Carteira composta por fundos imobiliários negociados na B3, com o objetivo de superar o desempenho do Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX). A seleção dos fundos é pautada nas estratégias: ganho de capital e renda. METODOLOGIA CARTEIRA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO Novembro 2019
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CARTEIRA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOmkt.guideinvestimentos.com.br.s3-sa-east-1.amazonaws.com...O Fundo possui também, um galpão logístico 100% locado para a empresa Air
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Carteira composta por fundos imobiliários negociados na
B3, com o objetivo de superar o desempenho do Índice de
Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX).
A seleção dos fundos é pautada nas estratégias: ganho
de capital e renda.
METODOLOGIA
CARTEIRA DE FUNDOS DE
INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Novembro 2019
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» Introdução
O mês de outubro deu continuidade ao movimento de melhora visto em setembro, levando as bolsas a
testarem novas máximas históricas ao redor do mundo. No exterior, grande parte dos mercados acumularam
ganhos relevantes no período. Nos EUA, o S&P 500 avançou 2,0%, enquanto o dólar (DXY) reverteu
tendência e perdeu força de forma significativa contra seus principais pares. Na Zona do Euro, o STOXX 600
também se beneficiou do período de menor aversão ao risco, avançando 0,9% no mês. Aqui, o Ibovespa
acompanhou a dinâmica mais positiva do exterior e foi impulsionado pelo noticiário doméstico construtivo,
fechando o mês aos 107.219 pontos (2,4%), enquanto o real acompanhou a melhora se valorizando de forma
acentuada contra o dólar (3,3%), fazendo a divisa brasileira fechar o mês cotada a R$ 4,01/US$.
Marcado pela alta volatilidade dos mercados, outubro teve um início negativo, chegando perto de apagar os
ganhos de setembro em apenas dois dias – cenário que foi revertido pelo fluxo de notícias positivas em torno
da guerra comercial, além da divulgação de resultados corporativos que, em geral, superaram as
expectativas. Mais uma vez nas headlines do noticiário estiveram os novos desenvolvimentos envolvendo as
negociações comerciais entre China e Estados Unidos, que encaminharam um acordo preliminar, que apesar
de não abordar os temas de maior complexidade da disputa, foi o suficiente para promover alívio e sustentar o
bom desempenho dos mercado no período. Agora, o que deve sustentar os mercados – pelo menos no curto
prazo – é a possibilidade de que os EUA suspenderão também as tarifas previstas para dezembro, o que
abriria espaço adicional para o progresso das negociações. No tocante ao Brexit, o firmamento de um novo
acordo com a UE e a maior probabilidade de eleições antecipadas em dezembro diminuíram o risco de uma
saída sem acordo e fortaleceram a libra no período.
No que tange a atividade econômica, o PIB americano do 3T19 mostrou que o ritmo de crescimento
continuou desacelerando, mesmo que ainda apontando para uma certa robustez da economia americana,
sustentada pelo consumo das famílias. Em função de uma bateria de dados econômicos conflitantes e da
melhora de quadro no tocante a guerra comercial, o Fed anunciou o 3º corte de 0,25 p.p. nos limites superior
e inferior da taxa básica de juros americana, mas sinalizou que provavelmente este seria o último movimento
deste tipo no ano. Do outro lado do atlântico, as economias europeia e chinesa continuaram preocupando os
investidores, sem mostrar sinais relevantes de estabilização.
No Brasil, o mercado doméstico acompanhou a melhora verificada no exterior, movimento que se intensificou
pelo noticiário doméstico muito positivo no período. O grande destaque do mês foi a aprovação da Reforma
da Previdência em 2º turno no plenário do Senado, concluindo uma etapa providencial para o ajuste de contas
da União, além de representar uma grande vitória política para o governo. Paralelamente, investidores
avaliaram positivamente a nova decisão de política monetária do Copom, que cortou a Selic para 5,0%, além
da sinalização de forma clara que um novo corte da mesma magnitude está nos planos para dezembro. Na
política, o mês foi marcado mais uma vez por altos e baixos. Por um lado, a aprovação da PEC do novo
marco legal do saneamento na comissão especial da Câmara dos Deputados abriu alas para novas
privatizações no setor. Por outro, a votação no STF sobre a constitucionalidade da prisão após condenação
em 2ª instância, cujo placar até o momento está em 4 a favor e 3 contra, é algo que deve continuar
promovendo apreensão. A retomada da votação está prevista para o dia 7/11, e um resultado desfavorável
poderá gerar ruído adicional no mercado local.
Na tocante à atividade econômica, os números seguiram apontando para o estado anêmico da economia
brasileira. O índice de atividade do Banco Central de agosto registrou uma queda de 0,7% na comparação
com o mesmo período do ano passado, refletindo o resultado das pesquisas setoriais para o mês que, com
exceção para a produção industrial, produziram resultados piores do que o esperado. Junto a isso, os dados
de emprego (PNAD-Contínua) referentes ao trimestre encerrado em setembro também decepcionaram
expectativas. A pesquisa mostrou que a taxa de desemprego permaneceu estável em 11,8%, contrariando
expectativas do mercado que apontavam para uma queda (11,6%), apesar do resultado ter sido parcialmente
explicado por um avanço na taxa de participação da economia. Além da manutenção da taxa, os rendimentos
reais registraram a 5ª queda interanual consecutiva, ainda refletindo o declínio dos rendimentos nominais em
velocidade superior à inflação.
