This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Conform de bestemmingsomschrijving binnen de regels van de bestemming ‘Centrum 1’ zijn
de als zodanig bestemde gronden bestemd voor diverse centrumfuncties met dien verstande
dat op basis van artikel 7.1.1., sub 8, ten minste twee verkeersontsluitingen voor voetgangers
worden gesitueerd. Verkeersontsluitingen zijn echter slechts toegestaan ter plaatse van de
aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - indicatieve ontsluiting' of binnen een afstand van
25 meter uit deze aanduiding'.
Afwijking
Het huidige bouwplan voorziet opnieuw in een drietal voetgangers ontsluitingen, dit in
tegenstelling tot de afwijking uit 2013 (zie paragraaf 2.3.1) waar men juist is teruggegaan van
3 naar 2 ontsluitingen. Één ontsluiting is voorzien ter hoogte van de Haalbrugskensweg, één
ter hoogte van het Raadhuisplein en een laatste aan de Stadhouderslaan. Aan de zijde van
de Stadhouderslaan is echter niet voorzien in de noodzakelijke aanduiding. Het betreft een
ondergeschikte afwijking van de gebruiksregels om te komen tot een efficiënte circulatie en
inrichting van het winkelcentrum. Op de nu volgende afbeelding zijn de betreffende
ontsluitingen afgebeeld.
Situering ontsluitingen
Afwijking bouwhoogten
22 bestemmingsplan (ontw erp)
Bouwregels
Binnen de bestemming ‘Centrum 1’ is op de verbeelding door middel van
maatvoeringsvlakken in combinatie met de aanduiding ‘maximum bouwhoogte’, de maximum
toegestane bouwhoogte aangegeven. De maximaal toegestane bouwhoogten binnen de
bestemming ‘Centrum 1’ variëren hier tussen de 8 en 22 meter. Het huidige bouwplan
voldoet, door de eerder genoemde verschuiving van de bouwmassa, op enkele punten niet
aan de toegestane bouwhoogten.
Afwijking
Door de wijziging in de bebouwingscontour ten opzichte van het stedenbouwkundig plan
komt tevens een verschuiving van bouwmassa’s tot stand. Door onder andere deze
verschuiving kan niet op alle punten voldaan worden aan de toegestane maximale
bouwhoogten. In artikel 3.4.1 zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen waarmee de
bouwhoogte met niet meer dan 2 meter mag worden verhoogd. Het bouwplan voorziet op
enkele punten echter in beperkt grotere overschrijdingen (2,18 meter) en voldoet derhalve
niet aan de voorwaarden van deze afwijkingsbevoegdheid. Op de nu volgende afbeelding
worden de betreffende overschrijdingen weergegeven.
Afwijkingen bouwhoogten
Parkeren
Op basis van de bouwplannen is een nieuw schetsontwerp gemaakt met een nieuwe
inrichting van de openbare ruimte (zie onderstaande afbeelding). Doordat het nieuwe
stedenbouwkundige plan voorziet in een kleiner bebouwingsvlak is het mogelijk om meer
Centrum Stein 2018 23
openbare parkeerplaatsen ten zuiden van fase 1 aan de Stadhouderslaan te realiseren. In dit
schetsontwerp zijn in totaal 494 parkeerplaatsen opgenomen. Daarmee wordt voldaan aan
de geldende parkeernormen.
Afwijking
Ten opzichte van eerdere bouwplannen moeten de bestemmingsvlakken van de
bestemmingen 'Centrum' en 'Verkeer' worden aangepast. Op de nu volgende afbeelding zijn
de betreffende wijzigingen goed zichtbaar.
