Cara Cepat Melunasi KPR BTN Masih bimbang bagaimana caranya bisa segera lepas dari jerat utang KPR (khususnya konvensional)? Di bawah ini akan saya sajikan beberapa alternatif yang bisa membuat Anda berhemat sampai 64% dari Total Bunga dan 33% lebih cepat dari jadwal yang seharusnya. Kita akan menggunakan kombinasi dari 4 fitur di bawah ini dalam rangka mewujudkan tujuan di atas: 1. Tabungan Tetap 2. Angsuran Ekstra Berkala 3. Take Over ke Bank Syariah 4. Pelunasan Dipercepat Kunci dari cara cepat melunasi KPR adalah poin pertama, yaitu “Tabungan Tetap”. Metode pelunasan yang akan saya paparkan sebenarnya adalah standard yaitu mengurangi pokok kredit sehingga berimplikasi pada porsi bunga yang harus kita bayarkan tiap bulan. Ingat pada KPR Bank Konvensional (khususnya BTN) berlaku sistem Anuitas dimana konsepnya adalah cicilan anda akan tetap selama masa kredit (jika tidak terjadi kenaikan tingkat suku bunga kredit). Di dalam cicilan tetap itu terkandung 2 komponen yaitu pokok dan bunga. Pada tahun-tahun pertama bank akan mengambil porsi bunga yang sangat besar. Contoh jika anda mengajukan kredit sebesar 136.500.000 dengan tingkat suku bunga 12% maka pada tahun pertama ini bank berhak memperoleh bunga sebesar 12% x 136.500.000 = 16.380.000! Perhatikan ilustrasi berikut: Pengajuan Kredit : 136.500.000 (suku bunga 12%, selama 120 bulan) Cicilan Tetap Bulanan : 2.013.200 Total Cicilan : 2.013.200 x 120 = 241.584.000 Total Bunga : 241.584.000 – 136.500.000 = 105.084.000 Dari ilustrasi diatas dapat kita lihat, pada tahun pertama saja bank telah mengambil bunga 15.58% dari yang seharusnya dia dapatkan. Dan jangan kaget, pokok utang baru berkurang 7.778.400 saja, sangat-sangat kecil dari total cicilan setahun yang 24.158.400 atau hanya setara 32.19% dari uang yang telah Anda bayarkan ke bank. Anda merasa tidak adil? Wajar, tapi inilah konsekuensi dari menyepakati perjanjian kredit dengan sistem anuitas. Bandingkan dengan metode KPR Syariah dibawah ini yang punya perbedaan metode penghitungan: Pengajuan Kredit : 136.500.000 (margin 7.57%, selama 120 bulan) Keuntungan Bank : 7.57% x 10 x 136.500.000 = 103.330.500 Total Pembiayaan : 136.500.000 + 103.330.500 = 239.830.500 Cicilan Bulanan : Total Pembiayaan / 120 = 1,998,587
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Cara Cepat Melunasi KPR BTN
Masih bimbang bagaimana caranya bisa segera lepas dari jerat utang KPR (khususnya
konvensional)? Di bawah ini akan saya sajikan beberapa alternatif yang bisa membuat Anda
berhemat sampai 64% dari Total Bunga dan 33% lebih cepat dari jadwal yang seharusnya.
Kita akan menggunakan kombinasi dari 4 fitur di bawah ini dalam rangka mewujudkan tujuan di
atas:
1. Tabungan Tetap 2. Angsuran Ekstra Berkala
3. Take Over ke Bank Syariah
4. Pelunasan Dipercepat
Kunci dari cara cepat melunasi KPR adalah poin pertama, yaitu “Tabungan Tetap”. Metode
pelunasan yang akan saya paparkan sebenarnya adalah standard yaitu mengurangi pokok kredit
sehingga berimplikasi pada porsi bunga yang harus kita bayarkan tiap bulan. Ingat pada KPR
Bank Konvensional (khususnya BTN) berlaku sistem Anuitas dimana konsepnya adalah cicilan
anda akan tetap selama masa kredit (jika tidak terjadi kenaikan tingkat suku bunga kredit). Di
dalam cicilan tetap itu terkandung 2 komponen yaitu pokok dan bunga.
