BİLİM, SANAYİ VE TEKNOLOJİ BAKANLIĞI Sanayi Bölgeleri Genel Müdürlüğü BALIKESİR ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİ İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ 1/5000-1/1000 AÇIKLAMA RAPORU Şehir Plancısı Demet Peker ÖZTÜRK Balıkesir, Ekim 2016
BİLİM, SANAYİ VE TEKNOLOJİ BAKANLIĞI
Sanayi Bölgeleri Genel Müdürlüğü
BALIKESİR
ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİ
İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ
1/5000-1/1000 AÇIKLAMA RAPORU
Şehir Plancısı Demet Peker ÖZTÜRK
Balıkesir, Ekim 2016
İÇİNDEKİLER
1. Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Analizi
1.1 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesinin Ülke ve Bölgesindeki yeri
1.2 Balıkesir İli Kent Nüfusu
1.3 Balıkesir İlinin Ekonomik Yapısı
1.4 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi çevresinde varolan Sanayi ve Küçük
Sanayi Siteleri
1.5 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi’nin Ulaşım Sistemi
2. Planlama Alanına İlişkin Analiz ve Revizyon İmar Planı Hazırlama Çalışması
ve Plan Hazırlama Süreci
2.1 Yerseçimi (Bakanlık tarafından onaylanmış OSB sınırı ve OSB Yer
Seçimi Komisyonu’na katılan kurumların verdiği şartlı görüşler )
2.2 Fiziksel Eşikler
2.2.1 Jeolojik Durum, Deprem
Yerleşime Uygun Alanlar
Önlem Almadan Yapılaşmaya İzin Verilmeyecek Alanlar
Ayrıntılı Jeolojik Etüt Gerektiren Alanlar
Yerleşime Uygun Olmayan Alanlar
2.2.2 İklim
2.2.3 Orman Varlığı
2.2.4 Jeomorfolojik ve Topoğrafik Eşikler
2.2.5 Akarsular ve Taşkın Durumu
2.3 Kurumsal Eşikler
2.3.1 Enerji Nakil \ İletim Hattı
2.3.2 Sağlık Koruma Bandı
2.3.3 Doğalgaz Boru Hattı
2.3.4 Karayolları Bağlantısı
2.4 Mülkiyet Bilgisi
2.5 Önceki Plan Kararları
3. Sentez ve Araştırma Sonuçlarının Değerlendirilmesi
4. Balıkesir OSB ye ait Genel Bilgiler
4.1 Yol Çalışmaları
4.2 Kanalizasyon, Yağmursuyu, Dere Islahı
4.3 İçme Kullanma Suyu Çalışmaları
4.4 Telekomünikasyon Hizmetleri
4.5 Demiryolu Taşımacılığı
4.6 Yakın Çevre Yolu Projesi
4.7 Çevre Faaliyetleri ve Atık Su Arıtma Tesisi
4.8 Enerji Dağıtım Faaliyetleri
4.9 Arsa Tahsisleri
4.10 İtfaiye Birimi Faaliyetleri
4.11 Ağaçlandırma Hizmetleri
4.12 Üniversite- Sanayi İşbirliği
4.13 Meslek Lisesi Alanı
4.14 Dini Tesis Alanı ( Cami )
4.15 Hizmet Destek Alanı
5.Balıkesir OSB Revizyon İmar Planı Arazi Kullanım Değerleri
5.1 Yapılaşma Koşulları
6. Balıkesir OSB Revizyon İmar Planı Plan Kararları
6.1 Sağlık Koruma Bandı
6.2 Sanayi Alanları
6.3 Yol ve Otoparklar
6.4 Sanayi Fuar Alanı
6.5 İdari Sosyal Tesis Alanı ( Genel Hizmet Binaları Alanı )
6.6 Altyapı Alanları
6.7 Akaryakıt Bakım Satış İstasyonu ve Garaj Alanı
6.8 Altyapı Arıtma Alanı
6.9 Park ve Yeşil Alanlar
6.10 Meslek Lisesi Alanı
6.11 Dini Tesis Alanı (Cami)
6.12 Hizmet Destek Alanı
7.Balıkesir OSB Revizyon İmar Planı Plan Notları
8.İmar Planı Değişiklik Gerekçeleri
8.1 TCDD hattı ve Tınaz Tarım
8.2 Yarış Kabin Sanayi
8.3 Starwood
8.4 Cargill-Turyağ
8.5 BEST
8.6 Madak-Un Tarım
8.7 Karayolları kamulaştırma sınırına göre imar planının düzenlenmesi
8.8 OSB Uygulama Yönetmeliğine göre Çekme Mesafelerinin düzenlenmesi
8.9 OSB’nin kuzeydoğusunda yer alan H tipi parselin ve kuzeyinde yer alan
park alanın düzenlenmesi
8.10 OSB’nin 208 ada içerisinde yer alan D tipi parselin ve park alanın
düzenlenmesi
8.11 OSB’nin 204 ada 8 nolu parsele İdari ve Sosyal Tesisi alanından Park
Alanı düzenlenmesi
9. Sonuç ve Tapu Bilgileri
EKLER
Ek1 30 Ocak 1977 Tarihli 158 Sayılı Resmi Gazete ve Balıkesir Organize Sanayi
Bölgesi Yer Seçimi Konusunda 14.06.1983 gününde yerinde inceleme sonucu
yapılan toplantı tutanağı
Ek 2 7269 Sayılı Yasanın 2.Maddesine Göre 23.03.2005 ve 15.03.2011
Tarihlerinde Afet İşleri Genel Müdürlüğü’nce Onanmış Balıkesir Organize Sanayi
Bölgesi ve Jeolojik – JeoteknikEtüd Raporu Konulu Yazıları
Ek3 T.C Sağlık Bakanlığı Temel Sağlık Hizmetleri Genel Müdürlüğü ‘nün
01.10.2003 tarih ve B100TSH0100004 Sayılı Organize Sanayi Bölgeleri konulu
yazısı
Ek4 T.C Devlet Demiryolları İşletmesi Genel Müdürlüğü Araştırma Planlama ve
Koordinasyon Dairesi Başkanlığı ‘nın B.11.2.DDY.0.65.00.11/50-12/2791 sayılı,
Balıkesir OSB Yükleme Boşaltma İstasyonu Konulu yazısı
Ek5 T.C Devlet Demiryolları İşletmesi Genel Müdürlüğü Taşınmaz Mallar
Dairesi Başkanlığı’nın B.11.2.DDY.0.84.00.06/73-03/2692 Sayılı Balıkesir Gar
Sahası konulu yazısı
Ek6 Sağlık Bakanlığı Temel Sağlık Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün 24 / 05/
2005 gün ve B100TSH0100004 Sayılı yazısı
Ek 7 Mülga Ulaştırma Bakanlığı, Demiryollar, Limanlar ve Hava Meydanları
İnşaatı Genel Müdürlüğünün 18/10/2010 tarihli ve 17119 sayılı ve Ulaştırma,
Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı Altyapı Yatırımları Genel Müdürlüğünün
10/09/2014 tarihli ve 8882 sayılı yazısı
Ek 8 Balıkesir Valiliği Halk Sağlığı Müdürlüğünün 11/12/2014 tarihli ve 12007
sayılı yazısı
Ek 9 Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı Karayolları Genel Müdürlüğü
14. Bölge Müdürlüğünün 05/12/2014 tarihli ve 208108 sayılı yazısı
Ek 10 Balıkesir OSB Yönetim Kurulu’ nun konuya ilişkin kararları
Ek 11 BALGAZ görüşü
Ek 12 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Yağmur Suyu Projesi Açıklama Raporu
Ek 13 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Kanalizasyon Açıklama Raporu
Ek 14 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Revizyon İmar Planı Bilgi Paftası
TABLOLAR
Tablo 1 Balıkesir GSYİH'nın ilçeler bazında üretimi
Tablo 2 Onaylı İmar Planı Balıkesir OSB Parsel Tipleri Yapılaşma Koşulları ve
Adetleri
Tablo 3 İmar Değişikliği Yapılacak Yerlere Ait Mülkiyet Bilgileri
Tablo 4 Onaylı İmar Planı Balıkesir OSB Arsa Tahsisleri ( Firma Sayısı, Alan ve
Açıklamalar )
Tablo 5 Balıkesir OSB Onaylı Plan ve Revizyon İmar Planı ( Teklif Plan ) Arazi
Kullanım Değerleri
Tablo 6 Teklif İmar Planı Balıkesir OSB Parsel Tipleri Yapılaşma Koşulları ve
Adetleri
Tablo 7 Balıkesir OSB Üretim Sektörel Dağılım Tablosu
ŞEKİLLER
Şekil 1 1 / 25.000 Balıkesir OSB nin Yakın Çevresi ve Ulaşım Ağı
Şekil 2 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Ülke ve Bölgesindeki yeri
Şekil 3 Balıkesir Merkez – Sanayi Alanları
Şekil 4 1 \ 25.000 Ölçekli Balıkesir OSB Çevresi Jeolojik Etüt Durumu
Şekil 5 Yerleşime Uygunluk Haritası
Şekil 6 Balıkesir OSB Çevresi – Tarım ve Orman Alanları
Şekil 7 BalıkesirOSB Jeomorfolojik ve Topoğrafik Durum
Şekil 8 Balıkesir OSB Arsa Tahsis Planı ( Eylül 2014 )
Şekil 9 Yarış Kabin San. Tic. AŞ. Genel Yerleşim Planı
Şekil 10 Yarış Kabin San. Tic. AŞ. Onaylı İmar Planı
Şekil 11Balıkesir OSB Uygulama İmar Planı ( Onaylı Plan )
Şekil 12Balıkesir OSB Revizyon Uygulama İmar Planı ( Teklif Plan )
Şekil 13
Şekil 14
1. Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Analizi
1.1 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesinin Ülke ve Bölgesindeki yeri
Söz konusu çalışma alanı 39° 06’’ - 40° 39’’ kuzey enlemleri ile 26° 39 ’’ –
28° 58’’ doğu boylamları arasında kalmakta ve incelenen alan toplam 558 ha’ lıkbir
büyüklüktedir.
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi, Marmara bölgesine bağlı olup, Bursa-
İzmir aksının güneyinde, batıda Ege Denizi, Çanakkale, doğu da Bursa ve
Kütahya, güneyde Manisa ve İzmir’in, kuzeyde ise Marmara Denizi’nin sardığı
Balıkesir yerleşim alanının içinde kalmaktadır.
Tanımlanan çalışma alanının içinde yer alan Balıkesir ili, Bursa’yı İzmir’e
bağlayan zorunlu bir topoğrafik nokta olmakla birlikte, Altınoluk, Akçay, Ören,
Ayvalık v.b. tatil bölgelerini içerisinde barındırması, yine Kuzeyde Marmara
Denizi’ne kıyı ilçesi olan Bandırma’nın İstanbul’dan araçlı deniz otobüsü bağlantısı
nedeniyle kuzey-güney illerinin Balıkesir ve Ege Bölgesi’nide birbirine bağlayan ana
koridor üzerinde bulunmaktadır. Balıkesir’in Diğer İllere Uzaklığı (km)
Balıkesir – Ankara :533 km
Balıkesir – Antalya :509 km
Balıkesir – Bursa :151 km
Balıkesir –İstanbul :394 km
Balıkesir –İzmir :173 km
Balıkesir – İzmit :283 km
Balıkesir – Konya :546 km
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi’nin içinde yer aldığı, Balıkesir İli 19 İlçe
ve merkeze bağlı 3 beldeden oluşmuştur. Bu ilçeler; Merkez ilçesi (1466 km2),
Savaştepe (425 km2), Sındırgı (1.433 km2), Bigadiç (1.007 km2), Dursunbey (1.906
km2), Kepsut (894 km2), Susurluk (601 km2), Bandırma (599 km2), Erdek (260 km2),
Manyas (589 km2), Balya (952 km2), İvrindi (751 km2), Havran (559 km2), Edremit
(708 km2), Burhaniye (426 km2), Gömeç (131 km2) ile Ayvalık (266 km2), Marmara
(117 km2), Gören (1438 km2 ) dir. Ayrıca Merkez ilçeye bağlı Kocaavşar, Pamukçu
ve Şamlı beldeleri bulunmaktadır.
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi, kuzeybatısında Gökköy, güneydoğusunda
Kesirven, güneyinde Kabaklı, batısında Çukurhüseyin beldeleri ve doğusunda
Balıkesir( Merkez ) bulunmaktadır. ( Şekil 1 )
1.2 Balıkesir İli Kent Nüfusu
Balıkesir İli Kent Nüfusu 2010 yılı itibariyle 1.152.323 kişidir. Yüzölçümü
14.299 km2, nüfus yoğunluğu ise 80 kişi\km dir.
1.3 Balıkesir İlinin Ekonomik Yapısı
Balıkesir ilinin sahil kesimlerinde zeytincilik, bağcılık ve balıkçılık
yapılmaktadır. Buralarda turizm de gelişmiştir. İç kesimlerinde ise tarım,
hayvancılık, ormancılık ve madencilik yapılmaktadır. İl, tek merkezli büyüme
modeli yerine dengeli büyüme modelini seçerek bu kalkınma planına ilçeleri de dahil
etmiştir. İlde Anadolu Kaplanı sıfatına sahip 16 şirket, 2003 yılı istatistiklerine göre
de Sanayi siciline kayıtlı 467 kuruluş vardır. İlin iç ve dış ticaret hacmi
486.313.997.254.096 TL, ihracat miktarı 80.699.902 $ ve ithalat miktarı 147.567.184
$'dır. Balıkesir ili, devletin en fazla mülk sahibi olduğu ildir. İlin % 40.77'si,
Hazineye ait taşınmazlardan oluşmaktadır. Balıkesir Türkiye'nin gelişmiş illerinden
biridir. 2001 yılı verilerine göre Türkiye gayri safi yurt içi hâsılası içinde yüzde
1,5'lik paya sahip olan Balıkesir, iller sıralamasında 13. büyük ekonomidir. 2000
yılındaki GSYİH'si 2.429.091.750 TL olup kişi başına düşen milli gelir ise 2005
dolardır.