Situering parkeervoorzieningen
2.3.3 Afwijkingen Centrum Stein 2015
Op 12 december 2016 heeft de gemeente Stein opnieuw een omgevingsvergunning verleend
in afwijking van het plan 'Kern Stein' inzake de ontwikkelingen van het nieuwe centrum. Deze
omgevingsvergunning zag op het planologisch mogelijk maken van de bouw van een
supermarkt en appartementen (fase 2). Destijds is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld
ter verantwoording van de afwijkingen. Deze onderbouwing is bijgevoegd als Bijlage 5. Het
betrof de volgende afwijkingen:
met de voorziene grootte van de supermarkt in fase 2 wordt het totaal toelaatbare
oppervlak aan supermarkten op basis van de bestemming 'Centrum - 1' overschreden;
de supermarkt wordt beperkt buiten het geldende bestemmingsvlak en bouwvlak van de
bestemming 'Centrum' gesitueerd, ter plaatse van de bestemming 'Verkeer'.
de toegestane bouwhoogte binnen de bestemming 'Centrum' wordt met de 3e tot en
met de 5e verdieping overschreden, waarbij de 3e verdieping een volledige verdieping is
en de 4e en 5e verdieping zich beperkt tot respectievelijk 2 en 1 appartement.
De nadere toelichting op voorgaande afwijkingen komt nu volgend kort aan bod. De
betreffende teksten zijn 1 op 1 overgenomen uit de ruimtelijke onderbouwing van destijds.
Voor de volledige verantwoording van de afwijkingen op het gebied van goed ruimtelijke
24 bestemmingsplan (ontw erp)
ordening, beleid, sectorale- en milieuaspecten, water en de haalbaarheid van deze
afwijkingen wordt verwezen naar Bijlage 5.
Afwijking bedrijfsvloeroppervlakte supermarkt
Bouwregels
Conform de bestemmingsomschrijving binnen de regels van de bestemming 'Centrum - 1'
zijn de als zodanig bestemde gronden mede bestemd voor maximaal 2 supermarkten, met
dien verstande dat op basis van artikel 7.1.1., sub 4, de gezamenlijke totale
bedrijfsvloeroppervlakte niet meer dan 3.400 m2 mag bedragen. De totale
bedrijfsvloeroppervlakte voor detailhandel (inclusief supermarkten) mag op basis van artikel
7.1.1., sub 3 niet meer dan 12.500 m² bedragen.
Afwijking
De te realiseren/voorziene supermarkten uit fase 1 en 2 hebben samen een totale
bedrijfsvloeroppervlakte van 3.797 m². Er is derhalve sprake van een overschrijding van 397
m² van de totaal toelaatbare bedrijfsvloeroppervlakte voor supermarkten. Daar staat
tegenover dat in fase 1 en 2 samen in totaal maar 10.154 + 1.328 (supermarkt) + 156
(commerciële ruimte 1) + 194 (commerciële ruimte 2) = 11.832 m² aan
bedrijfsvloeroppervlakte wordt gerealiseerd terwijl maximaal 12.500 m² is toegestaan.
Afwijking overschrijding bestemmingsvlak en bouwvlak bestemming 'Centrum'
Afwijking
De supermarkt wordt voor een beperkt deel (550 m2) buiten het bestemmingsvlak en
bouwvlak gesitueerd, ter plaatse van de bestemming 'Verkeer'. Daar staat tegenover dat het
geldende bestemmingsvlak en bouwvlak niet volledig benut c.q. bebouwd wordt. In totaal
wordt 673 m2 (479 + 194) van het geldende bestemmingsvlak en bouwvlak niet bebouwd. Dit
deel dat onbebouwd blijft, wordt betrokken bij de inrichting van de openbare ruimte.
Hiermee wordt het 'verlies' aan openbare ruimte in meer dan voldoende mate
gecompenseerd zonder dat dit ten koste gaat van de beoogde ruimtelijke structuur van het
oorspronkelijke stedenbouwkundige plan. Op de nu volgende afbeelding wordt de
aanpassing van het bouw- en bestemmingsvlak verder verduidelijkt.
Centrum Stein 2018 25
Afwijking bestemmings- / bouwvlak
Afwijking overschrijding toegestane bouwhoogte
Bouwregels
Binnen de bestemming ‘Centrum 1’ is op de verbeelding door middel van
maatvoeringsvlakken in combinatie met de aanduiding ‘maximum bouwhoogte’, de maximum
toegestane bouwhoogte aangegeven. De maximaal toegestane bouwhoogten binnen de
bestemming ‘Centrum 1’ voor fase 2 bedraagt 10 meter.
