Chuong 2 Ve Cau Bat Dong San

8/2/2019 Chuong 2 Ve Cau Bat Dong San

1/28

I HC KINH T QUC DNKHOA BT NG SN V KINH T TI NGUYN

B MN KINH DOANH BT NG SN

Th tr ng b t ng s n Trn Kim Chung, 2011

1


2/28

I HC KINH T QUC DNKHOA BT NG SN V KINH T TI NGUYN

B MN KINH DOANH BT NG SN

K T LU N C A B CHNH TR v tnh hnh kinh t - x h i n m 2011

...

3- V th tr ng b t ng s n C n c gi i php ng b ch n ch nh th tr ng

b t ng s n, khng tr thnh nhn t tc ng gy ra l m pht cao v n n kinh t bong bng. Vi c ki m sot, h n ch dng v n u t vo th

tr ng b t ng s n c n c l trnh, b c i v gi i php ph h p; ch ng u c nh ng c ng trnh gy s c, lm ng b ng th tr ng b t ng s n, gy tc ng x u lan truy n n h th ng cc t ch c tn d ng v i s ng x h i.

2


3/28

Ch ng 2: C u b t ng s n

1. Khi ni m - c i m 2. Phn lo i 3. Cc nhn t nh h ng n c u b t ng

s n 4. Xu h ng bi n ng

c a c u b t ng s n 3


4/28


1. Khi ni m 1.1. Khi ni m

L kh i l ng hng ho b t ng s n m ng i c nhu c u tiu dng s n sng ch p nh n v c kh n ng thanh ton v i m t m c gi nh t nh nh n c kh i l ng b t ng s n trn th tr ng.

4


5/28

Ch ng 2: C u b t ng s n 1.2. Phn bi t c u v nhu c u: Gi a nhu c u tiu dng v c u v b t ng s n c m t s

cch bi t kh l n v quy m, ph m vi v i t ng xu t hi n.

+ Nhu c u : Quy m l n, ph m vi r ng v i t t c cc i

t ng. VD: Cc b n KTX mu n c nh khng ph i i nh , ph thu c.Cc b n H N i mu n c nh ring, t do i v , khng ph thu c ho c l y v , mu n ra ring.

+ C u th tr ng : khng hon ton trng kh p v i nhu c u do: Nhu c u khng c kh n ng thanh ton. C nhu c u, c kh n ng thanh ton nh ng khng tr thnh nhu c u trn th tr ng. VD: Ch a b c xc, ch a c n thi t l m, lm vi c khc tr c, khng c i u ki n mua. C nh ng i t ng khng c nhu c u s d ng nh ng l i c nhu c u v u c ki m l i Xu t hi n c u trn th tr ng.

C u c quan h ch t ch v i nhu c u v kh n ng thanh ton, i u ki n ho t ng c a th tr ng. Th tr ng ho t ng cung g p c u tho mn

5


6/28

Ch ng 2: C u b t ng s n 1.3. i u ki n c u b t ng s n xu t

hi n - Xu t hi n nhu c u tiu dng v m t d ng

b t ng s n no m nhu c u khng th

t tho mn b ng cc ngu n l c s n c c a ng i dn. VD: c u nh: ti l ch th u ti txy d ng nh khng c n mua nh.

- C cc ngu n l c ti chnh m b o kh n ng thanh ton cho nhu c u ny chuy n

nhu c u thnh c u trn th tr ng. - C s ho t ng c a th tr ng nhu c u c kh n ng thanh ton c i u ki n g p cung.

