1 TRIBUNALE DI UDINE CANCELLERIA DEI FALLIMENTI Giudice Delegato: dott. Gianmarco CALIENNO Curatore: dott.sa Elettra GRATTON Fall. n. 40/2016 RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE L’ESPERTO ESTIMATORE (geom. Enrico Boscaro) ENRICO BOSCARO STUDIO TECNICO PROFESSIONALE Viale Ledra n.108- 33100 – U D I N E (Italy) tel. 0432.050241 e-mail: [email protected]PEC: [email protected]33100 Udine, 2 ottobre 2017
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TRIBUNALE DI UDINE
CANCELLERIA DEI FALLIMENTI
Giudice Delegato: dott. Gianmarco CALIENNO
Curatore: dott.sa Elettra GRATTON
Fall. n. 40/2016
RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE
L’ESPERTO ESTIMATORE
(geom. Enrico Boscaro)
ENRICO BOSCARO STUDIO TECNICO PROFESSIONALE Viale Ledra n.108- 33100 – U D I N E (Italy) tel. 0432.050241 e-mail: [email protected] PEC: [email protected]
33100 Udine, 2 ottobre 2017
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Sommario 1. – PREMESSE ...................................................................................................................... 5 1.1. OGGETTO DELL’INCARICO ........................................................................................... 5 1.2. IDENTIFICAZIONE DELL'ESPERTO VALUTATORE ..................................................... 5 1.3. CONFERIMENTO INCARICO PROFESSIONALE .......................................................... 6 2. – SELEZIONE E AUDIT DOCUMENTALE ......................................................................... 6 2.1. ACQUISIZIONE ATTI E CONTROLLI DOCUMENTALI .................................................. 6 3. – ASSUNZIONI PRELIMINARI ........................................................................................... 7 4. – ELENCO DEI BENI PERIZIATI ........................................................................................ 8 5. - RAPPRESENTAZIONE DEI BENI .................................................................................... 8 B) UFFICIO CON AUTORIMESSA NEL "CONDOMINIO CHISYS" IN VIA BOLOGNA A TAVAGNACCO (UD) ............................................................................................................... 9 5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE .............................................................................. 9 5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI ...................................................................................... 9 5.3. PROVENIENZA DEI BENI ........................................................................................ 10 5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE ................................................................................ 10 5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ........................................................................ 11 5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI ..................................................................... 12 5.7. DUE DILIGENCE IMMOBILIARE .............................................................................. 14 5.8. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI .............................................................................. 14 C) APPARTAMENTO AL 1° PIANO, CON AUTORIMESSA, NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 1" IN VIA MONTE FORNO A UDINE ................................................................ 16 D) APPARTAMENTO AL 2° PIANO, CON AUTORIMESSA, NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 1" IN VIA MONTE FORNO A UDINE ................................................................ 16 E) AUTORIMESSA NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 1" IN VIA M. FORNO A UDINE 16 5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE ............................................................................ 16 5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI .................................................................................... 17 5.3. PROVENIENZA DEI BENI ........................................................................................ 17 5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE ................................................................................ 18 5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ........................................................................ 18 5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI .................................................................... 19 5.7. DUE DILIGENCE IMMOBILIARE ............................................................................. 21 5.8. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI .............................................................................. 21 5.9. CLASSIFICAZIONE ENERGETICA ......................................................................... 23 F) VILLINO NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 2" IN VIA MONTE FORNO A UDINE .......... 24 5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE .............................................................................. 24 5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI ..................................................................................... 24 5.3. PROVENIENZA DEI BENI ........................................................................................ 25 5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE ...................................................................................... 25
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5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ........................................................................ 26 5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI .................................................................... 27 5.7. DUE DILIGENCE IMMOBILIARE ............................................................................. 28 5.8. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI .............................................................................. 29 G) N. 2 POSTI AUTO SCOPERTI NEL "CONDOMINIO ATHENA" IN VIA GALILEO GALILEI N. 12 A UDINE ....................................................................................................... 30 5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE .............................................................................. 31 5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI .................................................................................... 31 5.3. PROVENIENZA DEI BENI ........................................................................................ 32 5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE ................................................................................ 32 5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ........................................................................ 32 5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI .................................................................... 34 5.7. DUE DILIGENCE ...................................................................................................... 34 5.8. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI .............................................................................. 35 H) TERRENO EDIFICABILE IN COLUGNA IN COMUNE DI TAVAGNACCO ................... 36 5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE ............................................................................ 36 5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI .................................................................................... 37 5.3. PROVENIENZA DEI BENI ........................................................................................ 37 5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE ................................................................................ 37 5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ........................................................................ 38 5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI .................................................................... 40 5.7. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI .............................................................................. 40 I) TERRENI EDIFICABILI IN "LOTIZZAZIONE VAT" VIA MONTE FORNO A UDINE .. 40 J) TERRENO A VERDE E PARCHEGGI IN "LOTIZZAZIONE VAT" A UDINE .............. 40 5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE ............................................................................ 41 5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI .................................................................................... 42 5.3. PROVENIENZA DEI BENI ........................................................................................ 42 5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE ................................................................................ 42 5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ........................................................................ 43 5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI .................................................................... 45 5.7. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI .............................................................................. 45 K) TERRENO A VERDE PROTEZIONE DEI BORGHI IN LAIPACCO A UDINE ............. 46 5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE ............................................................................ 46 5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI .................................................................................... 46 5.3. PROVENIENZA DEI BENI ........................................................................................ 47 5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE ................................................................................ 47 5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ........................................................................ 48 5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI .................................................................... 49 5.7. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI .............................................................................. 49 L) TERRENO AGRICOLO IN LOCALITA' RIZZI NEL COMUNE DI UDINE .................... 50
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5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE ............................................................................ 50 5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI .................................................................................... 50 5.3. PROVENIENZA DEI BENI ........................................................................................ 51 5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE ................................................................................ 51 5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ........................................................................ 52 5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI .................................................................... 53 5.7. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI .............................................................................. 53 6. - GRAVAMI IPOTECARI ED ALTRI PESI ........................................................................ 53 6.1 ISCRIZIONI ................................................................................................................ 53 6.2 TRASCRIZIONI .......................................................................................................... 58 7. – VALUTAZIONI DI STIMA ............................................................................................... 61 7.1. ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE ................................................................. 61 7.2. METODOLOGIA ESTIMATIVA .................................................................................. 62 7.3. DEFINIZIONE DEL CRITERIO DI STIMA RICHIESTO ............................................. 63 7.4. PROCEDIMENTI DI STIMA ADOTTATI .................................................................... 64 7.5. VALUTAZIONE ASSET IMMOBILIARI ..................................................................... 68 8. - FORMAZIONE DEI LOTTI DI VENDITA ......................................................................... 77 9. – ASSUNZIONI, DICHIARAZIONI E LIMITI ...................................................................... 85
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TRIBUNALE ORDINARIO DI UDINE
Cancelleria dei Fallimenti
Giudice Delegato: dott. Gianmarco CALIENNO
Curatore: dott. Elettra GRATTON
Fall. n. 40/2016
RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE
dei beni immobili di compendio del fallimento della Società:
IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
con sede in via Vittorio Veneto n.31 a Udine (UD), C.F. 02308330303.
