2.1 Gambaran Umum Kota Semarang2.1.1 Letak Geografis Kota
Semarang Dengan luas wilayah 373,70 Km2., secara administratif Kota
Semarang terbagi menjadi 16 Kecamatan dan 177 Kelurahan. Dari 16
Kecamatan yang ada, terdapat 2 Kecamatan yang mempunyai wilayah
terluas yaitu Kecamatan Mijen, dengan luas wilayah 57,55 Km2 dan
Kecamatan Gunungpati, dengan luas wilayah 54,11 Km2. Kedua
Kecamatan tersebut terletak di bagian selatan yang merupakan
wilayah perbukitan yang sebagian besar wilayahnya masih memiliki
potensi pertanian dan perkebunan. Sedangkan kecamatan yang
mempunyai luas terkecil adalah Kecamatan Semarang Selatan, dengan
luas wilayah 5,93 Km2 diikuti oleh Kecamatan Semarang Tengah,
dengan luas wilayah 6,14 Km2 .
Gambar 2.1Wilayah Administrasi Kota Semarang (Km2)Sumber: Kota
Semarang dalam Angka 2009, BPS (data diolah)
Letak dan kondisi geografis dari Kota Semarang memiliki posisi
astronomi di antara garis 6o50 7o10 Lintang Selatan dan garis
109o35 110o50 Bujur Timur. Adapun batas wilayah administratif Kota
Semarang adalah sebagai berikut :Barat : Kabupaten KendalTimur :
Kabupaten DemakSelatan: Kabupaten SemarangUtara: Laut Jawa dengan
panjang garis pantai mencapai 13,6 kilometer.
Gambar 2.2Peta Kota Semarang
Secara topografis Kota Semarang terdiri dari daerah perbukitan,
dataran rendah dan daerah pantai. Dengan demikian topografi Kota
Semarang menunjukkan adanyaberbagai kemiringan dan tonjolan. Daerah
pantai 65,22% wilayahnya adalah datarandengan kemiringan 25% dan
37,78% merupakan daerah perbukitan dengankemiringan 15 - 40%.
Adapun wilayah Kota Semarang berada pada ketinggian 0 sampai dengan
348,00 mdpl.Kondisi lereng tanah Kota Semarang dibagi menjadi 4
jeniskelerengan yaitu lereng I dengan kemiringan antara 0 - 2%
meliputi Kecamatan Genuk, Pedurungan, Gayamsari, Semarang Timur,
Semarang Utara dan Tugu, serta sebagian wilayahKecamatan Tembalang,
Banyumanik dan Mijen. Sedangkan pada kelas lereng II yaitu antara 2
5% yang meliputiKecamatan Semarang Barat, Semarang Selatan,
Candisari, Gajahmungkur,Gunungpati dan Ngaliyan. Pada lereng III
dengan kemiringan 15-40%, meliputi wilayah di sekitar Kaligarangdan
Kali Kreo (Kecamatan Gunungpati), sebagian wilayah kecamatan Mijen
(daerahWonoplumbon) dan sebagian wilayah Kecamatan Banyumanik,
serta KecamatanCandisari. Sedangkan lereng IV yaitu dengan
kemiringan lereng > 45% meliputi sebagian wilayah
KecamatanBanyumanik (sebelah tenggara), dan sebagian wilayah
Kecamatan Gunungpati, terutama disekitar Kali Garang dan Kali
Kripik.
2.1.2 Kependudukan Kota SemarangJumlah penduduk Kota Semarang
mencapai 1,45 juta jiwa pada tahun 2007. Angka ini terus meningkat
dan pada tahun 2009 telah mencapai 1,50 juta jiwa. Tingkat
pertumbuhan penduduk pada tiga tahun terakhir berfluktuatif. Dimana
tercatat pada tahun 2007 sebesar 1,43% kemudian meningkat agak
tajam menjadi 1,86% di tahun 2008 dan terakhir mengalami sedikit
penurunan 0,15% ditahun 2009. Dengan luas wilayah sekitar 377 km2,
ini berarti setiap km2 ditempati penduduk sebanyak 4.032 orang pada
tahun 2009. Selain itu anggota rumah tangga dalam setiap rumah
tangga terlihat cenderung menurun. Secara umum jumlah penduduk
perempuan lebih banyak dibandingkan jumlah penduduk laki-laki. Pada
tahun 2009, untuk setiap 100 penduduk perempuan terdapat 98
penduduk laki-laki.
Tabel 2.1Indikator Kependudukan Kota
SemarangUraian200720082009
Jumlah Penduduk (1000 jiwa)145514821506
Pertumbuhan Penduduk (%)1,431,861,71
Kepadatan Penduduk (jiwa/km2)389239654032
Sex Ratio (L/P) (%)98,598,698,7
Jumlah Ru Ta (1000 ruta)352,9373,9413,8
Rata-rata ART (jiwa/ruta)4,123,963,64
% Penduduk Menurut Kelompok Umur0 14 tahun15 64 tahun> 65
tahun19,6673,976,3719,7173,956,3425,367,67,1
Sumber : Profil Kependudukan, 2009
Mata Pencaharian penduduk di Kota Semarang pada umumnya masih
bekerja di bidang pertanian.hal ini sesuai dengan potensi wilayah
Kota Semarang sebagian besar msir merupakan lahan pertanian.
