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MAESTRA DB VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
C< cmic INSTITUTO TECNOLGICO DE LA
CONSTRUCCIN
CMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIN
(DELEGACIN CAMPECHE)
MAESTRA EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Valuacin de estructuras de Rastros de primer nivel (Tipo
municipal) en el estado de Campeche
T E S I S que para obtener el Grado de
Maestra en Valuacin Inmobiliaria e Industrial Presenta:
ALEJANDRA DEL CARMEN CASTRO GNGORA
Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretara
de Educacin Pblica conforme al acuerdo No. R.V.O.E SEP No. 2006012
de fecha 10 de enero de 2006.
SAN FRANCISCO DE CAMPECHE, CAMPECHE, NOVIEMBRE 4 DE 2008
1 TESIS: !NE. ALEJANDRA DEL C. CASTRO ENBDRA
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL
Resumen
Este trabajo tiene como propsito fundamental dar a conocer un
instrumento adaptable al planteamiento, anlisis y solucin de
problemas relacionados con la Valuacin de Estructuras de Rastros de
Primer Nivel (Tipo Municipal).
Permite presentar el conjunto de ideas bsicas conocidas durante
el proceso de preparacin acadmica en la Maestra en Valuacin
Inmobiliaria e Industrial, y aplicar estos conocimientos en la vida
profesional para proporcionar importante informacin respecto a la
conveniencia de llevar a cabo ciertas inversiones.
Los temas tratados se agrupan en dos grandes temas: el marco de
referencia para la Valuacin de Bienes cuya informacin de mercado es
limitada o no existe, y la Metodologa para la adecuada y correcta
Valuacin de Estructuras de Rastros de Primer Nivel (Tipo
municipal).
En el captulo I se describen los antecedentes y problemtica en
materia de rastros, as como la propuesta de solucin en el estado de
Campeche: las Estructuras de Rastros de Primer Nivel Tipo
Municipal. El captulo II expone las bases en materia sanitaria y la
Normatividad Internacional sobre la que se basan los principios en
Valuacin.
Los captulos III y IV presentan el proceso de la Valuacin de
Estructuras de Rastros de Primer Nivel Tipo Municipal, los enfoques
de Valuacin empleados, as como el proceso de toma de decisin en
materia de inversin y se presenta un caso de aplicacin que permite
apreciar la utilidad de la Metodologa propuesta.
Con este trabajo deseo externar agradecimiento a los compaeros y
profesionistas que contribuyeron con sus valiosos consejos y
crticas constructivas emitidas durante el proceso de esta
experiencia profesional.
Finalmente, dedico con amor este trabajo a mi hijo Jared, por su
paciencia al tolerar mis desatenciones hacia l, y a mi madre, por
su apoyo y comprensin durante los aos que dur esta experiencia.
2 TESIS 1KB. ALEJANDRA DEL C. CASTRO BHBDRA
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL
Introducci
Captulo 1
Captulo II
Captulo II
Captulo r
Captulo \
Conclusio
Anexos Glosario Bibliograf
n
I.1.-
I.2.-
I.3.-
H.1.-
H.2.-
H.3.-
I 111.1.-III.2.-III.3.-III.4.-III.5.-
\/
f
nes
a
CONTENIDO
Origen de las fuentes de sacrificio animal Antecedentes 1.1.1-Qu
es un Rastro Municipal? 1.1.2- La NOM y los rastros 1.1.3-Evaluacin
de los rastros en Mxico 1.1.4-Los Municipios y el manejo de los
Rastros 1.1.5-Campeche y sus Rastros Problemtica 1.2.1-Diagnstico
de los Rastros mexicanos l.2.2-lnfraestructura y equipamiento
existente I.2.3- Problemtica de Campeche Propuesta de Rastro de
primer nivel (Tipo Municipal)
Marco terico Marco histrico 11.1.1.- Consumo de carne, tcnicas y
reglamentacin Marco legal o jurdico 11.2.1.-Normas Internacionales
de Valuacin Marco tcnico 11.2.1.-Normas Internacionales de
Informacin Financiera
Metodologa de Valuacin Hiptesis y sus variables Enfoque de
Mercados Enfoque de Costos Enfoque Capitalizacin Toma de
decisin
Aplicacin a un caso prctico
Resultados
Pgina 4
7 7 10 10 13 14 15 15 15 21 22
24 24 31 31 35 35
45 46 49 55 64
70
110
115
3 TS/S;/m ALEJMDMOEL C. CASTRO ENBORA
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Introduccin Hoy en el inicio del siglo XXI la humanidad debe de
recobrar valores que puedan demostrar
la posicin de las culturas en el concierto del humanismo, y es
ah donde los rastros establecen un juego fundamental en este
concepto, ya que si bien se va a recibir el beneficio de las carnes
de un animal inocente, es obligacin dar una muerte digna y sin
dolor a estos seres tan necesarios para preservar la raza
humana.
Es tambin muy importante que en estos sitios llamados rastros el
manejo de carnes y menudencias se haga con toda la higiene
necesaria para evitar transmitir alguna enfermedad al ser
humano.
La lucha contra enfermedades ha sido un aspecto preocupante no
solamente a nivel nacional sino tambin internacional debido al
incremento de los viajes internacionales, la evolucin de nuevas
cepas de enfermedades y la propagacin en todo el mundo de numerosos
hbitos de consumo, que han tenido consecuencias nocivas para la
salud.
En Mxico en materia de infraestructura sanitaria se han
elaborado Normas Oficiales como las siguientes:
-NOM-008-ZOO-1994. Establece las especificaciones zoosanitarias
para la construccin y equipamiento de establecimientos para el
sacrificio de animales y los dedicados a la industrializacin de
productos crnicos.
-NOM-009-ZOO-1994. Determina las especificaciones del proceso
sanitario de la carne
-NOM-033-ZOO-1995. Precisa los mtodos que garanticen un
sacrificio humanitario de los animales domsticos y silvestres.
-NOM-194-SSA1-2004. Fija las especificaciones sanitarias que
deben cumplir los rastros o establecimientos que se dedican al
sacrificio y faenado de animales, as tambin para abasto,
almacenamiento, transporte y expendio de sus productos.
A pesar de que estas Normas no equivalen a ninguna norma
internacional, por no existir al momento de su elaboracin, son de
observancia obligatoria en el territorio nacional para las personas
fsicas o morales que se dedican al sacrificio y faenado de
animales, tambin las dedicadas al abasto, almacenamiento,
transporte y expendio de los productos derivados.
4 TESIS: INB. ALEJANDRA DEL C. CASTRO EDNDDRA
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL
Adems de la normatividad, otra accin emprendida por la Autoridad
fue analizar la problemtica nacional de rastros y mataderos
municipales en general. Para diagnosticar las condiciones
sanitarias de la infraestructura de los mismos, se realiz
inicialmente, un diagrama de flujo de las actividades que se
realizan genricamente en los rastros, as como una descripcin de
dichas actividades y con base en estos, se formularon las preguntas
de la encuesta nacional que posteriormente se aplic a rastros y
mataderos.
Las preguntas de la encuesta estaban directa o indirectamente
relacionadas con cada etapa para determinar la condicin de la
infraestructura vinculada con cada una. Quedando en evidencia que
la falta de instalaciones adecuadas e innovacin tecnolgica supone
un obstculo importante para la produccin de carne.
Tomando como base las condiciones y deficiencias de la
infraestructura en los rastros, situacin que incide en el riesgo
sanitario impidiendo preservar la salud, los estados de la Repblica
se agruparon en cuatro categoras: riesgo bajo, medio, alto y muy
alto. Teniendo como resultando que Campeche, Guerrero e Hidalgo son
los Estados que presentan los mayores riesgos sanitarios.
Este panorama es preocupante, conduce a reflexionar respecto a
las medidas urgentes a aplicar en el Estado para erradicar esta
situacin, condicionada por la infraestructura existente.
A fin de contribuir a la solucin de este problema, se ha
desarrollado un Programa orientado al establecimiento de rastros
modulares, que pueda servir de modelo. En el diseo de cada uno de
estos mdulos e instalaciones complementarias se han seguido las
recomendaciones de la Organizacin Mundial de la Salud (OMS).
Para la implementacin de esta propuesta, no es suficiente
valorar el provecho que aporta a la salud, que ha constituido
siempre una parte insustituible del ser humano, es tambin
imprescindible considerar los beneficios sociales que se
obtendrn.
Tal situacin es observable durante la formulacin de las polticas
de desarrollo en el Estado al intentar resolver eficazmente esta
necesidad de la poblacin, sin embargo su toma de decisiones tiene
como base principal las consecuencias en materia de costos. Es en
estos momentos donde se justifica la importancia de conocer el
valor del bien, en este caso del Rastro tipo municipal.
5 TESIS: IHG. ALEJANDRA DEL C. CASTRO EHEDRA
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL
Este trabajo pretende una solucin al planteamiento de esta
necesidad humana, con la siguiente proposicin:
Si en Campeche la inversin pblica se aplica en forma correcta en
la infraestructura y equipamiento de Rastros Municipales, podran
reducirse las enfermedades asociadas al mal manejo de carnes y
derivados.
El objetivo de esta tesis es proponer una Metodologa para la
adecuada y correcta Valuacin de estructuras para Rastros de primer
nivel (Tipo municipal), como herramienta que permita juzgar
cualitativa y cuantitativamente las ventajas y desventajas de
asignar recursos a una determinada iniciativa.
Para su desarrollo, se requiere no solamente el conocimiento de
la Normatividad en materia sanitaria, tambin es indispensable estar
familiarizados con conceptos inherentes a materia sanitaria, as
como de valuacin incluyendo los elementos de la valuacin, las bases
de anlisis, enfoques de valuacin, uso y propiedades de los bienes
del estudio, entre otros.
Para la estimacin de su Valor, la informacin comparativa de
mercado es limitada o no existe, por lo que el proceso de valuacin
se complic debido a que este tipo de propiedades rara vez se han
vendido en el mercado. Como puede apreciarse es enfrentarse a un
difcil problema de valuacin porque las condiciones normales del
mercado se alteraron
Con el propsito de que las aseveraciones presentadas en este
trabajo tengan validez y precisin se sustentaron en lo establecido
en las Normas Internacionales de Valuacin.
6 TESIS: INB. ALEJANDRA DEL C. CASTRO BNBORA
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL
Captulo I. Origen de las fuentes de sacrificio animal
1.1-Antecedentes:
1.1.1- Qu es un Rastro Municipal?
