Buku_pengantar Hukum Tata Guna Tanah

7/23/2019 Buku_pengantar Hukum Tata Guna Tanah

http://slidepdf.com/reader/full/bukupengantar-hukum-tata-guna-tanah 1/32

TATA GUNA TANAH

KEBIJAKAN PEMERINTAH DALAM PENATAGUNAAN TANAH

1. Catur Tertib Pertanahan

Tanah merupakan sarana untuk melaksanakan pembangunan. Kedudukan tanah

yang penting ini kadang tidak diimbangi dengan usaha untuk mengatasi

berbagai permasalahan yang timgul dalam bidang pertanahan. Faktamemperlihatkan bahwa keresahan di bidang pertanahan mendatangkan

dampak negatif di bidang sosial, politik dan ekonomi.

Untuk itu berdasarkan Tap MPR No. IV/MPR/1978 ditentukan agar

pembangunan di bidang pertanahan diarahkan untuk menata kembali

penggunaan, penguasaan, dan pemilikan tanah. Atas dasar Tap MPR No.

IV/MPR/1978, Presiden mengeluarkan kebijaksanaan bidang pertanahan yang

dikenal dengan Catur Tertib Bidang Pertanahan sebagaimana dimuat dalamKeppres No. 7 Tahun 1979, meliputi:

a. Tertib Hukum Pertanahan

Diarahkan pada program:

1. Meningkatkan tingkat kesadaran hukum masyarakat.

2. Melengkapi peraturan perundangan di bidang pertanahan.

3. Menjatuhkan sanksi tegas terhadap pelanggaran yang terjadi.

4. Meningkatkan pengawasan dan koordinasi dalam pelaksanaan hukum

agraria.



b. Tertib Administrasi Pertanahan

Diarahkan pada program:

1. Mempercepat proses pelayanan yang menyangkut urusan pertanahan.

2. Menyediakan peta dan data penggunaan tanah, keadaan sosial ekonomi

masyarakat sebagai bahan dalam penyusunan perencanaan penggunaan tanah

bagi kegiatan-kegiatan pembangunan.

3. Penyusunan data dan daftar pemilik tanah, tanah-tanah kelebihan batas

maksimum, tanah-tanah absente dan tanah-tanah negara.

4. Menyempurnakan daftar-daftar kegiatan baik di Kantor Agraria maupun

di kantor PPAT.

5. Mengusahakan pengukuran tanah dalam rangka pensertifikatan hak atas

tanah.

c. Tertib Penggunaan Tanah

Diarahkan pada usaha untuk:

1. Menumbuhkan pengertian mengenai arti pentingnya penggunaan tanah

secara berencana dan sesuai dengan kemampuan tanah.

2. Menyusun rencana penggunaan tanah baik tingkat nasional maupun tingkat

daerah.

3. Menyusun petunjuk-petunjuk teknis tentang peruntukan dan penggunaan

tanah.

4. Melakukan survey sebagai bahan pembuatan peta penggunaan tanah, peta

kemampuan dan peta daerah-daerah kritis.



d. Tertib Pemeliharaan Tanah Dan Lingkungan Hidup

Diarahkan pada usaha:

a. Menyadarkan masyarakat bahwa pemeliharaan tanah merupakan

kewajiban setiap pemegang hak atas tanah.

b. Kewajiban memelihara tanah tidak saja dibebankan kepada pemiliknya

atau pemegang haknya yang bersangkutan, melainkan menjadi beban setiap

orang, badan hukum, atau isntansi yang mempunyai suatu hubungan dengan

tanah.

c. Memberikan fatwa tata guna tanah dalam setiap permohonan hak atas

tanah dan perubahan penggunaan tanah.

Pertimbangan dari segi tata guna tanah, antara lain menjawab:

• Apakah pemberian hak atas tanah kepada pemohon itu sesuai dengan

rencana tata guna tanah yang sudah ada ?

• Apakah penggunaan tanah sebagai yang dimaksud pemohon sesuai dengan

daya kesanggupan dan kemampuan tanah yang bersangkutan ?

• Apakah tidak perlu diadakan syarat-syarat khusus mengenai

pemeliharaan kesuburan dan pengawetan tanah yang bersangkutan?

• Melakukan analisa dampak lingkungan (ANDAL) sebelum suatu usaha

industri/pabrik didirikan.

• Melakukan pemantauan terhadap penggunaan tanah. Yang erat kaitannya

dengan bidang tata guna tanah adalah tertib penggunaan tanah dan tertib

pemeliharaan tanah & lingkungan hidup.

2. Gerakan Nasional Sadar Tertib Pertanahan



Berdasarkan Kep. Menteri Agraria/KBPN Nomor 5 Tahun 1995 tentang

Gerakan Nasional Sadar Tertib Pertanahan dicanangkanlah suatu gerakan

nasional dengan nama Gerakan Nasional Pemasangan Tanda Batas Pemilikan

Tanah, yaitu gerakan kesadaran masyarakat untuk mensukseskan Catur

Tertib Pertanahan.

Pemasangan tanda batas pemilikan tanah dilakukan oleh pemilik tanah yang

berdampingan secara bersama-sama yang tergabung dalam wadah Kelompok

Masyarakat Sadar Tertib Pertanahan (POKMASDARTIBNAH)

Gerakan Nasional Sadar Tertib Pertanahan:

a. Tujuan

Sebagai gerakan partisipasi masyarakat dalam rangka mempercepat Catur

Tertib Pertanahan serta menigkatkan pelayanan kepada masyarakat.

b. Prinsip Dasar

1. Pemasangan tanda batas tanah dilakukan oleh pemilik tanah secara

bersama-sama pemilik tanah yang berdampingan

2. Diciptakan adanya kelompok masyarakat yang dibentuk oleh masyarakat

untuk mensukseskan kegiatan ini.

3. Sasaran

Masyarakat pemilik tanah di perkotaan dan pedesaan, melalui kelompok

POKMASDARTIBNAH, dimana Kepala Kantor Pertanahan



Kabupaten/Kotamadya bertindak selaku motivator maupun sebagai fasilitator

dalam kegiatan tersebut.

