T.C.
VAKIFLAR GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
İSTANBUL VAKIFLAR 2.BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ
İSTANBUL İLİ - ÜSKÜDAR İLÇESİ
111 PAFTA, 581 ADA, 29 PARSEL
(AHŞAP İKİ EV)
RESTORASYON VEYA ONARIM KARŞILIĞI KİRALAMA
EKSPERTİZ RAPORU
02.12.2019
Hazırlayanlar
1.ÖZET
1.2.RAPOR BİLGİSİ
Bölge Müdürlüğü : İstanbul Vakıflar 2.Bölge Müdürlüğü
Rapor Tarihi : 02.12.2019
Hazırlayanlar :
Görev Emri Tarih ve Sayısı : 30.09.2019 tarih, E-134489 sayı
1.3.TAŞINMAZ BİLGİSİ
İl/İlçe : İstanbul/Üsküdar
Mahalle/Cadde/Sokak : Kuzguncuk Mah./ Tufan Sokak
Pafta/Ada/Parsel : 111 pafta/581 ada/ 29 parsel
Malik : Şehit Ali Paşa Vakfı
Yüzölçümü (m2) : 150,00 m²
İşgalci Sayısı ve Niteliği : Söz konusu taşınmazın boş olduğu,
kiracısı ve işgalcisinin bulunmadığı, Kiralama Şube Müdürlüğünden
şifaen ve taşınmaza ait EVOS bilgilerinden anlaşılmıştır.
Aylık Ecri Misil Bedeli(TL/ay) : -
Tapu Takyidat Bilgisi : -
İntifa Hakkı Bilgisi : -
Hukuki Sorunlar : Taşınmazın dosyasında mevcut, tapu
kaydında;
Restore-Et-İşlet- Devret Modeli ile yatırıma alınmasında bir
sakınca bulunmamaktadır.”
1.4.YAPILACAK RESTORASYONA / ONARIMA İLİŞKİN BİLGİLER
Toplam Maliyet (TL) : 831.060,00 TL
Proje Durumu : Onaylı restorasyon projesi mevcuttur.
Toplam İnşaat Alanı : 245,30 m²
Ekspertize Konu Fonksiyonu : Konut veya ofis
1.5.EKSPERTİZ KİRA SÜRESİ , ASGARİ KİRA BEDELİ VE DÖVİZ KURU
Rest./Onarım (İnşaat) Amorti Toplam(Ekspertiz)
Süresi Süresi Süresi
Ekspertiz Kira Süresi(Yıl) : 2 13 15
Rest./Onarım (İnşaat) İşletme Süresi
Süresi Asgari Kirası Asgari Kirası
Ekspertiz Asgari Kira Bedeli (Tl/ay) : 795,00 TL 2.650,00 TL
Usd Euro
Merkez Bankası Efektif Satış Kuru : --
1.6. PAYLAŞIM
1.6.1. Diğer Hissedarlar ve/veya Parsel Malikleri
Söz konusu taşınmazın başka hissedar ve parsel malikleri
bulunmamaktadır.
1.6.2. İdare/Vakıf
Malik Adı : Şehit Ali Paşa Vakfı
Bağımsız Bölüm Sayısı ve Cinsi : Tek
1.7 Yatırıma Uygunluk Görüşü
Sonuç ve Kanaat : İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Kuzguncuk
Mahallesi, Tufan Sokağında bulunan, 111 pafta, 581 ada, 29 parsel
sayılı, 150,00 m² sahalı “ Ahşap İki Ev’’ vasıflı taşınmaza ilişkin
İstanbul VI Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Bölge
Kurulunun 07.01.2009 tarih ve 1359 sayılı kararında; “restorasyon
projesinin düzeltmelerle uygun olduğuna, parselde yer alan
taşınmazın Vakıflar Genel Müdürlüğü İstanbul Bölge Müdürlüğünün
05.06.2008 tarih ve 197-128 sayılı yazısı ekinde yer alan İstanbul
Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesinin 07.12.2007 tarihli
yapının taşıyıcı sisteminin mevcut durumuna ilişkin raporunda
bahsedilen hususlar göz önünde bulundurularak, ilgili Vakıflar
Bölge Müdürlüğü ve ilgili Belediyesi denetiminde sökülebileceğine,
söküm işlemi esnasında taşınmazın orijinal malzemelerinin itina ile
muhafaza edilmesine karar verildi.” denilmektedir.
Buna göre taşınmazın mevcut durumu da dikkate alınarak
Restorasyon Karşılığı Uzun Süreli Kiralama Modeli ile
değerlendirilmesi uygun görülmüştür.
2. TAŞINMAZLA İLGİLİ ÖNCEKİ DEĞERLENDİRMELER
2.1. Birinci Değerlendirme
Rapor Tarihi: 26.01.2011
Vakıflar Meclisi Kararı Tarih ve Sayısı: 02.05.2011-236
Yapılan İşlemler:
Taşınmaz 30 yıllığına 2 kez ihaleye çıkartılmış, fakat isteklisi
çıkmadığından yeniden değerlendirilmesi uygun görülmüştür.