Tablo 1 - Balıkesir GSYİH'nın ilçeler bazında üretimi
İlçe Oran
Balıkesir 24,12
Bandırma 13,98
Gönen 12,68
Edremit 6,76
Manyas 5,58
İlçe Oran
Ayvalık 4,82
Bigadiç 4,6
İvrindi 3,79
Susurluk 3,49
Dursunbey 2,96
İlçe Oran
Sındırgı 2,82
Burhaniye 2,77
Kepsut 2,51
Balya 2,38
Erdek 2,10
İlçe Or n
Havran 1,75
Savaştepe 1,36
Marmara 0,84
Gömeç 0,70
TOPLAM 100,00
Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu
Şekil 1 – 1 / 25.000 Balıkesir OSB nin Yakın Çevresi ve Ulaşım Ağı
SAVAŞTEPE
Şekil 2 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Ülke ve Bölgesindeki yeri
1.4 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi çevresinde varolan Sanayi ve Küçük Sanayi
Siteleri
Balıkesir, Güneyinde Manisa ve İzmir, batısında Ege Denizi ve Çanakkale,
doğusunda Kütahya ve Bursa, kuzeyinde Marmara Denizi ile çevrilmiştir. Bu konumu ile
Türkiye’nin Marmara ve Ege denizine açılan yeşil penceresidir. Gerekkonumu, gerekse iller
arası karayolu, demiryolu ve denizyolu ulaşımı konusunda her imkâna sahip olan Balıkesir,
konumunun verdiği imkânlararağmen, sanayileşmeyiyakalayamamış; Bursa ve Manisa’nın
oldukça gerisinde kalmıştır.
İşsizliğin giderek arttığı kentte, Organize Sanayinin canlandırılmaya çalışılmasıyla
birlikte Yatırımcıların tercih ettiği bir konuma gelen Organize Sanayi Bölgesi ile işsizliğin
ortadan kaldırılmasına ve bölge ekonomisinin geliştirilmesine çalışılmaktadır.
İlde yapılan sanayi işlerinin payı % 51'dir. Sanayinin oranı tarımdan yüksek olsa da
diğer illerde bu rakam çok daha yukarılardadır. İl sınırları içerisinde Sanayi siciline kayıtlı 4
tane Organize Sanayi Bölgesi vardır. İlin başlıca geçim kaynağı tarım olduğu için de tarıma
dayalı endüstri gelişmiştir. İlin iç kesimlerinde tarıma dayalı sanayi egemendir. Ayrıca
buralarda şeker, un, yem, döküm, tarım alet ve makinaları, transformatör, floresan-
aydınlatma, pamuklu dokuma, kâğıt, mobilya, sentetik dokuma ve elektrik teçhizatları
üretimi de yapılmaktadır. Körfez yöresinde konserve, sabun, bitki çayı ve zeytinyağı üretimi
yaygındır. Bandırma taraflarında; kimyasal madde, şarap ve gübre sanayi gelişmiş,
Dursunbey taraflarında ise kereste sanayi gelişmiştir İlde kolonyacılık sektörü de gelişmiş
durumdadır. İmalat sanayi ise toplam GSYİH'nın %17'sini oluşturmaktadır. Sındırgı ve
Bigadiç'te ise çok miktarda halı tezgâhı vardır. 2001 Türkiye İstatistik Kurumu verilerine
göre, 10 kişiden fazla işçi çalıştıran fabrika sayısı 104'tür ve buralarda 14 bin kişi
çalışmaktadır.
8 ticaret odası ve 5 ticaret borsası bulunan Balıkesir'de üretilen ürünlerin çoğu yurt
içinde tüketilmekte, bir kısmı da Bandırma Limanı'ndan ihraç edilmektedir. Gümrüklerinde,
aralarında kimyasal maddeler, elektrikli araçlar, sentetik çuval, gıda, madencilik, mermer
gibi ürünlerin de bulunduğu ihracatta 50, ithalatta 32 ayrı ürün çeşidi yer almaktadır. İlin dış
ticaret merkezi olan Bandırma Limanı, tüm Balıkesir’in ihracat ve ithalatının yüzde 90'ını
gerçekleştirmektedir.
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi çevresinde yer alan sanayi alanları Şekil 3 te
görülmektedir.
Şekil 3 – Balıkesir Merkez – Sanayi Alanları
İZMİR YOLU
1.5 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi’nin Ulaşım Sistemi
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi, Balıkesir Merkeze 7 km uzaklıkta olup,
Savaştepe Karayolu bağlantısı üzerinde bulunmaktadır. OSB, ayrıca
güneydoğusundan geçen Bursa – İzmir Çevreyolu’ na bağlanmaktadır.
2. Planlama Alanına İlişkin Analiz ve Revizyon İmar Planı Hazırlama
Çalışması ve Plan Hazırlama Süreci
2.1 Yerseçimi (Bakanlık tarafından onaylanmış OSB sınırı ve OSB Yer Seçimi
Komisyonu’na katılan kurumların verdiği şartlı görüşler )
Bakanlık tarafından onaylanmış OSB sınırı ve OSB Yer seçimi komisyonuna
katılan kurumların verdiği şartlı görüşler
Konu ile ilgili açıklamalar, 30 Ocak 1977 gün ve 1583 sayılı Resmi Gazete de
yer almaktadır. OSB yer Seçimi Komisyonuna katılan kurumların verdiği şartlı
görüşler;Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Yer Seçimi konusunda 14.06.1983
gününde yerinde inceleme sonucu yapılan toplantı tutanağında yer almıştır.(Ek I )Buna
göre:
Toprak İskân İl Müdürlüğü, İl Teknik Ziraat Müdürlüğü, Su Ürünleri İl
Müdürlüğü, Toprak Su Bölge Müdürlüğü, Devlet Su İşleri Bölge Müdürlüğü, Tarım
ve Orman Bakanlığı temsilcilerinin ortak görüşleri:
-Anılan alanın planlanması yapılan sulu tarım alanı içinde,
-Herhangi bir taşkına maruz bulunmadığı,
-Gelecekte sulama imkânının mümkün olamayacağı ve bu nedenle üretim
potansiyelinin düşük olacağı, ayrıca
-Söz konusu alan engebeli olduğundan erozyona maruz bulunduğu,
-Herhangi bir amme hizmetine tahsisli olmadığı,
-2510 – 1306 sayılı Kanun amaçlarında kullanma imkânınınbulunmadığı,
-Kiraya verilmediği,
-Devletçe dağıtılan topraklardan olmadığı,
-Bu sahada bulunan meraların herhangi bir köye tahsisli olmadığı, tespitli mera
olduğu ve meralık vasfını kaybetmiş bulunduğu ( tarım arazisi haline dönüştürülerek
veya erozyona uğrayarak )
-Organize Sanayi Bölgesinin doğuya kaydırılmasıyla şehir yerleşik alanına
yaklaşılmış olduğundan aradaki tarım arazilerinin gelecekteki işgali önlenmiş olacağı
ve bu sayede terkedilmiş sahadaki tarım alanının kazanılacağı belirtilmiştir.
Sağlık Sosyal Yardım Bakanlığı Başbakanlık Çevre Müsteşarlığı, Meteoroloji Bölge
Müdürlüğü, Çevre Sağlığı Başkanlığı, Bayındırlık İskân Bakanlığı, Su Ürünleri İl
Müdürlüğü, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı temsilcilerinin ortak görüşleri ise;
-Toprak, su ve hava kirlenmesinin önlenmesi, insan ve çevre sağlığının korunması
için gerekli önlemlerin alınması,
-Anılan alan çevresinde 500 metrelik Sağlık Koruma Bandı bırakılması gerektiği,
-Balıkesir ‘de hakimrüzgârların kuzeyden esmesi ve Organize Sanayi Bölgesi’nin
güneyde bulunması nedeniyle seçilen alanın şehirde hava kirliliği yaratmayacağı
belirtilmiştir.
-Sonuç olarak yerinde incelemeye katılan kuruluş temsilcileri OSB Bölgesi’nin
doğuya kaydırılmasının prensipte uygun olduğu görüşünde olduklarını ve bu konuya
ilişkin görüşlerini ivedi olarak İmar ve İskân Bakanlığı ‘na ileteceklerini
belirtmektedirler. ( Bkz Resmi Gazete 30 Ocak 1977 Sayı 1583, OSB sınırı ve OSB
Yer seçimi komisyonuna katılan kurumların verdiği şartlı görüşler )
OSB Revizyon İmar Planı çalışmaları yapılırken, yukarıda yer alan görüşler dikkate
alınarak planlama çalışmaları yapılmıştır.
2.2 Fiziksel Eşikler
2.2.1 Jeolojik Durum ve Deprem
Meri Planda, Rezerv Sanayi alanı dışında kalan alan için, Balıkesir OSB Jeolojik ve
Jeoteknik Etüt Raporu – Sonuç ve Öneriler ve Yerleşime Uygunluk Haritası Ek 9 ve Şekil 4
‘ te görülmektedir. Bu alan için, 7269 Sayılı Yasanın 2.Maddesine Göre 23.03.2005
Tarihinde Afet İşleri Genel Müdürlüğü’nce onanmış Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi
konulu yazısı Ek 8 de görülmektedir.
Meri Plandaki Rezerv Sanayi alanı için yapılan OSB Revizyon İmar Planı
çalışmaları doğrultusunda, ek yerleşim bölgesi içinde de Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporu
hazırlanmıştır. Bu alan için, 7269 Sayılı Yasanın 2.Maddesine göre 23.03.2005 ve
15.03.2011 tarihlerinde Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetim Başkanlığı'nın ( 2010/1)
Genelgesine göre onanmış yazılarıEk 7 de görülmektedir.
Meri Planda, Rezerv Sanayi Alanı Dışında Kalan Yerleşik İnceleme Alanının
Yerleşime Uygunluk Açısından Değerlendirilmesi
Balıkesir İli Organize Sanayi Bölgesinde (OSB) yürütülen sondajlı jeolojik,
jeoteknik ve jeofizik çalışmalar sonucunda aşağıda belirtilen genel hususlar ortaya
çıkmıştır.
1.Yapılan çalışmalar sonucunda, çalışma alanında alttan üste doğru Triyas
yaşlı metamorfikler, .Miyosen yaşlı andezit-aglomera, Alt Pliyosen yaşlı tüfit,
killikireçtaşı-tüfit-kiltaşı,Üst Pliyosen yaşlı konglomera,Pliyo-Kuvaterner yaşlı
gevşek tutturulmamış kil-silt-kum ve Kuvaterner yaşlı aluvyon birimlerinin yer aldığı
gözlenmektedir
2. İnceleme alanındaki mevcut faylar litolojik farklılıklar gösteren dokanak
ilişkileri ve dokanakları oluşturan litolojilerin jeolojik yaş ilişkilerine ve aynı birim
içindeki görülen atımlar ve birim içindeki tabakalanmalardaki eğimlerdeki ani
değişimlere göre tespit edilmiştir. Bu faylar aktif olmayan faylardır. Fayın
uzantısının takib edildiği yerle kesin sınır olarak haritalanmıştır. Fayın uzantısının
sahanın örtülü olması nedeniyle takip edilemediği durumlarda olasılı fay olarak kesik
çizgilerle belirlenmiştir.
3. Faylarla ilgili önemli özellik fayın” diri ya da ölü “olarak
nitelendirilmesidir. Aslında bütün fayların üzerinde geçmişte hareket olmuştur. Bazı
faylarda bu hareket günümüzde de belirli aralıklarla deprem şeklinde devam
ediyorsa, yani sismik aktivitesi var ise bu tür faylar diri (aktif) faylardır.
4. Çalışma alanında KD-GB doğrultulu 80 derece GD eğimli Miyosen yaşlı
andezit-aglomera birimi ile Alt Pliyosen yaşlı killi kireçtaşı-kiltaşı-tüfit ardalanmalı
çökellerin oluşturduğu birim arasında yaklaşık 1300m. uzunluğunda aktif (diri)
olmayan normal fay mevcuttur. Bu ana fayın güneyinde Miyosen yaşlı andezit-
aglomera ile Triyas yaşlı metamorfiklerin dokanağını oluşturan yaklaşık 500m.
uzunluğunda aktif olmayan ters fay mevcuttur.
5. Fayların diriliği ile ilgili en önemli kriterlersismisite ve jeolojidir.
Sismisite ile ilgili olarak, son yüzyılda olan depremlerin episantrları ile fay
sistemlerini fay sistemlerini karşılaştırmaktadır. Ancak bu tür depremlerin yokluğu
fayın diri olmadığını göstermez. Depremlerin yinelenme aralıkları gözlem süresinden
çok daha uzun olabilir. Ayrıca sismik boşluklarda bu belirsizliği arttırır, ama tarihsel
ve kayıtsal veriler çalışma alanımız ve çok yakın çevresi ile ilgili kırıklarda sismik
aktiviteye rastlanmamaktadır. Kırık uzunluklarının kısa olması ve sismik aktivite
gözlenmemesi yönü ile sismisite açısından faylarımız diri fay özelliği
göstermemektedir. Genç Kuvaterner çökellerini (2 milyondan daha yaşlı olmayan)
kesen faylar, ötelenmiş genç akarsu yatakları, sıcak-soğuksu kaynakları, travertenler,
ötelenmiş akarsu –denizel sekiler, basınç sırtı yada çöküntü gölcükleri, uzamış sırtlar
gibi genç morfolojik şekiller oluşturmuş faylar jeolojik kriterler açısından diri fayın
işaretleridir. İnceleme alanımızın jeolojisi ve inceleme alanındakikırıklar, diri (aktif)
fay özelliği taşıyabilecek jeolojikkriterleritaşımamaktadır. Sismisite ve jeolojik
belirtiler yönünden inceleme alanındaki faylar diri (aktif )fay özelliği göstermez.
6.İnceleme alanındaki faylarda, farklıformasyon sınırlarına rastlayan
sahalardaki deprem hasarlarıgözlenebilir. Çünkü bu sahalar iki ayrı formasyonun
birleştiği zayıf zonlardır. Deprem anında zemin davranışları birbirinden farklı olacak
ve üstteki yapılarda farklı olarak yansıyacaktır. Fayların bulunduğu alanlarda fay
hattında 10 m.lik koruma alanı bırakılmalıdır.
7.Meteoroloji, jeomorfoloji, jeofizik, jeoloji ve mühendislik jeolojisi verileri
ile jeoteknik yaklaşımlar çerçevesinde inceleme alanının yerleşime uygunluk
açısından değerlendirilip, Balıkesir Organize Sanayi Bölgesinin(OSB)yerleşime
uygunluk haritası hazırlanmıştır. Buna göre:
İnceleme alanında, aktifheyelan, muhtemelheyelan, kayadüşmesi, çığdüşmesi, çökme
gibi zemin hareketlerinin görülmemesi nedeniyle, organize sanayi bölgesi sahası,
yerleşime uygun olmayan alanlar kapsamı dışındadır.
İnceleme alanı yerleşime uygunluk açısından değerlendirilmesine göre.
a) Uygun Alanlar
b) Önlemli Alanlar
Olarak sınıflandırılmıştır.
a) Uygun Alanlar
Morfolojik, jeofizik, jeolojik, jeoteknik tetkikler sonucu yapılaşması yönünde
hiçbir sakınca olmayan, kaya düşmesi, heyelan, çığdüşmesi, çökme ve benzeri gibi
doğal afet riski bulunmayan alanlardır. Parsellerdeki temel kazıları sırasında, fay
hatlarının uzantısına göre, kırık hatlarında 10m. lik koruma alanı bırakılması
koşuluyla, ilgili parseller uygun alanlar kapsamındadır.