Sedangkan posisi kedua di duduki oleh para pekerja industri, yang
diperkirakan dalam beberapa tahun ke depan akan mendominasi
menggantikan para pekerja bidang pertanian.
2.1.3 Fungsi dan PerananFungsi dan peranan Kota Semarang
berhubungan erat dengan hirarkinya sebagai kota Orde satu dan
peranannya sebagai ibukota Propinsi Jawa Tengah. Fungsi utama Kota
Semarang telah ditetapkan sebagai berikut : Sebagian pusat
pemerintahan propinsi yang merupakan perpanjangan dari pemerintah
pusat di Propinsi Jawa Tengah dan sebagian pusat pemerintahan kota
yang membawahi 16 wilayah kecamatan. Sebagai pusat pertumbuhan dan
pusat aktivitas regional Sebagian pusat perdagangan dan jasa
komersil dengan skala lokal (kota) hingga internasional. Peran ini
didukung oleh jaringan yang menghubungkan Kota Semarang dengan
wilayah dan kota-kota di sekitarnya. Sebagian pusat atau simpul
transportasi dengan skala lokal (kota) hingga internasional. Hal
ini didukung dengan adanya pelabuhan laut, pelabuhan udara, dan
statiun kereta api dan terminal bus. Setiap daerah produksi
manufaktur dengan skala lokal hingga internasioanal Kota Semarang
memiliki dua kawasan industri yang sedang dikembangkan dengan
berbagai fasilitas pendukungnya yang berada di kawasan Tugu dan
kawasan Terboyo. Sebagai pusat pelayanann umum terutama sebagai
pusat pelayanan pendidikan, olahraga dan rekreasi dengan skala
pelayanan lokal terutama untuk pendidikan.
2.1.4Struktur Ruang Kota SemarangStruktur ruang kota
menggambarkan sistem kegiatan kota dengan komponen komponen
kegiatannya. Dengan mengetahui struktur ruang kota maka dapat
diketahui bagaimana sistem kegiatan kota dapat berjalan dan
berinteraksi satu sama lainnya. Sistem pelayan terdiri dari pusat
pelayanan komersial dan pusat pelayanan sosial. Pusat-pusat
tersebut adalah : Pusat pelayanan komersial skala kota dan
regional, berada pada BWK pusat kota yaitu kawasan Simpang
Lima-Johar. Pusat pelanan komersial skala kota (BWK) yaitu pada
kawasan Karangayu, Genuk, Pedurungan, Sendangmulyo, Kagok,
Banyumanik, Gunungpati, Mijen, dan Mangkang.
Sedangkan fasilitas pelayanan sosial yaitu : Fasilitas
pendidikan berupa kawasan pendidikan tinggi Tembalang, Sekaran, dan
Bendan. Perkantoran berada pada kawasan jalan Pahlawan, jalan
Pemuda, dan jalan Madukoro. Rekreasi, terdiri rekreasi pantai di
Tugu, rekreasi agro di Gunungpati dan Mijen serta taman margasatwa
di Tinjomoyo.
Sedangkan sistem jaringannya adalah : Sistem jaringan yang
menghubungkan Semarang sebagai orde 1 dengan kota kota orde 1
lainnya atau menghubungkan Semarang dengan kota-kota orde 2. Sistem
jaringan yang menghubungkan pusat pusat primer dengan pusat-pusat
sekunder. Sistem jaringan jalan raya yang ada didukung pula oleh
sistem jaringan kereta api dan sistem transportasi laut.
2.1.5 Pola Tata Guna dan Potensi LahanDidasarkan pada Master
Plan Kota Semarang (1995) dan perkermbangan saat ini, rencana
penggunaan lahan yang sangat dominan mempengaruhi kawasan Bundaran
(Simpang) Kalibanteng, antara lain : Perluasan Pelabuhan Tanjung
Mas. Pengembangan Bandara Achmad Yani menjadi bandara
International, yang dapat melayani pesawat berbadan lebar (Boeing
767) Pengembangan pusat industri baru di kawasan sebelah barat
Bandara Udara Achmad Yani. Pengembangan kawasan pemukiman di bagian
tenggara dan Selatan Kota Semarang.
Berdasarkan acuan yang ada, pengembangan kawasan industri
dikonsentrasikan pada kawasan timur laut dan barat laut Kota
Semarang. Kawasan industri yang telah ada di kawasan pelabuhan
rencananya akan dikembangkan untuk perdagangan dan fasilitas
pendukung pelabuhan.Secara umum tata guna Kota Semarang mengarah
pada penempatan dan intensitas dari tiap jenis penggunaan ruang
kota yang meliputi : Perumahan Pemerintahan dan bangunan umum
Perdagangan dan jasa Jalur hijau dan kawasan terbuka Jaringan
transportasi, listrik, air, gas, dan telepon Pembangunan khusus
seperti industri, perdagangan, rekreasi, kemiliteran, dan
sebagainya.
Luas Kota Semarang 37.070, 38 Ha dengan pemanfaatan untuk Lahan
sawah 3.612,95 Ha untuk Lahan kering 33.457,43 Ha. Hal ini
menunjukkan bahwa pemanfaatan budidaya mendominasi penggunanan
lahan di Kota Semarang daripada kawasan lindung.