1. – PREMESSE
1.1. OGGETTO DELL’INCARICO
Oggetto del presente incarico sarà quello di determinare i valori di stima, così come
meglio specificati successivamente, di tutti i beni immobili di proprietà della Società
fallita ubicati nei Comuni di Udine e Tavagnacco, ad esclusione del bene denominato
"Condominio Laelia" di Colugna di Tavagnacco (UD) già oggetto di separata perizia
datata 16/09/2016 agli atti della procedura.
1.2. IDENTIFICAZIONE DELL'ESPERTO VALUTATORE
Il presente Rapporto di Valutazione Immobiliare viene redatto dal sottoscritto geom.
Enrico Boscaro di Udine, regolarmente iscritto all’Albo Professionale dei Geometri e dei
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Geometri Laureati della Provincia di Udine al n. 2428 ed a quello dei C.T.U. del
Tribunale di Udine al n. 42, in possesso della qualifica di Valutatore Esperto di I° livello
con n. 0534 del LED socio tecnico dell'Istituto di estimo e valutazioni E-Valuations di
Torino al n.11 nonché certificato per le competenze professionali quale "Valutatore
Immobiliare" n. P15002VI dall'ente RICEC - Registro Internazionale Certificazione
Competenze (ISO/IEC 17024) e con lo status REV Recognised European Valuer n.
REV-IT/CNGeGL/2021/42 del TEGoVA.
1.3. CONFERIMENTO INCARICO PROFESSIONALE
Il Curatore del fallimento, previa istanza autorizzata dal G.D., in data 23.05.2016
conferiva allo scrivente a mezzo PEC l’incarico professionale di effettuare la stima del
compendio immobiliare e mobiliare di proprietà della fallita ditta IMMOBILIARE
GALILEO S.R.L. secondo il seguente
QUESITO
"In qualità di curatore del fallimento in oggetto, visto l’art. 87 L.F., con la presente sono
ad affidarle l’incarico di perito stimatore dei beni immobili e dei beni mobili del
fallimento suddetto"
2. – SELEZIONE E AUDIT DOCUMENTALE
2.1. ACQUISIZIONE ATTI E CONTROLLI DOCUMENTALI Lo scrivente, preso atto dell’incarico in questione, iniziava le operazioni peritali in data
25 maggio 2016 mediante una prima ricognizione preliminare dei beni immobili
effettuata assieme al Curatore ed al legale rappresentante della Società Sig. Andrea
Lenisa.
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Il Curatore forniva allo scrivente anche un estratto della Sentenza dichiarativa di
fallimento e copia della nomina quale ausiliario.
Nei giorni successivi seguivano poi, da parte dello scrivente esperto, tutta una serie di
ispezioni ed accertamenti presso la Pubblica Amministrazione competente (Agenzia
delle Entrate sezioni Territorio e Pubblicità Immobiliare, Ufficio tecnico Comune di
Udine e Tavagnacco, archivio notarile, ecc.) acquisendo ogni documentazione tecnica
ritenuta utile per lo svolgimento dell'incarico assegnato.
3. – ASSUNZIONI PRELIMINARI
Si tiene subito a precisare che durante lo svolgimento dell'incarico lo scrivente, sentito
personalmente il Signor Giudice ed il Curatore, sospendeva le proprie operazioni
peritali di stima per poter prima completare l'iter amministrativo con il Comune di Udine,
relativo agli obblighi imposti dal P.R.P.C. denominato "Lottizzazione Vat" (collaudo
opere urbanizzazione primaria, completamento aree verdi e parcheggi, restituzione
fideiussione, cessione gratuita aree al Comune, assistenza rogito notarile, ecc.) in cui
sono situati buona parte dei beni immobili di compendio del fallimento.
Un tanto al fine di dare garanzia, da parte della Curatela del fallimento assieme
lottizzante Sig.ra Peresano ai prossimi acquirenti dei beni, di non incorrere in spese
sospese per Bucalossi e/o sanzioni amministrative nei confronti della Pubblica
Amministrazione.
In data 27.09.2017 con rogito notarile della dott.ssa Tania Andrioli di Udine le aree in
questione, dopo essere state collaudate, venivano cedute al Comune di Udine.