3. Penatagunaan Tanah Pertanian

Tanpa adanya planning, maka pemakaian tanah-tanah pertanian terutama

hanya akan berpedoman pada kepentingan masing-masing atau pada

keuntungan insidentil yang mereka harapkan dari jenis-jenis tanaman

tertentu. Dengan planning maka dapat dicapai keseimbangan yang baik antara

luas tanah dengan jenis-jenis tanaman yang penting bagi rakyat dan negara.

Dalam planning diberikan jatah tanah menurut keperluan rakyat dan negara

untuk jenis tanaman-tanaman yang penting bagi program sandang pangan, baik

bagi bahan pangan maupun tanaman perdagangan.

Usaha kearah penatagunaan tanah secara teknis telah dilakukan tetapi belum

secara menyeluruh, antara lain dalam bentuk perundang-undangan seperti:

UU No. 38 Prp Tahun 1960 mengenai luas minimum tanaman tebu yang harus

ditetapkan oleh Menteri Agraria untuk dapat menjamin produksi tebu dan

kesinambungan produktifitas pabrik gula yang harus diimbangi dengan

penetapan maksimum luas tanah di daerah sekitar perkebunan tebu/pabrik

gula yang bersangkutan, yang boleh ditanami tanaman perdagangan lain.

UU No. 20 Tahun 1964 yang mensyaratkan penetapan jumlah sewa yang layak,

dalam arti sewa yang tidak merugikan kaum tani atas tanah-tanah yang

diharuskan ditanam (tebu).



Rencana pembangunan Tahunan (Repeta) tahun 2004 di bidang pembangunan

sektor pertanian terdapat beberapa kendala, yaitu:

a. Masalah teknis yaitu keterlambatan musim hujan

b. Tekanan dari komoditas pertanian dari luar negeri akibat dibukanya

mekanisme impor dan makin menurunya tarif bea masuk

c. Terfragmentasinya lahan pertanian yang didorong dengan laju konversi

lahan pertanian yang semakin meningkat.

4. Penertiban Pemakaian tanah secara liar.

Penertiban pemakaian tanah liar sudah sejak lama dilakukan yaitu:

• Pada tahun 1948 dengan Ordonansi Onrechtmatige Ocupatie van

Gronden

• UU Darurat No. 8 Tahun 1954

• UU Darurat No. 1 Tahun 1951 yang diganti dengan

•

UU No. 51 Prp Tahun 1960 tentang Larangan Pemakaian Tanah TanpaIzin dari yang berhak atau kuasanya.

Kepada penguasa daerah diberi wewenang untuk mengambil tindakan-tindakan

penyelesaian atas tanah yang bukan perkebunan dan bukan hutan, yang

digunakan tanpa izin yang berhak atau kuasanya yang sah yang ada di

daerahnya antara lain dengan perintah pengosongan, dengan memperhatikan

peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan.

Dalam penjelasan UU ini disebutkan mengenai banyaknya tanah-tanah di

dalam maupun di luar kota yang dipakai orang-orang tanpa izin. Juga

pemekaian tanah secara tidak teratur di perkotaan, lebih-lebih yang

melanggar norma hukum dan tata tertib yang menghambat pembangunan yang

direncanakan.



5. Penyediaan Dan Penggunaan Tanah Bagi Keperluan Perusahaan

Pembangunan yang terus meningkat jelas menuntut tersedianya tanah sebagai

sarananya. Di satu pihak luas tanah yang tersedia sangat terbatas. Oleh

karena itu apabila keperluan tanah bagi perusahaan-perusahaan terutama

perusahaan yang menunjang perekonomian negara tidak diatur maka akhirnya

tanah akan menjadi faktor penghambat dalam proses pembangunan.

Atas dasar pertimbangan di atas, pemerintah mengeluarkan kebijaksanaan

tentang bagaimana penyediaan dan penggunaan tanah bagi keperluan

perusahaan (diatur dalam PMDN No. 5 Tahun 1974):

a. Agar tercipta suasana dan keadaan yang serasi dan menguntungkan bagi

pelaksanaan kegiatan pembangunan.

b. Agar supaya pada satu pihak, kebutuhan para pengusaha dan kegiatan

pembangunan yang memerlukan tanah dapat dicukupi dengan memuaskan.

Dengan demikian penyediaan tanah untuk kepentingan perusahaan tidak hanya

didasarkan pada segi keuntungan ekonomis tetapi juga harus diperhatikan

segi-segi yang lain, yaitu:

• segi yuridis

• pengaruhnya terhadap situasi sosial politik keamaan nasional didasarkan

pada asas-asas pembangunan nasional.

Dalam kebijaksanaan yang diatur dalam PMDN No. 5 Tahun 1974 yang

kemudian diatur lebih lanjut dalam Keppres No. 83 Tahun 1989 ditentukan

antara lain:



a. Penetapan lokasi perusahaan:

1) Sejauh mungkin dihindari pengurangan areal tanah pertanian yang subur.

2) Sedapat mungkin harus dihindari pengurangan areal pertanian yang subur.

3) Hendaknya dihindari pemindahan penduduk dari tempat kediamannya.

4) Harus memperhatikan persyaratan untuk mencegah terjadinya

pengotoran/pencemaran lingkungan.

Point 1) ini biasanya sering diabaikan yaitu perubahan fungsi dari tanah

pertanian menjadi tanah kering untuk lokasi perusahaan. Perubahan yang

demikian biasanya didasarkan pada pertimbangan:

• Kepentingan nasional memang menghendaki perubahan tanah pertanian

menjadi lokasi perusahaan.

•

Perubahan ini harus mendatangkan keuntungan ekonomis yang lebih tinggi

• Perusahaan yang bersangkutan harus dapat menyerap tenaga kerja

sebanyak mungkin.

• Sedapat mungkin digunakan tanah-tanah yang tidak atau kurang

produktif.

• Hendaknya dihindari pemindahan penduduk yang tanahnya masuk dalam

lokasi proyek.

1) Harus memperhatikan persyaratan untuk mencegah terjadinya

pengotoran/pencemaran lingkungan.



b. Penetapan luas tanah yang diperlukan:

Ditentukan bahwa luas tanah yang diperlukan luasnya disesuaikan dengan

kebutuhan yang nyata artinya kebutuhan yang benar-benar diperlukan untuk

menyelenggarakan usahanya dan kemungkinan perluasan usahanya dikemudianhari.

