Building on principle

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2011 년 이후

부동산 시장 대전망

2010 년 하반기 신규 입주량 , 상반기보다 증가 ( 올 전체 물량의 60% 집중 )

전국 미분양 적체 , 특히 수도권 미분양 급격한 증가로 하락 압력 심화

신규 분양 전년 초과 + 재고주택 매물 누적 + 중장기 보금자리주택 대거 공급

=> ‘ 체감 공급량 더욱 증가’

공 급

자료 : 스피드뱅크 자료 : 국토해양부 , 부동산114

2010 년 전국 신규 입주 물량 추이 주택 재고수 대비 미분양 비율 (%) 추이

2011 년 하반기 주요 변수 및 전망2011 년 하반기 주요 변수 및 전망

금리 인상 + 금융 규제 + 가격 하락 지속 => 매수세 위축

자금 압박 가중 , 시장 불확실성 증대 => 구매 심리 악화

1 세대 1 주택자 위주로 수요층 축소 예상

수 요


한국토지주택공사 (LH) 전국 대규모 사업 중단 및 포기 사태 => 전국 414 곳 중 140 여곳 , 이달중 사업 중단 결정 예정

=> 성남 구시가지 2 단계 주택재개발 사업중 중동 1, 금광 1, 신흥 2 지구 사업 중단

=> 금융부채 118 조원 , 미분양 23 조 6800 억원 규모

용산역세권’개발사업 파행 , 향후 불투명 => 8/31 삼성물산 사업경영권 최종 포기 , 향후 코레일 주도 예정

=> 7 월 한달간 아파트 가격 , 서울 지역내 최대 하락폭 기록

정부 , 전국 35 개 지구 ‘경제자유구역’지정 해제 검토 => 인천 청라 , 영종 및 부산 경남 , 진해 , 전남 광양만권 등 16 일부터 실사 진행

서울시 , 재정비사업 줄줄이 변경 및 축소 검토 => 마곡지구 워터프론트 사업 , 종로세운재정비촉진지구 사업 등

전국 개발사업 총체적 ‘위기’


양극화

국지화

차별화

핵심 키워드는 저점 도달 이후의 ‘차별화∙양극화’

대세 상승 마감 , 철저하게 입지와 상품성 따라 차별장세 심화 예상

고급지 vs 비고급지 / 수도권 vs 지방 / 중대형 vs 소형


‘ 현금 흐름’ 중시 투자 패턴으로의 전환

대세 상승 국면이 마무리되고 차별화가 진행될수록 인식의 변화 증대 대표적 주택 수요 ‘ 베이비부머’ 들의 은퇴 이후 노후 설계 불가피 따라서 ‘ 차익 거래’ 보다 ‘ 현금 흐름’ 중시하는 투자 패턴으로 전환 2011 년 하반기는 거대한 투자 트렌드 변화의 초기 !

message‘ 양도차익 추구형’투자

‘ 관리형’투자


인구 ‘감소’보다는 인구 및 가구 ‘구조의 변화’ 주목

늘어나는 1~2 인 가구 => 소형 주택 수요 증가 및 새로운 주택 유형에 대한 필요성

베이비붐 세대 (1955~63 년생 ) 2008 년부터 은퇴 (53 세 ) 시작 => 선진국보다 빠른 베이비부머 은퇴 연령 ( 베이비붐 세대 : 일본 (1947~49 년생 ) 은 2007 년 (60 세 ) 은퇴 시작 , 미국 (1946~64 년생 ) 은 2008 년 (62 세 ) 은퇴 시작 ) 우리나라 가구당 인구 구조 전망

※ 통계청 (2010.5 월 ) 기준※ 통계청 (2010.5 월 ) 기준


< 주요 지표 추이 및 전망 > • 2007 년 : 핵심생산가능인구 (25~49 세 ) 정점 (2066 만 명 , 42.6%)

• 2008 년 : 베이비붐 세대 (1955~63 년생 ) 은퇴 (53 세 ) 시작 * 베이비붐 세대 : 일본 (1947~49 년생 ) 은 2007 년 (60 세 ) 은퇴 시작 , 미국 (1946~64 년생 ) 은 2008 년 (62 세 ) 은퇴 시작

• 2011 년 : 35~54 세 인구 정점 (1657 만 명 , 33.8%) * 인구 비중으로는 2010 년에 최고 (33.9%)

• 2016 년 : ① 40~50 대 인구 정점 (1635 만 명 , 33.2%) ② 생산가능인구 (15~64 세 ) 정점 (3619 만 명 , 73.4%) * 40~50 대 인구의 정점 : 미국 2006 년 (28.1%), 일본 1993 년(29.2%)

• 2018 년 : 인구 정점 (4934 만 명 )

• 2028 년 (?): 가구 수 정점 (1980 만 가구 ) * 통계청은 2030 년 (1987 만 가구 ) 까지도 계속 늘어날 것으로 추정 ** 일본의 경우 인구가 2004 년을 정점으로 2005 년부터 줄어들고 있으며 ,

가구수는 2014~2015 년경부터 감소할 것으로 전망하고 있음 .


