecer algunas entidades estatales
luego se extendi a otras entidades estatales, es decir normas
especiales para asuntos especiales, pero actualmente en la
inscripcin del Cdigo nico Catastral en caso que exista discrepancia
con los linderos y medidas perimtricas es posible seguir un
procedimiento de saneamiento registral catastral que puede ser
seguido por cualquier particular sobre bienes de dominio privado;
si bien es cierto la reduccin de costos es evidente para el
solicitante, considero que se debera verificar que en el
procedimiento se cumpla un debido proceso y el principio de
titulacin autntica.
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SANEAMIENTO DE PREDIOS
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Por lo que no estamos en contra del saneamiento de predios,
consideramos que es positiva la implementacin de mecanismos giles
para la inscripcin de actos que regularicen situaciones de hecho,
pero ello no significa quebrantar principios y garantas mnimas que
debe tener todo procedimiento, porque lo que est en juego es el
derecho de propiedad, es decir no todo procedimiento que contenga
requisitos ms simples y menos documentacin significa que es mejor
para la seguridad jurdica, en tanto que lo que se trata no es la
cantidad de predios saneados sino que las inscripciones realizadas
no sean cuestionadas posteriormente.
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SANEAMIENTO DE PREDIOS ESTATALES
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SANEAMIENTO LEGAL
A.- SEDAPAL
Una de las primeras normas sobre saneamiento de bienes estatales
fue a favor de SEDAPAL mediante el D.S N 24-94-PCM (Pub.
13/04/1994), mediante el cual se dispuso:
Art. 1: Se autoriza a SEDAPAL, para que proceda al saneamiento
legal de la titulacin de bienes inmuebles.
Art. 2: Registros Pblicos, inscribir en el Registro de Propiedad
Inmueble, las instalaciones, edificaciones, construcciones e
inmuebles en general de propiedad de la Empresa Servicio de Agua
Potable y Alcantarillado de Lima.
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SANEAMIENTO LEGAL
B.- SANEAMIENTO DE OTRAS ENTIDADES
Se establece que Registros Pblicos deber inscribir en el plazo
mximo de 10 das hbiles de presentada la solicitud.
Sealndose como actos inscribibles, a la regularizacin que
comprender, entre otros:
La inscripcin de dominio.
Declaraciones o constataciones de fbrica.
Primera inscripcin de dominio.
Dems actos inscribibles.
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SANEAMIENTO DE PREDIOS ESTATALES
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SANEAMIENTO LEGAL
C.- SANEAMIENTO DE BIENES INMUEBLES DE BANMAT
En el Artculo 5 de la Ley N 28275, se autoriz al BANMAT S.A.C
(Banco de Materiales) a efectuar las acciones de saneamiento
necesarias, incluyendo inscripcin de titularidad a su nombre, sobre
los inmuebles transferidos en virtud de la Ley N 26969, su
complementaria Ley N 27044 y Decreto Supremo N 016-03-VIVIENDA, as
como de cualquier otro inmueble en la cual el BANMAT SAC es o ser
acreedor o administrador de la misma; por lo que los contratos y
documentos que suscriban al efecto se extendern en firma legalizada
notarialmente y sern inscritos con esta formalidad en el registro
pblico correspondiente de la Superintendencia Nacional de los
Registros Pblicos, constituyendo ttulo suficiente para todos los
efectos legales. Para estos fines, el BANMAT S.A.C asume para todos
los efectos las funciones y potestades de la COLFONAVI.
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SANEAMIENTO DE PREDIOS
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SANEAMIENTO LEGAL
D.- SANEAMIENTO CATASTRAL REGISTRAL EN LA INSCRIPCIN DEL CUC
(CDIGO UNICO CATASTRAL)
Mencin especial requiere el denominado procedimiento de
Saneamiento Catastral Registral en la inscripcin del CUC, regulado
en la Directiva N 001-2007-SUNARP, que ampla el espectro de
aplicacin en lo referente a los solicitantes y la clase de bienes
que comprende, es decir no solo est referido a las entidades
pblicas sino que el saneamiento puede ser solicitado tambin por un
particular por lo que no se trata ya de un tema de saneamiento para
entidades estatales sino de uno de saneamiento de predios en
general no siendo relevante la calidad del bien objeto de
saneamiento, toda vez que no solo comprende a los bienes estatales
sino tambin a bienes de dominio privado.
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SANEAMIENTO LEGAL
D.- SANEAMIENTO CATASTRAL REGISTRAL EN LA INSCRIPCIN DEL CUC
(CDIGO UNICO CATASTRAL)
Mencin especial requiere el denominado procedimiento de
Saneamiento Catastral Registral en la inscripcin del CUC, regulado
en la Directiva N 02-2013-SUNARP-SN que establece mecanismos que
viabilizan la anotacin preventiva, liquidacin, trmite de oposicin y
formulacin de medios impugnatorios regulados en el procedimiento de
saneamiento catastral registral, que ampla el espectro de aplicacin
en lo referente a los solicitantes y la clase de bienes que
comprende, es decir no solo est referido a las entidades pblicas
sino que el saneamiento puede ser solicitado tambin por un
particular por lo que no se trata ya de un tema de saneamiento para
entidades estatales sino de uno de saneamiento de predios en
general no siendo relevante la calidad del bien objeto de
saneamiento, toda vez que no solo comprende a los bienes estatales
sino tambin a bienes de dominio privado.
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SANEAMIENTO LEGAL
E.- SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE PREDIOS TUGURIZADOS CON FINES DE
RENOVACION URBANA
Mediante el DS N 011-2010VIVIENDA publicado el 30/10/2010, se
aprob el Reglamento de la Ley de Saneamiento Fsico Legal de Predios
Tugurizados con Fines de Renovacin Urbana, esta norma est referida
est referida a las reas de tratamiento, es decir predios que por su
notorio grado de deterioro fsico, social y econmico requieren de
acciones de renovacin urbana.
En el Artculo 24 se regula los procedimientos de saneamiento
legal:
Declaracin Administrativa de Abandono
Declaracin de Prescripcin Adquisitiva Administrativa
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SANEAMIENTO LEGAL
F.- SANEAMIENTO NOTARIAL
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA NOTARIAL
Ley N 27157
Declaracin de la Prescripcin Adquisitiva.- Este derecho de
propiedad debe ser declarado luego de un proceso que puede ser
judicial o notarial. Con la dacin de la Ley No. 27157 se termin con
el monopolio judicial de este procedimiento otorgndosele a los
notarios esta posibilidad si se cumplen los siguientes requisitos:
a) el inmueble es urbano; b) debe estar inscrito en los Registros
Pblicos; c) sobre el inmueble puede o no existir construccin. De
configurarse dichos supuestos la solicitud podr ser presentada ante
cualquier notario de la provincia en que este situado el
inmueble.
Con esta solicitud se acompaa la copia literal del inmueble, los
originales del PU y HR, as como los recibos de pago por concepto
del Impuesto Predial.
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SANEAMIENTO LEGAL
La Ley 27333
Art. 5. Se tramita exclusivamente ante el notario de la
provincia donde se ubica el inmueble verificando que se cumpla los
requisitos contemplados en el Art. 950 del Cdigo Civil.
Trmite:
Solicitud dirigida al notario quien verifica los requisitos de
los incisos 1, 2 y 3 del Art. 505 del Cdigo Procesal Civil. Firman
la solicitud en calidad de testigos no ms 6 ni menos 3 mayores de
25 aos.