Penetapan luas tanah yang diperlukan perusahaan harus dilakukan secara

tepat dan cermat, hal ini untuk menghindari akibat-akibat yang tidak baik:

1)

Luas tanah yang diberikan melebihi luas yang benar-benar diperlukan Inimengakibatkan ada sebagian tanah yang tidak dimanfaatkan/ditelantarkan

dimana hal ini bertentangan dengan asas optimal dan fungsi sosial hak atas

tanah.

2) Untuk mencegah usaha-usaha yang bersifat monopoli dan spekulatif.

Untuk mencegah hal tersebut maka dikeluarkanlah beberapa peraturan:

• Surat Keputusan MDN No. 268 tahun 1982 yang menentukan bahwa

perusahaan yang memperoleh tanah dari negara harus

memanfaatkan/menggunakan tanah tersebut dalam waktu 10 tahun sejak

keluarnya ijin pembebasan tanah.

• Instruksi Mendagri No. 21 Tahun 1973 yang memerintahkan kepada

Gubernur untuk melarang perusahaan baik perseorangan maupun badan hukum

untuk memiliki dan menguasai tanah yang melampaui tanah yang melampaui

batas kebutuhan usaha sesungguhnya.

c. Macam Hak atas tanah yang dapat diberikan:



1) Jika perusahaan itu merupakan usaha perseorangan dan pemiliknya WNI

hak atas tanah yang diberikan ialah: hak milik, HGU, HGB, dan hak pakai.

2) Jika perusahaan itu berbentuk badan hukum hak atas tanah yang diberikan

ialah: Hak Pengelolaan, HGU, HGB, dan hak pakai.

Khusus mengenai hak pengelolaan ini perusahaan yang diberi hak mempunyai

wewenang:

merencanakan peruntukan dan penggunaan tanahnya.

1) Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usahanya.

2) Menyerahkan bagian-bagian dari tanah kepada pihak ketiga yang

memerlukan.

Misalnya PERUMNAS (Perusahaan Perumahan Nasional) dalam kegiatannya

berupa:

3) Merencanakan segala kegiatan yang berhubungan dengan pembangunan

perumahan.

Pelaksanaan pembangunan perumahan

4) Menyerahkan rumah beserta tanahnya kepada yang berhak

6. Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah

Berdasarkan ketentuan Pasal 13 PP No. 16 Tahun 2004 ditentukan mengenai

penggunaan dan pemanfaatan tanah. Penggunaan dan pemanfaatan tanah di

kawasan lindung atau kawasan budidaya harus sesuai dengan fungsi kawasandalam RTRW. Penggunaan dan pemanfaatan tanah di kawasan lindung tidak

boleh mengganggu fungsi alam, tidak mengubah bentang alam dan ekosistem

alami.



Penggunaan tanah di kawasan budidaya tidak boleh ditelantarkan, harus

dipelihara dan dicegah kerusakannya. Pemanfaatan tanah di kawasan budidaya

tidak saling bertentangan, tidak saling mengganggu, dan memberikan

peningkatan nilai tambah terhadap penggunan tanahnya. Ketentuan mengenai

penggunaan dan pemanfaatan tanah ditetapkan melalui pedoman teknispenetagunaan tanah, yang menjadi syarat menggunakan dan memanfaatkan

tanah.

Dalam hal penggunaan dan pemanfaatan tanah, pemegang hak atas tanah

wajib menikuti persyaratan yang diatur dalam ketentuan peraturan

perundang-undangan. Persyaratan ini antara lain pedoman teknis

penatagunaan tanah, persyaratan mendirikan bangunan, persyaratan dalam

analisis mengenai dampak lingkungan, persyaratan usaha, dan ketentuanlainnya yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.

Penggunaan dan pemanfaatan tanah pada pulau-pulau kecil dan bidang-bbidang

tanah yang berada di sempadan pantai, sempadan danau, sempadan waduk,

dan atau sempadan sungai harus memperhatikan:

a.Kepentingan umum;

b.Keterbatasan daya dukung, pembangunan yang berkelanjutan, keterkaitan

ekosistem, keanekaragaman hayati serta kelestarian fungsi lingkungan.

Apabila terjadi perubahan RTRW, maka penggunaan dan pemanfaatan tanah

mengikuti RTRW yang terakhir.

Pemanfaatan tanah dapat ditingkatkan apabila tidak mengubah penggunaan

tanahnya. Peningkatan pemanfaatan tanah harus memperhatikan hak atas

tanahnya serta kepentingan masyarakat. Pemanfaatan tanah untuk kawasan



lindung dapat ditingkatkan untuk kepentingan pendidikan, penelitian dan

pengembangan ilmu pengetahuan dan tehnologi, dan ekowisata apabila

menganggu fungsi kawasan.

Kegiatan dalam rangka pemanfaatan ruang di atas dan di bawah tanah yang

tidak terkait dengan penguasaan tanah dapat dilaksanakan apabila tidak

mengganggu penggunaan dan pemanfaatan tanah yang bersangkutan. Jika

kegiatan tersebut menggangu pemanfaatan tanah harus mendapat

persetujuan pemegang hak atas tanah.

Penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah yang tidak sesuai denganRTRW disesuaikan melalui penyelenggaraan penatagunaan tanah.

7. Penggunaan Dan Penetapan Luas Tanah Untuk Tanaman-Tanaman

Tertentu

Beberapa aturan yang berkaitan dengan penyediaan tanah untuk tanaman-tanaman tertentu ialah:

a. UU No. 38 Prp Tahun 1960 tentang penetapan luas tanah bagi tanaman-

tanaman tertentu.

b. Instruksi Presiden No. 9 Tahun 1975 tentang Tebu Rakyat Intensifikasi

(TRI)

Hal-hal yang penting yang harus diperhatikan dalam pengadaan tanah ini:

a)Mengenai letak tanah



Ditentukan di desa-desa yang termasuk dalam wilayah kerja perusahaan yang

memerlukan tanah

b)Mengenai luas tanah

Harus memperhatikan kepentingan perusahaan dan masyarakat serta

kelangsungan kesuburan tanah

c)Pola tanam

Agar tanah yang diperlukan bagi tanaman tertentu ditentukan secara

bergiliran.