< 광주광역시 인구 및 세대 증감 추이 >


< 광주광역시 가격 및 공급동향 >


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1. 중장기 부동산시장 시나리오 1. 중장기 부동산시장 시나리오

■ 현 부동산 시장 침체에도 불구하고 아파트 시장은 앞으로 10 년간 상승세 유지

■ 1 주택 마련 후 재테크는 직접투자 보다는 간접투자

■ 인구 감소추세에도 불구 강남 아파트 시장 지속 상승

중장기 부동산 시장 전망 중장기 부동산 시장 전망

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중장기

4 대 흐름

중장기

4 대 흐름

외곽에서

도심으로

외곽에서

도심으로

지방에서

수도권으로

지방에서

수도권으로

소형에서

중대형으로

소형에서

중대형으로투자형에서

관리형으로

투자형에서

관리형으로

2. 중장기 4 대 트랜드2. 중장기 4 대 트랜드


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3. 부동산 시장의 변화 방향 3. 부동산 시장의 변화 방향

평지 1 층 상가

수요 증가

평지 1 층 상가

수요 증가

다시 도심이 뜬다다시 도심이 뜬다지방토지 개발

확률 낮아

지방토지 개발

확률 낮아

부동산 시장의 변화부동산 시장의 변화


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다시 도심이 뜬다

에그 푸라이 이론

노른자 (도심 )

○ 고령화 + 인구감소 겹치면 도심만 이용극대화

- 시골은 자연으로 되돌아간다

- 뱃살이론 , 저수지이론

○ 도심과 교외 차별화 극심해진다


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○ 고령자 편의성 감안해 투자

- 고령자들이 쉽게 드나들 수 있는 평지 1 층 상가는 영원

- 일본 할인점 이미 정체

- 우리나라도 편의점 + 할인점 장점 살린 동네가게 늘 듯

- 도심 주상복합아파트내 상가 , 테마상가는 쳐다보지 말라

평지 1 층 상가 수요 증가


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○ 앞으로 인구 주는 시골 땅은 애물단지 된다

- 토지는 상승기 가장 나중에↑ , 하락기 가장 먼저↓

- 불황 진입 초기 ,1~2 년 내에 상승세로 돌아서기 힘듦

- 시골 땅은 상승장 다시 오기 힘들다

- 개발가치 여부에 따라 양극화 극심

- 수도권 계획 관리지역등만 선별 접근 / 국토의 배꼽인 大田 위를 투자

지방 토지 개발 확률 낮아


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4. Best 투자유망 종목 4. Best 투자유망 종목

Best 종목Best 종목

강북권 , 수도권 재개발

뉴타운 예정지의 노후주택 지분

강북권 , 수도권 재개발

뉴타운 예정지의 노후주택 지분

도심 역세권 고밀 , 복합 개발

지역의 상업지 , 주거지 저층주택

도심 역세권 고밀 , 복합 개발

지역의 상업지 , 주거지 저층주택

역세권 연립 , 다세대 , 다가구 등

소형주택

역세권 연립 , 다세대 , 다가구 등

소형주택

수도권은 X 형태 개발수도권은 X 형태 개발

분양가 상한제 적용 서울 , 수도권

지방 대도시 신규분양 APT

분양가 상한제 적용 서울 , 수도권

지방 대도시 신규분양 APT

준공업지 , 재래시장 인근

근린상가 , 연립 , 다세대 등

준공업지 , 재래시장 인근

근린상가 , 연립 , 다세대 등

서울 , 수도권 , 신도시의 업무용빌딩

근린상가주택 , 오피스텔

서울 , 수도권 , 신도시의 업무용빌딩

근린상가주택 , 오피스텔

역발상 테마 상품

( 염전 , 욕적율 제한 단독주택 )

역발상 테마 상품

( 염전 , 욕적율 제한 단독주택 )


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Thank you so much!Thank you so much!

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