El notario publica resmenes por 3 veces con intervalos de 3 das
en El Peruano o el autorizado de avisos judiciales y en uno de
circulacin nacional.
El notario debe notificar a los interesados y colindantes.
El notario se constituye al inmueble y extiende un acta de
presencia en la que compruebe la posesin pacfica y pblica.
Transcurridos 25 das y si no hay oposicin el notario llena el
formulario o eleva a escritura pblica, declarando adquirida la
propiedad por prescripcin adquisitiva.
Si existe oposicin se da por concluido el trmite comunicando al
solicitante, colegio de notarios y a la oficina registral.
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SANEAMIENTO LEGAL
TITULO SUPLETORIO
Segn Gunther Gonzales Barrn: Los ttulos supletorios son el
mecanismo que utiliza el propietario de un inmueble no inscrito que
carece de ttulos comprobadores de dominio y, en consecuencia,
requiere de un ttulo subsidiario que reemplace lo que no tiene, ya
sea porque nunca lo tuvo, o porque se le extraviaron los documentos
que contenan los actos adquisitivos. (..).
Conforme el Art. 504 del Cdigo Procesal Civil: El propietario de
un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra
su inmediato transferente o los anteriores a este, o sus
respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del ttulo de
propiedad correspondiente.
En el trmite se debe cumplir los mismos requisitos para la
prescripcin adquisitiva de dominio.
Debemos tener en cuenta que el Art. 22 de la Ley N 27157, remite
al Art. 2018 del Cdigo Civil y remite al Art. 504 del Cdigo
Procesal Civil, en tal sentido se debe exigir el certificado
negativo de inmatriculacin.
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SANEAMIENTO DE PREDIOS
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SANEAMIENTO DEL AREA LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS
El Artculo 13 de la Ley N 27333 en forma ilustrativa seala:
Cuando sea necesario determinar el rea, linderos y medidas
perimtricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el
rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o linderos, con los
que figuren en la partida registral del predio, stas podrn
determinarse o rectificarse de acuerdo con los siguientes
procedimientos:
a) Por mutuo acuerdo:
Mediante escritura pblica suscrita por el propietario del predio
y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que
estos ltimos manifiesten su conformidad con el rea, medidas
perimtricas y/o linderos, segn corresponda.
b) Procedimiento Notarial: Se podr tramitar como un asunto no
contencioso de competencia notarial, segn los procedimientos a los
que se refieren los Artculos 504 y siguientes del Cdigo
Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el rea
real del predio sea igual o inferior a la registrada en la
partida.
Cuando el rea real es superior a la registrada proceder este
trmite siempre y cuando exista una certificacin registral de que la
mayor rea no se superpone a otra registrada.
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SANEAMIENTO DEL AREA LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS
Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido
en el Reglamento de la Ley N 27157.
c) Procedimiento Judicial: Se tramita por el procedimiento
judicial previsto en los Artculos 504 y siguientes del Cdigo
Procesal Civil, toda rectificacin que suponga superposicin de reas
o linderos, o cuando surja oposicin de terceros.
Si, durante la tramitacin de cualquiera de los procesos
indicados en los incisos b) y c) precedentes, se produjese acuerdo
entre los propietarios podr otorgarse la escritura pblica a la que
se refiere el inciso a), dndose por concluido el proceso
iniciado.
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DERECHO DE PROPIEDAD
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DERECHO DE PROPIEDAD
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Conforme a Diego Espn Cnovas, La definicin tradicional del
derecho de propiedad o dominio se basa en una enumeracin de las
principales facultades que integran su contenido. As se observa en
la ms famosa de las antiguas definiciones: dominium estiusutendi et
abutendi re suaquatenus iuris ratio patibur.
Esta manera tradicional de definir el dominio por sus
principales facultades, ha pasado al Cdigo civil francs y, de ste,
a los restantes Cdigos latinos que le imitan, ().
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DERECHO DE PROPIEDAD
Conforme a Diego Espn Cnovas, La definicin tradicional del
derecho de propiedad o dominio se basa en una enumeracin de las
principales facultades que integran su contenido. As se observa en
la ms famosa de las antiguas definiciones: dominium estiusutendi et
abutendi re suaquatenus iuris ratio patibur.
Esta manera tradicional de definir el dominio por sus
principales facultades, ha pasado al Cdigo civil francs y, de ste,
a los restantes Cdigos latinos que le imitan, ().
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EL DERECHO DE PROPIEDAD
La doctrina moderna, observando que las facultades que
normalmente integran el dominio pueden faltar; sin que por eso deje
subsistir aqul y, que por consiguiente, se afirma que no puede
definirse el dominio por la suma de sus facultades.
Por esto la doctrina moderna busca el concepto del dominio
basndose en la idea del poder ms amplio que puede tenerse sobre una
cosa, sin aludir al contenido de ese poder. En vez de suma de
facultades se ve en el dominio un poder unitario, distinto de
dichas facultades.
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EL DERECHO DE PROPIEDAD
Para Alvarez- Caperochipi, Jos A., Modernamente se define la
propiedad como el seoro ms pleno sobre una cosas. Dicho seoro
comprende todas las facultades jurdicamente posibles sobre una
cosa.
Segn Avendao. La propiedad es un poder jurdico que recae sobre
un bien o sobre un conjunto de bienes coporales (cosas) o
incorporales.
Conforme a Guillermo Borda, la propiedad es el derecho ms
completo y pleno que se pueda tener sobre una cosa; pero no es
absoluto. Tiene una funcin social que lo legitima y lo
dignifica
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EL DERECHO DE PROPIEDAD
Segn Albaladejo, (...) La propiedad puede ser definida como el
poder jurdico pleno sobre una cosa. Poder en cuya virtud sta- en
principio-queda sometida directa y totalmente (es decir en todos
sus aspectos y utilidades que pueda proporcionar) a nuestro seoro
exclusivo. () entre los derechos reales, es el de propiedad el que
otorga un seoro pleno sobre la cosa, consistente en el poder de
someterla a nuestra voluntad en todos sus aspectos y obtener de
ella toda la utilidad que pueda prestar en cualquiera de ellos.
Los dems slo conceden sobre aqulla diferentes poderes en orden a
la utilidad que (directa o indirectamente) pueda proporcionar en
ciertos aspectos (as: obtener sus frutos [derecho de usufructo];
utilizarla en una determinada faceta, por ejemplo para pasar a
travs de la misma [derecho de servidumbre de paso]; que su valor
sirva de garanta a lo que se nos debe [derecho de hipoteca o de
prenda]; pero no una dominacin total de la misma.
Es decir, no constituyen sino un seoro parcial. Por eso se
llaman derechos reales limitados. No en el sentido de que tengan
lmites (que tambin el de propiedad, como se ver seguidamente), sino
en el que son ms reducidos que el derecho real pleno
(propiedad)
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FUNCION SOCIAL DEL DERECHO DE PROPIEDAD
Actualmente la propiedad tiene una funcin social, tal como lo
seala el Tribunal Constitucional en el EXP. 0030-2004-AI/TC; (...)