Pada tahun-tahun pertama bank akan mengambil porsi bunga yang sangat besar. Contoh jika
anda mengajukan kredit sebesar 136.500.000 dengan tingkat suku bunga 12% maka pada tahun
pertama ini bank berhak memperoleh bunga sebesar 12% x 136.500.000 = 16.380.000!
Perhatikan ilustrasi berikut:
Pengajuan Kredit : 136.500.000 (suku bunga 12%, selama 120 bulan)
Cicilan Tetap Bulanan : 2.013.200
Total Cicilan : 2.013.200 x 120 = 241.584.000
Total Bunga : 241.584.000 – 136.500.000 = 105.084.000
Dari ilustrasi diatas dapat kita lihat, pada tahun pertama saja bank telah mengambil bunga
15.58% dari yang seharusnya dia dapatkan. Dan jangan kaget, pokok utang baru berkurang
7.778.400 saja, sangat-sangat kecil dari total cicilan setahun yang 24.158.400 atau hanya setara
32.19% dari uang yang telah Anda bayarkan ke bank.
Anda merasa tidak adil? Wajar, tapi inilah konsekuensi dari menyepakati perjanjian kredit
dengan sistem anuitas.
Bandingkan dengan metode KPR Syariah dibawah ini yang punya perbedaan metode
penghitungan:
Pengajuan Kredit : 136.500.000 (margin 7.57%, selama 120 bulan)
Keuntungan Bank : 7.57% x 10 x 136.500.000 = 103.330.500
Total Pembiayaan : 136.500.000 + 103.330.500 = 239.830.500
Cicilan Bulanan : Total Pembiayaan / 120 = 1,998,587
Catatan : Skema di atas berdasarkan margin Griya iB Hasanah Pembiayaan Rumah yang
berlaku di BNI Syariah terhitung Maret 2011, yaitu:
15 tahun : 8.91%
10 tahun : 7.57%
5 tahun : 6.24%
3 tahun : 6.10%
Kerugian dari KPR Syariah adalah, pelunasan dipercepat atau angsuran ekstra tidak akan
mengurangi nominal dari Total Pembiayaan. Jadi seberapa cepat pun anda membayar dan
seberapa banyak pun anda melakukan angsuran ekstra, tetap saja anda akan membayarkan
sebanyak total 239.830.500 kepada bank.
Mengakali Porsi Bunga
Berikut adalah beberapa alternatif yang bisa anda coba untuk mengakali hal diatas. Tujuan kita
kali ini adalah berusaha semaksimal mungkin untuk mengurangi keuntungan bank entah itu
dalam bentuk bunga maupun margin (untuk bank syariah).
Kembali kepada poin pertama yang sudah ditegaskan di muka, kita saat ini akan mengandalkan
Tabungan Tetap. Pada dasarnya di luar angsuran KPR, jika kita sedikit disiplin, kita bisa
mengalokasikan sekian persen penghasilan kita untuk menabung. Dalam masalah KPR ini
biasanya bank hanya membolehkan cicilan bulanan sebesar maksimum 40% dari penghasilan
tetap. Secara teori, kita masih bisa mengalokasikan 10% – 15% dari penghasilan untuk
menabung. Nah akumulasi tabungan inilah yang akan kita gunakan untuk mengubah perhitungan
KPR.
Nah sekarang coba simak ilustrasi berikut. Bayangkan anda punya penghasilan 10.000.000
sebulan. Jika anda peserta KPR anda bisa mencicil sampai maksimum 4.000.000 per bulan. Atau
setahunnya adalah 48.000.000. Dari paparan sebelumnya kita tahu bahwa pada tahun pertama,
hanya 32.19% dari total cicilan yang mengurangi pokok utang, „sisanya‟ yang 67.81% adalah
bunga. Sekarang bayangkan jika dana yang 4.000.000 perbulan itu anda bagi dua, 2.000.000
untuk cicilan KPR, 2.000.000 nya lagi anda alokasikan kepada Tabungan Tetap. Secara teori
pada tahun pertama ini saja posisi keuangan anda menjadi:
Telah mencicil KPR sebanyak 24.000.000 ( pokok 7.725.600, bunga 16.274.400)
Punya Tabungan sebanyak 24.000.000 yang bisa digunakan untuk mengurangi pokok
kredit
Artinya anda baru saja membalikkan keadaan! Sekarang porsi bunga yang anda bayar telah
berubah menjadi hanya 33.90% dari uang yang anda keluarkan setahun. Penghematan yang luar
biasa!