Para familiarizarnos con los trminos empleados en este trabajo,
se entender por:
Animal o animal para abasto: todo aquel que se destina al
sacrificio y faenado como bovinos, ovinos, caprinos, porcinos, aves
domsticas, equinos, lepridos o cualquier otra especie silvestre no
acutica destinada al consumo humano.(1)
Animal sospechoso: animales en que se detecte cualquier signo,
lesin o condicin que pueda representar un riesgo para la salud
humana o animal y que requiera de reinspeccin sanitaria, o bien, de
pruebas diagnsticas para decidir su destino final.(1)
Canal: cuerpo del animal despus de haber sido insensibilizado,
sacrificado, sangrado, y desprovisto de cerdas, plumas y visceras;
que puede conservar segn la especie, la piel, cabeza, patas, rones
o cola.(1)
Decomiso: las canales, visceras y dems productos de origen
animal, considerados impropios para el consumo humano y que
nicamente podrn ser aprovechados para uso industrial.(1)
Desollado: retiro de la piel del animal.
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL
Externalidades: eventos que confieren beneficios o costos
considerables a una persona o personas sin que stas hayan dado su
consentimiento al momento de tomar las decisiones que llevaron
directa o indirectamente a la ocurrencia de dichos eventos
Inspeccin postmortem: al procedimiento por el cual se efecta el
examen de las canales, visceras, cabezas y patas de los animales
faenados, para decidir si son o no aptos para consumo
humano.(1>
Matadero o Unidad de sacrificio: planta de sacrificio con
capacidad menor a la de un rastro.(1)
Rastro: todo establecimiento dedicado al sacrificio y faenado de
animales para abasto, con capacidad diaria de sacrificio de al
menos 28 cabezas de ganado mayor, o 56 de ganado menor o 1 000 aves
domsticas, o una combinacin considerando la relacin de dos cabezas
de ganado menor por una de ganado mayor o de 35 aves domsticas por
un animal de ganado mayor.
Rastro municipal: Es la instalacin donde el Municipio ofrece el
servicio a la poblacin. Se realiza el destace o sacrificio de
ganado mayor o menor, destinado a la produccin de carne para
consumo humano en condiciones higinicas - sanitarias que permitan
obtener un producto de calidad inocuo para las personas y el medio
ambiente.
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA EiNOUSmiAL
1.1.2- La Norma Oficial Mexicana (NOM) y los rastros:
La imperante necesidad de contar con sistemas cada vez ms
efectivos que reduzcan los problemas de ndole alimentaria y
determinar la observancia obligatoria de prcticas correctas de
sanidad y de fabricacin, como medio para prevenir enfermedades
transmitidas por los alimentos, oblig desde hace muchos aos a la
Autoridad Nacional a la elaboracin de Leyes y Normas Oficiales
Mexicanas (NOM) sobre buenas prcticas sanitarias y sistemas de
calidad en inocuidad de alimentos.
Son de observancia obligatoria en el territorio nacional para
las personas fsicas o morales que se dedican al sacrificio y
faenado de animales, tambin las dedicadas al abasto,
almacenamiento, transporte y expendio de productos derivados.
El objetivo es contribuir al mejoramiento del proceso de matanza
de animales vacunos y porcinos del pas, efectuada en su mayora por
centenares de mataderos municipales (rastros) que juegan un rol
cada vez ms importante como prestadores de un servicio pblico. La
misin de estos establecimientos es vigilar las condiciones de
higiene y sanitarias, controlar el comercio legal de la carne, y
que a su vez tienen la responsabilidad de producir con la calidad e
inocuidad que exige el consumidor nacional e internacional.
Adicionalmente tienen el deber de originar la minimizacin de
impacto ambiental significativo, incorporando tcnicas que propicien
una produccin ms limpia y humanitaria.
Las Normas Oficiales Mexicanas que tienen que ver con el proceso
sanitario de la carne son: NOM-008-ZOO-1994, NOM-009-ZOO-1994,
NOM-033-ZOO-1995 y NOM-194-SSA1-2004 cuya competencia es de la
Comisin Federal de Proteccin contra Riesgos Sanitarios
(COFEPRIS).(Ver Anexo 1, Anexo 2, Anexo 3 y Anexo4)
1.1.3- Evaluacin de los rastros en Mxico
No se duda que el mejor lugar para sacrificar a los animales y
garantizar la calidad del proceso y del producto, es un Rastro que
implemente las Buenas Prcticas de Manufactura, que incluyen entre
otras, la forma de sacrificio, la inspeccin ante y postmortem, la
conservacin de productos crnicos y la aplicacin de programas
tendientes a fomentar la higiene y seguridad del personal que ah
labora.
Tampoco se desconoce que los rastros y mataderos municipales son
establecimientos donde se presta un servicio pblico de matanza de
ganado mayor y menor.
10 TESIS: ING. ALEJANDRA DEL C. CASTRO GNSDRA
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
As como tambin es comprensible que la prestacin de este servicio
permite proporcionar a la poblacin carne que rena las condiciones
higinicas y sanitarias necesarias para su consumo, controlar la
introduccin de animales a travs de su autorizacin legal, realizar
una adecuada comercializacin y suministro de carne para consumo
humano, lograr un mejor aprovechamiento de los subproductos
derivados del sacrificio de animales, as como generar ingresos
derivados del cobro de cuotas por el sacrificio de animales y
evitar la matanza clandestina en casas y domicilios particulares,
racionalizando el sacrificio de animales, protegiendo el desarrollo
de las especies.
Las anteriores son algunas de las razones por las cuales en
Mxico, adems de establecer la normatividad respectiva, otra accin
emprendida por la Autoridad fue analizar la problemtica nacional de
rastros y mataderos municipales en general, del abasto de carne y
subproductos crnicos, haciendo la distincin establecida en la
NOM-194-SSA1-2004.
La NOM-194-SSA1-2004 precisa que la distincin entre rastro y
matadero est en funcin del volumen de matanza de los
establecimientos, considerndose como rastros aquellos que faenan
como mnimo 168 animales de ganado mayor, 336 animales de ganado
menor, 5000 aves o una combinacin entre las diferentes especies,
semanalmente.
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL
Se registraron un total de 306 establecimientos dedicados a la
matanza de animales de abasto, sin contar con el Distrito
Federal.
Faena anual de animales de abasto1
en rastros municipales:
50.5 %
en rastros TIF:
21.6%
In situ:
27.9 %
Situacin actual en el pas1
Estados con ms rastros y mataderos:
Estados con menos rastros y mataderos:
Estados con mayor faena anual de bovinos:
Estados con menor faena anual de porcinos:
Guanajuato, Jalisco, Mxico, Chiapas, Veracruz y Michoacn
Baja California, Campeche, Durango, Nuevo Len, Oaxaca y
Zacatecas
Jalisco, Mxico, Veracruz y Guanajuato,
Yucatn, Mxico, Jalisco y Guanajuato.
Para diagnosticar las condiciones sanitarias de la
infraestructura de los rastros y mataderos, se realiz inicialmente,
un diagrama de flujo de las actividades que se realizan
genricamente en los rastros (Ver Anexo 5), as como una descripcin
de dichas actividades (Ver Anexo 6).
Posteriormente, se formularon las preguntas que se utilizaron en
la encuesta que se aplic a establecimientos (Ver Anexo 7) y que
estn directa o indirectamente relacionadas con cada etapa y as
determinar la condicin de la infraestructura relacionada con cada
una (Ver Anexo 8 y Anexo 9).
Situacin de los rastros encuestados
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL
En el territorio nacional, desafortunadamente la mayor parte de
los animales son sacrificados en rastros que no cuentan con las
medidas de seguridad e higiene necesarias, ni con la supervisin
veterinaria, a fin de verificar si el animal estaba enfermo o el
producto contaminado.
Tambin se observ que a pesar de contar en algunos
establecimientos con las tcnicas modernas para sacrificar animales,
an se utilizan mtodos rudimentarios y crueles con consecuencias
graves desde el punto de vista tico, sanitario y econmico, ya que
el trato cruel a los animales repercute en menor calidad y cantidad
de los productos obtenidos, adems de que no es justificable
provocarles un dolor y traumatismo que podra ser evitado.
1.1.4- Los Municipios y el manejo de los Rastros El manejo de
los Rastros son una competencia que los municipios pueden ejecutar
por ley y apegada a ley.
Como cualquier otro servicio pblico, los Municipios asumen la
titularidad y la responsabilidad legal sobre la prestacin del
mismo, debiendo:
cumplir con el marco regulatorio y normativo existente en el
pas
+ ofrecer un servicio a la comunidad, sin nimo de lucro, que
garantice que el ganado no ha sido robado, que es un ganado
sano
cumplir con las normativas higinico sanitarias
* asegurar que el ganado ha sido matado, destazado de forma
apropiada, transportado adecuadamente y vendido en lugares
apropiados para la venta final del mismo,
# as como garantizar que este proceso ha sido realizado de
acuerdo con la legislacin ambiental y de manejo de residuos lquidos
y slidos.
El punto de partida para el anlisis y las propuestas que se
incluyen en este trabajo es el diagnstico de la situacin actual y
la experiencia reciente, ya que se observ que este tipo de rastros
se caracterizan por sus medidas de sanidad intensivas y su alto
costo, dificultando a las administraciones municipales con escasos
recursos acceder a tecnologas para mejorar su competitividad. 5.-
Evaluacin de riesgos de los rastros y mataderos municipales 2006.
Comisin Federal para la Proteccin contra Riegos Sanitarios
(COPEPRIS)
13 TESIS: MB. ALEJANDRA DEL C. CASTRO DNBORA
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL
1.1.5- Campeche y sus Rastros
De los establecimientos municipales en el estado de Campeche,
ninguno opera con equipos tecnificados y la infraestructura no rene
las condiciones higinicas sanitarias establecidas en la
normatividad vigente, as como tampoco realiza un tratamiento de
residuos lquidos y slidos.
Para elaborar la propuesta de manejo de rastros municipales en
el Estado, adems de examinar el equipamiento e infraestructura, se
estudiaron las caractersticas actuales del abasto de carne y se
determin la capacidad de sacrificio requerida en cada
municipio.
Becal
Candelaria
Calkini
Campeche
Carmen
Champotn
Dzitbalchn
Escrcega
Hecelchakn
Hopelchn
Nunkin
Palizada
Pomuch
Sabancuy
establecimiento
Matadero
Matadero
Matadero
Rastro
Rastro
Rastro
Matadero
Rastro
Matadero
Matadero
Matadero
Matade
Ro
Matadero
Matadero
Poblacin
objetivo 7182
37681
39717
216897
172076
70554
8597
50563
20807
31214
5307
8401
12482
9211
Faena mensual estimada
Bovinos
80
250
300
1400
1100
450
56
320
135
200
15
60
80
60
Porcinos
140
600
750
3400
2700
1100
160
800
330
490
120
130
198
20
El desafo es ahora: poner en prctica las acciones definidas,
pues requieren atencin prioritaria.