2.2. İkinci Değerlendirme
Rapor Tarihi: 29.11.2011
Vakıflar Meclisi Kararı Tarih ve Sayısı: 22.02.2012-87
Yapılan İşlemler:
14.03.2012 tarih ve 2071 sayı ile Sanat Eserleri Şube
Müdürlüğüne gönderilen dosya 2012/15 sayılı Başbakanlık Genelgesi
nedeniyle uzun süre işlem görmediği için yeniden ekspertiz
yapılarak güncellenmesi uygun görülmüştür.
2.3. Üçüncü Değerlendirme
Rapor Tarihi: 14.11.2013
Vakıflar Meclisi Kararı Tarih ve Sayısı: 07.07.2014-270
Yapılan İşlemler:
Sanat Eserleri Şube Müdürlüğünün 15.05.2018 tarihli yazılarında;
taşınmazla ilgili restorasyon karşılığı kiralama ve işletme
modeline göre 35 yıllığına, Erfi Turizm Organizasyon ve Eğlence
Hizmetleri Ltd. Şti. ile İdaremiz arasında Üsküdar 12. Noterliğinin
14.11.2014 tarih ve 17445 yevmiye ile sözleşme yapıldığı, ancak
ilgilisinin sözleşme şartlarını yerine getirmediğinden bahisle
sözleşmenin fesh edildiği belirtilmektedir.
Diğer: -
3. TARİHSEL BİLGİLER
Taşınmazın Yapım Dönemi : Sanat Eserleri Şube Müdürlüğünün
07.03.2019 tarihli teknik raporunda; söz konusu taşınmazın
tarihçesi hakkında net bir bilgiye ulaşılamadığı, eserin
karakteristiği ve Üsküdar bölgesindeki benzer eserlerin aynı yapı
dokusuyla birlikte yapıda kullanılan ahşap karkas üzerinde ahşap
kaplama vb gibi özellikler göz önünde bulundurularak yapılan
incelemelerde 19. Yüzyılın sonlarında Geç Osmanlı Dönemi’nde
yapıldığının tahmin edildiği, iki kattan oluşan taşınmazın; Osmanlı
son dönem sivil mimari tarzını içerdiği ve konut olarak inşa
edildiğinin anlaşıldığı belirtilmektedir.
Banisi (Yapan/yaptıran) ve mimari : Yapan ve yaptıranı belli
değil.
Önceki restorasyon tarihleri : Önceki restorasyon tarihleri
belli değil.
Önceki kullanım amaçları : Yapının önceki kullanım amacının
konut olduğu düşünülmektedir .
Önceki meşhur kullanıcıları : Yapının önceki meşhur
kullanıcıları belli değil.
Mimari özellikleri : Sanat Eserleri ve Yapı İşleri Şube
Müdürlüğünün 08.03.2019 tarih ve E.37304 sayılı yazısına ekli
teknik raporda; söz konusu yapının genel plan özelliklerine
bakıldığında dikdörtgen bir plan üzerine moloz taş temel üzerine
diğer katlar ahşap karkas yapı sistemine göre yapılan taşınmazın
bodrum katı kagir, zemin, ara ve çatı katları ise ahşap karkas
olarak inşa edildiği gözlemlenmiş olup, üzeri kuzey ve güney yönüne
doğru iki eğimli ahşap beşik çatı ile kapatıldığı, yapının giriş
cephesinin kuzey batıya baktığı, girişin sağında dışarı taşırılmış
bir odanın demir parmaklıklı üç perdeyle aydınlatıldığı, solda
kalan odanın ise daha geride tutulduğu, üst katın ise sağ ve solda
iki ayrı cumba olarak dışarıya taşırılmış bir şekilde inşa
edildiği, cumbaların üç cepheyle üçer pencereyle aydınlatıldığı,
çatının iki eğimli ahşap beşik çatı ile kapatıldığı
belirtilmiştir.
4. KİRACI / İŞGALCİ DURUMU
İşgalci sayısı ve niteliği(Kişi,kurum vb.) :
Bulunmamaktadır.