A conclusione del supplemento d'incarico sopra citato, lo scrivente esperto riprendeva
le operazioni peritali di stima dei beni come sotto riportati in relazione.
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4. – ELENCO DEI BENI PERIZIATI
B) CONDOMINIO LAELIA - già oggetto di separata perizia di stima del 16/09/2016
C) UFFICIO CON AUTORIMESSA NEL "CONDOMINIO CHISYS" IN VIA
BOLOGNA N. 20 A TAVAGNACCO (UD)
D) APPARTAMENTO AL 1° PIANO, CON AUTORIMESSA, NEL "CONDOMINIO
CICLAMINI 1" IN VIA MONTE FORNO A UDINE
E) APPARTAMENTO AL 2° PIANO, CON AUTORIMESSA, NEL "CONDOMINIO
CICLAMINI 1" IN VIA MONTE FORNO A UDINE
F) AUTORIMESSA NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 1" IN VIA MONTE FORNO A
UDINE
G) VILLINO NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 2" IN VIA MONTE FORNO A UDINE
H) N. 2 POSTI AUTO SCOPERTI NEL "CONDOMINIO ATHENA" IN VIA
GALILEO GALILEI N. 12 A UDINE
I) TERRENO EDIFICABILE IN COLUGNA NEL COMUNE DI TAVAGNACCO
J) N. 5 TERRENI EDIFICABILI IN "LOTIZZAZIONE VAT" IN VIA MONTE FORNO
A UDINE
K) TERRENO A VERDE E PARCHEGGI IN "LOTIZZAZIONE VAT" VIA MONTE
FORNO A UDINE - ceduto gratuitamente al Comune di Udine
L) TERRENO A VERDE PROTEZIONE DEI BORGHI IN LAIPACCO A UDINE
M) TERRENO AGRICOLO IN LOCALITA' RIZZI NEL COMUNE DI UDINE
5. - RAPPRESENTAZIONE DEI BENI
Secondo quanto disposto dall'art. 2826 del Codice Civile i beni oggetto d'esame
vengono sommariamente così identificati:
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B) UFFICIO CON AUTORIMESSA NEL "CONDOMINIO CHISYS" IN VIA
BOLOGNA A TAVAGNACCO (UD)
5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine, Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Fabbricati del Comune di TAVAGNACCO (UD)
Fg. Part. Sub. Z.C. Indirizzo Categoria Classe Consis. Sup.Cat. Rendita
36 526 34 1 Via Bologna
n.22, p.S1 C/6 4 23 mq 26 mq € 57,02
36 526 39 1 Via Bologna
n.20, p.S1-1 A/10 1 3 vani 50 mq € 1.100,05
Oltre BCNC
5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI
Il complesso condominiale cui fanno parte le unità oggetto di stima, risulta avere i
seguenti confini:
• a Nord il mapp. 3
• a Est i mapp.587 e 588
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• a Sud mapp.771 e 766
• a Ovest mapp. 840
tutti del Foglio 36 del Comune di Tavagnacco e "salvo se altri".
(Estratto mappale Agenzia Entrate non in scala)
5.3. PROVENIENZA DEI BENI
Atto di compravendita a rogito del notaio R. Petrosso di Udine datato 29.05.2008 rep.
61938/12539 racc.
5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE
Indirizzo: Via Bologna n. 20 frazione Colugna Comune Tavagnacco (UD)
Ubicazione: in ambito residenziale con vicinanza a servizi per la collettività, a
pochi minuti dal Comune di Udine.
Localizzazione: Tavagnacco è un comune italiano di circa 14.888. Posto a circa 137
metri sopra il livello del mare, confina con il capoluogo Udinese, con
cui costituisce un'unica area urbana senza soluzione di continuità. È
situato tra i torrenti Cormôr e Torre e si estende fino ai primi
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anfratti morenici, per una superficie complessiva di circa 15,25
chilometri quadrati. (Fonte da Wikipedia)
(Aereofotogrammetria da Google maps)
5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO
Secondo il vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Tavagnacco il
compendio immobiliare esaminato risulta ricadere in una zona classificata come:
"Zona omogenea B2 – a media densità".
Indici urbanistici ed edilizi
IF max 1,00 mc/mq;
H max 9,50 (2 Piani + sottotetto abitabile o piano attico);
DS allineate all’esistente o 5m.;
De: ≥ all’altezza dell’edificio più alto con min. 10 m. Non si applica solo nel caso di
pareti entrambe cieche.
Recinzioni: obbligatorie le siepi, con o senza rete inserita, sul lato verso le zone “E” e le
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zone a standard per verde, sport e spettacoli all'aperto.
(Estratto dal P.R.G.C. non in scala)
5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI
La realità immobiliare in esame è rappresentata da un’unità uso ufficio, e autorimessa,
inserita al primo piano del complesso condominiale denominato “Condominio Chisys”
ubicato in via Bologna n. 20 frazione Colugna nel Comune di Tavagnacco (UD).
Caratteristiche costruttive del fabbricato
Il complesso condominiale risulta di recente edificazione, di moderno aspetto
architettonico, realizzato secondo standard edilizi e caratteristiche costruttive tipiche
per edifici residenziali realizzati con requisiti antisismici e di contenimento dei consumi
energetici (struttura portante in c.a. e laterizio, solai di piano in latero-cemento,
copertura a falde inclinate in latero-cemento, murature divisorie interne in laterizio
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forato, vano scale in calcestruzzo armato con ascensore, ecc.).
Distribuzione interna dell'unità esaminata
Razionale la distribuzione interna dell'ufficio, con ingresso, due vani ufficio, bagno,
antibagno e due terrazze.
