Committente IMMOBILI srl Codice Fiscale 556845698 Lotto Valutatore incaricato Romano geom. Francesco Redatta il 17/11/2016 Pratica numero 595.2016 CRM numero 5611 Regione Veneto Comune Provincia Treviso Indirizzo Tipologia immobile Fabbricato tipico Più probabile valore cauzionale a LAVORI ULTIMATI Più probabile valore ATTESO di mercato € 798.800,00 Valore assicurabile a LAVORI ULTIMATI Più probabile valore ATTUALE di mercato € 416.300,00 Più probabile costo delle opere da sostenere Caratteristiche generali dell’immobile Fabbricato di 4 alloggi Descrizione sintetica "Giudizio" sulla commerciabilità Normale "Giudizio" sulla immediata commerciabilità Legittimità edilizia Legittimità catastale Note Ufficio provinciale di Treviso Comune Casale sul Foglio 28 Immobile in costruzione Casale sul Montello via Lord massimo 56 Fabbricato di 4 alloggi in costruzione, di cui due al piano terra e due al piano primo con scoperto e garage al piano terra. A lavori ultimati verrà presentata la dichiarazione di abitabilità A lavori ultimati verrà riaccatastato l'immobile Immobile valutato finito ed agibile; ipotizzata classe energetica "A1" Non immediata € 678.980,00 583.800,00 € 358.000,00 € UNICO Società Credito Cooperativo Sede Legale Piazza San Marco, 33, Venezia CERTIFICATO DI VALUTAZIONE RIEPILOGO VALUTAZIONE NOTE IDENTIFICAZIONE CATASTALE - TERRENI Foglio Particella Sub Porzioni Qualità Classe Ha Are Ca Reddito dominicale Reddito agrario Partita 28 1796 Semin. Arb. 3 3 38 € 2,18 € 1,13 28 1797 Semin. Arb. 3 3 37 € 2,18 € 1,13 28 1860 Semin. Arb. 3 40 € 0,26 € 0,13 Easystima srl Sede legale Via A.Da Corona n.1/q, 31100 Treviso (TV) Sede operativa Via Belvedere n.1/a, 31032 Casale sul Sile (TV) Tel-Fax 0422 820912 P.IVA 04445620265 REA 350541 TV www.easystima.com - [email protected]FAC - SIMILE
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CERTIFICATO DI VALUTAZIONE RIEPILOGO VALUTAZIONE GREZZO/AL GREZZO... · Rapporto di Valutazione Lotto nr.UNICO IMMOBILI srl nr. 595.2016 A. Anagrafica 1) Committente 2) Valutatore
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Committente IMMOBILI srl
Codice Fiscale 556845698
Lotto
Valutatore incaricato Romano geom. Francesco Redatta il 17/11/2016
Pratica numero 595.2016 CRM numero 5611
Regione Veneto Comune
Provincia Treviso Indirizzo
Tipologia immobile Fabbricato tipico Più probabile valore cauzionale
a LAVORI ULTIMATI
Più probabile valore
ATTESO di mercato
€ 798.800,00 Valore assicurabile a LAVORI
ULTIMATI
Più probabile valore
ATTUALE di mercato
€ 416.300,00 Più probabile costo delle
opere da sostenere
Caratteristiche generali
dell’immobile
Fabbricato di 4 alloggi
Descrizione sintetica
"Giudizio" sulla
commerciabilità
Normale "Giudizio" sulla immediata
commerciabilità
Legittimità edilizia
Legittimità catastale
Note
Ufficio provinciale di Treviso Comune Casale sul
MontelloFoglio 28
Immobile in costruzione
Casale sul Montello
via Lord massimo 56
Fabbricato di 4 alloggi in costruzione, di cui due al piano terra e due al piano primo
con scoperto e garage al piano terra.
