CẢI THIỆN QUY TRÌNH ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN ...

1

CẢI THIỆN QUY TRÌNH ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN

VÀ CẤP PHÉP XÂY DỰNG

Hà Nội, tháng 9 năm 2015

IMPROVEMENT OF PROPERTY REGISTRATION AND THE ISSUANCE OF CONSTRUCTION PERMITS

IMPROVEMENT OF PROPERTY REGISTRATION AND ISSUANCE OF CONSTRUCTION PERMITS

EXECUTIVE SUMMARY

The World Bank’s Doing Business Index (DBI) indicates how difficult or easy it is for a domestic

business owner to set up and run a small or medium-sized enterprise in accordance with the law.

The index measures and monitors the changes in the regulatory framework that might affect 11

elements of an enterprise’s lifecycle including: starting a business, dealing with construction

permits, getting electricity, registering property, getting credit, protecting minority investors,

paying taxes, trading across borders, enforcing contracts, resolving insolvency, and labor market

regulation.

The Doing Business Report introduces various quantitative and comparative indicators of the

business and ownership right protection law across economies. Annually, these indicators

measure economic performance and identify the areas where reforms have been effective and the

reasons why.

The report “Improvement of Property Registration and Issuance of Construction Permits”

explains details of the scoring and ranking methods with regard to two out of 11 DBI indicators:

Property Registration and Dealing with Construction Permits. In doing so, the report helps

Vietnamese government agencies to comprehend the DBI’s methodology, and, on that basis,

design appropriate reforms to improve not only the country’s ranking in the Doing Business

Report, but also the business environment of Vietnam in a substantive manner.

In addition, this report also proposes initiatives to reform procedures relating to property

registration and the issuance of construction permits, to enhance policy development and

implementation,

Some specific recommendations include:

- The connection between the tax office and the land/land ownership registration offices should

be updated in accordance with the 2013 Land Law. This needs to be improved by setting a

coordination mechanism to smoothly connect these two agencies and thereby speed up the

registration of property (specifically land and assets attached to land).

- It is necessary to agree on the purpose of construction permits and to clearly identify which

reasonable measures could be taken to manage the quality of tasks relating to construction

permits. At the same time, the construction licensing process should be improved to support the

registration of property attached to land (i.e., completed construction works) and the construction

licensing procedures should also support the registration of assets attached to land.

- For the issuance of construction permits, the requirements pertaining to planning, licensing,

quality management, project evaluation, and basic design evaluation, are unclear and

complicated, causing many difficulties for the business. Many of the documents required under

these procedures are unnecessary. As a result, the Ministry of Construction should consider

simplifying this process to improve Vietnam's construction permit index.

This report was developed with support of the Governance for Inclusive Growth Program funded

by the United State Agency for International Development (USAID) to the Central Institute of

Economic Management to implement Resolution 19 of 2014 and 2015 of the Government of

Vietnam. The contents expressed in this report do not necessarily reflect the views of the United

States Agency for International Development or the United States Government.

iii

Tóm tắt

Báo cáo Môi trường Kinh doanh (DBI) của Ngân hàng thế giới chỉ ra mức độ khó hoặc dễ đối với

chủ doanh nghiệp trong nước trong việc thành lập và vận hành một doanh nghiệp nhỏ hoặc vừa

theo các quy định của pháp luật. Nó đo lường và theo dõi những thay đổi trong các quy định có

ảnh hưởng đến 11 lĩnh vực trong vòng đời của một doanh nghiệp: thành lập, giải quyết giấy phép

xây dựng, tiếp cận điện, bảo hộ nhà đầu tư thiểu số, nộp thuế, thương mại xuyên biên giới, thực

hiện hợp đồng, phá sản và pháp luật thị trường lao động.

Trong một sê-ri báo cáo thường niên, Báo cáo Môi trường Kinh doanh giới thiệu các chỉ số định

lượng về pháp luật kinh doanh và bảo vệ quyền sở hữu có thể so sánh giữa các nền kinh tế Các chỉ

số được sử dụng để đánh giá thành tích kinh tế và xác định những lĩnh vực cải cách đã mang lại

hiệu quả, ở đâu và tại sao.

Báo cáo “Cải thiện quy trình đăng ký quyền sở hữu tài sản và cấp phép xây dựng” được thực hiện

nhằm giới thiệu cụ thể về phương pháp chấm điểm và xếp hạng đối với 2 trong 11 chỉ số của DBI

là chỉ số đăng ký quyền sở hữu tài sản và chỉ số cấp phép xây dựng nhằm giúp các cơ quan nhà

nước Việt Nam nắm được phương pháp DBI, từ đó có thể đề ra những phương án cải cách, với

mục đích không chỉ để cải thiện chỉ số xếp hạng mà còn giúp cải thiện môi trường kinh doanh của

Việt Nam một cách thực chất.

Bên cạnh đó, từ thực tiễn chính sách và thực thi chính sách của Việt Nam, Báo cáo này cũng đề

xuất một số sáng kiến cải cách đối với quy trình cấp phép xây dựng và đăng ký sở hữu tài sản.

Một số đề xuất cụ thể từ báo cáo này bao gồm:

- Quy trình liên thông giữa Cơ quan thuế và Văn phòng đăng ký đất đai/đăng ký quyền sử

dụng đất (VP ĐKĐĐ) chưa được cập nhật theo Luật đất đai 2013, do vậy, đây là việc cần

thực hiện thông qua việc ban hành một cơ chế phối hợp liên thông giữa 2 cơ quan này để

việc đăng ký tài sản (cụ thể là đất và tài sản gắn liền với đất) được nhanh chóng.

- Cần thống nhất quan điểm về mục tiêu của giấy phép xây dựng và xác định rõ về cách thức

biện pháp hợp lý nhằm quản lý chất lượng công trình. Đồng thời cần xây dựng quy trình

cấp phép xây dựng sẽ hỗ trợ và gắn liền với việc đăng ký tài sản gắn liền với đất (là công

trình xây đựng được hoàn thành) và các thủ tục của quá trình cấp phép xây dựng, nghiệm

thu hoàn công sẽ hỗ trợ đắc lực cho việc đăng ký tài sản gắn liền với đất

- Đối với việc cấp phép xây dựng, các yêu cầu về cấp phép quy hoạch, quản lý chất lượng

công trình, thẩm định dự án, thẩm định thiết kế cơ sở còn chưa rõ ràng, phức tạp và gây

nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Nhiều thành phần hồ sơ để đảm bảo cho các thủ tục này

là quá mức cần thiết. Do vậy, Bộ Xây dựng cần nghiên cứu đơn giản hóa để cải thiện chỉ

số cấp phép xây dựng của Việt Nam.

Báo cáo do chuyên gia Phạm Hoàng Ngọc Linh và Chuyên gia Lê Duy Bình thực hiện trong khuôn

khổ Dự án Quản trị Nhà nước nhằm tăng trưởng toàn diện thuộc Cơ quan Phát triển Quốc tế Hoa

Kỳ hỗ trợ cho Viện Nghiên cứu Quản lý trung ương triển khai Nghị quyết 19 năm 2014 và 2015

của Chính phủ Việt Nam. Mọi quan điểm, nhận định trong báo cáo này là của chuyên gia, không

nhất thiết thể hiện quan điểm của Cơ quan Phát triển Quốc tế Hoa Kỳ và Chính phủ Hoa Kỳ.

4

PHẦN 1 - CẢI THIỆN QUY TRÌNH ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN

I. ĐÁNH GIÁ VỀ CHỈ SỐ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN

THEO BÁO CÁO MÔI TRƯỜNG KINH DOANH 2015

1. Phương pháp luận và đánh giá về thứ hạng của Việt Nam

Theo các giả định của Báo cáo MTKD về việc đăng ký tài sản chuyển nhượng, tài sản có:

• Giá trị tài sản gấp 50 lần thu nhập bình quân đầu người. Giá chuyển nhượng tài sản bằng giá

trị tài sản

• Do doanh nghiệp bán sở hữu trong suốt 10 năm, không được sử dụng để thế chấp, không có

xung đột, và đã được đăng ký sở hữu đất và tài sản trên đất

• Bao gồm đất (557.4 m2) và một nhà kho hai tầng (929 m2) trên đất được xây dựng cách đây

10 năm, ở tình trạng tốt và tuân thủ mọi quy định về an toàn, xây dựng và các quy định pháp

lý khác.

• Doanh nghiệp bán sẽ chuyển nhượng toàn bộ đất và nhà kho cho doanh nghiệp mua. Cả hai

doanh nghiệp đều là công ty TNHH trong nước, có 50 lao động và có trụ sở ở Thành phố Hồ

Chí Minh.

Sự khác biệt về phương pháp tiếp cận của WB và của Việt Nam:

• Quy trình đăng ký tài sản: gồm các công việc chuẩn bị giấy tờ cần thiết, thực hiện việc chuyển

nhượng tài sản và đăng ký biến động chủ sở hữu mới trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất

và tài sản trên đất

• Củng cố quyền tài sản: Việc chuyển nhượng tài sản hoàn tất khi bên mua có thể sử dụng tài

sản để cầm cố vay ngân hàng hoặc bán.

• Thúc đẩy hình thành vốn và kinh doanh: Trước khi đăng ký kinh doanh và sau khi đăng ký

kinh doanh

Hình 1. Phương pháp luận

Theo như cách đo lường được thực hiện trong Báo cáo môi trường kinh doanh, chỉ số Đăng ký tài

sản không chỉ đo lường dựa trên thủ tục đăng ký tài sản tại Sở Tài nguyên và Môi trường, mà còn

bao gồm nhiều các thủ tục con khác nhau ở các cơ quan nhà nước và tổ chức công như thủ tục về

5

thực hiện nghĩa vụ thuế tại cơ quan thuế và công chứng ủy quyền hợp đồng chuyển nhượng tại tổ

chức hành nghề công chứng.

Hình 2. Các thủ tục được đo lường

2. Xếp hạng về chỉ số Đăng ký tài sản trong Báo cáo Môi trường của WB năm 2015

So với các quốc gia trong ASEAN-6, Việt Nam hiện đang được đánh giá xếp hạng thứ 3 về chỉ số

Đăng ký Tài sản (Registering Property), sau Singapore và Thái Lan. Về điểm số, Việt Nam hầu

như không có thay đổi so với năm 2014 (81.43).

Bảng 1. So sánh xếp hạng của Việt Nam với các quốc gia

Quốc gia Xếp hạng Điểm tới

trung vị

Thủ tục

(số)

Thời gian

(ngày)

Chi phí (%

giá trị tài

sản)

Brunei Darussalam 162 48.65 7 298 0.6

Indonesia 117 60.74 5 27.4 10.8

Malaysia 75 71.16 8 13.5 3.3

Philippines 108 62.81 9 35 4.3

Singapore 24 84.78 4 4.5 2.8

Thailand 28 83.04 2 2 6.3

Vietnam 33 81.44 4 57 0.6

Như vậy, những quy định của Việt Nam trong việc Đăng ký tài sản ở mức cạnh tranh trung bình

tốt với số lượng thủ tục ít (04) và chi phí thấp nhất (0,6%). Tuy nhiên, thời gian để thực hiện 04

thủ tục này gần như dài nhất so với các quốc gia trong ASEAN-6 (sau Brunei với 298 ngày), và

đặc biệt gấp rất nhiều lần so với Singapore và Thái Lan.

6

Hình 3. So sánh giữa Việt Nam và Một số Quốc gia về Thủ tục Đăng ký Tài sản

Điểm ưu việt của Singapore, quốc gia xếp hạng thứ nhất trong khối ASEAN-6 (và cũng đứng thứ

2 trên thế giới) là doanh nghiệp có thể tìm kiếm thông tin trên mạng và đăng ký trực tuyến, thanh

toán qua mạng mà không phải trực tiếp đến các cơ quan liên quan. Do đó, rút ngắn thời gian thực

hiện thủ tục rất nhiều so với Việt Nam và các quốc gia khác.