Finiture edilizie dell'unità
Di buona qualità tra cui si rileva la pavimentazione in prefinito di legno e piastrelle
ceramiche, porte interne in legno tamburato laccato bianco, finestre con serramenti in
legno con vetrocamera e avvolgibili in PVC, portoncino d'ingresso blindato,
tinteggiatura pareti e soffitti, rivestimento bagno con piastrelle ceramiche, ecc.
Impianti tecnologici
Completi e sottotraccia con riscaldamento autonomo mediante caldaia murale e
radiatori in acciaio (senza verifica sul loro funzionamento e/o conformità se a regola
d'arte).
Pertinenze ed accessi
Al piano interrato è presente una cantina e la già citata autorimessa.
Alle unità immobiliari competono pure le quote condominiali di legge sulle parti comuni
dell'edificio (art.1117 del c.c).
Stato di conservazione e manutenzione
Lo scrivente ritiene di giudicare buono lo stato conservativo generale ma sono presenti
alcune fessurazioni murali dovute sia all'assestamento del condominio sia a delle
rimozioni di apparecchi dalle murature da parte del vecchio inquilino.
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5.7. DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
Il processo di due diligence1 della verifica sulla regolarità della conformità edilizio ed
urbanistica tra la normativa esistente e lo stato di fatto degli immobili eseguita dallo
scrivente presso la Pubblica Amministrazione del Comune di Tavagnacco, non ha
evidenziato irregolarità di sorta o opere abusive che ne possano limitare la
commerciabilità, così come non sono stati adottati provvedimenti sanzionatori di cui
all’art. 41 della L. 47/85 e successive modificazioni ed integrazioni.
In particolare gli immobili esaminati sono muniti delle seguenti autorizzazioni
amministrative:
Permesso di Costruire n. 31 d.d. 28.04.2009 prot. n. 23398/08;
Variante n. 60 d.d. 22.09.2010 prot. n. 18667;
D.I.A. di variante d.d. 10.06.2011;
Permesso di costruire in sanatoria del 06.09.2011 n. 45 prot. 26656/11;
Richiesta di Agibilità presentata in data 06.10.2011.
In relazione all’art. 29 comma 1 bis Legge 52/1985 aggiunto dal comma 14 dell’art. 19
del D.Lgs 78/2010 convertito in Legge 122/2010, le planimetrie catastali delle unità
immobiliari esaminate presenti presso l’Agenzia delle Entrate Sezione Territorio di
Udine risultano conformi allo stato di fatto non sussistendo, comunque, difformità
rilevanti tali a dar luogo all'obbligo di presentazione di nuove planimetrie catastali
aggiornate.
5.8. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI
La misurazione della superficie commerciale avviene secondo lo standard specifico del
Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa conformemente alle norme UNI-EN
15733 (già UNI 10750) e al DPR 198/98, tenendo in considerazione i “Rapporti 1 Norme UNI e CNG Standard qualità specifica P15:2012
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mercantili superficiari” desunti in loco.
Le superfici e le volumetrie sono state estrapolate dalle planimetrie catastali riferite alla
Superficie Esterna Lorda2 (S.E.L.), riassunte nella tabella seguente:
(elaborati catastali non in scala)
Denominazione S. E. L. (m²) Indice mercantile S.Comm. (m²)
A favore: IMMOBILIARE GALILEO S.R.L. e Gattolin Stefano
Contro: Gattolin Stefano e IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
Titolo: atto tra vivi per costituzione di diritti reali a titolo gratuito del notaio F.
Chiovari di Udine del 09.09.2015 rep. n. 13885/6333 per servitù
reciproca in deroga alle distanze legali
Beni: Comune di Tavagnacco Fg.27 mapp.737-736
12.08.2016 Reg. part. n. 14456 Reg. gen. n. 20484
A favore: MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO IMMOBILIARE GALILEO
S.R.L.
Contro: IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
Titolo: atto giudiziario - sentenza dichiarativa di fallimento del Tribunale di
61
Udine del 05.05.2016 rep. 45/2016
Beni: tutti i beni posseduti dalla società fallita siti nei Comuni di Udine e
Tavagnacco
7. – VALUTAZIONI DI STIMA
7.1. ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE
Nell’analisi economico-estimativa del mercato immobiliare, lo scrivente ritiene che il
compendio in oggetto possa collocarsi in un segmento del mercato immobiliare di tipo
residenziale e/o direzionale di livello medio-alto (per dimensioni, localizzazioni,
destinazioni edilizio-urbanistiche, tipologia edilizia e immobiliare, livello delle finiture,
ecc.) ed adatto anche, oltre che a privati, anche a soggetti investitori o imprese
costruttrici.
Purtroppo però l'attuale perdurante periodo di crisi economico-sociale che sta
attraversando l'intero nostro Paese oramai da diverso tempo, sta pesantemente
condizionando anche il mercato immobiliare, ponendo i beni in una tipica "fase ciclica
di recessione immobiliare" dove i prezzi ed i valori degli immobili sono in continuo
ribasso anche con un allungamento dei tempi di esposizione e ricollocamento sul
mercato stesso.
A conferma di ciò anche la lettura critica dell’ultimo Rapporto Immobiliare 2016
pubblicato dall’Agenzia delle Entrate mediante l'Osservatorio del Mercato Immobiliare
(OMI) in collaborazione con l'ABI per immobili a destinazione residenziale, evidenzia
una dinamica del mercato in costante tendenza negativa a partire dall’anno 2008, sia
come numero di transazioni normalizzate (NTN) sia come intensità del mercato
immobiliare (IMI) su tutto il territorio nazionale ed in particolare su quello del Nord-Est
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Italia, anche se nell'anno in corso si sta manifestando una lieve ripresa del mercato
immobiliare che sta portando ad un'inversione di tendenza sul numero delle
compravendite e dei prezzi trattati (Nota trimestrale OMI, Osservatorio Scenari
Immobiliari, Tecnocasa, centro studi CRIF).