A lavori ultimati verrà presentata la dichiarazione di abitabilità
A lavori ultimati verrà riaccatastato l'immobile
Immobile valutato finito ed agibile; ipotizzata classe energetica "A1"
Non immediata
€ 678.980,00
583.800,00€
358.000,00€
UNICO
Società Credito Cooperativo Sede Legale Piazza San Marco, 33, Venezia
CERTIFICATO DI VALUTAZIONE
RIEPILOGO VALUTAZIONE
NOTE
IDENTIFICAZIONE CATASTALE - TERRENI
Foglio Particella Sub Porzioni Qualità Classe Ha Are CaReddito
dominicale
Reddito
agrarioPartita
28 1796 Semin. Arb. 3 3 38 € 2,18 € 1,13
28 1797 Semin. Arb. 3 3 37 € 2,18 € 1,13
28 1860 Semin. Arb. 3 40 € 0,26 € 0,13
Easystima srl
Sede legale Via A.Da Corona n.1/q, 31100 Treviso (TV) Sede operativa Via Belvedere n.1/a, 31032 Casale sul Sile (TV)
Tel-Fax 0422 820912 P.IVA 04445620265 REA 350541 TV www.easystima.com - [email protected]
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IMMOBILI srl nr. 595.2016
A. Anagrafica
1) Committente
2) Valutatore incaricato
3) Immobile (lotto)
Fabbricato di 4 alloggi in costruzione, di cui due
al piano terra e due al piano primo con scoperto e
garage al piano terra.
Società Credito Cooperativo
Sede Legale Piazza San Marco, 33, Venezia
Committente IMMOBILI srl
Codice Fiscale/P.IVA 556845698
Ubicazione - Indirizzo via Lord massimo
Ubicazione - Numero civico/barrato 56
Ubicazione - Provincia Treviso
Ubicazione - Comune Casale sul Montello
Zona rischio sismico Nessun dato
Ubicazione - Località
Valutatore incaricato Romano geom. Francesco
Lotto nr. UNICO
Descrizione sintetica
RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE In applicazione agli IVS/EVS, al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa
ed alle Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
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B. Premessa - Scopo della valutazione
Ispezioni ipotecarie
Il presente Rapporto di Valutazione NON prevede visure presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari al fine di verificare la presenza di trascrizioni od iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche,
pignoramenti, ecc.) o a qualsivoglia altro gravame e/o diritto reale (diritto di superficie, l'enfiteusi,
usufrutto, uso, abitazione, servitù prediali, prelazione di terzi, sequestri, riservati domìni e simili)
sull’immobile qui peritato.
Tali ispezioni saranno successivamente compiute dal Notaio incaricato di redigere la relazione
notarile preliminare ventennale.
Si rinvia alla succitata relazione per ogni verifica.
La presente valutazione immobiliare è un rapporto estimativo oggettivo, basato su procedimenti
scientifici, principi e criteri estimativi univoci, che possono condurre a risultati certi, condivisibili e replicabili
secondo gli IVS (International Valuation Standard) ed EVS (European Valuation Standard).
Essa riflette le opinioni personali dei periti estimatori e quindi la presente valutazione è una stima, non un
fatto.
Il presente rapporto di valutazione mira a comunicare al lettore il più probabile valore di mercato
dell’immobile suddiviso in lotti omogenei.
Inoltre il presente rapporto espone il procedimento estimativo adottato ed indica le eventuali assunzioni
alla base della valutazione e le eventuali condizioni limitanti.
L’attività peritale è stata supportata dai due componenti la Direzione Tecnica:
Geom. Romano Francesco, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Treviso n. 1856, iscritto Geo.Val. (albo nazionale): n° 1714, Valutatore Europeo qualificato da TEGoVA al REV-IT/CNGeGL/2020/27.
Geom. Alessandro Benvegnù, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Vicenza n. 1295, iscritto Geo.Val. (albo nazionale): n° 1771, Certificato ISO 17024: CRIF Cert. Serv. - n° B01/0278, Valutatore Europeo qualificato da TEGoVA al REV-IT/CNGeGL/2020/7.
Il titolo REV, in linea con i principi di armonizzazione e di libertà di circolazione propri della Comunità Europea, è garanzia di un elevato standard di qualità e di esperienza dei valutatori dei Paesi membri, al fine di assicurare alla clientela e al mercato in generale valutazioni che rispettino a pieno le linee guida, le regole, le metodologie e le procedure definite dagli EVS – European Valuation Standards.
