CENTRE COMMERCIAL BURSA – ETUDE CLIENTELE - 2009 1 Positionnement actuel et perspectives de développement CENTRE COMMERCIAL BURSA 2009 VAL D’EUROPE - ETUDE CLIENTELE - Juin 2008 1 CONSEIL . MARKETING . FORMATION PARIS. SAO PAULO . ISTANBUL 23 Rue de la performance 59660 VILLENEUVE D’ASCQ Tel 03 20 815 820 - Fax 03 20 8158 21 [email protected] - www.sad-marketing.com Fahrettin Kerim Gökay caddesi No:245, D:6 Göztepe / Kadiköy Tel 0539 365 04 85 [email protected] - www.sad-marketing.com
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CENTRE COMMERCIAL BURSA – ETUDE CLIENTELE - 2009 1
Positionnement actuel et perspectives de développement
CENTRE COMMERCIALBURSA
2009
Positionnement actuel et perspectives de développement
CENTRE COMMERCIALBURSA
2009
VAL D’EUROPE - ETUDE CLIENTELE - Juin 2008
1
CONSEIL . MARKETING . FORMATIONPARIS. SAO PAULO . ISTANBUL
23 Rue de la performance 59660 VILLENEUVE D’ASCQTel 03 20 815 820 - Fax 03 20 8158 [email protected] - www.sad-marketing.com
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La Zone de chalandise de Bursa
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La zone de chalandise de BursaLa zone de chalandise de Bursa
La zone de chalandise
Sommaire
MAP
1
46%6
32%
7
9%
9
7%
5
23%
279%
338%
10
18%
4
22%
8
90%
21%
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La zone de chalandise de BursaLa zone de chalandise de Bursa
La zone de chalandise : 759 007 habitants
Le centre commercial Carrefour Bursa capte une zone de chalandise très étendue avec 759 007 habitants, contre 592 648 habitants en 2005.
Le centre réalise 54% de son chiffre d’affaires sur sa zone de proximité (zone 1 à 6) contre 48 % en 2005.
100% 69% 67%HORS ZONE 24% 26%OCCASIONNELS 6% 6%PREMIERE FOIS 1,3% 1,0%
100% 100%TOTAL CENTRE
* Rappel 2005
48%
14%8%
7%
% du CA% de la
population
39% 54%
7 , 9SOGANLI,
EMIRSULTAN50%
8, 10 GORUKLE, HAMITLER 12% 5%
ZONE COMMUNE
TOTAL ZONE DE CHALANDISE
1 à 6
KONAK, KARAMAN, IHSANIYE,
CUMHURIYET, BAGLARBASI,
HÜDAVENDIGAR
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Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisation
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Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisationAnalyse des performances du Centre
Commercial et de la commercialisationConsommation des ménages
Source : Tuik, 2007
Dépense des ménages (%) Turquie Ankara Istanbul Bursa MersinAlimentation et boissons non alcoolisés 25,0% 21,2% 20,2% 25,8% 31,6%Alcool et cigarettes 4,1% 3,8% 3,0% 4,5% 5,3%Vêtement, Chaussure 6,2% 6,5% 5,4% 6,3% 6,4%Maison, Loyer 25,9% 31,6% 33,1% 23,7% 22,5%Equipement de la maison (Mobilier, entretiens…) 6,8% 5,2% 4,9% 6,4% 6,6%Santé 2,2% 1,7% 2,7% 2,3% 2,0%Transport 12,6% 11,5% 11,2% 14,3% 10,1%Communication 4,3% 4,6% 4,5% 4,1% 4,1%Culture et Loisirs 2,5% 2,7% 2,8% 2,4% 1,9%Education 1,9% 2,3% 3,1% 1,4% 1,5%Restauration et Hotel 4,4% 4,8% 5,4% 5,5% 4,1%Divers bien et services 4,1% 4,2% 3,7% 3,3% 3,9%Total 100% 100% 100% 100% 100%
Le détail de la dépense des ménages turcs montre une consommation type d’un pays en développement avec surconsommation en alimentation, alcool et cigarettes et une sous-consommation en culture – loisirs et éducation.Les consommations d’Istanbul et Ankara par rapport à l’ensemble de la Turquie sont quant-à elles plus ressemblantes à la consommation française même si les écarts sont encore importants.