Daerah yang mempunyai luas terbesar adalah kecamatan Mijen yaitu
7.009,24 Ha dengan prosentase terhadap luas Kota Semarang adalah
18,91 %, sedangkan daerah dengan luas terkecil adalah kecamatan
Gayamsari yaitu 498,73 Ha dengan mempunyai prosentase terhadap luas
Kota Semarang sebesar 1,35 %. Untuk menjaga kelestarian lingkungan
Kota Semarang terurtama Semarang bawah, maka Kota Semarang bagian
atas dijadikan fungsi konservasi.Hal ini membawa konsekuesi
pembangunan Kota Semarang atas dibatasi pengembangannya. Banyak
faktor penghambat yang berwujud fisik seperti kawasan fungsi
lindung berimplikasi pada pengawasan yang ketat dalam memelihara
kawasan lindung tersebut karena jika salah dalam pemanfaatannya
akan menimbulkan efek yang kurang baik bagi Kota Semarang.Masih
dimungkinkan pengembangan Kota Semarang bawah dengan fungsi-fungsi
yang sudah ada seperti perkantoran, perdagangan dan jasa, pemukiman
intensitas tinggi dan industri.
Banyaknya potensi-potensi lokal seperti industri skala rumah
tangga yang belum dikembangkan yang sebenarnya mampunyai kekuatan
yang tidak terpengaruh oleh adanya krisis ekonomi yang melanda
Indonesia. Selain industri sektor perikanan yang ada di Kota
Semarang juga belum optimal pemanfaatannya saat ini sehingga masih
bisa dikembangkan lagi, jika dilihat lebih cermat lagi masih banyak
daerah-daerah di Semarang yang belum dikembangkan yaitu
daerah-daerah pinggiran kota seperti kecamatan Tugu, Mijen,
Gunungpati, Banyumanik, dan Tembalang.
Kebijakan pemerintah dalam perencanaan bangunan di Semarang,
dibagi menjadi empat wilayah pengembangan dan sepuluh wilayah
bagian kota : Wilayah Pengembangan IMeliputi Kecamatan Semarang
Tengah, Semarang Timur, Semarang Barat, Semarang Utara, Semarang
Selatan, Candisari, dan Gajah Mungkur. Ciri kegiatan yaitu pusat
pelayanan umum berupa perkantoran, perdagangan komersial,
pelabuhan, industri berikat pelabuhan, rekreasi, perumahan
lingkungan dengan kepadatan tinggi, konservasi bangunan bersejarah.
Wilayah Pengembangan IIMeliputi wilayah tugu, sebagian wilayah
kecamatan tugu dan kecamatan genuk.Dikembangakan menjadi wilayah
perindustrian jasa kemayarakatan, dan transportasi. Wilayah
Pengembangan IIIBerfungsi untuk pengembangan wilayah sub urban dan
akan dikembangkan menjadi wilayah jasa, pendidikan, kesehatan, dan
pemerintahanmeliputi wilayah gayamsari, Pedurungan, tembalang, dan
banyumanik. Wilayah pengembangan IVBerfungsi untuk pengembangan
sektor pertanian seperti perkebunan, peternakan,
perhutanan,meliputi daerah daerah Gunung pati dan mijen.
Tabel 2.2Pembagian Wilayah Pengembangan dan Bagian Wilayah
Kota
Sumber : Semarang Dalam Angka. 2004
2.1.6 Rencana Pengembangan Kawasan Potensi BWKPERATURAN DAERAH
KOTA SEMARANGNOMOR 12 TAHUN 2004TENTANGRENCANA DETAIL TATA RUANG
KOTA (RDTRK)KOTA SEMARANGBAGIAN WILAYAH KOTA VII(KECAMATAN
BANYUMANIK)
Bagian KelimaSistem Jaringan TransportasiPasal 18Sistem Jaringan
transportasi BWK VII meliputi :a. Fungsi jaringan jalan.;b.
Fasilitas Transportasi;
Pasal 19Fungsi jaringan jalan yang berada di BWK VII terdiri
dari :
a. Jalan Arteri Primer (AP) meliputi :1. Sebagian Jl. Perintis
Kemerdekaan (AP1) dan (AP10)2. Rencana Jalan Lingkar Luar Kota
Semarang (AP2, AP3 dan AP4)3. Rencana Jalan Tol Semarang-Solo
(AP5)4. Jalan Tol Seksi A Jatingaleh-Srondol (AP6, AP7 dan AP8)5.
Jalan Tol Seksi B Jatingaleh-Krapyak (AP9)
b. Jalan Arteri Sekunder (AS) meliputi :Jl. Perintis Kemerdekaan
- Jl. Setiabudi (AS1, AS2, AS3 dan AS4)
c. Jalan Kolektor Primer (KP) meliputi :Jalan dari Kelurahan
Jabungan-Ungaran (KP1)
d. Jalan Kolektor Sekunder (KS) meliputi:1. Jalan di Kelurahan
Pedalangan-Jl.Durian (KS1 dan KS2)2. Jl. Prof.Sudarto, S.H (KS3)3.