Menggunakan Tabungan Tetap
Sekarang anda telah punya tabungan tetap (plus keuntungan bagi hasilnya). Bagaimana cara
menggunakan dana ini secara efektif? Berikut beberapa alternatif:
1. Jika akumulasi tabungan tetap anda ini cukup banyak dan ada tambahan penghasilan
lain, anda bisa melunasi sebagian pokok kredit di Bank Konvensional, kemudian sisanya
anda take over ke Bank Syariah dengan jangka waktu yang pendek dan margin yang
rendah. Contoh: jika setelah melunasi sebagian pokok kredit, masih tersisa sebanyak
80.000.000 anda bisa take over ke BNI Syariah. Dengan jangka waktu 30 bulan dan
margin 6.10%, BNI Syariah hanya mengambil keuntungan 12.200.000 saja. Lumayan
hemat. Catatan : anda harus mencicil sejumlah 3.073.333 per bulan selama 30 bulan
kedepan, kemudian LUNAS! Jangan lupa ada biaya-biaya yang muncul dalam proses
take over ini seperti biaya notaris, asuransi, administrasi dll.
2. Jika akumulasi tabungan tetap dan tambahan penghasilan lain cukup untuk melunasi
pokok kredit anda di BTN, anda bisa melunasi sekalian pada saat ini. Catatan : anda akan
dikenakan biaya penalti sebesar 1% dari sisa pokok kredit.
3. Lakukan Angsuran Ekstra secara berkala. Angsuran Ekstra adalah fasilitas yang
disediakan BTN menyimpang dari skema pembayaran cicilan biasa. Angsuran Ekstra ini
dapat digunakan untuk mengurangi pokok kredit dengan syarat :
Telah membayar cicilan KPR minimal 12 bulan
Jumlah angsuran ekstra minimal 5x cicilan bulanan
Supaya efektif, lakukan pembayaran angsuran ekstra ini setelah membayar kewajiban cicilan
KPR anda pada bulan yang bersangkutan, sehingga nominal ini tidak digunakan bank untuk
membayar bunga bulan tersebut.
Studi Kasus
Pengajuan KPR : 140.000.000
Periode : 10 tahun (120 bulan)
Suku Bunga : 12.5% pa
Cicilan KPR : 2.049.266
Total Cicilan KPR : 120 x 2.049.266 = 245.911.920
Keuntungan Bank : 245.911.920 – 140.000.000 = 105.911.920
Kita akan mengubah skema awal ini dengan menerapkan tips pada poin #3. Asumsi nasabah
KPR ini memiliki penghasilan tetap 10.000.000 per bulan dan sanggup menabung 2.000.000 per
bulan di luar angsuran KPR:
Bulan ke- 12, sisa pokok kredit = 140.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 17.500.000) =
132.908.808. Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 22.908.808 sehingga sisa pokok
kredit tinggal 110.000.000 saja
Bulan ke- 24, sisa pokok kredit = 110.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 13.750.000) =
99.158.808. Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 24.158.808 sehingga sisa pokok
kredit tinggal 75.000.000 saja
Bulan ke- 36, sisa pokok kredit = 75.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 9.375.000) =
59.783.808. Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 24.783.808 sehingga sisa pokok
kredit tinggal 35.000.000 saja
Bulan ke- 48, sisa pokok kredit = 35.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 4.375.000) =
14.783.808. Lakukan pelunasan dipercepat saat ini sebanyak 14.783.808 anda akan
dikenakan biaya penalti sebesar 147.838 pada saat ini. Selesai.