Entrando no último trimestre de 2019, verificamos a manutenção do quadro de incerteza no cenário mundial,
apesar do arrefecimento de alguns do principais pontos de pressão verificados. Como sinalizado pelo Copom,
a Selic deve encerrar o ano no patamar de 4,5%,e acreditamos que ainda existe espaço suficiente para que
haja mais um corte na taxa básica de juros entrando em 2020, encerrando o ciclo de cortes em 4,25%. Em
relação à atividade, com base nos indicadores divulgados no período, revisamos nossa projeção do PIB/2019
Liquidez: Em setembro, o volume mensal foi de R$ 100,86 milhões.
Rendimento: Em setembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos à agosto, que foram distribuídos em 15/10/2019, no
valor de R$ 0,71 cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,98% ao ano.*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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Comentários e Recomendações
FUNDOS PARA RENDA
Hedge Brasil Shopping (HGBS11)
Objetivo do Fundo: O Fundo tem como objetivo auferir rendimentos pela aquisição e exploração comercial de
participações em shoppings centers, atuando de forma ativa na gestão da carteira de investimentos.
Portfólio: O Fundo encerrou o mês de agosto de 2019 com investimentos em 12 shoppings centers, distribuídos em oito
cidades e quatro estados, que juntos totalizam aproximadamente 496 mil m² de ABL. Atualmente, a participação do HGBS
nos shopping centers contempla investimentos diretos nos imóveis e via cotas de FIIs. A ABL própria da carteira totaliza
137,4 mil m².
63% da carteira de ativos do Fundo estão locados em Ativos Imobiliários e 37% em Fundos de Investimento Imobiliário
Líquidos (FII), Certificados de Recibíveis Imobiliários (CRI), Fundos de Investimentos Imobiliário de Certificados de
Recebíveis Imobiliários (FIIs de CRI) e outros ativos de renda fixa (RF)
Destaques do mês setembro:
- Destaques Positivos:
• Shopping São Bernardo: o shopping apresentou resultado operacional, incluindo estacionamento, 9% acima do
observado em agosto de 2018, os principais destaques foram: (1) crescimento do aluguel mínimo e complementar
faturado em 21% e 35%, respectivamente; No ano, o shopping acumula resultado operacional, incluindo estacionamento,
de 21% do observado em 2018;
• Shopping Mooca: o shopping segue sendo um dos principais destaques do porftólio, com o resultado operacional
crescendo em 7% em comparação com agosto de 2018. No ano, o shopping acrescenta resultado operacional, incluindo
estacionamento, 15% acima do observado em 2018;
• Shoppings Tivoli: no mês, o Tivoli apresentou resultado operacional 14% acima de agosto de 2018, sendo o principal
destaque a redução dos encargos com lojas vagas em 63%. No acumulado do ano, o shopping apresenta crescimento do
NOI de 14% em relação ao mesmo período do ano anterior;
• Shopping Penha: o shopping apresentou queda no resultado operacional 20% quando comparado a agosto de 2018 em
função de uma base forte de comparação, visto que em 2018 houve uma recuperação de inadimplência da ordem de R$
878 mil. Excluindo este efeito o shopping apresentaria variação positiva de 14% no resultado operacional.
- Destaques Negativos:
• Via Parque Shopping: Apesar do aumento da participação no fundo, houve uma queda na distribuição de rendimento
por cota de agosto de 57% em relação ao mesmo mês de 2018;
• Goiabeiras Shopping: conforme informado nos relatórios gerenciais, o resultado deste ativo está sendo impactado pela
inauguração do concorrente. No ano, tiveram desembolsos na ordem de R$ 570 mil.
Liquidez: Em setembro, o volume negociado foi de R$ 109,1 milhões.
Rendimento: Em setembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos à agosto, que foram distribuídos em 14/10/2019, no
valor de R$ 1,40 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,6% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)
Objetivo do Fundo: Investir em escritórios comerciais de laje corporativa com renda no Brasil, estrategicamente
localizados em grandes centros comerciais, por meio da aquisição de imóveis comerciais de escritórios ou direitos relativos
a imóveis, prontos ou em fase final de construção.
Portfólio: O BC Fund foi lançado em 2007, e desde então, realiza uma gestão ativa em sua carteira de ativos imobiliários.
Atualmente, a carteira do fundo é composta por 11 ativos, totalizando 176.916 m² (base agosto 2019), com 59 contratos de
locação.
No dia 10 de setembro, o Fundo disponibilizou ao mercado um Fato Relevante no qual informa que a BTG Pactual Gestora
de Recursos LTDA, na qualidade de gestora do BC Fund, anunciou de maneira voluntária a manutenção por mais três anos
da redução da taxa de gestão de 1,50% a.a para 1,10% a.a sobre o valor de mercado do Fundo, uma economia de 27%.