Một số cải cách của các quốc gia khác trong ASEAN-6 về chỉ số Đăng ký tài sản:

• Singapore tạo điều kiện để chuyển nhượng tài sản dễ dàng hơn nhờ nâng cấp hệ thống điện tử

và cắt giảm thủ tục hành chính của các cơ quan nhà nước liên quan (2010) và chính thức thực

hiện thủ tục chuyển nhượng tài sản trực tuyến (2013)

• Thái Lan giảm chi phí chuyển nhượng tài sản bằng việc tạm tách hai loại thuế phí: phí chuyển

nhượng và thuế kinh doanh đặc biệt (2009)

• Malaysia giới thiệu việc dán tem trực tuyến để giảm thời gian và chi phí chuyển nhượng tài

sản (2011), và giảm đáng kể thời gian đăng ký chuyển nhượng tài sản (2013)

• Indonesia đưa thời hạn để thực hiện các thủ tục hành chính tại cơ quan đăng ký đất đai (2010).

Phân tích cụ thể 4 thủ tục của Việt Nam và so sánh với các quốc gia ASEAN-6 cho thấy những

ưu và nhược điểm của Việt Nam trong việc thực hiện từng thủ tục để hoàn tất việc Đăng ký Tài

sản này. Tại Singapore, doanh nghiệp cũng phải thực hiện 4 thủ tục tương tự như Việt Nam, song

có thể tìm kiếm trên mạng và đăng ký trực tuyến, thanh toán qua mạng mà không phải trực tiếp

đến các cơ quan liên quan. Tại Thái Lan, doanh nghiệp phải đến Cơ quan đất đai để đăng ký

nhưng được thụ lý ngay và chỉ mất 1 ngày để nhận lại GCN QSDĐ.

7

Bảng 2. Mô tả chi tiết các bước thủ tục theo đánh giá trong Báo cáo Môi trường Kinh doanh của WB 2015

# Thủ tục Thời gian

(ngày)

Chi phí liên quan

(đồng)

So sánh

1 Chuẩn bị một bộ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài

sản gắn liền với đất

CQNN: Phòng đất đai, Sở TNMT

Các bên liên quan mua Mẫu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Bộ

hồ sơ gồm:

1. Giấy CN QSDĐ

2. Quyết định của đại diện có thẩm quyền cao nhất của

doanh nghiệp

3. Giấy tờ chứng nhận pháp nhân của doanh nghiệp.

1 4.000 Singapore:

• 3 ngày

• Chi phí thuế: SDG47 Chi phí

CQ đất đai: SDG10.70

Chi phí Bộ Môi trường: SDG18

Thái Lan:

• 1 ngày

• THB 200 (Affidavits) + THB

700 (MoA, AoA)

2 Bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng sẽ ký hợp đồng dưới

sự chứng kiến và xác thực của đại diện cơ quan công chứng tại

nơi có tài sản.

CQNN: Văn phòng Công chứng

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được làm thành 2 bản, mỗi bên

giữ một bản. Hợp đồng chuyển nhượng tài sản phải được VPCC

tại nơi có đất công chứng (theo NĐ 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn

thực hiện Luật đất đai, Điều 119.1.b.

Hồ sơ công chứng gồm:

1. Giấy đề nghị công chứng theo mẫu

2. Hợp đồng chuyển nhượng

3. Hồ sơ chứng minh quyền sở hữu của bên chuyển nhượng

đối với đất và nhà xưởng gắn liền với đất; Giấy ĐKKD

của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng

4. Quyết định của DN về chuyển nhượng tài sản cho bên

nhận chuyển nhượng

5. Giấy ủy quyền của đại diện trước pháp luật của bên

chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng nếu đại diện

trước pháp luật của hai bên không đứng tên chữ ký; và

CMND của người ký (cả người ủy quyền và nhận ủy

2-10 01 triệu đồng + 0,06%

của phần giá trị tài sản

hoặc giá trị hợp đồng,

giao dịch vượt quá 01

tỷ đồng

Singapore:

• Đăng ký trực tuyến (< 1 ngày)

• Chi phí: SGD1 cho mỗi SGD100

cho đến SGD180k. SGD 2 cho

mỗi SGD100 cho SGD180k nữa.

Sau đó, SGD3 cho mỗi SGD100

8


(ngày)

Chi phí liên quan

(đồng)

So sánh

quyền) (TTLT 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày

13/06/2006)

6. Các giấy tờ khác theo yêu cầu của pháp luật (Điều 35,

Luật Công chứng 82-2006-QH11, hiệu lực từ

01/07/2007).

Giá trị tài sản hoặc giao dịch từ 1-3 tỷ, phí công chứng là

1.000.000+0,06 % giá trị tài sản hoặc giao dịch có giá trị hơn 1 tỷ

đồng (TTLT 08/2012/TTLT-BTC-BTP ngày 19/01/2012, thay thế

TTLT 92/2008/TTLT-BTC-BTP ngày 17/10/ 2008)

3 Các bên đóng thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trước bạ

tại cơ quan thuế quận/huyện

CQNN: Phòng Thuế quận/huyện

Lệ phí trước bạ (do bên nhận chuyển nhượng trả) là 0,5% (Nghị

định 45/2011/ND-CP và TT 124/2011/TT-BTC về phí trước bạ).

Thuế TNDN áp dụng đối với việc chuyển nhượng tài sản giảm từ

25% xuống còn 22%. Phí trước bạ: bên nhận chuyển nhượng

phải kê khai và trả đầy đủ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu

và quyền sử dụng tài sản với cơ quan có thẩm quyền.

25-30 Phí trước bạ (do bên

nhận chuyển nhượng

trả) là 0,5%.

Singapore:


• SGD 68.30

4 Bên nhận chuyển nhượng đất sẽ đăng ký quyền sử dụng đất

CQNN: Văn phòng đăng ký đất đai, thuộc Sở TNMT

Bộ hồ sơ đăng ký lần đầu GCN QSDĐ gồm:

1. Giấy đề nghị cấp GCN QSDĐ

2. Bản sao ĐKKD

3. Hợp đồng mua bán tài sản

4. GCN QSDĐ gốc và sở hữu nhà xưởng

5. Bản sao giấy tờ nộp thuế

6. Bản đồ hiện trạng (nếu bộ hồ sơ cũ không có bản đồ)

Thời gian: 28 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ đầy đủ (Điều 3.2 TT

16)

15-30 days Theo TT

106/2010/TT-BTC

ngày 26/07/2010, chi

phí đăng ký GCN

QSDĐ là: (a) Không

quá 100.000 đồng cho

GCN QSDĐ lần đầu;

hoặc (b) Không quá

50.000 đồng cho đăng

ký biến động GCN

QSDĐ

Singapore:


• Miễn phí

Thái Lan

• 1 ngày

• THB 10 (tìm kiếm GCN) + 2%

giá trị định giá (phí trước bạ) +

1% giá bán hoặc giá trị định giá,

giá nào cao hơn (thuế thu nhập)

+ 3.3% giá bán hoặc giá trị định

giá, giá nào cao hơn (Thuế kinh

doanh đặc biệt)

9


(ngày)

Chi phí liên quan

(đồng)

So sánh

Bộ hồ sơ đăng ký biến động GCN QSDĐ cũ gồm (theo Điều 23.1

của TT 17 và Điều 6 của TT 16):

1. Hợp đồng mua bán tài sản

2. GCN QSDĐ và sở hữu nhà xưởng

Thời gian: không quá 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ

đầy đủ (Điều 3.2, TT 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011).

10

II. VẤN ĐỀ THỰC TIỄN TẠI VIỆT NAM, SƠ ĐỒ QUY TRÌNH VÀ ĐỀ

XUẤT CẢI CÁCH

1. Một số vấn đề và phát hiện từ khảo sát thực tiễn và từ những thay đổi gần đây của các

quy định pháp luật, và đề xuất cải cách

a. Hợp đồng chuyển nhượng tài sản không được bán tại Sở TNMT như báo cáo của NHTG

Căn cứ pháp lý: Điều 3, Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ

Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực

hiện quyền của người sử dụng đất quy định về hợp đồng, văn bản về bất động sản. Theo đó, các

bên giao kết hợp đồng hoặc xác lập văn bản về bất động sản có thể tự soạn thảo hoặc yêu cầu

Phòng Công chứng, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Ban quản lý soạn thảo hợp đồng, văn

bản.

Như vậy, việc soạn thảo hợp đồng sẽ do các bên chuyển nhượng lựa chọn và đảm bảo nội dung

hợp đồng, văn bản về bất động sản phải bảo đảm không vi phạm điều cấm của pháp luật, không

trái đạo đức xã hội. TTLT 04/2006 có đính kèm Mẫu số 06/HĐCN - Hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với mục đích để phòng công chứng tham khảo nhưng

không yêu cầu các bên chuyển nhượng phải tuân thủ đúng mẫu 06/HĐCN này.

Thực tiễn: Qua khảo sát tại tổ chức hành nghề công chứng, việc soạn thảo hợp đồng chuyển

nhượng giữa các bên chuyển nhượng do các bên tự thực hiện, với các nội dung phù hợp với quy

định của pháp luật và thương thảo giữa hai bên. Nếu được yêu cầu, Phòng Công chứng sẽ hỗ trợ

soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng.

Phòng Công chứng thường nhận được nhiều yêu cầu soạn thảo hợp đồng của các bên chuyển

nhượng lá cá nhân. Hợp đồng chuyển nhượng giữa doanh nghiệp thường được doanh nghiệp soạn

thảo trước. Theo quy định tại Điều 40.6 của Luật Công chứng và Điều 5.1c của TTLT 04/2006,

công chứng viên phải chịu trách nhiệm về nội dung thoả thuận của các bên giao kết hợp đồng hoặc

nội dung văn bản về chuyển nhượng bất động sản không vi phạm điều cấm của pháp luật, không

trái đạo đức xã hội. Hợp đồng chuyển nhượng giữa doanh nghiệp thường có các điều khoản phức

tạp hơn so với hợp đồng chuyển nhượng giữa các cá nhân. Do vậy, phát sinh một thực tế là có

những trường hợp, công chứng viên vì đảm bảo tuân thủ quy định tại Luật Công chứng và TTLT

04/2006 đã tham gia ý kiến và yêu cầu doanh nghiệp phải sửa Hợp đồng chuyển nhượng, gây ảnh

hưởng đến giao dịch của doanh nghiệp. Điều này bất hợp lý vì công chứng viên không thể và

không có đủ năng lực để đánh giá điều khoản nào của hợp đồng là trái pháp luật. Việc xác định

thỏa thuận của các bên trong hợp đồng có trái pháp luật, có vi phạm gì không là thẩm quyển của

tòa án.

Đánh giá và đề xuất:

i) Việc doanh nghiệp chuẩn bị hồ sơ không bao gồm việc mua mẫu hợp đồng chuyển nhượng

như đánh giá của NHTG.

ii) TTLT 04/2006 đã ra đời từ lâu và có nhiều quy định đã không còn phù hợp với hiện nay.

Kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường có văn bản thay thế TTLT 04/2006, trong đó

11

những quy định hướng dẫn thủ tục cần thống nhất với Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng

2014 và thực tiễn để đảm bảo thủ tục đơn giản, gọn nhẹ không gây trở ngại, phiền hà cho

người dân và tổ chức.

iii) Quy định về việc công chứng viên phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của hợp đồng

là không hợp lý. Công chứng viên chỉ nên chịu trách nhiệm về tính xác thực của việc ký

kết hợp đồng. Do vậy, đề xuất sửa quy định này tại Luật Công chứng 2013 và TTLT

04/2006.

b. Quy trình liên thông giữa Cơ quan thuế và Văn phòng đăng ký đất đai/đăng ký quyền

sử dụng đất (VP ĐKĐĐ) chưa được cập nhật theo Luật đất đai 2013

Căn cứ pháp lý: Thông tư của liên Bộ Tài chính – Tài nguyên và Môi trường số

30/2005/TTLT/BTC-BTNM ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử

dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính được xây dựng căn cứ Chương V, Luật Đất đai năm 2003

và Điều 120, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất

đai. Hai văn bản này hiện đã được thay thế bằng Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-

CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai nhưng TTLT

30/2005/BTC-BTNM chưa có văn bản thay thế. Như vậy, TTLT 30/2005 vẫn được các cơ quan

liên quan sử dụng để làm cơ sở phối hợp luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa

vụ tài chính.

Tại Chỉ thị 24/CT-TTg chỉ thị đẩy mạnh thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực tài

nguyên và môi trường, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp Bộ Tài

nguyên và Môi trường Xây dựng ban hành văn bản thay thế TTLT 30 trong tháng 12 năm 20151.

Như vậy, hai bộ cần phối hợp để soạn thảo và ban hành văn bản thay thế, ghi nhận những kiến

nghị để thay đổi phù hợp với tình hình thực tế.