Jl. Srondol Kulon-Jl.Sekaran (KS4)4. Jl. Bonbin (KS5 dan KS6)5. Jl.
Tinjomoyo (KS7)6. Jl. Ngesrep Barat III (KS8 dan KS10)7. Jalan
penghubung Jl. Ngesrep Barat III ke Jl. Perintis Kemerdekaan
(KS9)8. Jl. Durian (KS11, KS12 dan KS13)9. Jl. Pramuka (KS14)
e. Jalan Lokal Sekunder (LS) meliputi :1. Jl. di Kelurahan
Pudakpayung (LS1)2. Jalan di Kelurahan Pudakpayung-Jalan di
Kelurahan Gedawang (LS2 dan LS3)3. Jalan di Kelurahan Gedawang ke
Jalan di Kelurahan Pedalangan (LS4)4. Jl. Gedawang (LS5)5. Jalan ke
Kelurahan Gedawang (LS6) menuju ke Jl. Sukun6. Jl. STM Grafika
(LS7)7. Jl. Cemara Raya (LS8)8. Jl. Karangrejo Raya (LS9)9. Jl.
Sukun-Jl. Damar (LS10)10. Jl. Potrosari (LS11)11. Jl. Kanfer Raya
(LS12)12. Jl. Srondol Kulon (LS13)13. Jl. Tusam (LS14)14. Jalan ke
kawasan Bukitsari (LS15)15. Jl. Frontage Road Tol
Srondol-Jatingaleh-Krapyak (LS16, LS17 dan LS18)16. Jalan ke
Kawasan Gombel Permai (LS19)17. Jl. Frontage Road Tol Semarang-Solo
(LS20 dan LS21)18. Rencana Jl. yang menghubungkan Jl. di Kelurahan
Srondol Kulon ke Jl. Perintis Kemerdekaan(LS22)19. Rencana Jl.
penghubung sisi Jl. Tol seksi A Jatingaleh-Srondol ke Jl. kawasan
Bukit sari (LS23)20. Jalan penghubung Jl. Frontage Tol
Srondol-Jatingaleh-Krapyak ke Jl. Tusam (LS24)21. Jalan di
Kelurahan Banyumanik menuju Jl. di Kelurahan Padangsari (LS25 dan
LS26)22. Jl. Pudakpayung ke Kelurahan Jabungan (LS27)23. Jalan yang
menghubungkan Jl. Kelurahan Pudakpayung-Gedawang dan Jl. Gedawang
(LS28 danLS29)
Bagian KetujuhPenentuan Koefisien Dasar Bangunan (KDB)Pasal
29(1) Penentuan KDB pada tiap ruas Jalan yang direncanakan
berdasarkan fungsi jaringan Jalan dan fungsilahan.(2) Setiap ruas
Jalan yang direncanakan dapat ditetapkan lebih dari satu
peruntukan.
Pasal 30Penentuan KDB pada setiap ruas fungsi Jalan ditetapkan
sebagai berikut :a. Jalan Arteri Primer, KDB yang ditetapkan :1.
Perumahan KDB yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus);2.
Perdagangan dan Jasa KDB ynag direncanakan :- Supermarket KDB yang
direncanakan 60 % (enam puluh perseratus);- Minimarket KDB yang
direncanakan 60 % (enam puluh perseratus);- Hotel KDB yang
direncanakan 60 % (enam puluh perseratus);- Pertokoan KDB yang
direncanakan 60% (enam puluh perseratus);- Pasar KDB yang
direncanakan 60 % (enam puluh perseratus);3. Campuran Perdagangan
dan Jasa, Perumahan yang direncanakan 60% (enam puluh
perseratus);4. Perkantoran KDB yang direncanakan 40 % (empat puluh
perseratus);5. Fasilitas Umum KDB yang direncanakan :- Pendidikan
yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus);- Kesehatan yang
direncanakan 40 % (empat puluh perseratus);- Peribadatan yang
direncanakan 40 % (empat puluh perseratus);- Bangunan Pelayanan
Umum yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus);6. Perguruan
Tinggi KDB yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus).
b. Jalan Arteri Sekunder, KDB yang ditetapkan :1. Perumahan KDB
yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus);2. Perdagangan dan
Jasa KDB yang direncanakan :- Supermarket KDB yang direncanakan 60
% (enam puluh perseratus);- Minimarket KDB yang direncanakan 60 %
(enam puluh perseratus);- Hotel KDB yang direncanakan 60 % (enam
puluh perseratus);- Pertokoan KDB yang direncanakan 60% (enam puluh
perseratus);- Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh
perseratus);3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan yang
direncanakan 60% (enam puluh perseratus)4. Perkantoran KDB yang
direncanakan 40 % (empat puluh perseratus);5. Fasilitas Umum KDB
yang direncanakan :- Pendidikan yang direncanakan 40 % (empat puluh
perseratus);- Kesehatan yang direncanakan 40 % (empat puluh
perseratus);- Peribadatan yang direncanakan 40 % (empat puluh
perseratus);- Bangunan Pelayanan Umum yang direncanakan 40 % (empat
puluh perseratus);6. Perguruan Tinggi KDB yang direncanakan 40 %
(empat puluh perseratus).