A vacância financeira do portfólio, em agosto de 2019, representava 9,5%, em termos de receita de locação potencial e
15,3% sobre o total de ABL em m², se mantendo em linha em relação ao mês anterior. Vale ressaltar que em fevereiro foi
concluída a operação de troca de portfólio, na qual foi vendido à totalidade da participação do Ed. Torre Almirante, totalidade
da participação do Ed. Flamengo, totalidade da participação do Ed. Morumbi, 75% da participação do Ed. BCF e 51% da
participação do ed. EBT, com a compra de 20% do Ed. Senado, 50% do Ed. Cidade Jardim e a totalidade do edifício MV9.
A vacância ao final de agosto de 2019 correspondia a 21.874 m² no CENESP, 2.443 m² no BFC, 1.753m² no Montreal, 525
m² no Transatlântico e 462 m² no Eldorado.
Fonte: Relatório Gerencial BRCR11 – Setembro
Liquidez: Em agosto, o volume médio diário de negociação foi de R$ 5,2 milhões.
Rendimento: Em outubro, o Fundo anunciou rendimentos relativos a setembro, que foram distribuídos em 14/10/2019, no
valor de R$ 0,50 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,55% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)
Objetivo do Fundo: O Fundo foi constituído em janeiro de 2010 e tem como objetivo o investimento (a) Cotas de outros FII
- preferencialmente; (b) Imóveis, com a finalidade de venda, locação, arrendamento ou exploração do direito de superfície
das unidades comerciais, podendo, ainda, ceder a terceiros os direitos e créditos decorrentes da venda, locação,
arrendamento e direito de superfície dessas unidades; (c) LH; (d) LCI; (e) CRI; e (f) ações ou Cotas de sociedades cujo
único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII.
Portfólio: O Fundo está posicionado em, aproximadamente, 20 FII, totalizando 88,9% de sua carteira.
Algumas características atuais do BCFF11:
- No mês de Agosto/19, o BCFF obteve um rendimento de R$0,69/cota.
- Durante o mês, enxergaram boas oportunidades no mercado para venda de alguns papéis e giraram a carteira do Fundo
em mais de R$60 milhões. A redução foi feita tanto via vendas no mercado secundário, como através de block-trades
negociados com os principais players do mercado.
- Com o recurso proveniente das vendas, continuaram a investir em algumas Ofertas Restritas ao público geral, as 476.
Além disso, enxergaram algumas janelas de compra no mercado secundário durante o mês.
- A queda dos rendimentos dos FIIs neste período está relacionada ao não recebimento de dividendos do BTG Malls, em
virtude da sua recente constituição.
- Adicionalmente, cabe ressaltar que, o BCFF possuí, aproximadamente, R$0,59/cota de lucros acumulados. Este valor não
contempla os R$ 0,92/cota já recuperados pelo Fundo nos processos referentes às restituições de Imposto de Renda sobre
o lucro auferido em alienações de cotas de FIIs.
Liquidez: Em agosto, o volume negociado foi de R$ 55,5 milhões.
Rendimento: Em outubro, o Fundo anunciou rendimentos relativos a setembro, que foram distribuídos em 14/10/2019, no
valor de R$ 0,57 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 7,3% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
CHSG Real Estate (HGRE11)
Objetivo do Fundo: O CSHG Real Estate FII tem como objetivo a aquisição, para exploração comercial, de
empreendimento imobilários, prontos ou em construção, que potencialmente gerem renda, através de aquisição de parcelas
e/ou da totalidade de empreendimentos imobiliários, para posterior alienação, locação ou arrendamento.
Portfólio:
Destaques do Fundo:
A carteira de imóveis do Fundo encerrou o mês de setembro com 18,29% de vacância financeira e 18,73% de vacância
física. O resultado distribuível foi de R$ 0,82 por cota, sendo distribuídos R$ 0,74 por cota (HGRE11). Aos detentores de
recibos HGRE13 (recibo de subscrição proveniente do exercício do direito de preferência da 8ª Emissão) serão pagos o
valor de R$ 0,37 por cota, relativos ao valor total captado durante o período de direito de preferência (R$ 149.148.969,96) e
alocado em renda fixa entre os dias 6 a 30 de setembro.
Conforme informado no Fato Relevante publicado no dia 04 de setembro de 2019, o Fundo concluiu a aquisição do ativo Ed.
Chucri Zaidan, identificado como A2 no estudo de viabilidade da 8ª emissão do Fundo. Ativo este, localizado na Avenida
Doutor Chucri Zaidan, 2.460, São Paulo/SP, com área total locável de 21.906,00 m², que atualmente é integralmente locado
à empresa Telefônica Brasil S.A. Com a aquisição, o Fundo passa a ser proprietário de 100% da área total locável do
Edifício Chucri Zaidan.
Já no início do mês de outubro, o Fundo encerrou a captação de R$ 479.999.958,78 da oferta pública de cotas da 8ª
emissão do Fundo fazendo com que o patrimônio líquido atingisse aproximadamente R$ 1,6 bilhão. Com objetivo de concluir
as aquisições dos ativos A1 e A2 descritos nos documentos da oferta, o Lote Adicional da oferta foi exercido integralmente
(20%).
Liquidez: Em setembro, o volume negociado foi de R$ 68,53 milhões com giro mensal de 5,9%.