Medesima attenzione da parte dello scrivente esperto è stata posta poi, sulla corretta
individuazione del segmento di mercato9 in cui i singoli cespiti ricadono, al fine di
individuare i principali parametri estimativi che sono fondamentali in un processo di
valutazione immobiliare.
L’attuale forma di mercato individuata dallo scrivente è assimilabile al tipo
"concorrenza monopolistica", anche se in un settore particolare come quella delle
vendite giudiziarie.
7.2. METODOLOGIA ESTIMATIVA
Prima di determinare il vero e proprio valore di stima dei beni immobili in esame, lo
scrivente ritiene utile ricordare alcuni concetti generali della dottrina estimativa italiana
tradizionale e di quella secondo i più recenti concetti desunti dagli standard
internazionali di valutazione immobiliare (I.V.S. e C.V.I.) in merito alla determinazione
del valore di mercato, precisando come sussistano due distinti procedimenti aventi
come comune fondamento logico la comparazione, uno di tipo diretto o sintetico
comparativo (monoparametrico e/o pluriparametrico) l’altro indiretto o analitico (basato
sull'analisi dei costi e/o sui potenziali redditi).
Per il reperimento ed utilizzazione dei dati elementari relativi ad ogni giudizio di stima è
necessario apprendere dal mercato, nell’ambito del quale si va ad operare, tutti i dati
storici che da esso si possono rilevare (compravendite, aste giudiziarie, preliminari,
9 Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa 2011 cap.2
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perizie di stima, annunci offerte di vendita, conoscenze dirette, ecc.).
7.3. DEFINIZIONE DEL CRITERIO DI STIMA RICHIESTO
Scopo principale del presente rapporto di valutazione sarà, quindi, quello di
determinare il valore di mercato10 dei beni da porre in vendita come prezzo base d'asta
in una procedura giudiziaria, così come anche previsto dall'art.568 del c.p.c modificato
con la Legge 132/2015 (Misure urgenti in materia fallimentare, civile e processuale
civile e di organizzazione e funzionamento dell'amministrazione giudiziaria).
Il criterio di valore di mercato di partenza si riferisce concettualmente al prezzo di
mercato come punto d’incontro della domanda e dell’offerta, con una definizione
analoga a quella fornita dalla Banca d’Italia nella circolare n. 285/2013 parte I Titolo IV
cap.3 (ex circolare 263/2006 oggi abrogata) in conformità della Mortgage Credit
Directive 2014/17/UE.
A giudizio dello scrivente Esperto tale valore viene poi condizionato dal particolare
ambito giudiziario della procedura fallimentare, tanto da poter essere assimilabile al
criterio, così come definito dagli International Valuation Standards ripresi in Italia dal
Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, del valore di vendita forzata11
(forced value) secondo lo stato d'uso in cui attualmente si trovano i beni.
L'espressione si riferisce, non essendo un obiettivo distinto di misurazione dal valore di
mercato ma solo una descrizione della situazione in cui ha luogo il trasferimento, alla
somma monetaria che si potrà ragionevolmente ottenere dalla vendita di un bene con
valutazioni molto più prudenziali rispetto al valore di mercato, a causa della sottrazione
di una quota dovuta ad alcuni elementi come specificati dal legislatore nell'art. 568
10 Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa 2011 cap. 4 punto 2.2 11 European Valuation Standards 2016 EVS 2 punto 5.10.7 e Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa 2011 cap.4 punto 2.12
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c.p.c. e qui di seguito riassunti:
q un intervallo di tempo troppo breve per soddisfare i canoni temporali di
marketing;
q agli adeguamenti e le correzioni della stima per l'assenza di garanzie postume
per eventuali vizi del bene venduto;
q per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica;
q per lo stato d'uso e di manutenzione;
q per lo stato di possesso;
q per i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento
giudiziario ed altri aspetti difformi dal libero mercato.
Per tali motivi lo scrivente esperto valutatore immobiliare ha ritenuto di potersi
avvalere, tra le altre cose, alle analisi sullo scostamento tra i valori di mercato e quelli
in ambito giudiziario indicate dall’Istituto di Vendite Giudiziarie COVEG S.r.l. di Udine
nella "Relazione annuale sull'attività svolta dall'I.V.G. nel Distretto della Corte di
Appello di Trieste" dove, nella circoscrizione del Tribunale di Udine per l'anno 2015, ha
rilevato una percentuale media di ricavo dalle vendite al pubblico incanto del 56,89%
sul valore iniziale delle stime degli esperti.
Altri riferimenti estimativi si possono riferire agli studi recentemente effettuati dalla
società Italfondiario RE, pubblicato da Nomisma, sullo scostamento fra i valori di stima
determinati in ambito giudiziario e i prezzi di aggiudicazione al pubblico incanto degli
ultimi anni sia su scala nazionale che regionale.
7.4. PROCEDIMENTI DI STIMA ADOTTATI
Nel caso in questione i procedimenti estimativi che saranno adottati dallo scrivente
Esperto saranno di due tipi, trattandosi di una massa plurima di beni immobili dalle
65
diverse caratteristiche immobiliari e morfologiche e tipologiche nonché al numero delle
informazioni desumibili dal mercato di riferimento, ovvero aderenti alle specificità degli
stessi:
a) per gli appartamenti il c.d. “metodo del confronto di mercato”12 conosciuto
anche come “Market Comparison Approach” secondo gli I.V.S., ossia il
procedimento di stima più diffuso al mondo del valore di mercato attraverso il
confronto tra l’immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto
simili, trattati sul mercato locale e di prezzo noto (comparables).