Afwijking
Met de realisatie van de appartementen bovenop de commerciële ruimten wordt de
toegestane bouwhoogte voor bebouwing overschreden. De toegestane bouwhoogte voor
gebouwen binnen de bestemming 'Centrum' is 10 meter. Deze bouwhoogte wordt met
respectievelijk 1,70 meter, 5 meter en 11,25 meter overschreden. De beoogde bouwhoogte
voor enerzijds de appartementen en anderzijds de bijbehorende bergingen komt hiermee
op respectievelijk 15 meter voor de 3e verdieping, 21,25 meter voor de 4e/5e verdieping en
11,70 meter ter plaatse van de bergingen. Op de nu volgende afbeelding worden de
betreffende overschrijdingen weergegeven.
26 bestemmingsplan (ontw erp)
Afwijking toegestane bouwhoogten
Parkeren
Blijkens het inrichtingsplan van de openbare ruimte zijn voor fase 1 en fase 2 462
parkeerplaatsen aangelegd. Dit aantal is voldoende conform de Nota Parkeerbeleid Stein en
dit is ook expliciet bevestigd in de uitspraak van de Afdeling bestuursrecht van de Raad van
State d.d. 25 april 2018.
2.4 Bestemmingsplan ‘Voorlopige bestemming tijdelijk winkelcentrum Stein'Het tijdelijk winkelcentrum op het Omphaliusplein is destijds planologisch mogelijk gemaakt
door middel van een tijdelijke ontheffing en tijdelijke bouwvergunning. Deze tijdelijke
ontheffing en bouwvergunning is op 25 februari 2010 door het college van burgemeester en
wethouders van de gemeente Stein verleend. Op basis van deze tijdelijke ontheffing en
bouwvergunning is het gebruik en de bouw van het tijdelijk winkelcentrum ter plaatse voor 5
jaar toegestaan. Deze tijdelijke ontheffing en bouwvergunning verliep echter in 2015 en kon
destijds op basis van de toen geldende wetgeving niet worden verlengd.
Centrum Stein 2018 27
Uitsnede van het de voorlopige bestemming
Om die reden is er vervolgens een bestemmingsplan met daarin een voorlopige
bestemming (ex artikel 3.2 Wro) opgesteld om dit tijdelijke winkelcentrum planologisch -
juridisch te regelen. Het tijdelijk winkelcentrum kreeg de bestemmingen ‘Centrum – Voorlopig
1’ en ‘Centrum – Voorlopig 2’ met respectievelijk de definitieve bestemmingen ‘Groen’ en
‘Verkeer’. Na deze 2 jaar kwam deze voorlopige bestemmingen automatisch te vervallen en
traden de definitieve bestemmingen in werking, zijnde ‘Groen’ en ‘Verkeer’. Op basis van
deze bestemmingen kon het Omphaliuspark als zodanig ingericht worden en dit is
ondertussen ook gebeurd. In dit voorliggende bestemmingsplan worden deze gronden
vanzelfsprekend definitief bestemd als 'Groen' en 'Verkeer'.
2.5 Maatschappelijke bestemmingIn het oorspronkelijke bestemmingsplan, ter plaatse van de noordzijde van fase 2, is een
maatschappelijke bestemming (apotheek, woningbouwcoörperatie en politiebureau) gelegen.
Deze bestemming is wederom meegenomen in dit bestemmingsplan zodat het centrum in
zijn geheel in één bestemmingsplan geregeld blijft. Planologisch - juridisch gezien wijzigt er
echter niets aan dit gedeelte van het plangebied.
28 bestemmingsplan (ontw erp)
Gedeelte van het plangebied waarop de maatschappelijke bestemming van toepassing is
Centrum Stein 2018 29
30 bestemmingsplan (ontw erp)
Hoofdstuk 3 Beleidskaders
3.1 InleidingGemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven
met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten
kunnen opereren. De belangrijkste kaders van het Rijk en de provincie Limburg worden in het
kort weergegeven, omdat deze zoals gezegd mede als randvoorwaarden zullen dienen voor
het lokale maatwerk in het bestemmingsplan.