c. Jalan Kolektor Primer, KDB yang ditetapkan :1. Perumahan KDB
yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus);2. Perdagangan dan
Jasa KDB yang direncanakan :- Supermarket KDB yang direncanakan 60
% (enam puluh perseratus);- Minimarket KDB yang direncanakan 60 %
(enam puluh perseratus);- Hotel KDB yang direncanakan 60 % (enam
puluh perseratus);- Pertokoan KDB yang direncanakan 60% (enam puluh
perseratus);- Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh
perseratus);3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan yang
direncanakan 60% (enam puluh perseratus);4. Perkantoran KDB yang
direncanakan 40 % (empat puluh perseratus);5. Fasilitas Umum KDB
yang direncanakan :- Pendidikan yang direncanakan 40 % (empat puluh
perseratus);- Kesehatan yang direncanakan 40 % (empat puluh
perseratus);- Peribadatan yang direncanakan 40 % (empat puluh
perseratus);- Bangunan Pelayanan Umum yang direncanakan 40 % (empat
puluh perseratus).
d. Jalan Kolektor Sekunder, KDB yang ditetapkan :1. Perumahan
KDB yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus);2. Perdagangan
dan jasa KDB yang direncanakan :- Supermarket KDB yang direncanakan
60 % (enam puluh perseratus);- Minimarket KDB yang direncanakan 60
% (enam puluh perseratus);- Hotel KDB yang direncanakan 60 % (enam
puluh perseratus);- Pertokoan KDB yang direncanakan 60% (enam puluh
perseratus);- Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh
perseratus);3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan yang
direncanakan 60% (enam puluh perseratus);4. Perkantoran KDB yang
direncanakan 40 % (empat puluh perseratus);5. Fasilitas Umum KDB
yang direncanakan :- Pendidikan yang direncanakan 40 % (empat puluh
perseratus);- Kesehatan yang direncanakan 40 % (empat puluh
perseratus);- Peribadatan yang direncanakan 40 % (empat puluh
perseratus);- Bangunan Pelayanan Umum yang direncanakan 40 % (empat
puluh perseratus);6. Olahraga dan Rekreasi KDB yang direncanakan
20% (dua puluh perseratus).
e. Jalan Lokal Sekunder, KDB yang ditetapkan :1. Perumahan KDB
yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus);2. Perdagangan dan
jasa KDB yang direncanakan:- Pertokoan KDB yang direncanakan 60%
(enam puluh perseratus);- Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam
puluh perseratus);3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan yang
direncanakan 60% (enam puluh perseratus);4. Perkantoran KDB yang
direncanakan 40 % (empat puluh perseratus);5. Fasilitas Umum KDB
yang direncanakan :- Pendidikan yang direncanakan 40 % (empat puluh
perseratus);- Kesehatan yang direncanakan 40 % (empat puluh
perseratus);- Peribadatan yang direncanakan 40 % (empat puluh
perseratus);- Bangunan Pelayanan Umum yang direncanakan 40 % (empat
puluh perseratus).
Pasal 31Peta rencana Kepadatan Bangunan (KDB) sebagaimana
dimaksud Pasal 29 dan Pasal 30 tercantum dalamlampiran I.L dan
merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Peraturan Daerah
ini.
Bagian KedelapanPenentuan Ketinggian Bangunan danKoefisien
Lantai Bangunan (KLB)Pasal 32Penentuan Ketinggian Bangunan dan KLB
ditetapkan dengan luas lantai bangunan dan luas persil padasetiap
peruntukan yang disesuaikan dengan fungsi Jalan.
Pasal 33Ketinggian Bangunan dan KLB pada setiap peruntukan
ditetapkan sebagai berikut :
a. Jalan Arteri Primer, KLB yang ditetapkan :1. Perumahan
maksimal 2 lantai dan KLB 0,8;2. Perdagangan dan Jasa:- Supermarket
maksimal 4 lantai dan KLB 2,4;- Minimarket maksimal 4 lantai dan
KLB 2,4;- Hotel maksimal 4 lantai dan KLB 2,4;- Pertokoan maksimal
3 lantai dan KLB 1,8;- Pasar maksimal 2 lantai dan KLB 1,2;3.
Campuran dan Perdagangan, Permukiman maksimal 3 lantai dan KLB
1,84. Perkantoran maksimal 2 lantai dan KLB 0,8;5. Fasilitas Umum
:- Pendidikan maksimal 4 lantai dan KLB 1,6;- Kesehatan maksimal 3
lantai dan KLB 1,2;- Peribadatan maksimal 2 lantai dan KLB 0,8;-
Bangunan Pelayanan Umum maksimal 2 lantai dan KLB 0,8;6. Perguruan
tinggi maksimal 4 lantai dan KLB 1,6;7. Kawasan Khusus Militer
maksimal 6 lantai dan KLB 2,4.
b. Jalan Arteri Sekunder, KLB yang ditetapkan :1. Perumahan
maksimal 2 lantai dan KLB 0,8;2. Perdagangan dan Jasa :-
Supermarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4;- Minimarket maksimal 4
lantai dan KLB 2,4;- Hotel maksimal 4 lantai dan KLB 2,4;-
Pertokoan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8;- Pasar maksimal 2 lantai
dan KLB 1,2;3. Campuran dan Perdagangan, Permukiman maksimal 3
lantai dan KLB 1,84. Perkantoran maksimal 2 lantai dan KLB 0,85.