14 TESIS: ING. ALEJANDRA DEL. C. CASTRO BHBORA
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
I.2.- Problemtica:
1.2.1- Diagnstico de los Rastros mexicanos
Los estados de Campeche, Guerrero e Hidalgo son los que
presentan los mayores riesgos sanitarios en la Repblica
Mexicana.
Este aseveramiento es resultado del diagnstico efectuado al
considerar el nivel de riesgo sanitario de los rastros municipales,
en funcin del tamao de la poblacin a la cual surten de carne, se
aprecia que casi el 70% de los establecimientos a nivel nacional
que proveen de carne a las localidades con una poblacin entre
50,000 y 100,000 habitantes tienen un nivel de riesgo alto o muy
alto. Esta proporcin disminuye a medida que analizamos las
poblaciones con mayor nmero de habitantes, observndose que en estos
casos, la carne es provista por establecimientos que en su mayor
parte, son considerados como de bajo o medio riesgo.
De los 12 establecimientos considerados como Tipo Inspeccin
Federal (TIF), ocho de ellos presentan un nivel de riesgo sanitario
bajo, mientras que los otros cuatro restantes fueron clasificados
como de riesgo medio.
Lo anterior no llama la atencin debido a que este tipo de
rastros deben presentar condiciones de construccin, de equipamiento
y operativa, superiores a los rastros municipales.
De los 28 rastros o mataderos clasificados como bajo riesgo
sanitario, 16 de ellos son rastros municipales potenciales
candidatos a ser TIF. Los establecimientos restantes en funcin del
volumen de matanza, estn considerados como mataderos.
1.2.2- Infraestructura y equipamiento existente
Tomando como base las condiciones o deficiencias de la
infraestructura en los rastros, situacin que incide en el riesgo
sanitario impidiendo preservar la salud, los estados de la Repblica
y su faena semanal se clasificaron en cuatro categoras:
infraestructura de bajo, medio, alto y muy alto riesgo
sanitario.
Como resultado de dicho anlisis: Campeche, Guerrero e Hidalgo,
son los Estados que presentan los mayores riesgos sanitarios.(5)
(Ver Anexo 10)
5- Evaluacin de riesgos de los rastros y mataderos municipales
2006. Comisin Federal para la Proteccin contra Riegos Sanitarios
(COPEPRIS)
15 TESIS: INS. ALEJANDRA DEL . CASTRO BHBDRA
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL
Resultados del diagnstico de la infraestructura y equipamiento
existente:
* Infraestructura de suministro de agua potable
El agua potable, es un insumo indispensable en un rastro, ya que
se requiere en el proceso de la faena en los siguientes pasos:
bebida del ganado, limpieza o bao del ganado, lavado del transporte
en el que los animales llegan al rastro, escaldado en la produccin
de cerdos, lavado de la superficie del animal posterior al
escaldado, remocin de la piel, lavado en la evisceracin de la canal
(el cuerpo del animal despus de haber sido insensibilizado,
sacrificado, sangrado, y desprovisto de cerdas, plumas y visceras;
que puede conservar segn la especie, la piel, cabeza, patas, rones
o cola), lavado de la canal, transporte de algunos subproductos y
residuos, limpieza y esterilizacin de cuchillos y equipo, limpieza
de pisos y superficies de trabajo, enfriamiento de maquinaria,
etc..
Los rastros y mataderos presentan deficiencias o carencias en
cuanto a la calidad del agua que se emplea, al analizar la
procedencia del agua se observ que aproximadamente el 30% de los
rastros y el 18% de los mataderos, utilizan agua obtenida de pozos
de extraccin, por lo que debera realizarse un saneamiento de la
misma para que pueda ser considerada "potable".
Casi la totalidad de los rastros y ms del 80% de los mataderos,
cuentan con cisternas para el almacenamiento del agua que se emplea
en las diferentes etapas. De los 31 Estados evaluados, los que ms
consumo de agua registran son Jalisco, Estado de Mxico,
Aguascalientes, Guanajuato, Veracruz y Yucatn. Estas seis Entidades
Federativas acumulan el 59.1% del consumo nacional de agua de los
rastros municipales diariamente.
La faena que ms agua consume, en razn al nmero de animales que
se sacrifican en los rastros analizados, son los bovinos,
representan el 50% del total nacional.
* Infraestructura para delimitacin del rea de
amortiguamiento'5'
Tanto los rastros como los mataderos poseen cerco en su
periferia en un porcentaje que oscila entre el 80% y 90%, la
importancia del cerco perimetral es que delimita la zona de
amortiguamiento que este tipo de obra requiere.
5- Evaluacin de riesgos de los rastros y mataderos municipales
2006. Comisin Federal para la Proteccin contra Riegos Sanitarios
(COPEPRIS)
16 TESIS: ING. ALEJANDRA DEL D. CASTRO ENEDRA
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL
4- Infraestructura para vigilancia de las instalaciones*5'
Respecto a las casetas de vigilancia, los rastros son los que
presentan mayor proporcin de establecimientos con esta instalacin,
mientras que, solamente el 30% de los mataderos la poseen.
4 Infraestructura para rampas y corrales*51
Las rampas de desembarco y los corrales de descanso se
encuentran en aproximadamente el 90% de los establecimientos,
independientemente del nivel de matanza que posean, es aqu donde
luego del arribo de los animales al rastro, stos pasan por los
menos 12 horas de descanso de antelacin a su sacrificio y sin
embargo muchas instalaciones no se encuentran en ptimas
condiciones.
Los corrales de observacin se encuentran presentes en un
porcentaje cercano al 65% de los establecimientos.
Infraestructura para lavado de animales*5'
El lavado de los animales previa matanza, en los rastros lo
realizan con mayor frecuencia que los mataderos. No obstante, slo
un bajo porcentaje de los rastros realiza esta operacin (el 63%).
Tan solo en 14% de los mataderos tiene baado pre-matanza.
5- Evaluacin de riesgos de los rastros y mataderos municipales
2006. Comisin Federal para la Proteccin contra Riegos Sanitarios
(COPEPRIS)
17 TESIS: MS. ALEJANDRA SEL O. CASTRO EHEORA
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL Cabe sealar que,
cuando se realiza el bao previo a la matanza, se debe contar con un
rea especfica. La importancia sanitaria del baado de los animales
antes del sacrificio radica, principalmente, en la eliminacin o
reduccin de la suciedad presente en el cuero de los mismos (restos
de excremento, orina, alimento, secreciones, etc.) que evita que,
al momento del sacrificio, exista una contaminacin excesiva tanto
de las instalaciones como de las canales o de la sangre para
consumo humano o industrial.
4 Infraestructura para transportacin area
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL
4 Infraestructura para embarque'5'
El 90% de los rastros posee un rea cerrada de embarque de
canales, mientras que menos del 70% de los mataderos la tiene.
* Infraestructura para manejo de visceras'5'
El 90% de los rastros y el 75% de los mataderos realizan la
separacin e identificacin de visceras por animal. Al evaluarse los
dispositivos en los cuales se transportan las visceras desde la
lnea de matanza hasta las salas para su manejo, slo I 23% de los
rastros y menos del 10% de los mataderos emplean carros
especficamente diseados para esa labor, los dispositivos ms
empleados son botes, bolsas, cajas de diferentes materiales y
ganchos.
A pesar de que un porcentaje importante de establecimientos
afirm separar adecuadamente las visceras, aproximadamente el 15% de
stos realiza la separacin directamente en el piso. Slo el 60% de
los rastros declar poseer salas separadas para el manejo de los
diferentes tipos de visceras (rojas y verdes). El 75% de los
mataderos afirm no poseer instalaciones separadas para el manejo de
visceras.
Asimismo, menos de la cuarta parte de los rastros cuenta con
cmara frigorfica para almacenar las visceras y menos del 10% de los
mataderos posee esta tecnologa.
* infraestructura para salado de pieles'5'
Muy pocos establecimientos cuentan, entre sus instalaciones, con
un rea de almacenamiento o salado de pieles generadas a partir de
la faena. Un cuarto de los rastros y menos del 20% de los mataderos
encuestados presentan esta rea.
+ Infraestructura para comunicacin telefnica'5'
Aun ms la presencia de telfono se pudo observar en
aproximadamente el 70% de los rastros, pero en menos de la cuarta
parte de los mataderos.
5- Evaluacin de riesgos de los rastros y mataderos municipales
2006. Comisin Federal para la Proteccin contra Riegos Sanitarios
(COPEPRIS)
19 TESIS: ING. ALEJANDRA DEL. CEASTROEHEERA
-
MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL
Infraestructura para acceso(5)
Ms de la mitad de los rastros y aproximadamente el 45% de los
mataderos encuestados, se hallan localizados en el rea urbana de
los municipios; el resto se encuentra en las regiones suburbanas y
rurales.
Si bien el 80% de los rastros presenta accesos pavimentados a
sus instalaciones, slo el 63% de los mataderos posee caminos aptos
para el transporte correcto de animales en pie, materias primas y
salida de productos. Los caminos de terracera y empedrados
constituyen entre el 20 y 35% de los accesos a los
establecimientos, independientemente de la faena diaria.
- Equipamiento para sacrificio humanitario'5'
Al considerar el sacrificio humanitario, el 86% de los rastros
emplea la pistola de percusin como mtodo de aturdimiento e
insensibilizacin. El resto de los establecimientos con una faena
diaria importante emplea otro tipo de equipamiento, o no realiza la
matanza humanitaria, recurriendo al degello directo para el
sacrificio de los bovinos. Situacin muy crtica es la de los
mataderos, donde aproximadamente la mitad de los establecimientos
no emplea mtodos de insensibilizacin de los bovinos previo a la
matanza, siendo ste por degello directo.
En cuanto a los porcinos, aproximadamente el 60% de los rastros
emplea la metodologa apropiada para la insensibilizacin de este
tipo de animales, la elctrica. Si bien se realiza en algunos
establecimientos el aturdimiento mediante golpe traumtico, casi el
30% de la matanza se efecta por degello directo de los animales. En
los mataderos, la metodologa ms empleada es el degello de los
animales sin previa insensibilizacin, relegando a la
insensibilizacin elctrica y al golpe traumtico.
Equipamiento para despielado
-
MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL Infraestructura para
tratamiento de aguas residuales'5'
Finalmente nos referimos a las aguas residuales, la composicin
de aguas residuales de un rastro o matadero depende,
fundamentalmente, de la especie que se procesa. En general,
contiene sangre, excremento, contenido rumial o estomacal, grasa,
plumas y huesos. Cuando el agua residual contiene una cantidad de
materia orgnica, es propicia para el desarrollo de microorganismos
patgenos, resultando ser un contaminante potencial del suelo, y
agua, en el que proliferan los malos olores por la descomposicin de
la materia orgnica.