Rendimento: Em setembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos à agosto, que foram distribuídos em 14/10/2019, no
valor de R$ 0,74 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 5,57% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
HSI Mall (HSML11)
Objetivo do Fundo: O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, mediante investimento em
imóveis ou direitos reais sobre imóveis prontos do segmento de Shopping Centers, através de aquisição para posterior
locação, arrendamento, exploração do direito de superfície ou alienação, inclusive de bens e direitos a eles relacionados.
Portfólio: A alocação do HSI Malls no final de Setembro era de 99% do seu capital. Em menos de 1 mês após aprovação
da aquisição dos ativos pelos investidores concluíram a compra dos 3 shoppings alvo da oferta inicial, somando 67.085 m2
de ABL própria.
Destaques para o mês de setembro:
Comercial: Inauguração do Coco Bambu em nosso shopping em Osasco. Também assinamos com o Starbucks e temos
outros 1.636 m² em contratação. Além disso, fortalecendo o mix de varejo do complexo, será inaugurada em breve, ao lado
do shopping, a loja da Decathlon. Maceió encerrou o mês com 98,2% de ocupação e, com as locações previstas para os
próximos meses, deve fechar o ano com vacância “técnica”. No Granja Vianna o movimento comercial está concentrado nas
operações de serviço e gastronomia, incluindo a contratação de um novo supermercado. A ocupação do shopping está
estável.
Vendas e fluxo: Assim como no mês anterior, agosto manteve a tendência positiva sobre o mesmo período do ano anterior.
As vendas totais em Agosto somaram R$ 63 milhões, crescimento de 5,5%. Já o fluxo de veículos foi 21,2% maior que
2018. Entramos agora no trimestre que historicamente tem impacto sazonal positivo em vendas e fluxo. Estamos prontos
para extrair o máximo de valor deste período.
Resultado: Em Agosto os ativos entregaram exatamente o orçamento. No acumulado do ano os shoppings estão 1,3%
acima da previsão e 6% maior que o mesmo período do ano anterior. Voltando a sazonalidade, o orçamento caixa dos
ativos no último trimestre do ano é 10% maior do que os 3 primeiros meses do segundo semestre. Lembrando que a
competência Dezembro dos shoppings é caixa Janeiro nos ativos.
Liquidez: Em agosto, o volume médio diário foi de R$ 3,3 milhões, com giro de 10%.
Rendimento: Em setembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos à agosto, que foram distribuídos em 07/10/2019, no
valor de R$ 0,61 cota, correspondente a uma rentabilidade de 7,1% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
General Shopping Ativo e Renda (FIGS11)
Objetivo do Fundo: O Fundo tem por objeto adquirir e explorar, direta ou indiretamente empreendimentos imobiliários
comerciais do tipo Shopping Center, construídos ou em fase de construção e/ou expansão, desde que desenvolvidos e/ou
administrados pela GSB, para posterior alienação, locação ou arrendamento, sendo que o objetivo principal do Fundo
consistirá na obtenção de renda a partir da locação dos Imóveis que comporão o seu patrimônio.
Portfólio: Localizado no município de Guarulhos, estado do São Paulo, o Shopping Bonsucesso foi inaugurado em 4 de
maio de 2006. O shopping possui área bruta locável (“ABL”) de 24.293 m2 com 160 lojas, sendo 8 âncoras, 6 salas de
cinema, 10 megalojas, 24 lojas de alimentação e 118 lojas satélites. Finalmente, o imóvel possui 649 vagas demarcadas. O
Parque Shopping Maia também está localizado no município de Guarulhos, estado de São Paulo, e foi inaugurado em 16 de
abril de 2015. O shopping possui 200 lojas totalizando 31.711 m² de ABL e 1.600 vagas de estacionamento.
- Investimentos:
Conforme comunicado disponibilizado ao mercado em 05 de julho de 2019 pela antiga administradora do Fundo, o resultado
gerado pelos ativos foram retidos para fazer frente aos investimentos aprovados no orçamento de 2019 nas assembleias
gerais de condomínios realizadas em dezembro de 2018 dos Shoppings Bonsucesso e Parque Shopping Maia.
A Hedge entende que todo e qualquer investimento deve ser realizado utilizando caixa do Fundo proveniente de patrimônio
ainda não alocado w/ou resultado do Fundo não distribuído, no limite de 5% do resultado gerado a cada semestre.
Com o objetivo de cessas as retenções do Fundo para arcar com os investimentos nos ativos e possibilitar que os
resultados gerados sejam distribuídos aos cotitas e reflitam a rentabilidade real dos empreendimentos, a Administradora, em
conjunto com a Gestora, irão propor em assembleia de cotistas, a ser convocada oportunamente, a aprovação de uma nova
emissão de cotas, de forma que o Fundo passa a ter caixa suficiente para realizar investimentos nas propriedades. Nesta
ocasião, também deverá ser ajustada a contabilização dos investimentos já realizados, considerando o resultado efetivo
gerado e não distribuído até agosto de 2019, que perfaz o valor aproximado de R$ 0,92 por cota. Vale destacar que o
resultado não distribuído até agosto, impacta diretamente o resultado do Fundo até setembro de 2019.
Liquidez: Em agosto, o volume negociado foi de R$ 17,48 milhões, com giro de 10,14%.