Dépense des ménages 2006 France 2006 Turquie 2006 Istanbul 2003Alimentation et boissons non alcoolisés 15,0% 25,0% 20,2%Alcool et cigarettes 2,5% 4,1% 3,0%Vêtement, Chaussure 7,7% 6,2% 5,4%Maison, Loyer 15,7% 25,9% 33,1%Equipement de la maison (Mobilier, entretiens…) 7,1% 6,8% 4,9%Santé 3,5% 2,2% 2,7%Transport 15,3% 12,6% 11,2%Communication 3,6% 4,3% 4,5%Culture et Loisirs 11,3% 2,5% 2,8%Education 0,7% 1,9% 3,1%Restauration et Hotel 5,3% 4,4% 5,4%Divers bien et services 12,2% 4,1% 3,7%
Total 100% 100% 100%
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Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisationAnalyse des performances du Centre
Commercial et de la commercialisationConsommation des ménages
Source : Tuik, 2007
2004 2005 2006 2007 Estimations 2008
Total 889 1 091 1 225 1 319 1 456Alimentation et boissons non alcoolisés 235 271 304 322 348Alcool et cigarettes 38 45 50 57 63Vêtement, Chaussure 58 68 72 79 85Maison, Loyer 240 283 333 375 419Equipement de la maison (Mobilier, entretiens…) 59 74 76 79 85Santé 20 24 27 31 35Transport 84 138 160 145 166Communication 40 47 51 60 66Culture et Loisirs 22 28 27 27 28Education 19 20 26 34 39Restauration et Hotel 40 48 51 57 62Divers bien et services 35 45 49 55 62
Poste de consommationDépense moyenne d'un ménage par mois (TL)
La dépense des ménages turcs est en progression, et elle devrait se poursuivre avec un niveau de vie qui progresse dans le pays. La consommation a été multipliée par 1,5 entre 2004 et 2007.
Average monthly expenditure per household (TRY) 1 456
1 319
1 225
1 091
889
800
900
1000
1100
1200
1300
1400
1500
2004 2005 2006 2007 2008
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Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisationAnalyse des performances du Centre
Commercial et de la commercialisation
Le nombre de visiteurs du centre commercial Bursa est de 8,1 millions et son chiffre d’affaires est estimé à 176 Millions de TL.
Analyse des performances du Centre Commercial
Le Centre Commercial réalise une bonne performance sur ses clients : il capte près de 13 % de leur consommation contre 12,3% pour la moyenne des 5 centres étudiés.
Entre 2005 et 2009, le centre commercial perd en performance.
5,2% 2,8%
2005 2009
94,8% 97,2%
5,2% 2,8%
2005 2009
94,8% 97,2%
21,7 %
Indice de performance du Centre
12,8 %Parts de marché – Carrefour Bursa
Parts de marché – Concurrence
2005
5,2%
94,8%
5,2%2009
Parts de marché - Carrefour Batikent Parts de marché - Concurrence
2,8%
2005 2009
94,8% 97,2%
9,3%2005
18,5%
81,5%
81,5%
2005
9,3%
90,7%
90,7%
18,5%
2005 2009Ménages clients 128 805 141 447 Consommation/ménage par mois 512 773 Consommation/ménage par an 6 144 9 282 Indice de dépense BURSA 1,05 1,05 Marché potentiel 828 909 393 1 375 126 875 CA centre estimé 180 000 000 176 000 000 Indice de performance 21,7% 12,8%Moyenne des 5 CC 19,3% 12,3%
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Le nombre de visiteurs du Centre Commercial en 2008/2009
Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisationAnalyse des performances du Centre
Commercial et de la commercialisation
Moyenne entrée hebdomadaire : une baisse de -9% entre 2008 et 2009 sur la même période.
Moyenne hebdomadaire (Janvier à Avril) : 174 683 159 855
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
800 000
900 000
Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık Ocak Şubat Mart Nisan
2008 2009
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La commercialisation
Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisationAnalyse des performances du Centre
Commercial et de la commercialisation
Le centre Carrefour Bursa est très équilibré dans sa commercialisation.
Le secteur de l’équipement de la personne est sous représenté par rapport à ses 3 principaux concurrents. A contrario, l’offre en équipement de la maison est bien développée.
Centre Commercial Restauration Eqt Personne Beauté Santé Eqt Maison Loisirs Service TOTALBursa 17% 48% 5% 17% 6% 7% 100%
CENTRE COMMERCIAL BURSA – ETUDE CLIENTELE - 2009 11
Les perspectives de développement du Centre
Commercial Carrefour Bursa
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Menaces et opportunités
Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bursa
Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bursa
2005 Actuel 2009 Projection 2010-11
76 000 199 000 234 000 592 668 759 007 834 908
128 262 280 110 600 233 600 346 600
1 838 403 1 979 999 2 168 754 60 118 160
152 214 237 102 191 276
58 209 210 29 128 139
21 53 142 114 191 285 77 151 263
Densité : m²/1000 habitants - ZONE Bayrampasa
ISTANBULDensité : m²/1000 habitants - ZONE Içerenköy
Densité : m²/1000 habitants - ISTANBUL
BURSA - NILÜFER
Total m² sur la zone de chalandiseZone de
chalandiseNombre d'habitants sur la zone de chalandise
Densité : m²/1000 habitants - ZONE
Total m² sur Bursa
VILLENombre d'habitants sur Bursa
Densité : m²/1000 habitants - VILLE
Densité : m²/1000 habitants - ZONE Ankara Batikent ANKARA BatikentDensité : m²/1000 habitants - ANKARA
Densité : m²/1000 habitants - ZONE MersinMERSIN
Densité : m²/1000 habitants - MERSIN
Il faut distinguer la densité de centres commerciaux sur la ville même de Bursa et sur l'ensemble de sa zone de chalandise.