Fasilitas Umum :- Pendidikan maksimal 4 lantai dan KLB 1,6;-
Kesehatan maksimal 3 lantai dan KLB 1,2;- Peribadatan maksimal 2
lantai dan KLB 0,8;- Bangunan Pelayanan Umum maksimal 2 lantai dan
KLB 0,8;6. Perguruan tinggi maksimal 4 lantai dan KLB 1,6;7.
Kawasan Khusus Militer maksimal 6 lantai dan KLB 2,4.
c. Jalan Kolektor Primer, KLB yang ditetapkan :1. Perumahan
maksimal 2 lantai dan KLB 0,8;2. Perdagangan dan Jasa:- Supermarket
maksimal 4 lantai dan KLB 2,4;- Minimarket maksimal 4 lantai dan
KLB 2,4;- Hotel maksimal 4 lantai dan KLB 2,4;- Pertokoan maksimal
3 lantai dan KLB 1,8;- Pasar maksimal 2 lantai dan KLB 1,2;3.
Campuran Perdagangan dan Perumahan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8;4.
Perkantoran 2 lantai dan KLB 0,8;5. Fasilitas Umum:- Pendidikan
maksimal 4 lantai dan KLB 1,6;- Kesehatan maksimal 3 lantai dan KLB
1,2;- Peribadatan maksimal 2 lantai dan KLB 0,8;- Bangunan
Pelayanan Umum maksimal 2 lantai dan KLB 0,8;
d. Jalan Kolektor Sekunder, KLB yang ditetapkan :1. Perumahan
maksimal 2 lantai dan KLB 0,8;2. Perdagangan dan jasa:- Supermarket
maksimal 4 lantai dan KLB 2,4;- Minimarket maksimal 4 lantai dan
KLB 2,4;- Hotel maksimal 4 lantai dan KLB 2,4;- Pertokoan maksimal
3 lantai dan KLB 1,8;- Pasar maksimal 2 lantai dan KLB 1,2;3.
Campuran Perdagangan dan Perumahan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8;4.
Perkantoran maksimal 4 lantai dan KLB 1,65. Fasilitas Umum:-
Pendidikan maksimal 4 lantai dan KLB 1,6;- Kesehatan maksimal 3
lantai dan KLB 1,2;- Peribadatan maksimal 2 lantai dan KLB 0,8;-
Bangunan Pelayanan Umum maksimal 2 lantai dan KLB 0,8;6. Olahraga
dan Rekreasi maksimal 2 lantai dan KLB 0,4;7. Kawasan Khusus
Militer maksimal 6 lantai dan KLB 2,4.e. Jalan Lokal Sekunder, KLB
yang ditetapkan :1. Perumahan maksimal 2 lantai dan KLB 0,8;2.
Perdagangan dan jasa :- Pertokoan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8;-
Pasar maksimal 2 lantai dan KLB 1,2;3. Campuran Perdagangan dan
Jasa maksimal 2 lantai dan KLB 1,2;4. Perkantoran maksimal 2 lantai
dan KLB 0,85. Fasilitas Umum :- Pendidikan maksimal 2 lantai dan
KLB 0,8- Kesehatan maksimal 2 lantai dan KLB 0,8- Peribadatan
maksimal 2 lantai dan KLB 0,8- Bangunan umum maksimal 2 lantai dan
KLB 0,8
Pasal 34Peta rencana Kepadatan Bangunan (Ketinggian Bangunan dan
KLB) sebagaimana dimaksud Pasal 32 danPasal 33, tercantum dalam
Lampiran I.L dan merupakan bagian yang tak terpisahkan dari
PeraturanDaerah ini
Bagian KesembilanPenentuan Garis Sempadan Bangunan (GSB)Pasal
35Penentuan Garis Sempadan Bangunan (GSB) terdiri dari :
a. Garis Sempadan Muka Bangunan ditinjau dari :1. Sempadan
Jalan.2. Sempadan Sungai.3. Sempadan Ruang Bebas Saluran Udara
Tegangan Tinggi dan Saluran UdaraTegangan EkstraTinggi.
b. Garis Sempadan Samping dan Belakang Bangunan.
Pasal 36Garis sempadan muka bangunan terhadap sempadan jalan
dihitung dari as jalan sampai dengan dindingterluar bangunan yang
besarnya berdasarkan fungsi jalan ditetapkan sebagai berikut :
a. Jalan Arteri Primer, GSB yang ditetapkan :1. Perumahan 32
meter;2. Perdagangan dan Jasa :- Supermarket 32 meter ;- Minimarket
32 meter ;- Hotel 32 meter ;- Pertokoan 32 meter ;- Pasar 32 meter
;3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan 32 meter;4.