Hồ sơ luân chuyển: được quy định tại TTLT 30/2005/BTC-BTNM theo đó ngoài hồ sơ do người

sử dụng đất chuẩn bị và nộp tại VP ĐKĐĐ cần có Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định

nghĩa vụ tài chính (mẫu số 02-05/VPĐK ban hành kèm tại TT 30/2005/BTC-BTNM) để Cơ quan

thuế sử dụng làm cơ sở ban hành Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (mẫu số 01-1/LPTB ban

hành kèm tại TT 119/2014/TT-BTC). Như vậy, hồ sơ VPĐKĐĐ sẽ chuyển sang Cơ quan thuế cho

trường hợp doanh nghiệp đăng ký tài sản nhận chuyển nhượng (như giả định của NHTG) sẽ bao

gồm:

i) Một (01) Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính

ii) Một (01) bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ (LPTB) nhà, đất: Mẫu số 01-05/LPTB

iii) Bản sao các giấy tờ khác có liên quan đến việc xác định nghĩa vụ tài chính gồm Quyết

định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc giấy tờ mua, bán, tặng, cho,

1 Chỉ thị 24/CT-TTg. 6. Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp Bộ Tài nguyên và Môi trường:

a) Xây dựng, ban hành quy định liên thông giữa cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường và cơ quan

quản lý nhà nước về thuế trong giải quyết các thủ tục hành chính có liên quan. Trong tháng 12 năm 2015, ban hành

Thông tư liên tịch về hồ sơ và trình tự thủ tục luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ tài

chính về đất đai theo quy định của Chính phủ.

b) Rà soát các quy định pháp luật, thủ tục hành chính về phí, lệ phí liên quan đến lĩnh vực tài nguyên và môi trường

và đề xuất cấp có thẩm quyền hoặc theo thẩm quyền ban hành quy định về liên thông thủ tục hành chính về phí, lệ

phí trong các lĩnh vực tài nguyên và môi trường, trước mắt ưu tiên lĩnh vực đất đai, khoáng sản và môi trường.

12

thừa kế nhà, đất; Giấy phép xây dựng nhà; Quyết toán và biên bản bàn giao công trình

(nếu có).

Tuy nhiên, khảo sát tại Cơ quan thuế tại một số địa phương cho thấy một số vấn đề sau:

i) Doanh nghiệp được yêu cầu nộp thêm hóa đơn GTGT chứng minh việc chuyển

nhượng tài sản giữa hai doanh nghiệp đã được ghi nhận trên hóa đơn theo giá trị

chuyển nhượng trên hợp đồng. Yêu cầu này không có tại quy định và cơ quan thuế

cần chứng minh sự cần thiết phải có giấy tờ này và cập nhật hồ sơ người sử dụng đất

cần chuẩn bị để đưa vào TTLT 30 sửa đổi sẽ được ban hành trong thời gian tới.

ii) Doanh nghiệp được yêu cầu thực hiện toàn bộ nghĩa vụ thuế khác (nếu có) trước khi

cơ quan thuế ra Thông báo nộp thuế cho giao dịch chuyển nhượng này. Yêu cầu này

không được quy định tại TTLT30 và không hợp lý khi việc nợ thuế của một doanh

nghiệp không thể ảnh hưởng đến việc nhận chuyển nhượng tài sản. Bên cạnh đó, cơ

quan Thuế đã có những quy định riêng về việc phạt chậm nộp thuế đối với người nộp

thuế. Do vậy, cơ quan Thuế không được đưa ra yêu cầu này đối với những doanh

nghiệp thực hiện các giao dịch chuyển nhượng.

iii) Việc tính thuế được Cơ quan thuế dựa trên thông tin do VP ĐKĐĐ cung cấp trong

Phiếu chuyển thông tin địa chính. Theo rà soát hai mẫu Tờ khai lệ phí trước bạ và

Phiếu chuyển thông tin địa chính, toàn bộ thông tin do doanh nghiệp kê khai ở Tờ khai

lệ phí trước bạ đều có ở Phiếu chuyển thông tin địa chính (thông tin về Chủ sở hữu,

sử dụng nhà đất, Đặc điểm nhà đất, Tài sản không phải nộp lệ phí) và ở Hợp đồng

chuyển nhượng (thông tin về Tổ chức chuyển giao QSDĐ và tài sản trên đất, Giá trị

chuyển giao, Tổng giá trị đất và tài sản trên đất). Như vậy, việc yêu cầu doanh nghiệp

kê khai và nộp thêm Tờ khai lệ phí trước bạ là không cần thiết khi có sự luân chuyển

hồ sơ giữa hai cơ quan, và cơ quan Thuế có thể cân nhắc bỏ Tờ khai lệ phí trước bạ.

Thông báo nộp thuế: quy định và thực hiện không đồng nhất. Theo TTLT 30/2005/BTC-BTNM,

VPĐKĐĐ sẽ chuyển cho người nộp thuế Thông báo nộp thuế mà cơ quan thuế chuyển tới2. Nhưng

theo NĐ 43/2014/NĐ-CP, cơ quan thuế có trách nhiệm gửi Thông báo nộp thuế tới người nộp

thuế3. Khảo sát tại Cơ quan thuế tại một số địa phương cho thấy một số vấn đề sau:

i) Năm (05) quận4 tại TP HCM đang thực hiện thí điểm liên thông trực tuyến theo tinh

thần của TTLT 30, qua đó hồ sơ được luân chuyển từ VPĐKĐĐ sang cơ quan thuế của

05 quận trực tuyến và thông báo nộp thuế cũng được chuyển trực tuyến từ cơ quan thuế

của 05 quận sang VPĐKĐĐ. Như vậy, quy định tại NĐ 43/2014/NĐ-CP không theo

tinh thần cải cách thủ tục hành chính đã và đang thực hiện giữa hai cơ quan này. Quy

2 Trong thời hạn ba (3) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ bộ hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển đến, cơ quan Thuế thực hiện chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất một bản Thông báo nộp thuế để trao cho người sử dụng đất. 3 Điều 63. Cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, chủ sở

hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận

được số liệu địa chính. 4 Quận 2, 9, 5, Gò Vấp, Tân Phú

13

định này cần được sửa đổi cho phù hợp với tinh thần cải cách thủ tục hành chính và

chỉ thị 24/CT-Ttg5.

ii) Một số cơ quan thuế vẫn trực tiếp yêu cầu người nộp thuế nhận Thông báo thuế tại cơ

quan thuế để xác lập thời điểm nhận thông báo làm cơ sở cho việc tính phạt chậm

nộp. Thực chất, thời điểm nhận Thông báo thuế có thể được xác định theo đúng ngày

ghi trên giấy hẹn giữa VP ĐKĐĐ và doanh nghiệp. Như vậy, cả cơ quan nhà nước và

doanh nghiệp đều phải tuân thủ theo đúng thời gian được ấn định trước. Việc cơ quan

nhà nước trễ hẹn cần được ghi chú lại trên giấy hẹn, làm cơ sở đối chiếu với ngày

doanh nghiệp nhận Thông báo thuế.

Nộp thuế: TTLT 30/2005/BTC-BTNM quy định cơ quan thu tiền thực hiện phạt chậm nộp theo

quy định của pháp luật hiện hành6 và sau khi nộp đủ tiền vào ngân sách nhà nước, người sử dụng

đất mang chứng từ đã nộp tiền đến VPĐKĐĐ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất7.

Tuy nhiên, khảo sát một số địa phương cho thấy một số vấn đề sau:

i) Doanh nghiệp sau khi nộp đủ tiền vào NSNN, mang chứng từ đến cơ quan thuế để xác

nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế. Yêu cầu này hoàn toàn không có trong VBQPPL

và "Giấy nộp tiền" (của Kho bạc nhà nước thu) hoặc "Biên lai thu tiền" (của cơ quan

Thuế nếu cơ quan Thuế thu) hoặc “Ủy nhiệm chi” (của Ngân hàng thương mại) là

chứng từ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp.

ii) Cơ quan thu không hợp tác trong việc tính số tiền phạt chậm nộp mặc dù đã có quy

định tại TTLT 30. Thực chất, việc tính số tiền phạt chậm nộp có thể được cơ quan

thuế ghi chú (công thức để tính toán) tại tất cả Thông báo thuế để KBNN hoặc NHTM

kiểm soát và thu khi thực hiện việc công tác thu thuế.

Quy định về chuyển nhượng: Chưa rõ ràng và hợp lý. Theo quy định của Luật Đất đai và hướng

dẫn tại TTLT 04/20068, chỉ có đất giao có thu tiền sử dụng đất (không phải từ ngân sách Nhà

5 8. Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thi hành pháp luật và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực tài nguyên

và môi trường:

a) Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường công tác

thanh tra, kiểm tra việc thi hành pháp luật về tài nguyên và môi trường, gắn với thực hiện thủ tục hành chính trong

lĩnh vực tài nguyên và môi trường.

b) Các cơ quan, đơn vị, địa phương không được tự ý quy định thêm thủ tục, yêu cầu trái quy định pháp luật; tổ chức

tiếp nhận, công khai địa chỉ tiếp nhận, xử lý kịp thời thông tin phản ánh của người dân, doanh nghiệp về các trường

hợp thực hiện thủ tục hành chính không đúng quy định pháp luật; xử lý nghiêm cán bộ, công chức, viên chức nhũng

nhiễu, gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp trong giải quyết thủ tục hành chính. 6 Trường hợp quá ngày phải nộp tiền ghi trên "Thông báo nộp tiền" của cơ quan Thuế, mà người sử dụng đất vẫn chưa

thực hiện nộp tiền vào ngân sách nhà nước thì cơ quan thu tiền thực hiện phạt chậm nộp theo quy định của pháp luật

hiện hành. Khi thu tiền phạt, cơ quan thu phải lập chứng từ thu tiền phạt, thực hiện luân chuyển chứng từ và quản lý

số tiền phạt chậm nộp thu được theo đúng quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực thuế

và các khoản thu ngân sách nhà nước. 7 Sau khi nộp đủ tiền vào ngân sách nhà nước theo "Thông báo nộp tiền" của cơ quan Thuế và tiền phạt (nếu có),

người sử dụng đất mang chứng từ đã nộp tiền đến cơ quan nhận hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 8 Điều 1.2đ TTLT 04/2006 quy định bên chuyển nhượng phải nộp văn bản xác nhận tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc ngân sách nhà nước đối với trường hợp bên có quyền sử dụng

đất là tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả

tiền thuê đất hàng năm mà đã trả trước tiền thuê đất hàng năm cho nhiều năm; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho

thuê trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho

nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm.

14

nước) và đất thuê trả tiền thuê đất 1 lần mới được chuyển nhượng. Các trường hợp khác chỉ được

chuyển nhượng tài sản. Tuy nhiên, để có được văn bản này từ Bộ Tài chính hoặc Sở Tài chính

doanh nghiệp đặc biệt là các doanh nghiệp Nhà nước (sau cổ phần hóa) hoặc có vốn Nhà nước

phải trải qua rất nhiều thủ tục, nhiều cấp và hầu như các thủ tục này đều không được quy định rõ

ràng trong các văn bản pháp luật.

Luật Đất đai 2013 giới hạn các đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất đồng thời yêu cầu

bên nhận chuyển nhượng đất này phải chuyển sang thuê đất. Tuy nhiên do các quy định về thủ

tục chuyển từ giao đất có thu tiền sử dụng đất hiện nay chưa đầy đủ, rõ ràng nên các địa phương

còn lúng túng khi triển khai như không biết xác định giá cho thuê đất thế nào trên cơ sở tiền sử

dụng đất đã trả, đặc biệt nếu chuyển sang thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Về phía doanh nghiệp

cũng có ý kiến cho rằng quy định này không hợp lý vì doanh nghiệp vừa phải trả tiền để nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại vừa phải trả tiền thuê đất nếu chuyển sang thuê đất.