Önlemli Alanlar
Yerleşilebilirliği bazı koşullara bağlı alanlar kapsamında; kurudere yatakları
ve topoğrafik eğimin fazla olduğu alanlar olarak ve ana fay hatlarında 10m. Koruma
alanı veya temel açılmasından sonra haritaladığımız fayları temelde görmemiz
durumunda geoteknikçi (inşaat mühendisinin) zemin –yapı ilişkisini dikkate alması
yönünde değerlendirilmiştir. İmar planlamasında topografik eğimin fazla olduğu
alanlar park alanı ve yeşil saha olarak planlanmıştır. Ancak yeşil alan olarak
planlanmayan alanlarda topoğrafik eğimden dolayı yapılaşmada gerekli olabilecek
istinat duvarı ve çevre drenajına dikkat edilmesi koşuluyla yapılaşma uygun
olacaktır.
Çalışma alanı yerleşime uygunluk açısından bir sorun teşkil etmemektedir.
Sonuç ve Öneriler
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesinde, Yerleşim amaçlı jeolojik ve jeoteknik etüt
çalışması kapsamında, arazide gözlemsel, sondajlı ve sismik çalışmalar yapılmıştır.
Bu çalışmalar ışığında şu sonuçlara varılmıştır.
1.Yapılan çalışmalar sonucunda, çalışma alanında alttan üste doğru Triyas yaşlı
metamorfikler, .Miyosen yaşlı andezit-aglomera, Alt Pliyosen yaşlı tüfit,
killikireçtaşı-tüfit-kiltaşı, Üst Pliyosen yaşlı konglomera, Pliyo-Kuvaterner yaşlı
gevşek tutturulmamış kil-silt-kum ve Kuvaterner yaşlı alüvyon birimlerinin yer aldığı
gözlenmektedir
2. İnceleme alanındaki mevcut faylar litolojik farklılıklar gösteren dokunak
ilişkileri ve dokunakları oluşturan litolojilerin jeolojik yaş ilişkilerine ve aynı birim
içindeki görülen atımlar ve birim içindeki tabakalanmalardaki eğimlerdeki ani
değişimlere göre tespit edilmiştir. Bu faylar aktif olmayan faylardır. Fayın
uzantısının takipedildiği yerle kesin sınır olarak haritalanmıştır. Fayın uzantısının
sahanın örtülü olması nedeniyle takip edilemediği durumlarda olasılı fay olarak kesik
çizgilerle belirlenmiştir.
3. Çalışma alanında KD-GB doğrultulu 80 derece GD eğimli Miyosen yaşlı
andezit-aglomera birimi ile Alt Pliyosen yaşlı killi kireçtaşı-kiltaşı-tüfit ardalanmalı
çökellerin oluşturduğu birim arasında yaklaşık 1300m. Uzunluğunda aktif (diri)
olmayan normal fay mevcuttur. Bu ana fayın güneyinde Miyosen yaşlı andezit-
aglomera ile Triyas yaşlı metamorfiklerin dokanağını oluşturan yaklaşık 500m.
Uzunluğunda aktif olmayan ters fay mevcuttur.
4. Sismisite ve jeolojik belirtiler yönünden inceleme alanındaki faylar diri (aktif
)fay özelliği göstermez
5. İnceleme alanı yerleşime uygunluk açısından değerlendirilmesine göre.
c) Uygun Alanlar
d) Önlemli Alanlar
Olarak sınıflandırılmıştır veŞekil 5’te de görüldüğü gibi çalışma alanı yerleşime
uygunluk açısından bir sorun teşkil etmemektedir.
6. İnceleme alanının tamamı için yapılan çalışma yerleşim amaçlı jeolojik ve
jeoteknik çalışma olup; ayrıca inşaat aşamasında parsel bazında zemin etüt çalışması
yapılarak temel tasarımları projelendirilmelidir.
7. Parsellerin temel kazıları sırasında jeoloji mühendisi ve projeyi yapan
inşaat mühendisi hazır bulunmalıdır. Faylı parsellerle ilgili Geoteknikçi (İnşaat
Mühendisi)yapı-zemin ilişkisi açısından temel kazılarını görmelidir.
8. Çalışma alanında bulunan parsellerin bir kısmı sadece bir birim üzerinde
yer alırken birçoğu birden fazla birim üzerinde yer almaktadır.
9. İnceleme alanındaki birimlerin zemin grubu ve yerel zemin grubu tablodaki
değerlerdir.
10. BİRİM Z.GRUBU Z.SINIFI
Metamorfikler Z1 A
Andezitler Z2 B
Killikireçtaşı-kiltaşı Z3 C
Tüfit Z2 B
Konglomera Z3 C
Kil-silt-kum Z4 D
Birimlere göre zemin grubu ve zemin sınıfı
11. Sismik çalışmalarda elde edilen Vs, Vp ve μ (poisson oranı) değerleri
bir tablo halinde aşağıda verilmiştir.
BİRİM Vs (ms) Vp (ms) μ (poisson oranı)
Metamorfik 1280-1898 4400-4938 0,40-0,46
Andezit 619-1428 2366-4109 0,40-0,44
Killikireçtaşı-kiltaşı 596-768 2171-5797 0,37-0,43
Tüfit 548-801 1410-2302 0,39-0,43
Konglomera 591-685 1670-1798 0,42-0,43
Kil-Silt_kum 682 441-1429 0,35
12. Çalışma alanında yer alan birimlerin teknik parametreleri bölüm IX’ da
ayrıntılı olarak verilmiştir.
13. Fayların bulunduğu alanlarda, fay hattında 10 metrelik koruma alanı
bırakılmalıdır ve geoteknikçi (inşaat mühendisi) yapı- zemin ilişkisi dikkate
alınmalıdır.
14. Geniş alanlara oturan bina temelleri tek parça olarak değil diletasyonlu
olarak yapılmalıdır.
15. Eğimli arazilerde yapılacak binaların önlerinde ve gerisinde oluşacak
şevler istinat duvarları ile desteklenmelidir. İstinat projelerine drenaj sistemi dahil
edilmelidir.
16. Şevlerin üzerinde yapılacak binalar şevlerden en az şev yüksekliği kadar
mesafede yapılmalıdır.
17. Çalışma alanı 1. Derece Deprem Bölgesi’nde yer aldığından “Afet
Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik”’e göre projeler
hazırlanmalıdır.
18. Lokasyonlarda adı geçen ada ve parsel numaraları hala geçerli olan imar
planında kullanılmakta olan ve Bilim Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca da tescil
edilmiş ada ve parsel numaralarıdır.( Balıkesir OSB ‘nin Jeolojik Etüt Raporu - Yrd.
Doç.Dr. Ahmet ÇONA Jeoloji Yüksek Mühendisi – Balıkesir OSB Jeolojik Etüt ve
Deprem 2005 Raporu )
Balıkesir OSB Revizyon İmar Planında, İnceleme Alanının Yerleşime Uygunluk
Açısından Değerlendirilmesi
İnceleme alanının topoğrafik yapısı, coğrafik konumu, iklim durumu ve bu alanda
yüzeyleyen kaya birimlerinin litolojik, yapısal ve hidrojeolojik özellikleri ile
bölgenin depremselliği dikkate alınarak arazinin yerleşime uygunluğu
değerlendirilmiştir. Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi 1. ve 2. Ek Yerleşim
Alanlarının ( Meri Plan [1] ve İmar Planı yapılan Rezerv Sanayi alanı [2] ) Esas
Jeolojik-Jeoteknik Etüdü değerlendirmeler ışığında inceleme alanının 1/1000 ölçekli
yerleşime uygunluk haritası yapılmıştır.
Yerleşime uygunluk çalışması yapılırken; Litoloji, depremsellik, su baskınları, eğim
dereceleri gibi önemli parametreler kullanılmıştır.
Eğimler aşağıdaki gibi değerlendirilmiştir.
0-5 Derece: A Yumuşak Eğimli alanlar
5-15 Derece: B Düşük eğimli alanlar
15-30 Derece: C Orta eğimli alanlar
30-45 Derece: D Yüksek eğimli alanlar
45<Derece: E Çok yüksek eğimli alanlar olarak değerlendirilmiştir.
İnceleme alanındaki eğimler A ve B Sınıfı Eğime sahip olup, yerleşim açısından her
hangi bir sakınca doğurmamaktadır.
Uygun Alan 2 (U.A.2): İnceleme alanının temelinde Kaya Ortam bulunduğu
için U.A-2 olarak değerlendirilmiştir. Balıkesir Organize Sanayi Bölgesinin Ek
yerleşim alanlarından 2 Nolu Saha’nın (Ek Yerleşim Alanı -2) kuzey bölümü ile ek
yerleşim alanlarından 1 Nolu Saha’nın (Ek Yerleşim Alanı-1) tamamında Tersiyer
yaşlı volkanik kayalar yer almaktadır. Bu alanlar 0-2,0 metrede bitkisel toprak veya
alüvyon tabaka bulunmakta ve saha 0-15 derece eğimli bir topoğrafik yapıya sahiptir.
Önlem gerektiren bir durum bulunmayan bu sahalar Uygun Alan 2 (UA-2) olarak
değerlendirilmiştir. Balıkesir Organize Sanayi Bölgesinin Ek yerleşim alanlarından 2
Nolu Saha’nın (Ek Yerleşim Alanı -2) güney bölümünde Tersiyer yaşlı sedimanter
kayalar yüzeylemektedir. İnce tabakalı, kireçtaşı, kumtaşı, kiltaşı ardalanmasından
oluşan bu sedimanter kayalar, yer yer 0-0,5 m kalınlığında bitkisel toprak tarafından
örtülmüştür. Düşük eğimli (0-5 derece) bir topoğrafik yapıya sahip olan bu alan da
Uygun Alan-2 (UA-2) olarak değerlendirilmiştir.
Önlemli Alan 3 (ÖA-3): Su Baskını açısından Önlemli Alan-3’e dahil edilmiş
alandır. 2 Ek bölgede güneyde tersiyer sedimanları ve kuzeyde Tersiyer andezitik
volkanitler bulunmaktadır. Kuzey bölümün yüzeyinde 0-1,5 m alüvyon bulunan bu
alanının kuzey doğusunda içerisinde akarsu bulunan bir dere bulunmakta olup,
çevredeki yüzey sularını toplamaktadır. Bu su kanalı yağışlı mevsimlerde taşkın
yapabilir durumdadır. Bu nedenle 1 Nolu Ek yerleşim alanının orta-kuzey
bölümünde doğu-batı uzanımlı ve yaklaşık 60 m genişliğinde ki vadinin geçtiği alan
Önlemli Alan 3 (ÖA-3) olarak değerlendirilmiştir. Bu alana yapı yapılmadan önce
yer altı suyu ve taşkın koruma önlemleri açısından DSİ’ den görüş alınmalıdır.
İnceleme alanında yapılacak olan yapıların temellerdeki mühendislik problemlerinin
önlenmesi veya azaltılması için, yumuşak tabakalar kazılarak kaldırılması, kazıklı
temel, Fore Kazık, Mini kazık, radia temel uygulaması, temeli çepeçevre palplanşlı
perde ile çevirmesi, çimento veya kimyasal madde ile enjeksiyon yapılması,
vibratörlü sıkıştırıcılarla sıkıştırılması, yer altı ve yerüstü sularına karşı drenaj ve
bohçalama işlemlerinin yapılması, temel hafriyatı esnasında şevli bir kazı yapılması
ve hızlı bir şekilde yapım aşamasına geçilmesi gibi bu yöntemlerden bir veya bir
kaçının uygulanması önerilmektedir; İnceleme alanında yapılacak binaların
temellerinde mutlaka zemin ıslahı ve zemin drenajı yapılmalıdır. Zemin ıslahı, temel
taban alanından geniş tutularak ve granüler malzeme altına iri bloklu taş ocağı
malzemesi serilerek binaların altında rijit bir alan oluşturulması gerekmektedir.
Yapılacak olan parsel bazındaki zemin etütlerinde rezonans, sıvılaşma analizi,
oturma, şişme ve taşıma gücü gibi değerler ayrıntılı olarak ortaya konup, inşaat
projelendirilmesinde ve yapım aşamasında bu değerler göz önünde bulundurularak
zemin iyileştirilmesi yöntemleri ve uygun temel tipinin seçilmesi gerekmektedir.
Sonuç ve Öneriler
1. Balıkesir ili, Merkez ilçesi, Organize Sanayi Bölgesi’nin batı bölgesinde yer alan
yerleşim alanında 3 hâlihazır pafta (14I-1, 14I-2 ve 14I-4) ve doğu bölgesinde yer
alan yerleşim alanında 6 pafta (13J-2, 13K-1, 14K-1, 14K-4, 14J-2, 14J-3) olmak
üzere 9 hâlihazır paftadan oluşan ve Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Ek Yerleşim
Alanlarına ait arazilerin, Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Ek Yerleşim Alanlarına
ait arazilerin, Balıkesir OSB Yönetim Kurulu 14.06.2010 tarih ve 2010/11 Toplantı
Numaralı Kararı ve Balıkesir OSB Müdürlüğü ile Balıkesir Üniversitesi arasında
yapılan 29.06.2010 tarihli Protokol gereği, Mevzii İmar Plana Esas 1/1000 ölçekli
Jeolojik-Jeoteknik Etüd raporu hazırlanmıştır. Yapılan çalışma, Başbakanlık Afet ve
Acil Durum Yönetimi Başkanlığının 19.01.2010 tarih ve 373 (2010/1) sayılı
genelgesi dikkate alınarak hazırlanmıştır.
2. Yapılan Jeolojik etütte amaca uygun olarak çalışma yöntemleri izlenmiş ve
inceleme alanının; Öncel çalışmalar derlenmiş, bölgenin genel jeolojik ve
jeomorfolojik yapısı, hidrojeolojik özellikleri, doğal afet risklerinin değerlendirmesi
ve arazi yerleşim uygunluğu çalışmaları yapılmıştır.
3. Bu çalışmalar ışığında inceleme alanının 1/1000 ölçekli jeoloji, Mühendislik
Jeolojisi ve yerleşime uygunluk haritası stratigrafik dikme kesiti ve enine kesitleri,
eğim haritası, 1//1000 Ölçekli Yerel Zemin Sınıfları ve Zemin Hakim Titreşim
Periyodu Dağılım Haritası 1/5000 Ölçekli Kayma Dalga Hızı Haritası (VS30) ve
1/1000 Ölçekli Zemin Büyütmesi Haritası yapılmıştır. Ayrıca inceleme alanının;
uydu görüntüleri, Türkiye deprem bölgeleri haritasındaki yeri BalıkesirOSB 1 ve 2
ek Yerleşim Alanlarının Mevzi İmar Planı 'na Esas Jeolojik ve Jeoteknik Etüt
Raporunda belirlenmiştir.