Este tipo de residuos, por su humedad y capacidad de
descomposicin rpida, desprenden gases como el metano, involucrado
en el cambio climtico global, provocan la formacin de lixiviados
que arrastran contaminantes hacia los cuerpos de agua superficiales
o se infiltran hacia los acuferos, deteriorando las fuentes de
abastecimiento de agua para consumo humano e irrigacin de campos
agrcolas, amenazando adems, los sistemas acuticos. El volumen de
aguas residuales generadas est directamente relacionado con la
cantidad de agua utilizada, se estima que de un 80% a un 95% del
agua que se usa se desecha.
1.2.3- Problemtica de Campeche
El estado de Campeche afronta actualmente un riesgo sanitario
muy alto, situacin condicionada por la infraestructura
existente.
El panorama es preocupante, conduce a reflexionar respecto a las
medidas urgentes de aplicar en el Estado para erradicar esta
situacin.
La respuesta es obvia: es necesario proveer al Estado de
infraestructura con reas acordes a la Normatividad, as como la;
implementacin dispositivos y tecnologa que permita el
aprovechamiento de subproductos que actualmente representa una fuga
econmica. Otra consideracin importante es que al proyectar la
infraestructura de cada rastro se adopte una solucin particular
como consecuencia de las condiciones especficas del lugar, la mano
de obra y los materiales.
Adems, se requiere de la inversin canalizada en forma adecuada,
planeada y estratgica, a diferencia de cmo se ha venido haciendo
hasta hoy.
5.- Evaluacin de riesgos de los rastros y mataderos municipales
2006. Comisin Federal para la Proteccin contra Riegos Sanitarios
(COPEPRIS)
21 TESIS: INO. ALEJANDRA DEL CCASIROBHODRA
-
MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL Este precedente
permite formular la pregunta central de mi trabajo:
Una adecuada aplicacin de la inversin pblica en la
infraestructura y equipamiento de Rastros Municipales permitir
reducir las enfermedades asociadas al mal manejo de carnes y
derivados, en Campeche?
I.3.- Propuesta de Rastro de primer nivel (Tipo Municipal)
Por lo anteriormente expuesto y con el fin de satisfacer las
diversas necesidades en el estado de Campeche, el Rastro de primer
nivel Tipo Municipal que se dise as como sus instalaciones
complementarias se adaptan a la conveniencia de cada localidad por
beneficiar.
En este diseo el mdulo principal es la sala de matanza, equipada
para el sacrificio de ganado porcino y bovino, considerndose como
la industria principal de estas instalaciones. Este rastro cuenta
con reas claramente delimitadas: rea exterior, corrales, de
recepcin, rea de sacrificio para bovinos, rea de sacrificio para
porcinos, rea de verificacin, rea de refrigeracin, rea de embarque,
rea de decomisos, rea de oficinas, rea de higiene para el personal,
rea de planta de tratamiento de aguas residuales, rea de agua de
suministro, planta de energa para emergencias, etc..
Del proceso de matanza, existen varias oportunidades para
aprovechamiento de subproductos que, al ser utilizados, permiten
reducir la cantidad de desechos y generar nuevos ingresos
econmicos: sangre, huesos, pieles, entre otros. La utilizacin
adecuada de los subproductos podra contribuir, por tanto a mejorar
el nivel de vida y la nutricin, abriendo nuevos empleos e
incrementando los beneficios econmicos de los productores.
En circunstancias actuales, los productores solo aprovechan la
carne y piel, al parecer, desconocen las posibilidades y tcnicas de
aprovechamiento de la utilizacin de los subproductos Entre los
subproductos animales pueden ser utilizados se encuentran las
glndulas y otros productos de origen animal, en circunstancias
definidas, se utilizan para la produccin de medicamentos humanos o
veterinarios.(6)
Se pueden extraer/refrigerar y acumular hasta una semana cuando
se trata de glndulas conservadas en cajas de refrigeracin
destinadas a los establecimientos de elaboracin que recogen
productos de otros mataderos con el fin de alcanzar un volumen de
extractos adecuado.
6- Guia Bsica de Manejo Ambiental de Rastros Municipales Enfoque
Centroamrica Versin 2004: Jos Antonio Sampieri, Programa Ambiental
Regional para Centroamrica PROARCA.
22 TESIS: INS. ALEJANDRA DEL C. CASTRO NBDRA
- MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL No obstante, su
tamao y su distribucin en los animales criados para dar carne son
variables hasta tal punto que su recuperacin slo puede resultar
comercialmente viable si la produccin del matadero alcanza un mnimo
de 50 reses o ms al da, debido a las pequeas cantidades que se
pueden obtener de cada animal.
-
MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Captulo II. Marco terico
11.1- Marco histrico:
11.1.1 Consumo de carne, tcnicas y reglamentacin
El sacrificio de los animales con la finalidad de obtener carne
como alimento para el hombre se remonta a los tiempos prehistricos.
A lo largo de la historia ha revestido siempre la obtencin de carne
gran importancia para los pueblos.
-
MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL
Hasta principios del siglo XIX se desarrollaron muy lentamente
las disposiciones sanitarias referentes a mataderos. Fue Napolen I
quien reconoci de nuevo el valor higinico y tambin prctico de los
mataderos pblicos, ordenando en 1807 la edificacin de un matadero
para Pars. Por un decreto que data de 1810, todas las ciudades
grandes y medianas de Francia eran obligadas a construir mataderos
pblicos. Los municipios de Austria recibieron tambin en 1850 la
recomendacin de construir mataderos pblicos; en Prusia con una ley
del ao 1868 se public la obligacin de utilizar los mataderos
pblicos. En 1869 entr en vigor para lo que ms tarde habra de ser
territorio alemn la prescripcin segn la cual las carniceras
necesitaban una autorizacin de aprobacin para entrar en servicio.
m
En virtud del reconocimiento prescrito de los animales de abasto
y de sus canales en los mataderos industriales, alcanz un auge
impresionante la edificacin de mataderos en las ciudades europeas,
inicindose el desarrollo de los modernos mataderos, as como la
higiene y tecnologa de la carne. Las instalaciones tcnicas de los
mataderos pblicos alcanzaron un nivel mximo en la transicin de uno
a otro siglo; ello se reflej especialmente en los sistemas de
transporte en el interior de estos establecimientos. Junto con el
transporte vertical de las canales, se pusieron en servicio
polipastos, engranajes de ruedas dentadas y gras, y para el
transporte horizontal vas suspendidas. Mediante estos sistemas de
transporte pudo ordenarse y controlarse el curso de los
sacrificios. m
Tambin pertenecen desde entonces a las dotaciones de mataderos
las gras-puente y gras giratorias, dispositivos mecnicos de cambio
de suspensin de las canales y riostras, as como calderas dotadas de
sistemas de conduccin de agua caliente o calentamiento al
vapor.(7)
Los sacrificios de los grandes animales se llevaban a cabo segn
el llamado procedimiento individual de instalacin fija, en el cual,
todos los trabajos se realizaban en un mismo lugar de sacrificio.
En el sacrificio de los cerdos era necesario un cambio de lugar de
las canales con el requerido escaldado en la caldera al efecto
entre el sangrado y el eviscerado. La primera vez que se utiliz en
Alemania una mquina encargada de arrancar el pelo (peladora) fue en
1910 y se trataba de un aparato importado de Estados Unidos.m
Estos mtodos se conservaron durante la primera mitad del siglo
XX. La razn de ello estaba tanto en la larga duracin de las
instalaciones, como en la organizacin de los mataderos pblicos, en
los que la mayora de los establecimientos carniceros de pequeas y
medianas dimensiones llevaban a cabo los sacrificios con personal
propio, por aadidura, las normas vigentes de inspeccin de carnes
contribuan a impedir el desarrollo de la tecnologa.m
7.- Tecnologa e Higiene de la Carne PRNDL Oskar, Albert Fischer
y Thomas Schmidhofer.. Acribia, S. A., 1a ed, Zaragoza Espaa,
1994.
25 TESIS: INS. ALEJANDRA DEL. C. CASTRO ENDDRA
-
MAESTRA DE VALUACININMOBILIARIA EINDUSTRIAL
En Estados Unidos y en la Unin Sovitica sigui la tecnologa del
sacrificio en la primera mitad del siglo XX un curso mucho ms
activo y diferente, provocado por las crecientes necesidades de
carne en estas naciones y tambin por la gran distancia que separaba
generalmente las zonas consumidoras de las regiones de produccin
agropecuaria. A los mataderos pertenecientes a las comunidades se
les present en este punto la dificultad de que los sistemas de
sacrifico altamente tecnificados slo podan manejarlos personal
especialmente instruido y que, debido a los elevado costos de
inversin y manejo, nicamente resultaban rentables funcionando al
completo de sus posibilidades.
De aqu que se haya intentado cubrir la capacidad de trabajo de
los mataderos pblicos con pedidos de la industria carnicera,
mercados de carne al por mayor y del medio agrcola. Respecto a la
eleccin del emplazamiento, en las ltimas dcadas se registra la
tendencia a instalar los mataderos en las comarcas con
explotaciones ganaderas, con lo cual se evitan los transportes de
las reses a largas distancias, basta entonces slo con llevar la
carne a los centros de consumo. Otras ventajas, son evitar con ello
la sobrecarga ambiental que se registra en regiones muy pobladas
por ruidos, olores y trfico, as como eliminar con mayor facilidad
los desperdicios y aguas residuales.m
En el caso que nos ocupa, el de la carne, el consumo de la
misma, en general, ha aumentado de manera espectacular en las
ltimas dcadas en nuestro pas, descendiendo el consumo de otros
alimentos, nutricionalmente ms favorables como el pan o las
verduras. Sin embargo, los productos de origen animal tienen el
peligro de contaminacin en una o varias partes de la cadena de
produccin, elaboracin y/o transformacin, debido a que estos
productos tienen diferentes niveles de seguridad, y al no cuidar su
inocuidad pueden constituirse en un riesgo para la salud de las
personas.
La inocuidad, es el estado del alimento que asegura que su
ingestin no representa riesgos para la salud del consumidor y que
por lo tanto es apta para el consumo humano. Los alimentos no son
inocuos o aptos para ser consumidos por las personas, cuando ellos
contienen agentes biolgicos, qumicos o fsicos, o propiedades,
capaces de provocar un efecto nocivo para la salud de quienes lo
consumen.
En este sentido, Mxico instituy dos agencias principales que se
encargan de la inocuidad de los alimentos tanto frescos, como
procesados. Dichas agencias son responsabilidad de dos Secretaras
de Estado, La Secretara de Salud (SSA) y la Secretara de
Agricultura, Ganadera, Desarrollo Rural, Pesca y Alimentacin
(SAGARPA).
