Civiel Hoe dient een landingsbaan gekwalificeerd te worden en komt een huurder van een landingsbaan een recht op ontruimingsbescherming toe? Het gaat hier om een geschil over de vraag of de huurder van een landingsbaan zich kan beroepen op ontruimingsbescherming in de zin van artikel 7:230a BW. Met andere woorden: valt een landingsbaan onder de definitie van een gebouwd onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:230a BW? Het geschil De Koninklijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart (de KNVvL) heeft een huurovereenkomst met de Staat voor het gebruik van enkele militaire vliegvelden in Nederland, waaronder het vliegveld te Valkenburg. Dit vliegveld is echter sinds 2007 niet meer in gebruik als militair vliegveld en de Staat wil dit vliegveld nu gaan ontwikkelen tot een woon-, recreatie- en natuurgebied. Om die reden heeft de Staat de huurovereenkomst met de KNVvL opgezegd. De KNVvL wil echter graag gebruik blijven maken van de landingsbaan en heeft daarom de kantonrechter verzocht om de termijn waarbinnen het gehuurde dient te worden ontruimd op grond van artikel 7:230a BW met 1 jaar te verlengen. De kantonrechter heeft dit verzoek om ontruimingsbescherming afgewezen, waarop de KNVvL in hoger beroep is gegaan bij het Gerechtshof te Den Haag. 20 juni 2014 - Editie 23 Nieuwsbrief Vastgoed
20
Embed
Civiel - Microsoft...20 juni 2014 - Editie 23 Nieuwsbrief Vastgoed 2 Ook bij het Hof ving de KNVvL bot. Bij beschikking van 16 april 2013 bekrachtigde het Hof de beschikking van de
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
CivielHoe dient een landingsbaan gekwalificeerd te worden en komt een huurder van een landingsbaan een recht op ontruimingsbescherming toe?
Het gaat hier om een geschil over de vraag of de huurder van een landingsbaan zich kan beroepen op
ontruimingsbescherming in de zin van artikel 7:230a BW. Met andere woorden: valt een landingsbaan onder de definitie
van een gebouwd onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:230a BW?
Het geschilDe Koninklijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart (de KNVvL) heeft een huurovereenkomst met de Staat voor
het gebruik van enkele militaire vliegvelden in Nederland, waaronder het vliegveld te Valkenburg. Dit vliegveld is echter
sinds 2007 niet meer in gebruik als militair vliegveld en de Staat wil dit vliegveld nu gaan ontwikkelen tot een woon-,
recreatie- en natuurgebied. Om die reden heeft de Staat de huurovereenkomst met de KNVvL opgezegd.
De KNVvL wil echter graag gebruik blijven maken van de landingsbaan en heeft daarom de kantonrechter verzocht om
de termijn waarbinnen het gehuurde dient te worden ontruimd op grond van artikel 7:230a BW met 1 jaar te verlengen.
De kantonrechter heeft dit verzoek om ontruimingsbescherming afgewezen, waarop de KNVvL in hoger beroep is
gegaan bij het Gerechtshof te Den Haag.
20 juni 2014 - Editie 23
Nieuwsbrief Vastgoed
2
Ook bij het Hof ving de KNVvL bot. Bij beschikking van 16 april 2013 bekrachtigde het Hof de beschikking van de
kantonrechter en overwoog daarbij dat het vliegveld Valkenburg niet valt aan te merken als een gebouwde onroerende
zaak in de zin van artikel 7:230a BW. Het Hof verwijst naar de wetsgeschiedenis waaruit blijkt dat dit artikel moet
worden beschouwd als opvolger van de artikelen 28c-28h Huurwet, bij de aanpassing waarvan de wetgever materieel
geen verandering heeft beoogd. De Huurwet bevatte in artikel 1 lid 3 onder c de volgende definitie van een gebouwde
onroerende zaak: “een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelde een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een
en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden.” Hierin staat aldus het Hof het begrip ‘gebouw’ centraal, waarvan
in het geval van een landingsbaan geen sprake is, nu een landingsbaan geen onroerende zaak betreft die gebouwd is,
maar aangelegd.