Kemudian cara untuk memperoleh tanah dapat dilakukan dengan:

Perjanjian sewa tanah antara petani pemilik tanah atau kelompok tani dengan

perusahaan yang memerlukan tanah.

Yang perlu diperhatikan dalam hal ini ialah besarnya penetapan uang sewa.

Jumlah uang sewa minimal sama dengan hasil yang diperoleh apabila tanah itu

dikerjakan sendiri oleh pemiliknya.

Perjanjian bagi hasil tanah pertanian.

Yang perlu diperhatikan dalam hal ini ialah besarnya imbangan pembagian

hasil antara pemilik dengan perusahaan sesuai dengan ketentuan yang telah

ditetapkan.

LANDASAN HUKUM TATA GUNA TANAH



1.Pasal 33 ayat (3) UUD 1945, dimana dalam pasal tersebut terkandung

prinsip-prinsip sebagai berikut:

Bahwa bumi, air dan kekayaan alam dikuasai oleh negara.

Bahwa negara sebagai organisasi kekuasaan dari bangsa Indonesia harus

menggunakan BARA + K tersebut untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.

Bahwa hubungan antara negara dengan BARA + K merupakan hubungan

menguasai.

2.Sebagai pelaksana dari pasal 33 ayat (3) UUD 45 adalah Pasal 14 dan 15

UUPA

Pasal 14 menentukan agar pemerintah membuat suatu rencana umum mengenai

persediaan, peruntukan dan penggunaan BARA + K untuk kepentingan-

kepentingan yang bersifat politis, ekonomis, sosial dan keagamaan.

Dalam penjelasan umum poin 8 dinyatakan bahwa:

Akhirnya untuk mencapai apa yang menjadi cita-cita bangsa dan Negara di

atas dalam bidang agraria perlu adanya suatu rencana (planning) mengenai

peruntukkan, penggunaan dan persediaan bumi, air dan ruang angkasa untuk

keperluan berbagai kepentingan hidup rakyat dan Negara: Rencana Umum

(National Planning) yang meliputi seluruh wilayah Indonesia, yang kemudian

diperinci menjadi rencana-rencana khusus (regional planning) dari tiap-tiapdaerah. Dengan adanya planning itu maka penggunaan tanah dapat dilakukan

secara terpimpin dan teratur hingga dapat membawa manfaat yang sebesar-

besarnya bagi Negara dan rakyat.



Dalam penjelasan pasal 14 dinyatakan bahwa:

Pasal ini mengatur soal perencanaan persediaan, peruntukan dan penggunaan

bumi, air dan ruang angkasa sebagai yang telah dikemukakan dalam penjelasan

umum (II angka 8). Mengingat akan corak perekonomian Negara dikemudianhari dimana industri dan pertambangan akan mempunyai peranan yang penting,

maka disamping perencanaan untuk pertanian perlu diperhatikan, pula

keperluan untuk industri dan pertambangan (ayat 1 huruf d dan e).

Perencanaan itu tidak saja bermaksud menyediakan tanah untuk pertanian,

peternakan, perikanan, industri dan pertambangan, tetapi juga ditujukan

untuk memajukannya. Pengesahan peraturan Pemerintah Daerah harus

dilakukan dalam rangka rencana umum yang dibuat oleh Pemerintah Pusat dan

sesuai dengan kebijaksanaan Pusat.

Pasal 15 menentukan suatu kewajiban kepada semua pihak yang menggunakan

tanah baik Pemerintah, masyarakat maupun perseorangan untuk memelihara

tanahnya.

Undang-undang yang diharapkan memberikan petunjuk lebih lanjut tentang

pembuatan rencana umum penggunaan tanah sebagaimana dikehendaki pasal14 UUPA ialah peraturan pemerintah

3.No. 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah.

4.UU No. 4 Tahun 1982 tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup.

5.UU No. 38 Prp Tahun 1960 jo UU No. 20 Tahun 1964 tentang Penggunaan

dan Penetapan luas tanah untuk tanaman-tanaman tertentu.

Mengenai penertiban/pemanfaatan:



6.UU No. 51 Prp Tahun 1960 tentang Pemakaian Tanah Tanpa Izin yang

berhak atau kuasanya.

7.Instruksi Mendagri No. 2 Tahun 1982 tertanggal 30 Januari 1982

8.Keputusan Mendagri No. 268 Tahun 1982 tertanggal 17 Januari 1982

Mengenai Fatwa tata guna tanah diatur dalam Peraturan Mendagri No. 3

Tahun 1972 jo No. 6 Tahun 1986.

9.PP No. 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah.

Menurut Mieke Komar Kantaatmadja, selain aspek-aspek tujuan penataan

ruang, penatagunaan tanahpun harus mengacu pada kebijaksanaan dasar

mengenai pertanahan yang terkandung dalam UUPA dan undang-undang lain

yang berkaitan dengan penggunaan tanah. Dasar-dasar penatagunaan tanah

itu adalah:

1. Kewenangan untuk mengatur persediaan, peruntukkan dan penggunaan

tanah serta pemeliharaan tanah ada pada Negara;

2. Hak atas tanah memberikan wewenang kepeda pemegang hak untuk

menggunakan tanah yang bersangkutan untuk kepentingan yang langsung

berhubungan dengan penggunaan tanah itu;

3. Kewenangan pemegang hak atas tanah untuk mempergunakan tanah

tersebut dibatasi oleh ketentuan bahwa hak atas tanah berfungsi sosial;

4. perlunya perlindungan terhadap pihak ekonomi lemah dalam proses

penatagunaan tanah;

5. penatagunaan tanah tidak dapat dipisahkan dari pengaturan penguasaan

dan pemilikan tanah;

6. penggunaan tanah disamping sebagai subsistem penatagunaan ruang juga

merupakan subsistem dari system pembangunan;



7. Karena sifatnya multidimensi (dimensi fisik, ekonomi, soaial, politik,

hankam) dan multisektor maka penatagunaan tanah dalam prakteknya harus

diselenggarakan secara koordinatif;

8. penatagunaan tanah harus mampu menyediakan tanah bagi semua kegiatanpembangunan yang sifatnya dinamis, karena penatagunaan tanah bersifat

dinamis dan sibernetik;

9. Penyelenggaraan penatagunaan tanah merupakan tugas pemerintah pusat

yang pelaksanaannya di daerah berdasarkan dekonsentrasi atau medebewind.

