Ttulo del tema : CASOS PRACTICOS EN EL TEMA DE PROPIEDAD
AO UNIN NACIONAL FRENTE A LA CRISIS EXTERNA
UNIVERSIDAD PERUANA LOS ANDES
FACULTAD
: DERECHO Y CIENCIAS POLTICASCTEDRA
: DERECHO CIVIL III: REALESCATEDRTICO: DR. MARTHA RICAPA
RIVERA.ALUMNA
: EDITH VILCHEZ LAZO.
CICLO
: IVMARTHA RICAPA RIVERA.SECCIN
: A
2009
CASOS PRACTICOS EN EL TEMA DE PROPIEDAD Resuelva en forma breve,
clara indicando el artculo dentro del ordenamiento normativo que
resuelva el caso o la pregunta. 1. Cundo se considera concluido el
arrendamiento de duracin determinada?
El Art. N 1699 del C.C, considera que el arrendamiento de
duracin determinada concluye a vencimiento del plazo establecido
por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de
ellas.
En el caso del arrendamiento con duracin determinada, ninguna de
las partes puede dejarlo sin efecto en forma unilateral, dndolo por
terminado antes de vencimiento del plazo establecido; por lo tanto
ni el arrendatario puede mudarse del local ni hacer entrega de l,
ni el arrendador puede exigir que el arrendatario permanezca ms
tiempo que el fijado en el bien si es que ya hubiera pagado la
integridad de la renta.Se produce la conclusin de un arrendamiento
de duracin determinada por el vencimiento del plazo establecido por
las partes, entendindose por tales a quienes han suscrito el
correspondiente contrato, cuya obligatoriedad alcanza, por eso, a
stos.2. En el arrendamiento de duracin determinada, si el
arrendatario permanece en el uso del bien una vez vencido el plazo,
Se configura la continuacin de la relacin contractual?
Si, de acuerdo con el Art. 1700 del C.C, en la que se menciona
que vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en
el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovacin tcita,
sino la continuacin del arrendamiento, bajo sus mismas
estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin, la
cual puede pedir en cualquier momento.
Si el arrendatario prosigue en uso del bien inmueble, no se
trata de una nueva relacin contractual, sino de la continuacin del
arrendamiento motivado por tal hecho, esto es, por la aludida
permanencia, crendose as la figura del arrendamiento de duracin
indeterminada.3. La conclusin del arrendamiento convierte al
arrendatario en poseedor precario?
Existen dos respuestas para esta interrogante, una vez concluida
el arrendamiento:
A.- Se le otorga al arrendatario la condicin de poseedor
precario, cuando una vez concluido el arrendamiento, se niega a
desalojar la propiedad, tomando la figura de ocupante precario
cuando posee el inmueble sin ttulo, es decir como dueo, por el que
no paga pensin.
B.-El inquilino de un contrato de duracin determinada, cuando ha
vencido el plazo y no desocupa el inmueble, no queda constituido en
ocupante precario, por que sigue siendo inquilino por consiguiente,
obligado a pagar la renta. De igual manera; por la enajenacin del
bien arrendado el inquilino contina siendo arrendatario, con la
obligacin de pagar la renta al nuevo propietario. Esto no significa
que el propietario no puede solicitar el desalojo, sino que no lo
puede hacer por la figura del ocupante precario.4. La continuacin
del arrendamiento Impide su renovacin?
El artculo 1700 del Cdigo Civil es claro al sealar que una vez
vencido el contrato y si el arrendatario permanece en el uso del
bien, no se entiende que hay renovacin tcita sino la continuacin
del arrendamiento, es decir, el contrato de arrendamiento no
fenece, slo se convierte en uno de duracin indeterminada, bajo sus
mismas estipulaciones, hasta que al arrendador ponga a fin dicho
contrato dando aviso judicial o extrajudicial al arrendatario, de
conformidad con lo establecido por el artculo 1703 del Cdigo Civil,
concordado con el artculo 1365 del mismo cdigo.5. Un sujeto que
simuladamente, transfiere la propiedad de un bien, puede demandar
la nulidad del contrato simulado en el caso de que el adquirente
aparente venda el bien?
En aplicacin de los artculos 193 y 194 del CC, el simulante
vendedor slo podr demandar la nulidad del primer contrato de
compraventa (simulado) si es que el comprador del segundo contrato
de compraventa conoca que el anterior contrato (por el que su
vendedor adquiere el derecho que ahora transfiere) era simulado,
pues como seala el artculo 194, si actu de buena fe y adquiri el
derecho a ttulo oneroso, ha adquirido vlidamente los derechos que
el titular aparente le transfiri.TRABAJO No. 4
Curso. Derechos reales.