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C. Quesiti Estimativi
1) determinare il più probabile Valore ATTUALE di libero mercato;
2) determinare il Valore Cauzionale;
3) determinare il Valore di Assicurazione / Valore di Ricostruzione a nuovo;
4) determinare il grado di commerciabilità ATTUALE dell'immobile;
La committenza e l'istituti bancario erogante il finanziamento hanno posto i seguenti quesiti
estimativi
Altro:
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D. Fasi - Accertamenti e date delle indagini
Nella tabella sottostante sono indicate le principali fasi ed accertamenti peritali espletati
dall'esperto valutatore, indispensabili per la stesura del rapporto di valutazione
22 Settembre 2016 Redazione rapporto di valutazione (prima bozza)
22 Settembre 2016 Redazione certificato di valutazione
Fase 2: indagine di mercato e eleborazione dei dati
Data Descrizione
Richiesta documentazione mancante
Ricezione documentazione mancante
Ulteriore sopralluogo presso l'immobile
Accessi agli atti depositati presso la Pubblica Amministrazione 1
20 Settembre 2016 Incarico
Fase 1: analisi documentale e attività di accertamento e verifica
21 Settembre 2016 Sopralluogo presso l'immobile
22 Settembre 2016 Verifica e studio del mercato immobiliare locale e sua segmentazione
22 Settembre 2016 Verifica dei dati attraverso l'analisi del mercato ed i database online
Fase 3: redazione del rapporto di valutazione
22 Settembre 2016 Bozza definitiva
Eventuale richiesta di revisione
Riesame rapporto di valutazione
1 L'accesso agli atti depositati presso la Pubblica Amministrazione si rende obbligatorio solo nel
caso di acclarata mancanza documentale
Firma digitale rapporto di valutazione
Invio rapporto di valutazione
Note:
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E. Analisi del Segmento di Mercato
Localizzazione
Zona Omi
Tipologia edilizia prevalente nella zona
Destinazione urbanistica dell'immobile
Tipologia edilizia del fabbricato
Tipologia edilizia unità immobiliare
Caratteristiche generali dell'immobile
Dimensione
Caratteri domanda e offerta Lato acquirente
Lato venditore
Intermediari
Forma di mercato
Filtering
Fase del mercato immobiliare
Altro
Concorrenza monopolistica
Up
Recupero
Urbana
Centrale
B1
Centrale
Casale sul Montello
Residenziale
Residenziale
Fabbricato tipico
Appartamento
Fabbricato di 4 alloggi
Media
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OGGI
OGGI
da 1 a 2 : CRESCITA da 2 a 3: RALLENTAMENTO aumento delle transazioni e dei prezzi; aumento dei prezzi e diminuzione transazioni;
da 3 a 4: STASI da 4 a 5 : DECREMENTO stasi dei prezzi e diminuzione transazioni; calo dei prezzi e diminuzione transazioni;
da 5 a 6: RECUPERO da 6 a 1: RIPRESA diminuzione dei prezzi ed aumento transazioni; stazionarietà dei prezzi e aumento transazioni;
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1) Indagini presso i professionisti locali
Inoltre è stato chiesto ai periti, geometri, ed agli agenti immobiliari il rapporto tra l’asking price ed
il prezzo reale di compravendita (sulla base della loro esperienza).
RISULTATI DELL'INDAGINE
Easystima srl può contare sull’ampio bacino di professionisti che hanno partecipato ai
convegni/seminari di IVS DATA srl durante la presentazione, lo scorso anno, della Banca Dati dei
Geometri Italiani.
Inoltre si è provveduto a contattare alcuni agenti immobiliari locali.
Le domande che sono state poste sono servite a determinare la segmentazione del mercato e la
variazione dei prezzi e delle transazioni.
I prezzi e le compravendite sono rimasti accentuati anche
durante i primi anni di crisi ( 2009-2011).
Tra il 2012 ed il 2013 la crisi immobiliare ha cominciato a gravare
sia sui prezzi che sui tempi di compravendita /aspettativa di
vendita ( calo nelle NTN del 13,8%- Nota Territoriale Agenzia del
Territorio) .
Dal 2015 c’è qualche segnale positivo di inversione di tendenza.
VIENE SEGNALATA L’IMPORTANZA DI CONOSCERE LA
CLASSE ENERGETICA DELL’UNITA’ IMMOBILIARE.
ago-16
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2) Quotazioni OMI
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F. Descrizione dell'unità immobiliare, art. 2826 C.C.
