6
Cuprins
I Tipul valorilor estimate
1.1 Descrierea noiunii ,,valoarea de pia a bunurilor
imobilare
1.2 Alte tipuri de valori diferite de valoarea de pia
1.3 Definirea tipurilor scopurilor de evaluare
II. Evaluarea bunurilor imobiliare n scopul evalurii
2.1 Evaluarea bunurilor imobiliare n scop de
,,vnzare-cumprare
2.2 Evaluarea bunurilor imobiliare n scopul impozitrii
2.3 Alte scopuri ale evalurii bunurilor imobiliare
Introducere
Tema ,,Tipul valorilor n dependen de scopul evalurii prevede
studierea n detalii a valorilor bunurilor imobiliare si evaluarea
acestora. n prezent, o evaluare profesional independent a
proprietii rmne una din cele mai rspndite forme de evaluare
inclunznd n sine calculul valorii bunurilor sau a drepturilor
individuale cu privire la obiectul evaluat, cum ar fi drepturile de
arend, drepturile de utilizare, etc. n societatea modern pe lng
necesitatea evalurii independente obligatorie a imobilelor, apare i
necdesitatea de valorificare a bunurilor n mod general. n pofida
faptulu c deseori, costul proprietiieste evident pentru
proprietarii acesteia sau potenialii cumprtori, dup o evaluare
independent valoarea bunurilor poate fi ajustat semnificativ. Anume
pentru a determina aceast valoare just este necesar evaluarea
profesional independent a proprietii.De ce este necesar evaluarea
bunurilor imobile?
Evaluarea bunurilor imobile apare drept necesitate n cadrul
oricror tipuri de tranzacii i operaiuni imobiliare. Cele mai
rspndite situaii ce necesit la primplan estivarea valorii bunurilor
imobile sunt:
Creditarea cu gajarea bunului imobil
Reevaluarea activelor
Realizarea proiectelor de construcie sau de reconstrucie a
obiectelor imobiliare
Litigii patrimoniale i judiciare din domeniul imobiliar
Adoptarea deciziilor administrative i investiionale
Determinarea cotei de arend a edificiului
Tranzaciile de vnzare-cumprare a bunurilor imobile locative i
comerciale
I. Tipurile valorilor estimate1.1 Descrierea noiunii valoarea de
pia a bunurilor imobiliare
Suma estimat, pentru care o proprietate va fi schimbat la data
evalurii ntre un cumprtor decis s cumpere i un vnztor s vnd ntr-o
tranzacie cu preul determinat obiectiv, dup o activitate de
marketing adecvat n care prile implicate au acionat n cunotin de
cauz i prudent i fr constrngere.
,,Suma estimat... se refer la un pre exprimat n uniti monetare (
de obicei n moneda naional ) pltibil pentru proprietate ntr-o
tranzacie independent (neprtinitoare) de pia.Valoarea de pia este
estimat ca fiind preul cel mai probabil, care se poate obine, n mod
rezonabil, pe pia, la data evalurii, n conformitate cu definiia
valorii de pia.Acesta este cel mai bun pre obtenabil, n mod
rezonabil de ctre vnztor i cel mai avantajos pre obtenabil, n mod
rezonabil, de ctre cumprtor.Aceast estimare nu se refer la un pre
estimat inflatat sau deflatat de termeni sau circumstane speciale,
cum ar fi acordurile atipice de finanare, vnzare i leaseback,
anumite considerente sau concesii speciale acordate de orice
persoan implicat n vnzare sau de orice element al valorii
speciale.
,,...o proprietate va fi schimbat... se refer la faptul c
valoarea unei proprieti este mai degrab o sum de bani estimat dect
un pre de vnzare predeterminat sau preul curent de vnzare.Este
preul la care piaa ateapt ca o tranzacie, care ntrunete toate
celelalte pri ale definiiei valorii de pia, s poat fi ncheiat la
data evalurii.
,,...la data evalurii... impune faptul c valoarea de pia estimat
este specific unui moment, unei date precise.Deoarece pieele i
condiiile de pia se pot modifica, valoarea estimat ar putea fi
incorect sau inadecvat pentru o alt dat.Valoarea estimat va
reflecta starea i circumstanele pieei la data evalurii, i nu la o
dat anterioar sau ulterioar. De asemenea, definiia presupune i
realizarea simultan a schimbului i definitivarea contractului de
vnzare, fr orice fluctuaie a preului care altfel ar putea s
apar.