ALUMNA : DRUSILA SARA QUISPE CARDENAS.
1.- CUANDO SE CONSIDERA CONCLUIDA EL ARRENDAMIENTO DE DURACIN
DETERMINADA.
RESPUESTA, Concluye AL vencimiento del plazo establecido por las
partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de las
partes. Esto por mandato iterativo del Art. 1699 del Cdigo Civil
Vigente.
2.-EN EL ARRENDAMIENTO DE DURACIN DETERMINADA, SI EL
ARRENDATARIO PERMANECE EN EL USO DEL BIEN, UNA VEZ VENCIDA EL
PLAZO. SE CONFIGURA LA CONTINUACIN DE LA RELACIN CONTRACTUAL?.
RESPUESTA: En Este caso no se entiende que hay renovacin tcita,
sino la continuacin del arrendamiento, bajo sus mismas
estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin, la
cual puede pedir en cualquier momento., al respecto tambin existe
numerosas jurisprudencias.
3.-LA CONCLUSION DEL ARRENDAMIENTO CONVIERTE AL ARRENDATARIO EN
POSEEDOR PRECARIO?.
RESPUESTA Que, si se convierte en poseedor precario,. Esto por
mandato imperativo del Art. 911 del Cdigo Civil que establece La
posesin Precaria, es la que se ejerce sin ttulo alguno o cuando el
que se tena ha fenecido en este sentido es precario. Sin embargo
existe jurisprudencias como la casacin No. 2459-2002, la libertad,
Corte Suprema, dialogo con la jurisprudencia. Que establece que no
existe precariedad en el extremo que son inquilinos
indeterminados.
4.- LA CONTINUACIN DELA RRENDAMIENTO. IMPIDE SU RENOVACIN.?.
RESPESTA, No impide la renovacin por cuanto las partes son
libres de expresar su voluntad y renovar el contrato en cualquier
momento por estas consideraciones no es posible impedimento alguno,
nadie esta obligado hacer lo que la Ley no PROHIBE. En tal orden de
cosas el acto jurdico de la Renovacin pende de la voluntad de las
partes SIN NINGN IMPEDIMENTO.5.-UN SUJETO QUE SIMULADAMENTE
TRANSFIERE LA PROPIEDAD DE UN BIEN. PUEDE DEMANDAR LA NULIDAD DEL
CONTRATO, SIMULADO EN EL CASO DE QUE EL ADQUIRIENTE APARENTE VENDA
EL BIEN?-RESPUESTA: Que como quiera que el acto jurdico simulado
adolece de requisitos de fondo de una venta verdadera, y solo es
simulada, el acto en anulable es as que no cumple con los
requisitos del Art. 140 y 219 del Cdigo Civil inciso 5 que
establece que la nulidad del acto jurdico, cuando adolezca de
simulacin absoluta, en consecuencia SI PUEDE DEMANDAR en mrito a
los Art. Invocados, poruqe la noirma es imperativa y de
cumplimiento Obligatorio.1. Cuando se considera concluido el
arrendamiento de duracin determinada?
En el Art 1699 del Cdigo Civil habla del arrendamiento de
duracin determinada lo cual concluye en el vencimiento del plazo
establecido con ambas partes.
Un contrato de arrendamiento de duracin determinada se termina
en la fecha pactada sin realizar ninguna notificacin especial o
preaviso de la conclusin del contrato por las partes.
Un contrato de arrendamiento de duracin determinada no podr ser
disuelto y concluido durante el perodo de arrendamiento pactado.
Sin embargo se puede convenir que este tipo de contrato pueda ser
concluido, basndose en motivos especficos, ocurrencias o
circunstancias, que en tal caso debern ser manifestadas en el
contrato de arrendamiento.
Tal terminacin deber ser notificada por escrito, estableciendo
los argumentos a su favor, debiendo el plazo mutuo desde la
notificacin de la terminacin ser como mnimo tres meses.
Ver el prrafo 3 del artculo 9 y el captulo XI de las Leyes de
arrendamiento: Expiracin de contrato de arrendamiento,
terminacin.
2. En el arrendamiento de duracin determinada, si el
arrendatario permanece en el uso del bien una vez vencido el plazo,
Se configura la continuacin de la relacin contractual?
Si continua el arrendamiento bajo sus mismas estipulaciones,
hasta que el arrendador solicite la devolucin, lo cual puede pedir
en cualquier momento.3. La conclusin del arrendamiento convierte al
arrendatario en poseedor precario?