Rendimento: Em setembro, o Fundo anunciou a não distribuição de rendimento para outubro.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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» Sobre o mercado imobiliário:
Cenário de juros baixos e perspectiva de aceleração do crescimento econômico geram um impacto positivo no setor
imobiliário.
Recuperação do PIB
• Aceleração do crescimento econômico
• Retomada do Investimento
• Suporte para o segmento corporativo
• Projeção do crescimento do PIB 2019: 0,8%*
Inflação, Taxa de Juros e Desemprego
• Inflação ancorada: projeção de 3,59% para 2019 (Abaixo da meta do Banco Central)*
• Selic de um dígito: projeção 5,0% (o IFIX possui comportamento inverso ao da taxa Selic/forte correlação negativa)*
• Redução do desemprego (2017: 12,7% x 2018: 12,1% x 2019 (projeção): 11,2%)*
Inversão do Ciclo Imobiliário
• Momento oportuno de se posicionar para aproveitar o ciclo imobiliário favorável aos proprietários
Mercado Imobiliário
Pró
pro
pri
etá
rio
Pró
in
qu
ilin
o
Em Queda
No Vale
RecuperaçãoNo Pico
FIIs
Escritórios AAA
Shoppings Maduros
Shoppings NovosEscritórios AB
IndustrialLogístico
Pró Proprietário
Fonte: C&W e CBRE.
Vacância Histórica de Escritórios em SP (em %)
Ciclo Imobiliário do Mercado
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Pró Inquilino
2019
Inversão de Ciclo
Momento de entrada
Redução de vacância
Aumento dos alugueis
Pró Proprietário
Pró Inquilino
Pró Proprietário
Pró Inquilino
*Fonte: Banco Central, Boletim Focus e MCM.
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» Dados do mercado imobiliário:
• Escritório de Alto Padrão: SP - Relatório JLL: Escritórios de Alto Padrão São Paulo, 3º trimestre 2019
Novos negócios crescem, e mercado de escritórios de São Paulo tem aumento nas ocupações:
• Ocupação: 87 mil m² ocupados no trimestre. Significativas movimentações elevaram a absorção bruta no 3°trimestre de 2019. Faria Lima, JK, Barra Funda e Berrini/Chucri se destacam com as maiores ocupações, como
a mudança da Microsoft para o São Paulo Corporate Towers na JK, e também o Santander e a Ericsson para a
Barra Funda.
• Entregas: 50mil m² previstos para serem entregues ainda em 2019. Quatro novos edifícios possuem previsão
de conclusão ainda em 2019, o que adicionará mais 50 mil m2 no mercado de escritórios, especificamente nas
regiões Berrini/Chucri, Faria Lima e Alphaville.
• Taxa de vacância: 22,3%. Neste trimestre a taxa de vacância manteve a tendência de queda que vem
acontecendo deste o final de 2018, quando a taxa estava em mais de 23%. Com uma redução de 0,7 p.p. em
relação ao 2° trimestre, a vacância registrou queda principalmente nas regiões primárias, como Faria Lima e
JK.
• Preço pedido médio de locação: R$ 88/m²/mês. O preço médio de locação se manteve estável nas principais
regiões da cidade, enquanto o descolamento entre o valor pedido e negociado apresentou um descolamento
médio de 10%.
Volume de espaços alugados no 3° trimestre dobra em relação ao registrado no trimestre anterior. O período entre julho e
setembro de 2019 registrou um grande volume de negócios no mercado de escritórios, totalizando mais de 180 mil m2
alugados, ante aos aproximadamente 90 mil m2 concretizados no 2° trimestre. Grande parte das novas locações
aconteceram em regiões como Chácara Santo Antônio, Paulista e Berrini/ Chucri. Se destacam as transações do Banco
Original no Edifício Apogee Corporate, a Kroton Educacional na Av. Paulista e a Ford Brasil na Vila Olímpia.
Novas locações e novas absorções impulsionam queda da disponibilidade. Das 15 regiões analisadas pela JLL, 10
apresentaram quedas consecutivas dos espaços disponíveis para locação desde o 1° trimestre de 2019. No momento,
algumas regiões estão com mais de 90% dos espaços alugados e, portanto, possuem menos de 10% da área total
disponível para negociação, como é o caso da Faria Lima, Itaim, JK, Vila Olímpia, Jardins e Barra Funda. Esses números
expõem o aumento da procura por espaços de escritórios em São Paulo e demonstram que os novos projetos previstos
para serem entregues até o final de 2020, aproximadamente 200 mil m2, deverão apresentar rápida absorção.
Mercado Imobiliário
Fonte: JLL - Relatórios de Mercado 3º trimestre 2019*Relatório mais atual divulgado pela JLL
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» Dados do mercado imobiliário:
• Escritório de Alto Padrão: RJ - Relatório JLL: Escritórios de Alto Padrão Rio de Janeiro, 3º trimestre 2019
O Porto Maravilha continua em crescente e impacta o cenário do mercado de escritórios carioca:
• Ocupação: 45 mil m² ocupados no trimestre. O terceiro trimestre registrou a maior absorção bruta dentre os três
trimestres passados no ano, um crescimento de 54% em relação ao último período, expondo as boas
ocupações dos espaços de escritórios. As regiões Porto Maravilha e Centro lideraram o volume de absorções,
seguidos pela Orla.