,,...ntre un cumprtor decis s cumpere... se refer la un cumprtor
care este motivat dar nu constrns s cumpere.Acest cumprtor nu este
nici nerbdtor, nici determinat s cumpere la orice pre.De asemenea,
acesta este un cumprtor care achiziioneaz mai degrab n concordan cu
realitile pieei curente i cu ateptrile pieei curente dect cu cele
ale unei piee imaginare sau ipotetice, a crei existen nu poate fi
demonstrat sau anticipat.Presupusul cumprtor nu va plti un pre mai
mare dect preul cerut de pia.Proprietarul curent este inclus ntre
cei care formeaz ,,piaa. Un evaluator nu trebuie s formuleze
ipoteze nerealiste despre conjunctura pieei i nici s ia n
considerare un nivel al valorii de pia peste cel obtenabil n mod
rezonabil.
,,...un vnztor hotrt s vnd... nu este nici nerbdtor sau
constrns/ dispus s vnd la orice pre, nici forat s menin un pre care
nu este considerat realist pe piaa curent. Acest vnztor hotrt este
motivat s vnd proprietatea, n condiiile pieei, la cel mai bun pre
obtenabil pe piaa liber, dup o activitate de marketing
corespunztoare, oricare ar fi acel pre. Situaiile faptice ale
proprietarului curent nu sunt parte integrant a acestei
consideraii, deoarece ,,vnztorul hotrt este un proprietar
ipotetic.
,,ntr-o tranzacie cu preul determinat obiectiv... nseamn o
tranzacie ncheiat de pri ntre care nu exist o relaie particular sau
special, care ar face ca preurile tranzaciilor s nu fie
caracteristice pieei sau s fie majorate prin includerea unui
element de valoare special.Tranzacia la valoarea de pia se
presupune c are loc ntre pri independente, fiecare acionnd n mod
independent.
,,...dup o activitate de marketing adecvat... nseamn c
proprietatea va fi prezentat pe pia n cel mai adecvat mod, care
poat duce la cedarea ei la cel mai bun pre, care se poate obine n
mod rezonabil, n accord cu definiia valorii de pia.Durata timpului
de expunere pe pia poate varia n funcie de condiiile pieei, dar
trebuie s fie suficient pentru a permite ca proprietatea s fie adus
n atenia unui numr corespunztor de poteniali cumprtori.Perioada de
expunere trebe s nceap nainte de data evalurii.
,,...n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz i
prudent... presupune c att cumprtorul decis, ct i vnztorul hotrt
sunt informai, de o manier rezonabil, n legtur cu natura i
caracteristicile proprietii, cu utilizrile existente i poteniale
ale acesteia, precum i asupra stadiului n care se afl piaa, la data
evalurii.Se mai consider c fiecare parte acioneaz n propriul
interes i n mod prudent, dispunnd de cunotinele necesare pentru a
obine cel mai bun pre, corespunztor poziiei ocupate n tranzacie.
Prudena este msurat prin referire la conjunctura pieei, de la data
evalurii i nelund n considerare eventualele informaii ulterioare
acestei date.Nu este neaprat imprudent un vnztor care vinde
proprietatea pe o pia cu preuri n scdere, la un pre mai mic dect
cele anterioare.n asemenea cazuri, valabile i pentru situaii de
vnzare-cumprare, caracteristice pieelor care inregistreaz variaii
de preui, cumprtorul sau vnztorul prudent va aciona n conformitate
cu cele mai bune informaii de pia, disponibile la data
evalurii.
,,...i fr constrngere... stabilete faptul c fiecare parte este
motivat s ncheie tranzacia, dar niciuna nu este nici forat, nici
obligat n mod nejustificat s fac acest lucru. Valoarea de pia este
neleas ca fiind valoarea unui activ, estimat fr luarea n
considerare a costurilor de vnzare sau de cumprare i fr
includerea
niciunui/unei impozit/taxe asociat(e).1.2 Alte tipuri de valori
diferite de valoarea de pia
Obiectivele temei(standardului) este identificarea, explicarea i
distingerea tipurilor de valoare diferite de valoarea de pia,
precum i stabilirea standardelor pentru aplicarea acestora.