1) Scheda- Quartiere (intorno edificato)
2) Fabbricato
Tipologia immobiliare del fabbricato
Tipologia edilizia del fabbricato
2
4
0
0
Solo in caso di villetta, villino e villa
Pertinenze del fabbricato Ascensore No
Si Num.: 1
Urbana
Centrale
Di pregio
Residenziale
Indicare la posizione dell'immobile rispetto al centro
abitativo cittadino
Fonti di inquinamento
N. Unità edificio
N. Piani edificio
N. abitazioni
Valutare circa la posizione in cui si colloca l'immobile nella
zona, località, quartiereTipologia edilizia prevalente della zona in cui è ubicato
l'immobile
Intensità del traffico
Scale condominiali
Indicare i mezzi pubblici raggiungibili in 5-10 minuti a piedi
dall'immobile
N. uffici
N. Negozi
Fabbricato tipico
Tram
Autobus
Metropolitana
Treno
Inquinamento atmosferico
Inquinamento acustico
Inquinamento elettomagnetico
Altro
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Tipologia costruttiva fabbricato
Epoca - Anno di costruzione 2016
Epoca - Anno di ristrutturazione
Edificio antisismico
Tipologia struttura
Finiture del fabbricato
Rivestimenti pareti esterne
Rivestimenti pareti interne
Serramenti
Livello/qualità dell'ingresso che possiede l'edificio
Accessibilità
Stato visibile dell'immobile
3) Unità immobiliare
Epoca - Anno di ristrutturazione
Stato locativo dell'unità immobiliare
Livello di piano
Classe energetica
Stato manutentivo dell'unità immobiliare
Livello manutentivo
Livello finiture
Stato degli impianti
Massimo
Medio
Massimo
Nuova
Libero
T-1-2
N.P.
Nessuna
Nessuna
Si
Struttura in muratura portante
N.P
N.P
N.P
Medio livello
Assente
Minimo
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Qualità dell'unità immobiliare
Esposizione
Ubicazione
Funzionalità
Panorama
Scuri esterni
Sanitari
Vetri e finestre
Pavimentazione zona giorno
Pavimentazione zona notte
Serramenti interni
Serramenti esterni
Rivestimenti pareti interne - zona giorno
Rivestimenti pareti interne - zona notte
Livello complessivo finiture e impianti N.P
N.P
N.P
Medio
N.P
N.P
N.P
N.P
N.P
N.P
N.P
Medio
Medio
Medio
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4) Impianti speciali
5) Note al sopralluogo
6) Descrizione dell'immobile
L'immobile oggetto di stima è un complesso immobiliare in costruzione, costituito da 4
appartamenti, di cui due al piano terra con accesso autonomo e due al piano primo con accesso in
comune. L'immobile, sito a Casale sul Montello, in via Lord Massimo, zona centrale di nuova
espansione, ha una dimensione media ed è completato da 4 posti auto esterni di pertinenza. Per la
misurazione della superficie è stato usato il metodo SEL. Il fabbricato è in fase di costruzione e si
trova ad oggi in uno stato grezzo con le sole struttere portanti quasi ultimete. La classe energetica
sarà, come da contratto, la classe "A". Verrano installati fonti di energia rinnovabile e non sono
presenti fonti di inquinamento esterne.
0 0
Impianti speciali
Climatizzazione a split
Climatizzazione su canalizzazione
Illuminazione Termocamino
Impianto d'allarmeImpianto d'allarme perimetrale
Videosorveglianza Piscina
Solare termico FotovoltaicoImpianto geotermico
Domotica
Impianto TV satellitare
Altro (indicare)
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7) Composizione unità immobiliare
L'unità immobiliare, NEL SUO STATO ATTUALE, è composta da:
Numero piani interni: 2
Tipologia di misurazione: SEL
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Altre pertinenze esclusive comunicanti a servizio
dell'u.i.Giardino
230 0,15 34,5
Altre pertinenze esclusive non comunicanti a
servizio dell'u.i.Posti auto
Locali o accessori autonomiGarage
64 0,50 32
Locali o vani accessori diretti (SNR)Taverna e sottotetto
0 0,50 0
Pertinenze esclusive di ornamentoTerrazze, balconi, portici, patii, verande e logge
74 0,25 18,5
Locali o accessori direttiAngolo cottura, bagni e w.c., corr., disimp., rip., vano scale,