De conclusie van het Hof luidt is dat het gehuurde niet kan worden aangemerkt als gebouwde onroerende zaak in de
zin van artikel 7:230a BW, waarmee de KNVvL geen beroep op ontruimingsbescherming toekomt. De KNVvL komt
hiertegen op bij de Hoge Raad en klaagt onder meer dat het Hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting door de
landingsbaan van het vliegveld niet als gebouwde onroerende zaak aan te merken.
De Hoge Raad overweegt dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in
de zin van art. 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het
gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Met het begrip ‘een gebouw’ moet worden verstaan “een bouwwerk dat
een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt” (vlg. art. 1 sub
c Woningwet). Wanneer een zaak niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet kan deze onder omstandigheden toch
worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, maar een enkele verharding of bewerking van de grond is in
de regel niet toereikend om een zaak aan te merken als ‘gebouwd’ in de zin van art. 7:230a BW.
Het gaat er dus om dat er op of onder de grond een gebouw bestaat, welk gebouw niet van verwaarloosbare betekenis
is. Een enkele verharding van de grond is niet voldoende om te kwalificeren als “gebouwd”. Ook niet nu de landingsbaan
45 meter breed is, een fundering heeft van meer dan 2,5 meter diepte en er zware vliegtuigen op zijn geland, zoals de
KNVvL aanvoert.
In de praktijkIn de praktijk is voorgaande overweging van de Hoge Raad relevant bij de beoordeling van de vraag of huurders
van een (gefundeerde) verharding van de grond zoals een landingsbaan, maar bijvoorbeeld ook andere (soorten)
wegen, een verhard parkeerterrein, een tennisbaan, een hockeyveld, een terras een beroep toekomt op
ontruimingsbescherming. Of vaststaat dat er nooit sprake zal zijn van ontruimingsbescherming is niet te zeggen, de
Hoge Raad benadrukt immers dat het feit dat een landingsbaan naar normaal spraakgebruik is ‘aangelegd’ en niet
‘gebouwd’, niet doorslaggevend is, maar slechts wordt meegenomen in de beoordeling van de vraag of er sprake is van
Nieuwe warmtewet van toepassing bij multi-tenant kantoren en winkelcentra?
Op 1 januari 2014 is de Warmtewet in werking getreden. De Warmtewet reguleert de levering van warmte aan (klein)
verbruikers. Een ‘verbruiker’ wordt in deze wet gedefinieerd als “een persoon die warmte afneemt van een warmtenet
en een aansluiting heeft van maximaal 100 kW”. De Warmtewet bevat een reeks voorschriften voor leveranciers van
warmte aan verbruikers en stelt eisen aan de overeenkomst tussen leverancier en verbruiker. Wat nu aIs een verhuurder
van een multi-tenant kantoorgebouw of winkelcomplex op basis van huurovereenkomsten tevens de (door)levering
van warmte aan zijn huurders verzorgt? Is de verhuurder dan aan te merken als een leverancier als bedoeld in de
Warmtewet, met alle consequenties van dien?
Kernelementen warmtelevering aan verbruikerDe Warmtewet is alleen van toepassing in geval van levering van warmte aan een verbruiker in de zin van deze
wet. Levering aan een persoon met een aansluiting groter dan 100 kW behoort tot het vrije domein; dat komt neer
op een warmtegebruik voor een vloeroppervlak van ongeveer 2.000 m2. Het wettelijke begrip ‘verbruiker’ bevat drie
kernelementen: (i) warmte, (ii) warmtenet en (iii) (kleinere) aansluiting. Uitsluitend indien aan al deze kernelementen
wordt voldaan, is sprake van een verbruiker en dus van gereguleerde levering van warmte, zo kan worden gesteld.
Wanneer nu warmte wordt geleverd via een collectieve warmtevoorziening (denk aan: een WKO, blokverwarming
of stadsverwarming) bij bedrijfs-, kantoor- of winkelcomplexen zonder individueel aangesloten huurders, is niet altijd
duidelijk of er sprake is van levering aan verbruikers in de zin van de Warmtewet. Vaak dient zich in die situaties de
vraag aan of aan alle kernelementen van het wettelijke begrip ‘verbruiker’ wordt voldaan. En het antwoord op die vraag
kan per gebouw verschillen.