• Entregas: 124 mil m² espaços pré-locados. Hoje há um expressivo volume de áreas alugadas e que ainda não
foram ocupadas, em principal nas regiões Porto Maravilha e Centro. Como exemplo há o Bradesco, que está
ocupando gradativamente o Edifício Port Corporate e a Caixa Ecônomica Federal, no Edifício Passeio
Corporate.
• Taxa de vacância: 43,3%. O aumento da absorção no período refletiu em uma queda de 1 p.p. na taxa de
vacância da cidade, de 44,4% para 43,4%. As regiões Orla e Porto Maravilha registraram as maiores quedas e
a Zona Sul se mantém com a menor vacância de espaços, em 12%.
• Preço pedido médio de locação: R$ 95/m²/mês. Com uma diminuição de 1,5 p.p., o valor médio de locação
continua apresentando leves quedas, e o cenário competitivo por demandas impulsiona os proprietários a
flexibilizarem esses valores em suas transações.
Porto Maravilha se destaca no trimestre com a maior absorção líquida do Rio de Janeiro e grande queda da vacância. O
Rio de Janeiro registrou nos últimos anos entregas consecutivas de novos estoques, impactando a taxa de vacância da
cidade. Neste sentido, o Porto Maravilha, região que concentra grande parte dos novos edifícios, obteve um bom
desempenho e foi responsável por mais de 50% de toda a absorção bruta do 3° trimestre. O volume de novas ocupações e
novas locações impulsionaram a queda da vacância e disponibilidade na região, em 10 p.p. e 8 p.p. respectivamente.
Embora a taxa de vacância se mantenha alta no Porto Maravilha, atualmente em 65%, a taxa de espaços disponíveis para
serem alugados está em 44%, próximo a situação do Centro, com 38%.
Setor de Petróleo e Energia foi responsável pelo maior volume de novas locações do trimestre. Aproximadamente 70 mil
m² foram alugados no período entre julho e setembro de 2019 no Rio de Janeiro. Desta área, aproximadamente 50% são
de empresas do segmento de Petróleo e Energia, com destaque para a locação da Enel no AQWA Corporate, região do
Porto Maravilha, e da Furnas Centrais Elétricas no Edifício Barão de Mauá, no Centro. Há destaque também para outros
setores, como a locação no Edifício Glória 122 pela Sinaf Seguros e para o segmento de Fumo, representado pela Souza
Cruz, que locou aproximadamente 5,5 mil m² no Ventura Corporate, região central.
Mercado Imobiliário
Fonte: JLL - Relatórios de Mercado 3º trimestre 2019*Relatório mais atual divulgado pela JLL
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» Dados do mercado imobiliário:
• Condomínios Logísticos de Alto Padrão: Brasil - Relatório JLL, 3º trimestre 2019
Pela primeira vez em quatro anos a taxa de vacância atinge um valor inferior a 20%:
• Ocupação: 288 mil m² de absorção líquida. O acumulado dos três primeiros trimestres do ano apresentou
absorção líquida 20% maior se comparado ao mesmo período de 2018, reforçando a retomada do mercado. O
estado de São Paulo continua com grande representatividade, concentrando mais de 60% das ocupações
registradas em 2019.
• Entregas: 202 mil m² novo estoque entregue. Cinco estados receberam novos estoques durante o trimestre,
com 52% dessa metragem já ocupada. Os imóveis entregues se concentram em Cajamar, Duque de Caxias,
Extrema e no Rio Grande do Sul. Para último trimestre do ano, são esperados a adição de mais 514 mil m² no
estoque.
• Taxa de vacância: 19,2%. As novas ocupações do trimestre conduziram a diminuição da taxa da vacância em
todo o Brasil, com queda de 0,91 p.p em relação ao último trimestre e 4,0 p.p quando comparado ao mesmo
período do ano anterior. São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais possuem vacância de 19%, 28% e 15%,
respectivamente.
• Preço pedido médio de locação: R$ 18/m²/mês. O preço médio pedido no Brasil se mantém similar ao
registrado no terceiro trimestre de 2018, com aumento de 1,15%. Quando comparado ao último semestre,
houve uma queda de 1,29%.
Mais de 520 mil m² foram ocupados no terceiro trimestre em todo o Brasil. Grandes movimentações marcaram o mercado
imobiliário industrial no período entre Julho e Setembro de 2019. Embora São Paulo tenha concentrado 67% das
transações, contribuindo para a queda da vacância no estado, regiões como Rio de Janeiro e Amazonas também
registraram absorções relevantes, como a ocupação de 12 mil m² pela ID Logistics em Duque de Caxias,14 mil m² pela
Snap Log e Globalpack em Queimados, ambas no Rio de Janeiro, e a absorção de 10 mil m² no Distribution Park em
Manaus.
Sudeste concentrou 81% das absorções do mercado no Brasil. A região tem sido o foco da retomada do mercado no país.