Il principio su cui si basa il procedimento consiste nella rilevazione dei prezzi di
mercato e delle caratteristiche degli immobili ricadenti nello stesso segmento di
mercato dell’immobile da valutare che, mediante opportuni aggiustamenti
(adjustment) costituiti dai prezzi marginali delle caratteristiche prese a
confronto, permettono di valutare il bene nella considerazione per la quale “il
mercato fisserà il prezzo per un immobile allo stesso modo in cui ha già
determinato il prezzo di immobili simili”.
b) Per i terreni il metodo del c.d. valore di trasformazione13, criterio che trova
pratica applicazione nella valutazione delle aree edificabili e negli immobili
suscettivi di interventi di recupero edilizio, poiché la potenzialità di dette
superfici risulta naturalmente connessa all'edificazione, al di sopra delle stesse,
di volumetrie più o meno consistenti.
In altre parole il valore di trasformazione è il più probabile valore che il bene da
stimare riuscirebbe a realizzare nell'ipotesi che fosse trasformato e si calcola
12 C.V.I. di Tecnoborsa 2011 cap.8 e Norma UNI 11612:2015 art.4.1 e E.V.S. 2016 EVIP 5 13 Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa 2011 cap.4, 2.19
66
attraverso la differenza, attualizzata, tra il previsto valore di mercato finale
dell'immobile trasformato e i costi che intervengono nella trasformazione, ben
inteso che la trasformazione sia tecnicamente possibile, economicamente
conveniente, finanziariamente sostenibile e legalmente ammissibile (Highest
and Best Use secondo gli I.V.S.).
I valori finali non potranno prescindere quindi da una serie di fattori incidenti
quali:
Ø la stima dei flussi di cassa in entrata e in uscita (costi e ricavi) è stata distribuita
in un ipotetico lasso di tempo, ritenuto sufficientemente congruo ad eseguire
completamente le opere edilizie progettate sui singoli lotti e stimato in 3 anni;
Ø nella simulazione dei costi incidenti nella realizzazione del prodotto edilizio finito
si è tenuto conto anche dell'utile spettante ad un promotore, ovvero il profitto
complessivo - al lordo delle imposte - che il soggetto investitore ritrae
dall'impiego di tutti i capitali nell'operazione immobiliare (in tale voce devono
intendersi compresi sia gli interessi attivi sul capitale proprio investito e sia la
remunerazione del rischio d'impresa).
L'entità percentuale di utile del promotore sui costi è stata desunta dallo
scrivente con indagini di mercato in relazione ai fattori che influiscono sul grado
di rischio complessivo dell'operazione immobiliare che, nei casi di specie
trattandosi di terreni edificabili a fini residenziali, possono variare in un range
compreso tra un 10% e il 30% circa;
Ø stante la recente abrogazione delle tariffe professionali per tutte le categorie
tecniche che consente oggi al cliente di pattuire di volta in volta il proprio
compenso professionale, lo scrivente ha cercato di stimare l'entità del monte
67
parcelle necessario per realizzare il complesso edilizio (progetti, direzione
lavori, indagini geologiche, stesura impianti tecnologici, contabilità di cantiere,
collaudi, accatastamenti, ecc.) comprendente anche i rimborsi spese oltre gli
oneri, in una percentuale variabile tra il 5% ed il 15% a seconda della figura
professionale presa in considerazione;
Ø i costi parametrici della ristrutturazione/costruzione ex novo, sono stati
estrapolati dalle principali fonti specializzate di più frequente ausilio per gli
esperti estimatori, quali il "Prezziario delle Tipologie Edilizie" redatto
annualmente dal Collegio degli ingegneri e architetti di Milano edito dalla DEI
tipografia del Genio Civile e dal "Prezziario Regionale dei Lavori Pubblici" della
Regione F.V.G., adattandoli però agli usi e costumi delle imprese edili locali. In
generale, il costo di un'opera può essere scomposto attraverso una geografia
"ad albero" che costituisce nel suo insieme il costo complessivo dell'opera, con
una variabilità nei costi unitari dovuti a fattori di natura endogena quanto
esogena, tutti concorrenti alla formazione del prezzo compresi gli imprevisti di
cantiere;
Ø gli oneri finanziari indicati dallo scrivente si riferiscono al costo del denaro che
serve a finanziare operazione di costruzione del complesso immobiliare preso
in esame, ovvero quella percentuale di indebitamento del promotore nel
momento in cui si rivolge al sistema bancario. A tale riguardo va osservato che
l'effettiva quantificazione della quota capitale presa a prestito è correlata alle
caratteristiche del soggetto promotore, quali le sue capacità economiche, la sua
propensione al rischio, la sua affidabilità come debitore e le garanzie in grado di
offrire come contropartita agli istituti di credito. Nei casi di specie si è ritenuto
68
che un imprenditore ordinario possa ottenere un finanziamento bancario ad un
tasso medio del 4% circa con un LTV del 50%;
Ø il dato finale come più probabile valore futuro di vendita degli immobili post-
trasformazione si è basato sia sulle rilevazioni statistiche fornite dall'Agenzia
delle Entrate nelle pubblicazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare
(O.M.I.) e sia nel Borsino Regionale degli Agenti Immobiliari F.I.A.I.P., da cui lo
scrivente ha ritenuto di applicare, in considerazione della proiezione futura a
quattro anni e delle caratteristiche posizionali dei lotti e del tipo di costruzioni
realizzabili, un valore prossimo alle massime quotazioni di mercato.