Đánh giá và đề xuất

i) Thông tư thay thế TTLT 30/2005: Bộ Tài nguyên và Môi trường cần nhanh chóng phối

hợp với Bộ Tài chính xây dựng thông tư thay thế TTLT30/2005 trong đó cần quy định rõ

quy trình phối hợp giữa cơ quan thuế với cơ quan tài nguyên môi trường. TTLT 30/2005

nên được giao cho Tổng Cục thuế chịu trách nhiệm phối hợp xây dựng cùng Bộ Tài nguyên

Môi trường để đảm bảo tính khả thi của cơ chế liên thông, phối hợp, tạo thuận lợi cho việc

thực thi sau này.

ii) Văn bản xác nhận tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả

không có nguồn gốc ngân sách nhà nước: Đề nghị cơ quan tài nguyên và môi trường phối

hợp lấy ý kiến xác nhận từ Sở Tài chính/Bộ Tài chính theo cơ chế tham vấn ý kiến giữa

các cơ quan Nhà nước, thay vì yêu cầu doanh nghiệp tự đi xin văn bản này. Thông tư thay

thế TTLT30/2005 cũng cần xây dựng quy định rõ ràng về việc ra văn bản xác nhận này

cũng như thời hạn ra xác nhận để tránh kéo dài thời gian.

iii) Thông tư thay thế TTLT30/2005 cũng cần có quy định hướng dẫn xác định giá thuê đất,

bù trừ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất sau khi chuyển hình thức trả tiền để đảm bảo quyền

lợi của doanh nghiệp, tránh lạm thu.

15

Bảng 3. Tóm tắt các vấn đề chính được phản ánh từ thực tiễn và đề xuất cải cách

# Nội dung của vấn đề được phản ánh từ thực tiễn Quy định tại Đề xuất cải cách

1 Mẫu hợp đồng chuyển nhượng tài sản do doanh nghiệp tự

soạn thảo với tinh thần đảm bảo tuân thủ quy định của pháp

luật.

Điều 3, Thông tư liên

tịch 04/2006/TTLT-

BTP-BTNMT

Cập nhật với NHTG.

2 Thông tư của liên Bộ Tài chính – Tài nguyên và Môi

trường số 30/2005/TTLT/BTC-BTNM ngày 18/04/2005

hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất

thực hiện nghĩa vụ tài chính, cơ sở thực hiện liên thông

giữa VP ĐKĐĐ và Cơ quan thuế, chưa có văn bản thay

thế.

30/2005/TTLT/BTC-

BTNM

Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp Bộ Tài nguyên và

Môi trường Xây dựng ban hành văn bản thay thế

TTLT 30 trong tháng 12 năm 2015 theo chỉ đạo tại

Chỉ thị 24/CT-TTg đẩy mạnh thực hiện cải cách thủ

tục hành chính trong lĩnh vực tài nguyên và môi

trường, cân nhắc những đề xuất cải cách về:

- Đơn giản hóa hồ sơ

- Luân chuyển hồ sơ trực tuyến

- Luân chuyển hồ sơ trực tiếp

- Mô hình liên thông với VP ĐKĐĐ là đầu mối

tiếp xúc với người sử dụng đất

- Cơ sở ra Thông báo thuế và cách xác định phạt

chậm nộp

- Xác nhận việc đã hoàn thành nghĩa vụ thuế

- Xác nhận nguồn gốc tiền sử dụng đất/tiền thanh

toán giá chuyển nhượng

- Xác định giá cho thuê đất và bù trừ nghĩa vụ khi

chuyển từ giao đất trả tiền sử dụng đất sang thuê

đất

3 Doanh nghiệp phải nộp thêm hồ sơ theo yêu cầu của cơ

quan thuế, không theo đúng quy định hiện hành

II, 1.2, TTLT

30/2005/TTLT/BTC-

BTNM

Quy định trong TTLT 30 sửa đổi về việc các cơ

quan không được tự ý quy định thêm hồ sơ, yêu

cầu trái quy định pháp luật gây phiền hà cho người

dân và doanh nghiệp trong giải quyết thủ tục hành

chính.

4 Doanh nghiệp phải trả các khoản nợ thuế khác trước khi cơ

quan thuế ra Thông báo nộp thuế


quan không được tự ý quy định thêm thủ tục, yêu


16

# Nội dung của vấn đề được phản ánh từ thực tiễn Quy định tại Đề xuất cải cách


chính.

5 Việc yêu cầu doanh nghiệp kê khai và nộp thêm Tờ khai lệ

phí trước bạ là không cần thiết khi việc tính thuế được Cơ

quan thuế dựa trên thông tin do VP ĐKĐĐ cung cấp trong

Phiếu chuyển thông tin địa chính và các giấy tờ khác do

doanh nghiệp trình nộp.

I, 1, TTLT

30/2005/TTLT/BTC-

BTNM

Quy định trong TTLT 30 về thành phần hồ sơ người

sử dụng đất cần nộp khi thực hiện nghĩa vụ tài chính

đối với ngân sách nhà nước tại cơ quan nhà nước.

6 Cơ quan thuế có trách nhiệm gửi Thông báo nộp thuế tới

người nộp thuế, thay vì VP ĐKKD nhận từ cơ quan thuế

và chuyển cho doanh nghiệp – theo như mô hình liên thông

giữa hai cơ quan

Điều 63, NĐ

43/2014/NĐ-CP

Quy định trong TTLT 30 sửa đổi về đầu mối tiếp

xúc với người sử dụng đất là VP ĐKĐĐ. Theo đó,

mọi thông báo và kết quả gửi tới người sử dụng đất

sẽ do VP ĐKĐĐ trực tiếp chuyển.

7 Doanh nghiệp sau khi nộp đủ tiền vào NSNN, mang chứng

từ đến cơ quan thuế để xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế.





chính.

8 Cơ quan thu không hợp tác trong việc tính số tiền phạt

chậm nộp mặc dù đã có quy định tại TTLT 30.

II, 3, TTLT

30/2005/TTLT/BTC-

BTNM





chính.

2. Sơ đồ quy trình thực tế Đăng ký Tài sản ở Việt Nam

Hình 4. Thủ tục Đăng ký tài sản

17

THỦ TỤC ĐĂNG KÝ TÀI SẢN Ở VIỆT NAM

TÀI LIỆU THỦ TỤC CƠ QUAN NHÀ NƯỚC THỜI GIAN4

12

3

Bắt đầu

1. Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử đụng đất và quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. (Mua) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mẫu2. Chứng nhận quyền sử dụng đất3. Quyết định hoặc Nghị quyết của cấp cao nhất trong doanh nghiệp hoạt động về quyền sử dụng đất4. Các văn bản pháp lý của doanh nghiệp

Phòng Đất đai, Sở Tài nguyên và Môi

trường TP HCM01 ngày

4000 VNĐ

2. Bên chuyển nhượng và được chuyển nhượng ký hợp

đồng tại văn phòng công chứng địa phương

1. Hai bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mỗi bên giữ một bản)2. Văn bản yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển giao theo mẫu3. Hợp đồng chuyển nhượng tài sản4. Giấy tờ chứng minh tư cách pháp nhân của bên chuyển nhượng đối với đất và nhà xưởng5. Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh của các bên 6. Văn bản chấp thuận của doanh nghiệp chuyển nhượng về việc chuyển nhượng tài sản 7. Giấy uỷ quyền của đại diện pháp nhân thuộc các bên (nếu người ký không phải đại diện hợp pháp)8. Chứng minh nhân dân của người ký (bao gồm đại diện pháp nhân và người được uỷ quyền, nếu có) 9. Bản sao các giấy tờ khác liên quan tới hợp đồng hoặc việc chuyển nhượng theo luật pháp quy định

02 - 10 ngày

1.000.000 VNĐ + 0,06% giá trị tài sản (với tài sản/hợp đồng trên 1 triệu đồng)

3. Các bên nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng

đất và lệ phí đăng ký 25 - 30 ngày

Lệ phí đăng ký: 0,5%

4. Bên được chuyển nhượng tiến hành đăng ký quyền sử

dụng đất

Chi Cục Thuế cấp quận/huyện (trực

thuộc TP HCM)

Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất, Sở Tài Nguyên và Môi Trường TP

HCM 15 - 30 ngày

1. Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất2. Một bản sao Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh3. Hợp đồng mua bán và chuyển nhượng tài sản4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc) và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà xưởng5. Bản sao các hoá đơn thanh toán thuế liên quan6. Bản đồ vị trí thửa đất và tài sản (nếu các tài liệu trên không đính kèm bản đồ)

1. Không quá 100.000 VNĐ (cấp mới)2. Không quá 50.000 VNĐ (sửa đổi/bổ sung)

Kết thúc

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thời gian thực hiện việc Công chứng thực tiễn là < 1

ngày làm việc

Được thực hiện liên thông giữa hai cơ quan:1. DN nộp hồ sơ tại Sở TNMT

2. Sở TNMT chuyển hồ sơ địa chính cho CQ Thuế3. DN nhận Thông báo thuế để nộp thuế

4. DN nhận GCN QSDĐ tại Sở TNMT

Thực chất Doanh nghiệp tự soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng, không mua hồ sơ tại CQNN

18


TÀI LIỆU THỦ TỤC CƠ QUAN NHÀ NƯỚC THỜI GIAN4

12

3

Bắt đầu






4000 VNĐ




02 - 10 ngày






dụng đất


thuộc TP HCM)


HCM 15 - 30 ngày



Kết thúc



ngày làm việc






TÀI LIỆU THỦ TỤC CƠ QUAN NHÀ NƯỚC THỜI GIAN

41

23

Bắt đầu






4000 VNĐ




02 - 10 ngày






dụng đất


thuộc TP HCM)


HCM 15 - 30 ngày



Kết thúc



ngày làm việc





19

PHẦN 2 - CẢI THIỆN QUY TRÌNH THỦ TỤC CẤP PHÉP XÂY DỰNG

I. ĐÁNH GIÁ VỀ CHỈ SỐ CẤP PHÉP XÂY DỰNG THEO BÁO CÁO

MÔI TRƯỜNG KINH DOANH 2015

1. Phương pháp luận và đánh giá về thứ hạng của Việt Nam

Theo các giả định của Báo cáo MTKD về dự án công trình xây dựng (Nhà kho9), công trình này

được:

• Phân cấp là Công trình dân dụng cấp I, theo Phụ lục I ban hành đính kèm Thông tư số

10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung về quản

lý chất lượng công trình xây dựng;

• Phân loại là dự án đầu tư xây dựng công trình nhóm C, theo Phụ lục I ban hành đính kèm Nghị

định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng

công trình10.

Sự khác biệt về phương pháp tiếp cận của WB và của Việt Nam:

• Bảo vệ lợi ích công cộng: Bảo vệ lợi ích của công cộng bằng giấy phép nhằm đảm bảo chất

lượng công trình, quy hoạch

• Củng cố quyền tài sản: Yêu cầu phải đăng ký quyền về tài sản được xây dựng/ hình thành trên

đất. Thuận tiện cho các giao dịch sau này

• Thúc đẩy hình thành vốn và kinh doanh: Trước khi đăng ký kinh doanh và sau khi đăng ký

kinh doanh

9 Giá trị xây dựng ước tính : 1,898,404,942 VND, thuộc địa phận thành phố HCM

Sẽ được sử dụng cho các hoạt động lưu trữ chung, như lưu trữ sách hoặc văn phòng phẩm. Nhà kho sẽ không được

sử dụng cho bất kỳ hàng hóa có điều kiện đặc biệt, chẳng hạn như thực phẩm, hóa chất, dược phẩm....

Có 2 tầng trên mặt đất, với tổng diện tích xây dựng là 1,300.6 m2.Mỗi tầng cao 3m.

Có đường tiếp cận và được đặt tại các khu vực vùng ven của thành phố thương mại lớn nhất của nền kinh tế (bên rìa

thành phố nhưng vẫn nằm trong giới hạn chính của thành phố).

Không nằm trong một khu kinh tế hoặc khu công nghiệp cụ thể nào.

Nằm trên khu đất có diện tích 929m2 và 100% là thuộc sở hữu của chủ đầu tư và đã được đăng ký đất đai và địa

chính một cách chính xác.

Có giá trị gấp 50 lần thu nhập bình quân đầu người.

Là công trình xây mới hoàn toàn (không có công trình cũ nào trên khu đất).

Tất cả các thiết kế kỹ thuật và thiết kế thi công do một đơn vị thiết kế được cấp phép thực hiện. Nếu quá trình chuẩn

bị các thiết kế này phát sinh các yêu cầu phải có ý kiến/ sự đồng ý của các cơ quan khác, thì yêu cầu phát sinh này

sẽ được tính là các thủ tục.

Bao gồm tất cả các thiết bị kỹ thuật phù hợp và đáp ứng đầy đủ mọi chức năng hoạt động của công trình.