Valoarea de pia este cel mai adecvat tip de valoare pentru o
mare varietate de aplicaii.Totui, n situaii specifice, pot fi mai
adecvate tipuri de valoare alternative. Este esenial c att
evaluatorul ct i utilizatorii evalurilor s neleag clar diferena
dintre valoarea de pia i aceste alte tipuri de valoare, ca i
efectele (dac exist) pe care diferenele dintre tipurile de valoare
le pot avea asupra aplicabilitii evalurii.
Conceptul valoarea de pia se bazeaz pe ipoteze specifice
prezentate mai sus.Celelalte tipuri de valoare presupun aplicarea
unor ipoteze diferite, care, dac nu sunt identificat n mod clar,
pot duce la o evaluare eronat.Aceast standard prezint i explic
aplicarea tipurilor de valoare diferite de valoarea de pia pentru
alte scopuri dect pentru raportarea financiar.
Definiiile altor tipuri de valoare pot fi:
Tip de valoare- prezentarea principiilor fundamentale de
cuantificare a valorii, la o dat specificat.
Valoarea just- suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de
bunvoie, ntre dou pri interesate, aflate n cunotin de cauz, ntr-o
tranzacie n care preul este determinat n mod obiectiv.
Valoarea de investiie sau subiectiv.Valoarea proprietii pentru
un anumit investitor sau clas de investitori, pentru obiective de
investiii sau pentru obiective de exploatare identificate.Acest
concept subiectiv relaioneaz o anumit proprietate de un anumit
investitor, grup de investitor sau entitate, care au obiective
i/sau criterii de investiii identificabile.
Cumprtor special.Un cumprtor pentru care un anumit acitv are o
valoare special datorit avantajelor provenite din deinerea
acestuia, avantaje de care nu pot beneficia ceilali cumprtori de pe
pia.
Valoarea special.O sum de bani peste valoarea de pia, care
reflect atributele -caracteristicile particulare ale unui activ
care sunt valoroase numai pentru un cumprtor special.
Valoarea sinergiei.Un element suplimentar de valoare care este
creat n urma combinrii/fuziunii a dou sau mai multe proprieti, n
urma creia valoarea proprietii rezult din combinare este mai mare
dect suma valorilor proprietilor individuale nainte de combinarea
lor.
Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va
fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor
hotrt, ntr-o tranzacie cu preul determinat obiectiv, dup o
activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au
acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.Valoarea de
lichidare este valoarea care se obine din vinzarea forat a
ntreprinderii, ntr-un termen limitat.Valoarea de lichidare este, de
regul mai sczut dect valoarea de pia (actual)
Costul de nlocuire net (CIN) reprezint costul curent de
reproducie sau de nlocuire a unui activ minus deprecierile pentru
deteriorarea fizic i pentru orice alte forme relevante de
depreciere si neadecvare.
O aplicatie a abordarii prin cost, care poate fi utilizata la
estimarea valorii activelor specializate in scopuri de raportare
financiara cnd exista informatii de piata insuficiente sau
deloc.Costul curent al unui activ echivalent modern minus
deducerile pentru deteriorarea fizica si pentru orice forme
relevante de depreciere si optimizare.
Valoarea de impozitare,de impunere sau valoarea impozabil, este
o valoare care se bazeaz pe definiiile coninute ce se refer la
evaluarea,aprecierea si/sau impozitarea proprietii.