11. La propiedad, como derecho fundamental, se encuentra prevista
en el artculo 2, incisos 8 y 16 de la Constitucin. Dicho derecho,
desde una perspectiva iusprivatista, se concibe como el poder
jurdico que permite a una persona usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien. As, el propietario puede servirse directamente
del bien, percibir sus frutos y productos, y darle destino o
condicin conveniente a sus intereses patrimoniales. Sin embargo, as
entendido el derecho fundamental a la propiedad, parece atribuir a
su titular un poder absoluto, lo cual no se condice con los
postulados esenciales de los derechos fundamentales que reconoce un
Estado social y democrtico de Derecho como el nuestro. Por ello, el
derecho a la propiedad debe ser interpretado no slo a partir del
artculo 2, incisos 8 y 16, sino tambin a la luz del artculo 70 de
la Constitucin, el cual establece que ste se ejerce en armona con
el bien comn y dentro de los lmites de ley.
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FUNCION SOCIAL DEL DERECHO DE PROPIEDAD
En efecto, desde la perspectiva constitucional, el derecho
fundamental a la propiedad, como los dems derechos, posee un doble
carcter: de derecho subjetivo y, a su vez, de institucin objetiva
valorativa. Es decir, en nuestra Constitucin se reconoce a la
propiedad no slo como un derecho subjetivo o individual, sino
tambin como una institucin objetiva portadora de valores y
funciones.
Dado su doble carcter, el derecho fundamental a la propiedad no
es un derecho absoluto, sino que tiene limitaciones que se traducen
en obligaciones y deberes a cargo del propietario, las cuales se
encuentran previstas legalmente. Ello obliga, por un lado, a que el
Estado regule su goce y ejercicio a travs del establecimiento de
lmites fijados por ley; y, por otro, impone al titular del derecho
el deber de armonizar su ejercicio con el inters colectivo. La
funcin social es, pues, consustancial al derecho de propiedad y su
goce no puede ser realizado al margen del bien comn, el cual
constituye, en nuestro ordenamiento constitucional, un principio y
un valor constitucional (...).
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DERECHO DE PROPIEDAD Y REGISTROS
Seala el Tribunal Constitucional en el EXP. N. 0016-2002-AI/TC,
() Pero cuando se trata de vincular la seguridad jurdica al derecho
de propiedad, tal como ocurre en el caso de autos, aqulla no slo
debe garantizar el mantenimiento del statu quo, de forma tal que al
individuo se le asegure el mantenimiento de su situacin jurdica en
la medida en que no se presenten las condiciones que la ley haya
previsto para su mutacin, sino que el principio se convierte en
requisito indispensable para el desarrollo de los pueblos, en tanto
permite crear la certidumbre institucional que dota a los
individuos de la iniciativa suficiente para, a partir de la
titularidad del derecho de propiedad, dar lugar a la generacin de
riqueza En efecto, el derecho constitucional a la propiedad tiene
una incuestionable connotacin econmica, y as lo ha entendido
nuestra Carta Fundamental cuando no slo reconoce a la propiedad
dentro de la enumeracin de su artculo 2, que agrupa a los
principales derechos fundamentales, sino que en su artculo 70
establece que "El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo
garantiza (...). A nadie puede privarse de su propiedad sino,
exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pblica
(...)"
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DERECHO DE PROPIEDAD Y REGISTROS
De este modo, el derecho a la propiedad no slo adquiere la
categora constitucional de derecho fundamental, sino que su defensa
y promocin se constituyen en garanta institucional para el
desarrollo econmico. Tal conclusin se ve reafirmada cuando en el
ttulo "Del Rgimen Econmico", especficamente en el artculo 60 del
texto constitucional, se dispone que "El Estado reconoce el
pluralismo econmico. La economa nacional se sustenta en la
coexistencia de diversas formas de propiedad y de empresa
(...)".
Empero, para el pleno desarrollo del derecho de propiedad en los
trminos que nuestra Constitucin lo reconoce y promueve, no es
suficiente saberse titular del mismo por una cuestin de simple
conviccin, sino que es imprescindible poder oponer la titularidad
de dicho derecho frente a terceros y tener la oportunidad de
generar, a partir de la seguridad jurdica que la oponibilidad
otorga, las consecuencias econmicas que a ella le son
consubstanciales.
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DERECHO DE PROPIEDAD
Y
REGISTROS
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DERECHO DE PROPIEDAD Y REGISTROS
Es decir, es necesario que el Estado cree las garantas que
permitan institucionalizar el derecho. Es la inscripcin del derecho
de propiedad en un registro pblico el medio a travs del cual el
derecho trasciende su condicin de tal y se convierte en una garanta
institucional para la creacin de riqueza y, por ende, para el
desarrollo econmico de las sociedades, tanto a nivel individual
como a nivel colectivo(.. )
En tal sentido en palabras del intrprete de la Constitucin para
el pleno desarrollo del derecho de propiedad se necesita de la
inscripcin registral, para convertirse que pueda trascender como
derecho y convertirse en una garanta institucional tanto a nivel
individual como colectivo, por lo que al momento de efectuar una
inscripcin del derecho de propiedad coadyuvamos a la generacin de
la riqueza y el desarrollo de las sociedades, por lo que resultante
importante revalorar la labor registral y las consecuencias no slo
jurdicas que como abogados conocemos hasta la saciedad sino tambin
la importancia econmica que tiene la inscripcin del derecho de
propiedad, por lo que su proteccin y respeto es una tarea
primordial de todo el personal que laboramos en la SUNARP.
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PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA
Para Gunther Gonzales Barrn, la publicidad registral
inmobiliaria tiene por objeto los ttulos constitutivos de las
situaciones jurdicas- reales (actos o contratos inscribibles), los
cuales se componen de tres elementos fundamentales:
La finca, esto es, la unidad objetiva consistente en una
superficie delimitada del suelo o en otro tipo de espacios
delimitados, sobre los cuales recaen los distintos derechos
reconocidos por la ley.
El titular registral, o base subjetiva de la publicidad
registral, consistente en el sujeto que aparece en los libros del
registro como un portador de un derecho o de una expectativa
jurdicamente titulada sobre un inmueble.
La materia inscribible, esto es, los derechos que se crean,
transmiten y/o extinguen
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Registro de Propiedad Inmueble
Literal c) Art. 2 de la Ley 26366, modificado por la Ley N
26707, publicada el 12-12-96, Ley N 27755, publicado el 15-06-2002
y la Ley N 28677, publicada el 01-03-2006: El Sistema Nacional de
los Registros Pblicos vincula en lo jurdico registral a los
Registros de todos los Sectores Pblicos y est conformado por los
siguientes Registros: (..)
c) Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes
registros:
- Registro de Predios;
- Registro de Concesiones para la explotacin de Servicios
Pblicos;
- Registro de Derechos Mineros
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REGISTRO DE PREDIOS
Segn el Artculo 2 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios: El Registro de Predios es el registro jurdico
integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se
inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que
se refiere el artculo 2019 del Cdigo Civil, normas administrativas
y dems normas especiales.
Se inscribirn ampliacin de fabrica, modificacin de fabrica,
notaciones marginales, rectificacin de rea, anotacin de monumento
histricos, declaracin de monumento histrico, modificacin de
porcentaje, modificacin de reglamento interno, autorizacin de venta
garantizada, inscripcin de autorizacin de independizacin
provisional, modificacin de porcentaje, modificacin de
independizacin, modificacin de rea, cancelacin de reglamento
interno, jurisdiccin, cierre de partida registral, demolicin,
adecuacin de reglamento interno, eleccin de junta directiva,
acumulacin, cambio de jurisdiccin, declaratoria de fabrica,
subdivisin, demolicin, pre-declaratoria de fabrica, replanteo de
lotizacin, habilitacin urbana, reglamento interno, revocacin de la
donacin, zonificacin y uso, determinacin de rea, linderos, medidas
perimtricas, compra venta, adjudicacin, anticipo de legitima,
prescripcin adquisitiva de dominio.