Salah satu sasaran yang akan dicapai dari pelaksanaan tata guna tanah adalah

terjadinya penatagunaan tanah yang terdapat di perkotaan dan pedesaansehingga akan muncul suatu konsep penataan tanah yang baik serta serasi

dari aspek lingkungan. Konsep yang dimaksud untuk menata penggunaan tanah

di perkotaan dan pedesaan ialah Konsolidasi Tanah.

__._,_.___

MODEL PERENCANAAN TATA GUNA TANAH

Sebelum dikeluarkannya PP No. 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah,

masalah model perencanaan penggunaan tanah masih merupakan masalah yang

belum tuntas artinya masalahnya masih menjadi pembicaraan diantara para

perencana pembangunan di Indonesia. Hal ini disebabkan belum ditemukan

model perencanaan penggunaan tanah yang dapat dijadikan pedoman oleh para

perencana pembangunan.

Adapun faktor-faktornya adalah:

1.UUPA sendiri hanya mengatur secara garis besarnya saja.

Hal ini bisa dilihat dalam ketentuan Pasal 14 dan Pasal 15 UUPA (UU No. 5

Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria). Pasal 14



menentukan agar Pemerintah membuat “rencana umum” penggunaan tanah

untuk berbagai macam kepentingan masyarakat dan negara. Sedang Pasal 15

UUPA menentukan agar penggunaan tanah tidak menimbulkan kerusakan bagi

lingkungan hidup termasuk terpeliharanya tingkat kesuburan tanah.

2.Adanya perbedaan pendapat tentang kedudukan dari rencana penggunaan

tanah.

3.Selama ini pemerintah Indonesia menggunakan model perencanaan penataan

wilayah termasuk penggunaan tanah yang diwarisi oleh Pemerintah Hindia

Belanda.

Tetapi setelah keluar PP No. 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah

maka sudah ada aturan yang bisa dipergunakan sebagai acuan dalam mengatur

dan menyelesaikan persoalan penatagunaan tanah di Indonesia.

Ada beberapa Model Perencanaan Penggunaan Tanah yaitu:

1.Model Zoning

Menurut model ini, tanah di suatu wilayah/daerah tertentu dibagi dalam

beberapa zone penggunaan atau kepentingan-kepentingan/kegiatan-

kegiatan/usaha-usaha yang dilakukan.

Contoh model zoning yang dikembangkan oleh Ernest W Borgess untuk kota

Chicago, dimana wilayah dibagi menjadi:

a.Wilayah “the loop” yang merupakan wilayah perdagangan yang sering

disebut “downtown”.

b.“The zone in transitions” merupakan wilayah yang disiapkan bagi

perkembangan industri dan perdagangan.



c.“The zone of working men’s homes” merupakan wilayah pemukiman bagi

pekerja-pekerja kelas bawah.

d.“The residential zone” merupakan wilayah pemukiman bagi orang-orang kaya

e.“The commuters zone” merupakan wilayah diluar batas kota.

Kebaikan dari model zoning adalah:

Tugas perencana penggunaan tanah cukup sederhana.

Adanya jaminan kepastian hukum terhadap hak-hak atas tanah warga

masyarakat.

Kelemahan-kelemahannya adalah:

Tidak adanya ruang atas tanah yang dapat menampung kegiatan-kegiatan yang

dipandang merugikan atau mengganggu apabila diletekkan pada zone-zone

tertentu.

Akan terjadi perkembangan wilayah yang tidak merata.

Pada suatu saat, suatu zone akan mengalami tingkat kepadatan yang tinggi.

2.Model Terbuka

Istilah terbuka mempunyai arti bahwa suatu ruang atas tanah dalam satu

wilayah tertentu tidak terbagi-bagi dalam zone-zone penggunaan

sebagaimana dalam model zoning. Model terbuka menitikberatkan pada usaha-usaha untuk mencari lokasi yang sesuai bagi suatu kegiatan pembangunan yang

dilakukan oleh pemerintah atau swasta. Untuk memperoleh lokasi yang sesuai,

faktor-faktor tertentu harus diperhatikan antara lain:



a.Data kemampuan fisik tanah

Atas data kemampuan fisik tanah dibuatlah pola penggunaan tanah. Pola

penggunaan tanah perkotaan dibuatlah jaringan jalan dengan tetap

memperhatikan asas ATLAS. Sedangkan pola penggunaan tanah untukpedesaan dibuat atas dasar tinggi dan tingkat kemiringan tanah. Atas dasar

ini maka suatu wilayah pedesaan dibedakan menjadi beberapa wilayah

penggunaan utama yang disebut wilayah tanah usaha.

Wilayah tanah usaha dibedakan menjadi:

Wilayah tanah usaha terbatas.

Ketinggian <> 1000 m

Perbedaan ketinggian tanah ini akan membedakan pula perbedaan pola

penggunaan tanah

b.Keadaan sosial ekonomi masyarakat

Meliputi: kepadatan penduduk, kegiatan yang dilakukan penduduk & mata

pencaharian, rata-rata pendapatan perkapita, adat istiadat dll. Data ini

penting untuk mencegah keresahan-keresahan masyarakat sebagai akibatadanya kegiatan pembangunan.

Keadaan lingkungan hidup.

Untuk mengetahui pengaruh pembangunan terhadap lingkungan hidup

dilakukan dengan ANDAL (analisa dampak lingkungan)

c.Data mengenai penguasaan tanah yang ada di wilayah tersebut.

Prinsip-prinsip yang dipergunakan dalam model terbuka:



a.Bahwa perencanaan penggunaan tanah tidak menggariskan kegiatan yang

harus diletakkan, tetapi meletakkan kegiatan yang telah digariskan.

b.Tersedianya peta penggunaan tanah bukan merupakan tujuan tetapi

berfungsi sebagai alat atau sarana untuk mecapai tujuan pembangunan.

c.Bahwa tanah itu sendiri tidak dapat memberikan suatu bagi manusia, tetapi

kegiatan yang ada di atasnyalah yang memberikan manfaat dan kemakmuran.