Valoarea de investiie reprezint valoarea unei anumite proprieti
pentru un anumit investitor.n lucrprile de evaluare,valoarea de
investiie este valoarea unei proprieti pentru un anumit investitor
in interdependen cu nevoile investiionale ale acelui
investitor.Spre deosebire de valoarea de pia, valoarea de investiie
este o valoare in relaie cu o persoan, nu neaprat n relaie cu
piaa.Pentru majoritatea scopurilor, evalurile conforme cu
Standardele Internaionale de Raportare Financiar trebuie fcute prin
folosirea valorii juste. Aceasta este o aplicare specific a valorii
juste, care poate solicita mai multe ipoteze restrictive dect se
solicit n general. Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare ,
Evaluarea pentru raportarea financiar, comenteaz cerinele specifice
de evaluare n optica standardelor de contabilitate.Pentru
efectuarea evalurilor, compatibile cu aceste Standarde i cu
Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP), este obligatoriu
ca evaluatorii s respecte toate seciunile Codului Deontologic,
referitoare la etic, competen, prezentare a informaiilor i la
cerinele de raportare.Cnd efectueaz o evaluare conform acestui
standard, evaluatorul trebuie s se asigure c estimarea valorii se
bazeaz pe informaiile i situaiile adecvate evalurii.fa
Estimarea valorii se face prin utilizarea metodelor i tehnicilor
adecvate, ea are la baz informaii suficiente pentru susinerea
analizelor i concluziilor.n raportarea unei valori, estimat conform
acestui standard, evaluatorul trebuie s:
-ndeplineasc toate cerinele Standardului Internaional de
Evaluare.n mod special, evaluatorul trebuie s raporteze valoarea
ntr-o manier care s nu induc n eroare.
-Defineasc tipul sau tipurile de valoare utilizate i s precizeze
scopul i destinaia evalurii, data efectiv a evalurii i data
raportului de evaluare.
-Identifice clar i s descrie proprietatea i drepturile de
proprietate supuse evalurii, precum i sfera procesului de evaluare,
necesar pentru formarea concluziilor evalurii.
-Specifice toate ipotezele i condiiile limitative pe care s-a
bazat evaluarea.
-Separe clar ipotezele care sunt diferite sau sunt suplimentare
fa de cele care stau la baza estimrii valorii de pia.
-Explice integral abordrile i procedurile de evaluare, care au
fost aplicate, precum i raionamentul pe baza cruia au fost fcute
analizele, opiniile i concluziile din raport.
-Includ o declaraie c evaluarea a fost efectuat n concordan cu
IVS-urile, s prezinte orice deviere de la cerinele IVS-urilor i s
prezinte o explicaie a acestor devieri.
1.3 Definirea tipurilor i scopurilor de evaluare
Scopul oricrei evaluri est determinarea valorii unui bun.Unul
din principiile fundamentale ale evalurii de pia presupune existena
mai multor valo ale unui i acelai bun. Valoarea este un concept
economic fundamental pentru care nu exist o definiie univoc
acceptat.Apariia i existena valorii este determinatp de urmtoarele
atribute:
Utilitatea- capacitatea bunului de a contribui la bunstarea
omului i de a aduce satisfacie de la posesiunea lui.
Raritatea- valoarea unui bun este cu att mai mare cu ct mai rar
este ntlnit.Drept exemplu poate servi apa i diamantul: dei apa este
foarte necesar i util pentru existena omului, din cauza faptului c
fiecare are acces liber la ea valoarea apei este mic.Iar diamantul,
dei este o piatr care nu este necesar sau util pentru existena
omului, are o valoare mare deoarece se ntlnete foarte rar. n
dependen de scopul pentru care este efectuat evaluarea, un bun
imobiliar poate avea mai multe valori dite una de cealalt.S
presupunem c proprietarul unei case individuale de locuit se
adreseaz unei companii de asigurare n vederea asigurrii proprietii
imobiliare.n acest caz, specialistul evalutor va estima valoarea de
reconstituire sau valoarea de nlocuire a casei.Dac proprietarul va
decide s vnd bunul imobiliar, el va dori s afle preul probabil
pentru care proprietatea va putea fi vndut pe piaa liber, n cazul
dat, evaluatorul va estima valoarea de pia.
Scopul evalurii este determinat de tipu tranzaciei sau altor
aciuni ncare este implicat bunul imobiliar evaluat, i pentru
efctuarea crora evaluatorul poate recomanda o mrime anumit a valoi
bunului.De regul, evaluarea este solicitat n urmtoarele cazuri:
Vnzarea bunulu imobiliar.n acest caz va fi determinat preul
probabil pentru care bunul imobiliar poate fi vndut pe piaa liber-
valoarea de pia.La estimarea valorii se va ine cont de toi
cumprtorii poteniali i de toate proprietile competitive expuse pe
pia.