-
MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL
La SAGARPA se encarga de los aspectos de Inocuidad a travs del
Servicio Nacional de Sanidad, Inocuidad y Calidad Agroalimentaria
(SENASICA). La SSA se encarga de los aspectos de Inocuidad a travs
de la Comisin Federal para la Prevencin de Riesgos Sanitarios
(COFEPRIS).(8)
Se ejercitan las facultades de las dos Dependencias de manera
coordinada y concurrente, mediante la integracin de una instancia
de coordinacin, que puede ser el propio rgano de gobierno de la
COFEPRIS o un comit especifico copresidido por el Secretario de
Salud y el de de Agricultura, Ganadera, Desarrollo Rural, Pesca y
Alimentacin a fin de no duplicar o superponer las facultades de las
mismas.
-
MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL
Su funcin en lo que respecta a la inocuidad de los alimentos
consiste en proteger al consumidor contra la exposicin a los
efectos perjudiciales de los riesgos asociados a los alimentos. La
Organizacin ha reconocido siempre que el acceso a suficientes
alimentos, nutritivos e inocuos es un derecho de todo individuo. La
finalidad de la OMS es alcanzar para todos los pueblos el grado ms
alto posible de salud y un importante requisito para la salud es
disponer de alimentos inocuos.(9)
Otro aspecto importante a considerar es el sacrificio de los
animales a fin de evitarles sufrimientos innecesarios. En trminos
legales, se conoce como derecho de los animales y se extiende desde
las condiciones de estabulacin hasta las de transporte y
sacrificio.
Resulta inconcebible que a pesar de contar con las tcnicas
modernas para sacrificar animales, an se utilicen mtodos
rudimentarios y crueles con consecuencias graves desde el punto de
vista tico, sanitario y econmico, ya que el trato cruel a los
animales repercute en menor calidad y cantidad de los productos
obtenidos, adems de que no es justificable provocarles un dolor y
traumatismo que podra ser evitado.
A fin de contribuir a la solucin de este tipo de problemas, la
Direccin de Produccin y Sanidad Animal de la Organizacin de las
Naciones Unidas para la Agricultura y la Alimentacin (FAO) ha
desarrollado un Programa, orientado al establecimiento de rastros
modulares en zonas rurales, que puedan servir de modelo.(10)
En el diseo del Rastro Tipo para el estado de Campeche, sus
mdulos e instalaciones complementarias han seguido las
recomendaciones de la OMS con el objeto de contar con
infraestructura acorde a las condiciones sanitarias propiciando
tambin la implementacin de tecnologa necesaria en las actividades
propias de este sector00'
Este rastro ofrece una serie de servicios complementarios que
conjuntamente dan como resultado la prestacin de este servicio
pblico. Los servicios se clasifican en ordinarios y
extraordinarios.
Los servicios ordinarios son aquellos que se proporcionan
normalmente en el rastro y estn encaminados al cumplimiento de
actividades como recibir en los corrales el ganado en pie,
inspeccionar la sanidad de los animales, encerrar a los animales
por el tiempo reglamentario para su posterior sacrificio, hacer el
degello y evisceracin de los animales, vigilar el estado sanitario
de la carne, proporcionar el servicio de vigilancia y facilitar el
transporte sanitario de los canales.
9- Inocuidad de los alimentos, Organizacin Mundial de la Salud
105a reunin, 2 de diciembre de 1999 10- Manual para la instalacin
del pequeo matadero modular de la FAO, Quiroga Tapias, G. y J.L.
Garca de Siles, Organizacin de las Naciones Unidas para la
Agricultura y la Alimentacin, Chile,1994.
i 28 TESIS:1MB. ALEJANDRA DEL C. CASTRO BHBORA
-
MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Los servicios extraordinarios se derivan de los servicios
normales del rastro y se proporcionan de manera adicional, por
mencionar algunos: pesaje del ganado que no va a ser sacrificado,
servicios de refrigeracin para canales y visceras, alimentacin del
ganado en los corrales, encierro de los animales en el corral de
depsito que se destinarn para la venta en pie.
Los rastros y mataderos que se dediquen a la matanza de porcinos
y bovinos, deben poseer las siguientes reas para una correcta
ejecucin de las operaciones de trabajo.
reas en Rastros Para Bovinos Para Porcinos
Corral desembarque y reposo Corral de recepcin. (examen
antemortem). rea de sacrificado y expendio, cercada rea de sangrado
y recoleccin,
para evitar la introduccin de animales depredadores.
rea de insensibilizacin. rea de escaldado y depilado manual en
mesa de cemento.
rea de sangrado y recoleccin con piso rea de eviscerado y
divisin del de cemento. canal e inspeccin sanitaria.
rea de desollado y evisceracin rea de frituras. (Inspeccin
Sanitaria)
rea de corte de canal. Fosa sptica. rea de lavado de visceras.
Disposicin de estircol. Fosa sptica Agua Potable. Disposicin de
estircol Agua Potable.
El programa de implementar el rastro tipo a nivel municipal
permitir mejorar la imagen sanitaria del Estado, lo cual es de suma
importancia en el contexto de las relaciones comerciales, a ello
debe sumarse el aprovechamiento de los subproductos
Referente a la Normatividad, ya se mencion que la
NOM-194-SSA1-2004 establece las especificaciones sanitarias que
deben cumplir los rastros o establecimientos que se dedican al
sacrificio y faenado de animales, as tambin para abasto,
almacenamiento, transporte y expendio de sus productos.
-
MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL
Entre las modificaciones o adiciones a ambas Normas se enlistan
las siguientes:
Los trminos rastro y matadero se incluyen solamente en la
NOM-194-SSA1-1994
Slo la NOM-194-SSA1-1994 contiene la clasificacin de los
establecimientos objeto de este ordenamiento.
La NOM-194-SSA1-1994 indica que los establecimientos deben
cumplir lo establecido en la NOM-120-SSA1-1994 y adems establece
las especificaciones para las unidades de sacrificio.
Es en la NOM-194-SSA1-1994 donde se determinan las reas del
proceso de los establecimientos de sacrificio.
En la NOM-194-SSA1-1994 se precisan los hbitos de sanitizacin
para las instalaciones y equipo
La NOM-194-SSA1-1994 indica los documentos necesarios para el
registro de los animales.
La NOM-194-SSA1-1994 establece los exmenes a efectuarse durante
las inspecciones antemortem y postmortem del animal.
Tambin es la NOM-194-SSA1-1994 donde se determinan las acciones
a realizar durante las operaciones de sacrificio, escaldado,
despielado, evisceracin, lavado y sellado.
Como se puede observar, en materia de Normatividad, la Autoridad
ha realizado un gran avance para regular los establecimientos de
sacrificio.
11.- Norma Oficial Mexicana NOM-120-SSA1-2004. Bienes y
servicios, prcticas de higiene y sanidad para el proceso de
alimentos, bebidas no alcohlicas y alcohlicas.
30 TESIS: INB. ALEJANDRA DELE CASTRO ENEORA
-
MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL
11.2- Marco legal o jurdico:
11.2.1- Normas Internacionales de Valuacin (revisadas en
2005)
Para la estimacin del Valor de un Rastro Municipal, la
informacin comparativa de mercado es limitada o no existe, por lo
que el proceso de valuacin puede volverse complejo debido a que
este tipo de propiedades rara vez se venden en el mercado. A pesar
de esto, reflexionando sobre el tema, resulta interesante debido a
su naturaleza misma, caractersticas y uso.
Por consiguiente, estas consideraciones sern determinantes en la
estimacin de su Valor.
Como puede apreciarse, implica enfrentar un difcil problema de
valuacin porque las condiciones normales del mercado se alteran,
por lo cual mi perspectiva ser exponer una Metodologa para la
adecuada y correcta Valuacin de estructuras para Rastros de primer
nivel (Tipo municipal) basada en la Valuacin distinta al Valor de
mercado.
Con el propsito de que las aseveraciones presentadas en este
trabajo tengan validez y precisin se sustentan en el marco legal de
las Normas Internacionales de Valuacin (2005).
Las Normas Internacionales de Valuacin, representan las mejores
prcticas o prcticas generalmente aceptadas en la profesin de la
valuacin y tres son sus principales objetivos:: mu. MCdmum un. u.
LMIKU ui/imum
-
MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Son definiciones
propias de estas Normas las siguientes: Mercado
Considera que un mercado es el entorno en el que se
comercializan bienes y servicios entre compradores y vendedores a
travs de un mecanismo de precios. (12)
El concepto de mercado implica que los bienes y/o servicios
pueden comercializarse entre compradores y vendedores sin ninguna
restriccin indebida en sus actividades. Cada una de las partes
responder a las relaciones de oferta y demanda y a otros factores
de fijacin de precios, as como a sus propias capacidades y
conocimientos, la utilidad relativa de los bienes y/o servicios, y
sus necesidades y deseos individuales, un mercado puede ser local,
regional, nacional o internacional.
Valor Establece que el valor es un concepto econmico que se
refiere al precio al que con mayor probabilidad realizaran la
transaccin los compradores y vendedores de un bien o servicio
disponible para su adquisicin.
-
MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL Las valuaciones no
basadas en el mercado deben incluir la definicin de valor aplicada
en la valuacin.
Valor de uso Valor de uso es el valor que tiene un determinado
bien para un uso especfico para un usuario concreto y, por tanto no
est relacionado con el mercado, a veces es llamado "Valor para un
usuario o propietario concreto".02
Este tipo de valuacin se centra en el valor con el que un bien
especfico contribuye a la organizacin de la que forma parte, sin
tomar en consideracin el mayor y mejor uso del bien o de la cuanta
pecuniaria que podra resultar de su venta.
Los bienes pueden valorarse sobre bases diferentes al Valor de
Mercado o pueden transmitirse a precios que no reflejan el Valor de
Mercado en la forma ya definida. Tales bases alternativas pueden
reflejar la utilidad o funciones econmicas del bien no vinculadas
al mercado, o pueden reflejar condiciones inusuales y ajenas al
mercado. Sera mera coincidencia que el valor de uso de un inmueble
fuera igual a su Valor de Mercado. El valor de uso de un inmueble
tiende a ser ms alto que el Valor de Mercado cuando la entidad
operativa es capaz de dar un uso al inmueble de forma ms til y
rentable que el productor tpico del mismo producto o servicio.