Th tr ng l m t mi tr ng nhu c u c kh n ng thanh ton bi n thnh nhu c u th c t

c tho mn. 6


7/28


1.4. c i m

- Ph n ng nh y

- Ph thu c chnh sch - Ph thu c thi quen, t p qun - Ph thu c a bn

- Ph thu c tm l

7


8/28


2. Phn lo i 2.1. Phn theo lo i nhu c u:

- Mua - Cho thu

8


9/28


2.3. Phn lo i theo gi tr B S

- Gi tr l n, trung bnh, nh

- Cao c p, ti nh c , th p c p, chu t

9


10/28

Ch ng 2: C u b t ng s n 2.3. Phn lo i theo lo i B S - t ai: + C u v t ai, nh cho ho t ng d ch v , du l ch: trung tm

th ng m i, khu vui ch i gi i tr, khu th thao. Nhu c u v i s ng tinh th n c a con ng i ngy cng t ng c u ny t ng. Tr c y c huy n m i c m t nh v n ho, ngy nay: khu vui ch i, cng

vin, v n hoa, h i ch , siu th . + C u v t ai cho v n phng, cng s : ho t ng x h i t ng

c u t ng. Tr c y ch y u l v n phng cng s c a c quan Nh n c, ngy nay: v n phng i di n n c ngoi, lin doanh... + C u v t ai cho cng nghi p, giao thng v cc cng trnh

cng c ng: lo i nhu c u ny th ng c x h i ho v p ng b ng cc ch ng trnh, k ho ch c a Chnh ph , t xu t hi n

ho c xu t hi n n mnh d i cc hnh th c khc trn th tr ng b t ng s n.VD: n b gi i phng m t b ng. + C u v t ai cho nng nghi p, lm nghi p, s n xu t v t li u

xy d ng v h m m . Thng th ng, x h i cng pht tri n, cc ho t ng s n xu t ny ngy cng gi m (gi m t ng i so v i khu v c khc) c u v t ai cho s n xu t t ng khng ng k so v i cc lo i c u khc.

10


11/28

Ch ng 2: C u b t ng s n 2.3. Phn lo i theo lo i B S - Nh : Nh cao t ng, nh chung c , nh phn l, nh bi t th , nh v n, C u v nh ko theo c u v t ai xy d ng nh . C u v t , nh l

c u xu t hi n r ng ri nh t v si ng nh t trn th tr ng b t ng s n lm cho th tr ng b t ng s n l th tr ng ch y u nh t, si ng nh t trn th tr ng b t ng s n.

+ Trn th tr ng b t ng s n, trong quan h th ng m i, ngoi c u b t ng

s n thng th ng cn xu t hi n c u gi t o c a nh ng ng i bun bn b t ng s n C u gi t o xu t hi n trong m i quan h th ng m i do k v ng c a nh ng ng i kinh doanh b t ng s n. Mua b t ng s n khng ph i p ng nhu c u s d ng c a b n thn m u c , bun bn l i trn th tr ng. C u ny lm t ng gi t o nhu c u b t ng s n trn th tr ng t ng m t b ng gi c . Nghin c u ch ra r ng y l nhn t c n b n lm c ng th ng thm quan h cung c u b t ng s n s t t.

VD: trong nh ng n m v a qua, bo ch ku go ln l H N i thi u nh nghim tr ng, di n tch bnh qun 2 3 m2 /ng i ... nh ng khu ph c . Th t ra ch ng

ai y i mua nh khc r ng h n m ch mua y. - Cng trnh th ng m i v d ch v : - Cng trnh s n xu t: Nh x ng, kho bi, .

11


12/28


2.4. Phn theo a i m

- N i thnh: khu v c trung tm, khu ln c n, khu s m u t, khu v ng v , khu th m i, khu c tr lu i, khu ph c , khu ph m i,

- Ngo i thnh: ven , ngo i , vng ang th ho

- Theo qu n huy n:

12


13/28


2.5. Theo i t ng s d ng b t ng s n

- C nhn, h gia nh: H gia nh n l , h gia nh nhi u th h , nhi u h gia nh, nh cho ng i c thn, ng i n c ngoi.

- Doanh nghi p: theo quy m nhuc u v B S v l nh v c kinh doanh c a doanh nghi p.

13


14/28


2.6. Theo tnh ch t c a B S

- Nh b tng, mi ngi, nh l

+ X ng s n xu t c nh, x ng t m, nh my hi n i. + V n phng lo i A, B, cao c p,

trong to nh cao t ng, phn l ringbi t.