Kebaikan dari model terbuka:

a.Semua kegiatan pembangunan baik pemerintah maupun swasta dilaksanakan

dan tertampung, tanpa ada kekawatiran akan terjadi konflik dalampenggunaan tanah.

b.Tanah dapat digunakan sesuai dengan asas-asas penggunaan tanah.

Kelemahan model terbuka adalah kurangnya jaminan kepastian hukum

terhadap hak atas tanah warga masyarakat. Hak atas tanah warga

masyarakat kurang mendapatkan jaminan hukum. Untuk mengatasi ini maka

hendaknya proses pembebasan tanah dilakukan sesuai dengan peraturan yangberlaku.

3.Land Consolidation

Dikenal pula adanya teknik konsolidasi tanah (land consolidation) yaitu teknik

penataan kembali lokasi dan batas-batas tanah serta sarana dan prasarana

(pelurusan jalan, sungai, saluran pembagian/pembuangan air) sedemikian rupa,sehingga pengkaplingan menjadi berbentuk segi empat panjang dan setiap

persil dapat dicapai secara efisien oleh penggarap atau saluran air.



Penatagunaan tanah juga mencakup arti pemeliharaan. Tanah itu harus

dipelihara baik-baik menurut cara yang lazim dikerjakan di daerah yang

bersangkutan sesuai dengan petunjuk dari jawatan-jawatan yang

bersangkutan agar bertambah kesuburan serta dicegah kerusakannya.

Dalam dictum peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun

1991 tentang Konsolidasi Tanah dinyatakan bahwa tanah sebagai kekayaan

bangsa Indonesia harus dimanfaatnkan untuk sebesar-besarnya kemakmuran

rakyat. Untuk itu perlu dilakukan konsolidasi tanah sebagai upaya untuk

meningkatkan daya guna dan hasil guna penggunaan tanah serta

menyelaraskan kepentingan induvidu dengan fungsi sosial tanah dalam rangka

pelaksanaan pembangunan.

Konsolidasi tanah ialah kebijaksanaan pertanahan mengenai penataan kembali

penguasaan dan penggunaan tanah serta usaha pengadaan tanah untuk

kepentingan pembangunan untuk meningkatkan kualitas lingkungan dan

pemeliharaan sumber daya alan dengan melibatkan partisipasi aktif

masyarakat.

Bertitik tolak dari definisi tersebut di atas maka ada beberapa elemen darikonsolidasi tanah, yaitu:

a. Konsolidasi tanah merupakan kebijakan pertanahan;

b. Konsolidasi tanah berisikan penataan kembali penguasaan, penggunaan, dan

usaha pengadaan tanah;

c. Konsolidasi tanah bertujuan untuk kepentingan pembangunan, meningkatkan

kualitas lingkungan, pemeliharaan sumber daya alam;

d. Konsolidasi tanah harus dilakukan dengan melibatkan pastisipasi aktif

masyarakat.



Tujuan Konsolidasi tanah ialah untuk mencapai pemanfaatan tanah secara

optimal melalui peningkatan efisiensi dan produktifitas penggunaan tanah.

Sedangkan sasaran yang akan dicapai ialah terwujudnya suatu tatanan

penguasaan dan penggunaan tanah yang tertib dan teratur.

Sedangkan pelaksanaan konsolidasi tanah diatur lebih lanjut dalam SE KBPN

No. 410-4245/1991 tentang Petunjuk Pelaksnaan Konsolidasi Tanah. Dalam

pont 2 SE ini dinyatakan bahwa Peningkatan yang demikian itu mengarah

kepada tercapainya suatu tatanan penatagunaan dan penguasaan tanah yang

tertib dan teratur. Sasaran konsolidasi tanah terutama ditujukan pada

wilayah sebagai berikut:

a. Wilayah perkotaan;

1) Wilayah pemukiman kumuh;

2) Wilayah yang tumbuh pesat secara alami;

3) Wilayah pemukiman yang mulai tumbuh;

4) Wilayah yang direncanakan menjadi pemukiman yang baru;

5) Wilayah yang relative kosong di bagian pinggiran kota yang diperkirakanakan berkembang sebagai daerah pemukiman

b. Wilayah pedesaan

1) Wilayah yang potensial dapat memperoleh pengairan tetapi belum tersedia

jaringan irigasi;

2) Wilayah yang jaringan irigasinya telah tersedia tetapi pemanfaatannya

belum merata;

3) Wilayah yang berpengairan cukup baik maupun masih perlu ditunjang oleh

pangadaan jaringan jalan yang memadai.



Pada point 3 SE KBPN No. 410-4245/1991 dinyatakan bahwa konsolidasi

tanah meliputi kegiatan sebagai berikut:

a. Konsolidasi tanah perkotaan

1) Pemilihan lokasi;

2) Penyuluhan;

3) Penjajakan kesepakatan;

4) Penetapan lokasi konsolidasi tanah dengan surat Kep.

Bupati/walikotamadya;

5) Pengajuan daftar usulan rencana kegiatan konsolidasi tanah;

6) Identifikasi subjek dan objek;

7) Pemetaan dan pengukuran keliling;

8) Pengukuran dan pemetaan rincian;

9) Pengukuran topografi dan pemetaan penggunaan tanah;

10) Pembuatan blok plan/pradisain tata ruang;

11) Pembuatan desain tata ruang;

12) Musyawarah tentang rencana penetapan kapling baru;

13) Pelepasan hak atas tanah oleh para peserta;

14) Penegasan tanah sebagai objek konsolidasi tanah;

15) Staking out/relokasi;

16) Konstruksi/pembentukan badab jalan dll;

17) Redistribusi tanah/penerbitan sk pemberian hak;

18) Sertifikat;



b. Konsolidasi tanah pedesaan

1) Pemilihan lokasi;

2) Penyuluhan;

3) Penjajakan kesepakatan;

4) Penetapan lokasi konsolidasi tanah dengan surat Kep.