Cumprarea bunului imobiliar.n cazul efecturii evalurii n scopul
cumprrii bunului imobiliar, evaluatoru va ine cont de necesitile i
posibilitile financiare ale clientului.Astfel, valoarea estimat va
reflecta gradul de uilitate a bunului imobiliar evaluat pentru un
cumprtor concret.Cerinele subiective ale clientului pot rezulta
ntr-o valoare care este mai mic, mai mare sau egal cu valoarea de
pia a bunului imobiliar.Valoarea estimat va fivaloarea de
investiie.
Ipotecarea bunulu imobiliar.Evaluarea n scopul ipotecrii se
efectueaz pentru obinerea unui mprumut bancar garantat cu bunul
imobiliar depus n gaj.Valoarea estimat va fi valoarea de pia, ceea
ce va da posibilitate creditorului s recupereze suma creditulu n
cazul insolvabilitii debitorului.Dat fiind faptul c n cazul unei
astfel de vnzri, bunul imobiliar este expus pe pia n condiii mai
puin favorabile, perioada de comercializare fiind redus, iar
evaluarea este efectuat pentru un creditor ce nu dorete s-i asume
riscuri nejustificate, evaluatorul trebuie s adopte nite criterii
riguroase pentru evaluarea n scopul ipotecrii.Uneori, pentru un bun
imobiliar care este sau intenioneaz s fie garanie pentru un credit
bancar se estimeaz valoarea de vnzare forat sau valoarea de
lichidare.
Arenda bunului imobiliar.n baza contractului de arend
proprietarul bunului imobiliar(arendatorul) i transmite arendaului,
pentru o perioad de timp determinat i contra plat, dreptu de
posesiune i folosin a bunului imobiliar.Evaluarea bunului imobiliar
n cazul drii n arend presupune determinarea valorii de pia a
bunului, care ulterior servete pentru determinarea mrimii plii de
arend.
Asigurarea bunului imobiliar.Evaluarea n scopul asigurrii
necesit o abordare specific.Valoarea de pia, n acest caz relevant,
iar evaluatorul trebuie s determine valoarea de reconstituire sau
valoarea de nlocuire a cldirii.Valoarea de pia a bunului imobiliar
poate fi mai mare dect cea de nlocuire, unul din motive fiind c n
vaoarea de pia a cldirii este reflectat valoarea terenului.La fel,
valoarea de pia poate fi mai mic dect cea de nlocuire, n cazul cnd
piaa imobiliar se afl ntr-o perioad de recesiune sau n cazul cnd
edificiul este de un stil arhitectural elegant i sofisticat, sau
construcia lui sau folosit materiale de construcie extrem de
costisitoare.
ntocmirea rapoartelor financiare.Evaluarea n scopurile
financiare este efectuat pentru prezentarea conturilor i
bilanurilor anuale, pentru emiterea hrtiilor de valoare. n aceste
cazuri evaluatorul determin valoarea de pia, valoarea de pia pentru
utilizarea curent, valoarea de nlocuire sau valoare de bilan, n
dependen de categoria activelor evaluate i n dependen de
prevederile actelor legislative i normative n vigoare.
Exproprierea pentru utilitate public.Evaluarea n scopul
exproprierii este efectuat pentru determinarea cuantumului
despgubirii, care se calculeaz n baza valorii de pia a bunului
imobiliar sau a drepturilor patrimoniale supuse exproprierii.
Impozitarea bunurilor imobiliare.Evaluarea n scopul impozitrii este
efectuat n scopul calculrii impozitului pe bunurile imobiliare sau
impozitul pe adaos de capital, prevzute de legislaia n vigoare i
reprezint o evaluare obligatorie, efectuatp de organizaiile
abilitate de stat.Valoarea impozabil se determin n baza valorii de
pia a bunului imobiliare, astfel satisfcnd criteriul de echitate a
impozitului imobiliar.
Calcularea onorariilor pentru serviciile notarilor.n unele
cazuri, onorariile pentru serviciile notarilor sunt calculate n
funcie de valoarea bunului ce constituie subiect al contractului
posibil autentificrii notariale.Evaluarea este necesar cnd
contractul nu conine date privind valoarea bunului imobiliar. n
acest caz valoarea estimat este valoarea de pia.