Tổng thời gian thi công là 3 tuần (không kể thời gian chậm trễ do các yêu cầu về thủ tục hành chính và các quy

định pháp luật). 10 Nghị định 12/2009/NĐ-CP hiện đã hết hiệu lực và được thay thế bằng Nghị định 59/2015. Tuy nhiên, chung tôi

vấn đề cập Nghị định 12 ở đây để người đọc hiểu được giả định của WB khi thực hiện đánh giá này.

20

Sơ đồ 5. Phương pháp luận

Theo như cách đo lường được thực hiện trong Báo cáo môi trường kinh doanh, chỉ số Cấp phép

xây dựng không chỉ đo lường dựa trên thủ tục xin giấp phép xây dựng tại Sở Xây dựng, mà còn

bao gồm nhiều các thủ tục con khác nhau ở các cơ quan nhà nước và tổ chức công như thủ tục về

Phòng cháy chữa cháy (PCCC), thủ tục đấu nối hệ thống cấp và thoát nước, thủ tục xin cấp bổ

sung quyền sở hữu tài sản trên đất, và các thủ tục kiểm tra/thanh tra của cơ quan quản lý về xây

dựng.

2. Xếp hạng về chỉ số Giáy phép Xây dựng trong Báo cáo Môi trường của WB năm 2015

2.1. Đánh giá chung

Biểu đồ 1.Đánh giá Chung về Việt Nam về Thủ tục Cấp phép xây dựng

21

So với các quốc gia trong ASEAN-6, Việt Nam hiện đang được đánh giá xếp hạng thứ 3 về chỉ số

Xin giấy phép xây dựng (dealing with construction permits), sau Singapore và Thái Lan. Về điểm

số, Việt Nam tăng 0.08% so với năm 2014 (83.58).

Bảng 4. So sánh giữa Việt Nam và một số nước ASEAN-6 về

Thủ tục Cấp phép xây dựng

Quốc gia Xếp hạng Điểm tới

trung vị

Thủ tục

(số)

Thời gian

(ngày)

Chi phí (% giá

trị tài sản)

Brunei Darussalam 53 77.93 17 89 0.1

Indonesia 153 59.03 17 211 4.3

Malaysia 28 82.49 13 74 1.3

Philippines 124 66.08 24 94 1.2

Singapore 2 92.84 10 26 0.3

Thailand 6 88.77 7 113 0.1

Vietnam 22 83.66 10 114 0.7

Như vậy, những quy định của Việt Nam theo Báo cáo MTKD 2015 vềCấp phép xây dựng (cụ thể

là một nhà xưởng) ở mức cạnh tranh trung bình tốt. Tuy nhiên, thời gian để thực hiện thủ tục này

lại tương đối dài so với các quốc gia trong ASEAN-6, và đặc biệt gấp 4 lần so với Singapore, cao

hơn gần gấp hai so với Brunei và Indonesia. Phí cấp giấy phép xây dựng theo giá trị tài sản cao

gấp 7 lần so với Singapore, Brunei và gấp 3 lần so với Thái Lan.

Biểu đồ 2. So sánh giữa Việt Nam và một số Quốc gia về Cấp phép xây dựng

Do tính chất quản lý nhà nước về công trình xây dựng ở các nước Việt Nam, Thái Lan và Singapore

có sự khác nhau nên các thủ tục con trong Chỉ số Cấp phép xây dựng cũng tương đối khác nhau.

22

Điểm ưu việt của Singapore, quốc gia xếp hạng thứ nhất trong khối ASEAN-6 (và cũng đứng thứ

2 trên thế giới) là doanh nghiệp có thể tìm kiếm thông tin trên mạng và đăng ký trực tuyến, thanh

toán qua mạng mà không phải trực tiếp đến các cơ quan liên quan. Do đó, rút ngắn thời gian thực

hiện thủ tục rất nhiều so với Việt Nam và các quốc gia khác.

Biểu đồ 3.So sánh giữa Việt Nam và Singapore về Thủ tục Cấp phép xây dựng

Một số cải cách của các quốc gia khác trong ASEAN-6 về chỉ số Giấy phép xây dựng:

• Rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục thông qua áp dụng quy trình phê duyệt nhanh “fast-track”

đối với các công trình nhỏ (Thái Lan, 2015)

• Giảm gánh nặng cho chủ đầu tư thông qua các quy định về an toàn và sức khoẻ nơi làm việc,

cho phép các ngành nghề ít rủi ro được thực hiện thủ tục qua mạng, và cải thiện công tác quản

lý và xử lý dữ liệu nội bộ của các cơ quan quản lý có liên quan trong quá trình xét duyệt

(Singapore, 2010)

• Giảm gánh nặng cho nhà đầu tư trong quá trình thực hiện bằng cách đẩy mạnh khâu kiểm tra

cuối cùng, và áp dụng bộ phận một cửa cho tất cả các thủ tục liên quan (giấy phép con) (Brunei,

2015; Malaysia, 2014)

23

Bảng 5. Chi tiết các bước thủ tục theo đánh giá trong Báo cáo Môi trường Kinh doanh của WB 2015

(Theo đánh giá hiện tại tại Báo cáo Môi trường Kinh doanh của WB)

# Thủ tục Thời

gian

Chi phí So sánh

1 Thẩm duyệt thiết kế phòng cháy và chữa cháy

CQNN: Sở Cảnh sát PCCC thành phố Hồ Chí Minh

Theo Nghị định số 35/2003 / NĐ-CP ngày 2004/04/04 của Chính phủ về quy định

chi tiết thi hành một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy và Nghị định số

46/2012 / NĐ-CP ngày 2012/05/22 về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định

số 35/2003/NĐ-CP ngày 04/4/2003 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật

PCCC và nghị định số 130/2006/NĐ-CP ngày 08/11/2006 quy định chế độ bảo

hiểm cháy, nổ bắt buộc sửa đổi.

Tất cả các công trình thương mại xây mới phải được cơ quan cảnh sát phòng cháy,

chữa cháy thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy.Kết quả thẩm duyệt thiết

kế về phòng cháy và chữa cháy là một trong những căn cứ để xem xét, phê duyệt

dự án và cấp giấy phép xây dựng.

30ngày 0VNĐ Singapore:

• 10 ngày

• Chi phí: SGD 1,951

• Nộp hồ sơ qua mạng

trực tuyến

Thái Lan:

• Không có thủ tục này

2 Nộp hồ sơ và Nhận Giấy phép xây dựng

CQNN: Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh

Giám đốc Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng.

Hồ sơ gồm các văn bản sau:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, theo mẫu

b) Bản sao được công chứng hoặc chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử

dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

30

ngày

100,000

VNĐ

Singapore:

• 14ngày


• Nộp hồ sơ qua mạng

Thái Lan:

• 47 ngày

24


gian

Chi phí So sánh

c) Hai bộ bản vẽ thiết kế, mỗi bộ gồm:

- Bản vẽ mặt bằng vị trí công trình trên lô đất tỷ lệ 1/100 - 1/500, kèm theo sơ đồ vị

trí công trình

- Bản vẽ mặt bằng từng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/100 - 1/500, kèm theo sơ đồ vị

trí công trình;

- Bản vẽ các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của từng công trình, tỷ lệ 1/50 - 1/200;

- Bản vẽ mặt bằng móng từng công trình tỷ lệ 1/50 - 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ

1/50, kèm theo sơ đồ đấu nối với hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp

nước, cấp điện, thông tin liên lạc tỷ lệ 1/50 - 1/200.

Nếu xét thấy cần thiết, Sở Xây dựng tham khảo bất kỳ cơ quan liên quan sau đây:

• Sở Quy hoạch - Kiến trúc

• Phòng Kế hoạch sử dụng đất

• Phòng Quản lý Đất đai

• Sở Văn hóa

• Sở Y tế

• Sở Tài nguyên và Môi trường

• Sở cảnh sát PCCC

• Sở Giao thông vận tải

• Bộ chỉ huy quân sự địa phương

Các cơ quan liên quan có văn bản trả lời cho cơ quan cấp phép xây dựng về nội

dung thuộc phạm vi quản lý của mình trong thời hạn tối đa 10 ngày làm việc. Tuy

nhiên, theo Khoản 6 Điều 9Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/ 9/2009, trong

thời hạn 20 ngày Sở Xây dựng phải có quyết định về việc cấp giấy phép xây dựng.

• Chi phí: THB 650

25


gian

Chi phí So sánh

Trong thực tế, thời hạn này hiếm khi đạt được do các cơ quan liên quan chậm trả

lời.

Các mẫu đơn có thể lấy tại các Sở xây dựng. Chủ đầu tư cần đến trực tiếp văn

phòng để lấy mẫu đơn này. Sau khi được cấp giấy phép xây dựng, trước khi khởi

công xây dựng 7 ngày làm việc, chủ đầu tư công trình phải gửi văn bản thông báo

ngày khởi công cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng, đồng thời gửi văn bản thông

báo ngày khởi công kèm theo bản sao giấy phép xây dựng cho Ủy ban nhân dân

cấp xã nơi xây dựng công trình biết để theo dõi thực hiện(theoĐiều 68.2 (a) Luật

xây dựng số 16/2003 / QH11, ngày ngày 16 tháng 11 năm 2003)/ Điều 19 khoản 2

điểm a Nghị định số 64/2012 / NĐ-CP.

3 Thông báo cho Sở Xây dựng về việc khởi công xây dựng và tiếp đoàn thanh tra


Quy trình thanh tra này và quy trình thanh tra sau khi hoàn thành phần móng sau

đây không được quy định cụ thể. Tuy nhiên, trên thực tế những đoàn thanh tra này

được thực hiện do có được sự uỷ quyền kiểm tra thanh tra.

1 ngày 0 VNĐ Singapore:

• 0.5 ngày

• Thông báo trên mạng

về việc thực hiện

quản lý rủi ro và

thông báo cho Uỷ

ban An toàn và Sức

khoẻ của nơi làm

việc (Commissioner

for Workplace Safety

and Health)

Thái Lan:

• 30 ngày

4 Yêu cầu và tiếp đoàn thanh tra thành phố sau khi hoàn thành móng


Chủ đầu tư phải thông báo cho Sở Xây dựng tại một số giai đoạn chuyển bước thi

công quan trọng của công trình và tạm dừng xây dựng cho đến Sở xây dựng đến

kiểm tra trong vòng 3 ngày kể từ ngày thông báo.

3 ngày 0 VNĐ

26


gian

Chi phí So sánh

5 Yêu cầu và tiếp đoàn kiểm tra thành phố sau khi hoàn thành phần xây dựng môi

trường xung quanh


Chủ đầu tư phải thông báo cho Sở Xây dựng tại các giai đoạn khác nhau của xây

dựng và tạm dừng thi công công trình cho đến khi Sở xây dựng đến kiểm tra trong

vòng 3 ngày kể từ ngày thông báo.

3 ngày 0 VNĐ • Thông báo cho chính

quyền địa phương và

yêu cầu kiểm soát

hoạt động xây dựng

6 Đấu nối đấu nối nguồn cấp nước và thoát nước

Cơ quan: Công ty cấp nước thành phố Hồ Chí Minh

Tại các khu vực quận/ huyện khác nhau của thành phố Hồ Chí Minh có những

công ty nước công cộng khác nhau.Vì vậy, chủ đầu tư cần liên lạc với các công ty

nước có liên quan và nộp các tài liệu sau đây:

• Đơn đề nghị về đấu nối nguồn cấp nước và thoát nước (theo mẫu có sẵn tại công

ty nước)

• Bản sao có công chứng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của Chủ đầu tư

• Một bản sao công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy phép xây

dựng

Các chi phí đấu nối nguồn cấp nước và thoát nước phụ thuộc vào khả năng sử dụng

của công trình, cũng như vị trí chính xác của công trình với hệ thống nước chính.

Chi phí xây dựng và lắp đặt 1 mét đường ống nước tiêu chuẩn khoảng 1,5 triệu

đồng.