Perkantoran 32 meter;5. Fasilitas Umum :- Pendidikan 32 meter;-
Peribadatan 32 meter ;- Kesehatan 32 meter ;- Bangunan Pelayanan
Umum 32 meter ;6. Perguruan tinggi 32 meter;7. Kawasan Khusus
Militer 32 meter.
b. Jalan Arteri Sekunder, GSB yang ditetapkan :1. Perumahan 29
meter;2. Perkantoran 29 meter;3. Campuran Perdagangan dan Jasa,
Perumahan 29 meter;4. Perdagangan dan jasa :- Supermarket 29 meter
;- Minimarket 29 meter ;- Hotel 29 meter ;- Pertokoan 29 meter ;-
Pasar 29 meter ;5. Fasilitas umum :- Pendidikan 29 meter;-
Peribadatan 29 meter ;- Kesehatan 29 meter ;- Bangunan Pelayanan
Umum 29 meter ;6. Perguruan tinggi 29 meter.
c. Jalan Kolektor Primer, GSB yang ditetapkan :1. Perumahan 26
meter;2. Perkantoran 26 meter;3. Campuran Perdagangan dan Jasa,
Perumahan 26 meter;4. Perdagangan dan jasa :- Supermarket 26
meter;- Minimarket 26 meter;- Hotel 26 meter;- Pertokoan 26 meter;-
Pasar 26 meter;5. Fasilitas Umum :- Pendidikan 26 meter;- Kesehatan
26 meter;- Peribadatan 26 meter;- Bangunan Pelayanan Umum 26
meter
d. Jalan Kolektor Sekunder, GSB yang ditetapkan :1. Perumahan 23
meter ;2. Perkantoran 23 meter ;3. Campuran Perdagangan dan Jasa,
Perumahan 23 meter;4. Perdagangan dan jasa :- Supermarket 23 meter
;- Minimarket 23 meter ;- Hotel 23 meter ;- Pertokoan 23 meter ;-
Pasar 23 meter ;5. Fasilitas Umum:- Pendidikan 23 meter;- Kesehatan
23 meter;- Peribadatan 23 meter;- Bangunan Pelayanan Umum 23
meter.6. Olahraga dan Rekreasi 23 meter;7. Kawasan Khusus Militer
23 meter.
e. Jalan Lokal Sekunder, GSB yang ditetapkan :1. Perumahan 17
meter;2. Perkantoran 17 meter;3. Campuran Perdagangan dan Jasa,
Perumahan 26 meter;4. Perdagangan dan jasa :- Pasar 17 meter;-
Pertokoan 17 meter;5. Fasilitas umum :- Pendidikan 17 meter ;-
Peribadatan 17 meter;- Kesehatan 17 meter;- Bangunan Pelayanan Umum
17 meter.
Pasal 37(1) Garis sempadan muka bangunan terhadap sempadan
sungai untuk sungai yang bertanggul di dalamkawasan perkotaan
sekurang-kurangnya 3 meter dari sebelah luar sepanjang kaki
tanggul.(2) Garis sempadan muka bangunan terhadap sempadan sungai
untuk sungai yang bertanggul diluarkawasan perkotaan
sekurang-kurangnya 5 meter dari sebelah luar sepanjang kaki
tanggul.(3). Garis Sempadan muka bangunan terhadap sempadan sungai
yang tidak bertanggul di dalam kawasanperkotaan dihitung dari tepi
sungai pada waktu ditetapkan sampai dinding terluar bangunan
yangbesarnya ditetapkan sebagai berikut :
a. Sungai yang memiliki kedalaman tidak lebih dari 3 meter,
garis sempadan ditetapkan sekurang-kurangnya10 meter dihitung dari
tepi sungai pada waktu ditetapkan.
b. Sungai yang mempunyai kedalaman 3 meter sampai dengan 20
meter garis sempadan ditetapkansekurang-kurangnya 15 meter dihitung
dari tepi sungai pada waktu ditetapkan.
Pasal 38Garis sempadan dan Ruang Bebas Saluran Udara Tegangan
Tinggi dan Saluran Udara Tegangan EkstraTinggi terbagi menjadi
:
a. Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi ditetapkan sebesar 8,5
m- 15 m untuk menara yangditinggikan dan 5 m 5,5 m untuk menara
yang tidak ditinggikan (dengan ketentuan ruang bebasyang ditetapkan
membentuk sudut 45 dari sumbu penghantar).
b. Saluran Udara Tegangan Tinggi (SUTT) ditetapkan sebesar 9
meter 13,5 meter untuk menarayang ditinggikan dan 2,5m - 4 m untuk
menara yang tidak ditinggikan (dengan ketentuan ruangbebas yang
ditetapkan membentuk sudut 45 dari sumbu penghantar ).
Pasal 39Garis sempadan samping dan belakang bangunan yang
berbatasan dengan persil tetangga ditetapkansebagai berikut :
a. Bangunan tunggal tidak bertingkat dapat berhimpitan atau
apabila tidak berhimpitan berjarakminimal 1,5 m.
b. Untuk bangunan deret sampai dengan ketinggian 3 lantai, untuk
lantai 1 dan 2 dapat berhimpitsedangkan lantai 3 harus
terpisah.
c. Bangunan dengan ketinggian 4 lantai harus terpisah.
Bagian KesepuluhPenentuan Luas Persil BangunanPasal 40Penentuan
Luas persil bangunan, ditetapkan sebagai berikut :
a. Perumahan; luas persil bangunannya ditetapkan :1. Tipe rumah
besar > 400 m.2. Tipe rumah sedang 200 - 400 m.3. Tipe rumah
kecil 60 - 200 m.
b. Fasilitas pendidikan; luas persil bangunannya ditetapkan :1.