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REGISTRO DE PREDIOS
transferencia por sucesin, caducidad y abandono de la
expropiacin, cambio de razn social o denominacin, compra venta
garantizada, declaracin de verdadero propietario o comprador,
declaracin judicial del bien propio, expropiacin, invalidez de la
donacin, legado, nulidad de la expropiacin, permuta, rescisin de
contrato, resolucin de contrato, reversin de la expropiacin,
transferencia por fusin, reversin de la donacin, transmisin del
derecho de superficie, aporte en favor de una persona jurdica,
revocatoria de anticipo, anotacin preventiva de compra-venta, dacin
en pago, cesin de derechos hereditarios, transferencia por
liquidacin de sociedad gananciales, fideicomiso, extincin del
derecho de superficie, arrendamiento, bloqueo, anotacin de demanda,
embargo, patrimonio familiar, sentencia y otras resoluciones
judiciales, servidumbre, afectacin en uso de bienes del estado,
ampliacin de embargo, ampliacin de hipoteca, anotacin preventiva de
hipoteca de duracin indeterminada, anticresis, arrendamiento
financiero, cesin de crdito hipotecario, cesin de rango
hipotecario, cesin de arrendamiento, conclusin del arrendamiento,
contrato de opcin, derecho de habitacin, derecho de retencin,
derecho de uso, incautacin, modificacin del patrimonio familiar,
pacto de reserva de propiedad.
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REGISTRO DE PREDIOS
pacto de retroventa, reduccin de hipoteca, resolucin de
arrendamiento, retrocesin de crdito hipotecario, subarrendamiento,
transferencia del usufructo, usufructo, mmodificacin de hipoteca,
anotacin preventiva de sucesin intestada, ratificacin de gravamen,
restriccin contractual, hipoteca legal, bloqueo, carga tcnica,
bloqueo por falsificacin de documento, anotacin de demanda,
anotacin de embargo, hipoteca, extincin de la afectacin, extincin
de la servidumbre, extincin del derecho de retencin, extincin del
derecho de superficie, extincin parcial de carga o gravamen,
extincin de hipoteca, levantamiento de bloqueo, cancelacin de
anticresis, caducidad de gravamen o carga, extincin del derecho de
uso y habitacin, levantamiento de gravamen por caducidad o
extincin, cancelacin parcial del gravamen, cancelacin, extincin del
patrimonio familiar, levantamiento de embargo, extincin del
usufructo, levantamiento de hipoteca, cancelacin de gravamen,
levantamiento de demanda, levantamiento de hipoteca, extincin de
carga, extincin de la afectacin, declaracin de insolvencia,
designacin de liquidador, convenio de liquidacin, etc.
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LA PROPIEDAD PREDIAL
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LA PROPIEDAD PREDIAL
Extensin del derecho de propiedad del predio
El predio es la unidad fsica, materialmente definida, conformada
por un mbito de extensin territoria, con edificacin o sin ella,
edificaciones en altura o porciones de subsuelo que conforman
unidades independientes.
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LA PROPIEDAD PREDIAL
Importancia en el caso de la edificacin: Es el resultado de
construir una obra cuyo destino es albergar al hombre en el
desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones fijas y
complementarias adscritas a ella. (Artculo 3, numeral 2 Ley
29090)
Declaratoria de fbrica: Es el documento legal que comprueba la
construccin permanente levantada sobre un terreno, ahora se le
llama: declaratoria de edificacin.
Acto administrativo que comprueba la legalidad y seguridad de la
construccin.
La declaratoria de edificacin es un acto voluntario, pero
autorizado y fuertemente controlado por la entidad
administrativa
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LA PROPIEDAD PREDIAL
Importancia en el caso del derecho de superfiicie
Artculo 141 del Reglamento de Incripciones del Registro de
Predios seala: Inscripcin del derecho de superficie.- La inscripcin
del derecho de superficie dar lugar a la apertura de una partida
especial, la que contendr:
1. La mencin expresa de que se trata de una partida especial
generada como consecuencia de la constitucin de un derecho de
superficie, precisando la partida registral del predio sobre el que
recae el mismo;
2. La indicacin de que el derecho de superficie se concede sobre
o bajo la superficie del suelo o sobre ambos;
3. El plazo de duracin;
4. Si se constituye a ttulo gratuito u oneroso, sealndose en
este ltimo caso la contraprestacin a cargo del superficiario;
5. El nombre del titular del derecho de superficie; y,
6. El traslado de las cargas y gravmenes registrados antes de la
inscripcin del derecho de superficie, cuando corresponda
Si el derecho de superficie se ha constituido sobre y bajo la
superficie del suelo a favor de un mismo titular, ste puede
solicitar la inscripcin de la superficie en partidas especiales
distintas, de lo contrario, se inscribir en una sola partida
especial.
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- Suelo Rstico: Su destino natural es servir a la explotacin
agrcola (apto para todo tipo de cultivos y plantaciones) y/o
pecuaria (actividad econmica de ganadera). (Decreto Legislativo N
1089, sobre formalizacin de la propiedad rural. Ley 26505 ley de
tierras, Decreto Leg. 653 sobre promocn de inversiones en la
actividad agrcola.Concepto: Art. 2 de la ley 26505: Todo predio
susceptible de tener uso agrario, comprende a tierras de uso
agrcola, de pastoreo, las tierras con recursos forestales y de
fauna, las tierras eriazas, las riberas y mrgenes de lveos y cauces
de ros.
CLASES DE PREDIOS
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- Predio UrbanoDefinicin: Unidad inmobiliaria constituida por una
superficie de terreno habilitado para uso urbano y cuenta con
accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de
desage, abastecimiento de energa elctrica y redes de iluminacin
pblica y que ha sido sometida a un proceso administrativo para
adquirir esa condicin. Puede o no contar con pistas o veredas
(Norma G.40, del Reglamento Nacional de Edificaciones aprobado por
D.S 011-2006-VIVIENDA).
CLASES DE PREDIOS
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- Clasificacin general del suelo: I.- rea Urbana: rea ubicada
dentro de una jurisdiccin municipal destinada a usos urbanos. Est
constituida por reas ocupadas con actividades urbanas, con
servicios de agua, alcantarillado, electrificacin, vas de
comunicacin y transporte. El rea Urbana, contempla la siguiente
subclasificacin, como medidas de prevencin y reduccin de riesgos:
1) rea Urbana apta para su consolidacin, la que se puede
densificar. 2) rea Urbana con restricciones para su consolidacin,
la que presenta niveles de riesgo muy alto y que por la naturaleza
de su ocupacin (consolidado) deben ser sujetas a calificacin como
zonas de reglamentacin especial. 3) rea Urbana en situacin de alto
riesgo no mitigable, sujeta a calificacin como zona de
reglamentacin especial para fines de paulatina desocupacin.
TERRENO URBANO
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- II.- rea de Expansin Urbana: Est constituido por reas
destinadas para el crecimiento de la ciudad. Se subclasifica en: 1)
rea de Expansin Urbana Inmediata: Constituido por el conjunto de
reas factibles a ser urbanizadas en el corto plazo, y ser anexadas
al rea urbana. Cuenta con factibilidad de servicios de agua,
alcantarillado, electrificacin, transporte y vas de comunicacin y
estn calificadas como suelo urbanizable. Pueden estar contiguas o
separadas del rea Urbana. 2) rea de Expansin Urbana de Reserva:
Constituido por reas con condiciones de ser urbanizadas en el
mediano y largo plazo, delimitndose como reas de reserva para el
crecimiento urbano, pudiendo ubicarse contigua o separada del rea
Urbana. Estas reas debern contar con factibilidad de servicios de
agua, alcantarillado, electrificacin y vas de comunicacin para el
transporte, seguridad y prevencin de riesgos, para su respectivo
horizonte temporal de ocupacin.