Bupati/walikotamadya;

5) Identifikasi subjek dan objek;

6) Pengajuan daftar usulan rencana kegiatan konsolidasi tanah;

7) Seleksi calon penerima hak

8) Pemetaan dan pengukuran kapling;

9) Pengukuran dan pemetaan rincian;

10) Pengukuran topografi dan pemetaan penggunaan tanah;

11) Pembuatan blok plan/pradisain tata ruang;

12) Pembuatan desain tata ruang;

13) Musyawarah tentang rencana penetapan kapling baru;

14) Pelepasan hak atas tanah oleh pemilik tanah;

15) Penegasan tanah sebagai objek konsolidasi tanah;

16) Staking out/relokasi;

17) Konstruksi/pembentukan prasarana umum dll;

18) Redistribusi tanah/penerbitan sk pemberian hak;

19) Sertifikat;



Kegiatan yang berhubungan dengan pelaksanaan konsolidasi tanah diarahkan

pada tertib penggunaan tanah tetapi juga diarahkan untuk melakukan

penataan kembali bidang-bidang tanah tertentu.

ASAS-ASAS TATA GUNA TANAH

Perencanaan tata agraria harus didasarkan pada tiga prinsip:

1.Prinsip penggunaan aneka (principle of multiple use)

Prinsip ini menghendaki agar rencana tata agraria dapat memenuhi beberapa

kepentingan sekaligus pada satu kesatuan tanah tertentu.

2.Prinsip penggunaan maksimum (principle of maximum production)

Prinsip ini dimaksudkan agar penggunaan suatu bidang agraria diarahkan untuk

memperoleh hasil fisik yang setinggi-tingginya untuk memenuhi kebutuhan

rakyat yang mendesak.

3.Prinsip penggunaan optimum (principle of optimum use)

Prinsip ini menghendaki agar penggunaan suatu bidang agraria dapat

memberikan keuntungan ekonomis yang sebesar-besarnya kepada orang yang

menggunakan/mengusahakan tanpa merusak sumber alam itu sendiri.

Dalam literatur Hukum Agraria biasanya dibedakan 2 kelompok asas tata

guna tanah yang disebabkan oleh karena adanya perbedaan titik berat

penggunaan tanah diantara keduanya dimana penggunaan tanah di daerah

pedesaan lebih dititikberatkan pada usaha-usaha pertanian. Sedangkan

penggunaan tanah di daerah perkotaan dititikberatkan pada kegiatan non

pertanian serta perbedaan ciri-ciri kehidupan masyarakat pedesaan dengan

perkotaan. Berdasarkan penjelasan Pasal 13 ayat (5) PP No. 16 Tahun 2004

tentang Penatagunaan Tanah, bahwa pedoman teknis penggunaan tanah

bertujuan untuk menciptakan penggunaan dan pemanfaatan tanah yang



lestari, optimal, serasi dan seimbang (LOSS) diwilayah pedesaan serta aman,

tertib, lancar dan sehat (ATLAS) di wilayah perkotaan yang menjadi

persyaratan penyelesaian administrasi pertanahan. Secara rinci asas tata

guna tanah itu dijelaskan sebagai berikut:

Asas tata guna tanah untuk daerah pedesaan (rural land use planning).

Biasanya disingkat dengan LOSS.

1.Lestari

Tanah harus dimanfaatkan dan digunakan dalam jangka waktu yang lama yang

akan berdampak pada:

a) Akan terjadi penghematan dalam penggunaan tanah.

b) Agar supaya generasi yang sekarang dapat memenuhi kewajibannya untuk

mewarislan sumber daya alam kepada generasi yang akan datang.

Suatu ungkapan dari seorang raja Afrika bahwa: the land belongs to agreat

family of which many member are dead, some are living and the large number

still to the born. (jadi tanah bukan milik masyarakat sekarang saja, tetapi

tanah milik dari masyarakat dulu masyarakat sekarang dan masyarakat yang

akan datang).

2.Optimal

Pemanfaatan tanah harus mendatangkan hasil atau keuntungan ekonomis yang

setinggi-tingginya.

3.Serasi dan seimbang

Suatu ruang atas tanah harus dapat menampung berbagai macam kepentinganpihak-pihak, sehingga dapat dihindari adanya pertentangan atau konflik dalam

penggunaan tanah.

Asas tata guna tanah untuk daerah perkotaan (urban land use planning)



1.Aman

Maksudnya aman dari: bahaya kebakaran, dari tindak kejahatan, bahaya

banjir, bahaya kecelakaan lalu lintas dan aman dari ketunakaryaan.

2.Tertib

Maksudnya tertib dalam bidang pelayanan, dalam penataan wilayah perkotaan,

dalam lalu lintas, dan dalam hukum.

3.Lancar

Maksudnya lancar dalam pelayanan, lancar berlalu lintas, dan lancar dalam

komunikasi.

4.Sehat

Maksudnya sehat dari segi jasmani dan sehat dari segi rohani.

Sedangkan asas penatagunaan tanah menurut PP No. 16 Tahun 2004 tentang

Penatagunaan Tanah ialah keterpaduan, berdayaguna dan berhasilguna, serasi,

selaras, seimbang, berkelanjutan, keterbukaan, persamaan, keadilan dan

perlindungan hukum (Pasal 2).

PENGERTIAN TATA GUNA TANAH

Istilah tata guna tanah biasa juga dikenal dengan istilah asingnya sebagai

“Land Use Planning”. Apabila istilah tata guna tanah dikaitkan dengan obyek

hukum agraria nasional (UUPA), maka penggunaan istilah tersebut kurang

tepat. Hal ini dikarenakan obyek hukum agraria meliputi: bumi, air, ruang

angkasa dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. Sedangkan tata

guna tanah hanya berobyek tanah yang merupakan salah satu bagian dari

obyek hukum agraria. Maka istilah yang tepat adalah “Tata Guna Agraria”

atau “Agrarian Use Planning” yang meliputi:



1.Tata Guna Tanah (land use planning)

2.Tata Guna Air (water use palnning)

3.Tata Guna Ruang Angkasa (air use planning)

Dalam ketentuan menimbang huruf a TAP MPR No. IX Tahun 2001 Tentang

Pembaruan Agraria Dan Pengelolaan Sumber Daya Alam ditegaskan bahwa

bahwa sumber daya agraria/sumber daya alam meliputi bumi, air, ruang

angkasa dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya sebagai Rahmat

Tuhan Yang Maha Esa kepada Bangsa Indonesia, merupakan kekayaan

Nasional yang wajib disyukuri. Oleh karena itu harus dikelola dan

dimanfaatkan secara optimal bagi generasi sekarang dan generasi mendatangdalam rangka mewujudkan masyarakat adil dan makmur.