Aylık Ecri Misil Bedeli : -
İşgalci hakkında yapılan işlem : -
5. VAKIF KÜTÜK KAYDI
VAKBİS- TAŞINMAZ BİLGİ SAYFASI
Taşınmaz Bilgileri
Emlak Dosya No
:
341170309000
Ada/Parsel
:
581/29
Bölge
:
İSTANBUL 2.BÖLGE
Cilt No
:
8
İl
:
İSTANBUL ANADOLU
Sayfa No
:
725
İlçe
:
ÜSKÜDAR
Alanı
:
150 m2
Ana Taşınmaz Bilgileri
:
Ahşap İki Ev
Malik Türü
:
Vakıf Kütüğüne Kayıtlı Taşınmaz
Bağımsız Bölüm Bilgileri
:
Tapu Kütüğü
Nevi
:
ŞEHİT ALİ PAŞA VAKFINDAN İCARELİ
Adres
:
Mahalle: KUZGUNCUK, Mevkii: TUFAN
Diğer
:
İmar Bilgileri
:
Malikleri
(Hesaplamalar İçin) Vakıf Adı
Tapudaki Malik Adı
Vakıf Türü
Hisse Pay/Payda
Edinme Sebebi
Edinme Tarihi
Edinme Yevmiye No
Terkin Durumu
ŞEHİT ALİ PAŞA VAKFI
ŞEHİT ALİ PAŞA VAKFI
MAZBUT
1/1
HÜKMEN TESCİL
18/07/1984
2907
TAKBİS Malik Bilgileri
Kişi Tipi
Tapudaki Malik Adı
TC Kimlik No
Hisse Pay/Payda
Edinme Sebebi
Edinme Tarihi
Edinme Yevmiye No
Hisse Alanı
Tüzel Kişi
ŞEHİT ALİ PAŞA VAKFI
1/1
Hükmen Tescil
18/07/1984
2907
150
VGM Kütük Bilgileri:
-Mazbut-Akar, Cilt No:11, Sayfa No:707, Sıra No:309
Geldi - Gittiler:
İşlem
Kütük Adı
Cilt No
Sayfa No
Sıra No
İlçe
Mahalle
Ada
Parsel
Tapu Kaydının Geldi - Gittileri:
İşlem
Emlak Dosya No
İlçe
Mahalle
Ada
Parsel
Zemin Tipi
VGM Kütük
Cilt No
Sayfa No
Alanı
Dava Bilgileri:
- İstanbul Anadolu Üsküdar 5. Asliye Hukuk Mahkemesi,
D.Tarihi:18/02/2009, Esas No:2009/46, Konusu:Ecrimisil (Haksiz
İşgal Tazminati), Aşaması:Hıfz/Hitam, Sonucu:Kısmi Kabul/Kısmi Red-
İstanbul Anadolu Üsküdar 5. Sulh Hukuk Mahkemesi,
D.Tarihi:24/05/1999, Esas No:1999/435, Konusu:Ecrimisil (Haksiz
İşgal Tazminati), Aşaması:Karar, Sonucu:Kısmi Kabul/Kısmi Red
Kiralama-Kiracı Bilgileri: (2 Bağımsız Bölüm Var.)
Yatırım Programı Teklif Bilgileri:
- Konusu:Muhtelif İşler (Onarım, Makine Teçhizat), Teklif
Yılı:2018, Başlama Bitiş Yılı:2018-2019
İhale Bilgileri:
- İşin Adı:İstanbul-Üsküdar Ahşap İki Ev, Konusu:07-Hizmet-Bakım
ve Onarım, Yüklenici:Ferhat Gürbüz, Sözleşme Tarihi:02/11/2018,
Sözlesme Bedeli:29500 TL İş Bitim Tarihi:01/03/2019 İşin
Durumu:Devam Ediyor
Aynı Adadaki Diğer Taşınmazlar
Emlak Dosya No
Mevki
Parsel No
Zemin Tipi
Türü
Alanı
349170330002
BOSTAN
3
Ana Taşınmaz
40,03
348170970017
İCADİYE
9
Ana Taşınmaz
180,4
348170970018
İCADİYE CAD.VE BOSTAN
13
Ana Taşınmaz
75,88
341171899000
TUFAN
27
Ana Taşınmaz
KARGİR BİNA
56,56
6. TAPU KAYDI
TAŞINMAZA AİT TAPU KAYDI
Zemin Tipi
:
Ana Taşınmaz
Ada/Parsel
:
581/29
Zemin No
:
24899189
Yüzölçümü
:
150 m2
İl/ilçe
:
İSTANBUL/ÜSKÜDAR
Ana Taşınmazın Niteliği
:
AHŞAP İKİ EV
Mahalle
:
KUZGUNCUK
Blok/Kat/Giriş-B.B.No
:
Mevkii
:
TUFAN
Arsa Pay/Payda
:
Cilt/Sayfa No
:
8/725
Arsa Payına Düşen m2
:
Kayıt Durumu
:
Aktif
Bağımsız Bölüm Niteliği
:
Mülkiyet Bilgileri
Adı/Soyadı/Ünvan
TC Kimlik/Vergi No
Ana Adı-Baba Adı
Hisse Oranı
Arsa Payı Hisse Miktarı
Edinme Şekli
Edinme Tarihi
Yevmiye No
ŞEHİT ALİ PAŞA VAKFI
/
1/1
150 m2
Hükmen Tescil
18/07/1984
2907
Taşınmaz Üzerindeki Şerh/Beyan/İrtifak Bilgileri
İşlem Türü
İşlem Tarihi
Açıklama
Şerh
HACİZ: 24/02/1936 HS/12
Şerh
HACİZ: 12/12/1947 HS./919 920
Şerh
HACİZ: 21/02/1967 YEV: 917 HS.2404
Şerh
20.16 LİRA HACİZ: 31/05/1973 T.YEV: 4488 (SARA HİSSESİ)
Beyan
1. ve 2. derecede korunması gerekli taşınmaz kültür
varlığıdır.