TERRENO URBANO
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- III.- rea rural: rea no habilitada como urbana en la cual se
desarrollan actividades agrcolas, ganaderas, forestales y
actividades anlogas, ubicada fuera del rea Urbana y de Expansin
Urbana. No incluye terrenos eriazos. No es apta para el uso urbano
por lo que no puede ser habilitada. IV.- rea de proteccin: rea en
la que ocurre por lo menos una de las circunstancias siguientes: 1)
Se encuentra ubicado en zona no ocupada por edificaciones,
considerada de alto riesgo no mitigable. 2) Se encuentra ubicado en
rea de reserva natural o rea protegida. 3) Se encuentra ubicado en
yacimientos arqueolgicos o paleontolgicos. 4) Se encuentra ubicado
en zona que tiene recursos hdricos, como cabeceras de cuenca, lagos
y ros. 5) Se encuentra bajo un rgimen especial de proteccin
incompatible con su transformacin urbana de acuerdo al Plan de
Acondicionamiento Territorial y de escala superior o planes y/o
legislacin sectorial pertinente, en razn de sus valores
paisajsticos, histricos, arqueolgicos, cientficos, ambientales,
culturales y agrcolas. 6) Se encuentre considerado como
incompatible con el modelo de desarrollo territorial y/o urbano
adoptado, o sujeto a limitaciones o servidumbres para la proteccin
del dominio pblico.
CLASES DE PREDIOS
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PREDIOS ERIAZOS: Estn constituidos por las tierras no cultivadas
por falta o exceso de agua y dems terrenos improductivos, excepto
las lomas y praderas con pastos naturales dedicados a la ganadera;
las tierras de proteccin, es decir las que no renen las condiciones
ecolgicas mnimas y las que constituyen patrimonio arqueolgico de la
nacin.
Art. 24 D.Leg. 653
CLASES DE PREDIOS
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No se consideran tierras eriazas con aptitud agropecuaria :
a). Las lomas y praderas, y tierras de proteccin,
b). Las que constituyen patrimonio arqueolgico,
c). Las destinadas a la defensa o seguridad nacional
d). Las eriazas que se encuentran dentro de expansin
urbana,
e). Las tierras de aptitud forestal,
f). Las tierras ribereas al mar,
g). Los cauces, riberas y fajas marginales de los ros,
lagos y lagunas.
CLASES DE PREDIOS
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LA PROPIEDAD PREDIAL
Extensin del derecho de propiedad del predio
La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo,
comprendidos dentro de los planos verticales del permetro
superficial y hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su
derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales,
los yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos por
leyes especiales.
Artculo 954 del Civil
Predio: praedium, que significa finca o fundo, proviene de
praes, praedis, fiador, el predio, la tierra o la casa, era la
finca que se daba en dote, como si fuese la fianza del
casamiento.
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LA PROPIEDAD PREDIAL
Extensin del derecho de propiedad del predio
Segn el derecho romano Desde el cielo hasta el infierno, es
decir el dueo del suelo era dueo ilimitado del subsuelo, haba un
dominio ilimitado de los aires.
Sin embargo dicha posicin ha variado con la teora de la funcin
social de la propiedad, establecindose un lmite que consiste en la
utilidad.
Segn la Directiva N 009-2008-SUNARP/SN, los aires en un rgimen
de propiedad exclusiva y comn si es que no estn reservados se
presumen que son zonas comunes.
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LA PROPIEDAD PREDIAL
Extensin del derecho de propiedad del predio
La venta de aires procedera siempre y cuando previamente hubiese
sido independizado dentro de un rgimen de propiedad horizontal,
para lo cual debe inscribirse la declaratoria de fbrica y el
respectivo reglamento interno.
LEY N. 27261 (Promulgada el 09.MAYO.2000 Publicada el
10.MAYO.2000) LEY DE AERONUTICA CIVIL DEL PER seala: Artculo 18.-
De la oposicin a la libre circulacin.- Nadie puede, en razn de un
derecho de posesin o propiedad predial, oponerse al vuelo de una
aeronave cuando ste se realice con arreglo a la presente Ley y su
reglamentacin.
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LA PROPIEDAD PREDIAL
Extensin del derecho de propiedad del predio
En lo que respecta a los alcances del derecho de propiedad del
subsuelo se excluye a los recursos naturales (minas, cursos de
agua), yacimientos y restos arqueolgicos y otros bienes regidos por
leyes especiales.
El Art. 66 de la Constitucin seala: Recursos Naturales.- Los
recursos naturales, renovables y no renovables, son patrimonio de
la Nacin. El Estado es soberano en su aprovechamiento. Por ley
orgnica se fijan las condiciones de su utilizacin y de su
otorgamiento a particulares. La concesin otorga a su titular un
derecho real, sujeto a dicha norma legal.
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CONCESIONES MINERAS
Reglamento de Inscripciones del Registro de Derechos Mineros,
aprobado por resolucin de SUNARP N052-2004, regula los actos
inscribibles, requisitos y el contenido de los asientos
registrales.Definicin.- Slido de profundidad indefinida, limitado
por planos verticales correspondientes a los lados de una poligonal
cerrada cuyos vrtices estn referidos a coordenadas UTM.Es un
inmueble distinto y separado del predio donde se ubica.Ttulo que se
adquiere a travs de un acto administrativo, dictado por la
autoridad minera competente (DREM, MINEM) en virtud del cual el
titular puede ejercer actividad minera: Exploracin, Explotacin,
Beneficio, Labor General y Transporte Minero.Folio Real.- Por cada
concesin se abrir una partida registral en la que se extendern las
inscripciones.
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LA PROPIEDAD PREDIAL
Extensin del derecho de propiedad del predio
En lo que respecta a los alcances del derecho de propiedad del
subsuelo se excluye a los recursos naturales (minas, cursos de
agua), yacimientos y restos arqueolgicos y otros bienes regidos por
leyes especiales.
El Art. 66 de la Constitucin seala: Recursos Naturales.- Los
recursos naturales, renovables y no renovables, son patrimonio de
la Nacin. El Estado es soberano en su aprovechamiento. Por ley
orgnica se fijan las condiciones de su utilizacin y de su
otorgamiento a particulares. La concesin otorga a su titular un
derecho real, sujeto a dicha norma legal.
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LA PROPIEDAD PREDIAL
Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo
Artculo 955 del Cdigo Civil.-
El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o
parcialmente, a propietario distinto que el dueo del suelo.
En los casos del derecho de superficie sobre el subsuelo.
Derecho de superficie sobre el sobresuelo.
Titularidad de los aires en caso que est independizado.
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LA PROPIEDAD PREDIAL
Proteccin de la propiedad predial
Artculo 956 del Cdigo Civil.- Si alguna obra amenaza ruina,
quien tenga legtimo inters puede pedir la reparacin, la demolicin o
la adopcin de medidas preventivas.
Segn el Art. 51 del Reglamento de la Ley 27157:
h) Demolicin: Obra que elimina planificadamente una edificacin,
en forma total o parcial, para ejecutar una nueva o cumplir alguna
disposicin emanada de la autoridad competente.