In het geval van dit bestemmingsplan is een toets aan het Rijks-, provinciaal-, en gemeentelijk
beleid niet noodzakelijk. Dit bestemmingsplan heeft namelijk een conserverend karakter en
regelt de bestaande danwel reeds vergunde situatie. In het beginstadium heeft reeds
toetsing aan beleid plaatsgevonden, zowel in het bestemmingsplan 'Centrum Stein' als in het
bestemmingsplan 'Kern Stein'. De gerealiseerde ontwikkelingen welke reeds vergund zijn
middels een omgevingsvergunning hebben eveneens een uitgebreide beleidstoets
ondergaan in de drie ruimtelijke onderbouwingen behorend bij de verleende vergunningen.
Deze onderbouwingen zijn, voor de volledigheid, allen als bijlage bij dit plan bijgevoegd. In
dit bestemmingsplan is derhalve een nieuwe toetsing aan het thans geldende beleid verder
niet noodzakelijk. Er worden met dit bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk
gemaakt.
3.2 Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg Het aantal gebouwde woningen is teruggebracht tot het feitelijk aantal gerealiseerde
woningen. De 65 zorgappartementen zijn gewijzigd in 44 zorgappartementen en 100
woningen zijn teruggebracht tot 70 woningen binnen de bestemming 'Centrum 1'.
Met de woningcorporatie wordt bezien óf en hoe deze contingenten concreet kunnen
worden ingezet elders binnen de gemeente Stein, rekening houdend met de Structuurvisie
Wonen Zuid-Limburg. De bouwtitels kunnen hierdoor ook maatschappelijk worden ingezet
ten behoeve van volkshuisvesting van de sociale doelgroep.
3.3 Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-LimburgHet winkelcentrum van Stein is in de Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg
opgenomen als concentratiegebied. Dit betekent dat in beginsel ruimte moet zijn voor
kwalitatieve toevoegingen. Naast kwalitatieve toevoegingen zijn ook kwantitatieve
toevoegingen in een concentratiegebied toegestaan.
Met onderhavig plan zijn de overtollige bouwvlakken, waar het winkelcentrum niet is
gerealiseerd, wegbestemd. Programmatisch bestaat op basis van de gebruiksregels nog de
flexibiliteit voor toevoegingen of een andere invulling van de commerciële ruimten.
Centrum Stein 2018 31
Concentratiegebied Stein
32 bestemmingsplan (ontw erp)
Hoofdstuk 4 Actuele waarden
4.1 InleidingDit hoofdstuk gaat normaliter in op de (mogelijk) in het plangebied aanwezige waarden ten
aanzien van flora en fauna, cultuurhistorie en archeologie. Echter ook voor de actuele
waarden geldt dat hier sprake is van een conserverend plan waarbij een toets aan actuele
waarden reeds heeft plaatsgevonden in de eerder opgestelde bestemmingsplannen
'Centrum Stein' en 'Kern Stein'. De gerealiseerde ontwikkelingen welke reeds vergund zijn
middels een omgevingsvergunning hebben eveneens een uitgebreide toets naar actuele
waarden ondergaan in de drie ruimtelijke onderbouwingen behorend bij de verleende
vergunningen. Deze onderbouwingen zijn, voor de volledigheid, allen als bijlage bij dit plan
bijgevoegd. Aangezien er geen nieuwe ontwikkelingen met dit bestemmingsplan mogelijk
worden gemaakt is nader onderzoek niet noodzakelijk.