No, no lo convierte por que existe un contrato lo cual determina
el .vnculo contractual.
El Poseedor Precario.-Es cuando la persona se mete a una casa
sin Nunkun contrato ni paga arriendo lo cual en este caso no se
da.
4. La continuacin del arrendamiento Impide su renovacin?
Segn el Art 1700 no impide su renovacin por que el pude seguir
viviendo y pagar sus arriendos pactados con el propietario.
Lo cual si pedira el arrendador solicite su devolucin en
cualquier momento. 5. Un sujeto que simuladamente, transfiere la
propiedad de un bien, puede demandar la nulidad del contrato
simulado en el caso de que el aduirente aparente venda el bien?
No,no hay contrato simulado, hacer un contrato simulado es
incurrir en delito
2.- EN EL ARRENDAMIENTO DE DURACIN DETERMINADA, SI EL
ARRENDATARIO PERMANENCE EN EL USO DEL BIEN UNA VEZ VENCIDO EL
PLAZO, SE CONFIGURA LA CONTINUACIN DE LA RELACIN CONTRACzTUAL?No
porque es una situacin que se extender hasta la solicitud de
devolucin por parte del arrendatario ya la intencin del legislador
es evitar que el derecho del arrendador se vea desprotegido y en
requerimiento de la devolucin por parte del arrendador no importa
un nuevo vencimiento de contrato ya que el contrato estipulado ya
fue vencido y por ello implica la conclusin del arrendamiento que
se torno indeterminado debi a la permanencia del arrendatario en el
inmueble.3.- LA CONCLUSIN DEL ARRENDAMIENTO CONVIERTE AL
ARRENDATARIO EN POSEEDOR PRECARIO?No porque aquella persona que fue
arrendataria jams puede considerarlo como poseedor precario a que
desde siempre existe la posibilidad de exigir el pago de la renta
por parte del arrendatario hasta que se efectu la devolucin del
bien a solitud del arrendatario4. LA CONTINUACIN DEL ARRENDAMIENTO
IMPIDE SU RENOVACIN?No impide la renovacin del ya nuestro cdigo
civil dispone que mientras el arrendatario permanece en posesin del
inmueble una vencido el plazo pactado entre las partes
contractuales no debe entenderse como su renovacin tacita, sino es
la continuacin del arrendamiento la cual no implica que no pueda
ser renovada o que se pueda pactar otro contrato con diferentes
estipulaciones entre las partes ; lo cual no debe entenderse que no
pueda ser renovada sino que en el caso que hubiese falta de acuerdo
o el arrendatario prolongase su permanencia se entiende que la
continuacin del arrendamiento esta bajo las mismas estipulaciones
del contrato hasta que el arrendador solicite su devolucin5. UN
SUJETO QUE SIMULADAMENTE, TRANSFIERE LA PROPIEDAD DE UN BIEN, PUEDE
DEMANDAR LA NULIDAD DEL CONTRATO SIMULADO EN EL CASO DE QUE EL
ADUIRENTE APARENTE VENDA EL BIEN?No porque la simulacin es
aparentar un acto jurdico cuando no existe realmente la voluntad
para celebrarlo. En perjuicio de un tercero en las partes no hay
una voluntad disconforme con su querer interno querer y entre ambos
estn de acuerdo en dar apariencia de una veracidad a una voluntad
diferente de la real, de una parte aparentan o quieren algo y otra
no querer nada o querer algo diferente. La declaracin del querer
aparente es comunicada a los terceros y la declaracin del querer
real se mantiene en secreto, pero ambas declaraciones, las
aparentan y la real, corresponde a su querer interno de las partes.
Las personas de un acto simulado no manifiestan una voluntad
distinta a su interno querer, sino, por el contrario, expresan su
deseo comn de realizar un acto de mentira, para engaar a terceros,
ya con la apariencia no esconden nada que sea real.Por Ejemplo, yo
digo que estoy vendiendo, pero la otra parte sabe que doy en
depsito.
1.- Cuando se considera concluido el arrendamiento de duracin
determinada?El contrato de arrendamiento se considera de duracin
indeterminada excepto si se acuerdan otras condiciones de modo
inequvoco. El arrendatario tendr el derecho de prioridad para
arrendar el local siempre que el local est disponible para arriendo
continuado para al menos un ao excepto si las circunstancias
indicadas en los prrafos y artculos de las Leyes de arrendamiento
son aplicables. En el caso de querer al arrendatario ejercer su
derecho de prioridad deber notificarlo por escrito al arrendador y
de manera verificable, con tres meses de antelacin como mnimo a la
fecha de expiracin del contrato de arrendamiento, al concluirse el
perodo de notificacin de la terminacin de contrato o al terminarse
el perodo de arrendamiento pactado.
