Byutvikling, byhandel og kjøpesentre i Tyskland

1 lorem ipsum :: [Dato]

Byutvikling, byhandel og kjøpesentre i Tyskland

13.4.2013

Den regionale bystrukturen i Tyskland kan beskrives som polysentrisk, en romlig struktur bestående av tett og forholdsvis jevnt fordelte byer. Grunnlaget for dette geografiske mønsteret ble lagt i middelalderen og de to første århundrene umiddelbart etter. Mange steder var det alt etablert velstående handelssentre hvor en suksessrik kjøpmannstand hadde bidratt til å utvikle byen med praktbygg i forskjønnede byrom. Dessuten hadde århundrelange politiske konflikter ledet til oppsplitting av territorier hvor fyrstenes hjembyer vokste i stort antall. De fikk etter hvert det vi i dag forbinder med residensbyens karakteristiske byfunksjoner: fyrsteslott, paleer, teatre og parker. Heller bør ikke glemmes det preg kirker, klostre, hospitaler og det kirkelige ordensvesens øvrige funksjoner satte på byene. Nesten alle moderne byer som ut fra sin beliggenhet, størrelse og funksjon innehar en viktig rolle i forhold til omlandet og landet for øvrig, har en slik forhistorie forankret i handel, politisk makt og kirkevesen.

Et antall mellom 200 og 250 byer danner det man kan kalle ryggraden i det tyske bysystem. Av disse har 189 mer enn 50 000 innbyggere. I Tyskland er ikke mer enn 20 byer virkelig store, dvs. med mer enn 300 000 innbyggere, 44 er middelsstore, dvs. mellom 120 000 og 300 000, mens 125 er av midlere størrelse eller små storbyer, altså med et innbyggertall mellom 50 000 og 120 000. For tiden er den offentlige diskusjonen om byenes utvikling svært ofte konsentrert om bymetropolenes utvikling. Men i Tyskland er altså byer av midlere og mindre størrelse absolutt dominerende. Dette gjelder også diskusjonen om utviklingen innen detaljhandelen og dens betydning for byenes utvikling.

Dynamikk mellom konkurranse og partnerskap

Artikkelforfatteren er

Prof. Dr. Jürgen Aring

fra Büro für Angewandte

Geographie

Jürgen Aring


”I detaljhandelen er det utviklet nye

former for konkurranse”

Byens historiske sentrum er i tidenes løp blitt omformet

flere ganger

1

Det gjelder både i betydning modernisering som følge av industrialisering og gjenreisning slik den foregikk på 1950-tallet som følge av bombingen under andre verdenskrig. Gatestrukturen, sentralitets-funksjonene og bysentrums rolle som byens mest besøkte og ”beste” bystrøk forble likevel stabil over tid. I dag er det moderne handelsfunksjoner som preger disse bystrøkene under betegnelsen ”innkjøpssoner”, som på 1950-, 1960- og 1970-tallet ble planlagt som fotgjengerområder med gågater. Gatene med de fleste kunder ble definert som 1A-lokalisering. Arealbruksintensiteten og omsetningen i butikkene i disse områdene er svært høy. Her foregår i dag en vesentlig del av konkurransen i detaljhandelen.

I detaljhandelen er det utviklet nye former for konkurranse: For det første finnes det en konkurranse mellom nabobyer om å tiltrekke seg en større del av den regionale kjøpekraften. Jo større salgsareal man kan tilby, desto flere besøkende kan byen trekke til seg, desto større blir skattegrunnlaget og desto flere arbeidsplasser kan forventes i fremtiden. I det minste er nok dette borgermesterens forhåpninger. For det andre er trenden med å etablere seg på grønne åpne arealer i byenes randsoner rett nok stoppet. Derimot har man ikke forlatt byggingen av kjøpesentre (shopping-center). Byggingen av senere tids attraktive kjøpesentre foregår mest i bysentrum. Som ledd i en inntektsbringende

2

eiendomsutvikling har utviklingsselskapene de seneste 15 årene gjennomført massive kjøpesenterprosjekter i sentrale byområder. Kjøpesentrene her gestalter seg fysisk som integrerte byggesteiner i de indre bydelenes struktur hvor de også bidrar til å styrke byenes attraktivitet mot handelskonkurranse utenfra. I det minste er det noe byggherrer og sentereiere hevder. Om det alltid er riktig, er et annet tema. Som foretak er et godt utformet, organisert og drevet senter stadig en suksess. Om de også vil være en varig attraksjon og til fordel for den fremtidige utviklingen av sentrale byområder, eller om de er til skade for den tradisjonelle byhandelen, er derimot et annet og mye omdiskutert tema. Etter en kort periode med positiv, men lite kritisk holdning til at man bygde kjøpesentre i sentrale bystrøk, er byplanleggerne blitt mer forsiktige i sine vurderinger. De er blitt mer grundige i sine vurderinger av enkelttilfeller, om og på hvilke vilkår en ny senterpartner eller en konkurrent til et eksisterende senter, skal få etablere seg innenfor den sentrale del av byen.