En 2005, la concurrence était surtout dense sur la zone mais moins intense sur la ville même.
Or entre 2005 et 2009, de nombreux centres commerciaux ont été ouverts dans Bursa. De ce fait la densité a progressé de près de 97% sur Bursa et de 105% sur la zone de chalandise.
La densification devrait se poursuivre prochainement, avec quelques ouvertures dans Bursa.
CENTRE COMMERCIAL BURSA – ETUDE CLIENTELE - 2009 13
Menaces et opportunités
Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bursa
Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bursa
(Densité : m²/1000 habitants)
128
262
280
60
118
160
-
50
100
150
200
250
300
2005 Actuel 2009 Projection 2010-11
Densité zone de chalandise Densité Bursa
CENTRE COMMERCIAL BURSA – ETUDE CLIENTELE - 2009 14
Menaces et opportunités
Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bursa
Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bursa
1 – Les menaces
La zone de chalandise actuelle est très concurrentielle avec 9 Centres Commerciaux sur la zone.
Le centre Carrefour Bursa est bien dimensionné par rapport à ses principaux concurrents.
La concurrence va se renforcer sur Bursa avec le Projet Anatolium (78 000 m²) situé au nord, hors de la zone de chalandise de Carrefour Bursa.
Le projet prévoit notamment l’arrivée d’IKEA, de Carrefour, de Best-Buy et une surface de bricolage.
CENTRE COMMERCIAL BURSA – ETUDE CLIENTELE - 2009 16
Préconisation
Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bursa
Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bursa
Les opportunités de développement du centre commercial Carrefour Bursa sont importants.
La surface de bricolage peut être un générateur de flux complémentaire à l’hypermarché.Il a aussi la vocation d’agrandir la zone d’attraction du centre.
Le centre possède une bonne commercialisation mais l’arrivée de certaine enseigne demandé par les clients notamment en équipement de la personne aura un impact positif.
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La concurrence
Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bursa
Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bursa
Centres ayant fermés
Centres existants
Centres en projets
Korupark
Blue Lotus
Anatolium
Real
Özdilek
As Merkez
Zafer Plaza
Kent Meydani
Nil Park
Arena
Meridyen
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La concurrence
Les Centres Commerciaux existants
Les Projets
Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bursa
Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bursa
Nom du Centre Lieu Ouverture GLA (m²)
Özdilek Yeni Yalova Yolu 4.km 1 983 6 000
Meridyen Kayhan Mah 1 999 7 000
Zafer Plaza Meydan -Merkez 1 999 21 000
Real Osmangazi Yeni Yalova Yolu 3.km 2 000 5 000
As Merkez Y.Yalova Yolu, 8. Km 2 001 34 600
Carrefour Nilüfer Nilüfer 2 001 37 000
Korupark Mudanya Yolu, 9. Km 2 007 75 000
Kent Meydani Santral Graj 2 007 26 000
NilPark-Media Markt Nilüfer 2 009 12 000
Arena-Migros Nilüfer - 100.yil 2 009 10 000
Anatolium Osmangazi - Terminal Fin 2009 78 000
Blue Lotus Nilüfer Fin 2011 23 000
Extension Carrefour Nilüfer 2 010 12 000
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ANNEXEANNEXE
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Le plan du Centre Commercial
Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisationAnalyse des performances du Centre
Commercial et de la commercialisation
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Les enseignes du Centre Commercial
Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisationAnalyse des performances du Centre
Commercial et de la commercialisation
No. Lot SurfaceNo. Lot Surface B18 ALTINBAŞ 94 No. Lot SurfaceB13 KAFKAS 60 B103-B104 BETA 197 B105 GİMM CAFE 122B25 ASLI BÖREK 57 MS1 B1 KOTON 720 B151 KEBAPÇI İSKENDER 255B160 SİMİTLAND 50 MS1 B2 FLO 956 B153 BURGER KING 190STAND10 ÇOK ŞEKER a (31/12/2009) 9 MS1a VEROMODA + DEPO 640+210 B155 KİRAZ KUMPİR 49STAND14 DAILY FRESH a (31/12/2009) 6 B05a CLAIRE'S 56 B156 İSOT LAHMACUN 43
K6 GOSSİPa (31/12/2009) 14 B99 MRM 142 B158 KFC
K5 CORN IN CUP a (30/09/2009) 5 B100 HERRY 142 B159 İKBAL 63B126-B128 RAMSEY LONDON 157 B172 TANTUNİ 42B09 SO CHİC 36 B173 SULTAN AHMET KÖFTECİSİ 46B101-B102 SEVEN HILL 270 B20 MADO 63