Por otra parte, el valor de uso podra ser menor que el Valor de
Mercado en condiciones en que la entidad no estuviese utilizando el
activo a su mxima capacidad y eficiencia. El valor de uso tambin
podra ser mayor que el Valor de Mercado si la organizacin poseyera
derechos especiales de produccin, contratos extraordinarios,
patentes y licencias singulares, determinada especia I izacin,
fondo de comercio especial y otros activos intangibles que no
fueran transferibles a otro propietario. La definicin contable de
Valor de uso es el valor actual de los flujos de efectivo futuros
que se espera derivarn del uso continuado del activo y de su
enajenacin al final de su vida til."2
Anlisis de Descuento de Flujos de Efectivo (DCF). Es una tcnica
de modelizacin financiera basada en hiptesis sobre los ingresos y
gastos futuros que generar el bien o la empresa. Implica la
proyeccin de una serie de flujos de efectivo peridicos que generar
una propiedad operativa, un inmueble en desarrollo o una empresa. A
esta serie de flujos de efectivo proyectados se le aplica una tasa
de descuento apropiada basada en el mercado y as se consigue un
indicador del valor actual del flujo de ingresos asociados a un
bien o empresa. Las aplicaciones del anlisis DCF ms comnmente
utilizadas son la 7asa Interna de Retomo y el Valor Actual
Neto.
-
MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL Modelizacin
Financiera.
Proyeccin del patrn de ingresos o flujos de efectivo peridicos
de una empresa o inmueble, que permite el clculo del retomo
financiero. Las proyecciones de ingresos o flujos de efectivo se
generan a travs del uso de modelos financieros que parten de las
relaciones histricas entre los ingresos, los gastos y la cuanta de
capital as como de las proyecciones de estas variables.
La modelizacin financiera tambin puede utilizarse como una
herramienta de gestin para comprobar las expectativas de
rentabilidad de un bien, para medir la integridad y estabilidad del
modelo DCF o como mtodo de replicacin de los pasos dados por los
inversores en la toma de decisiones relativas a la compra, venta o
tenencia de un inmueble o una empresa.'12'
Anlisis de Inversiones. Estudio elaborado para fines de
desarrollo e inversin, la evaluacin de la rentabilidad de una
inversin o el anlisis de una operacin en la que estn implicados
bienes de inversin. Los anlisis de inversiones son denominados de
diversas maneras: estudios de viabilidad (econmica), anlisis de
mercado o comerciabilidad o estudios de proyeccin
financiera.02'
Tasa de Descuento. Tasa de retomo es utilizada para convertir
una suma monetaria, a pagar o a recibir en el futuro, en un valor
actual. Tericamente debera reflejar el costo de oportunidad del
capital, se considera la tasa de retomo que el capital puede rendir
si se coloca en otros usos de similar riesgo. Tambin llamada tasa
de rentabilidad.1^
Tasa Interna de Retomo (TIR). Tasa de descuento que iguala el
valor actual de los flujos de efectivo netos de un proyecto con el
valor actual de la inversin.
Es la tasa a la que el Valor Actualizado Neto (VAN) se hace
cero. La TIR refleja tanto el retomo sobre los capitales invertidos
como el retomo de la inversin original, que son las consideraciones
bsicas que hacen los potenciales inversores.0"
Valor Actualizado Neto (VAN). Medida de la diferencia entre los
ingresos o flujos de entrada, y los costos o flujos de salida,
descontados en un anlisis DCF.
-
MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL
11.3- Marco tcnico:
11.3.1- Normas Internacionales de Informacin Financiera
(NIIF)
Una vez que se ha dado a conocer el marco legal o jurdico, se
presenta el Marco tcnico que contiene el procedimiento de descuento
para estimar el valor de uso de un activo, fundamentado en
conceptos bsicos y herramientas que proporcionan las variables
econmicas establecidas en las Normas Internacionales de Informacin
Financiera.
Las Normas Internacionales de Informacin Financiera (NIIF)
prescriben un procedimiento de descuento para estimar el valor de
uso de un activo. Una estimacin del valor de uso implica:
a) Facilitar la aplicacin de algunos conceptos de valuacin
contable. b) Identificar posibles elementos de activo o pasivo que
le son atribuibles a los distintos conceptos de valuacin.
12.-. Normas Internacionales de Valuacin 2005. Comit, de las
Normas Oficiales de Valuacin (IVSC), Sptima Edicin.
35 ItN&INU. AUJANUHAUtL. U. UASIKU UUNUUKA
-
MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL
c) Determinar qu caractersticas y atributos del elemento a ser
valuado deben considerarse en el uso de los distintos conceptos de
valuacin. d) Precisar el objetivo del valor presente en las
valuaciones contables. e) Identificar, en especial, las
caractersticas de los mtodos utilizados para determinar el valor
presente, tal como el enfoque tradicional del valor presente
estimado, as como el enfoque correspondiente al valor esperado. f)
Establecer en forma precisa las tcnicas de valuacin en
ladeterminacin del valor razonable y su orden de aplicacin, y g)
Uniformar los criterios seguidos a lo largo de la normatividad.
Son definiciones propias de este Apndice las siguientes:
Valores de entrada Un valor de entrada se basa en el monto de
efectivo o equivalentes pagado o que podra pagarse para adquirir un
activo, o en el monto de efectivo o equivalentes recibido cuando se
asume un pasivo como fuente de financiamiento.(13)
Costo de adquisicin (histrico) Los activos que representan
adquisiciones, se reconocen inicialmente al valor de los costos
histricos entregados o incurridos, representados stos por el monto
de efectivo o equivalentes utilizados para la adquisicin (incluye:
construccin, fabricacin, instalacin o maduracin) del activo cuando
el mismo se encuentra en la etapa de adquisicin, los cuales
posteriormente suelen ajustarse por depreciaciones, amortizaciones,
u otras formas de distribucin y pueden informarse a su cifra
reexpresada o nominal.(131
Costo de reposicin y costo de reemplazo Algunos inventarios
modifican su costo de adquisicin original y suelen informarse a
costo de reposbin, representado por el monto de efectivo o
equivalentes que sera pagado si un inventario idntico fuese
adquirido en el momento actual.(13)
Recurso histrico Los pasivos que representan fuentes de
financiamiento, se reconocen inicialmente al valor de los recursos
histricos recibidos, representados stos por el monto de efectivo o
equivalentes obtenidos cuando la obligacin fue incurrida, los
cuales posteriormente son ajustados por amortizaciones u otras
formas de liquidacin y, normalmente son informados a su cifra
nominal.(13)
13.-. Normas Internacionales de Informacin Financiera 2008,
Consejo Mexicano para la Investigacin y Desarrollo de Normas de
Informacin Financiera A.C., Tercera Edicin
36 TESIS: 1MB. ALEJANDRA DEL C. CASTROBHELWA
-
MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Valores de salida Un valor de salida se basa en el monto
estimado de efectivo o equivalentes por el cual una partida de
activo o pasivo puede realizarse. (13) La forma de realizacin de un
activo es a travs de su cobro, uso o disposicin, una disposicin de
un activo a su vez, puede manifestarse por medio de su venta,
intercambio o abandono. Por lo que respecta al pasivo, ste se
realiza normalmente a travs de su liquidacin, aun cuando en algunos
casos, se realiza hasta que se materialice el producto pendiente de
entregar o el servicio pendiente de prestar. Por lo cual un valor
de salida puede asumir diferentes formas.
El valor presente se encuentra prcticamente en todas las formas
de realizacin.
Valor de realizacin (Valor neto de realizacin) Las cuentas por
cobrar a corto plazo suelen valuarse e informarse a su Valor de
realizacin, representado por el monto de efectivo o equivalentes,
en el cual se espera sea convertido dicho tipo de activo en el
curso normal de la operacin de la entidad.(13)
El Valor de realizacin tambin se conoce como precio de venta
cuando el activo se encuentra disponible para su venta.
El precio de venta es el monto de efectivo o equivalentes que se
obtendra por la disposicin de un activo (tal como, inventario,
activo de larga duracin, unidad a informar o unidad generadora de
efectivo) con su contraparte en una operacin de libre competencia,
considerando en su caso, el correspondiente costo de disposicin
(precio neta de venta). En algunos casos, atendiendo el atributo
particular del elemento en cuestin, debe existir un mercado
observable.
Los costos de disposicin son los costos directos necesarios para
llevar a cabo la venta, es decir, los costos que resultan
directamente y son esenciales, para la operacin de venta y que
seran incurridos por la entidad de realizarse la operacin. Dichos
costos pueden incluir entre otros, costos de desmontar o de
desplazamiento del activo, as como los dems costos acumulados
necesarios para dejar el elemento a evaluar en condiciones de
venta.
En algunos casos, al precio neto de venta debe agregrsele,
cuando proceda, el monto de las provisiones de pasivo relacionadas
con dicho elemento y que podrn ser aceptadas por el adquiriente.
Algunas provisiones de pasivo en estas condiciones son, entre
otras: obligaciones ambientales, obligaciones asociadas al retiro
de activos y obligaciones por garantas que puedan afectar las
relaciones con clientes.
13.-. Normas Internacionales de Informacin Financiera 2008,
Consejo Mexicano para la Investigacin y Desarrollo de Normas de
Informacin Financiera A.C., Tercera Edicin.
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL
Valor de liquidacin (Valor neto de liquidacin) Algunos pasivos
que involucran montos conocidos o estimados de dinero a pagar a una
fecha futura desconocida, por ejemplo, pasivos a favor de
proveedores, por obligaciones acumuladas, por retencin de efectivo
y cobros por cuenta de terceros y por anticipos a clientes,
generalmente son informados a su Valor neto de liquidacin,
representado por el monto de efectivo o equivalentes que se espera
sea pagado para liquidar la obligacin en el curso normal de la
operacin de la entidad, adicionando los costos directos, si
hubiere, necesarios para realizar dicho pago.(13)
Ciertos pasivos financieros que resultan de instrumentos
financieros o que derivan de valores y/o artculos de consumo
negociables (subyacentes), por ejemplo: instrumentos derivados,
obtenidos a travs de colocadores de opciones o agentes vendedores
de acciones ordinarias quienes no poseen los subyacentes, pueden
valuarse e informarse a su valor actual de mercado, o sea, su valor
de liquidacin.
Valor presente El valor presente de los flujos de efectivo
futuros es una tcnica utilizada para determinar el valor de
recuperacin de una cuenta por cobrar a largo plazo, activo
productivo, unidad a informar o unidad generadora de efectivo
(grupo de activos netos) o para determinar el valor de liquidacin
de un pasivo a largo plazo. Tambin es utilizado en la determinacin
del Valor razonable de un activo o un pasivo.(13)
Tanto un activo como un pasivo monetario que se espera ser
realizado en el largo plazo, representan el beneficio o menoscabo
econmico que de ellos pudiera derivarse para la entidad, por lo
cual se reconoce el costo del dinero a travs del tiempo, valundose
a su valor presente, el cual considera el costo por financiamiento
que pudiera presentarse.
Ciertas obligaciones (como las laborales, al retiro y por
arrendamiento) y la totalidad de los pasivos con costo, suelen ser
valuados e informados a su valor presente, representado por las
salidas de flujos de efectivo (descontados a una tasa apropiada o
explcita) que se espera sean requeridas por participantes en el
mercado para liquidar al pasivo en el curso normal de la operacin
de la entidad.