Konkurransen i den indre del av byen om kundene i disse bydelene, befinner seg dessuten i et krympende marked. Selv om Tyskland de siste ti år har gjenvunnet og styrket sin generelle økonomiske posisjon, og har klart seg betydelig bedre enn mange andre av EUs medlemsland, så sier mange mennesker at de personlig ikke opplever noe av disse Jürgen Aring


”Byggingen av senere tids attraktive kjøpesentre foregår i sentrum”

1

økonomiske fordelene. Faktisk har lønnstakerne i Tyskland i mer enn ti år opplevd tilbakegang i sine lønnsutbetalinger. Økonomien blomstrer, men for storparten av befolkningen har dette ikke resultert i lønnsøkninger. Heller tvert om, trekker man inn inflasjon i beregningene har realinntekten vært synkende.

For den handlende har også rammevilkårene endret seg til det verre. Betrakter man forskjellig statistikk i inflasjonsjusterte tidsperioder, er det indikasjoner på at de handlende befinner seg i en vanskeligere situasjon. Private husholdningers konsum viser etter år 2000 ingen eller liten stigning. For varene klær og sko har konsumet i denne perioden sågar krympet. Omsetningen i detaljhandelen har siden årtusenskiftet vært svakt tilbakegående som følge av svekket konjunkturutvikling. Detaljhandel på nett har, fra neglisjerbare andeler av den totale detaljhandelen, steget til en andel på 8 prosent i 2012. Fasiten er altså at andelen av den potensielle omsetningen for detaljhandelen i (stasjonære) forretninger de siste årene har vært i tilbakegang og de økonomiske vilkårene på etterspørselssiden har blitt vanskeligere.

Upåvirket av de krympende markedene ble og blir det bygd stadig mer salgsareal for detaljhandel. Driveren bak denne utviklingen er utviklingen av kjøpesentre, som har blitt mer og mer lokalisert til bysentrene. Til 1990 var det i Tyskland mindre enn 100 slike sentre. De fleste lå utenfor byene (på den «grønne engen») eller i bydelsentrene av storbyene. Frem til nå er antallet nesten femdoblet. Etter 1990 kan man skille to investeringsfaser. I årene 1990-1995 var det byggeboom i østlige Tyskland hvor handelsnæringen måtte gjenoppbygges som følge av svakt utbygd detaljhandel i DDR. Den uklare eiendoms- og planleggingssituasjonen i de etablerte delene av byene bidro til at både politikere og forbrukere mente det var fordeler med en rask utbygging av handelen i byenes randsoner, på åpne grønne arealer. Deretter forplantet investeringsforløpet seg igjen mot det vestlige Tyskland. Årlig ble det ferdigstilt minst 10-20 nye kjøpesentre, primært i sentrale bystrøk. I 2012 kunne EHI-Shopping-Center-Report vise til at det eksisterte 444 sentre med større salgsareal enn 10 000 kvm. Samlet dekket disse sentrene et salgsareal på 13,9 mill kvm. Det betyr at den gjennomsnittlige størrelsen var ca. 32 000 kvm.

Jürgen Aring

(fortsetter)


”Stadig flere nybygg ble bygd for å kunne gi eierne kortsiktige

pengegevinster: ”development” lød det nye slagordet innen

eiendomsutvikling.”