7.5. VALUTAZIONE ASSET IMMOBILIARI
In conclusione i risultati estimativi degli asset immobiliari, basati sui due procedimenti
sopra indicati e sulla scorta del criterio richiesto dal quesito peritale, vengono ora
riassunti in forma tabellare:
69
B) UFFICIO CON AUTORIMESSA NEL "CONDOMINIO CHISYS"
PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO ......................... arr.ti € 85.000,00
VALORE BASE D'ASTA ............................................................. € 72.000,00
1. TABELLA DEI DATI Ufficio Via Bologna FG. 36 MAP. 526 sub. 39 e 34Prezzo e caratteristica U.M. Subject
Unità A Unità BPrezzo totale euro 95.000,00 101.000,00 ?Data mesi 8 6 0Superficie principale mq 83,80 97,50 48,50Soffitta mq 0,00 0,00 0,00Cantina mq 4,40 14,50 6,26Terrazze/portico mq 4,94 0,00 4,00Autorimessa mq 16,00 17,75 25,00Area scoperta mq 0,00 88,00 0,00Livello di piano n 2 0 1Servizio igienico n 1 1 1Stato di manutenzione n 2 2 3
2. ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATOInformazione Ind. Merc.p(DAT)/PRZ(annuale) 0,04p(SOF)/p(SUP) 0,50p(CAN)/p(SUP) 0,33p(TER)/p(SUP) 0,25p(BOX)/p(SUP) 0,50p(ARE)/p(SUP) 0,10p(LIV)/PRZ 0,02Costo impianto a nuovo 8.000,00vetustà media 5vita media 25Costo manutenzione 30.000,00
4. TABELLA DI VALUTAZIONEPrezzo e caratteristica U.M. Subject
Unità A Unità BPrezzo totale euro 95.000,00 101.000,00Data mesi -‐2.533,33 -‐2.020,00Superficie principale mq -‐29.720,74 -‐49.266,04Soffitta mq 0,00 0,00Cantina mq 617,13 -‐2.733,96Terrazze mq -‐236,28 1.005,43Autorimessa mq 4.524,43 3.644,68Area scoperta mq 0,00 -‐8.847,78Livello di piano n -‐1.862,75 2.020,00Servizio igienico n 0,00 0,00Stato di manutenzione n 30.000,00 30.000,00VALORI CORRETTI euro 95.788,47 74.802,33
5. SINTESI DI STIMA85.295,40
Comparabili
Comparabili
Comparabili
Valore atteso dei prezzi corretti (euro)
70
C) APPARTAMENTO AL 1° PIANO NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 1"
PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO ......................... arr.ti € 90.000,00
VALORE BASE D'ASTA ............................................................. € 77.000,00
1. TABELLA DEI DATI Abitazione Via Monte Forno Fg. 16 map. 1131 sub.7 e 17Prezzo e caratteristica U.M. Subject
Unità A Unità BPrezzo totale euro 250.000,00 285.000,00 ?Data mesi 3 6 0Superficie principale mq 137,00 148,00 62,68Soffitta mq 47,00 0,00 0,00Cantina mq 4,00 33,69 6,00Terrazze/portico mq 26,00 75,50 21,00Autorimessa mq 30,00 17,35 17,41Area scoperta mq 160,00 240,16 0,00Livello di piano n 2 0 1Servizio igienico n 2 3 1Stato di manutenzione n 3 3 3
2. ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATOInformazione Ind. Merc.p(DAT)/PRZ(annuale) 0,04p(SOF)/p(SUP) 0,25p(CAN)/p(SUP) 0,33p(TER)/p(SUP) 0,25p(BOX)/p(SUP) 0,50p(ARE)/p(SUP) 0,10p(LIV)/PRZ 0,02Costo impianto a nuovo 8.000,00vetustà media 1vita media 25Costo manutenzione 30.000,00
4. TABELLA DI VALUTAZIONEPrezzo e caratteristica U.M. Subject
Unità A Unità BPrezzo totale euro 250.000,00 285.000,00Data mesi -‐2.500,00 -‐5.700,00Superficie principale mq -‐100.535,54 -‐113.717,55Soffitta mq -‐15.894,68 0,00Cantina mq 892,81 -‐12.360,92Terrazze mq -‐1.690,92 -‐18.431,07Autorimessa mq -‐8.515,49 40,58Area scoperta mq -‐21.643,82 -‐32.487,37Livello di piano n -‐4.901,96 5.700,00Servizio igienico n -‐7.680,00 -‐15.360,00Stato di manutenzione n 0,00 0,00VALORI CORRETTI euro 87.530,39 92.683,68
5. SINTESI DI STIMA90.107,03
Comparabili
Comparabili
Comparabili
Valore atteso dei prezzi corretti (euro)
71
D) APPARTAMENTO AL 2° PIANO, NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 1"
1. TABELLA DEI DATI Abitazione Via Monte forno Fg.16 map.1131 sub. 22 e 18Prezzo e caratteristica U.M. Subject
Unità A Unità BPrezzo totale euro 250.000,00 285.000,00 ?Data mesi 3 6 0Superficie principale mq 137,00 148,00 102,14Soffitta mq 47,00 0,00 0,00Cantina mq 4,00 33,69 4,04Terrazze/portico mq 26,00 75,50 43,38Autorimessa mq 30,00 17,35 19,00Area scoperta mq 160,00 240,16 0,00Livello di piano n 2 0 2Servizio igienico n 2 3 2Stato di manutenzione n 3 3 2
2. ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATOInformazione Ind. Merc.p(DAT)/PRZ(annuale) 0,04p(SOF)/p(SUP) 0,25p(CAN)/p(SUP) 0,33p(TER)/p(SUP) 0,25p(BOX)/p(SUP) 0,50p(ARE)/p(SUP) 0,10p(LIV)/PRZ 0,02Costo impianto a nuovo 8.000,00vetustà media 1vita media 25Costo manutenzione 30.000,00
3. ANALISI DEI PREZZI MARGINALI Rif. Nota L.G. ABI N. 1.3.2.3Prezzo marginale
4. TABELLA DI VALUTAZIONE Rif. Nota L.G. ABI N. 1.3.2.4Prezzo e caratteristica U.M. Subject
Unità A Unità BPrezzo totale euro 250.000,00 285.000,00Data mesi -‐2.500,00 -‐5.700,00Superficie principale mq -‐47.156,47 -‐61.123,85Soffitta mq -‐15.894,68 0,00Cantina mq 17,86 -‐13.235,87Terrazze mq 5.877,65 -‐10.862,49Autorimessa mq -‐7.440,06 1.116,01Area scoperta mq -‐21.643,82 -‐32.487,37Livello di piano n 0,00 11.400,00Servizio igienico n 0,00 -‐7.680,00Stato di manutenzione n -‐30.000,00 -‐30.000,00VALORI CORRETTI euro 131.260,47 136.426,43