4. İnceleme alanının Jeolojik ve Jeoteknik özelliklerini belirlemeye yönelik 13 adet
zemin araştırma sondajı, 40 adet yaklaşık 3 m derinliğinde araştırma çukuru açılmış
sondaj çukurlarından Bozulmamış zemin örnekleri (UD) alınmış. Ayrıca Zeminin
Jeofizik özelliklerini belirlemeye yönelik olarak 40 adet sismik ve 20 adet rezistivite
deneyi yapılmıştır. Alınan UD numunelerinin Bayındırlık Bakanlığı'nınca onaylı
EGEZemin Laboratuvarı’nda (İzmir) indeks ve Mekanik Özellikleri belirlenmiştir.
Buna göre zeminin endeks özellikleri aşağıdaki gibidir. Yine UD örneklerinin
laboratuvar sonuçlarına göre nokta yük ve tek eksenli basınç değerleri değerleri
aşağıdaki tabloda verilmiştir.
5. Çalışma alanı 1. derece deprem bölgesinde yer almaktadır. “Deprem Bölgelerinde
Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmeliğe” göre çalışma alanında spektrum
karakteristik periyotları TA=0,15 sn ve TB=0,40 sn’dir.
6. İnceleme alanı 1. derece deprem bölgesinde yer almaktadır. 7269-1051 sayılı
Afetler Kanununa göre alınmış herhangi bir “ Afete Maruz Bölge Kararı “ yoktur.
7. İnceleme alanınında temelde kayalık zemin bulunmaktadır. Bu nedenle, yerleşim
alanının kuzey bölümündeki derenin geçtiği yaklaşık 60 m genişliğindeki bölge
dışında kalan alanlar Uygun Alan 2 (UA-2) (Kaya Ortam) olarak
değerlendirilmiştir.
8. Yerleşim alanının kuzey doğusunda içerisinde akarsu bulunan bir dere
bulunmakta olup, çevredeki yüzey sularını toplamaktadır. Bu su kanalı yağışlı
mevsimlerde taşkın yapabilir durumdadır. Bu durum da yer altı suyunun yağışlı
mevsimlerde yükselmesine neden olabilir. Bu nedenle Çalışma alanının bu bölümü
Önlemli Alan 3 (ÖA-3) (Su Baskını Açısından Önlem Alınabilecek Alanlar)
olarak değerlendirilmiştir. Bu alan için DSİ’den görüş alınmalı ve İnceleme alanında
yapılacak olan yapıların temellerdeki mühendislik problemlerinin önlenmesi veya
azaltılması için, yer altı ve yerüstü sularına karşı drenaj ve bohçalama işlemlerinin
yapılması, temel hafriyatı esnasında şevli bir kazı yapılması ve hızlı bir şekilde
yapım aşamasına geçilmesi gibi bu yöntemlerden bir veya bir kaçının uygulanması
önerilmektedir.
Yapılacak olan parsel bazındaki zemin etütlerinde rezonans, sıvılaşma analizi,
oturma, şişme ve taşıma gücü gibi değerler ayrıntılı olarak ortaya konup, inşaat
projelendirilmesinde ve yapım aşamasında bu değerler göz önünde bulundurularak
zemin iyileştirilmesi yöntemleri ve uygun temel tipinin seçilmesi gerekmektedir.
9. İnceleme alanının topoğrafik eğimi 5-15 derece (Eğim-B) civarında güneybatıya
doğru ve 0-5 derece (Eğim-A) kuzeydoğu istikametindedir.
10. İnceleme alanında yapılan sondaj çalışmalarında yer altı suyu 2,20 m ile 6,5 m
arasında değişmektedir.
11. Jeofizik Çalışmalar ve değerlendirmeler Bu çalışmada, Balıkesir Organize Sanayi
Bölgesi’nde birinci ve ikinci ek yerleşimalanlarında hazırlanan sondaja dayalı zemin
etüdü çalışmasının bir bölümü olan, jeofizik ölçüler (Sismik MASW, Rezistivite
DES) alınmış ve değerlendirilmiştir.
Arazide toplamda 40 adet sismik (MASW) 20 adet Düşey elektrik sondaj verileri,
toplanmış analizleri yapılmış ve ekler bölümünde ayrıntılı olarak sunulmuştur.
Alınan sismik Masw (Multy Channel Analysis of Surface Waves ) datalarının
analizinde bulunan yer altı S hızı Modelleri Vp-Vs hızları, Dinamik Parametreler
tespit edilmiş ve sonucunda Vs30 hız değerleri, To ( Zemin Hakim Titreşim
Periyodu) değerleri Surfer programı yardımıyla haritalanarak ve ekler bölümünde
sunulmuştur. Konturlama esnasında sahanın genelindeki ölçü dağılımı dikkate
alınarak arazi iki bölüme ayrılmış ve bu şekilde haritalanmıştır. 1. Bölgede toplam 9
ölçü ikinci bölgede toplam 31 ölçü kullanılmıştır.
Bölgede alınan ölçülerin değerlendirme sonunda 1. Bölgede To :0,13-0,27 sn
arasında Vs30 değeri 550 m/sn -1350 m/sn arasında değişim göstermiştir. Hazırlanan
kontur haritalarında VS30-To değerlerinin paralellik göstermesi dikkat çekicidir. 2.
Bölgede yapılan çalışmalar sonucunda ise To: 0,17-0,47 sn Vs30:260-540 m/sn
arasında değişim göstermekte ve kontur haritalarında bir uyum görülmektedir.
Alınan Elektrik özdirenç ölçüleri kullanılarak düşey elektrik kesitler ve gerçek
özdirenç değerleri hesaplanmış ve raporun ekler bölümünde sunulmuştur. Arazide
alınan görünür özdirenç değerleri kullanılarak 5-10-20-40-60-80-100 metre
derinlikler için korelasyon grafiği hazırlanmış ve ekler bölümünde sunulmuştur.
12. Morfolojik, Jeolojik ve Jeoteknik çalışmalar sonucunda inceleme alanında
yapılaşmaya uygun olmayan saha yoktur. Çalışma alanında; 1. Ek bölgede 0-1,5
metrede bitkisel toprak (veya alüvyon) altta ise andezitikvolkanitleryer almaktadır.
Ek bölgede ise güneyde tersiyer sedimanları ve kuzeyde andezitik volkanitler
bulunmaktadır. Kuzey bölümün yüzeyinde 0-2.0 m alüvyon bulunmaktadır.
İnceleme alanı I. Derece Deprem Bölgesinde yer aldığı için, yapılacak yapının
projelendirmesi ve yapımında Bayındırlık İskân Bakanlığı Yapı İşleri Genel
Müdürlüğü tarafından yayınlanan deprem yönetmeliğine uyulmalıdır. ( Balıkesir
OSB 1 ve 2. ek Yerleşim Alanları'nın Mevzii İmar Planı'na Esas Jeolojik Jeoteknik
Etüdü, Balıkesir Üniversitesi Mühendislik ve Mimarlık Fakültesi Jeoloji
Mühendisliği Bölümü Yrd. Doç.Dr. Ahmet ÇONA ve Yrd. Doç.Dr. Zeki Ünal
YÜMÜN, Ocak 2011 )
Şekil 4 – 1 \ 25.000 Ölçekli Balıkesir OSB Çevresi Jeolojik Etüt Durumu
2.2.2 İklim
Balıkesir İli, Ege kıyılarında, yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı
geçen Akdeniz İklimi etkilidir. Batıdan doğuya, kuzeyden güneye gidildikçe Karasal
iklim etkilidir. Bu yüzden iç kesimlerde kışlar soğuk ve kar yağışlı geçmektedir.
Marmara kıyılarında ise Karadeniz iklim etkisi görülür. Dolayısıyla burası yazları
ılıktır.
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi’nde karasal iklim etkisi görülmektedir.
2.2.3 Tarım ve Orman Varlığı Alanları
Balıkesir OSB ‘nin yakın çevresinde genelde Şekil 6 da da görüldüğü gibi
Marjinal tarım alanları bulunmaktadır. Alanın batısında sınırlı alanda orman alanı
mevcuttur.
2.2.4 Jeomorfolojik ve Topoğrafik Eşikler
Balıkesir OSB ‘nin Jeomorfolojik ve Topoğrafik durumu Şekil 7 de
görülmektedir. Alan, yükselti olarak genelde 200 mlikrakıma sahiptir. Alanın doğu
istikametinde Rakım 161 m ye düşmekte, en yüksek bölümlerinde ise ( güneybatı )
rakım 250 m ’dir.
2.2.5 Akarsular ve Taşkın Durumu
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Yağmur Suyu Projesi Açıklama Raporu
Ek 20 de görülmektedir.OSB ‘nin içinden geçen dere yatakları ise OSB’ye ait 1/1000
ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı’nda görülmektedir.
2.3 Kurumsal Eşikler
2.3.1 Enerji Nakil \ İletim Hattı
Bölgenin elektrik ihtiyacı 34.5 KVA'lık 11 Km.lik SEKA - Organize Sanayi
Bölgesi müstakil Yüksek Gerilim Hattı üzerinden karşılanmaktadır. Bölgenin
elektrik dağıtımı 1 Dağıtım Trafosu ve 12 Trafo olmak üzere toplam 13 Trafo
Merkezinden yapılmaktadır. Bölgede toplam 21 km uzunluğunda enerji iletim hattı
bulunmaktadır. Bu elektrik altyapısı ile bölgedeki tüm parsellere elektrik enerji
verilebilmektedir. Bölgenin gelişimine esas teşkil etmek üzere 154 KVA trafo
merkezinin yapımı tamamlanmış ve Temmuz 2012 de devreye alınmıştır.
2.3.2 Sağlık Koruma Bandı
Sağlık Koruma Bandı Planlama alanın da, Sağlık Koruma Alanı 325.859 m2 ’ lik( %
5.83 ) alan kaplamaktadır.
Şekil 6 – Balıkesir OSB Çevresi – Tarım ve Orman Alanları
Balıkesir OSB
Şekil 7 – Balıkesir OSB Topoğrafik Durum
2.3.3 Doğalgaz Boru Hattı
Gerek insan sağlığını ve doğayı tehdit eden çevre ve
hava kirliliğini önlemedeki başarısı ve gerekse ekonomik
enerjiyi temin eder mahiyetteki sürdürülebilir gelişmişlik
kriteri oluşturan doğalgazın bölge sanayicilerince de
yatırımlarında ısınma ve proses alanlarında kullanımını
sağlamak maksadıyla Botaş Genel Müdürlüğü nezdindeki girişimleri sonucu
Karacabey - İzmir hattından bölge adına bir branşman bırakılmış ve bu branşmandan
bölgenin girişine kadar olan hattın yapımı tamamlanmıştır. Bölge Müdürlüğü
denetiminde bir aday müşavir firma aracılığı ile de bölge sanayicilerine ait muhtemel
kullanım profilleri de çıkarılmıştır. Bölge içersinde isteyen her katılımcıya istediği
basınç ve miktarda doğalgaz verilebilmektedir.
2.3.4 Karayolları Bağlantısı
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi, Savaştepe Karayolu üzerinde ( Yaklaşık 7
km) bulunmaktadır. OSB, ayrıca güneydoğusundan geçen Bursa – İzmir
Çevreyoluna bağlanmaktadır.
2.4 Mülkiyet Bilgisi
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesine ait Mülkiyet bilgisi Tablo 3 de
görülmektedir.
2.5 Önceki Plan Kararları
Genel Hükümler
1.Plan onama sınırı içinde kalan alanlardan yalnızca OSB sınırları yetki sınırıdır.
2.Plan hudutları içerisindeki yollar, otoparklar, yeşil alanlar ve donatı alanları,
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi tasarrufundadır.
3.Her işletmenin otopark ve sosyal tesisleri kendi sanayi parselleri içerisinde
düzenlenecektir.
4.Tüm işletmelerde Sığınak Yönetmeliği'ne, Yangın Yönetmeliği'ne, Otopark
Yönetmeliği'ne uyulacaktır.
5.Yapılacak yapı, yapı yaklaşma sınırını geçemez.
6.Aplikasyonlarda kadastral sınırlar geçerlidir.
7.Her işletmenin otopark ve sosyal tesisleri kendi organize sanayi parseli içerisinde
düzenlenecektir. Otopark alanları planlanırken otopark mevzuatı kriterleri geçerlidir.
8.İşçi sağlığı ve iş güvenliği mevzuatı hükümlerine uyulması zorunludur.
9.Yapılacak hafriyat çalışmaları sırasında taşınır ve taşınmaz Kültür ve Tabiat
varlıklarını bulanlar, malik oldukları ve kullandıkları arazinin içinde Kültür ve Tabiat
Varlığı olduğunu bilenler veya yeni haberdar olan malik ve zilyetler(iye), bunu en
geç üç gün içinde en yakın Müze Müdürlüğüne veya Mülki İdare Amirlerine
bildirmeye mecburdurlar.
10.OSB içinde kalan kuru dereler ıslah edilmeden, çevre kanalı inşa edilmeden ve
mansap şartları yerine getirilmeden inşaat izni verilemez.
11.Enerji nakil hattı altında kalan parsellerdeki yapılaşmalarda elektrik kuvvetli akım
tesisleri yönetmeliğinde belirtilen emniyet kriterlerinin uygulanması zorunlu olup
ilgili kurum görüşü alınmadan hiçbir uygulama yapılamaz.
12.Karayolu kenarındaki tesislerde ( ticaret, bakım ve akaryakıt istasyonu, vb. )
Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkındaki Yönetmelik
hükümleri geçerlidir.
13.OSB sınırları içinde kalan alanların mülkiyeti OSB tüzel kişiliğine geçmeden imar
uygulaması yapılamaz.
14.Bırakılacak sağlık koruma bandından sonra içe doğru 50 metrelik kuşak içerisinde
Bilim Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı ve sağlık bakanlığı arasında 19.09.2003
tarihinde imzalanan ‘’ Organize Sanayi Bölgeleri Mülkiyet Sınırları İçinde
Bırakılacak Sağlık Koruma Bandı için Uygulanacak Esas ve Usullere dair Protokol
‘’de belirtilen sanayi tesisleri dışındaki tesislere yer ve izin verilmeyecektir.
15. Sağlık Bakanlığı Temel Sağlık Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün 24.05.2005 gün
ve B100TSHO100004 sayılı yazılarına istinaden Sağlık Koruma bandı bırakılacaktır.