Por ejemplo, es declarado nulo el contrato de arrendamiento
celebrado por el arrendatario con uno de los copropietarios
respecto del bien comn, por violar la norma imperativa contenida en
el art. 1669, nulidad que debe ser declarada en aplicacin del art.
V.2.- En el arrendamiento de duracin determinada, si el
arrendatario permanente en el uso del bien una vez vencido el
plazo, Se configura la continuacin de la relacin contractual?A modo
de ilustracin pongamos un ejemplo de fenecimiento de ttulo por
resolucin extrajudicial: En un contrato de compraventa de inmueble
a plazos se conviene expresamente que "si el comprador dejara de
pagar hasta tres cuotas consecutivas, el vendedor se reserva el
derecho de resolver automticamente el contrato". Este pacto es
vlido conforme a las siguientes disposiciones: el art. 1353 dispone
que las partes pueden determinar libremente el contenido del
contrato, siempre que no sea contrario a norma legal de carcter
imperativo; en tal sentido el art. 1430 prescribe que puede
convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de
las partes no cumpla determinada prestacin a su cargo, establecida
con toda precisin, y que la resolucin se produce de pleno derecho
cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de
la clusula resolutoria; el art. 1429 establece que la parte
perjudicada con el incumplimiento de la otra puede requerirla
mediante carta notarial para que satisfaga su prestacin, caso
contrario el contrato queda resuelto de pleno derecho. En el
ejemplo propuesto, si el comprador se atrasa en el pago de tres
cuotas y el vendedor le cursa una carta notarial concedindole un
plazo no menor de quince das para que pague las cuotas
vencidas.
Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder
temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta
convenida. Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad
respecto de los bienes que administra. El copropietario de un bien
indiviso no puede arrendarlo sin consentimiento de los dems
partcipes. Sin embargo, si lo hace, el arrendamiento es vlido si
los dems copropietarios lo ratifican expresa o tcitamente.
El arrendador est obligado a entregar al arrendatario el bien
arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado
convenidos. Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de
la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se celebr, salvo
que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o poca.
Son obligaciones del arrendador mantener al arrendatario en el
uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen
estado para el fin del arrendamiento y realizar durante el
arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto
distinto.
3. La conclusin del arrendamiento convierte al arrendatario en
poseedor precario?La Sala Suprema precisa que la conversin del
arrendamiento de duracin determinada en uno de duracin
indeterminada implica la continuacin del contrato bajo sus mismas
estipulaciones excepto el del plazo a fin de proteger los derechos
del arrendador. Asimismo, seala que el requerimiento de devolucin
del bien no importa la constitucin del arrendatario en precario,
porque este sigue obligado a pagar la renta hasta la devolucin
efectiva del bien. En cuanto a la causal de inaplicacin del artculo
1699 del Cdigo Civil alegada por la recurrente, la Sala Suprema
precisa que dicho precepto regula la forma de conclusin del
contrato de arrendamiento de duracin determinada, es decir, cuando
haya vencido el plazo establecido o acordado por las partes;
mientras que el caso materia de anlisis versa sobre un contrato
convertido en indeterminado al que se le puso fin, por lo no
procede la aplicacin del mencionado artculo. Una persona puede
poseer un bien como propietario, como poseedor mediato o inmediato,
como mero tenedor, como ocupante precario. Para ser considerado
precario debe darse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia
que justifique el uso y disfruto del bien por parte de la
emplazada; y el ttulo de la posesin no tiene porque constar
necesariamente en documento de fecha cierta o en instrumento
pblico. Si los demandantes no son propietarios de la edificacin, no
es pertinente la aplicacin respecto de sta lo dispuesto en los
arts. 911 y 923 del C.C., no siendo posible proceder al desalojo de
slo el terreno; no tiene la calidad de poseedor precario quien es
dueo de la edificacin construida sobre el terreno de los
accionantes.4. La continuacin del arrendamiento Impide su
renovacin?Se entiende por prrroga del contrato de arrendamiento, la
renovacin del plazo determinado que se convino originalmente,
pactando un plazo adicional que tambin puede ser determinado, como
el anterior, o indeterminado. La prrroga no funciona cuando el
plazo original del contrato es indeterminado.La prrroga del plazo
del arrendamiento solo puede operar, segn las normas vigentes, por
acuerdo de las partes y no en virtud de la ley. En efecto, se trata
de un acuerdo para renovar la vigencia del arrendamiento; acuerdo
que las partes pueden haber adoptado en el momento de celebracin de
dicho contrato o posteriormente, pero antes de la expiracin del
plazo original, En cambio, el Cdigo Civil se ha inclinado por una
opcin tcnicamente ms aceptable, plasmada en el que niega la tcita
reconduccin y considera la continuacin del arrendamiento bajo sus
mismas estipulaciones con excepcin del plazo, el cual se considera
en lo sucesivo como uno de duracin indeterminada en otras palabras,
opera la conversin, por mandato legal, del arrendamiento de duracin
determinada en uno de duracin indeterminada.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. EXTINCIN. RENOVACIN. Dado que se pact
una renta mensual, el contrato se renovara mensualmente, pero el
previo requerimiento impide la renovacin mensual, renovacin que en
ningn caso puede entenderse por otros tres aos. En primera
instancia se estima la demanda. Se desestima la apelacin.