Şerh
HACİZ: 23/03/1999/1740
Beyan
ŞEHİT ALİ PAŞA VAK.İCARELİ
Şerh
HACİZ: NİSAN1930 HS/18
Şerh
HACİZ: 10/09/1973 YEV: 7850
Hissedarlar Üzerindeki Şerh/Beyan/İrtifak Bilgileri
İşlem Türü
İşlem Tarihi
Yevmiye No
Hissedar Ad Soyad/Ünvan
Açıklama
Şerh
0
ŞEHİT ALİ PAŞA VAKFI
HACİZ: NİSAN1930 HS/18
Şerh
0
ŞEHİT ALİ PAŞA VAKFI
HACİZ: 24/02/1936 HS/12
Şerh
0
ŞEHİT ALİ PAŞA VAKFI
HACİZ: 12/12/1947 HS./919 920
Şerh
917
ŞEHİT ALİ PAŞA VAKFI
HACİZ: 21/02/1967 YEV: 917 HS.2404
Şerh
4488
ŞEHİT ALİ PAŞA VAKFI
20.16 LİRA HACİZ: 31/05/1973 T.YEV: 4488 (SARA HİSSESİ)
Şerh
7850
ŞEHİT ALİ PAŞA VAKFI
HACİZ: 10/09/1973 YEV: 7850
Şerh
1740
ŞEHİT ALİ PAŞA VAKFI
HACİZ: 23/03/1999/1740
Beyan
0
ŞEHİT ALİ PAŞA VAKFI
ŞEHİT ALİ PAŞA VAK.İCARELİ
Muhdesatlar (Ağaç, Konut, Müştemilat, Dalyan Ve Voli Mahali,
Diğer)
Türü
Açıklama
Tanım
Yevmiye Tarihi
Yevmiye No
7. KONUM
Ana Merkezlere Uzaklık : Söz konusu taşınmaz; PTT Kuzguncuk
Şubesine 60 m., Kuzguncuk Rum Ortadoks Mezarlığına 120 m., Rum
Ortadoks Kilisesine 120 m., Kuzguncuk Mahalle Muhtarlığına 120 m.,
İSKİ Kuzguncuk Şubesine 170 m., Aya Yorgi Manastırına 140 m.,
Kemalettin Eröğe Polis Merkez Eğitim Müdürlüğüne 810 m., Üsküdar
Belediye Başkanlığına 2,7 km. mesafede bulunmaktadır.
Ana Ulaşım Bağlantılarına Uzaklık : İcadiye Caddesine 35 m.,
Paşalimanı Caddesine 180 m., 15 Temmuz Şehitler Köprüsüne 1,2 km.,
Cumhuriyet Caddesine 1,3 km. mesafede bulunmaktadır.
Toplu Taşıma Ağlarına Uzaklık : Taşınmaz Ana Ulaşım yerlerine
çok yakın olup,
bunlardan, Kuzguncuk Şehir Hatları Vapur İskelesine 235 m.,
Kuzguncuk Otobüs Durağına 200 m., Turyol Eminönü-Karakçy Motor
İskelesine 1,5 km., Üsküdar İ.D.O. Vapur İskelesine 1,7 km.,
Fıstıkağacı Metro Durağına 1,6 km. mesafede bulunmaktadır.
Uydu görüntüsü :
Taşınmazın Uzaktan uydu görüntüsü
Taşınmazın yakından uydu görüntüsü
8. ÇEVRESEL ÖZELLİKLER
Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin;
Ekonomik, Sosyal, Kültürel Özellikleri : Söz konusu taşınmazın
bulunduğu bölge, Üsküdar tepelerinden sahile doğru inen, doğal
güzellikleri yanı sıra kültürel dokusunu koruyabilen bir
yerleşimdir. Üç dinin buluştuğu Kuzguncuk’ta günümüzde de varlığını
sürdüren kutsal mekanlar bulunmaktadır. Şehrin yoğun beton
bloklarının aksine cumbalı taş evler ile rengarenk boyanmış ahşap
konaklar bölgede yoğun olarak görülmektedir. Bununla birlikte
taşınmazın bulunduğu bölgenin yanı başında büyük bir korunun yer
alması, sahile yakın olması ve kendine has sosyo kültürel dokusunun
bulunmasından dolayı bölgede yoğunluğu belirli günlerde hissedilen
turistik gezi Pazar yerleri oluşturmuştur. Çevrede büyük sanayi ve
ticaret merkezleri yer almamaktadır. Sosyo-ekonomik seviye orta ve
iyi derecededir.
Sosyal Altyapı Alanları : Taşınmazın yakınında; Rum Ortodoks
Kilisesi, Aya Yorgi Manastırı, Yahudi Havrası, Surp Krikor Ermeni
Kilisesi, Kuzguncuk Cami gibi dini tesisler, Özel Nisan Anaokulu,
Kuzguncuk İlkokulu gibi eğitim tesisleri, Kuzguncuk Rum Ortodoks
Mezarlığı bulunmaktadır.
Sosyal Tesis Alanları : Taşınmazın bulunduğu bölgede Kaleemat
Sanat Galerisi, Kuzguncuk Sanat Tiyatrosu, Harmony Sanat Galerisi
gibi özel sosyo kültürel faaliyet alanları, Özel Nisan Anaokulu,
Özel Gül Çocuk Evi, Konak Öğrenci Yurdu vs. az sayıda sosyal tesis
bulunmaktadır.
Teknik Altyapı Alanları : Taşınmazın bulunduğu bölge her türlü
teknik altyapı olanaklarından faydalanan bir yerdedir.
Doğal, Tarihi ve Kültürel Alanlar : Taşınmaz, Üsküdar ilçesinin
eski ve tarihi yerleşim alanında bulunmaktadır. Çok kültürlü
yapısıyla İstanbul’un en hoşgörülü semtleri arasında gösterilen bu
yer, tarihi yapıları, renkli sokakları ve kültürel alanlarıyla
şehrin güzide yerlerindendir. Bölge Boğaziçi Sahil Şeridi ve
Öngörünüm alanında olup, birçok eski eser yapıya rastlanmaktadır.