(Ek 6) Sağlık koruma bandı bölgenin iklim ve toprak yapısına göre
ağaçlandırılacaktır.
16.Belirtilmeyen hususlarda 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve
Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği Hükümleri geçerlidir.
Çevresel Tedbirler
17.Tesislerden ruhsat aşamasında istenilen çevre ile ilgili işlemlerin ilgili
müdürlüklerce kontrolü ve uygun görüşü alınmadan yapı kullanma izni verilemez.
18. 2872 sayılı Çevre Kanunu ve bu kanuna göre çıkartılan Su Kirliliği Kontrolü
Yönetmeliği, Su Ürünleri Kanunu ve Su Ürünleri Yönetmeliği, Katı Atıkların
Kontrolü Yönetmeliği, Endüstriyel Kaynaklı Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği
Isınmadan Kaynaklı Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği, Çevresel Gürültünün
Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği, Tehlikeli Atıkların Kontrolü
Yönetmeliği, Tehlikeli Kimyasallar Yönetmeliği, Tıbbi Atıkların Kontrolü
Yönetmeliği ve Zararlı Kimyasal Madde ve Ürünlerinin Kontrolü Yönetmeliği,
Toprak Kirliliği Yönetmeliği, Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu, Hafriyat
Toprağı, İnşaat ve Yıkıntı Atıklarının Kontrolü Yönetmeliğine uyulması
gerekmektedir.
19.ÇED yönetmeliği kapsamındaki faaliyetlere için ‘’ÇED gerekli değildir’’ veya ‘’
ÇED olumlu kararı ‘’ belgesini almak ve ÇED raporlarındaki taahhütlere uyulması
zorunludur.
20.OSB’den kaynaklanan Evsel ve Endüstriyel Atık Sular Su Kirliliği Kontrolü
Yönetmeliği alıcı ortama deşarj standartlarına göre arıtıldıktan sonra deşarj
edilecektir. Ancak, sanayi tesislerinden kaynaklanan atık suların kirletici parametre
değerleri; OSB evsel ve endüstriyel atık su arıtma tesisine ait giriş atık suyu dizayn
parametre değerlerinin üzerinde olması halinde, katılımcıdan, münferiden ön arıtma
tesisi yapması istenecektir.
21.OSB’den kaynaklanan, Ambalaj ve Ambalaj Atıkları Kontrol Yönetmeliği’ne,
Atık Yağların Kontrolü Yönetmeliği ‘ne, Atık Pil ve Akümülatörleri Kontrolü
Yönetmeliği’ne, Benzin ve Motorin Yönetmeliği ’ ne, Maden Kanunu Uygulama
Yönetmeliği’ne Maden Kanunu'nun (a) grubu Madenleri ile ilgili Uygulama
Yönetmeliğine, Kentsel Atık Su Arıtma Yönetmeliği’ne Endüstriyel Tesislerden
Kaynaklanan Hava Kirliliği'nin Kontrolü Yönetmeliği’ne ve Çevresel Etki
Değerlendirmesi Yönetmeliği’ne Tehlikeli Atıkların Kontrolü Yönetmeliği’ne
uyulacaktır.
22.OSB’nin atık ve tehlikeli atıklarının toplanarak; ara depolaması, taşınması ve
bertaraf ünitesi kurulması istendiğinde, 2872 sayılı Çevre Kanunu ve konu ile ilgili
yönetmelik yükümlülüklerinin yerine getirilmesi gerekmektedir. Katı atıkların
bertarafı için ilgili belediyelerden taahhütname yazısı alınması gerekmektedir.
23.Sanayi parsellerinde tehlikeli atıkların geçici depolanması durumunda; 2872 sayılı
Çevre Kanunu ve konu ile ilgili yönetmelik yükümlüklerinin yerine getirilmesi
gerekmektedir.
24.Diğerlerine göre kirletici özelliği fazla olan tesislere bölgenin orta kısımlarında
yer verilecek ve kurulması temin edilecektir.
25.Yüzey sularının toplanması için gerekli kanallar parsellerin geri çekme mesafesi
içinden geçirilebilir.
26.Bölgenin taban suyu ve yüzeysel suların drenajına yönelik çalışmaların yapılması
ve atık suların arıtıldıktan sonra tahliye kanalına bağlanması zorunludur.
27.Pis su çukurları hiçbir şekilde derelere bağlanamaz.19.03.1979 gün ve 13783
sayılı gazetede yayınlanan ‘’Lağım Mecrası İnşası Mümkün Olamayan Yerlerde
Yapılacak Çukurlar Hakkında Yönetmelik ‘’ hükümleri geçerlidir.
28.Bölgede kurulacak tesislerin, kurulması ve faaliyetleri sırasında 1593 sayılı
Umumi Hıfsıhha Kanunu ile yürürlülükteki İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına
İlişkin Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.
Botaş Boru Hattına İlişkin Hükümler
29.Botaş boru hattı güzergâh şeridi üzerinde yapılaşmaya kesinlikle izin
verilmeyecektir. Boru hattı güzergâhındaki imar parselleri, yol geçişleri ve alt yapı
çalışmalarında Botaş’tan görüş alınmadan hiçbir uygulama yapılamaz.
30.Botaş boru hattı güzergâhında yapılacak her türlü altyapı çalışmasında botaş ilgili
işletme müdürlüğü gözetiminde teknik emniyet kriterlerinin sağlanması zorunludur.
22 m ve 25 m’lik kamulaştırma şeridi içinde hiçbir ağaçlandırma çalışması
yapılmayacaktır.
31.Kamulaştırılarak BOTAŞ adına mülkiyet ya da irtifak hakkı tesis edilmiş olan
güzergâh şeridi üzerinde ve BOTAŞ boru hattı olarak işlenen alan üzerinde
yapılaşmaya kesinlikle izin verilmeyecektir.
32.Botaş boru hattı aksından itibaren boru hattı boyunca ( 200 m sağ + 200 m sol )
toplam 400 m genişliğindeki alan içerisinde yer alacak tesisler kurulmadan önce
uygunluğuna dair ve emniyet mesafelerinin belirlenebilmesi için BOTAŞ’ tan görüş
alınması zorunludur.
33.Boru hattı güzergâhının yer aldığı koridora cepheli parsellerde OSB Uygulama
Yönetmeliği' ne göre işlenecek yapı yaklaşım mesafesi boru arkasından itibaren idari
\ sosyal, vb tesisler için min. 22 m. değerinin altında olamaz; yapılacak yapı bu sınırı
geçemez. Bu çekme mesafeleri yalnızca yol ve yeşil alan olarak kullanılabilecek
olup; destek üniteleri ( jeneratör, lpg tankı, yangın söndürme deposu, arıtma tesisi
vb…) ile açık depolamaya yer ve izin verilemez.
Zemin Ve Deprem Uygulama Hükümleri
34.Parsel bazında detaylı zemin etütleri yapılıp, temel biçimleri, yapı statiği ve yapı
malzemesi belirlendikten sonra inşaat uygulamasına geçilecektir.
35.İnşaat aşamasında, 7269 sayılı yasanın 2.maddesine göre 23.03.2005 tarihinde
Afet İşleri Genel Müdürlüğü’nce ve 03.02.2011 tarihide Başbakanlık Afet ve Acil
Durum Yönetim Başkanlığı'nca onanmış (Ek 2) Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi
jeolojik – jeoteknik zemin etüt raporunun ve OSB 1 - 2. ek Yerleşim Alanları'nın
Mevzii İmar Planı'na Esas Jeolojik Jeoteknik Etüdü, sonuç ve öneriler bölümlerinde
belirtilen önlemlerin ve alınması zorunludur.
36.Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi 1 nci derece deprem bölgesindedir. İnşaatta ve
bütün zemin cinslerinde ‘’Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında
Yönetmelik ‘’ hükümlerine uyulacaktır.
Yapılaşma Koşulları
Yapılaşma Emsali :
Sanayi Parsellerinde E=0.70 TAKS = 0.55,
Genel Hizmet Yapıları’nda E=0.40,
Yapı Yüksekliği :
Sanayi yapıları'ndahmax = serbest,
Genel Hizmet Yapıları'nda ise hmax= 12.50 m’ dir.
Tablo 2Onaylı Balıkesir OSB İmar Planı Yapılaşma Koşulları
Geri Çekme Mesafesi
(Çevre Yeşili Dahil)
(m)
Çevre Yeşili
Geri Çekme mesafesi İçinde ve
Parsel Sınırından İtibaren
(m)
PARSELA ALANI (m2) ÖN YAN ARKA ÖN YAN ARKA
2000 – 4000 8.00 7.00 7.00 1.00 2.00 2.00
4001 - 7000 12.00 8.00 8.00 2.00 2.50 2.00
7001 - 10000 13.00 10.00 12.00 3.00 3.00 3.00
10001 - 20000 20.00 12.00 16.00 5.00 4.00 4.00
20001 - 30000 24.00 14.00 22.00 6.00 4.50 6.00
30001 - 40000 26.00 15.00 24.00 7.00 5.00 6.50
40001 - 50000 30.00 17.00 28.00 8.00 5.50 8.00
50001-100000 32.00 18.00 30.00 9.00 6.00 8.50
100001 - ------- 33.00 20.00 33.00 10.00 6.50 10.00
37.Yapılaşma koşulları, sanayi alanlarında ( KAKS: kat alanı katsayısı) maksimum
emsal E=0.70 TAKS= 0.55 olacaktır Yapılaşmada parsel bazında, yukarıda tabloda
verilen geri çekme mesafelerine uyulması gerekmektedir.
38.Sanayi parsellerinde yapı yüksekliği (h): yapılacak yapının teknolojisinin
gerektirdiği yüksekliğe göre belirlenecektir.
39.Parsellerde çekme mesafelerinde karayolları kamulaştırma sınırından min. 25 m
ve doğalgaz boru hattından min. 22 m olan yapı çekme mesafesine uyulması
zorunludur.
40.Planlama alanı içerisinde bu plandan önce onaylı imar planına göre uygulama
yapılmış olan parsellerde ( uygulama yapılmış, terk edilerek tapuya tescil edilmiş
veya ruhsat alınmış ve inşaatı tamamlanmış ve su basman seviyesi gelmiş olan
alanlarda ) mevcut durum müktesep olup yeni \ yeniden ruhsatlandırma aşamasında
bu planın yapılaştırma koşulları geçerli olacaktır.
İdari ve Sosyal Tesis Alanları ( Genel İdari Hizmet Binaları )
41.Planda, İdari ve Sosyal Tesis Alanındaki Yapılarda Emsal (kat alanları katsayısı)
E: 0.40 olacaktır. Bölge Müdürlüğü tarafından onaylanacak avan projeye göre
uygulama yapılacaktır.
42.Planda, idari ve sosyal tesis alanı olarak gösterilen alanlarda: bölge yönetimi,
çıraklık okulu, meslek okulu, bölge yönetimi, sendika, toplantı salonu, sergi alanı,
lokanta, kafeterya, güvenlik vb. tesisler ile cami, kreş, kosgeb, sağlık tesisi, bankalar,
alışveriş merkezi gibi tesisler yer alabilir.
Teknik Hizmet Alanı
43.Teknik altyapı alanında bölgenin teknik ihtiyaçlarını karşılayacak tesisler (trafo
merkezi, indirici merkez, enerji üretim tesisi, teleminikasyon tesisi, itfaiye, makine
parkı vb. tesisler yer alabilir.
Bakım Ve Akaryakıt İstasyonu
44.Akaryakıt + lpg bakım satış istasyonu ve garaj alanı araçların akaryakıt, yağ
basınçlı hava gibi ihtiyaçlarının sağlandığı, taşıtlarla ilgili bazı basit teçhizat parçaları
ile hizmetlerin verilerek bakım, onarım, yağlama, yıkama gibi işlerin yapıldığı ve
araçların park etmelerine elverişli şekilde düzenlendiği ve içerisinde yük terminalini
nakliyat ambar ve depoları bulunduran ayrıca sosyal hizmetlere sahip otel-motel-
kahvehane-ticari bina içinde bulunduran alanlardır.
45.Akaryakıt ve lpg istasyonunda ; ‘’ 5105 sayılı petrol piyasası kanunu ‘’ ve ilgili
yönetmeliği , ‘’ 5307 sayılı Sıvılaştırılmış Petrol Gazları ( lpg ) Piyasası Kanunu ve
Elektrik Piyasası Kanunu’nda değişiklik yapılmasına dair kanun ‘’ ve 07.08.2003
gün ve 25192 sayılı resmi gazetede yayınlanan yönetmelikle değişik ‘’Sıvılaştırılmış
Petrol Gazları ( lpg ) ile Çalışan Motorlu Taşıtlar İçin İkmal İstasyonları'nın Kuruluş,
Denetim, Emniyet ve Ruhsatlandırma İşlemlerine İlişkin Yönetmelik, ts 11939
‘’Sıvılaştırılmış Petrol Gazları (lpg) – İkmal İstasyonu – Karayolları Taşıtları İçin –
Emniyet Kuralları ‘’, ts 12820 ‘’ Akaryakıt İstasyonları – Emniyet Kuralları Mecburi
Standart Tebliği ‘’ , Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında
Yönetmelik ‘’ hükümlerine uyulacaktır.
3 Sentez ve Araştırma Sonuçlarının Değerlendirilmesi
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi, Balıkesir Savaştepe Karayolu’nun 7.km
sinde toplam 558.72 hektarlık bir alanda 3.779.660 m2’lik toplam 148 adet sanayi
parselinden oluşmaktadır. Bölgenin altyapısını oluşturan; yağmursuyu, kanalizasyon,
içme suyu, elektrik, telefon şebekeleri ve bölge sınırına kadar getirilmiş olan
doğalgaz şebekesinin bölge içi dağıtım hatları da tamamlanmıştır. Balıkesir Organize
Sanayi Bölgesi’nin Balıkesir istikametinde doğu bölümünde yer alan sanayi alanı
olarak planlanmış kısımlarda altyapı projelerinin hazırlanma çalışmaları devam
etmektedir.
Bölgenin çevre yolları ile irtibatını sağlayacak çevre yolu bağlantı yollarının
kamulaştırma işlemleri ve bu yolların yapımları tamamlanmıştır. Yine bölgeye
girecek hammaddeler ile bölgeden nakledilecek mamullerin taşımacılığını önemli
ölçüde üstlenecek olan demiryolu taşımacılığı ile ilgili olarak, Devlet Demiryolları
2005 yılı yatırım programına Balıkesir OSB Yükleme ve Boşaltma İstasyonu’nun
yapımını dahil etmiştir.