2

Før videre gjennomgang av karakteristikker ved senterutviklingen og dens virkning på de sentrale deler av byene, rettes søkelyset mot grunnleggende forandringer i eiendomsnæringen og utviklingen av fast eiendom. Dette har hatt den største betydning for den raske utbyggingen og utformingen av kjøpesentre, og deres forretningsstrategier. I Tyskland skjedde det fra 1990-tallet en tydelig profesjonalisering og styrking av økonomistyringen innenfor eiendomsnæringen, og så også for utbyggere av kjøpesentre. Fra da av ble man mer opptatt av å betrakte eiendomsutvikling og eiendomsforvaltning som en selvstendig økonomisk forretningsmodell og næringsbransje. Tidligere dominerte det synet at brukeren av forretningsarealet bygde egen eiendom til formålet eller inngikk langsiktige leieavtaler med private, som dermed ble gitt muligheter for langsiktige kapitalplasseringer. Bygd ble det når det oppsto et behov for å bygge mer i tillegg det som fantes fra før. Det betyr at eiendomsutviklingen i byene reagerte primært på den reelle etterspørselen f.eks. på veksten i realøkonomien. Det endret seg imidlertid med tiltakende tendens utover i 1990-årene, fordi en selvstendig forretningsbransje kom til å stå for en stadig økende del av eiendomsutviklingen. Stadig flere nybygg ble bygd for å kunne gi eierne kortsiktige pengegevinster: ”development” lød det nye slagordet innen eiendomsutvikling.

For den vellykkede eiendomsutvikler og det suksessrike eiendomsforetak ble det viktig å kunne opptre aktivt i eiendomsmarkedet, mer eller mindre kontinuerlig ved å tilby egen eiendom til tilstrekkelig netto fortjenestemargin. Beregninger av veksten i realøkonomien ble derfor mindre viktig. Viktig ble det derimot å kunne skaffe seg tilstrekkelig fortrinn overfor sine konkurrenter. Til det måtte man utvikle lokaliserings-, bedrifts- og funksjonskonsepter slik at man lettere kunne møte behovet til den potensielt betalingsdyktige kundekretsen. Byens eiendomsutvikling ble dermed mer og mer dominert av

3

kapitalmarkedets krav til kapitalavkastning som følgelig ble en driver for utviklingen av fast eiendom. Investorenes vektlegging av etterspørselen i markedet ble i økende grad erstattet av en tilbudsorientering: Det ble vanlig at eiendomsselskapene og private eiere konkurrerte med hverandre om kundene for utleie av gulvareal.

For kundene betød denne konkurransen et kvalitetshopp med bedre og mer attraktive tilbud. For byen resulterte det i en investeringsbølge som i den tradisjonelle offentlighet ble tatt som tegn på vellykkethet. Først med en viss frykt for at det nok ikke var slik, kom erkjennelsen om at profesjonaliseringen og jakten på kapitalavkastning i markedet for fast eiendom ville lede til økt konkurranse mellom eiendomsforetakene. I et ekspanderende marked trenger ikke denne skjerpingen av konkurranse være merkbar. I et stagnerende eller krympende marked med et overskudd i tilbudet av gulvareal må det imidlertid med nødvendighet skape vinnere og tapere. For byutviklingen kan det bety at en vellykket utvikling i et område av byen vil utløse tilbakegang og nedtur i andre områder av samme by. Dermed oppstår det fare for sosial og økonomisk destabilisering med langsiktige fall i verdiene på private og offentlige investeringer.

Profesjonaliseringen med skjerpede krav til kapitalavkastning er mest fremtredende for kontoreiendom, boligeiendom, ulike typer spesialeiendom (hotell, seniorboliger, aldershjem), men også for handelseiendommer. Særlig kjøpesentre er godt egnet for kapitaldrevet utvikling. Dominerende i Tyskland er firmaet ECE med hovedkontor i Hamburg. Dets spekter av ytelser er beskrevet som „utvikling, gjennomføring, utleie, langsiktig forvaltning så vel som investeringer“, spesielt når det gjelder kjøpesentre. ECE bygde alt i 1965 sitt første kjøpesenter i en bydel i Hamburg. Gjennom profesjonaliseringen og kapitaløkonomiens inntreden i eiendomsmarkedet fra 1990-årene


1

har dette foretaket imidlertid styrket sin posisjon i forretningsverdenen slik at det kan fremstille seg selv som markedsledende i Europa. I følge sin web-side har foretaket 187 kjøpesentre i sin forvaltning (derav ca. halvparten i Tyskland), 15 sentre er under planlegging og bygging mens 15 i tillegg er under utvidelse eller større ombygging. Sentrene teller til sammen 6 mill. kvm salgsareal (i gjennomsnitt 32 000 kvm per senter) som gir plass til 17 500 leietakere. ECE har ca. 3 300 ansatte som utelukkende er opptatt med å utvikle nye og forvalte kjøpesentre på steder, hvor de kan drives med høy gevinst. ECE er den desidert største markedsaktør i Tysklands kjøpesenterøkonomi. Men selv de mindre markedsaktørene er aktive utviklere og like profesjonelle som ECE, f.eks. METRO PROPERTIES og mfi driver 38 henholdsvis 24 sentre.