Bij verhuur inclusief de levering van warmte (en koude) via de servicekosten is veelal niet zeker of de huurder beschikt
over bedoelde aansluiting. Het wettelijke begrip ‘aansluiting’ is niet gedefinieerd en in technische zin hebben huurders
doorgaans geen eigen aansluiting. Het bevoegd gezag, Autoriteit Consument & Markt (ACM), heeft op de eigen website
het criterium van de “zelfstandige woning” aangelegd voor de vraag of er sprake is van een aansluiting. Een kantoor
is echter geen woning en bovendien is de grens tussen al dan niet zelfstandige eenheden in multi-tenant gebouwen in
praktijk niet altijd scherp te trekken.
Volgens de definitie daarvan in de Warmtewet eindigt het warmtenet op de gebouwgrens en is de inpandige warmte-
installatie niet aan te merken als warmtenet. Wordt bij levering van warmte in bijvoorbeeld een kantoorgebouw dan wel
voldaan aan het kernelement (levering via een) “warmtenet”?
Warmte is in de Warmtewet – kort gezegd – gedefinieerd als ‘warm water bestemd voor ruimteverwarming et cetera’. Als
een ruimte niet wordt verwarmd door middel van warm water, maar door warme lucht, is er geen sprake van warmte in
de zin van deze wet en zou in zoverre niet zijn voldaan aan de wettelijke definitie van ‘verbruiker’.
Gevolgen voor verhuurderKortom, er is veel onduidelijkheid als het gaat om het al dan niet van toepassing zijn van de Warmtewet op de levering
van warmte die is begrepen in de servicekosten bij verhuur van bedrijfs-, kantoor- of winkelruimte. Een bevestigend
antwoord op bedoelde vraag heeft consequenties voor de verhuurder.
Wie rechtstreeks warmte levert aan een verbruiker in de zin van de Warmtewet, moet een vergunning aanvragen of een
melding doen. De ACM kan bij overtreding van (onder meer deze verplichting uit) de Warmtewet een bestuurlijke boete
opleggen tot EUR 450.000 of 1% van de omzet over het boekjaar voorafgaande aan de overtreding als dat hoger is.
4
Voorts verlangt de Warmtewet van verhuurder als leverancier en huurder als verbruiker dat tussen partijen een
overeenkomst tot levering van warmte op schrift wordt gesteld. De verhuurder mag daarbij geen hogere prijs voor
de warmtelevering bedingen dan de maximumprijs die ACM jaarlijks vaststelt; de maximumprijs is gebaseerd op
de integrale kosten die een verbruiker zou moeten maken voor het verkrijgen van dezelfde hoeveelheid warmte
bij het gebruik van gas als energiebron. Die prijs brengt een plafond aan voor wat betreft de servicekosten voor
de warmtelevering, die bij commerciële huurovereenkomsten doorgaans worden berekend aan de hand van de
verdeelsleutel uit de ROZ Algemene Bepalingen.
Verder dient de leveringsovereenkomst in ieder geval de volgende elementen te bevatten:
(a) de personalia en het adres van de leverancier;
(b) beschrijving van levering en kwaliteitniveaus, o.a. minimum- en maximumtemperaturen;
(c) meters of warmtekostenverdelers en betaalwijze;
(d) voorwaarden voor opschorting en beëindiging;
(e) regeling van storingscompensatie en beperkingen/onderbrekingen van levering;
(f) geschillenbeslechting door een onafhankelijke commissie (naast de burgerlijke rechter).
De Warmtewet is direct van toepassing, zonder overgangsrecht. Nieuwe maar ook eerder gemaakte afspraken die
afwijken van de regelingen uit de Warmtewet, zijn nietig wegens strijd met de wet.
De praktijkOp dit moment is er nog geen rechtspraak over de mogelijke kwalificatie van verhuurders en huurders van commercieel
vastgoed als leverancier en verbruiker in de zin van de Warmtewet. ACM wenst op vragen namens commerciële
vastgoedeigenaren nog niet inhoudelijk te reageren. Wordt de soep zo heet gegeten als deze wordt opgediend?
Voorlopig blijft onduidelijkheid heersen.