Scopul evalurii este fundamental n alegerea bazei de evaluare,
care se stabilete de un evaluator n strns colaborare cu
beneficiarul serviciilor de evaluare la momentul definirii misiunii
de evaluare.Urmtoarele baze de evaluare sunt cel mai des ntlnite n
practica evalurii i sunt recomandate spre aplicare de ctre
standardele internaionale de evaluare.
II. Evaluarea bunurilor imobiliare n scopul evalurii
2.1 Evaluarea bunurilor imobiliare n scop de vnzare-cumprare
Scopul evalurii este determinat de tipul tranzaciei sau a altor
aciuni n care este implicat bunul imobiliar evaluat, i pentru
efectuarea crora evaluatorul poate recomanda o mrime anumit a
valorii bunului imobil.
Vnzarea bunului imobiliar.n aces caz va fi determinat preul
probabil pentru care bunul imobiliar poate fi vndut pe piaa
liber-valoarea de pia. La estimarea valorii se va ine cont de toi
cumprtorii poteniali i de toate proprietile competitive expuse pe
pia.
Cumprarea bunului imobiliar.n cazul efecturii evalurii n scopul
cumprrii bunului imobiliar, evaluatorul va ine cont de necesitile i
posibilitile financiare ale clientului.Astfel, valoarea estimat va
reflecta gradul de utilitate a bunului imobiliar evaluat pentru un
cumprtor concret. Cerinele subiective ale clientului pot rezulta
ntr-o valoare care este mai mic, mai mare sau egal cu valoarea de
pia a bunului imobiliar.Valoarea estimat va fi valoarea de
investiie.
Nuanele vnzrii-cumprrii bunului imobil
Piaa imobiliar autohton este foarte variat, cu cele mai multe
oferte i tranzacii imobiliare preponderent n capital, pentru c
infrastructura este dezvoltat i oportunitile de angajare n cmpul
muncii sunt de cteva ori mai mari dect n restul rii.
Totui, experii imobiliari spun c doritorii de a achiziiona un
imobil se pot confrunta cu o serie de nenelegeri cu proprietarul
care a vndut locuina. Ba mai mult, se pot trezi i fr bani dar i fr
proprietate.
Banca, garantul tranzaciilor imobiliareMajoritatea tranzaciilor
imobiliare se fac cu banul jos n prezena ctorva martori, pentru
evitarea costurilor suplimentare, care trebuie pltii la o agenie
imobiliar. Managerii de la ageniile imobiliare spun c exist riscul
ca bancnotele s fie false sau unul dintre subiecii tranzaciei n
lipsa cunotinelor n imobiliare poate omite unul din acte din lista
documentelor ce i permit s intre n proprietatea imobilului.
Cel mai indicat e ca vnzarea sau achiziia imobilului s fie fcut
prin intermediul unei bnci. Instituia financiar nu avizeaz
tranzacia pn cnd actele nu sunt n regul i exist suma necesar pentru
achiziia imobilului. Dar serviciile cost 100-150 de euro.
Imobilul vndut de cteva ori scap proprietarul de nenelegerile cu
motenitoriiLegislaia autohton prevede c celui care a achiziionat n
condiii legale un imobil, judecata nu i d dreptate, dac unul dintre
soi sau membrii familiei celui care a vndut imobilul nu i-a dat
acordul pentru vnzarea locuinei. Instana de judecat poate returna
locuina vechilor proprietari, fr ca acetia s aib obligaia s
returneze banii.
Codul Civil al Republicii Moldova spune c Proprietatea comun pe
cote-pri poate nceta prin dou forme de mpreal: a) prin nelegerea
prilor, adic pe cale amiabil; i b) prin hotrre judectoreasc.
mprirea amiabil se efectueaz n baza unui act juridic ncheiat ntre
toi coproprietarii, act care poate fi ncheiat n orice form: scris
sau verbal.
Un asemenea act de mprire va fi valabil doar dac la el vor
participa toi coproprietarii i toi vor cdea de acord cu realizarea
mpririi pe aceast cale, precum i cu clauzele actului de mprire. Dac
unul din coproprietari este limitat sau lipsit n capacitatea de
exerciiu, atunci mprirea voluntar se va putea realiza numai cu
ncuviinarea autoritii tutelare, precum i a ocrotitorului legal, dup
caz.
mprirea judectoreasc se face de ctre instanele judectoreti la
cererea persoanei ndreptite de a cere partajul. Asemenea persoane
dup cum am menionat, pot fi coproprietarii i creditorii
acestora.