I byenes planleggingsprosesser oppstår det dermed en asymmetri i samhandlingen mellom den profesjonelle utvikler av kjøpesentre og den tradisjonelle byplanlegger. De representerer ulike fagtradisjoner og arbeidskulturer. På utviklersiden er den profesjonelle markedsaktør, som er fokusert på et mål og som er del av et privat foretak. På byens side finnes tradisjonelle planlegger, som følger de etablerte og delvis lovstyrte prosesser. De ser ikke bare på investeringen, men på byens utvikling i det hele. Ofte er planleggingen av kjøpesenteret i deres by det største investeringsprosjekt de får befatning med i yrkeslivet, mens det er en permanent oppgave for utviklerne. Man kan godt forestille seg den gjensidige foruttatthet eller fordommer som eksisterer mellom disse to ulike aktørene. I tillegg kommer politikere som vil vise seg som suksessrike tilretteleggere eller handlingsdyktige administratorer ved å trekke private investeringer til sin kommune. Tradisjonelle planleggere som nølende avveier mange argumenter virker langsomme og lite tilpasset en økonomistyrt eiendomsutvikling. De lar seg dermed utsette for kritikk, at de med sin holdning forspiller handelens utvikling, med den konsekvens at byen går glipp av nye arbeidsplasser, eller kanskje

2

enda verre, at dens fremtid settes på spill.

Går man tilbake til andre halvdel av 1990-tallet falt flere tendenser i utviklingen av byene sammen: Profesjonaliseringen og kapitalkalkuleringen tok for alvor til, gulljakten i det tidligere DDR fikk grobunn, lokaliseringskonkurransen som resultat av globaliseringen tiltok og det finansielle spillerommet i den offentlige økonomien ble mindre som følge av liberalisering og økende gjeldsbelastning. Frem til denne tiden, for ca. 15 år siden tok byggeboomen for kjøpesentre til. Den har holdt seg til nå. Frem til nylig har ca. 200 kjøpesentre større enn 15 000 kvm blitt bygd i det tidligere Vest-Tyskland, altså henimot en tredobling i salgsarealet. Samtidig retter eiendomsutviklernes fokus seg mot de sentrale byområdene. Av de etablerte kjøpesentrene i 1995 var bare ca. 25 prosent lokalisert til de sentrale bydelene. I 2009 var denne andelen nesten 86 prosent. Dessuten har også senterutviklernes fokus for lengst blitt rettet mot de middels store byene og de mindre storbyene (jf. kart BBSR) som det finnes så mange av i Tyskland.

Når man i Tyskland den senere tid har diskutert kjøpersenterutviklingen med kritisk blikk, er det ikke situasjonen i Berlin, Hamburg, München, Köln eller Frankfurt som står i fokus. Det er store byer med enorme

3

detaljhandelsområder som stadig trekker til seg kjøpekraft og som derved alltids vil kunne gi grunnlag for tilbudsdifferensiering til ett eller annet kjøpesenter. Selvfølgelig virker konkurransen også der, men det verken ødelegger eller omstrukturer hele bysentre. Diskusjonen retter seg langt mer mot de mindre og middelsstore storbyene hvor et nytt kjøpesenter på 30 000 kvm eller mer vil øke detaljhandelens salgsareal i de sentrale byområdene med 20-30 prosent og som medfører at de eksisterende forretningsstrøkene må legge om sin forretningsprofil for å møte konkurransen fra senteret. Hertil kommer at etablering av nye store kjøpesentre i sentrale bystrøk bryter opp den finmaskede bystrukturen i disse gamle bykjernene på en slik måte at de nye sentrene visuelt gir assosiasjoner til landede romskip. Endelig bidrar senterutbyggingen til å privatisere deler av det byrommet som befolkningen bruker daglig, og utvisker dermed tilvante oppfatninger av hva man forbinder med et offentlig byrom tilgjengelig for allmennheten. Å spille musikk, tigge, leke, demonstrere, fotografere, gjennomføre intervjuer for undersøkelser osv. virker selvsagt i offentlige byrom, i kjøpesentrene er det ikke tillatt. Kort sagt, de nye kjøpesentrene forandrer ett eller annet. Det er spesielt merkbart i middelsstore og små storbyer: i Braunschweig eller Cottbus,

1

Wolfenbütteleller Hamm, Bayreuth eller Recklinghausen. Kritikerne av denne utviklingen snakker imidlertid om et angrep på bysentrene ved at de gamle bykjernene og fotgjengersonene forsvinner eller transformeres slik at byen kommer til å miste sin karakter ved at man utsletter håndfaste og varige deler av den minnebærende bystrukturen.