1 ngày 4,000,000

VNĐ

Singapore

• 7 ngày


Thái Lan:

• 5 ngày

• Chi phí: THB 9,500

7 Tiếp đoàn kiểm tra của công ty nước 1 ngày 0 VNĐ

27


gian

Chi phí So sánh


8 Kết nối với nguồn cấp nước và thoát nước


14

ngày

0 VNĐ

9 Thông báo và tiếp đoàn kiểm tra thành phố sau khi hoàn thành công trình


Chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản về việc đã hoàn thành công trình xây

dựng. Sau đó Sở XD sẽ thực hiện kiểm tra công trình, các hạng mục công trình

hoàn thành, kiểm tra sự tuân thủ theo quy hoạch tổng thể, các quy tắc và quy định

của pháp luật về quản lý chất lượng công trình

1 ngày 0 VNĐ Singapore:

• 11 ngày

• Báo cáo hoàn thành

việc xây dựng công

trình được thực hiện

qua mạng

• Giấy chứng nhận

hoàn thành công trình

theo quy định

Thái Lan:

• 30 ngày

• Occupancy permit

10 Đăng ký Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường

CQNN: Sở Tài nguyên và Môi trường

Chi phí cho việc đăng ký quyền sở hữu hữu tài sản gắn liền với đất(công trình đã

xây dựng) bao gồm Phí hành chính: 350,000VND (theo Quyết định 98/2009 / QĐ-

UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ngày 22/12/2009) và lệ phí

trước bạ là 0,5% của giá trị công trình (theo Nghị định 45/2011 / NĐ-CP của Chính

30

ngày

9,842,025

VNĐ

Singapore:


Thái Lan:


28


gian

Chi phí So sánh

phủ ngày 17/ 6 /2011). Giá trị của các hợp đồng xây dựng được ký kết giữa Chủ

đầu tư và nhà thầu xây dựng sẽ là cơ sở để tính giá trị công trình và lệ phí trước bạ,

giá trị này sẽ cao hơn so với giá trị tối thiểu theo mà cơ quan thuế tính được căn cứ

vào đơn giá tối thiểu theo quy định của Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh.11

11 Theo quy định tại Điều 5, 6 Nghị định về lệ phí trước bạ (văn bản hợp nhất số 39/VBHN-BTC ban hành ngày 7 tháng 8 năm 2014), căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ

phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.Như vậy, giá tính lệ

phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quyết định, không kể giá trị thực tế/giá hợp đồng cao hơn hay thấp hơn giá này

29

Trong thời gian tới, WB tiếp tục có một số thay đổi về phuơng pháp luận đối với quy trình thủ tục

xây dựng. Những thay đổi này của WB sẽ nhằm mục đích đưa ra các quy định rõ ràng hơn và khả

năng tiếp cận của người dân tới các thủ tục về xây dựng và đăng ký tài sản, công trình xây dựng,

về kiểm định chất lượng trước, trong và sau khi tiến hành thi công, cũng như về trách nhiệm pháp

lý (bảo hiểm…) và quản lý, cấp chứng chỉ hành nghề.

Những nội dung này cần được chú ý và chuẩn bị nhằm đảm bảo các cải cách của Việt Nam trong

lĩnh vực xây dựng được bám sát với các thông lệ quốc tế và các tiêu chí mà WB gợi ý thông qua

bộ phương pháp của mình.

Sơ đồ 6.Một số nội dung bổ sung đối với phương pháp luận đối với chỉ số thủ tục

xây dựng của WB trong thời gian tới

30

II. VẤN ĐỀ THỰC TIỄN TẠI VIỆT NAM, SƠ ĐỒ QUY TRÌNH VÀ

ĐỀ XUẤT CẢI CÁCH

1. Một số vấn đề và phát hiện từ khảo sát thực tiễn và từ những thay đổi gần đây của các

quy định pháp luật

a. Chưa bám sát mục tiêu quản lý quy hoạch và quản lý chất lượng công trình trong giấy

phép xây dựng và hồ sơ xin giấy phép xây dựng là quá mức cần thiết

Điều 91, 95, 96, 97 Luật Xây dựng (Luật 50/2014/QH13) và Điều 40, 41, Nghị Định số

59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 06 năm 2015 về Quản lý Dự án Đầu tư Xây dựng quy định về các

điều kiện để cấp giấy phép xây dựng phân ra làm 02 loại quy định chung và riêng đối với công

trình và nhà ở riêng lẻ.

Điều kiện cấp GPXD là:

• Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng (tức quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500) đã

được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực,

tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù

hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền ban hành.

• Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt.

• Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường,

phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ

lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm

khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên

quan đến quốc phòng, an ninh.

• Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 82 của

Luật Xây dựng.

Tuy nhiên, trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh là địa bàn được thực hiện khảo sát cho thấy, TP

chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 cho tất cả các khu vực của thành phố và chưa

có đầy đủ quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị.Đồng thời, TP. HCM cũng chưa có khu

vực hay tuyến phố nào trên địa bàn thành phố có thiết kế đô thị được duyệt. Như vậy, quy định

mới tại Nghị Định 59 phần nào đã gây khó và vướng cho cơ quan cấp phép xây dựng, cụ thể là Sở

Xây dựng trong việc tuân thủ và thực thi các quy định về cấp phép xây dựng.

Hồ sơ cấp phép

Theo quy định tại Nghị Định số 59, về thành phần hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm:

Đối với công trình không theo tuyến gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

• Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

về đất đai;

• Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;

31

• Bản vẽ thiết kế xây dựng;

• Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế

xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.

Nghị định 59 quy định thành phần hồ sơ phải có bản vẽ thiết kế xây dựng. Tuy nhiên, cụm từ bản

vẽ thiết kế xây dựng gây khó hiểu và nhầm lẫn khi thực thi, áp dụng luật. Trong các quy định về

xây dựng hiện tại có: thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế thi công (hay còn gọi là thiết kế

bản vẽ thi công). Nghị định 59 dùng cụm từ bản vẽ thiết kế xây dựngkhiến cho cơ quan cấp phép

và chủ đầu tư công trình lúng túng khi xác định bản vẽ thiết kế xây dựng là thiết kế nào trong số

3 loại thiết kế nói trên. Ngoài ra, cũng cần lưu ý thêm rằng, chỉ có công trình sử dụng thiết kế 3

bước mới có đủ 3 loại thiết kế nêu trên. Công trình 2 bước chỉ có thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản

vẽ thi công. Công trình 1 bước thì chỉ có thiết kế thi công.

Tuy nhiên, theo Điều 82, 91 của Luật Xây dựng, thiết kế xây dựng công trình được hiểu là thiết

kế kỹ thuật (đối với công trình xây dựng có thiết kế 3 bước) và thiết kế thi công (đối với thiết kế

2 bước).

Quy định này tại Luật Xây dựng và Nghị định 59 không phù hợp với thực tiễn cấp phép xây dựng

cũng như trình tự thủ tục trong đầu tư xây dựng. Chẳng hạn như trường hợp công trình có thiết kế

3 bước: Theo quy định về đầu tư xây dựng, chủ đầu tư công trình phải tiến hành thẩm duyệt thiết

kế cơ sở trước. Thiết kế kỹ thuật phải phù hợp với thiết kế cơ sở đã được phê duyệt. Như vậy, nếu

chủ đầu tư nộp thiết kế kỹ thuật trong hồ sơ xin cấp phép xây dựng, và cơ quan cấp phép xây dựng

có yêu cầu sửa/điều chỉnh thiết kế kỹ thuật, chủ đầu tư phải sửa và thẩm duyệt lại không chỉ thiết

kế kỹ thuật mà cả thiết kế cơ sở. Điều này gây tốn kém về chi phí và thời gian cho chủ đầu tư.

Tương tự như vậy với công trình sử dụng thiết kế 2 bước. Mặt khác, theo quy định tại Nghị định

59/2015, thiết kế cơ sở của hầu như tất cả các dự án/công trình đều phải được thẩm định bởi Bộ

Xây dựng/Bộ quản lý công trình chuyên ngành hoặc Sở Xây dựng/Sở quản lý chuyên ngành tùy

thuộc dự án.

Thêm vào đó, cũng cần xác định rõ mục đích của Giấy phép xây dựng là để phục vụ mục tiêu nào

trong quản lý Nhà nước. Từ khảo sát thực tế, chúng tôi thấy rằng mục đích của Giấy phép xây

dựng chỉ nên để quản lý việc tuân thủ về quy hoạch, hài hòa kiến trúc của khu vực nơi có công

trình xây dựng nói riêng và của thành phố nói chung. Việc xem xét các bản vẽ thiết kế với nội

dung mang tính kỹ thuật cao và phức tạp là không cần thiết, lãng phí nguồn lực của cả cơ quan

cấp phép và chủ đầu tư.

Do đó, chúng tôi đề nghị Bộ Xây dựng xem xét :

(i) quy định về cấp phép xây dựng tại Luật Xây dựng và Nghị định 59/2015 và sửa đổi

làm rõ thiết kế phải nộp để xin giấy phép xây dựng là loại thiết kế nào, tránh quy định

lòng vòng như hiện nay, gây khó khăn cho cơ quan cấp phép và người dân khi xác định

thành phần hồ sơ. Chỉ nên yêu cầu chủ đầu tư nộp thiết kế cơ sở đối với thiết kế 3 bước,

và thiết kế kỹ thuật đối với thiết kế 2 bước thay vì quy định như hiện nay. quy định rõ

mục đích của Giấy phép xây dựng là quản lý việc tuân thủ về quy hoạch, hài hòa kiến

trúc;

32

(ii) đơn giản hóa hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng đúng với mục đích của Giấy phép xây

dựng như đề cập ở trên, theo đó lược bỏ các tài liệu mang tính kỹ thuật/chuyên môn về

xây dựng. Việc thiết kế công trình như thế nào phải do tư vấn thiết kế là công ty được

cấp phép hoạt động tại Việt Nam chịu trách nhiệm và đảm bảo tuân thủ các quy định,

quy chuẩn của pháp luật về xây dựng của Việt Nam. Nếu công ty thiết kế không làm

đúng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, công ty thiết kế phải chịu phạt, thậm chí

bị rút giấy phép;

(iii) quy định rõ các thời điểm và thủ tục thanh tra/kiểm tra về xây dựng để tránh thanh

tra/kiểm tra tùy tiện, gây phiền hà cho doanh nghiệp.

b. Hồ sơ đăng ký cấp GCNQSH công trình

Điều 32.2 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai và Điều

8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMTquy định về hồ sơ địa chính, yêu cầu chủ đầu tư công trình

bên cạnh các giấy tờ khác, phải nộp GPXD/GCNĐT Dự án và sơ đồ công trình. Qua khảo sát

tại các địa phương, thực tế cho thấy là chủ đầu tư công trình thường phải nộp biên bản nghiệm

thu hoàn thành công trình xây dựng. Tuy nhiên, ngay cả khi có biên bản nghiệm thu hoàn

thành công trình xây dựng đưa vào sử dụng, Sở TNMT một số tỉnh vẫn tiến hành khảo sát thực

địa để xác định công trình xây dựng có đúng với giấy phép xây dựng không. Nguyên nhân của

việc này theo Sở TNMT là do biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng không có

nội dung xác nhận công trình xây dựng phù hợp với GPXD. Thực tiễn này cho thấy các bất

cập sau đây:

(i) Tính chất của biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng chưa được

hiểu đúng: Bản chất của biên bản này chỉ là để chủ đầu tư và nhà thầu thi công xác

nhận khối lượng công việc đã thực hiện, xác nhận chất lượng công trình đủ điều kiện

đưa vào sử dụng. Biên bản này không phải để xác định công trình có xây dựng đúng

phép hay không. Hơn nữa, Sở Xây dựng/Bộ Xây dựng chỉ kiểm tra nghiệm thu và ra

văn bản kết luận đối với các công trình quy định tại Điều 21.1 Nghị định 15/201312.

Như vậy, sẽ có những công trình chỉ có chủ đầu tư và nhà thầu tổ chức nghiệm thu.

(ii) Sở TNMT không có đủ chuyên môn về xây dựng cũng như nhân lực để kiểm tra tất cả

các công trình.

(iii) Mặc dù Nghị định 43/2014 và Thông tư 24/2014 đều có quy định trong trường hợp

phát hiện công trình xây dựng không đúng GPXD, Sở TNMT sẽ có văn bản lấy ý kiến

của Sở XD về việc công trình xây dựng không ảnh hưởng/trái đến quy hoạch. Tuy

nhiên, phối hợp giữa Sở XD và Sở TNMT còn chưa tốt dẫn đến chậm trễ, kéo dài thời

gian cấp GCNQSH công trình cho chủ đầu tư.