Gelet op de consequenties van de Warmtewet is aan te bevelen dat beleggers en beheerders van commercieel
vastgoed in kaart brengen of binnen hun vastgoedportefeuilles bedoelde risico’s vanwege doorlevering van warmte
aan huurders kunnen spelen, alsook bij hun due diligence onderzoek met betrekking tot vastgoed dat zij wensen
te verwerven. Vervolgens kan ten aanzien van bestaande huurovereenkomsten worden bezien of deze wijziging of
aanvulling behoeven. Voor nieuw te sluiten huurovereenkomsten is te overwegen om erop aan te sturen dat de warmte
door de exploitant van het warmtenet rechtstreeks aan huurders wordt geleverd. En wellicht zijn er mogelijkheden om
met die exploitant afspraken te maken teneinde te voorkomen dat de belegger ‘bekneld’ raakt tussen exploitant en
huurders.
Loyens & Loeff organiseerde op 20 maart jl. een seminar over recente ontwikkelingen rond de WKO (warmte koude
opslag); één van de onderwerpen betrof de Warmtewet en de gevolgen daarvan voor de levering van warmte aan
huurders via de WKO. De presentatie treft u hierbij aan.
Taakafbakening (woning)corporatiesIn het recente verleden hebben corporaties veel vermogen verloren als gevolg van activiteiten die niet tot hun kerntaak
behoren. Volgens de Minister dient de kerntaak van corporaties te zijn het aanbieden van betaalbare huurwoningen voor
huishoudens met lagere inkomens. Daarnaast wilt het kabinet de lokale- en regionale binding van corporaties vergroten.
De Minister is in dit kader van plan de investeringsvrijheid van corporaties te beperken. Zo mag een corporatie
alleen investeringen buiten haar kerntaak doen indien (i) het in aanvulling is op hun kerntaak; en (ii) de investeringen
niet tot marktverstoring leiden. Verder moeten corporaties volgens de Minister hun werkzaamheden in de toekomst
concentreren in een kernregio om de binding met gemeenten en huurders te vergroten.
Voor de zomer zal de Minister de wijziging op het wetsvoorstel Herziening Woningwet aanbieden aan de Tweede Kamer.
De inwerkingtreding van dit (gewijzigde) wetsvoorstel is voorzien op 1 januari 2015.
Puntensysteem huurwoningHet puntensysteem (ook wel het woningwaarderingsstelsel genoemd) is van toepassing op huurwoningen waarbij de
huur op de begindatum lager is dan EUR 699,48 (2014) en geeft de kwaliteit van een huurwoning in punten weer. Elk
kenmerk van een woning (oppervlakte, isolatie etc.) krijgt punten. Bij elkaar opgeteld, leveren de punten een maximale
huurprijs op. Een van de grootste kritiekpunten op het huidige puntensysteem is dat het geen rekening houdt met de
waarde van een woning (die voor een groot deel wordt bepaald door locatie). De Minister stelt voor om de WOZ-waarde
van een woning mee te nemen in de puntenberekening zodat deze in de toekomst wordt gereflecteerd in de hoogte van
de (maximale) huur.
Deze vernieuwing van het puntensysteem wordt opgenomen in het Besluit Huurprijzen Woonruimte en zal naar
verwachting medio 2015 van kracht worden.
Tijdelijke huurcontractenOm de doorstroming binnen de sociale huursector te bevorderen is de Minister van plan de wettelijke mogelijkheden
voor tijdelijke verhuur uit te breiden. De gedachte is dat verhuurders hiermee de kans krijgen hun vastgoed flexibeler
te beheren en doelgerichter in te zetten, waardoor het aanbod van (tijdelijke) huurwoningen wordt vergroot. Huurders
binnen de sociale huursector hebben zo meer alternatieven, wat de doorstroming ten goede moet komen. Hieronder de
belangrijkste wijzigingen met betrekking tot tijdelijke verhuur van woonruimte:
Doelgroep gebonden verhuur
Volgens de Minister moet het mogelijk worden voor verhuurders om aan jongeren, starters en grote gezinnen
woonruimte te verhuren voor de periode dat een huurder tot één van deze doelgroepen behoort. Behoort een huurder
niet meer tot de aangewezen doelgroep, dan levert dit voor de verhuurder een grond op voor beëindiging van de
huurovereenkomst. De wet kent een vergelijkbare regeling voor studenten (en straks ook voor promovendi) in de vorm
van de zogenaamde campuscontracten.
Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd
De Minister is voornemens tijdelijke verhuur van woonruimte voor maximaal twee jaar mogelijk te maken. De huurder
heeft tijdens deze periode wel huurprijsbescherming maar geen huurbescherming, dit laatste betekent dat de huur na
de afgesproken termijn automatisch eindigt en dat de huurder vanaf dat moment verplicht is het gehuurde te ontruimen.
Dergelijke tijdelijke contracten kunnen alleen voor onbepaalde tijd worden verlengd.
8
Uitbreiding Leegstandwet met te koop staande huurwoningen
Het is mogelijk om te koop staande koopwoningen gedurende vijf jaar (tijdelijk) te verhuren op grond van de
Leegstandwet. Naast te koop staande koopwoningen, kunnen huurwoningen die op het punt staan te worden
gerenoveerd of gesloopt, ook worden verhuurd op grond van de Leegstandwet. De Minister is van plan om ook de
tijdelijke verhuur van te koop staande huurwoningen op grond van de Leegstandwet mogelijk te maken. De gedachte
van de Minister is dat een verhuurder (veel) kosten maakt voor het ‘verkoopklaar’ maken van huurwoningen. Het is
volgens de Minister niet wenselijk om dergelijke huurwoningen, wanneer deze niet meteen verkocht worden, weer in
de reguliere verhuur te doen. Voor de categorie ‘te koop staande huurwoningen’ zal een kortere minimumverhuurduur
gelden: drie maanden in plaats van zes maanden.
Aanpassing van de ‘diplomatenclausule’
In de huidige situatie kan een woning bij afwezigheid van de eigenaar (bijvoorbeeld in verband met verblijf in het
buitenland) tussentijds tijdelijk worden verhuurd aan een zogenaamde ‘tussenhuurder’. Momenteel kan op grond van
een dergelijke ‘diplomatenclausule’ slechts aan één tussenhuurder worden verhuurd. Wanneer deze tussenhuurder
vertrekt, is het momenteel niet mogelijk een nieuwe tussenhuurder te laten huren voor de resterende periode dat de
eigenaar afwezig is. Daarnaast is verlenging van de huurovereenkomst met een tussenhuurder (bijvoorbeeld als gevolg
van verlenging van het verblijf in het buitenland) nu niet mogelijk. Het voornemen van de Minister is daarom de wet zo
te wijzigen dat het voor een afwezige eigenaar mogelijk wordt om (i) de woning tussentijds aan meerdere opvolgende
tussenhuurders (tijdelijk) te verhuren; en (ii) de (tijdelijke) huurovereenkomst met tussenhuurders te verlengen.
Het wetsvoorstel Tijdelijk Huren zal naar verwachting dit najaar worden ingediend bij de Tweede Kamer. Het is nog niet
Belang voor de vastgoedpraktijkIndien uiteindelijk blijkt dat de visie van de rechtbank moet worden gevolgd, wijkt dat af van het huidige beleid van de
Belastingdienst. Volgens dat beleid mag bij tussentijdse leegstand de aftrek van btw niet worden herzien vanwege
het ontbreken van daadwerkelijk gebruik. Indien de intentie tot btw belaste verhuur objectief kan worden aangetoond,
en de visie van de rechtbank wordt bevestigd, dan kan deze benadering voordeliger uitpakken dan het beleid van
de belastingdienst. Geadviseerd wordt om in vergelijkbare situaties de visie van de rechtbank te volgen en zonodig
bezwaar te maken tegen de btw-aangifte waarin de herzienings-btw aangegeven kan worden.
De Nieuwsbrief Vastgoed is een uitgave van de praktijkgroep Vastgoed van Loyens & Loeff. Deze praktijkgroep bundelt de specialistische kennis op civiele deelgebieden als civiel bouwrecht, administratief recht en ruimtelijke ordening, mededingings- en aanbestedingsrecht, ondernemingsrecht, financieringen, alsmede directe en indirecte belastingen. De Nieuwsbrief Vastgoed wordt uitsluitend verzonden aan relaties van Loyens & Loeff.
Hoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaarden Loyens & Loeff N.V. en alle andere entiteiten, samenwerkingsverbanden, personen en praktijken die handelen onder de naam ‘Loyens & Loeff’, geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking. De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene informatie en kan niet worden beschouwd als advies.