En algunos casos de cuentas por cobrar a largo plazo, con
clusulas de inters o no son, del mismo modo, valuadas e informadas
a su valor presente, representado por los flujos de efectivo a
recibir del activo (descontados a una tasa apropiada de mercado o
explcita) que se espera sean convertidos en el curso normal de la
operacin de la entidad, menos las erogaciones de flujos necesarias
para obtener dichos recursos.
13.-. Normas Internacionales de Informacin Financiera 2008,
Consejo Mexicano para la Investigacin y Desarrollo de Normas de
Informacin Financiera A.C., Tercera Edicin.
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL El valor presente
puede adoptar cualquiera de los siguientes valores:
a) Valor de entidad o unidad a informar b) Costos incremntales
c) Liquidacin efectiva d) Valor especfico de un activo o de un
pasivo de la entidad (incluye el Valor de uso)
Valor de entidad o unidad a informar En la estimacin del valor
presente de flujos de efectivo futuros de una entidad o alguna de
sus unidades a informar, incluyendo la determinacin del valor
presente de un valor de perpetuidad al trmino del horizonte
proyectado de flujos de efectivo futuros.
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Para determinar el Valor de uso la entidad debe utilizar modelos
tcnicos de valuacin reconocidos en el mbito financiero y contar con
sustento suficiente, confiable y comprobable para las estimaciones
que utilice en la aplicacin de los modelos mencionados.
Tratndose de activos intangibles con vida indefinida, incluido
el crdito mercantil, ante la ausencia de un precio neto de venta,
suele valuarse, tanto inicial como subsecuentemente, a su Valor de
uso, el cual se determina a travs de su valor de perpetuidad.
El Valor de perpetuidad es, a menudo, la mejor tcnica para
evaluar el monto recuperable de un activo intangible con vida
indefinida. El Valor de perpetuidad es el valor presente mximo de
efectivo o equivalentes que la entidad espera obtener de los
mismos, producto de su uso o explotacin, en un nmero indeterminado
de perodos.
Enfoques de Valor presente El Valor presente puede determinarse
a travs del enfoque de valor presente estimado o del enfoque de
valor presente esperado, indistintamente del enfoque de valor
presente que se utilice, debe evitarse la duplicacin de los riesgos
asociados con el elemento a evaluar.(13) Es decir, los riesgos que
se consideren en la estimacin de los flujos de efectivo futuros no
deben considerarse en la tasa apropiada de descuento
En la estimacin del Valor presente deben considerarse las
expectativas acerca de posibles variaciones en los montos o en la
periodicidad de los flujos de efectivo futuros, derivadas de:
a) El costo de riesgo de incertidumbre inherente al elemento a
ser evaluado (verbi gracia, obsolescencia, siniestralidad, impactos
ecolgicos, etc.)
b) Otros riesgos que incluyen, entre otros, falta de liquidez e
imperfecciones en el mercado (riesgo pas, en variacin cambiara,
tasas de inters, precios, etc..)
Valor presente estimado El Valor presente estimado (enfoque
tradicional) implica la utilizacin de una sola estimacin de flujos
de efectivo futuros para el elemento a evaluar y la consideracin de
riesgos asociados en la tasa de descuento a utilizar.(13)
Dicha estimacin debe ser la ms apropiada dentro de un rango de
escenarios, considerndose esta estimacin como aqulla que refleje la
tendencia de la operacin actual del negocio, normalmente conocida
como escenario moderado o estimacin media.
13.-. Normas Internacionales de Informacin Financiera 2008,
Consejo Mexicano para la Investigacin y Desarrollo de Normas de
Informacin Financiera A.C., Tercera Edicin.
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Valor presente esperado El Valor presente esperado se obtiene de
ponderar diferentes escenarios de flujos de efectivo futuros, con
la finalidad de incorporar los riesgos descritos en el prrafo
Tcnicas de valuacin, asociados con el elemento a evaluar,
considerando su probabilidad de ocurrencia y utilizando una tasa de
descuento libre de riesgo, en los trminos de esta NIF, o sea
muestra por perodo el monto y probabilidad de flujos de efectivo
esperados hasta la realizacin final del activo, pasivo, unidad a
informar o unidad generadora de efectivo, conforme al horizonte de
perodos previsto para cada uno de los posibles desenlaces (Valor
presente de los flujos de efectivo futuros esperados)(13)
El mtodo estadstico de Valor esperado se estima ponderando los
posibles desenlaces por sus probabilidades asociadas. Las
incertidumbres que rodean al monto a reconocer se tratan de
diferentes formas, atendiendo a las circunstancias particulares de
cada caso.
La probabilidad de que se d el evento se representa en tanto por
ciento, adems, en el caso de que el rango de desenlaces posibles
sea un continuo y cada punto del mismo tenga una probabilidad
similar a otro, se utilizar la media del intervalo.
Flujo de efectivo futuros La determinacin de los flujos de
efectivo futuros implica la mejor estimacin o posibles desenlaces
del flujo de efectivo futuro neto proveniente de la realizacin
continua del activo, pasivo, unidad a informar o unidad generadora
de efectivo durante el perodo o perodos en que se mantendr vigente
el elemento a evaluar, incluyendo su realizacin final.(13)
Las estimaciones de flujos de efectivo futuros usadas para
evaluar la recuperabilidad de un activo (o un grupo de activos) en
desarrollo, deben basarse en el servicio potencial esperado del
mismo, aun cuando su fase de desarrollo no est substancialmente
terminada. En este caso, dichas estimaciones deben incluir los
flujos de efectivo asociados con todas las erogaciones futuras
necesarias para desarrollar el activo (grupo de activos) incluso
pagos por intereses capitalizados que formen parte del costo del
activo (grupo de activos)
Cambios netos en el capital de trabajo Los cambios netos en el
capital de trabajo forman parte de la generacin de flujos futura, y
por tanto, deben considerarse cuando se estime la realizacin de un
elemento a evaluar.03'
13.-. Normas Internacionales de Informacin Financiera 2008,
Consejo Mexicano para la Investigacin y Desarrollo de Normas de
Informacin Financiera A.C., Tercera Edicin.
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Tasa apropiada de descuento La tasa apropiada de descuento es la
tasa nominal o en trminos reales, segn proceda que refleje el valor
del dinero en el tiempo ante las condiciones prevalecientes en el
mercado en el que opera el activo, pasivo, unidad a informar o
unidad generadora de efectivo al momento de la evaluacin, as como
los riesgos asociados con el elemento que no haya sido considerado
en el flujo de efectivo futuros.
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Si se utiliza un solo nivel de flujos (valor presente estimado),
se deben agregar a la tasa apropiada de descuento los factores de
riesgo descritos en el prrafo Tcnicas de valuacin que
correspondan.
Las entidades que no estn en condiciones de aplicar modelos
sofisticados de valuacin, deben utilizar la tcnica de Valor
presente esperado, estimando el flujo futuro de efectivo esperado a
partir de escenarios que incorporen los riesgos que puedan
identificar y utilizando como tasa apropiada de descuento para cada
uno de los perodos una tasa libre de riesgo.
Monto recuperable El monto recuperable de un activo de los
estados financieros es el mximo beneficio econmico que podra
obtenerse del mismo, para el caso de activos de larga duracin que
se encuentren mantenidos para su uso, dicho monto recuperable est
dado por el monto mayor entre el valor de uso y su precio neto de
venta, conceptos de cuantificacin equivalentes a los de valor
presente y valor neto de realizacin, respectivamente."3'
Los inmuebles, maquinaria y equipo, los activos intangibles, las
inversiones permanentes y las unidades generadoras de efectivo, con
problemas de sobreevaluacin, son reconocidos a su monto
recuperable, representado por el monto de efectivo o equivalentes
que la entidad espera obtener de los mismos, producto de su uso o
disposicin.
Valor razonable El Valor razonable como se seala en esta NIF,
debe obtenerse en un mercado de libre competencia, esto es, en
igualdad de condiciones sin tener ventajas para ninguna de las
partes o de un estado de liquidacin. (13)
Algunos inventarios, pasivos financieros, instrumentos
financieros, metales preciosos, moneda extranjera, cuentas por
cobrar, activos intangibles y crdito mercantil, adems de inmuebles,
maquinaria y equipo, inversiones permanentes en asociadas e
intangibles, adquiridos en una combinacin de negocios, son
reconocidos al momento de la adquisicin a su valor razonable.
En notas a los estados financieros, propiedades de inversin o
inversiones de capital, suelen revelar su valor razonable.
El valor de mercado cotizado en mercados activos es la mejor
evidencia del valor razonable y debe ser utilizado, si este se
encuentra disponible, como la base para su valuacin.
13.-. Normas Internacionales de Informacin Financiera 2008,
Consejo Mexicano para la Investigacin y Desarrollo de Normas de
Informacin Financiera A.C., Tercera Edicin.
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL
Empero, en una unidad a informar o en una unidad generadora de
efectivo, el valor de mercado de una accin individual de capital (y
extrapolando el valor burstil de una unidad generadora de efectivo
en el mercado de capitales) puede no ser representativa del valor
razonable de dicha unidad a informar o unidad generadora de
efectivo, tomada en su conjunto. El valor razonable de mercado de
una accin individual, por consiguiente, no debe ser la nica base de
valuacin del valor razonable de la unidad a informar o de la unidad
generadora de efectivo.
Tcnicas de valuacin Si no se encuentra disponible el valor de
mercado cotizado, la estimacin de valor razonable, debe basarse
sobre la mejor informacin disponible supletoria, incluyendo valores
de activos o pasivos similares y el resultado del uso de otras
tcnicas de valuacin. La Tcnica de Valor presente resulta a menudo
la mejor tcnica de valuacin disponible por la cual puede estimarse
el valor razonable de un grupo de activos netos (tales como una
unidad a informar o una unidad generadora de efectivo)03'
Los flujos de efectivo futuros estimados en la Tcnica de Valor
presente deben ser consistentes con el objetivo de valuacin del
valor razonable. Tales flujos de efectivo futuros deben incorporar
supuestos que participantes del mercado podran usar sus estimados
del valor razonable. Si la obtencin de tal informacin implica
costos y esfuerzos inapropiados, la entidad puede usar sus propios
supuestos. El peso dado a la evidencia debe ser medible al grado en
el cual dicha evidencia pueda ser verificada objetivamente.