Så enkle er nå disse vurderingene ikke. Etter midten av 1990-tallet har Tyskland gjennomgått en polariseringsprosess med en vellykket metropolisering på den ene side og en periferisering på den andre. Dette seneste fenomenet forløp etter en periode med strukturendringer i næringslivet som alt for flere år tilbake bidro til å svekke de gamle industribyene hvor bergverk, stålproduksjon, skipsverft, tekstilproduksjon, forbrukselektronikk og finmekanikk gav grunnlag for mange arbeidsplasser. Blant de tyske byene finnes det vinnere og tapere. Tilbakegang i innbyggertallet, lokal arbeidsløshet og økende kommunallånegjeld som følge av økningen i sosialbudsjettene preger situasjonen mange steder. I de ”svakeste byene” går også den etablerte detaljhandelen dårlig, samtidig som den generelle situasjonen for detaljhandelen i bysentrene i Tyskland – som alt fastslått – er preget av synkende omsetning. I følge hovedorganisasjonen for tysk detaljhandel HDE hadde handelen i bysentrene i 1990-årene et omsetningstap på ca. 1.5 Mrd. Euro og en tilbakegang å ta igjen i besøksfrekvens på 25 prosent (jf. BMVBS 2010, 27).

I mange byer var antallet kunder og følgelig omsetningen for nedadgående og dermed også byens sentralitet. Designen i innkjøpsgatene fra 1970- og 1980-tallet virket umoderne og lite attraktiv, men hadde små utsikter til modernisering på grunn av offentlig pengemangel. Private investorer var tilbakeholden med oppgradering av bygninger, fordi de også manglet penger eller fordi de hadde utsikter til bedre kapitalavkastning i form av høyere leieinntekter ved investeringer i

2

omlandet. Gamle familiebaserte forretninger ble ved generasjonsskifte oppgitt fordi de ikke klarte konkurransen med de typiske kjedeforretningene.

For så vidt var og er det gjennomgående påbudt å modernisere og å drive handelsområdene i bysentrene. En snikende nedgang i stedets detaljhandel kan ikke være i byens interesser. I slike situasjoner byr kjøpesentrene på seg selv som problemløser. Deres utviklere argumenterer for en ny og attraktiv innkjøpsverden til berikelse for byens tilbud av innkjøpsmuligheter, et bedret kundeunderlag, økt omsetning, styrking av byens attraktivitet og endelig flere arbeidsplasser. Ofte lover de løsninger på byenes problemer ved å tiltrekke seg næringsvirksomhet og arbeidsplasser ettersom de tilbyr gjenbruk av underutnyttede eller uutnyttede industrieiendommer. Eller de kan lokke med å tilføre byen midler eller love direkte investeringer. På den måten kan byer med mangel på penger få tak i midler til enkeltstående investeringer og oppgraderinger: et nytt rådhus i Leverkusen, gjenreisning av byslottet i Braunschweig, et nytt gategulv i byens fotgjengerstrøk og mer av lignende byggeformål. Utviklerne er kapitalsterke. Deres prosjekter virker økonomisk velfunderte med finansielle spillerom slik at det danner grunnlag for å diskutere følgeinvesteringer i relaterte samarbeidsprosjekter offentlig-privat. Det virker ofte ekstra forlokkende på politikere.

Nå fremstår knapt kjøpesentrene som urbane byggesteiner, selv om de nok forsøker det ved å vise hvordan de tilpasser sentrenes arkitektoniske form til eksisterende omgivelser, hvordan de utformer fasadene eller ved å forsøke og løse parkeringsbehovet gjennom underjordiske parkeringsanlegg. Alt dette forandrer likevel ikke det faktum at ekte kjøpesentre er planlagt som funksjonelle og økonomisk autonome enheter. Opprinnelig er denne type foretakskonsept for detaljhandel utviklet for å bli bygd i byenes randsoner på åpne arealer for der å kunne fungere som autonom enheter.


1

Dette er så å si deres DNA, som de heller ikke kaster av seg ved å oppnå en plassering i byenes sentrale strøk. Mange parametere i utviklernes planer karakteriserer kjøpesentrets typiske DNA:

• en minstestørrelse på 30.000 kvm salgsareal eller gjerne mer,

• en fullstendig bransjeblanding med godt kjente kjeder representert og i tillegg noen etablerte lokale forretninger,

• flere ”magneter”, dvs. butikker med høy kundefrekvens, lokalisert i begge ender av kjøpesentret (knipper-prinsippet) for styrket fotgjengerfrekvensen imellom,

• god parkeringsdekning og • en atmosfære av

velfølelse (takket være senterstabens dyktighet og erfaring).