Dac bunul a fost partajat benevol, atunci cererea de partaj va
fi respins de ctre instana de judecat ca inadmisibil. Partajul
judiciar de cele mai dese ori poate avea loc n urmtoarele cazuri;
a) la mprire nu sunt prezeni toi titularii dreptului de proprietate
comun; b) coproprietarii nu ajung la o nelegere privind mprirea
bunului comun; c) unul din coproprietari este lipsit sau limitat n
capacitatea de exerciiu i autoritatea tutelar, dup caz a
ocrotitorului legal, a refuzat ncuviinarea unui partaj
voluntar.
Situaiile cu returnarea imobilului pot fi evitate dac
proprietatea a fost vndut de cteva ori. n aceste condiii instana de
judecat nu poate face nimic, pentru c nu exist o legtur ntre cei
care l-au vndut, deoarece nu dein vre un act de proprietate asupra
imobilului.
Riscante pot fi i tranzaciile imobiliare cu oamenii de vrsta
treia, care iniial pot vinde locuina dup care pot interveni copii,
care i revendic dreptul asupra proprietii i spun c tranzacia a fost
fcut sub presiune. De asemenea, trebuie evitate tranzaciile
imobiliare prin procur, care poate fi retras la orice birou
notarial i tranzacia devine nevalabil.2.2 Evaluarea bunurilor
imobiliare n scopul impozitrii
Evaluarea i reevaluarea bunurilor imobiliare
Evaluarea bunurilor imobiliare se efectueaz de ctre organele
cadastrale teritoriale
n baza unei metodologii unice pentru toate tipurile de bunuri
imobiliare n modul i n termenele stabilite de legislaie.
Evaluarea bunurilor imobiliare se efectueaz pe calea evalurii n
mas n cazul
obiectelor-tip ce constituie bunuri imobiliare i pe calea
evalurii individuale n cazul obiectelor specifice (netipice).
Metoda evalurii individuale a bunurilor imobiliare
poate fi aplicat i n baza deciziei instanei judectoreti.
La evaluarea bunurilor imobiliare, n dependen de destinaia
acestora, se aplic
urmtoarele metode de determinare a valorii de pia:
a) metoda analizei comparative a vnzrilor;
b) metoda veniturilor;
c) metoda cheltuielilor.
Reevaluarea bunurilor imobiliare se efectueaz dectre organele
cadastrale teritoriale o dat la 3 ani n modul stabilit de
Guvern.
Finanarea lucrrilor de evaluare a bunurilor imobiliare se
efectueaz de la
bugetul de stat.COTELE, MODUL DE CALCULARE I TERMENELE DE
ACHITARE
A IMPOZITULUI PE BUNURILE IMOBILIARE
Conform articolului 280 Cota maxim a impozitului constituie 0,5%
din baza impozabil a bunurilor
imobiliare.
Cota concret a impozitului pe bunurile imobiliare se stabilete
anual de ctre
autoritatea reprezentativ a administraiei publice locale i nu
poate fi mai joas
de 50% din cota maxim, specificat la alin.1 Conform articolului
281 Suma impozitului pe bunurile imobiliare se calculeaz anual
pentru fiecare obiect al impunerii, pornindu-se de la baza
impozabil a bunurilor imobiliare, calculat conform situaiei de la 1
ianuarie a anului fiscal respectiv, de ctre serviciile de colectare
a impozitelor i taxelor locale ale primriilor cu participarea
organelor fiscale teritoriale.