A eficiência de rodovias como Bandeirantes e Dutra, o fácil acesso portuário e o consistente mercado consumidor, são
fatores influenciadores nas tomadas de decisão dos inquilinos. Em São Paulo, relevantes absorções aconteceram em
regiões próximas a Capital, sendo mais de 65 mil m² em Cajamar, impulsionado pela ocupação do Carrefour no Centro
Logístico Cajamar, além de 50 mil m² absorvidos em Embu, e aproximadamente 45 mil m² em Guarulhos. Há também
destaque para Minas Gerais, onde novos imóveis foram entregues já locados nas regiões de Extrema e Pouso Alegre.
Mercado Imobiliário
Fonte: JLL - Relatórios de Mercado 3º trimestre 2019*Relatório mais atual divulgado pela JLL
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» Dados do mercado imobiliário:
Shopping Center: Brasil – ABRASCE, 2019
O mercado de shopping centers teve o melhor início de ano desde 2014, quando a crise econômica começou a afetar mais
duramente o consumo no país. Segundo dados da ABRASCE, as vendas de lojistas de shoppings avançaram 8,4% no
primeiro semestre. A previsão para 2019 são 15 inaugurações, sendo que parte desse número refere-se a adiamentos de
shoppings que seriam abertos em 2018.
A Abrasce acredita que há um ambiente econômico mais positivo para a expansão das empresas neste ano. A expectativa
de queda na taxa de desemprego e estabilidade inflacionária ajudam a sustentar projeções melhores, mas a entidade não
espera, por parte do mercado, a volta do ciclo de investimentos em “greenfields”, os projetos construídos a partir do zero,
que só deve retornar a partir de 2020. O último grande ciclo de investimentos do setor terminou em 2013, no início da
maior crise econômica que já afetou essa indústria. Portanto, serão pelo menos sete anos de intervalo entre a fase anterior
e uma possível nova fase de anúncio de novos projetos em volume maior.
A Abrasce ainda informou que o setor de shopping vai anunciar uma inflação própria a partir de fevereiro e que será
publicada mensalmente. Esse índice deve ficar acima do IPCA (índice que monitora a inflação oficial no país), já antecipa a
entidade.
Tendências
Com crescimento expressivo nos últimos anos, os shopping centers brasileiros estão cada vez mais engajados com
assuntos relacionados à mobilidade urbana. Atualmente, 85% dos shoppings possuem vagas para bicicletas e 11% para
carros elétricos. Outra tendência que cresce no setor é a prática de pet friendly já encontrada em 91% dos shoppings do
país.
Número de Shoppings
São considerados shopping centers pela Abrasce os empreendimentos com Área Bruta Locável (ABL) superior a 5 mil m²,
formados por diversas unidades comerciais com administração única e centralizada, que praticam aluguel fixo e
percentual. Em 2018, o setor fechou com alta na ABL de 4,8%, sendo 16.322.252m² entre 563 shoppings do país. Para
2019, está previsto a inauguração de 15 shoppings.
Número de Lojas
O número de lojas aumentou 2,6% comparado ao ano anterior, saltando de 102.300 para 104.928 lojas, sendo em média
179 lojas por shopping.
Perfil dos Frequentadores
As classes AB predominam com mais de 50% no índice de frequentadores dos shoppings em todas as regiões do Brasil.
Sendo representados por 62% no centro-oeste, 53% no nordeste, 53% no norte, 66% no sudeste e 63% no sul.
Mercado Imobiliário
Fonte: ABRASCE – Números do Setor, Evolução
do Setor, Números Regionais, Desempenho daIndústria e Definições & Convenções
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» Dados do mercado imobiliário:
Shopping Center: Brasil – ABRASCE
Complexo Multiuso
Além de uma boa localidade, os shopping centers estão se tornando grandes complexos integrados para atender as
necessidades dos visitantes que procuram "resolver a vida" em um único lugar. Entre os empreendimentos interligados aos
shoppings estão: condomínio empresarial (63%), hotel (36%), centro médico e/ou ambulatório (29%), condomínio
residencial (18%), faculdades/universidades (27%) e outros (34%).
Alimentação
As tradicionais praças de alimentação dos shopping centers vêm ganhando novos espaços pelo mall ou boulevard
gastronômico. Atualmente, esse modelo de negócio ganha força e já está presente em 27% dos empreendimentos.
Mercado Imobiliário
Fonte: ABRASCE – Números do Setor, Evolução
do Setor, Números Regionais, Desempenho daIndústria e Definições & Convenções
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» Sobre os FII:
O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao
mercado imobiliário. Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo
de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas.
É possível comprar fundos de segmentos como: shoppings/ varejo, agências bancárias, galpões logísticos, industrial,
educacional, hotéis, hospitais, corporativo, residencial, incorporação, fundo de fundos e recebíveis imobiliários (CRI, LCI).
Com a aquisição dos imóveis, o fundo obterá renda com sua locação, venda ou arrendamento. Caso aplique em títulos e
valores mobiliários, a renda se originará dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou ainda pela diferença entre o seu
preço de compra e de venda (ganho de capital). Os rendimentos auferidos pelo FII são distribuídos periodicamente aos
seus cotistas.
O FII é constituído sob a forma de condomínio fechado, em que não é permitido ao investidor resgatar as cotas antes de
decorrido o prazo de duração do fundo. A maior parte dos FIIs tem prazo de duração indeterminado, ou seja, não é
estabelecida uma data para a sua liquidação. Nesse caso, se o investidor decidir sair do investimento, somente poderá
fazê-lo através da venda de suas cotas no mercado secundário.