Yukarıda bahsedilmiş olan demiryolu taşımacılığı ile ilgili olarak Devlet
Demiryolları tarafından 2005 yılında yatırım takvimine alınmış olan yükleme ve
boşaltma istasyonunun yapılacağı bölgenin karşısında ilave bir planlama yapılmıştır.
Böylece bölgenin bir kısmının ulaşım, hammadde ve mamul madde taşımacılığının
merkezi olması düşünülmüştür.
Organize Sanayi Bölgesinde 73 parselde üretime geçilmiş olup bölgenin
potansiyellerine paralel olarak bu parsellerde orman ürünleri, gıda, makine, mermer
ve tekstil sektörlerinde faaliyet gösterilmektedir.
Tablo 3İmar Değişikliği Yapılacak Yerlere Ait Mülkiyet Bilgileri
İMAR DEĞİŞİKLİĞİ YAPILACAK YERLERE AİT MÜLKİYET BİLGİLERİ
SIRA
NO İL İLÇE KÖYÜ ADA PARSEL PAFTA
ARSA
M2 MÜLKİYETİ
HİSSE
PAYI
1 Balıkesir Merkez Kabaklı 123 8
i19c-
17b-3c 44.090,98 Balıkesir OSB Tam
2 Balıkesir Merkez Gökköy 123 9 i19c-
17b-3c
104.074,9
3
Yarış Kabin
San.
Tam
Tic.Anonim
Şirketi
3 Balıkesir Merkez Gökköy 202 5
i19c-
17b-4c 7.501,09 Balıkesir OSB Tam
4 Balıkesir Merkez Gökköy 202 6
i19c-
17b-4c 7.500,74 Balıkesir OSB Tam
5 Balıkesir Merkez Gökköy 208 1
i19c-
17b-1c 18.982,28 Balıkesir OSB Tam
6 Balıkesir Merkez Gökköy 384 İ19c17b 5.000,00 Balıkesir OSB Tam
7 Balıkesir Merkez Gökköy 505 İ19c17a 4.600,00 Balıkesir OSB Tam
8 Balıkesir Merkez Gökköy 528 İ19c17b 6.000,00 Balıkesir OSB Tam
9 Balıkesir Merkez Gökköy 3817 İ19c17b 8.515,84 Balıkesir OSB Tam
10 Balıkesir Merkez Gökköy 3846 İ19c17b 982,37 Balıkesir OSB Tam
11 Balıkesir Merkez Gökköy 3847 İ19c17b 6.617,63 Balıkesir OSB Tam
12 Balıkesir Merkez Gökköy 380 İ19c17b 3.800,00 Balıkesir OSB Tam
İMAR DEĞİŞİKLİĞİ YAPILACAK YERLERE AİT MÜLKİYET BİLGİLERİ DEVAMI
SIRA
NO İL İLÇE KÖYÜ ADA PARSEL PAFTA
ARSA
M2 MÜLKİYETİ
HİSSE
PAYI
13 Balıkesir Merkez Gökköy 382 İ19c17b 7.600,00 Balıkesir OSB Tam
14 Balıkesir Merkez Gökköy 383 İ19c17b 2.100,00 Balıkesir OSB Tam
15 Balıkesir Merkez Gökköy 386 İ19c17b 3.600,00 Balıkesir OSB Tam
16 Balıkesir Merkez Gökköy 387 İ19c17b 5.400,00 Balıkesir OSB Tam
17 Balıkesir Merkez Gökköy 388 İ19c17b 5.500,00 Balıkesir OSB Tam
18 Balıkesir Merkez Gökköy 389 İ19c17b 5.600,00 Balıkesir OSB Tam
19 Balıkesir Merkez Gökköy 390 İ19c17b 3.600,00 Balıkesir OSB Tam
20 Balıkesir Merkez Gökköy 391 İ19c17b 7.800,00 Balıkesir OSB Tam
21 Balıkesir Merkez Gökköy 392 İ19c17b 4.700,00 Balıkesir OSB Tam
22 Balıkesir Merkez Gökköy 394 İ19c17b 4.500,00 Balıkesir OSB Tam
23 Balıkesir Merkez Gökköy 398 İ19c17b 1.300,00 Balıkesir OSB Tam
24 Balıkesir Merkez Gökköy 503 İ19c17b 43.000,00 Balıkesir OSB Tam
25 Balıkesir Merkez Gökköy 514 İ19c17b 8.000,00 Balıkesir OSB Tam
İMAR DEĞİŞİKLİĞİ YAPILACAK YERLERE AİT MÜLKİYET BİLGİLERİ DEVAMI
SIRA
NO İL İLÇE KÖYÜ ADA PARSEL PAFTA
ARSA
M2 MÜLKİYETİ
HİSSE
PAYI
26 Balıkesir Merkez Gökköy 3495 İ19c17b 900,00 Balıkesir OSB Tam
27 Balıkesir Merkez Gökköy 3526 İ19c17b 5.993,33 Balıkesir OSB Tam
28 Balıkesir Merkez Gökköy 3579 İ19c17b 2.486,00 Balıkesir OSB Tam
29 Balıkesir Merkez Gökköy 3589 İ19c17b 633,97 Balıkesir OSB Tam
30 Balıkesir Merkez Gökköy 3589 İ19c17b 633,97 Balıkesir OSB Tam
31 Balıkesir Merkez Gökköy 3590 İ19c17a 8.840,73 Balıkesir OSB Tam
32 Balıkesir Merkez Gökköy 3601 İ19c17b 683,30 Balıkesir OSB Tam
33 Balıkesir Merkez Gökköy 3749 İ19c17b 1.100,41 Balıkesir OSB Tam
Plan notlarında, Jeolojik Etüt Raporu gereğince halen yürürlükte bulunan
Bayındırlık İskân Bakanlığı Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğü
tarafından çıkarılan 31.01.2000 gün ve 2023 sayılı genelgeleri gereği tüm planlama
alanında yapılaşma aşamasında her zeminde, her parselde ve koşulda zemin etüdü
yapılmasının zorunludur denilmiştir. Jeoteknik Etüt Raporunda, önlemli alanlarda, bu
alanların bulunduğu parsellerin yapılaşma koşulları, parsel bazında yapılan zemin
etütlerinde belirlenecektir.Yerleşime Uygunluk Haritası’nda yer alan Önlemli
alanlar, Revizyon İmar Planı Notasyonlarında gösterilmiştir. ( Balıkesir OSB ‘nin
Jeolojik Etüt Raporu - Yrd. Doç.Dr. Ahmet ÇONA Jeoloji Yüksek Mühendisi,
Balıkesir OSB Jeolojik Etüt ve Deprem 2005 Raporu ve Balıkesir OSB 1 ve 2. ek
Yerleşim Alanları'nın Mevzii İmar Planı'na Esas Jeolojik Jeoteknik Etüdü, Balıkesir
Üniversitesi Mühendislik ve Mimarlık Fakültesi Jeoloji Mühendisliği Bölümü Yrd.
Doç.Dr. Ahmet ÇONA ve Yrd. Doç.Dr. Zeki Ünal YÜMÜN, Ocak 2011 )
Ayrıca tüm yapıların proje tanzimi ve uygulamasında yürürlükteki Deprem
Yönetmelikleri uygulanacaktır. Bölge I.Derece Deprem Bölgesi içinde yer
aldığından, tüm yapılar hakkındaki yönetmeliğe, jeolojik ve jeoteknik etüt raporu ve
ilgili şartnameye uyulacaktır. Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporunda, planda önlemli
alanlar, Yerleşime Uygunluk Haritası' yla belirlenmiş olup, bu alanlar yapım
aşamasında, Organize Sanayi Bölgesi’nin Revizyon İmar Planı ile süperpoze (üst
üste çakıştırma) edilmiştir. Bu konu ile ilgili olarak Jeolojik ve Jeoteknik Etüt
Raporunda herhangi bir sorun yaratacak durumun olmadığı plan raportörü tarafından
raporun sonuç ve öneriler bölümünde belirtilmiştir. ( Bkz Yerleşime Uygunluk
Haritası ve Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporları Sonuç ve Öneriler Bölümleri )
Balıkesir Organize Revizyon İmar Planı’nda ilave edilen, Arıtma Tesisi için,
alanın en düşük kotu seçilmiştir. Buz Pınarı deresi yatağı, bu alan içinde kalmaktadır.
Buz Pınarı deresi yatağının çevresinde bırakılan pasif yeşil alanın en kesitinin
belirlenmesi için Taşkın tekerrür (yenileme) 100 yıllık taşkın debisine göre kesit
tahkiki yapılması gerekmektedir. Buz Pınarı Deresi' nin Gökköy tarafına 7-8 km
beslenme havzası mevcuttur. Planlama alanında yer alan Arıtma Tesis Alanı içinde,
dere yatağının çevresinde bırakılması gereken pasif yeşil alanın belirlenmesi
konusunda ilgilikuruluş tarafından (DSİ) taşkın önleme tesisi yapılıncaya kadar DSİ
Genel Müdürlüğü ya da Bölge Müdürlüğü görüşü alınmadan plan uygulamasının
yapılmaması ve bu alanda taşkın yatağının tekerrürlü taşkınlarını geçirebilecek yatak
genişliğinin bırakılması ve de tanzim edilmesi, yatak genişliği bırakılacak ve tanzim
edilecek alanlarda yapı yasağı uygulaması gerekmektedir. Balıkesir Organize Sanayi
Bölgesi Yağmursuyu Projesi Açıklama Raporu'nda, Çınarlıpınar, Söğütlüpınar,
Havur Deresi ıslahına yönelik hidrolik hesapları mevcuttur.( Bkz Yağmur suyu
Açıklama Raporu ).Alan içinde yer alan dereler,1/25000 ölçekli haritada
görülmektedir.(Bkz 1/25000 ölçekli harita) Atık su Arıtma Tesis alanı mevcut
derenin formuna göre düzenlenmiştir.
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Revizyon İmar Planı'nda, değişiklik
öngörülen alanların mülkiyet durumları ada, parsel, pafta, alan, malikler, hisseler
halinde Tablo3 de gösterilmiştir.
Sağlık Koruma Bandı, Sağlık Bakanlığı ile Sanayi Ticaret Bakanlığı
arasındaki protokole göre T.C Sağlık Bakanlığı Temel Sağlık Hizmetleri Genel
Müdürlüğü’nün 01.10.2003 tarih ve B100TSH0200004 sayılı Organize Sanayi
Bölgeleri konulu yazısıyla (Ek 3) Balıkesir Valiliği İl Sağlık Müdürlüğü’ne Organize
Sanayi Bölgeleri Mülkiyet sınırları içinde bırakılacak Sağlık Koruma Bantları için
Uygulanacak Esas ve Usullere Dair Protokol aynen uygulanmış ve Sağlık Bakanlığı
Temel Sağlık Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün 24.05.2005 Gün ve
B100TSH0100004 Sayılı Yazılarında bırakılan Sağlık Koruma Bandı mesafesi Ek 5
’ de gösterilmiştir.
Çevre ile ilgili olan konularda, Çevre sorunları ile ilgili her türlü önlem almak
kaydıyla yapılaşmaya izin verilecektir. İnşaat aşamasında ve işletme dönemlerinde
çevre değerlerinin korunması açısından 2872 sayılı Çevre Kanunu'na istinaden
çıkarılan 31.12.2004 gün ve 25687 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan ’’ Su Kirliliği
Kontrolü ‘’ 17.07.2008 gün ve 26939 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan ‘’ Çevresel
Etki Değerlendirmesi ‘’ yönetmeliklerinde belirtilen hususlara uyulacaktır. Atık Su
Arıtma sistemi kurulacak ve işletilecektir. 1380 sayılı Su Ürünleri Kanunu
hükümlerine de uyulacaktır.
Pis su çukurları hiçbir şekilde derelere bağlanamaz.19.03.1979 gün ve 13783
sayılı gazetede yayınlanan ‘’Lağım Mecrası İnşası Mümkün Olamayan Yerlerde
Yapılacak Çukurlar Hakkında Yönetmelik ‘’ hükümleri geçerlidir.
1593 sayılı ‘’Umumi Hıfzıssıhha Yasası ‘’ ile 26.09.1985 tarih ve 22416
sayılı Resmi Gazetede yayınlanan ‘’ Gayri Sıhhi Müesseseler Yönetmeliği’ne
uyulacaktır.
Sanayi, imalat, depolama ve çalışma alanlarında 20.04.2001 tarih ve 24379
sayılı resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren ‘’Tehlikeli Kimyasallar
Yönetmeliği’ne ‘’ uyulacaktır.
07.10.2004 tarih ve 25606 sayılı resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren
‘’ Endüstriyel Kaynaklı Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği ‘’hükümlerine
uyulacaktır.
11.12.1986 tarih ve 19308 sayılı resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren
‘’Gürültü Kontrol Yönetmeliği” hükümlerine uyulacaktır.
14.03.1991 tarih ve 20814 sayılı resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren
“Katı Atıkların Kontrol Yönetmeliği” hükümlerine uyulacaktır.
06.01.1998 tarih ve 23222 sayılı resmi gazetede yayınlanan ‘’ Karayolları
Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelikte Değişiklik
Yapılmasına Dair Yönetmelik ‘’ hükümlerine uyulacaktır.
27.08.1995 tarih ve 22387 sayılı “Tehlikeli Atıklar Kontrol Yönetmeliği”ne
uyulacaktır.
30.07.2004 tarih 25538 sayılı resmi gazete “Ambalaj ve Ambalaj Atıkları
Kontrol Yönetmeliği”ne uyulacaktır.
10.12.2001 tarih 24609 sayılı resmi gazetede yayınlanan “Toprak Kirliliği
Kontrol Yönetmeliği”ne uyulacaktır.
18.03.2004 tarih 25406 sayılı resmi gazetede yayınlanan , “Hafriyat Toprağı
İnşaat ve Yıkıntı Atıklarının Kontrolü Yönetmeliği”ne uyulacaktır.
30.07.2008 tarih ve 26952 sayılı resmi gazetede yayınlanan , “Atık Yağların
Kontrolü Yönetmeliği”ne uyulacaktır.
31.08.2004 tarih ve 25569 sayılı resmi gazetede yayınlanan , “Atık Pil ve
Akümülatörleri Kontrolü Yönetmeliği”ne uyulacaktır.
11.06.2004 tarih ve 25489 sayılı resmi gazetede yayınlanan “Benzin ve
Motorin Yönetmeliği”ne uyulacaktır.
T.C Devlet Demiryolları İşletmesi Genel Müdürlüğü Araştırma Planlama ve
Koordinasyon Dairesi Başkanlığı’nın, B.11.2.DDY.0.65.00.11/50-12/2791 sayılı,
Balıkesir OSB Yükleme Boşaltma İstasyonu konulu yazısı (Ek 4), Konteyner
İstasyonu amaçlı İstasyon alanı ayrılması için ilgili kurum görüşüne Ek 5 ’de yer
verilmiştir.