Taşınmazın bulunduğu bölgede, 1850 tarihinde Üryanizade Cami, 1952
yılında yaptırılan Kuzguncuk Sinagogu, 1840’lı yıllarda yaptırılan
Virane Sinagogu, 1831 yılında yapılan Rum Ortodoks Kilisesi, 1835
yılında yapılan Surp Krikor Lusaveriç Ermeni Kilisesi gibi pek çok
esere rastlanmaktadır. Taşınmazın bulunduğu yerin ana ulaşım
yollarına yakınlığı ve bölgenin yapı dokusu münferit sanat
etkinliklerine ve sanat atölyesi çalışmalarına imkan
sağlamıştır.
Planlı/Olası Kamu/ Özel Sektör Yatırımları : Söz konusu
taşınmazın yakınında Üsküdar-Ümraniye Metro hattı tamamlanmış
olmakla birlikte, bunun haricinde önemli bir yatırım çalışmalarına
rastlanmamıştır.
9. HALİHAZIR DURUM
Taşınmazın Bulunduğu Ada/Parselin Yapılaşma Özellikleri :
Taşınmazın bulunduğu ada, Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm
Bölgesi Uygulama İmar Planı’nda kalmaktadır. Birçok yapının 3-4
katlı betonarme tarzında olduğu, bir kısım eski eser yapının
restore edilip kullanıldığı, ara ara birkaç eski eserin
mevcudiyetini korumasına rağmen bakımsız metruk vaziyette olduğu ve
yaşlı binaların da çoğunlukta olduğu görülmüştür.
Yakın Çevre Yapılaşma Özellikleri : Taşınmazın yakın
çevresindeki binalarında bitişik nizamlı, 3-4 katlı, konut
fonksiyonlu olarak inşa edildiği görülmüştür.
Taşınmazda tecavüz olup olmadığı, varsa çözüm önerileri :
Taşınmaz için hazırlatılan 26.04.2007 tarihli aplikasyon krokisinde
herhangi bir tecavüzün olmadığı görülmektedir.
Mülkiyete İlişkin Hukuki Sorunlar : Güncelleştirilmiş VAKBİS
verilerine göre söz konusu taşınmazla ilgili herhangi bir hukuki
durum bulunmamaktadır.
Taşınmazın Genel Görünümü :
Söz konusu taşınmaz halihazırda boş arsa konumunda olup,
etrafının sac perde ile çevrildiği ve tespit esnasında bitişik
parselde çalışan inşaat işçilerinin 29 parselde kısa süreliğine
dinlendikleri görülmüştür.
10. İMAR DURUMU
10.1. Mevcut İmar Durumu
İmar Durumu Tarihi : Söz konusu taşınmaza ait imar durumu
26.04.2007
tarihine aittir.
Plan ( İmar) Fonksiyonu : 26.04.2007 tarihli imar durumuna göre
taşınmazın imar fonksiyonu “konut” alanı olarak belirlenmiştir.
TAKS (Taban Alanı Katsayısı) : -
KAKS/E (Kat Alanı Katsayısı/Emsal) : -
Hmax (Maksimum Bina Yüksekliği) : -
Çekme Mesafeleri : -
İlgili Plan Notları : 22/07/1983 onanlı, 1/1000 ölçekli Boğaziçi
Öngörünüm Bölgesi Uygulama İmar Planında Konut Alanında kalmakta
olup, parselde 24.06.1983 gün ve 15175 sayılı G.E.E.A.Y.K. kararı
ile tescil edilen Korunması Gerekli Kültür Varlığı mevcuttur.
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu İlke Kararları
doğrultusunda Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu
Kararları esas alınarak uygulama yapılacaktır.
Onaylı planda işli ve yerinde mevcut olan, yıkılmış veya
yıkılarak yapılmasında sakınca olmadığına dair kurulca karar alınan
taşınmaz kültür varlığı uygulamalarda, restore edilen binanın taban
alanı, mevcut binanın taban alanını, yüksekliği, mevcut binanın
yüksekliğini geçmemek, kat adedi ve bağımsız bölüm artışı yapmamak
kaydı ile uygulama yapılacaktır. Ancak bağımsız bölüm sayısı için
bu plan notu hükmünün onayından önce Koruma Kurulu tarafından
onaylanan projeler esas alınarak uygulama yapılır.
İmar pafta örneği
Koruma Kurulu Kararları : 07.01.2009 tarih ve 1359 sayılı Kültür
ve Turizm Bakanlığı İstanbul VI Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma
Bölge Kurulu Kararında; “İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Kuzguncuk
Mahallesi, Tufan Sokak, vakıf mülkiyetine ait, 111 pafta, 581 ada,
29 parsel sayılı taşınmaza ilişkin sunulan restorasyon projesinin
düzeltmelerle uygun olduğuna, parselde yer alan taşınmazın Vakıflar
Genel Müdürlüğü İstanbul Bölge Müdürlüğünün 05.06.2008 tarih ve
197-128 sayılı yazısı ekinde yer alan, İstanbul Teknik Üniversitesi
Mimarlık Fakültesinin 07.12.2007 tarihli, yapının taşıyıcı
sisteminin mevcut durumuna ilişkin raporunda bahsedilen hususlar
göz önünde bulundurularak, ilgili Vakıflar Bölge Müdürlüğü ve
ilgili Belediyesi denetiminde sökülebileceğine, söküm işlemi
esnasında taşınmazın orijinal malzemelerinin itina ile muhafaza
edilmesine karar verildi.” Denilmektedir.
11. DEĞERLENDİRMEYİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER
11.1. Olumlu Faktörler
▪Merkezi konumu nedeniyle otobüs, minübüs, vapur v.b. araçlar
ile ulaşımın kolay
olması,
▪Alt- üst yapı ve haberleşme v.s. olarak kamunun tüm
imkanlarından yararlanmakta olan bir
mevkide olması,
▪Taşınmazın kendine ait bir bahçesinin olması.
11.2. Olumsuz Faktörler
▪ Taşınmazın bulunduğu mahalde; bitişik nizam yapılaşma ve
yolların çok dar olması, trafiği
olumsuz yönde etkilemekte ve otopark sorununa neden
olmaktadır.
▪ Taşınmaza ait otoparkın bulunmaması,
12. MİMARİ PROJE
12.1 Projenin Niteliği ve Onay Durumu
■ (Varsa) Değerlendirmeye esas mimari projenin niteliği :
------
■ Bölge Müdürlüğü onay tarihi : ------
■ (Varsa) rölöve projesi onay tarihi : 13.02.2008
■ (Varsa) restitüsyon projesi onay tarihi : 13.02.2008
■ (Varsa) restorasyon projesi onay tarihi : 20.11.2008
12.2 Toplam İnşaat alanı
Mülkiyeti Şehit Ali Paşa Vakfına ait, İstanbul İli, Üsküdar
İlçesi, Kuzguncuk Mahallesi, Tufan Sokakta bulunan, tapunun 111
pafta, 581 ada, 29 nolu parselinde kayıtlı 150,00 m² sahalı “ahşap
iki ev” vasıflı taşınmazın ilgili Koruma Kurulundan onaylı
restorasyon projesi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmazla ilgili olarak daha önceki yapılan
değerlendirmelerde yapı alanı belirtilmemiş olup, dosyasında mevcut
20.11.2008 onaylı restorasyon projesine göre; taşınmaz üzerindeki
yapının, zemin kat yaklaşık 92,90 m², 1. Kat 98,40 m², çatı katı
54,00 m² olup, toplam yapı alanı yaklaşık 245,30 m² olarak
değerlendirilmiştir.
Restorasyonu planlanan eski eser yapının toplam brüt kat alanı
ve toplam inşaat alanı ;
Kat
İnşaat Alanı (m²)
Zemin Kat
= 92,90 m²
1.Normal Kat(cumbalı)
= 98,40 m² 40,40 m²42,
Çatı Katı
= 54,00 m²
Toplam
= 245,30 m²
12.3 Toplam Net alan:
İlgili Koruma Kurulundan onaylı 20.11.2008 tarihli restorasyon
projesine göre taşınmaz üzerinde yapılacak olan eski eser yapının
net kat alanları ve toplam net alan;
Kat
İnşaat Alanı (m²)
Zemin Kat (2 oda+2 WC+2 mutfak+2hol +2 merdiven altı yüklük
= 78,20 m²
1.Normal Kat(4 oda+2 banyo+2 hol+merdiven2)
= 84,30 m² 40,40 m²42,
Çatı Katı(2 oda)
= 47,00 m²
Toplam
= 209,50 m²
12.4 Bağımsız Bölümler ve Nitelikleri :
Söz konusu taşınmazın daha önce konut fonksiyonunda kullanıldığı
anlaşılmıştır. İmar durumu gereği yine konut veya büro amaçlı
kullanılması planlanmaktadır.
12.5 Ortak Alanlar: ----
13. TOPLAM MALİYET
Söz konusu eski eser tescilli yapının ilgili Kuruldan onaylı
rölöve, restitüsyon, restorasyon projeleri bulunmakta olup, daha
sonra, elektrik ve mekanik projelerinin hazırlanması, statik
raporların alınması, restorasyon uygulamasının yapılması
gerekmektedir. Taşınmazın değerlendirilebilmesi için yaklaşık bir
maliyet hesabına gereksinim duyulmaktadır. Eski eser olarak
tescillenen, restorasyonu planlanan yapı için yaklaşık taban
oturumu ve yüksekliği baz alınarak yaklaşık maliyet hesabı
yapılacaktır.
Yerinde yapılan incelemelerden ve dosyasında mevcut 20.11.2008
tarihli ve Kurul onaylı Restorasyon projesi üzerinden yapılan
hesaplamalardan taşınmazın toplam taban oturumu yaklaşık 92,90 m²
olarak hesap edilmiş, yapının zemin, 1 normal kat ve çatı katından
ibaret olduğu anlaşılmıştır. Buna göre taşınmazın yaklaşık brüt
alanı; ~ (92,90 m² +98,40 m² + 54,00 m²) = ~ 245,30 m² hesap
edilmiştir.