Vantagens do Produto
• Permite ao investidor aplicar em ativos relacionados ao mercado imobiliário sem, de fato, precisar comprar um imóvel.
• Não há a necessidade de desembolsar todo o valor normalmente exigido para investimento em um imóvel.
• Diversificação em diferentes tipos de ativos do mercado imobiliário (ex.: shopping centers, hotéis, lajes comerciais, etc.).
• As receitas geradas pelos imóveis ou ativos detidos pelo fundo são periodicamente distribuídas para os cotistas.
• Aumento nos preços dos imóveis do fundo gera aumento do patrimônio do fundo e, consequentemente, valorização do
valor das suas cotas.
• Todo o conjunto de tarefas ligadas à administração de um imóvel fica a cargo dos profissionais responsáveis pelo fundo:
busca dos imóveis, trâmites de compra e venda, procura de inquilinos, manutenção, impostos etc.
• As pessoas físicas estão isentas de imposto de renda distribuídos pelo FII, desde:
I - As cotas do Fundo de Investimento Imobiliário sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de
valores ou no mercado de balcão organizado;
II - O Fundo de Investimento Imobiliário possua, no mínimo, 50 quotistas; e
III - não será concedido ao quotista pessoa física titular de quotas que representem 10% ou mais da totalidade das
quotas emitidas pelo Fundo de Investimento Imobiliário ou cujas quotas lhe derem direito ao recebimento de
rendimento superior a 10% do total de rendimentos auferidos pelo fundo.
Fundos de Investimento Imobiliário
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» A indústria em números (set/19):
Fundos de Investimento Imobiliário
Número de Fundos RegistradosParticipação por Tipo de Investidor
Ofertas Públicas – ICVM 400
Fonte: Boletim do Mercado Imobiliário B3 – Setembro de 2019
Relatório mais atual divulgado pela B3.
7,7
14
10,5
4,7
5,8 2,1
5,8
11,2
12,939
49
33
16
10 12
28
40
42
0
10
20
30
40
50
60
0
2
4
6
8
10
12
14
16
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Volume em R$ bi Nº de Ofertas
Instituições Financeiras
1,25%Investidores
Institucionais27,78%
Não Residentes
0,43%
Pessoa Física70,3%
Outros0,25%
69
96
117
127
127
127
138
168
195
142
176
217
249
264
303
331
409
468
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
CVM [B]³
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» A indústria em números (set/19):
Fundos de Investimento Imobiliário
Volume Anual de Negociações – R$ Bi Média Diária de Negociações
Patrimônio Líquido x Valor de Mercado – R$ Bi FII Mais Negociados no Mês (set/19)
Fonte: Boletim do Mercado Imobiliário B3 – Setembro de 2019
“Este relatório foi elaborado pela Guide Investimentos S.A. Corretora de Valores, para uso exclusivo e intransferível de seu destinatário. Este relatório não pode ser reproduzido ou distribuído a qualquerpessoa sem a expressa autorização da Guide Investimentos S.A. Corretora de Valores. Este relatório é baseado em informações disponíveis ao público. As informações aqui contidas não representamgarantia de veracidade das informações prestadas ou julgamento sobre a qualidade das mesmas e não devem ser consideradas como tal. Este relatório não representa uma oferta de compra ou vendaou solicitação de compra ou venda de qualquer ativo. Investir em ações envolve riscos. Este relatório não contêm todas as informações relevantes sobre a Companhias citadas. Sendo assim, o relatórionão consiste e não deve ser visto como, uma representação ou garantia quanto à integridade, precisão e credibilidade da informação nele contida. Os destinatários devem, portanto, desenvolver suaspróprias análises e estratégias de investimentos. Os investimentos em ações ou em estratégias de derivativos de ações guardam volatilidade intrinsecamente alta, podendo acarretar fortes prejuízos edevem ser utilizados apenas por investidores experientes e cientes de seus riscos. Os ativos e instrumentos financeiros referidos neste relatório podem não ser adequados a todos os investidores. Esterelatório não leva em consideração os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades específicas de cada investidor. Investimentos em ações representam riscos elevados e suarentabilidade passada não assegura rentabilidade futura. Informações sobre quaisquer sociedades, valores mobiliários ou outros instrumentos financeiros objeto desta análise podem ser obtidasmediante solicitações. A informação contida neste documento está sujeita a alterações sem aviso prévio, não havendo nenhuma garantia quanto à exatidão de tal informação. A Guide InvestimentosS.A. Corretora de Valores ou seus analistas não aceitam qualquer responsabilidade por qualquer perda decorrente do uso deste documento ou de seu conteúdo. Ao aceitar este documento, concorda-secom as presentes limitações. Os analistas responsáveis pela elaboração deste relatório declaram, nos termos do artigo 21 da Instrução CVM nº 598/2018, que: (I) Quaisquer recomendações contidasneste relatório refletem única e exclusivamente as suas opiniões pessoais e foram elaboradas de forma independente, inclusive em relação à Guide Investimentos S.A. Corretora de Valores. “