Lihat perbedaannya:
Masa cicilan anda berkurang dari 120 bulan menjadi 48 bulan
Keuntungan Bank berkurang menjadi 17.500.000 + 13.750.000 + 9.375.000 + 4.375.000
+ 147.838 = 45.147.838 dari yang seharusnya 105.911.920. Anda baru saja membukukan
keuntungan sebesar 60.764.082! Ini uang halal dan sah milik anda
Anda masih punya sisa tabungan tetap sebesar 9.068.354
Skema diatas masih bisa anda buat lebih menguntungkan lagi dengan cara:
Melakukan pembayaran angsuran ekstra setiap 5 bulan, karena minimal pembayaran
adalah 5x cicilan bulanan. Dengan cara ini anda bisa membayar angsuran ekstra lebih
sering.
Menabung di atas jumlah tabungan tetap menurut skema diatas. Karena pada teorinya
anda masih bisa menabung 10%-15% lagi dari penghasilan bulanan anda. Dengan cara
ini anda bisa membayar angsuran ekstra lebih besar.
Berikut adalah ilustrasi KPR dengan pengajuan kredit 150juta dalam masa 10 tahun. Lihat apa
yang terjadi setelah pembayaran angsuran ekstra berkala.
Contoh Untuk Pengajuan Kredit 150 juta
Catatan : Rumus Cicilan KPR Anuitas adalah:
(A*B)/(1-(1/(1+B)^C))
Dimana : A adalah Pengajuan KPR, B adalah Suku Bunga/12, C adalah periode angsuran dalam
bulan.
Sistem Perhitungan Bunga KPR
Ada beberapa sistem perhitungan bunga KPR: flat, anuitas, dan efektif. Dalam sistem apapun nominal
cicilan (pokok utang + bunga) setiap bulan sama sampai akhir periode KPR. Yang berbeda hanya porsi
angsuran pokok dan bunga dalam cicilan. Selain itu nominal cicilan dalam sistem anuitas dan efektif bisa
berubah (naik atau turun) bila terjadi perubahan bunga pasar. Anda perlu memahaminya untuk
mengetahui KPR dengan sistem bunga seperti apa yang cocok untuk Anda.
Sistem flat
Dalam sistem bunga flat porsi angsuran pokok+bunga dalam cicilan setiap bulan flat (sama) selama
periode KPR, tanpa terpengaruh perubahan bunga pasar (kecuali bunga pasar berubah sangat ekstrim).
Karena itu bunga KPR dengan sistem flat terlihat jauh lebih rendah dibanding bunga KPR dengan sistem
anuitas dan efektif. Kalau bunga efektif dan anuitas 15 – 17 persen, bunga flat hanya 8 - 9 persen.
Contoh, Anda mengambil KPR Rp100 juta, periode tiga tahun (36 bulan), bunga 8,5 persen, maka
angsuran pokok menurut sistem flat = Rp100 juta : 36 = Rp2.777.780, sedangkan angsuran bunga (Rp100
juta x 8,5%) : 12 = Rp708.334. Dengan demikian cicilan KPR Anda = Rp2.777.780 + Rp708.334 =
Rp3.486.114/bulan. Total bunga yang harus dibayar selama 36 bulan mencapai Rp25.500.024. Cicilan
harus dituntaskan hingga habis masa KPR. Percepatan pelunasan dikenai penalti.
Bunga flat banyak diterapkan pada kredit kendaraan bermotor. Untuk KPR sudah jarang dipakai. KPR
dengan bunga flat cocok untuk yang berpenghasilan tetap, sebaiknya diambil saat bunga pasar
cenderung bergejolak dan periodenya dibatasi 3 – 6 tahun.
Sistem anuitas
Pada sistem anuitas nominal cicilan juga tetap setiap bulan sampai akhir masa KPR. Yang berubah nilai
angsuran pokok dan bunga dalam cicilan. Perubahan berlangsung setiap tahun (annual) meskipun saldo
pokok utang (KPR) berkurang setiap bulan. Jadi, cicilan dihitung dari faktor bunga yang terdapat dalam
tabel anuitas berdasarkan saldo KPR tahunan.