Söz konusu parsel üzerindeki yapıların yukarıda bahsedilen
özellikleri göz önünde bulundurularak, yapılacak olan inşaat; Çevre
ve Şehircilik Bakanlığı ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin
Hesabında kullanılacak 2019 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri
Hakkındaki Tebliğine göre, V.Sınıf, D grubuna girmekte olup, 2019
yılı m² maliyet değeri 3.360,00 TL/m²’dir.
Buna göre yaklaşık inşaat maliyetinin; 245,30 m² x 3.360,00
TL/m² = 824.208,00-TL olabileceği hesap edilmiştir.
Taşınmaz üzerinde restorasyonu yapılacak bina dışında 57,10
m²’lik bahçe alanı kalmakta olup, taşınmazın yaklaşık peyzaj
maliyetinin 57,10 m² x 120,00 TL/ m² = 6.852,00-TL olabileceği
öngörülmektedir. Buna göre;
Toplam restorasyon inşaatı ve peyzaj maliyeti : 824.208,00TL +
6.852,00TL
: 831.060,00 TL ‘dir.
Söz konusu eski eser tescilli yapının ilgili Kuruldan onaylı
rölöve, restitüsyon, restorasyon projeleri bulunmaktadır.
Toplam Restorasyon/Onarım Maliyeti : 824.208 TL 00 KRŞ
Toplam Proje Maliyeti : -
Toplam Peyzaj/Çevre Düzenleme Maliyeti : 6.852 TL 00 KRŞ
Toplam Maliyet : 831.060 TL 00 KRŞ
14. FONKSİYON BELİRLEME
Söz konusu 111 pafta, 581 ada, 29 parsel sayılı Vakıf Kültür
Varlığının tapusunda “Ahşap İki Ev” kaydı bulunmaktadır. İstanbul
Büyükşehir Belediye Başkanlığı Boğaziçi İmar Müdürlüğünün imar
durumu belgesinde; 22/07/1983 onanlı, 1/1000 ölçekli Boğaziçi Sahil
Şeridi ve Öngörünüm Bölgesi Uygulama İmar Planı’nda “Konut
Alanı”nda kaldığı anlaşılmıştır.
Müdürlüğümüzce, VKV’nın çevresinde yapılan incelemeler de
dikkate alınarak, taşınmaz üzerindeki yapının “konut veya büro”
olarak değerlendirilmesinin uygun olacağı kanaatine
varılmıştır.
15. EMSAL TAŞINMAZLAR VE KİRA BEDELLERİ
15.1 Restorasyon/Onarım Karşılığı Değerlendirilen Emsal Vakıf
Taşınmazları
Sıra Mahalle Ada/Parsel Parsel Toplam Fonksiyon İhale Oranı
Söz.Aylık Kira Söz./İhale Yılı
No Alanı İnş.Alanı Bedeli(TL)
1 Kuzguncuk 552/7 53,42 m² 80m² Kurul Kararı İhalede %20
oranında İlk iki yıl aylık 360,-TL 06.01.2014
artış olmuştur 3.yıl aylık 600,- TL ve 4.
yıldan işin (35.yılın sonuna
kadar) Sonuna kadar her yıl bir
önceki yılın aylık kira
bedeline VGM’nin kira artış oranları
eklenerek bulunacak bedelin
aylık kira bedeli olarak alınması
2 Kuzguncuk 552/14 73,10 m² 162m² Kurul Kararı İhalede %37
oranında İlk üç yıl aylık 917,90-TL 06.09.2016
artış olmuştur. 4.yıl aylık 1918,- TL ve 5.
yıldan işin (35.yılın sonuna
kadar) Sonuna kadar her yıl bir
önceki yılın aylık kira
bedeline VGM’nin kira artış oranları
eklenerek bulunacak bedelin
aylık kira bedeli olarak alınması
3 Kuzguncuk 563/16 93,65 m² 114,20 m² Kurul Kararı İhalede %10
oranında İlk üç yıl aylık 660-TL 20.05.2019
artış olmuştur. 4.yıl aylık 1100,- TL ve 5.
yıldan işin (45.yılın sonuna
kadar) Sonuna kadar her yıl bir
önceki yılın aylık kira
bedeline VGM’nin kira artış oranları
eklenerek bulunacak bedelin
aylık kira bedeli olarak alınması
15.2. Emsal Kamu / Özel Sektör Kiralık Taşınmazlar 2
111- /2
Emsal 1:
16. GELİR HESAPLAMASI
Söz konusu taşınmazın boş olduğu, kiracısı ve işgalcisinin
bulunmadığı anlaşılmıştır.
- Kuzguncuk Emlak’la yapılan şifai görüşmede ;
Tapusuna göre 150,00 m² alana sahip, yapı oturum alanı yaklaşık
92,90 m² olup, zemin + 1.normal kat + çatı kattan oluşan, toplamda
yaklaşık 257,40 m² brüt kullanım alanına sahip, yaklaşık 57,10 m²
bahçe alanı kalan söz konusu taşınmazın restorasyonu yapılıp,
konut, ofis veya büro olarak kiraya verilmesi halinde 2019 yılı
için aylık 13.000,00 TL civarında kira getirisinin olabileceği
belirtilmiştir.