Segn el Literal o) del Art. 11 de la Norma A.140 del Reglamento
Nacional de Edificaciones:
o) Reparacin: Obra que consiste en reforzar o reemplazar
elementos estructurales daados.
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LA PROPIEDAD PREDIAL
Proteccin de la propiedad predial
INTERDICTO DE RETENER
Artculo 606 del CPC.- Interdicto de retener.- Procede cuando el
poseedor es perturbado en su posesin. La perturbacin puede
consistir en actos materiales o de otra naturaleza como la ejecucin
de obras o la existencia de construcciones en estado ruinoso. Si as
fuera, la pretensin consistir en la suspensin de la continuacin de
la obra o la destruccin de lo edificado, aunque se pueden acumular
ambas pretensiones. En todos los casos, la pretensin consistir en
el cese de estos actos.
Admitida la demanda, el Juez ordenar, en decisin inimpugnable,
se practique una inspeccin judicial, designando peritos o cualquier
otro medio probatorio que considere pertinente. La actuacin se
entender con quien se encuentre a cargo del bien inspeccionado.
Artculo 607 CPC .- Sentencia fundada e interdicto de retener.-
Declarada fundada la demanda, el Juez ordenar que cesen los actos
perturbatorios y lo que corresponda de acuerdo al segundo prrafo
del Artculo 606, adems del pago de los frutos y de la indemnizacin,
de ser el caso.
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LA PROPIEDAD PREDIAL
NORMAS TECNICAS APLICABLES A LA PROPIEDAD PREDIAL
Art. 957 del Cdigo Civil.- La propiedad predial queda sujeta a
la zonificacin, a los procesos de habilitacin y subdivisin y a los
requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones
respectivas.
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Zonificacin
La zonificacin es el instrumento tcnico de gestin urbana que
contiene el conjunto de normas tcnicas urbansticas para la
regulacin del uso y la ocupacin del suelo en el mbito de
Intervencin de los PDM, PDU y EU, en funcin a los objetivos de
desarrollo sostenible y a la capacidad de soporte del suelo, para
localizar actividades con fines sociales y econmicos, como
vivienda, recreacin, proteccin y equipamiento; as como la produccin
industrial, comercio, transportes y comunicaciones.
Art. 30 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano aprobado por DECRETO SUPREMO N 004-2011-VIVIENDA
pub. 17.06.2011).
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Zonificacin
La zonificacin regula el ejercicio del derecho de propiedad predial
respecto del uso y ocupacin que se le puede dar al mismo. Se
concreta en planos de Zonificacin Urbana, Reglamento de Zonificacin
(parmetros urbansticos y arquitectnicos para cada zona); y el ndice
de Usos para la Ubicacin de Actividades Urbanas. Ninguna norma
puede establecer restricciones al uso de suelo no consideradas en
la zonificacin. Art. 31 del Reglamento de Acondicionamiento
Territorial y Desarrollo Urbano aprobado por DECRETO SUPREMO N
004-2011-VIVIENDA pub. 17.06.2011).
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Certificado de Zonificacin y Vas
Contenido del Certificado de Zonificacin y vas
El Certificado de Zonificacin y Vas es el documento emitido por
las municipalidades provinciales o por la Municipalidad
Metropolitana de Lima, en el mbito de sus respectivas
jurisdicciones, en las que se especifican los parmetros de diseo
que regulan el proceso de habilitacin urbana de un predio y deber
contener los siguientes aspectos:
a. Zonificacin, de acuerdo al Plan Integral de Zonificacin,
aprobado por ordenanza de la municipalidad provincial.
b. Afectacin de vas que forman parte del Plan Vial.
c. Usos de los suelos permisibles y compatibles.
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LA PROPIEDAD PREDIAL
NORMAS TECNICAS APLICABLES A LA PROPIEDAD PREDIAL
CERTIFICADO DE ZONIFICACION Y VIAS
Es el documento emitido por las municipalidades provinciales o
por la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el mbito de sus
respectivas jurisdicciones, que contiene los parmetros de diseo que
regulan el proceso de habilitacin urbana de un predio.
Art. 14.1 Ley 29090
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Certificado de Zonificacin y Vas
d. Coeficientes mximos y mnimos de edificacin.e. rea de lote
normativo.f. Cuadro de Aportes Reglamentarios.g. Calificacin de
bien cultural inmueble, de ser el caso.h. Fecha de emisin.El
Certificado de Zonificacin y Vas deber emitirse en un plazo mximo
de cinco (5) das tiles y tendr una vigencia de treinta y seis (36)
meses.Numeral 1 del Art. 14 de la Ley 29090.
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Zonificacin
Clasificacin de las zonas de uso del suelo
De acuerdo con las caractersticas determinadas en los estudios
correspondientes se consignarn las siguientes zonas de uso del
suelo:
1) Residencial (R): son reas urbanas destinadas
predominantemente al uso de vivienda, pudiendo tolerar adems otros
usos compatibles. Los planos de zonificacin consignan: Zona de
Densidad Alta (RDA), Zona de Densidad Media (RDM), y Zona de
Densidad Baja (RDB).
2) Vivienda-Taller (I1-R): son reas urbanas destinadas
predominantemente al uso de vivienda de uso mixto (vivienda e
industria elemental y complementarias); as como servicios pblicos
complementarios y comercio local. Las actividades econmicas que se
desarrollen tendrn niveles de operacin permisibles con el uso
residencial.
Art. 32 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano aprobado por DECRETO SUPREMO N 004-2011-VIVIENDA
pub. 17.06.2011).
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Zonificacin
3) Industrial (I): son las reas urbanas destinadas
predominantemente a la ubicacin y funcionamiento de
establecimientos de transformacin de productos. Los planos de
zonificacin consignan: Zona de Industria Pesada (I4), Zona de Gran
Industria (I3), Zona de Industria Liviana (I2), y Zona de Industria
Elemental (I1).
4) Comercial (C): son las reas urbanas destinadas
fundamentalmente a la ubicacin y funcionamiento de establecimientos
de compra-venta de productos y servicios. Los planos de zonificacin
consignan: Zona de Comercio Especializado (CE), Zona de Comercio
Metropolitano (CM), Zona de Comercio Zonal (CZ), Zona de Comercio
Vecinal (CV). El comercio local no se seala en los planos de
zonificacin, su localizacin es definida en los procesos de
habilitacin urbana.
Art. 32 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano aprobado por DECRETO SUPREMO N 004-2011-VIVIENDA
pub. 17.06.2011).
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Zonificacin
5) Pre Urbana (PU): son las zonas o extensiones inmediatas al rea
urbana; en donde, pueden ser habilitadas para granjas o huertas.
Corresponden a las reas de expansin urbana inmediata. 6) Zonas de
Recreacin Pblica (ZRP): son reas que se encuentran ubicadas en
zonas urbanas o de expansin urbana destinadas fundamentalmente a la
realizacin de actividades recreativas activas y/o pasivas, tales
como: Plazas, Parques, Campos Deportivos, Juegos Infantiles y
similares. 7) Usos Especiales (OU): son reas urbanas destinadas
fundamentalmente a la habilitacin y funcionamiento de instalaciones
de usos especiales no clasificados anteriormente, tales como:
Centros cvicos, dependencias administrativas del Estado,
culturales, terminales terrestres, ferroviarios, martimos, areos,
establecimientos institucionales representativos del sector
privado, nacional o extranjero, establecimientos religiosos,
asilos, orfelinatos, grandes complejos deportivos y de espectculos,
estadios, coliseos, zoolgicos, establecimientos de seguridad y de
las fuerzas armadas; y Servicios Pblicos como instalaciones de
produccin y/o almacenamiento de energa elctrica, gas, telefona,
comunicaciones, agua potable y de tratamiento sanitario de aguas
servidas. Estas zonas se regirn por los parmetros correspondientes
a la zonificacin residencial o comercial predominante en su
entorno. Art. 32 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano aprobado por DECRETO SUPREMO N 004-2011-VIVIENDA
pub. 17.06.2011).