Otras tcnicas de valuacin son el uso de:
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MAESWIA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL
Captulo III. Metodologa de Valuacin
111.1- Hiptesis y sus variables:
Este trabajo pretende proporcionar una solucin al problema ante
esta necesidad humana ya expuesta, con la siguiente proposicin: "Si
en Campeche la inversin pblica se aplica en forma correcta en la
infraestructura y equipamiento
de Rastros Municipales, podran reducirse las enfermedades
asociadas al mal manejo de carnes y derivados"
Para explicar este planteamiento es necesario identificar la
causa y su efecto. El hecho o causa que origina la solucin
propuesta es: - la aplicacin de inversin pblica en forma adecuada,
planeada y estratgica, que se considerar
como la variable independiente
Si se aplica la inversin pblica en forma adecuada, planeada y
estratgica, el resultado producido ser entonces: > reducir los
efectos del riesgo sanitario derivados de la carencia de
infraestructura y equipamiento
en Rastros municipales, que se considerar como la variable
dependiente
Toda vez que se ha dado a conocer el marco legal y tcnico, es
necesario correlacionar las variables para probar el planteamiento
propuesto que ya se ha dado a conocer. A continuacin se presentan
los elementos que se ocuparon durante el proceso analtico de este
trabajo y que proporcionaron los indicadores financieros, por lo
tanto se expone la recopilacin efectuada de literatura de diversos
autores referente a este tema.
L \ KlIMTACJlfe DEL AWIO . . ! ]
I E PROPOSITO I
IMNTlFKACJOi r KSCRlKKh " " " ' L O S BtNES*
45 TESIS: IHG. ALEJANDRA DEL. . CASTRO ENBORA
-
MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
111.1- Enfoque de Mercados: Valores de terreno
El enfoque de mercado o comparativo recurre al mtodo que se
fundamenta en el empleo de datos estadsticos de transacciones en el
mercado y en razonamientos que tratan de hacer explcito el criterio
que ha regido esas transacciones, sujetas a la oferta y la demanda
en un momento determinado, utiliza procedimientos que incluyen la
comparacin y considera tambin el uso de listas de precios y oferta
publicados en los medios especializados. Al valor resultante de
este enfoque se le denomina Valor de Cambio.(14)
Mtodo "L-T-M" para homologacin de valores de terreno por
forma
Constituye un mtodo analtico que permite establecer criterios
consistentes de comparacin, relacionando los parmetros: frente,
fondo, permetro y superficie, en forma simultnea. Por lo que el
factor de escalacin obtenido, corresponde a un factor global por
"forma" del terreno.(15)
donde V.C. Valor de Calle V.U.comp Valor Unitario de cada
comparable F.H. Factor de homologacin de cada comparable
donde s Sujeto c Valor Unitario de cada comparable
Conceptos empleados en este mtodo: F: frente L: fondo P:
permetro A; rea LT: Lote tipo CE : coeficiente de eficiencia
14- Cmo elaborar Avalos comerciales con mayor grado de
confiabilidad. CRDENAS Castaeda Alejandro. Innovacin Editorial
Lagares, 1a . ed , Mxico, 2005
15.- Factores de escalacin y anlisis estadstico para la valuacin
de terrenos urbanos. MARQUS Tapia Mario Rafael, XXXVII Convencin
Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, septiembre de
2001
46 TESIS: INO. ALEJANDRA DEL. C. CASTROBNEDRA
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL PETERIUlItMAOlON D E
L L O T E T I P O
CE D I R E C C I N S U P E R F I C I E P R E C I O TOTAL. U S O
D E S U E L O Inv. M e r e . N o . l Inv. M e r e . No.2 Inv.
(viere. No.3 Inv. M e r e . No.A m z $
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M e d i a n a M o d a
L O T E T I P O : F R E N T E F O N D O
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CONCLUSIN:
P R I M E R A N L I S I S
m = 2
a m
a
dif vs p r o m
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S E G U N D O A N L I S I S
2
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A 2 12
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL
Para la valuacin de maquinaria y equipo se tiene un par de
alternativas disponibles:( ' Primera alternativa, es armar un
paquete operativo: comprando activos individuales en el mercado
de usado, con desmantelamiento y traslado, agregando impuestos,
fletes, reparaciones, costo de instalacin y conexiones.
Segunda alternativa, es comparar la propiedad objeto del avalo
sobre la base de una planta (o instalacin) completa, con ventas de
propiedades similares que recientemente hayan cambiado de manos. En
otras palabras, es posible valuar una planta en operacin por
comparacin con las ventas de otras instalaciones operando.
Desafortunadamente esto ltimo es imprctico.
Es raro cuando solamente maquinaria y equipo se venden de uso
continuado, usualmente cualquier venta de una planta completa
incluye no nicamente la maquinaria y equipo sino, la parte
inmobiliaria e intangibles. Adicionalmente, un factor mayor de
afectacin para su comparacin es la forma en que se hace el producto
o bien (proceso de manufactura) y cuntos ingresos pueden ser
generados de la venta de ese producto, lo cual afectar el valor de
mercado de uso continuado.
Para determinar el Valor para uso continuado, el valuador en
efecto ensambla un paquete en operacin, compra activos individuales
en el mercado usado, si es necesario los desmantela y los
transporta, incluye fletes al sitio, incurre en costos de reparacin
e instala la unidad.'161
16.- Curso intermedio de Valuacin de Maquinaria y Equipo Colegio
de Ingenieros Mecnicos Electricistas A. C, 1a. ed., Mxico,
2006.
48 TESIS INE. ALEJANDRA DEL. C. CASTRO NERA
-
MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Una vez
determinado un valor de un activo individual por el enfoque de
mercado, el siguiente paso es convertir el valor de una unidad
desinstalada a un valor de mercado en sitio.(16)
Las fortalezas principales del enfoque de mercado son:
16.- Curso intermedio de Valuacin de Maquinaria y Equipo Colegio
de Ingenieros Mecnicos Electricistas A. C, 1a. ed., Mxico,
2006.
17- El Avalo de los bienes races. ANTUANO Iturbide Antonio.
Limusa Noriega Editores.
49 TESIS INB. ALEJANDRA DEL. C. CASTRO GNGORA
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MAESTRA DE VALUACIN INMOBiUAftlA INDUSTRIAL
El costo de sustitucin es la cantidad de dinero necesario para
hacer una nueva construccin que sera igual a la antigua, en
utilidad, o sea, suponiendo un edificio de utilidad econmica
comparable, as como su capacidad, pero el tamao y la forma podrn
ser diferentes de la construccin que se est valuando y donde los
defectos estructurales se han corregido; el reemplazo pertenece a
la sustitucin.07*
La depreciacin acumulada es la prdida de valor del inmueble
debido a varias causas anteriores a la fecha del avalo, aunque
pudiera darse el caso de que no hubiera depreciacin.
Debern considerarse todas las partes que se debern depreciar y
luego hacer un clculo del total de las depreciaciones, teniendo en
cuenta lo que costara corregir las fallas con materiales nuevos al
precio corriente en el mercado. La depreciacin acumulada podr
consistir en deterioros fsicos, obsolescencia funcional u
obsolescencia econmica.(17)
Deterioro fsico es el desgaste o destruccin de las partes
estructurales del inmueble, es inherente al edificio, e incluye
disminucin de la resistencia a la rotura, asentamiento o socavacin
de la cimentacin decaimiento estructural y al efecto de las
corrosiones y construcciones, etc..
-
MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL VALOR FSICO 0
DIRECTO.
A!
CALLE No Col Del LOTE TIPO 0 PREDOMINANTE VALORES DE CALLE ODE
ZONA $ USO DE SUELO AREA DE VALOR
Fraccin Superficie Valor Unitario m2$
DEL TERRENO.
S/N
Coef.
m2
CP REG MZA. LOTE LOC D V
Motivo del Coef. Valor Parcial FRe $
FZo* Con frente o frentes a calle moda o a corredor de valor
FUb= Con frente a una va de circulacin F F F Frente igualo mayor
FFo= Polgono regular FSu= SLm, Superficie de lote tipo o moda SLo,
Superficie del lote en estudio RLm, Relacin de lote moda=SLo/SLm =
FRe=FZoxFUbxFFrxFFoxFSu =
a7m
m2
m2
SuWotai(a): |
VALOR FSICO 0 DIRECTO.
8 flEJSe0NSMCIQNES Industria Tipo
CLAVE DE USO DE CONSTRUCCIONES CLAVE DE RANGO DE NIVEL CLAVE DE
CLASE DE CONSTRUCCIONES
Tipo Area V.R.N.
1 i2$
J m
Valores de construccin segn Manual de C Tipo
Ed= Edad=
Vp= Vida UW Probable= FEd=(0100xVp)+(0900x(Vp-Ed) =
FEd FCo V.NJ?. /m2 $
ostos por M2 BIMSA
aos V R N TOTAL $ aos D A $
Sub-Total (b):
Valor Parcial
$
$
'
; ^ ,f J I ^ Donde
XAVE. OBRAS COMPLEHEKTAHAS UMHrt
EA01 IA02 5(01 5102 X01 5C02
IMSAqE88aMB!lTOS AfifSSDflK Y OBRAS ttJ>LEMENTAAS
F= Factor de depreciacin E = Edad cronolgica funcionando
cmam V.R.N. (Untar)
V.U.T. Aft
EDAD An
VR FACTORES Feo 1 fed 1 Fedeoneg j
t $ t $ $ $
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V.R.N.
$ $ $ $ $ $ - S
SuMol(e): dfcwtala}+ (&!(#
>/"
V.N.R.
$ $ i $ t $ $ %
Valores de maquinaria y equipo
El enfoque del costo, es aquel enfoque por el cual se obtiene el
valor determinando el costo actual de un activo y deducindole los
distintos elementos de la depreciacin06'
En forma ms sencilla, el enfoque de costo establece que un
inversionista prudente no pagara ms por una propiedad que el costo
de producir una propiedad sustituta, que preste el mismo servicio.
Por lo tanto, si una propiedad es nueva, el costo actual de
producir una equivalente, establece el lmite superior del
valor.
-
MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Cuando la propiedad no es nueva, entonces el valuador debe
deducir los distintos elementos de depreciacin (deterioro fsico y
obsolescencias funcional y econmica).(16>
COSTO PE REPOSICIN _'_""_Jo "REPRODUCCON NUEVO
DETERIORO 1 |- OBSOLESCENCIA 1 ~~ i 1 [ r - I
FSICO j \ : FUNCIONAL |
OBSOLESCENCIA
ECONMICA
[" VALOR DE MERCADO ' I r"~* "EN ~: I f SITIO . j
Primero se determina el Costo de Reproduccin que es el costo de
producir o construir una propiedad del mismo tipo o el Costo de
Reposicin o Reemplazo, que es el costo de producir o construir una
propiedad que preste un servicio equivalente.(18)
El Costo de Reposicin es el verdadero costo que servir de base
para el desarrollo de opinin de valor usando el enfoque de costo.
El costo de reposicin es el lmite de valor, que la propiedad tendra
para un inversionista prudente en una condicin nueva y sin
uso.(16)
Cuando se utiliza el enfoque del costo, el valuador est
comparando una instalacin existente a