14


15/28

Ch ng 2: C u b t ng s n 3. Cc nhn t nh h ng n c u b t ng s n 3.1. Quy m v c c u dn c - Dn s t ng + T ng nhu c u t ai cho ho t ng s n xu t KV1

(nng, lm nghi p, s n xu t v t li u xy d ng). giai o n

u c a qu trnh pht tri n, CNH m i b t u n ng su t lao ng th p ton b l c l ng lao ng x h i t p trung ch y u trong l nh v c Nh n c d n n nhu c u t ai cho s n xu t nng nghi p t ng.

Tuy nhin, trong giai o n ny n n s n xu t cn mang tnh t cung, t c p ch a x h i ho nhu c u t ai cho s n xu t ch a tr thnh c u th tr ng v t ai ch a ph i l hng ho nhu c u t ng, nh ng c u v t ai ch a t ng theo t c t ng c a nhu c u.

Gi i thch l i s khc bi t v c u v nhu c u + Dn s t ng t ng quy m gia nh t ng di n tch

cho gia nh. Ngy nay xu h ng ra ring: gia nh h t nhn. Tr c y 3,4 th h s ng chung ti t ki m di n tch s d ng chung. 15


16/28

Ch ng 2: C u b t ng s n - Nhu c u nh t ng ln theo m c bnh qun di n tch

/ng i. Tr c y, m t ng i ch c n m t ch ng , lm vi c, ngy nay c n thm nh ng khng gian khc nh khng gian gi i tr (phng karaoke), toalet, b n t m, ... di n tch t ng.

- Ho t ng d ch v t ng theo m c t p trung dn s : dn s t ng, nhu c u ho t ng d ch v t ng theo nhu c u c a con ng i. Tr c y ch c n i d o l , ngy nay; v tr ng, cafe, ho t ng d ch v t ng p

ng nhu c u t ng c u v t ai. - C c u dn c thay i: (i) Tu i: dn s tu i k t

hn cao nhu c u v nh v c n h c l p t ng. Dn s tr ho nhi u thanh thi u nin, tr em khi nh th chung sang tu i v thnh c nhu c u c phng ring. Ph ng Ty thanh nin ra ring. (ii) V n ho: truy n th ng mu n nh c nc

16


17/28

Ch ng 2: C u b t ng s n 3.2. Thu nh p v ngh nghi p - Ngh nghi p tc ng n nhu c u v ch v thay i thu nh p.

VD: Sinh vin ra tr ng i lm Maketing ki m c vi c lm t t thay i ch thu nh ho c l mua

- Khi thu nh p th p : s t ng ln c a thu nh p t tc ng n c u v nh nh ng n u m c thu nh p t ng cao t ng t bi n v c u

nh . VD: Thu nh p ph i u tin gi i quy t cc nhu c u thi t y u n, m c. Cc n c ang pht tri n thu nh p t ng d n bng nc u

- Thu nh p m c cao lm n y sinh nhu c u m i v thay d i th hi u hnh th c nh . VD: Sau khi gi i quy t c nh ng nhu c u thi t y u cho s t n t i gi i quy t nhu c u thi t y u c p 2: . Thu nh p ti p t c t ng nhu c u nh t ng ch m d n l i (cc n c

pht tri n - Thu nh p cao: xu t hi n c u b t ng s n trong kinh doanh. - Thu nh p cao t ng c u b t ng s n d ch v . - Ngh nghi p quan h ch t ch v i thu nh p. Ngh nghi p y u c u

tnh ch t c i m c a nh , nh ph h p v i tnh ch t, c i m c a cng vi c. VD: thay i nhu c u v i cc lo i nh tc ng n c u

17


18/28


3.3. Cung c u cc b t ng s n thay th

- Cung v gi thu nh s tc ng n c u mua nh.

- Cung v gi t xy d ng s tc ng n c u nh cao t ng

18


19/28


3.4. th ho - Lm thay i c c u dn s nng

thn thnh th . T p trung dn s th lm t ng c u nh v cc d ng c u m i v b t ng s n vng th xu t hi n xm li u, nh chu t.