(i) Để tháo gỡ vướng mắc này, chúng tôi đề xuất như sau: đơn giản hóa hồ sơ đăng ký cấp

GCNQSH công trình : Việc xác định hồ sơ đăng ký cấp GCNQSH công trình cần phải

được xem xét trong mối tương quan và thống nhất với các quy định về xây dựng. Cụ

12Điều 32.2 và 32.3 Nghị định 15/2013

33

thể: Bỏ biên bản nghiệm thu, sơ đồ công trình xây dựng trong thành phần hồ sơ xin

cấp GCNQSH công trình. Vì như phân tích ở trên, biên bản nghiệm thu về bản chất

cũng như quy định hiện nay đều không thể hiện và không phải là cơ sở để xác nhận

công trình xây dựng có đúng phép hay không. Chủ đầu tư công trình chỉ cần nộp Giấy

phép xây dựng cùng các giấy tờ khác về đất đai để đăng ký cấp GCNQSH công trình.

Chúng tôi lưu ý thêm rằng, các quy định về đăng ký cấp GCNQSH công trình trước

đây (Nghị định 90/2006) cũng chỉ yêu cầu nộp Giấy phép xây dựng.

(ii) Xây dựng cơ chế liên thông giữa Sở Xây dựng, Sở TNMT và PCCC để giảm thiểu thủ

tục hành chính và hồ sơ cho người dân. Cụ thể: Khi Sở Cảnh sát PCCC tiến hành

nghiệm thu công trình đủ điều kiện PCCC nên kết hợp cùng Sở Xây dựng để có 1 biên

bản xác nhận chung về điều kiện PCCC và xây dựng tuân thủ quy hoạch của công trình

(số tầng, chiều cao công trình, mật độ xây dựng…). Biên bản chỉ cần có chữ ký của

chủ đầu tư, đại diện Sở Cảnh sát PCCC, đại diện Sở Xây dựng và được lập ngay tại

buổi kiểm tra. Trên cơ sở biên bản nghiệm thu chung của Sở Cảnh sát PCCC và Sở

XD, Sở TNMT cấp GCNĐKQSH.

2. Nhiều lần thực hiện thủ tục với PCCC:

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục sau đây với cơ quan PCCC trong

quá trình cấp phép xây dựng: (i) Thẩm duyệt thiết kế kỹ thuật/ thiết kế thi công; (ii) Tiếp đoàn

kiểm tra nghiệm thu về PCCC.

Theo quy định tại Điều 15, Nghị định số 79/2014/NĐ-CP ngày 31 tháng 07 năm 2014 quy định

chi tiết thi hành một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ sung một số

điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy, việc thiết kế và thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và

chữa cháy được quy định cụ thể như sau:

Hồ sơ thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy

a) Đối với thiết kế cơ sở, hồ sơ gồm:

o Văn bản đề nghị xem xét, cho ý kiến về giải pháp phòng cháy và chữa cháy của

chủ đầu tư (nếu ủy quyền cho một đơn vị khác thực hiện thì phải có văn bản ủy

quyền kèm theo);

o Bản sao văn bản cho phép đầu tư của cấp có thẩm quyền;

o Dự toán tổng mức đầu tư dự án, công trình;

o Bản vẽ và bản thuyết minh thiết kế cơ sở thể hiện những nội dung yêu cầu về giải

pháp phòng cháy và chữa cháy quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều 13

Nghị định này.

b) Đối với thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ gồm:

o Văn bản đề nghị thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy của chủ đầu tư

(nếu ủy quyền cho một đơn vị khác thực hiện thì phải có văn bản ủy quyền kèm

theo);

o Bản sao văn bản chấp thuận quy hoạch của cấp có thẩm quyền;

o Dự toán tổng mức đầu tư dự án, công trình;

o Bản vẽ và bản thuyết minh thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công thể hiện

những nội dung yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy quy định tại các Khoản 1, 2,

3, 4, 5 và 6 Điều 13 Nghị định này.

34

c) Đối với chấp thuận địa điểm xây dựng công trình, hồ sơ gồm:

o Văn bản đề nghị chấp thuận địa điểm xây dựng về phòng cháy và chữa cháy của

chủ đầu tư (nếu ủy quyền cho một đơn vị khác thực hiện thì phải có văn bản ủy

quyền, kèm theo);

o Bản sao văn bản nêu rõ tính hợp pháp của khu đất dự kiến xây dựng công trình;

o Bản vẽ, tài liệu thể hiện rõ hiện trạng địa hình của khu đất có liên quan đến phòng

cháy và chữa cháy như bậc chịu lửa của công trình, khoảng cách từ công trình dự

kiến xây dựng đến các công trình xung quanh, hướng gió, cao độ công trình.

Về trình tự thẩm duyệt thiết kế phòng cháy và chữa cháy, Điều 15 của Nghị định quy định rằng:

a) Cơ quan Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa

cháy đối với hồ sơ thiết kế kỹ thuật hoặc hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công của dự án, công

trình.

Công trình có nguy hiểm về cháy, nổ nêu tại các Mục 14, 16 và 20 của Phụ lục IV ban

hành kèm theo Nghị định này phải có văn bản chấp thuận về địa điểm xây dựng của cơ

quan Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy trước khi tiến hành thiết kế công trình.

Thời hạn thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy được tính kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp

lệ, cụ thể như sau:

a) Chấp thuận địa điểm xây dựng công trình: Không quá 05 ngày làm việc.

b) Thiết kế cơ sở: Không quá 10 ngày làm việc đối với dự án nhóm A; không quá 05 ngày

làm việc đối với dự án nhóm B và C.

c) Thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công: Không quá 15 ngày làm việc đối với dự

án, công trình nhóm A; không quá 10 ngày làm việc đối với dự án, công trình nhóm B và

C.Phân nhóm dự án, công trình các nhóm A, B, C nêu trên được thực hiện theo quy định

của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.

Điều 17 quy định cụ thể về nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy.Dự án, công trình, , được

thẩm duyệt về phòng cháy và chữa cháy, trước khi đưa vào sử dụng phải được chủ đầu tư tổ chức

nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy. Chủ đầu tư, phải thông báo cho cơ quan Cảnh sát phòng

cháy và chữa cháy đã thẩm duyệt trước đó đến kiểm tra nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy.Cơ

quan Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy kiểm tra nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy.

Từ thực tế khảo sát tại các địa phương, chúng tôi thấy rằng:

(i) Mặc dù kết quả thẩm duyệt PCCC là một trong các tài liệu của hồ sơ xin cấp phép xây

dựng, nhưng trên thực tế cơ quan PCCC và cơ quan cấp phép xây dựng chưa có sự

phối hợp, mà coi thủ tục cấp phép xây dựng và thủ tục thẩm duyệt PCCC là 2 thủ tục

độc lập;

(ii) Để phục vụ cho việc cấp GPXD (với mục đích là quản lý quy hoạch), Sở Xây dựng tại

nhiều địa phương cho biết, thẩm duyệt thiết kế PCCC nộp trong hồ sơ cấp phép xây

dựng là không cần thiết.

Thay vào đó, chúng tôi đề xuất hai phương án như sau:

▪ Phương án 1: Vào giai đoạn cấp phép xây dựng, chủ đầu tư chỉ cần có được chấp thuận của

Sở cảnh sát PCCC đối với phương án PCCC. Thành phần hồ sơ chỉ cần như quy định tại Điều

15.3(d). Chủ đầu tư cùng với đơn vị thiết kế, đơn vị thi công phải chịu trách nhiệm về thiết kế

và thi công công trình phù hợp, đảm bảo với các tiêu chuẩn và quy định về xây dựng cũng như

PCCC. Nếu làm sai sẽ bị phạt hoặc bị đình chỉ thi công.

Hoặc:

35

▪ Phương án 2: trong hồ sơ giấy phép xây dựng chỉ yêu cầu chủ đầu tư phải nộp giải pháp

phòng cháy và chữa cháyđáp ứng các điều kiện quy định tại Nghị định 79. Giải pháp PCCC

do chủ đầu tư (và đơn vị thiết kế) xây dựng và không yêu cầu phải có sự thẩm duyệt của cơ

quan PCCC. Thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công bắt buộc phải được thẩm duyệt

thiết kế về phòng cháy và chữa cháy bởi Cơ quan PCCC trước khi tiến hành thi công.

Trong quá trình xây dựng, Sở XD cùng với Sở Cảnh sát PCCC phối hợp tổ chức đoàn kiểm tra

liên ngành tại các mốc xây dựng quan trọng để kiểm tra việc thi công đúng với GPXD, thiết kế đã

được phê duyệt và các tiêu chuẩn, quy chuẩn về xây dựng và PCCC. Nếu phát hiện sai phạm, chủ

đầu tư phải tiến hành khắc phục, hoặc phải dừng thi công.

Cơ quan Cảnh sát PCCC cần tiến hành nghiệm thu về PCCC cùng với đoàn nghiệm thu của Sở

Xây dựng.

3. Thủ tục thẩm định dự án, thẩm định thiết kế cơ sở phức tạp, không cần thiết

Thẩm định dự án

Theo quy định tại các Điều từ 7 – 10 Nghị định 59/2015, tùy theo dự án, chủ đầu tư phải lập và

xin phê duyệt báo cáo tiền khả thi hoặc báo cáo khả thi. Trên thực tế, muốn có một báo cáo khả

thi có chất lượng, chủ đầu tư phải dành thời gian và chi phí thỏa đáng cho việc khảo sát và lập báo

cáo. Theo một nghiên cứu của UNDP thì chi phí lập báo cáo thường chiếm 5% kinh phí dự án, có

khi lên tới 15 - 20% đối với các dự án đòi hỏi yêu cầu kỹ thuật cao, phức tạp.Sau khi hoàn thành

Báo cáo tiền khả thi và Báo cáo khả thi chủ đầu tư phải trình các báo cáo trên đến cơ quan có thẩm

quyền để thẩm tra đầu tư (Bộ Xây dựng hoặc các Bộ quản lý chuyên ngành, Sở Xây dựng hoặc

Sở quản lý công trình xây dựng chuyên ngành tùy theo dự án). Saukhi hoàn thành và có được phê

duyệt đối với báo cáo tiền khả thi hoặc báo cáo khả thi, chủ đầu tư chuyển sang giai đoạn làm các

thủ tục cấp phép đầu tư. Tuy nhiên, việc có được phê duyệt đối với báo cáo tiền khả thi hoặc báo

cáo khả thi không có gì đảm bảo chủ đầu tư sẽ được cấp phép đầu tư cho dự án vì thủ tục đầu tư

lại là một thủ tục khác.Quy định này là một bất cập cần được xem xét và đơn giản hóa để giảm

thiểu chi phí cũng như thời gian cho chủ đầu tư.

Thẩm duyệt thiết kế cơ sở

Tương tự như đối với phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi và báo cáo tiền khả thi, đối với:

▪ Dự án nhóm A, nhóm B trở xuống do cơ quan cấp Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung

ương của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hộ quyết định đầu tư, sử dụng vốn Nhà nước

(trong và ngoài ngân sách), dự án cấp dặc biệt, cấp I sử dụng vốn khác: Bộ Xây dựng hoặc Bộ

quản lý công trình xây dựng chuyên ngành (ví dụ Bộ Công thương đối với công trình nhà máy

điện) thẩm định.

▪ Dự án từ nhóm B trở xuống sử dụng vốn Nhà nước, dự án công trình công cộng, công trình có

ảnh hưởng lớn đến cảnh quan, môi trường và an toàn của cộng đồng đối với công trình từ cấp

II trở xuống: Sở Xây dựng, Sở quản lý công trình xây dựng chuyên ngành.

Thời gian thẩm định thiết kế theo quy định tại Nghị định 59/2015 là 60 ngày (dự án nhóm A),

20 ngày (dự án nhóm B), và 15 ngày (dự án nhóm C).

36

Với quy định hiện nay, hầu như tất cả các dự án, công trình đều phải được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở, không phải chỉ các dự án sử dụng vốn Nhà nước như

trước kia. Quy định như hiện nay sẽ khiến thời gian cấp phép đầu tư, cấp phép xây dựng kéo

dài và phức tạp.