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Zonificacin
8) Servicios Pblicos Complementarios: son las reas urbanas
destinadas a la habilitacin y funcionamiento de instalaciones
destinadas a Educacin (E) y Salud (H). Para Educacin los planos de
zonificacin consignan: Educacin Bsica (E1), Educacin Superior
Tecnolgica (E2), Educacin Superior Universitaria (E3) y Educacin
Superior Post Grado (E4). Para Salud los planos de zonificacin
consignan: Posta Mdica (H1), Centro de Salud (H2), Hospital General
(H3) y Hospital Especializado (H4). Estas zonas se regirn por los
parmetros correspondientes a la zonificacin residencial o comercial
predominante en su entorno.
9) Zona de Reglamentacin Especial (ZRE): son reas urbanas y de
expansin urbana, con o sin construccin, que poseen caractersticas
particulares de orden fsico, ambiental, social o econmico, que sern
desarrolladas urbansticamente mediante Planes Especficos para
mantener o mejorar su proceso de desarrollo urbano-ambiental. Las
reas de proteccin se incluyen en esta zonificacin.
Art. 32 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano aprobado por DECRETO SUPREMO N 004-2011-VIVIENDA
pub. 17.06.2011).
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Zonificacin
10) Zona Monumental (ZM): constituyen un tipo especfico de ZRE,
en donde se localizan bienes inmuebles integrantes del Patrimonio
Cultural de la Nacin. Las intervenciones en este tipo de zonas se
rigen segn lo dispuesto en la Ley N 28296, Ley General del
Patrimonio Cultural de la Nacin.
11) Zona Agrcola (ZA): constituida por las reas rurales.
En las reas de Expansin Urbana de Reserva no se aplica la
zonificacin hasta que no sean clasificadas como reas de Expansin
Urbana Inmediata.
Art. 32 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urban aprobado por DECRETO SUPREMO N 004-2011-VIVIENDA
pub. 17.06.2011).
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Anotacin preventiva de documentos previos
El Certificado de Zonificacin y Vas y los Certificados de
Factibilidad de Servicios se anotarn preventivamente a solicitud
del propietario, en el rubro B) de la partida registral del predio,
en forma previa a la inscripcin de la habilitacin urbana y siempre
que se encuentren vigentesLa falta de anotacin preventiva de los
documentos previos no impide la inscripcin de la habilitacin
urbana.
Art. 32 del RIRP
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Anotacin preventiva de documentos previos
Contenido del asiento de anotacin preventivaEn el asiento de
anotacin preventiva del Certificado de Zonificacin y Vas se
precisarn los datos a que se refiere el numeral 1 del artculo 14 de
la Ley N 29090 y el plazo de vigencia del certificado. El asiento
de anotacin preventiva caducar de pleno derecho al vencimiento del
plazo de vigencia del certificado.En el asiento de anotacin
preventiva de los certificados de factibilidad de servicios se
indicar si el predio cuenta con factibilidad de servicios o, en
caso de que el acceso al servicio sea posterior, los datos a que se
refieren los literales b), c) y d) del numeral 3 del artculo 14 de
la Ley N 29090
Art. 33 del RIRP
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documentos previos
Son documentos que regulan el diseo o las condiciones tcnicas
que afectaran el proceso de habilitacin urbana o de edificacin del
predio, los que sern solicitadas a la entidad correspondiente, con
anterioridad al trmite de licencias de habilitacin urbana y de
edificacin.
En ese sentido, los registradores previa valoracin de los
requisitos de procedibilidad y evaluacin de los mencionados
documentos tienen la facultad de inscribir, a solicitud del
propietario, por lo que en el contenido del asiento de inscripcin
debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento
del predio, siendo estos oponibles frente a terceros conforme se
contrae en la norma registral previsto en el Artculo 14 literal l)
de la Ley N 29090 teniendo una vigencia de treinta y seis (36)
meses.
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documentos previos
Cabe sealar que ninguna modificacin al Plan de Desarrollo Urbano
podr contemplar el cambio de la zonificacin de los predios urbanos
hacia una menor zonificacin, ni disminucin del nivel de uso que
modifiquen los parmetros normativos establecidos en los reglamentos
vigentes.
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Habilitacin Urbana
Proceso de convertir un terreno rstico o eriazo en urbano,
mediante la ejecucin de obras de accesibilidad, distribucin de agua
y recoleccin de desage, distribucin de energa e iluminacin pblica.
Adicionalmente, el terreno podr contar con redes para la
distribucin de gas y redes de comunicaciones.
El Proceso de habilitacin urbana requiere efectuar aportes
gratuitos y obligatorios para fines de recreacin pblica, que son
reas de uso pblico irrestricto; as como para servicios pblicos
complementarios, para educacin y otros fines, en lotes regulares
que son reas edificables que constituyen bienes de dominio pblico
del Estado, susceptibles de inscripcin en el Registro de Predios
correspondiente de la Superintendencia Nacional de los Registros
pblicos.
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- ANTES DE LA LEY 26878:3 ETAPAS:Aprobacin de Estudios
Preliminares.Aprobacin de Proyectos.Recepcin de Obras.LEY 26878 y
LEY 29090:2 ETAPAS:Aprobacin de la HabilitacinRecepcin de Obras
*
ETAPAS DE HABILITACIN
URBANA
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- En esta etapa se autoriza el modelo de la habilitacin con su
respectivo grfico, as como el inicio de las obras.La aprobacin se
materializa en un plano de manzanas y lotes, conjuntamente con las
reas pblicas, las viales y aportes para distintos fines.
*
Etapa de Aprobacin del Proyecto
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- En esta etapa se da por concluida la ejecucin de las obras de
habilitacin segn el proyecto, o con el replanteo correspondiente,
con lo cual se tiene por consolidada la situacin jurdica
independiente de cada uno de los lotes resultantes, y la
transferencia al dominio pblico o las entidades respectivas de las
reas pblicas y otros aportes.
*
Etapa de Recepcin de Obras
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- La habilitacin busca convertir el suelo rstico o eriazo en
urbano, por ello es importante determinar el uso que se les asignar
a los lotes resultantes del procedimiento municipal, por ello por
razn del uso las habilitaciones pueden ser:Habilitaciones
residenciales.Habilitaciones de uso comercial.Habilitaciones de uso
industrial.Habilitaciones de usos especiales.
*
CLASES DE HABILITACIONES URBANAS POR RAZN DEL USO
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- Pueden ser:Habilitaciones para uso de vivienda o
urbanizaciones.Habilitaciones para vivienda tallerHabilitaciones
para uso vivienda tipo clubHabilitacin y construccin urbana
especial
*
Habilitacin Residencial
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CLASES DE HABILITACIONES URBANAS POR EL PROCEDIMIENTO
*
I.- H.U. Nueva:
. Licencia de H.U. (Proyectos).