- th ho lm thay i quy ho ch v c c u cc ho t ng kinh t x h i, thay i m c ch s d ng t, t o ra cc c h i u t m i. VD: m r ng th , t nng nghi p gi m.

- th ho nhanh m ra c h i cho cc nh kinh doanh b t ng s n: t

19


20/28


3.5. Pht tri n c c u h t ng - T ng kh n ng ti p c n v i b t

ng s n. VD: lm ng giao thngqua nh nh m t ng.

- T o mi tr ng h p d n u t cc ho t ng kinh t : Thnh ph p h n,

gi m ch t c giao thng - T o c h i kinh doanh b t ng s n,

lm t ng c u b t ng s n cho m c tiu

kinh doanh. 20


21/28


3.6. M t v th hi u

- Tro l u, thi quen v xu th . VD: khng nh cao t ng, nh trong khu v c n i thnh, qua sng khng thch.

- V n ho v t p qun: ng:phong thu ; Tn gio; Dn t c.

21


22/28


3.7. Chnh sch ti n t - Cung ti n t tc ng tr c ti p n

kh n ng thanh ton giao d ch v b t

ng s n. VD: d cung d ng ti n thanh ton, khng c n thanh ton b ng cc b n v khc

- T gi so v i ngo i t m nh v gi vng. VD: nh 80 cy vng, nh 200tri u ng

- M c l m pht. VD: L m pht cao, ti n m t gi

22


23/28

Ch ng 2: C u b t ng s n 3.8. Chnh sch qu n l b t ng s n - Cc quy nh tiu chu n gi i h n v b t ng s n.

- Quan h s h u v s d ng v b t ng s n. VD:

Ch p nh n s h u t nhn v nh t ng c u. S h u

nh s d ng t nh n c mu n l y t lm cc m c ch khc ph i b i th ng tho ng; Nhu c utch tr , dnh, di s n cho con chu.

- Th a nh n th tr ng v hng ho b t ng s n th tr ng ng m gi m.

- Chnh sch ti chnh i v i b t ng s n: cho vay, th ch p, c m c . - Ki m sot giao d ch b t ng s n v thu kinh

doanh b t ng s n(thu chuy n quy n s h u, quy n s d ng). VD: thu gi m s v kinh doanh t ng, gi m nh ng v mua bn ng m ki m sot c th

tr ng 23


24/28


4. Xu h ng bi n ng c a c u b t ng s n

4.1. co gin c a c u b t ng

s n Khi ni m: co gin c a c u b t

ng s n l quan h so snh gi a t c

bi n ng c a c u so v i t c bi n ng c a cc nhn t tc ng (bi n s )

Th ng ch c th xc nh c t c bi n ng c a thu nh p ch cc

24


25/28

Ch ng 2: C u b t ng s n 4.2. Xu h ng bi n ng c a c u v t ai cho s n

xu t - khng ph i l quan h c b n trn th tr ng b t ng s n,

trong nhi u tr ng h p nhu c u v t ai cho s n xu t c p ng thng qua cc i u ch nh khng ph i l quan h th tr ng nh chnh sch phn chia, giao t v i u ch nh qu t ai c a chnh ph . C u v t ai cho s n xu t th ng xu t hi n trong ph m vi h p, mang tnh khu v c. VD: trong m t vng, ng i n mua t s n xu t, ng i vng khc t mu n n vng l , tr phi l ph i chuy n nh

- Xu h ng bi n ng c u v t ai cho s n xu t theo trnh

s n xu t: m i trnh s n xu t nh t nh, c u khng co gin trong gi i h n trnh s n xu t . VD: trong trnh s n xu t th p, ng i nng dn s d ng tru b cy l ch y u, l ng s n ph m lm ra t ng r t t v my mc th c ng ch t n c m t n ng su t gi i h n l d ng l iv m r ng thm s n xu t khng mang l i li quy m s nxu t t i u. Trong giai o n chuy n giao gi a cc trnh s n xu t, gi a cc ph ng th c kinh doanh, c u co gin r t l n.