Ada beberapa definisi tata guna tanah yang dapat dijadikan acuan:

1.Tata guna tanah adalah rangkaian kegiatan untuk mengatur peruntukan,

penggunaan dan persediaan tanah secara berencana dan teratur sehingga

diperoleh manfaat yang lestari, optimal, seimbang dan serasi untuk sebesar-

besarnya kemakmuran rakyat dan negara.

2.Tata guna tanah adalah rangkaian kegiatan penataan, penyediaan,

peruntukan dan penggunaan tanah secara berencana dalam rangka

melaksanakan pembangunan nasional.

Tata guna tanah adalah usaha untuk menata proyek-proyek pembangunan,

baik yang diprakarsai pemerintah maupun yang tumbuh dari prakarsa danswadaya masyarakat sesuai dengan daftar sekala prioritas, sehingga di satu

pihak dapat tercapai tertib penggunaan tanah, sedangkan di pihak lain tetap

dihormati peraturan perundangan yang berlaku.



Dari beberapa definisi tersebut dapat diambil unsur-unsur yang ada, yaitu:

a. Adanya serangkaian kegiatan.

Yang meliputi pengumpulan data lapangan yang menyangkut tentang

penggunaan, penguasaan, dan kemampuan fisik tanah, pembuatan rencana/pola

penggunaan tanah untuk kepentingan pembangunan dan pengawasan serta

keterpaduan di dalam pelaksanaanya.

b. Penggunaan tanah harus dilakukan secara berencana.

Ini mengandung konsekuensi bahwa penggunaan tanah harus dilakukan atas

dasar prinsip-prinsip tertentu. Prinsip-prinsip tersebut ialah lestari, optimal,

serasi dan seimbang.

c. Adanya tujuan yang hendak dicapai.

Ialah untuk tercapainya sebesar-besar kemakmuran rakyat menuju

masyarakat yang adil dan makmur.

3.Penatagunaan tanah adalah sama dengan pola pengelolaan tata guna tanah

yang meliputi penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah yang berujud

konsolidasi pemanfaatan tanah melalui pengaturan kelembagaan yang terkaitdengan pemanfaatan tanah sebagai satu kesatuan sistem untuk kepentingan

masyarakat secara adil (Pasal 1 PP No. 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan

Tanah). Tanah adalah wujud tutupan permukaan bumi baik yang merupakan

bentukan alami maupun buatan manusia. Pemanfaatan tanah adalah kegiatan

untuk mendapatkan nilai tambah tanpa mengubah wujud fisik penggunaan

tanahnya. Sedangkan pengertian penguasaan tanah adalah hubungan hukum

antara orang per orang, kelompok orang atau badan hukum dengan tanah

sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok-pokok Agraria.

Berdasarkan ketentuan Pasal 1 UU No. 5 Tahun 1960 pengertian bumi, selain

permukaan bumi, termasuk pula tubuh bumi dibawahnya serta yang berada



dibawah air. Sedangkan tanah menurut PP 16 Tahun 2004 ialah wujud tutupan

permukaan bumi baik yang merupakan bentukan alami maupun buatan manusia.

Penatagunaan tanah merupakan bagian dari sub sistem penataan ruang wilayah

yang dituangkan dalam rencana tata ruang wilayah. Rencana tata ruang

wilayah ialah hasil perencanaan tata ruang berdasarkan aspek administrative

dan atau aspek fungsional yang telah ditetapkan.

TUJUAN TATA GUNA TANAH

Tujuan dari tata guna tanah harus diarahkan untuk dapat mencapai sebesar-

besar kemakmuran rakyat. Usaha-usaha yang dilakukan untuk mencapai tujuan

tersebut:

1.Mengusahakan agar tidak terjadi penggunaan tanah yang salah tempat.

Maksudnya setiap kegiatan yang memerlukan tanah harus diperhatikan

mengenai data kemampuan fisik tanah untuk mengetahui sesuai tidaknyakemampuan tanah tersebut dengan kegiatan yang akan dilaksanakan.

2.Mengusahakan agar tidak terjadi penggunaan tanah yang salah urus.

Maksudnya setiap harus melaksanakan kewajibannya memelihara tanah yang

dikuasainya. Hal ini untuk mencegah menurunnya kualitas sumber daya tanah

yang akirnya akan timbul kerusakan tanah.

3.Mengusahakan adanya penggendalian terhadap perkembangan kebutuhan

masyarakat akan tanah.



Pengendalian ini dilakukan untuk menghindari konflik kepentingan akibat

penggunaan tanah.

Mengusahakan agar terdapat jaminan kepastian hukum bagi hak-hak atas

tanah warga masyarakat.

4.Jaminan kepatian hukum penting untuk melindungi warga masyarakat yang

tanahnya diambil untuk kepentingan proyek pembangunan.

Berdasarkan ketentuan PP No. 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah

tujuan dari penatagunaan tanah ialah pemanfaatan tanah sebagai satukesatuan sistem untuk kepentingan masyarakat secara adil. Secara rinci

penatagunaan tanah bertujuan untuk:

a. mengatur penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah bagi berbagai

kebutuhan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan RTRW;

b. mewujudkan penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah agar sesuai

dengan arahan fungsi kawasan dalam RTRW;

c. mewujudkan tertib pertanahan yang meliputi penguasaan, penggunaan danpemanfaatan tanah serta pengendalian pemanfaatan tanah;

d. menjamin kepastian hukum untuk memanfaatkan tanah bagi masyarakat

yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah sesuai dengan RTRW yang

telah ditetapkan.

Buku_pengantar Hukum Tata Guna Tanah

Documents