5. SINTESI DI STIMA133.843,45
Comparabili
Comparabili
Comparabili
Valore atteso dei prezzi corretti (euro)
PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO ......................... arr.ti € 134.000,00
VALORE BASE D'ASTA ............................................................. € 114.000,00
72
E) AUTORIMESSA NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 1"
Riferimento Borsino FIAIP 2017
PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO ......................... arr.ti € 15.000,00
VALORE BASE D'ASTA ............................................................. € 13.000,00
F) VILLINO NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 2"
PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO ......................... arr.ti € 265.000,00
VALORE BASE D'ASTA ............................................................. € 225.000,00
- STIMA VALORE DI TRASFORMAZIONEIl#valore#di#trasformazione#di#un#immobile#suscettibile#di#una#trasformazione#si#calcola#attraverso#la#differenza#attualizzata#tra#il#previsto#valore#di#mercato#dell'immobile#trasformato#e#il#costo#di#trasformazione#attualizzato#(EVS:IVS:CVI)#Il#valore#di#trasformazione#è#un#criterio#di#stima#fondato#sul#valore#di#mercato#e#sul#costo.#
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- STIMA VALORE DI TRASFORMAZIONEIl#valore#di#trasformazione#di#un#immobile#suscettibile#di#una#trasformazione#si#calcola#attraverso#la#differenza#attualizzata#tra#il#previsto#valore#di#mercato#dell'immobile#trasformato#e#il#costo#di#trasformazione#attualizzato#(EVS:IVS:CVI)#Il#valore#di#trasformazione#è#un#criterio#di#stima#fondato#sul#valore#di#mercato#e#sul#costo.#
Profitto*imprenditore*o*utile*lordo P 30% 894.312********* 268.293,63€******************Oneri*urbanizzazione/costo*costruzione Ou 1% 764.500******* 3.822,50€********************** =(Kc+Kse)*x*n%
=(∑K + ∑O)*x n%=*∑*(oneri**+*costi)*+P
Oneri*finanziari Of 4% 856.240******* 34.249,60€********************
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- STIMA VALORE DI TRASFORMAZIONEIl#valore#di#trasformazione#di#un#immobile#suscettibile#di#una#trasformazione#si#calcola#attraverso#la#differenza#attualizzata#tra#il#previsto#valore#di#mercato#dell'immobile#trasformato#e#il#costo#di#trasformazione#attualizzato#(EVS:IVS:CVI)#Il#valore#di#trasformazione#è#un#criterio#di#stima#fondato#sul#valore#di#mercato#e#sul#costo.#
Profitto*imprenditore*o*utile*lordo P 30% 718.023********* 215.406,97€******************Oneri*urbanizzazione/costo*costruzione Ou 1% 613.800******* 3.069,00€********************** =(Kc+Kse)*x*n%
- STIMA VALORE DEI TERRENI Metodo di stimaIl metodo di stima utilizzato è quello del confronto di mercato basato sulla rilevazione dei prezzi di mercato per terreni simili per giacitura, forma, dimensione ecc. L’immobile da valutare è confrontato con le compravendite di terreni simili concluse sul libero mercato.
VALORE DI MERCATO dei terreni (arrot.) € 16.800,00
77
L) TERRENO AGRICOLO NEL COMUNE DI UDINE
PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO ......................... arr.ti € 22.680,00
VALORE BASE D'ASTA ............................................................. € 17.000,00
******
8. - FORMAZIONE DEI LOTTI DI VENDITA
Lo scrivente propone quindi la vendita all’asta dei beni immobili sopra indicati di
compendio del fallimento “a corpo”, cioè nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente
si trovano, con accessioni e pertinenze, con gli oneri e servitù attive e passive di
qualsiasi specie anche se non apparenti, il tutto in base ai rispettivi atti di provenienza
così come registrati e trascritti oltre ai patti contenuti nei rispettivi regolamenti di
condominio e nel rispetto dell'art. 1117 del c.c., vendita non soggetta alle norme
concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità o difformità dalla cosa venduta
anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, il tutto secondo i seguenti lotti
proposti in vendita:
LOTTO N. 2
Unità immobiliare uso ufficio di due vani, con cantina e autorimessa, inserita al primo
piano del complesso condominiale denominato “Condominio Chisys” ubicato in via
Bologna n. 20 frazione Colugna nel Comune di Tavagnacco (UD), così distinta:
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine, Sezione Territorio - Servizi Catastali
- STIMA VALORE DEI TERRENI Metodo di stimaIl metodo di stima utilizzato è quello del confronto di mercato basato sulla rilevazione dei prezzi di mercato per terreni simili per giacitura, forma, dimensione ecc. L’immobile da valutare è confrontato con le compravendite di terreni simili concluse sul libero mercato.