25


26/28

Ch ng 2: C u b t ng s n 4.2. Xu h ng bi n ng c a c u nh : - Theo thu nh p: C u v nh (dnh n t ): nhu c u thi t y u, c b n, ng sau c u v l ng

th c, th c ph m sau khi gi i quy t c nhu c u thi t y u n, m c tnh n nhu c u nh .

+ co gin: T c bi n thin c a c u so v i t c thay i c a thu nh p. + Giai o n 1: Thu nh p th p c n tho mn nhu c u t i thi u tr c (l ng

th c, th c ph m)

co gin c a c u theo thu nh p nh (thu nh p t ng ch y u mua thm l ng th c, th c ph m) nhu c u nh khng c kh n ng thanh ton.

+ Giai o n 2: thu nh p v t qua gi i h n i ngho b t u dnh u t cho nh co gin t ng (v ph n thu nh p t ng ch y u u t cho nh ). cc n c ang pht tri n, n u thu nh p t ng v t qua gi i h n i ngho t l tch lu trong t ng thu nh p dnh tiu dng cho nh chi m t 25 40%. Thu nh p t ng m c cao, co gin c a c u v nh v n l n nh ng c s thay i trong k t c u c u. Song, nhn trn gc t ng th , c u nh c co gin l n trong giai o n ny.

+ Giai o n 3: Thu nh p ti p t c t ng, c u nh thng th ng gi m, c u nh cao c p b t u t ng Quy m tiu dng m c th p th ng d tiu dng thay i nhanh. VD: cho ng i ta thm 1 thng 1kg g o c m th y r t nhi u

Quy m tiu dng v t qu gi i h n c n thi t th ng d tiu dng t ng ch m d n co gin c a c u nh theo gi c kh cao khi m c tiu dng nh bnh qun cn th p v s gi m d n khi m c tiu dng bnh qun v t qua gi i h n c n thi t.

26


27/28

Ch ng 2: C u b t ng s n 4.2. Xu h ng bi n ng c a c u nh : - Theo quy m gia nh + co gin: t l t ng c a c u so v i t l t ng c a s nhn kh u

trong gia nh. Quy m gia nh t ng c u t ai t ng Chia 3 giai o n: + Giai o n 1: gia nh c thn ho c gia nh c con nh ,

t ng thm nhn kh u, tc ng khng ng k n c u. co ginc a c u trong giai o n ny l nh . VD: khi v ch ng m i c i c con u lng th t khi h thay i nh m th ng ch c i t o t ng thm phng

+ Giai o n 2: Gia nh v a thay i v quy m, v a thay i v k t c u: con ci l p gia nh, tr con b c sang tu i tr ng thnh, nhi u th h s ng chung c u t ng nhi u so v i s thay

i: E l n. + Giai o n 3: quy m c u t ng v k t c u khng thay i

c u v nh t ng ch m l i v co gin c a c u nh so v i quy m gia nh nh d n. E gi m

VD: c thm con

27


28/28

Ch ng 2: C u b t ng s n 4.2. Xu h ng bi n ng c a c u nh : - Theo gi c : + co gin: so snh t c bi n ng c a c u v i t c bi n

thin c a gi c . L ng th c, th c ph m : thi t y u, khng kh n ng thay th , c gi i h n t i a.

Nh : thi t y u, co kh n ng thay th , c gi i h n t i a

co gin c a c u nh theo gi c r t l n. VD: gi c thay i, c u thay i l n: ch t l i, khng mua nh m i thu. Gi nht ng cao: bn nh i n, ra xm li u. Gi nh qu cao, khng th thanh ton c.

- Theo cc bi n s khc: Hm c u nh ch u tc ng c a cc bi n s sau:

+ Dn s : quy m dn s , quy m h gia nh, c c u tu i c a ch

h , tu i k t hn. + C c u ngh nghi p c a lao ng + T l nh thu v nh ch s h u + Chnh sch cung ti n t + Chnh sch thu s h u nh

28

Chuong 2 Ve Cau Bat Dong San

Documents