. Recepcin de Obras (Parcial o Total).
II.- H.U.Ejecutada (Regularizacin de H.U.Ejecutada):
. Parcial (Proyectos)
. Total (Recepcin de Obras)
III.- H.U. De Oficio
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Artculo 60 del RIRP.- Ttulo que da mrito a la independizacin de
predio urbano
La independizacin de un predio urbano, con edificacin o sin
ella, se efecta por el solo mrito de los siguientes documentos:
a) El Formulario nico de Habilitacin Urbana FUHU, el anexo F y
el plano municipal de subdivisin y plano debidamento sellados y
visados, donde debe precisarse el rea, linderos y medidas
perimtricas de cada uno de los predios resultantes;
b) Planos y cdigos de referencia catastral de los predios
resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere
el Decreto Supremo 002-89-JUS, segn sea el caso;
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el
que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran
intervenido en el trmite de subdivisin, en caso de copropiedad.
Cuando la resolucin municipal autoriza la subdivisin de predios
configurados como quinta, para independizar las unidades
inmobiliarias que la conforman, debe inscribirse previamente el
reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad comn o el
reglamento interno de independizacin y copropiedad. Para la
inscripcin del reglamento interno no constituir acto previo la
declaratoria de fbrica.
No se requerir la resolucin municipal de subdivisin cuando la
independizacin se origina en la desacumulacin de predios, siempre
que stos retornen a su descripcin primigenia. En este caso bastar
la solicitud con firma certificada del propietario.
Tratndose de solicitudes formuladas por entidades
administrativas con facultades de saneamiento, la independizacin se
realizar en mrito a los documentos que establezcan las normas
especiales pertinentes.
*
Subdivisin
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Artculo 958 del Cdigo Civil.- La propiedad horizontal se rige
por la legislacin de la materia.
Ley 27157.
Reglamento de la Ley 27157 (DS N 035-2006-VIV).
Directiva N 009-2008-SUNARP/SN, que establece los criterios para
la calificacin e inscripcin del rgimen de propiedad exclusiva y
comn aprobada por Resolucin del Superintendente Nacional de los
Registros Pblicos N 340-2008-SUNARP-SN
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PROPIEDAD HORIZONTAL
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LA PROPIEDAD PREDIAL
Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo
PROPIEDAD HORIZONTAL (Ley 27157 y su Reglamento)
Ante la escasez del suelo nos hemos visto en la necesidad de
recurrir en las reas urbanas a la propiedad horizontal.
La doctrina mayoritaria se muestra conforme en prescribir que la
propiedad horizontal se aplique imperativamente a cualquier
edificio que cumpla con sus elementos configuradores (dos o ms
secciones exclusivas, varios propietarios, bienes de uso comn), de
tal manera que se resguarde un conjunto mnimo de normas que
permitan la convivencia social del colectivo de propietarios. En
este sentido la propiedad horizontal se caracteriza por una
regulacin orgnica de los derechos y obligaciones de los titulares,
una descripcin precisa de las zonas exclusivas y comunes, una ms
acentuada limitacin al derecho de propiedad exclusivo en virtud de
relaciones de vecindad ms estrechas; as como la existencia de
derechos individuales inderogables para cada uno de los
propietarios
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LA PROPIEDAD PREDIAL
Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo
PROPIEDAD HORIZONTAL (Ley 27157 y su Reglamento)
El concepto lo encontramos en el Artculo 129 del DS N
035-2006-VIVIENDA que seala: Es el rgimen jurdico que supone la
existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas
por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a
distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio comn.
Cuentan con un Reglamento Interno una Junta de Propietarios.
Al respecto segn la citada norma, queda claro que para la
existencia del Rgimen de Propiedad Exclusiva y Comn debe existir
una declaratoria de edificacin.
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LA PROPIEDAD PREDIAL
Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo
PROPIEDAD HORIZONTAL
En el rgimen de propiedad horizontal coexisten dos derechos de
dominio mutuamente entrelazados: la propiedad exclusiva sobre
determinadas secciones del edificio, y la propiedad comn sobre
determinados elementos del edificio que facilitan el
aprovechamiento y disfrute de las secciones exclusivas. En este
sentido, el edificio sufre una divisin o desmembracin entre las
distintas partes sobre las cuales se ejercer propiedad exclusiva.
Siendo ello as, la tcnica registral aconseja que la partida matriz-
correspondiente a aquella en donde se inscribi el edificio- sea
cerrada, al haberse producido la segregacin de todas sus
porciones.
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LA PROPIEDAD PREDIAL
LIMITACIONES
Artculo 959 del Cdigo Civil.- El propietario no puede impedir
que en su predio se ejecuten actos para servicios provisorios de
las propiedades vecinas, que eviten o conjuren un peligro actual o
inminente, pero se le indemnizar por los daos y perjuicios
causados.
Artculo 960.- Si para construir o reparar un edificio es
indispensable pasar materiales por predio ajeno o colocar en l
andamios, el dueo de ste debe consentirlo, recibiendo indemnizacin
por los daos y perjuicios que se le causen.
Artculo 961.- El propietario, en ejercicio de su derecho y
especialmente en su trabajo de explotacin industrial, debe
abstenerse de perjudicar las propiedades contiguas o vecinas, la
seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes.
Estn prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos,
trepidaciones y molestias anlogas que excedan de la tolerancia que
mutuamente se deben los vecinos en atencin a las
circunstancias.
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LA PROPIEDAD PREDIAL
LIMITACIONES
Artculo 962.- Al propietario de un inmueble no le est permitido
abrir o cavar en su terreno pozos susceptibles de causar ruina o
desmoronamiento en la propiedad vecina o de perjudicar las
plantaciones en ella existentes y puede ser obligado a guardar las
distancias necesarias para la seguridad de los predios afectados,
adems de la obligacin de pagar la indemnizacin por los daos y
perjuicios.
Artculo 963.- Si cerca de un lindero se construye horno,
chimenea, establo u otros similares o depsito para agua o materias
hmedas, penetrantes, explosivas o radioactivas o se instala
maquinaria o anlogos, deben observarse las distancias y
precauciones establecidas por los reglamentos respectivos y, a
falta de stos, las que sean necesarias para preservar la solidez o
la salubridad de los predios vecinos. La inobservancia de esta
disposicin puede dar lugar al cierre o retiro de la obra y a la
indemnizacin de daos y perjuicios.
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LA PROPIEDAD PREDIAL
LIMITACIONES
Artculo 964 del Cdigo Civil.- El propietario no puede hacer que
las aguas correspondientes al predio discurran en los predios
vecinos, salvo pacto distinto.
DERECHOS DEL PROPIETARIO
Artculo 965 del Cdigo Civil.- El propietario de un predio tiene
derecho a cercarlo.
Segn el Literal g) del Artculo 51 del Reglamento de la Ley
27157.- Cercado: Obra que comprende exclusivamente la construccin
de muros perimtricos en un terreno y vanos de acceso cuando lo
permita la Municipalidad.
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LA PROPIEDAD PREDIAL
DERECHOS DEL PROPIETARIO
Artculo 966.- El propietario de un predio puede obligar a los
vecinos, sean propietarios o poseedores, al deslinde y al
amojonamiento.
Artculo 967.-Todo propietario puede cortar las ramas de los
rboles que se extiendan sobre el predio y las races que lo invadan.
Cuando sea necesario, podr recurrir a la autoridad municipal o
judicial para el ejercicio de estos derechos.
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