n caz de schimbare, dup nceperea anului fiscal, a subiectului
impunerii, pentru noul subiect al impunerii impozitul pe bunurile
imobiliare se calculeaz de ctre stat.2.3 Alte scopuri ale evalurii
bunurilor imobiliare
Ipotecarea bunului imobiliar-Evaluarea n scopul ipotecrii se
efectueaz pentru obinerea unui mprumut bancar garantat cu bunul
imobiliar depus n gaj.Valoarea estimat va fi valoarea de pia, ceea
ce va da posibilitate creditorului s recupereze suma creditului n
cazul insolvabilitii debitorului.Dat fiind faptul c n cazul unei
astfel de vnzri, bunul imobiliar este expus pe pia n condiii mai
puin favorabile, perioada de comercializare fiind redus, iar
evaluarea este efectuat pentru un creditor ce nu dorete s-i asume
riscuri nejustificate, evaluatorul trebuie s adopte nite criterii
riguroase pentru evaluarea n scopul ipotecrii.Uneori, pentru bunul
imobiliar care este sau intenioneaz s fie garanie pentru un credit
bancar se estimeaz valoarea de vnzare forat sau valoarea de
lichidare.
Arenda bunului imobiliar. n baza contractului de arend
proprietarul bunului imobiliar (arendatorul) i transmite
arendaului, pentru o perioad de timp determinat i contra plat,
dreptul de posesiune i folosin a bunului imobiliar.Evaluarea
bunului imobiliar n cazul drii n arend presupune determinarea
valorii de pia a bunului, care ulterior servete pentru determinarea
mrimii plii de arend.
Asigurarea bunului imobiliar. Evaluarea n scopul asigurrii
necesit o abordare specific.Valoarea de pia, n acest caz, este
irelevant, iar evaluatorul trebuie s determine valoarea de
reconstituire sau valoarea de nlocuire a cldirii.Valoarea de pia a
bunului imobiliar poate fi mai mare dect cea de nlocuire, unul din
motive fiind c n valoarea de pia a cldirii este reflectat valoarea
trenului.La fel, valoarea de pia poatfi mai mic dect cea de
nlocuire, n cazul cnd piaa imobiliar se afl ntr-o perioad de
recesiune sau n cazul cnd edificiul est e un stil arghitectual
elegant i sofisticat, sau la construcia lui sau folosit materiale
de construcie extrem de costisitoare.
ntocmirea rapoartelor financiare. Evaluarea n scopurile
financiare este efectuat pentru prezentrea conturilor i bilanurilor
anuale, pentru emiterea hrtiilor de valoare. n aceste cazuri
evaluatorul determin valoarea de pia, valoarea de pia pentru
utilizarea curent, valoarea de nlocuire sau valoarea de bilan, n
dependen de categoria activelor evaluate i n dependen de
prevederile actelor legislative i normative n vigoare.
Exproprierea pentru utilitate public. Evaluarea n scopul
exproprierii este efectuat pentru determinarea cuantumului
despgubirii, care se calculeaz n baza valorii de pia a bunului
imobiliar sau a drepturilor patrimoniale supuse exproprierii.
Impozitarea bunurilor imobiliare. Evaluarea n scopul impozitrii
este efectuat n scopul calculrii impozitului pe bunurile imobiliare
sau impozitul pe adaos de capital, prevzute de legislaia n vigoare
i reprezint o evaluare obligatorie, efectuat de organizaiile
abilitate de stat.Valoarea impozabil se determin n baza valorii de
pia a bunului imobiliar, astfel satisfcnd criteriul de echitate a
impozitului imobiliar.
Concluzie
n urma efecturii proiectului de curs la tema ,,Tipul valorilor n
dependen de scopul evalurii am studiat domeniul valorilor din
evaluarea bunurilor imobile.Axndu-m pe materialul studiat la
leciile de teorie,practic i orele de lectur din bibliotec la tema
evalurii, cu ncredere n sine am realizat proiectul de curs la
evaluarea imobilului.Colectnd informaiile necesare la tema
proiectului am obinut o buna experien n cutarea acestora att pentru
proiect ct i n general.Orice capitol scris, mi-a trezit interes
sporit asupra proiectului de curs i asupra specialitii de
evaluare.Studiind profund tema, am realizat c, orice tip de
evaluare se face n dependen de tipul valorii i conform legislaiei
ce prevede evaluarea bunurilor imobile...
Fiecare caz de evaluare necesitst o studiere individual
indiferent de destinaia i valoarea acestuia. Bibliografie
1. ,,Evaluarea bunurilor imobiliare Olga Buzu. Chiinu 20032.
,,Standardele Internaionale de Evaluare-2007
3. ,, Regulametul provizoriu privind activitatea de evaluare
4. web: www.cadastre.md
1