Misalnya, Anda mengambil KPR Rp100 juta, bunga 15 persen, periode 36 bulan. Menurut sistem anuitas
cicilan yang harus dibayar pada tahun pertama adalah Rp3.649.808/bulan. Yaitu utang pokok
Rp2.399.808 dan bunga Rp1.250.000 (lihat tabel). Total bunga yang Anda bayar selama 36 bulan
berdasarkan contoh di atas adalah Rp31.393.089, dengan asumsi tak ada perubahan bunga pasar. Kalau
bunga pasar berubah, cicilan juga akan berubah. Perubahan dilakukan setelah bank memberlakukan
bunga baru. Jadi, cicilan KPR Anda berikutnya tidak sama lagi dengan sebelumnya.
Sistem efektif
Sistem bunga efektif sama dengan anuitas. Bedanya cicilan dihitung dari saldo KPR bulanan, sehingga
tiap bulan bunga yang dibayar berubah sesuai perubahan saldo KPR. Total bunga yang dibayar nasabah
selama 36 bulan dengan sistem efektif menurut contoh yang sama, lebih kecil daripada sistem anuitas
(lihat tabel).
Sistem bunga efektif selalu ditawarkan floating (mengambang), dan karena itu lebih rentan terhadap
fluktuasi bunga pasar. Kalau bunga pasar naik, cicilan KPR bulan berikutnya langsung ikut naik. Banyak
bank menawarkan KPR dengan bunga efektif fixed (tidak berubah) selama jangka waktu tertentu untuk
mengeliminir kelemahan itu.
Pada KPR dengan sistem bunga anuitas dan efektif, terutama yang berjangka di atas lima tahun, porsi
angsuran pokok pada tahun-tahun pertama amat kecil, sementara porsi angsuran bunga sangat besar.
Setelah pertengahan periode KPR, komposisinya mulai terbalik, porsi angsuran bunga mengecil, porsi
angsuran pokok membesar.
Sebab itu percepatan pelunasan pada KPR dengan sistem anuitas dan efektif tidak dikenai pinalti, karena
bank sudah meraup pendapatan bunga besar pada tahun-tahun pertama. KPR dengan sistem anuitas
dan efektif paling banyak dipakai bank saat ini, karena bisa mengakomodasi kebutuhan konsumen
berpendapatan tetap dan fleksibel seperti PNS, karyawan, pedagang, dan profesional.
Contoh Sistem Perhitungan Bunga KPR
Plafon KPR : Rp100 juta
Periode : 36 bulan
Bunga : 15 persen
Anuitas
Cicilan ke Saldo KPR Angsuran pokok Angsuran bunga Cicilan/bulan
0
1
2
3 – 12
13
14
15 – 24
25
26 – 35
36
100.000.000
97.600.000
95.600.000
68.442.525
65.682.745
3.491.121
0
0
2.399.808
2.399.808
sama
2.759.779
2.759.779
sama
3.173.746
sama
3.173.746
0
1.250.000
1.250.000
sama
890.003
890.003
sama
476.062
sama
476.062
0
3.649.808
3.649.808
sama
3.649.808
3.649.808
sama
3.649.808
sama
3.649.808
Total
100.000.000 31.393.089 131.393.089
Efektif
Cicilan ke Saldo KPR Angsuran pokok Angsuran bunga Cicilan/Bulan
0
1
2
3
dst
34
100.000.000
97.783.467
97.783.467
6.805.198
3.423.730
0
0
2.216.533
2.244.240
2.300.696
3.339.722
3.381.468
3.423.730
0
1.250.000
1.222.293
1.165.837
126.811
1.222.293
42.797
0
3.466.533
3.466.533
3.466.533
3.466.533
3.466.533
3.466.533
Total
100.000.000 24.795.181 124.795.181
Pengen tau Bunga Bank, Bunga Flat, Bunga Efektif, Bunga Anuitas, Fixed &
Floating & Tips Meminjam Uang (Kredit) di Bank
Hmm,, belajar berbagi pengalaman&ilmu soal bank-bank yuk,, ^_^ Siapa tau ane, ente, or lainnya mau pake jasa perbankan untuk buka usahanya or untuk keperluan yang lainnya,, Informasi ini didapat dari beberapa sumber,, ane jg masih blajar mencari informasi yg lengkap mengenai ini,, siapa tau kita bias berbagi ilmunya,, ^_^ Coz ane jg pernah kuliah ilmu Ekonomi Teknik tapi masih blm ngarti-ngarti juga,, pusing,,he2,,,