Denne type kjøpesenter kan man godt plassere i en by. Om konseptet er godt og driften god vil man likevel etter en tid merke at kjøpesentrets omkringliggende bystrøk blir mer eller mindre likegyldig. Kjøpesenteret er ikke antagonistisk til en fungerende by, likevel, svekkede omgivelser trenger ikke være til skade for kjøpesenteret. Det gode kjøpesenterkonsept og den gode kjøpesenter drift har nemlig autonomi som forutsetning.

Nesten uinnskrenket kan man anta: For kundene er kjøpesentrene attraktive, i det minste når man forutsetter et vanlig middels nivå på det som kundene etterspør. Kjøpesentrene er i transport lett tilgjengelige og tilbyr gode og enkle parkeringsmuligheter. Man finner et bredt tilbudsspekter av forretninger, spesielt innen bekledningsbransjene. Blandingen av forretninger er lagt opp for å møte etterspørselen fra det man kan kalle “den gjennomsnittlige smak” i etterspørselen for at kjøpesenteret dermed skal kunne tiltrekke de mest kjente kjedene som leietakere. Kafeer, restauranter og delvis fritidstilbud

2

supplerer sammensetningen av forretninger. Å oppholde seg i senteret er bekvemt: det er varmt, rent og synsinntrykket domineres av lys og farger. Senterledelsen er opptatt av at kundene føler seg vel og at man kan tilby underholdning tilpasset årstidsspesifikke variasjoner i omgivelsene. Dette konseptet er attraktivt. Dermed får tilstrekkelig store, godt utformede og ledede kjøpesentre godt omdømme og oppnår sikker inntjening og leiemarginer. De er stadig i fremste linje til å tiltrekke seg en stor andel av den regionale kjøpekraften.

Så kommer man til et viktig punkt: Godt utformede og ledete kjøpesentre er overlegne sentre i midlere og små storbyer med svakt utviklede fotgjengersoner. De er i en situasjon hvor de gamle og etablerte fotgjengersonene må legges om og tilpasses det nye bysentrum. Ofte skjer jo også dette. Jo mindre en by er, desto vanskeligere er det for byen når et nytt autonomt kjøpesenterprosjekt blir gjennomført. Knapt lykkes man med å tiltrekke seg nye kunder og besøkende til byen. De kundene som kommer konsentrerer seg imidlertid om innkjøpene og opplevelsene på kjøpesentret og ikke om mulige opplevelser i det tilgrensende fotgjengerstrøket. Ofte ser disse kundene ikke engang gågaten fordi de går direkte fra parkeringshuset inn i kjøpesenteret. Ved siden av de nye kundene, som ikke lenger ønsker å handle i nabobyen, finner naturligvis kjøpesenteret kundene sine i den stedsnære befolkningen. På den måten samles kjøpekraften i sentrum av byen og bidrar dermed til å forringe utviklingsmulighetene i de etablerte forgjengerstrøkene. En typisk konsekvens er nedleggelse av selvstendige forretninger med påfølgende inntog av billigkjeder, økning av ”tomme” forretningslokaler så vel som fall i leienivåene, noe som dermed svekker mulighetene for nyinvesteringer i bygningsmassen. Etter kort tid blir det gjerne tatt initiativ til å transformere den tradisjonelle innerbyen hvor den gamle forretningssonens areal blir forminsket proporsjonalt med den tilveksten i salgsareal som kjøpesenteret representerer.


3

Forsøker man da å danne seg et samlet bilde av situasjonen så viser plussiden en liten tilvekst i byens andel av kjøpekraften som følge av økt kjøpetrofasthet. På den negative siden kommer massive forandringer i den gamle innerbyen som taper attraktivitet av alle slag. Det dreier seg ikke bare om tap av tradisjonell detaljhandel som ikke vil kunne følge med en dynamisk markedsøkonomi. Strukturforandringer som følge konkurranse er normalt. Langt mer ser kritikerne den senere utviklingen som en trussel mot grunnleggende strukturer som kjennetegner den europeiske innerbyen. Til det hører også tap av den tradisjonelle innerbyens funksjoner og funksjonalitet:

• spesielt omstrukturering i bysentrums B-sonene (nedgang av sidegatene som forretningslokalisering)

• voksende ledighet i forretningslokaler,

• oppkomst av billigkjeder (også i den tradisjonelle bysentrums 1A-sonen)

• synkende verdi på fast eiendom (og dermed vansker med å opprettholde et nødvendig nivå på investeringene til oppgradering og fornyelse),

• tilbakegang i offentlige investeringer og

• gradvis utradering av de ekte eller tradisjonelle offentlige byrommene med alle deres (positive) egenskaper.