Kuzguncuk Emlak tel : 0 532 334 30 97
- Luıcı Emlak ile yapılan şifai görüşmede ;
Mülkiyeti İdaremize ait, özellikleri belirtilen taşınmazın
restorasyonu yapılıp konut, ofis veya büro olarak kiraya verilmesi
halinde 2019 yılı için aylık 8.000,00 TL arasında kira talep
edilebileceği öğrenilmiştir.
Luıcı Emlak tel : 0 216 391 17 15
16.1. Yüklenici Tarafından Yürütülecek İşletme Faaliyetine Göre
Gelir Hesaplaması;
Taşınmazın mahallinde yapılan incelemelerde VKV’nın restore
edildikten sonra konumundan, çevresindeki yapılaşmalardan dolayı
bahçesiyle birlikte “ konut, ofis veya büro olarak kiraya verilmesi
halinde, piyasadaki ekonomik durgunluk, ayrıca değerlendirmesi 1 ay
kadar önce yapılan aynı adadaki 27 parselde belirlenen kira bedeli
(m² birim kira bedeli bazında) ve söz konusu 29 parselin 2014
yılındaki sözleşme kira bedeli de dikkate alınarak ve ihaleye
katılımın da çok olması amacıyla aylık 10.000,00 TL gelir
getirebileceği düşünülmektedir. Buna göre;
Bu şekilde yapılan gelir hesaplamasında İdaremize muhatap
kiracının elde edeceği net geliri bulmak için, kiracının brüt
kazancından giderleri ve İdaremize ödeyeceği kirayı düşmemiz
gerekmektedir. Brüt kazancın en az %20’si İdaremize ödenecek kira
ve %25’i de vergi- genel yönetim gideri olarak düşünülürse, brüt
kazancın en fazla %55’ine göre ortalama yıllık net gelir
hesaplanacaktır. Buna göre söz konusu taşınmazın net geliri;
İdaremize ödenecek kira : 10.000,00 TL * %20 = 2.000,00 TL
Vergi ve genel yönetim gideri : 10.000,00 TL * %25 = 2.500,00
TL
Genel Gider = 4.500,00 TL
Söz konusu taşınmazın net geliri : Brüt kazanç – Genel gider
“ : 10.000,00 TL – 4.500,00 TL
“ : 5.500,00 TL’dir.
Bu şartlarda taşınmazın yılda getirebileceği ortalama net
gelir;
5.500,00TL * 12 = 66.000,00 TL’dir.
17. KİRA SÜRESİ
17.1. Proje ve Restorasyon Süresi
Söz konusu parselin ilgili Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünce
onaylı restorasyon projeleri bulunmakt olup, imalatlara geçilmesi
gerekmektedir. Bunun için söz konusu taşınmazın Belediyesinden
inşaat ruhsatının alınması ve onarım imalatlarının (restorasyonun)
yapılması için toplam 2(iki) yıla ihtiyaç duyulduğuna kanaat
getirilmiştir.
17.2. Amorti Süresi
Amorti Süresi = ___ Toplam Harcanan Meblağ____
Kiracının Yıllık Net Geliri
‘’ = 831.060 ,00TL ___
66.000,00 TL
‘’ = 12,59 yıl = 13 yıla tekabül etmektedir.
Bu durumda Restorasyon Karşılığı Kiralama Süresi ise:
1- Belediyesinden inşaat ruhsatının alınması ve yapının
restorasyonu için : 2 yıl
3-Yapının kendini amorti etme süresi : 13 yıl
Toplam : 15 yıl
olarak değerlendirilmesi uygun bulunmuştur.
18. ASGARİ KİRA BEDELİ
Söz konusu taşınmazın bulunduğu mevkide yapılan araştırmalarda;
taşınmazın bahçesiyle
birlikte, Konut veya ofis olarak kullanılmak üzere kiraya
verilmesi halinde rayiç aylık kira getirisi 10.000,00 TL olarak
öngörülmüştür. Taşınmaz üzerindeki eski eser yapının yeniden ihyası
için belli bir harcama yapılacaktır. 16.1 Yüklenici tarafından
yürütülecek işletme faaliyetine göre gelir hesaplaması bölümünde
İdaremize muhatap kiracının VKV’yi üçüncü kişilere konut ve ofis
olarak kiraya vermesi halinde taşınmazın aylık getirebileceği
kiranın en az %20’sini İdaremize kira olarak vereceği öngörülmüş
olup, bunun 2.000,00 TL’ye tekabül ettiği
hesap edilmiştir. Ancak yapının 2 sene sonra faaliyete geçeceği
düşünüldüğünden, geçmiş yıllardaki kira artış oranları da dikkate
alınarak (%15) İdaremizin kiracıdan 2(iki) sene sonra aylık
(2645,00TL)= 2.650,00 -TL talep etmesinin uygun olacağı kanaatine
varılmıştır.
VKV’nin restorasyonu boyunca da belli bir kira alınacaktır. Söz
konusu taşınmaz için restorasyon tamamlandıktan sonra ödeyeceği ilk
kiranın yaklaşık %30’u kadarını İdaremize ödemesinin uygun olacağı
düşünülmektedir. Bu da aylık 795,00 TL’ye tekabül etmektedir.
19. ÖZEL DURUMLAR
Bulunmamaktadır.
20. SONUÇ VE KANAAT
Üsküdar, 581 ada, 29 parsel Ekspertiz RaporuSayfa 16