TK 1.200 m2. SD 3.600 m.3. SMP 6.000 m.4. SMA 6.000 m.5.
Perpustakaan 500 m.
c. Fasilitas Kesehatan; luas persil bangunannya ditetapkan :1.
Balai Pengobatan 300 m.2. BKIA dan RS bersalin 1.600 m.3. Apotik
400 m.4. Puskesmas 1.200 m (skala 30.000 penduduk).5. Puskesmas
2.400 m (skala 120.000 penduduk).
d. Fasilitas Peribadatan; luas persil bangunannya ditetapkan :1.
Mushola 300 m2.2. Masjid 1.750 m2.3. Gereja 1.600 m2.4. Pura 1.600
m2.5. Vihara 1600 m2.
e. Fasilitas Perdagangan dan Jasa; luas persil bangunannya
ditetapkan :1. Warung/kios 100 m2.2. Pertokoan 1.200m2.3. Pasar
lingkungan 10.500 m2.4. Pasar/pertokoan skala BWK 40.000 m2.
f. Fasilitas Olah Raga dan Rekreasi luas persil bangunannya
ditetapkan :1. Taman Tempat bermain 250 m2 (skala 250 penduduk).2.
Tempat bermain dan Lapangan Olah Raga 1.250 m2 (skala 2500
penduduk).3. Taman tempat bermain dan lapangan olahraga 9.000 m2
(skala 30.000 penduduk).4. Taman tempat bermain dan lapangan
olahraga 24.000 m2 (skala 120.000 penduduk).5. Gedung Olah raga
1.000 m2.6. Kolam Renang 4.000 m2.7. Lapangan Olah Raga dan
Rekreasi 8.400 m2.8. Gedung bioskop 2.000 m2 (skala 30000
penduduk)
g. Fasilitas Pelayanan Umum luas persil bangunannya
ditetapkan:1. Pos Hansip, Bis Surat dan Balai Pertemuan 300 m2
(skala 2500 penduduk).2. Pos Polisi 200 m2 (skala 30.000
penduduk).3. Kantor Pos Pembantu 100 m2 (skala 30.000 penduduk).4.
Pos Pemadam Kebakaran 200 m2 (skala 30.000 penduduk).5. Parkir Umum
dan MCK 1.000 m2 (skala 30.000 penduduk).6. Kantor Polisi 300
m2(skala 120000 penduduk)7. Kantor pos cabang 500 m2(skala 120000
penduduk)8. Kantor Telepon 300 m2 (skala 120000 penduduk)9. Parkir
umum 4000 m2 (skala 120000 penduduk)10. Kantor Kecamatan 1000 m2
(skala 120000 penduduk)11. Pos Pemadam Kebakaran 300 m2 (skala
120000 penduduk)
h. Fasilitas Makam; luas persil bangunannya ditetapkan:Makam
30.000 m2.
2.2 Pemilihan Lokasi dan Tapak2.2.1 Pemilihan LokasiUntuk
menentukan lokasi bangunan rumah makan di Semarang, maka perlu
diperhatikan sifat atau karakteristik kegiatan kegiatan yang ada
pada bangunan tersebut ; yang bersifat komersial dengan kegiatan
uatama komersial dan jasa dengan pengunjungnya adalah semuan
lapisan masyarakat.
Terlepas dari pertimbangan di atas daya tarik lokasi menjadi
faktor yang cukup kuat dalam pemilihan lokasi, mengingat fungsi
yang ditawarkan bersifat mengundang dan mengandung unsur
hiburan.
Selain itu, bangunan rumah makan di Semarang juga menuntut
kemudahan terhadap fasilitas-fasilitas, seperti kemudahan
transportasi, akomodasi penginapan dan pusat bisnis.
2.2.2 Persyaratan LokasiKriteria Pendekatan Lokasi Memilih
tempat yang strategis untuk direncanakannya sebuah bangunan
restoran haruslah memiliki lokasi yang memenuhi syarat dan
kebutuhan untuk diadakannya fasilitas tersebut. Faktor-faktor yang
banyak mempengaruhi adalah keramaian dan kuantitas kebutuhan
pengunjung.
Untuk menentukan lokasi rumah makan maka perlu diperhatikan
sifat atau karakteristik kegiatan-kegiatan yang ada pada bangunan
tersebut ; yang bersifat komersial dengan kegiatan utama
perdagangan dan jasa serta perkantoran; serta pemakai bangunan yang
terdiri dari semua lapisan masyarakat yang akan menuntut kecepatan
serta ketepatan waktu.
Untuk menentukan lokasi perlu diperhatikan
persyaratan-persyaratan sebagai berikut:a. Dari segi peruntukan
lahan atau tata guna lahan (bobot 10)b. Dari segi aksesibilitas
(bobot 10)c. Dari segi lingkungan (bobot 8)d. Dari segi utilitas
kota (bobot 8)e. Kenyamanan dan daya tarik lokasi (bobot 8)f.
Kondisi topografi dan space yang tersedia (bobot 8)
Berdasarkan persyaratan tersebut, maka dipilih dua lokasi
altyernatif untuk penempatan bangunan rumah makan yang terletak di
dua kawasan yaitu kawasan Gombel dan kawasan Gedongsongo.