Hva anbefales? Som problem definerer man gjerne autonome store kjøpesentre med salgsareal større 20 000-30 000 kvm. I tillegg finnes det også mindre kjøpesentre basert på andre senterkonsepter og som er bedre tilpasset den eksisterende innerbyen. Walter Brune omtaler disse kjøpesentrene som «bygallerier» i motsetning til de autonome kjøpesentrene. Ett av deres viktigste kjennetegn er den begrensede størrelsen på mindre enn 10 000 kvm salgsareal i seg selv bidrar til at tre utfordringer blir enklere å løse: Små kjøpesentre vil ikke kunne fungere autonomt, byens samlede salgsareal bare økes moderat og de er lettere å integrere fysisk i den historiske utviklede og finmaskede bystrukturen. Siden de ikke fungerer autonomt blir man i planleggingen nødt til å være opptatt hvordan de kan utformes med sikte på å oppnå god tilpasning til den øvrige innerbyen. Det gjelder så vel

4

utformingen av adkomst og utvalg av leietakere som valg av opplegg for felles markedsføring. Det er lett påviselig at små kjøpesentre er enklere å integrere i den typiske innerbyen. Men de utsetter nok investorene for større risiko fordi de ikke vil kunne følge det typisk autonome konsept for et stort tradisjonelt kjøpesenter.

Med kjøpesenterboomen i innerbyen de siste 15 årene er den faglige diskusjonen omkring kjøpesentrenes utvikling i Tyskland blitt både mer kritisk og differensiert. I begynnelsen oppsto det nærmest en euforisk begeistring for kjøpesentre i den etablerte byen. På bakgrunn av de autonome kjøpesentres virkninger på bystrukturen og vilkårene for bruken av byen, utviklet det så seg en svært kritisk holdning, som i 2007 kom til uttrykk i boken “angrep på bysentrene”. Fra da og til nå har standpunktene i diskusjonen nærmet seg noe hverandre. Byene har naturligvis interesse for en mer opplevelsesrik handel i den indre byen ved utvikling av kjøpesentre, men de er også blitt mer følsom overfor de mulige virkningene av nye kjøpesentre. De tre kritikerne Rolf Junker, Gerd Kühn og Holger Pump-Uhlmann har formulert dette slik: “Kjøpesenter i innerbyen: integrasjon i bysentrum, men riktig”. I tillegg er det i denne sammenheng ganske vesentlig å vurdere det nye kjøpesentrets salgsareal i forhold til salgsarealet i byen som helhet og i innerbyen. Forfatterne anbefaler en begrensning på eventuelle utvidelser på ikke mer enn 15 prosent av byens totale salgsareal og for byen generelt ikke mer enn 15 000 kvm i ett kjøpesenter. De anbefaler bare to bylokaliseringer som egnet for kjøpesentre, nemlig enten sentralt beliggende i bysentrums gågateareal (1A-lokalisering) eller en lokalisering ved kanten av bysentrums gågate med en attraksjonsmotpol på den andre siden av gågaten.


5

Disse og andre vidtgående anbefalinger ble nedfelt i en håndbok utgitt av byplandepartementet i delstaten Nordrhein-Westfalen. Denne håndboken i planlegging og utvikling av kjøpesentre omfatter anbefalinger for

(1) policyer og planlegging som instrumenter for styring av kjøpesenterutviklingen, (2) kjøpesentrenes størrelse, (3) kjøpesentrenes lokalisering, (4) kjøpesentrenes arkitektur og romlige og formmessige integrasjon i en finmasket bystruktur, (5) butikker / arealutnyttelsen og (6) parkeringsanlegg

Med utviklingen av erfaringsmateriale, anbefalinger og praktisk bistand har kommunene, f.eks. i perspektiver på egen byplanlegging, styrket sin kompetanse i samhandlingen med utbyggere av nye kjøpesentre. I løpet av de siste årene er for øvrig kjøpesenterboomen svekket, men den er ikke over. For tiden bygges det bare et fåtall, og i forhold til tidligere, mindre sentre. Også antallet senterprosjekter under planlegging har de siste årene vært avtakende. Samtidig har også de eksisterende kjøpesentrene fått økende behov for reinvesteringer for fortsatt å kunne fungere rimelig vellykket økonomisk. Men samtidig registrerer man at kjøpesenterutviklere fokuserer på enda mindre byer, mindre 50000 innbyggere, med en voksende interesse. Om det

6

medfører en ny senterbølge eller om det blir bare et forsøk fra utviklersiden er uklart. Merkbart er den tiltakende kritiske diskusjonen om store kjøpesentres virkninger på den indre delen av byene. For tiden faller det sammen med finanskrisen og tilbakeslagene i konjunkturene.