37

c. Sơ đồ quy trình thực tế về cấp phép xây dựng ở Việt Nam (khảo sát thực tế của WB và cập nhật qua khảo sát thực tế bởi

Nhóm chuyên gia GIG/CIEM)

Sơ đồ 7. Thủ tục cấp phép xây dựng (Dealing with construction Permit)

38

39

40

41

Sơ đồ 8. Thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (công trình xây dựng sau khi hoàn thành) tại Sở Tài Nguyên

Môi trường (cụ thể hóa của bước 10 ở trên)

42

43

44

45

46

d. Đề xuất kiến nghị cần thực hiện trong thời gian tới

Cần thống nhất quan điểm về mục tiêu của giấy phép xây dựng và xác định rõ về cách thức biện

pháp hợp lý nhằm quản lý chất lượng công trình. Đồng thời cần xây dựng quy trình cấp phép xây

dựng sẽ hỗ trợ và gắn liền với việc đăng ký tài sản gắn liền với đất (là công trình xây đựng được

hoàn thành) và các thủ tục của quá trình cấp phép xây dựng, nghiệm thu hoàn công sẽ hỗ trợ đắc

lực cho việc đăng ký tài sản gắn liền với đất

Bảng 6.Đề xuất cải cách đối với thủ tục liên quan tới quá trình cấp phép xây dựng

Vướng mắc Đề xuất cải cách Sửa đổi cụ thể tại các văn bản

pháp luật

• Chưa tách bạch về

mục tiêu quản lý quy

hoạch và quản lý chất

lượng công trình trong

giấy phép xây dựng.

• Hồ sơ xin giấy phép

yêu cầu phải có thiết

kế kỹ thuật/ thiết kế thi

công… Yêu cầu này là

quá mức cần thiết ở

giai đoạn xin cấp giấy

phép xây dựng. Quy

định này sẽ ảnh hưởng

và gây lãng phí cho

chủ đầu tư khi cơ

quan cấp phép có yêu

cầu chỉnh sửa thiết

kế. Hơn nữa, hầu hết

các công trình/dự án

hiện nay đều phải được

Bộ Xây dựng/Bộ quản

lý công trình chuyên

ngành hoặc Sở Xây

dựng/Sở quản lý công

trình chuyên ngành

thẩm định thiết kế cơ

sở.

(i) quy định về cấp phép

xây dựng tại Luật Xây

dựng và Nghị định

59/2015 và sửa đổi làm

rõ thiết kế phải nộp để

xin giấy phép xây dựng

là loại thiết kế nào, tránh

quy định lòng vòng như

hiện nay, gây khó khăn

cho cơ quan cấp phép và

người dân khi xác định

thành phần hồ sơ. Chỉ

nên yêu cầu chủ đầu tư

nộp thiết kế cơ sở đối với

thiết kế 3 bước, và thiết

kế kỹ thuật đối với thiết

kế 2 bước thay vì quy

định như hiện nay. quy

định rõ mục đích của

Giấy phép xây dựng là

quản lý việc tuân thủ về

quy hoạch, hài hòa kiến

trúc;

(ii) đơn giản hóa hồ sơ xin

cấp Giấy phép xây dựng

đúng với mục đích của

Giấy phép xây dựng như

đề cập ở trên, theo đó

lược bỏ các tài liệu mang

tính kỹ thuật/chuyên

môn về xây dựng. Việc

thiết kế công trình như

thế nào phải do tư vấn

thiết kế là công ty được

cấp phép hoạt động tại

Việt Nam chịu trách

nhiệm và đảm bảo tuân

thủ các quy định, quy

chuẩn của pháp luật về

Hiện nay Bộ Xây dựng đang

tiến hành xây dựng các thông tư

hướng dẫn chi tiết thực hiện

Luật Xây dựng, trong đó có các

quy định cụ thể về GPXD. Các

thông tư này cần xác định rõ

mục đích và vai trò của GPXD

là quản lý quy hoạch và không

gian kiến trúc.

47


pháp luật

xây dựng của Việt Nam.

Nếu công ty thiết kế

không làm đúng các quy

chuẩn, tiêu chuẩn về xây

dựng, công ty thiết kế

phải chịu phạt, thậm chí

bị rút giấy phép;

(iii) quy định rõ các thời

điểm và thủ tục thanh

tra/kiểm tra về xây dựng

để tránh thanh tra/kiểm

tra tùy tiện, gây phiền hà

cho doanh nghiệp.

• Trên thực tế, biên

bản nghiệm thu chất

lượng công trình/ hồ

sơ hoàn thành công

trình không được Sở

TNMT (Trung tâm

Đăng ký Đất đai) sử

dụng làm cơ sở để cấp

giấy chứng nhận tài

sản gắn liền với đất sau

khi chủ đầu tư hoàn

thành công trình.

Trung tâm Đăng ký

Đất đai của Sở Tài

Nguyên Môi trường

phải đi kiểm tra lại

hiện trường để làm thủ

tục đăng ký sở hữu tài

sản trên đất.

• Năng lực kiểm tra về

các nội dung xây dựng

của Sở Tài nguyên

Môi trường hạn chế và

đây không phải chức

năng nhiệm vụ chính

của Sở TNMT. Trong

trường hợp chủ đầu tư

và doanh nghiệp vi

phạm về giấy phép xây

dựng, Sở TNMT vẫn

phải gửi công văn xin

ý kiến của Sở Xây

dựng (và trong hầu hết

các trường hợp Sở Xây

(i) đơn giản hóa hồ sơ đăng

ký cấp GCNQSH công

trình : Việc xác định hồ

sơ đăng ký cấp

GCNQSH công trình

cần phải được xem xét

trong mối tương quan và

thống nhất với các quy

định về xây dựng. Cụ

thể: Bỏ biên bản nghiệm

thu, sơ đồ công trình xây

dựng trong thành phần

hồ sơ xin cấp GCNQSH

công trình. Vì như phân

tích ở trên, biên bản

nghiệm thu về bản chất

cũng như quy định hiện

nay đều không thể hiện

và không phải là cơ sở để

xác nhận công trình xây

dựng có đúng phép hay

không. Chủ đầu tư công

trình chỉ cần nộp Giấy

phép xây dựng cùng các

giấy tờ khác về đất đai để

đăng ký cấp GCNQSH

công trình. Chúng tôi lưu

ý thêm rằng, các quy

định về đăng ký cấp

GCNQSH công trình

trước đây (Nghị định

90/2006) cũng chỉ yêu

cầu nộp Giấy phép xây

dựng.

Trong quá trình xây dựng các

thông tư hướng dẫn thực hiện

Luật Xây dựng sắp tới (do Bộ

XD ban hành và dự kiến ban

hành vào tháng 10), và các

thông tư hướng dẫn về quy trình

cấp giấy chứng nhận tài sản gắn

liền với đất do Bộ Tài nguyên

Môi trường ban hành, hai Bộ

cần phối hợp làm rõ loại giấy tờ

cần thiết cho việc cấp

GCNQSH công trình, tránh

việc mỗi Bộ quy định một thứ

giấy tờ khác nhau, có cách hiểu

khác nhau về thành phần hồ sơ,

dẫn đến việc thực tế người dân

không thể đáp ứng được các yêu

cầu về cấp GCNQSH công

trình.

•

48


pháp luật

dựng đều đồng ý và

hợp pháp hóa các sai

phạm).

(ii) Xây dựng cơ chế liên

thông giữa Sở Xây dựng,

Sở TNMT và PCCC để

giảm thiểu thủ tục hành

chính và hồ sơ cho người

dân. Cụ thể: Khi Sở

Cảnh sát PCCC tiến

hành nghiệm thu công

trình đủ điều kiện PCCC

nên kết hợp cùng Sở Xây

dựng để có 1 biên bản

xác nhận chung về điều

kiện PCCC và xây dựng

tuân thủ quy hoạch của

công trình (số tầng,

chiều cao công trình, mật

độ xây dựng…). Biên

bản chỉ cần có chữ ký

của chủ đầu tư, đại diện

Sở Cảnh sát PCCC, đại

diện Sở Xây dựng và

được lập ngay tại buổi

kiểm tra. Trên cơ sở biên

bản nghiệm thu chung

của Sở Cảnh sát PCCC

và Sở XD, Sở TNMT

cấp GCNĐKQSH.

• Công tác cấp phép

chưa được thực hiện

qua mạng.

Tổ chức tiến hành dự án cấp

phép xây dựng qua mạng. • Đối với đất, đặc biệt là

đất dự án, đã có quy

hoạch 1/500.

• Thủ tục với PCCC

thẩm duyệt thiết kế

PCCC và nghiệm thu

về PCCC có nhiều khó

khăn cho quá trình

thực hiện.

Chúng tôi đề xuất hai phương án

như sau:

▪ Phương án 1: Vào giai đoạn

cấp phép xây dựng, chủ đầu

tư chỉ cần có được chấp

thuận của Sở cảnh sát PCCC

đối với phương án PCCC.

Thành phần hồ sơ chỉ cần

như quy định tại Điều

15.3(d). Chủ đầu tư cùng với

đơn vị thiết kế, đơn vị thi

công phải chịu trách nhiệm

về thiết kế và thi công công

trình phù hợp, đảm bảo với

các tiêu chuẩn và quy định

Xem xét các phương án

đề xuất để có sửa đối

thích hợp tại Nghị định

79/2014.

• Nghị định 79/2014/NĐ-

CP ngày 31 tháng 07

năm 2014 Quy định chi

tiết thi hành một số điều

của Luật Phòng cháy và

chữa cháy

49


pháp luật

về xây dựng cũng như

PCCC. Nếu làm sai sẽ bị

phạt hoặc bị đình chỉ thi

công.

Hoặc:

▪ Phương án 2: trong hồ sơ

giấy phép xây dựng chỉ yêu

cầu chủ đầu tư phải nộp giải

pháp phòng cháy và chữa

cháyđáp ứng các điều kiện

quy định tại Nghị định 79.

Giải pháp PCCC do chủ đầu

tư (và đơn vị thiết kế) xây

dựng và không yêu cầu phải

có sự thẩm duyệt của cơ

quan PCCC. Thiết kế kỹ

thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi

công bắt buộc phải được

thẩm duyệt thiết kế về phòng

cháy và chữa cháy bởi Cơ

quan PCCC trước khi tiến

hành thi công.

Trong quá trình xây dựng, Sở

XD cùng với Sở Cảnh sát PCCC

phối hợp tổ chức đoàn kiểm tra

liên ngành tại các mốc xây dựng

quan trọng để kiểm tra việc thi

công đúng với GPXD, thiết kế

đã được phê duyệt và các tiêu

chuẩn, quy chuẩn về xây dựng

và PCCC. Nếu phát hiện sai

phạm, chủ đầu tư phải tiến hành

khắc phục, hoặc phải dừng thi

công.

Cơ quan Cảnh sát PCCC cần

tiến hành nghiệm thu về PCCC

cùng với đoàn nghiệm thu của

Sở Xây dựng.

• Nghị định số

46/2015/NĐ-CP ngày

12 tháng 05 năm 2015

về quản lý chất lượng và

bảo trì công trình xây

dựng.

50


pháp luật

• Báo cáo khả thi, báo

cáo tiền khả thi được

lập trước giai đoạn cấp

phép đầu tư và rất tốn

kém cho chủ đầu tư.

• Thủ tục thẩm định

thiết kế cơ sở vẫn còn

phức tạp và tốn nhiều

thời gian, chi phí của

doanh nghiệp.

Sửa đổi Nghị Định Số

59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng

06 năm 2015 về quản lý dự án

đầu tư xây dựng theo hướng kết

hợp với thủ tục cấp GCNĐT, cụ

thể:

▪ Báo cáo khả thi, báo cáo tiền

khả thi được nộp trong hồ sơ

đăng ký đầu tư thay vì thẩm

định trước như hiện nay. Cơ

quan cấp phép đầu tư chịu

trách nhiệm lấy ý kiến thẩm

định của Bộ Xây dựng/Bộ

quản lý công trình chuyên

ngành hoặc Sở Xây dựng/Sở

quản lý chuyên ngành tùy

thuộc dự án;

▪ Thiết kế cơ sở được lập và

thẩm định sau khi được cấp

phép đầu tư. Giới hạn các dự

án phải được cơ quan Nhà

nước thẩm định (đặc biệt là

các Bộ). Cho phép chủ đầu

được tự tổ chức thẩm định và

phê duyệt thiết kế cơ sở đối

với các công trình/dự án quy

mô nhỏ, đã nằm trong quy

hoạch và không sử dụng vốn

Nhà nước.

• Điều 10. Thẩm quyền

thẩm định dự án, thẩm

định thiết kế cơ sở, Nghị

Định Số 59/2015/NĐ-

CP ngày 18 tháng 06

năm 2015 về quản lý dự

án đầu tư xây dựng

CẢI THIỆN QUY TRÌNH ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN ...

Documents