Centrum Stein 2018 33
34 bestemmingsplan (ontw erp)
Hoofdstuk 5 Waterparagraaf
5.1 InleidingWater vormt een steeds belangrijker aspect bij ontwikkelingen op onder meer het gebied
van woningbouw. Belangrijke thema's zijn: het vasthouden in plaats van direct afvoeren van
hemelwater, het hergebruik van water, het zuinig omgaan met drinkwater en het beperken
van de onttrekking van grondwater. Het is dan ook verplicht om in de toelichting bij een
bestemmingsplan te verantwoorden op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen
van het plan voor de waterhuishouding. Dit is bepaald in artikel 3.1.6, eerste lid, sub b van
het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze verantwoording wordt ook wel de waterparagraaf
genoemd. Dit hoofdstuk kan als zodanig beschouwd worden.
In het geval van dit bestemmingsplan is een watertoets niet noodzakelijk omdat hier sprake is
van een conserverend plan waarbij een watertoets reeds heeft plaatsgevonden in de eerder
opgestelde bestemmingsplannen 'Centrum Stein' en 'Kern Stein'. De gerealiseerde
ontwikkelingen welke reeds vergund zijn middels een omgevingsvergunning zijn eveneens
voorzien van een watertoets in de drie ruimtelijke onderbouwingen behorend bij de
verleende vergunningen. Deze onderbouwingen zijn, voor de volledigheid, allen als bijlage bij
dit plan bijgevoegd. De waterhuishoudkundige situatie blijft in het kader van dit
bestemmingsplan ongewijzigd.
Centrum Stein 2018 35
36 bestemmingsplan (ontw erp)
Hoofdstuk 6 Milieuparagraaf
6.1 InleidingIn dit hoofdstuk wordt normaliter ingegaan op de milieuaspecten die van invloed kunnen zijn
op het plan. Echter ook voor de milieuaspecten geldt dat hier sprake is van een
conserverend plan waarbij een toets aan de verschillende relevante milieuaspecten reeds
heeft plaatsgevonden in de eerder opgestelde bestemmingsplannen 'Centrum Stein' en 'Kern
Stein'. De gerealiseerde ontwikkelingen welke reeds vergund zijn middels een
omgevingsvergunning zijn eveneens getoetst aan de verschillende relevante milieuaspecten
in de drie ruimtelijke onderbouwingen behorend bij de verleende vergunningen. Deze
onderbouwingen zijn, voor de volledigheid, allen als bijlage bij dit plan bijgevoegd.
Aangezien er geen nieuwe ontwikkelingen met dit bestemmingsplan mogelijk worden
gemaakt is nader onderzoek niet noodzakelijk.
Centrum Stein 2018 37
38 bestemmingsplan (ontw erp)
Hoofdstuk 7 Juridische aspecten
7.1 InleidingIn een bestemmingsplan zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor een bepaald gebied
opgenomen. Dit bestemmingsplan regelt de inrichting van het gebied door voor de gronden
bestemmingen aan te wijzen. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de
verbeelding (kaart) in samenhang met de regels. In deze paragraaf wordt het juridische deel
van het bestemmingsplan nader toegelicht.
7.2 Uitgangspunten
7.2.1 Wettelijk kader
Het wettelijk kader wordt sinds 1 juli 2008 gevormd door de Wet ruimtelijke ordening (Wro).
De wettelijke regeling voor bestemmingsplannen is vervolgens verder ingevuld door het
Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. Het
bestemmingsplan dient te voldoen aan de als bijlage bij de voornoemde Regeling
opgenomen Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Dit betekent dat
bestemmingsplannen kwalitatief gelijkwaardig zijn en uniform in aanpak, uitvoering,
uitwisseling van gegevens en raadpleging daarvan.
7.2.2 Planonderdelen
Het bestemmingsplan 'Centrum Stein 2018' bestaat uit een verbeelding en regels en gaat
vergezeld van een toelichting. De verbeelding en de regels tezamen vormen het juridisch
bindende deel van het plan. Verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge
samenhang te worden opgenomen en toegepast.
Op de verbeelding krijgen alle gronden binnen het plangebied een bestemming. Binnen een
bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. De juridische betekenis van deze
bestemmingen en aanduidingen zijn terug te vinden in de regels. Een gedeelte van de
informatie op de analoge verbeelding heeft geen juridische betekenis, maar is slechts
opgenomen om de leesbaarheid van en oriëntatie op de verbeelding te vergroten, zoals een
kadastrale/GBKN ondergrond. Alle letters, aanduidingen en lijnen worden verklaard in de
legenda op de verbeelding.