Men siden Tyskland i internasjonal kontekst stadig har en detaljhandel preget av relativt få kjøpesentre og tilsvarende overvekt av klassisk byhandel, kan kanskje nye bølger av kjøpesenterplaner bare være spørsmål om tid. På den annen side er forsyningen av detaljhandelsareal i Tyskland med 1.4 kvm per innbygger alt større enn gjennomsnittet for landene dette gjelder. Dermed vil trolig også konkurransen som leder til nedleggelser og geografiske omflyttinger av handelstilbudene bestå med alle sine utfordringer for byplanleggingen. Dermed får også fire viktige spørsmål relevans: Hvor mye salgsareal i kjøpesentre kan en by tåle? Hva er den maksimale størrelse for et kjøpesenter i «din» by? Hvor i byen kan de på en best mulig måte lokaliseres og drives med hensyn til bysentrenes totale attraktivitet? Og hvordan lar et eventuelt kjøpesenter seg bygningsmessig integrere i en bestående finmasket bystruktur i de gamle indre bydelene?


Referanser:

BBSR Hg.: Shopping Center – Bedeutung innerstädtischer Standorte nimmt zu. (Homepage BBSR)

BMVBS Hg.: Reurbanisierung der Innenstadt. BMVBS-Online Publikation 19/2010, darin S. 27-30

Böttcher, Dirk: Stress in der City. In: Brand Eins 10/2009, S. 112-117

Brune, Walter: Integriert oder nicht integriert? Ein bedeutender Unterschied. In: Brune / Junker / Pump-Uhlmann Hg.: Angriff auf die City. Düsseldorf 2006; S. 55-63

Brune, Walter: Innenstadtentwicklung durch Shopping Center? In: Brune / Junker / Pump-Uhlmann Hg.: Angriff auf die City. Düsseldorf 2006; S. 65-71

DEKA Bank: Shopping-Center-Märkte in Europa. In: Immobilien Research Spezial, Ausgabe 7/2010 - 26. Oktober 2010

Dörhöfer, Kerstin: Shopping Malls – ein neuer urbaner Bautyp? Vortragsmanuskript

Doerr, Thomas: Innerstädtische großflächige Einzelhandelszentren – Sargnägel oder Bereicherung gewachsener Innenstädte. In: Brune / Junker / Pump-Uhlmann Hg.: Angriff auf die City. Düsseldorf 2006; S. 75-83

EHI: Aktuelle Statistiken zu den Shopping-Centern in Deutschland (Homepage EHI)

Junker, Rolf: Center statt Stadt? – Die Rolle der Stadtplaner. Für einen sorgfältigeren Umgangmit der Innenstadt. In: Brune / Junker / Pump-Uhlmann Hg.: Angriff auf die City. Düsseldorf 2006; S. 107-117

Junker, Rolf u.a.: Wirkungsanalyse großer innerstädtischer Einkaufscenter. Berlin 2008 (=edition DIFU Stadt Forschung Praxis Band 7)

Junker, Rolf / Gerd Kühn / Holger Pump-Uhlmann: Innerstädtische Einkaufscenter: städtebaulich integrieren, aber richtig! (download Homepage www.junker-kruse.de => stadtnachrichten, 28.1.2013)

Krüger, Thomas und Monika Walther: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center. In: Jan Wehrheim Hg.: Shopping Malls. Interdisziplinäre Betrachtungen eines neuen Raumtyps. Wiesbaden 2007. S. 192-207

MWBWV NRW Hg.: Zum Umgang mit großen innerstädtischen Einkaufscentern. Arbeitshilfe, Januar 2011.

Otto, Alexander: Europas Innenstädte – Einkaufszentren gehören dazu (Homepage ECE)

Paßlick, Ulrich: Einkaufscenter und Innenstadtentwicklung. In: vhw FHS Mai-Juni 2011, S. 119-122

Shoppingcenters.de: Shopping Center in Deutschland – In Westen viel Neues (Homepage shoppingcenters.de)

Byutvikling, byhandel og kjøpesentre i Tyskland

Documents