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Revizyon İmar Planı'nda, neden Revizyon
yapılması gerekliliği, açıklama raporunun 8.bölümünde (İmar Planı Değişiklik
Gerekçeleri) anlatılmaktadır.
4.Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi’ ne ait Genel Bilgiler
4.1 Yol Çalışmaları
30 m genişliğindeki yolların uzunluğu = 950 m
25 m genişliğindeki yolların uzunluğu = 4986 m
20 m genişliğindeki yolların uzunluğı = 11.950 m
15. m. genişliğindeki yolların uzunluğu = 6.500 m.
4.2 Kanalizasyon - Yağmursuyu - Dere Islahları
Bölgede 1. Kısmın tamamı ile 2. Kısmın %75'inde kanalizasyon ve
yağmursuyu şebeke yapımı tamamlanmış olup tamamlanan kısımlardaki
sanayicilerin bu şebekelere bağlantı izin belgeleri Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi
Müdürlüğü tarafından verilmektedir. Bölgenin topoğrafik yapısı itibarıyla 2 adet
altyapı toplanma sahası bulunmaktadır.
4.3 İçme – kullanma suyu çalışmaları
Müteşebbis Teşekkül Başkanlığı ile Balıkesir Belediyesi arasında sağlanan
mutabakat gereği bölgenin ihtiyacı olan 300 lt/sn su ile ilgili İkizcetepeler Barajından
7 km'lik isale hattının ve 7.500 m3'lük su deposunun yapımı tamamlanmıştır. Bölge
içersinde toplam 25 km. uzunluğundaki dağıtım şebekesinin yapımına Balıkesir içme
suyu isale hattı kapsamına alınarak Devlet Su İşleri 25. Bölge Müdürlüğü aracılığıyla
2002 yılı içersinde başlanmış ve Kasım 2003 tarihi itibariyle bitirilmiştir. Şu anda
bölgedeki tüm sanayicilere ve diğer tüm parsellere su bağlantıları yapılmış ve içme
ve kullanma suyu verilmeye başlanılmıştır
4.4 Telekomünikasyon Hizmetleri
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesinde telekomünikasyon hizmetleri Türk
Telekom A.Ş. tarafından işletilen altyapı üzerinden sağlanmakta olup, Türk Telekom
A.Ş.’nin Türkiye’de ilk kez Pilot İl olarak Balıkesir’i seçtiği proje kapsamında
öncelikle Balıkesir Organize Sanayi Bölgesinde Fiberoptik kablolama yapılmış ve
son teknoloji ürünü santrallar ile yeni bir iletişim altyapısı kurulmuştur. Bu sistem
Ocak 2013’e kadar devreye alınmıştır.
4.5 Demiryolu taşımacılığı projesi
Hammadde ve mamul madde taşımacılığı için büyük önem arz eden demir
yolu taşımacılığı ile ilgili olarak Gökköy Köyü hudutlarında gerekli olan
kamulaştırmalar Balıkesir Belediye Başkanlığı’nca yürütülerek tamamlanmıştır.
Belediye Başkanlığı ile Devlet Demiryolları arasında gerekli protokoller
tamamlanarak projeler hazırlanmış inşaat başlamıştır. 2013 yılı sonuna kadar OSB
karşısına (OSB-Gökköy Lojistik Köyü) konteynır yükleme ve boşaltma terminali
hizmete alınacaktır.
4.6 Yakın çevre yolu projesi
Balıkesir OSB'nin ulaşım problemlerinin çözümü konusunda; Savaştepe
Karayolu ile İzmir Karayolu'nu birbirine bağlayacak olan 4.5 km uzunluğundaki
1.etap bağlantı yolunun yapımı tamamlanarak 2006 Eylül ayında hizmete girmiştir.
Aynı proje kapsamında 2.etap olarak öngörülen yaklaşık 10 km uzunluğundaki OSB
– Körfez ( Ayvalık – Çanakkale ) bağlantı yolunun yapım çalışmalarına 2011 Aralık
ayında tamamlanmış ve hizmete girmiştir.
4.7 Çevre Faaliyetleri ve Atık su Arıtma Tesisi
Çevre kanunu kapsamında ve Çevre Bakanlığı'na verilmiş olan iş termin
planına göre hazırlanmış olan atık su arıtma tesisi projesi, Çevre Bakanlığı ve Bilim
Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca onaylanmıştır. Arıtma tesisinin inşa edileceği
alandaki kamulaştırmalar tamamlanmış ve 21 Mart 2011' de endüstriyel atık su
arıtma tesisi işletmeye girmiştir.
OSB bünyesinde kuruluşu tamamlanan çevre birimi, bölge içindeki çevresel
faaliyetleri periyodik olarak takip etmekte ve atıksu arıtma tesisinin işletmesini de
yürütmektedir.
Endüstriyel atık su arıtma tesisimiz fiziksel, kimyasal ve biyolojik arıtma
yapacak olup kapasitesi 1650 m3/gün'dür.
4.8 Enerji Dağıtım Faaliyetleri
OSB sınırları içerisinde enerji dağıtım ve satışı faaliyetini yürütmek üzere
EPDK nezdinde yapmış olduğumuz lisans başvurumuz, EPDK tarafından 4628 sayılı
Elektrik Piyasası Kanunu ve ilgili mevzuatları uyarınca uygun bulunmuştur.OSB
sınırları içerisindeki elektrik enerjisi dağıtım ve satış hakları 17.04.2008 tarih ve
1575-2 sayılı kurul kararı ile 30 yıllığına alınmıştır.
Balıkesir OSB ‘nin kendi öz kaynaklarıyla yapmış olduğu 154 Kv şalt tesisi
ve 2 km uzunluğundaki enerji nakil hattı Mart 2012 ‘de kabulleri yapılarak; devreye
alınmaya hazır hale getirilmiş ve Temmuz 2012’de devreye alınmıştır. Balıkesir OSB
olarak Temmuz 2012’den itibarenbölgedeki tüm katılımcılara enerji dağıtım
faaliyetine başlanmıştır.
Günümüzde enerji sürekliliği ve kalitesi üretim faaliyetlerinde bulunan
tesisler ve ürün kalitesi açısından birinci önceliktir.
4.9 Arsa Tahsisleri
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi brüt 587 hektar, net 377,96 hektar sanayi
parseli olmak üzere 148 adet parselden oluşmaktadır.
Tablo 4Onaylı İmar Planı Balıkesir OSB Arsa Tahsisleri (Firma Sayısı, Alan ve
Açıklamalar )
ARSA TAHSİSİ
FİRMA SAYISI METREKARE AÇIKLAMA
İŞLETME AŞAMASINDA 68 2,016,595 76 ADET PARSEL TAHSİS EDİLDİ.
(5 firma daha önce üretimdeyken şimdi gayri faal durumdadır. 68+5 =73)
İNŞAAT AŞAMASINDA 25 418,590
PROJE ETÜT AŞAMASINDA 14 460,708 20 ADET PARSEL TAHSİS EDİLDİ.
BOŞ 724,216 22 ADET PARSEL
Toplam 102 firmaya 126 adet sanayi parseli karşılığında toplam 3.032.954 m2' lik satış gerçekleştirilmiştir.
Tablo 4 ‘de, boş, işletme, inşaat, proje etüt aşamalarında bulunan firmalara sayıları
ve metre kareleri, Şekil 8 ‘de de yeni tahsis planları görülmektedir.
4.10 İtfaiye Birimi Faaliyetleri
Ford Kargo 1830 şasi üzerinde, 18 m. hidrolik merdiven, 5000 lt. su tankı,250 lt.
köpük tankı 250 kg. Kuru Kimyevi Toz Tankı bulunan itfaiye aracı ile 1 amir toplam 6
personel istihdam edilmekte olup, OSB' de yaşanan yangınlarda ilk müdahale yapılmakta ve
Firmalara ''Yangın Yeterlilik'' belgeleri verilmektedir.
4.11 Ağaçlandırma Hizmetleri
Bölgenin 1. Kısımda kalan toplam 21 hektarlık sahanın ağaçlandırılabilmesi için
Ağaçlandırma ve Erozyon Kontrol Başmühendisliği ile birlikte yürütülen çalışma neticesinde
25.000 fidan dikilmiştir. Söz konusu fidanların bakım işlemleri OSB yönetimi tarafından
2’şer yıl arayla yapılmaktadır.
4.12 Üniversite - Sanayi İşbirliği
Üniversite - Sanayi İşbirliği çerçevesinde Balıkesir Üniversitesi tarafından sanayi
kollarına götürülebilecek hizmetler belirlenmiş olup sanayicilerin bu yöndeki taleplerine
üniversite tarafından cevap verilmektedir.
Şekil 8’ de görüldüğü gibi Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi içinde 102 adet firma
hizmet vermektedir.
4.13 Meslek Lisesi Alanı
Balıkesir OSB, Savaştepe yolu üzerinde bulunan Meslek Lisesi alanı İmar Planında
20.000 m2’lik alan kaplamaktadır. Meslek Lisesi alanının, Balıkesir Organize Sanayi
Bölgesi içinde bulunması, Meslek Lisesi öğrencilerine uygulama yapma olanağı sağlaması,
ayrıca bölgede faaliyet gösteren imalat sanayine kalifiye eleman yetiştireceği
düşünüldüğünde büyük önem taşımaktadır. Meslek Lisesi inşaatı, 2013 yılı Ağustos sonunda
tamamlanacaktır.
4.14 Dini Tesis Alanı (Cami)
Balıkesir OSB, Savaştepe yolu üzerinde bulunan Dini Tesis Alanı Teklif İmar
Planında 27.315 m2’lik alan kaplamaktadır. Dini Tesis Alanı’nın 2014 yılında
tamamlanması düşünülmektedir.
4.15 Hizmet Destek Alanı
Balıkesir OSB içinde önerilen ticaret alanı, teklif planda 3.000 m2 alan
kaplamaktadır.
Şekil 8 Balıkesir OSB Arsa Tahsis Planı ( Haziran 2013 )
5. Balıkesir OSB Revizyon İmar Planı Arazi Kullanım Değerleri
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları
doğrulturunda hazırlanan plan yaklaşık 558,72 hektarlık alanı kapsamaktadır. Bu alan
içinde Sağlık Koruma bandı 30,5 hektarlık alana sahip olup, toplam alanın % 5.47’si
kadardır.
Merkez Plevne Mahallesi, 157-158 pafta ve Kesirven Köyü 8-9-10-14-16-18-20
nolu paftalarda yer alan İzmir Karayolu –Organize Sanayi bağlantısı ve Balıkesir –
Savaştepe Karayolu, Planlama Alanı'nın kuzey doğusunda yer almaktadır.
Alanın ulaşım sistemi, mevcut eğim dikkate alınarak ve fazla hafriyata sebep
olmayacak şekilde çözülmeye çalışılmıştır. Planlama Alanı'nda alt bölgeler arasında
bağlayıcı niteliğe sahip yollar 25 metre, alt bölgeleri toplayıcı yollar 20metre, sanayi
adaları içinde, sanayi parsellerinin servis alabilmeleri amacıyla bırakılan yollar ise 15
metredir.
Sanayi parselleri, Uygulama İmar Planı içinde parsel alanlarına göre
sınıflandırılmıştır. 557,4 hektarlık bu alanda 3,517,511 m2’lik toplam 132 adet sanayi
parseli bulunmaktadır.
Uygulama İmar Planı hazırlanırken, Sanayi Parsellerindeki çekme mesafeleri, plan
notlarında belirtildiği şekliyle uygulanmıştır.
5.1 Yapılaşma Koşulları
Yapılaşma Emsali :
Sanayi Parsellerinde E=0.70,
Genel Hizmet Yapıları’nda E=0.40,
Hizmet DestekAlanları’nda E=1.00,
Yapı Yüksekliği :
Sanayi yapıları'ndahmax = serbest,
Genel Hizmet Yapıları'nda ise hmax= 12.50 m
Hizmet DestekAlanları’ndahmax= Serbest’dir.
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi ‘nin, Revizyon İmar Planı ’ na göre alan
türlerinin arazi kullanım durumları Tablo 4 de gösterilmiştir.
Tablo 5 Balıkesir OSB Onaylı ve İmar Planı Değişikliği Arazi Kullanım Değerleri
BALIKESİR OSB ONAYLI VE TEKLİF REVİZYON İMAR PLANI ARAZİ KULLANIMI
Alan Adı Mevcut İmar Planı
(Onaylı)(01/04/2015)
İmar Planı Değişikliği
Büyüklük (m2) Oran (%) Büyüklük (m2) Oran %
Çalışma Alanları
Sanayi Alanı 3,517,511.00 63.10 3,605,542.00 64.74
Hizmet ve Destek Alanı 243,564.00 4.37 254,074.00 4.56
Donatı Alanları
Yeşil Alan* 665,219.00 11,93
17.47
665,220.00 11.93
16.05
İdari ve Sosyal Tesis Alanı 93,833.00 1.68 15,583.00 0.28
Arıtma Tesisi Alanı 75,163.00 1.35 75,163.00 1.35
Dini Tesis Alanı 26,672.00 0.48 26,672.00 0.48
Sanayi Fuar Alanı 27,978.00 0.50 27,978.00 0.50
Meslek Lisesi Alanı 19,983.00 0.36 19,983.00 0.36
Garaj ve Akaryakıt İstasyonu 33,939.00 0.61 33,939.00 0.61
Teknik Altyapı Alanı 25,293.00 0.45 25,293.00 0.45
Trafo Alanları 6,516.00 0,11 5,214.00 0.09
Ulaşım Alanları
Yol ve Otopark Alanı* 507,551.00 9.10 507,551.00 9.10
Diğer Alanlar
Sağlık Koruma Bandı 305,458.00 5.47 263,386.00 4.72
TCDD Alanı 27,316.00 0,49 27,316.00 0,49
TOPLAM 5,574,182.00 100 5,574,182.00 100
*Revizyon imar planı ile mer’i plandaki terke konu yol ve yeşil alan toplamı azaltılmamıştır.
6.Balıkesir OSB İmar Planı değişikliği Kararları
İmar Planı Değişiklik Gerekçeleri
Balıkesir OSB’ye ait onaylı 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarında OSB’nin
güneydoğu kesiminde kalan alanında yer alan sanayi parselleri, Balıkesir Kent merkezi içerisinde
kalan marangoz, keresteci ve mobilyacı vb. işletmeclerin bir araya ve düzenli br hale getirilmesi
amacı ile Hizmet ve Destek alanı (küçük imalat-tamirat alanı) olarak düzenlenmiş, kaldırılan yol
ve yeşil alan dengesi plan değişikliği içerisinde sağlanmıştır. Yapılan düzenlemeler neticesinde
terke konu yol ve yeşil alan dengesi ve % 8 oranında olması gerekli ortak donatı alanı miktarı
korunmuştur.