De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en
geven tevens de bouw- en gebruiksmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De
regels van dit bestemmingsplan 'Centrum Stein 2018' zijn opgebouwd conform de door het
SVBP2012 voorgeschreven systematiek en omvatten inleidende regels, bestemmingsregels,
algemene regels en ten slotte de overgangs- en slotregels.
Centrum Stein 2018 39
7.2.3 Inleidende regels
In Hoofdstuk 1 Inleidende regels worden om te beginnen omschrijvingen gegeven van de in
het bestemmingsplan gebruikte Begrippen. Deze zijn opgenomen om onduidelijkheid door
interpretatieverschillen te voorkomen. Er zijn alleen begripsbepalingen opgenomen die
gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg
vatbaar zijn. Een gedeelte van de begrippen is omschreven in het SVBP en dient letterlijk
daaruit te worden overgenomen. Deze begrippen en de voorgeschreven omschrijvingen zijn
overgenomen.
Ook over de bepaling van afstanden, hoogtes en oppervlaktes kunnen interpretatieverschillen
ontstaan. Om op een eenduidige manier afstanden, hoogtes en oppervlakten te bepalen,
wordt in Artikel 2 Wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt
verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart
van een lijn moet worden aangehouden. Ook voor de wijze van meten worden in de
SVBP2012 regels gegeven, welke in het plan letterlijk zijn overgenomen.
7.2.4 Bestemmingsregels
In Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels komen alle bestemmingen aan bod. Per bestemming die
op de verbeelding wordt gebruikt, worden gebruiks- en bouwregels opgenomen. Hoewel
niet ieder bestemmingsartikel alle elementen hoeft te bevatten, ziet de opbouw van de
bestemmingsregels er in beginsel als volgt uit:
1. Bestemmingsomschrijving;
2. Bouwregels;
3. Nadere eisen;
4. Afwijking van de bouwregels;
5. Specifieke gebruiksregels;
6. Afwijking van de gebruiksregels;
7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van
werkzaamheden;
8. Omgevingsvergunning voor het slopen van een werk;
9. Wijzigingsbevoegdheid.
7.3 bestemmingen
7.3.1 Centrum - 1
Het beleid
In de kern Stein wordt onderscheid gemaakt in de wijze van exploitatie en het doel waartoe
voorzieningen worden gerealiseerd en in stand gehouden. In de kern staat concentratie van
voorzieningen voorop. Binnen de kern Stein zijn drie centrumgebieden (Stadhouderslaan /
Heerstraat-centrum (Centrum - 1), Kruisstraat/Wilhelminaplein (Centrum - 2) en Peldenstraat
(Centrum - 2)) aangewezen waarbinnen bepaalde functies onderling uitwisselbaar zijn. Op het
plangebied van dit bestemmingsplan is enkel de bestemming 'Centrum - 1' van toepassing.
40 bestemmingsplan (ontw erp)
Als voorbeeld van een uitwisseling: als ergens de detailhandelsfunctie van een pand wordt
beëindigd, bestaan er geen bezwaren hier bijvoorbeeld een dienstverlenende functie te
vestigen. De toegestaande functies zijn allemaal onderling uitwisselbaar, daarbij is wel een
maximum oppervlak gesteld aan de functies detailhandel, supermarkt,
dienstverlening/horeca, en het multifunctioneel centrum. Dit om te bewaken dat het aanbod
binnen het winkelcentrum gedifferentieerd blijft. Ook aan het maximum toegestane aantal
woningen is een maximum gesteld.
Ten aanzien van de bestemming Centrum - 1 geldt het volgende:
1. Het beleid is gericht op een grote flexibiliteit in gebruik. De bebouwing mag gebruikt
worden voor aan huis gebonden activiteiten, culturele voorzieningen, detailhandel