ARRENDAMIENTO, NOTIFICACIN RENOVACIN prueba que debe equipararse a
la notificacin aquella situacin en que es el inquilino o
arrendatario el que con su conducta impide que se pueda llevar a
cabo dicha notificacin, por lo que constando en los autos cartas
certificadas con acuse del recibo. 5. Un sujeto que simuladamente,
transfiere la propiedad de un bien, puede demandar la nulidad del
contrato simulado en el caso de que el adquirente aparente venda el
bien?Demanda de nulidad de contrato debido a la falta de firma por
el adherente de las condiciones generales presentadas como anexo
del contrato, lo que motiva la nulidad de las condiciones generales
sin las que el contrato no puede mantener su eficacia, si bien
debemos definir la simulacin por interpsita persona es una
modalidad de la simulacin relativa que consiste en que una persona
aparezca como celebrante del acto y destinatario de sus efectos
cuando en realidad es otra persona, pues el que aparece celebrando
el acto es un testaferro u hombre de paja, un sujeto interpuestos
ficticiamente, ya que el acto realmente se celebra con la otra
persona, el interponerte, y slo en apariencia se celebra con el
interpuesto o testaferro.
Es mas, El acto simulado es un negocio ficticio querido y
realizado por las partes para engaar a terceros, pero no para que
produzca efectos entre ellas. Los otorgantes quieren la declaracin
pero su contenido, por lo que no pueden exigir su cumplimiento. Es
decir, el acto simulado no produce ningn efecto entre las partes,
por la razn de que no es efectivamente sino slo fingidamente
querido.
ngel HUAMAN CASTILLOTAREA N6RESUELVA EN FORMA BREVE, CLARA
INDICANDO EL ARTCULO DENTRO DEL ORDENAMIENTO NORMATIVO QUE RESUELVA
EL CASO O LA PREGUNTA. 1. Cuando se considera concluido el
arrendamiento de duracin determinada?
Cuando haya cumplido su finalidad especfica, es decir, cuando
haya cumplido el tiempo por la cual se ha realizado el arriendo,
que fue previo acuerdo de las partes, cumplido el plazo (el tiempo
fijado) y las obligaciones asumidas, se da por finalizado el
arrendamiento. (art.1699 CC).2. En el arrendamiento de duracin
determinada, si el arrendatario permanece en el uso del bien una
vez vencido el plazo, Se configura la continuacin de la relacin
contractual?
Si, se entiende que hay continuacin del arrendamiento, bajo sus
mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su
devolucin, la cual puede pedir en cualquier momento. (art.1700
CC).3. La conclusin del arrendamiento convierte al arrendatario en
poseedor precario?
Si, porque segn el ordenamiento jurdico civil, se entiende por
precario a la persona que posee un bien tcticamente, es decir, sin
derecho, ya sea porque nunca lo tuvo o porque el que tena ha
vencido.
4. La continuacin del arrendamiento Impide su renovacin?
En cierta forma, porque de un arrendamiento determinado se
considera la figura de arrendatario indefinido, por tanto se trata
como tal. (arts, 1700 y 1703 CC).
5. Un sujeto que simuladamente, transfiere la propiedad de un
bien, puede demandar la nulidad del contrato simulado en el caso de
que el adquirente aparente venda el bien?
La simulacin es un hecho que no es real, y siempre se usa para
sacar algn tipo de ventaja, en consecuencia, deber probar la
simulacin, desde luego asumiendo su responsabilidad.
CASOS PRACTICOS EN EL TEMA DE PROPIEDAD
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