6.1 Sağlık Koruma Bandı
Planlama alanın da, Onaylı İmar Planında, 305 481 m2 ’ lik ( % 5.48 ) Sağlık Koruma Alanı, İmar
Planı değişikliğinde içerisinden yol ve demiryolu geçirildiği için 305 458 m2 büyüklüğünde ve
5.47 oranında düzenlenmiştir.
T.C Sağlık Bakanlığı Temel Sağlık Hizmetleri Genel Müdürlüğü ‘nün 24.05.2005 tarih ve
B100TSH0100004 Sayılı yazısı itibariyle (Ek 6) , Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi’nin etrafında
1983 tarihinde Sanayi Arsaları Tetkik Komisyonunca mülkiyeti şahıslara ait alan üzerinden
bırakılan Sağlık Koruma Bandı mesafesinin 19.09.2003 tarihinde T.C Sağlık Bakanlığı ile Sanayi
Ticaret Bakanlığı arasında imzalanan Protokol hükümleri de göz önüne alınarak (Ek 3) . Organize
Sanayi Bölgesinin kuzey yönünde bulunan devlet karayolu kamulaştırma sınırının Sağlık Koruma
Bandı olarak belirlenmesi, Organize Sanayi Bölgesi’nin batı, güney ve doğu yönlerinde 50’şer
metrelik alanın kamulaştırılarak sağlık koruma bandı olarak belirlenmesi ve ayrıca arıtma tesisinin
organize sanayi bölgesiyle sınır teşkil eden yönünde (batı) 25 metre, diğer yönlerinde 50’şer metre
sağlık koruma bandı mesafesi bırakılması, sağlık koruma bandından sonra içe doğru ikinci 50
metre kuşak içerisine 19.09.2003 tarihinde Sağlık Bakanlığı ile Sanayi Ticaret Bakanlığı arasında
imzalanan protokolde belirtilen sanayi tesislerine izin verilmemesi uygun görülmüştür
Söz konusu olan alanda yapı yasağı uygulanacaktır.( Bkz Plan notları )
Planlama alanının batısında yer alan Haddaneciler Organize Sanayi bölgesi ile planlama alanı
arasında 50 m’lik Sağlık Koruma Bandı bırakılmıştır.
6.2 Sanayi Alanları
Onaylı İmar Planı’nda 3 759 225 m2 büyüklüğünde ve %67.43 oranında olan sanayi alanları, İmar
Planı değişikliğinde 3,517,511 m2 büyüklüğünde ve % 63.10 oranında düzenlenmiştir. Sanayi
alanlarında, 241714m2 ( % 4.33 oranında) azalma olmuştur.
6.3 Yol ve Otoparklar
Onaylı İmar Planı’nda 508,646 m2 büyüklüğünde ve % 9.12 oranında olan Yol ve Otoparklar,
İmar Planı değişikliğinde 507,551 m2 büyüklüğünde ve gene % 9.10 oranında düzenlenmiştir.
Yol ve otopark alanlarında, 1095 m2 ( % 0.02 ) azalma olmuştur.
Alan içinde mimari çözümle birlikte gerekli otopark alanları da çözülecektir.
6.4 Sanayi Fuar Alanı
Ürünlerin sergilenmesi amacıyla, Onaylı İmar Planı’ nda 27.978 m2 büyüklüğünde ve % 0.50
oranında olan Sanayi Fuar Alanı, İmar Planı değişikliğinde aynen korunmuştur.
6.5 İdari ve Sosyal Tesis Alanı ( Genel Hizmet Binaları Alanı )
İdari ve Sosyal Tesis Alanı olarak gösterilen alanlarda: Bölge Yönetimi, ÇıraklıkOkulu, Meslek
Okulu, Sendika, Toplantı Salonu, SergiAlanı, Kafeterya, Güvenlik Vb. Tesisler İle Cami, Kreş,
Kosgeb, Sağlık Tesisi, Bankalar, Lokanta-Kafeteryalar, Alışveriş Merkezi Gibi tesisler yer
alabilir.
Balıkesir Savaştepe Karayolu üzerinde planlanmış olan İdari ve Sosyal Tesis binaları, tüm sanayi
parsellerine eşit mesafede olması için daha iyi hizmet verebileceği düşüncesiyle bölgenin
merkezine, 25 m’lik yolların kesişim noktasına taşınmıştır.
Onaylı İmar Planı’ nda 93,833 m2 büyüklüğünde ve % 1.68 oranında olan İdari Sosyal Tesis
Alanı, İmar Planı değişikliğinde aynen korunmuştur.
6.6 Altyapı alanı
Planlama alanı içerisinde, Onaylı İmar Planı’ nda 25.293 m2 büyüklüğünde ve % 0.45 oranında
olan Altyapı Alanları, İmar Planı değişikliğinde aynen korunmuştur.
Ayrıca onaylı imar planında 6516 m2 (% 0.11 oranında ) düzenlenen Trafo Alanları İmar Planı
değişikliğinde aynen korunmuştur.
Teknik Altyapı Alanında Bölgenin teknik ihtiyaçlarını karşılayacak tesisler (Trafo Merkezi,
İndiriciMerkez, Enerji Üretim Tesisi, TeleminikasyonTesisi, Su-Atık suArıtma, İtfaiye, Makine
Parkı vb.tesisler ) yer alabilir.
6.7 Akaryakıt Bakım Satış İstasyonu ve Garaj Alanı
Planlama alanı içerisinde, Onaylı İmar Planı’ nda 34304 m2 büyüklüğünde ve % 0.61 oranında
olan Akaryakıt Bakım Satış İstasyonu ve Garaj Alanı, İmar Planı değişikliğinde aynen
korunmuştur.
Akaryakıt Bakım Satış İstasyonu ve Garaj Alanı araçların akaryakıt, yağ basınçlı hava gibi
ihtiyaçlarının sağlandığı, taşıtlarla ilgili bazı basit teçhizat parçaları ile hizmetlerin verilerek
bakım, onarım, yağlama, yıkama gibi işlerin yapıldığı ve araçların park etmelerine elverişli şekilde
düzenlendiği ve içerisinde Yük Terminalini Nakliyat Ambar ve Depoları bulunduran ayrıca sosyal
hizmetlere sahip otel-motel-kahvehane-ticari bina içinde bulunduran alanlardır.
6.8 Altyapı Arıtma Alanı
Planlama alanı içerisinde, Onaylı İmar Planı’ nda 75.163 m2 büyüklüğünde ve % 1.35 oranında
olan Altyapı Arıtma Alanı, İmar Planı değişikliğinde aynen korunmuştur.
6.9 Park ve Yeşil alanlar
Çalışan insanların dinlenebilmeleri amacıyla, Onaylı İmar Planı’ nda 662,962 m2 büyüklüğünde
ve % 11.89 oranında olan Park ve Yeşil Alanlar, imar planı değişikliğinde, 665,219 m2
büyüklüğünde ve gene % 11.93 oranında düzenlenmiştir. Park ve Yeşil Alanlar da, İmar Planı
değişikiğinde %0,04 oranında 2257 m2 artış olmuştur.
6.10 Meslek Lisesi alanı
İş yerlerinin çeşitli alanlarda ihtiyaç duyduğu ara elemanı yetiştirmek amacıyla, Onaylı İmar
Planı’ nda 19.983 m2 20.büyüklüğünde ve % 0.36 oranında olan Meslek Lisesi Alanı, İmar Planı
değişikliğinde aynen korunmuştur.
6.11 Dini Tesis Alanı ( Cami )
Onaylı planda, Savaştepe yoluna cephe alacak şekilde 26.672 (% 0.48 oranında) Dini Tesis Alanı
(Cami) İmar Planı değişikliğinde aynen korunmuştur.
6.12 Hizmet Destek Alanı
Onaylı imar planında OSB içinde yer alacak şekilde 3.000 m2’lik ( %0.05 ) yer ayrılmış olup,
imar planı değişikliği ile 243,564m2’lik ( %4.37 ) alan oluşturulmuştur. Bu alanda HDA (Küçük
İmalat-Tamirat alanı) olarak düzenlenerek Balıkesir Kent merkezi içerisinde dağınık kalan
marangozlar, keresteciler ve mobilyacılar bir araya ve düzgün bir yapılaşmaya kavuşturulması
hedeflenmektedir.
6.13 TCDD Alanı
Revizyon imar planı ile Mülga Ulaştırma Bakanlığı, Demiryollar, Limanlar ve Hava Meydanları
İnşaatı Genel Müdürlüğünün 18/10/2010 tarihli ve 17119 sayılı yazısı kapsamında Bandırma-
İzmir Demiryolu hattının Balıkesir OSB geçişini planlara işlenmiştir. Söz konusu geçiş alanı
“TCDD Alanı” olarak planlara işlenmiş olup 27316 m2 büyüklüğünde ve % 0.48 oranındadır.
İmar Planı değişikliğinde aynen korunmuştur.
7. Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Yeni Revizyon İmar Planı Plan Notları
Genel Hükümler
1.Plan onama sınırı içinde kalan alanlardan yalnızca OSB sınırları yetki sınırıdır.
2.Plan hudutları içerisindeki yollar, otoparklar, yeşil alanlar ve donatı alanları, Balıkesir Organize
Sanayi Bölgesi tasarrufundadır.
3.Her işletmenin otopark ve sosyal tesisleri kendi sanayi parselleri içerisinde düzenlenecektir.
4.Tüm işletmelerde Sığınak Yönetmeliği'ne, Yangın Yönetmeliği'ne, Otopark Yönetmeliği'ne
uyulacaktır.
5.Yapılacak yapı, yapı yaklaşma sınırını geçemez.
6.Aplikasyonlarda kadastral sınırlar geçerlidir.
7.Her işletmenin otopark ve sosyal tesisleri kendi organize sanayi parseli içerisinde
düzenlenecektir. Otopark alanları planlanırken otopark mevzuatı kriterleri geçerlidir.
8.İşçi sağlığı ve iş güvenliği mevzuatı hükümlerine uyulması zorunludur.
9.Yapılacak hafriyat çalışmaları sırasında taşınır ve taşınmaz Kültür ve Tabiat varlıklarını
bulanlar, malik oldukları ve kullandıkları arazinin içinde Kültür ve Tabiat Varlığı olduğunu
bilenler veya yeni haberdar olan malik ve zilyetler(iye), bunu en geç üç gün içinde en yakın Müze
Müdürlüğüne veya Mülki İdare Amirlerine bildirmeye mecburdurlar.
10.OSB içinde kalan kuru dereler ıslah edilmeden, çevre kanalı inşa edilmeden ve mansap şartları
yerine getirilmeden inşaat izni verilemez.
11.Enerji nakil hattı altında kalan parsellerdeki yapılaşmalarda elektrik kuvvetli akım tesisleri
yönetmeliğinde belirtilen emniyet kriterlerinin uygulanması zorunlu olup ilgili kurum görüşü
alınmadan hiçbir uygulama yapılamaz.
12.Karayolu kenarındaki tesislerde ( ticaret, bakım ve akaryakıt istasyonu, vb. ) Karayolları
Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkındaki Yönetmelik hükümleri geçerlidir.
13.OSB sınırları içinde kalan alanların mülkiyeti OSB tüzel kişiliğine geçmeden imar uygulaması
yapılamaz.
14.Bırakılacak sağlık koruma bandından sonra içe doğru 50 metrelik kuşak içerisinde Bilim
Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı ve sağlık bakanlığı arasında 19.09.2003 tarihinde imzalanan ‘’
Organize Sanayi Bölgeleri Mülkiyet Sınırları İçinde Bırakılacak Sağlık Koruma Bandı için
Uygulanacak Esas ve Usullere dair Protokol ‘’de belirtilen sanayi tesisleri dışındaki tesislere yer
ve izin verilmeyecektir.
15. Sağlık Bakanlığı Temel Sağlık Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün 24.05.2005 gün ve
B100TSHO100004 sayılı yazılarına istinaden Sağlık Koruma bandı bırakılacaktır. Sağlık koruma
bandı bölgenin iklim ve toprak yapısına göre ağaçlandırılacaktır.
16.Belirtilmeyen hususlarda 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve Organize Sanayi
Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği Hükümleri geçerlidir.
Çevresel Tedbirler
17.Tesislerden ruhsat aşamasında istenilen çevre ile ilgili işlemlerin ilgili müdürlüklerce kontrolü
ve uygun görüşü alınmadan yapı kullanma izni verilemez.
18. 2872 sayılı Çevre Kanunu ve bu kanuna göre çıkartılan Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği, Su
Ürünleri Kanunu ve Su Ürünleri Yönetmeliği, Katı Atıkların Kontrolü Yönetmeliği, Endüstriyel
Kaynaklı Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği Isınmadan Kaynaklı Hava Kirliliğinin Kontrolü
Yönetmeliği, Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği, Tehlikeli
Atıkların Kontrolü Yönetmeliği, Tehlikeli Kimyasallar Yönetmeliği, Tıbbi Atıkların Kontrolü
Yönetmeliği ve Zararlı Kimyasal Madde ve Ürünlerinin Kontrolü Yönetmeliği, Toprak Kirliliği
Yönetmeliği, Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu, Hafriyat Toprağı, İnşaat ve Yıkıntı
Atıklarının Kontrolü Yönetmeliğine uyulması gerekmektedir.
19.ÇED yönetmeliği kapsamındaki faaliyetlere için ‘’ÇED gerekli değildir’’ veya ‘’ ÇED olumlu
kararı ‘’ belgesini almak ve ÇED raporlarındaki taahhütlere uyulması zorunludur.
20.OSB’den kaynaklanan Evsel ve Endüstriyel Atık Sular Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği alıcı
ortama deşarj standartlarına göre arıtıldıktan sonra deşarj edilecektir. Ancak, sanayi tesislerinden
kaynaklanan atık suların kirletici parametre değerleri; OSB evsel ve endüstriyel atık su arıtma
tesisine ait giriş atık suyudizayn parametre değerlerinin üzerinde olması halinde, katılımcıdan,
münferiden ön arıtma tesisi yapması istenecektir.
21.OSB’den kaynaklanan, Ambalaj ve Ambalaj Atıkları Kontrol Yönetmeliği’ne, Atık Yağların
Kontrolü Yönetmeliği ‘ne, Atık Pil ve Akümülatörleri Kontrolü Yönetmeliği’ne, Benzin ve
Motorin Yönetmeliği ’ ne, Maden Kanunu Uygulama Yönetmeliği’ne Maden Kanunu'nun (a)
grubu Madenleri ile ilgili Uygulama Yönetmeliğine, Kentsel Atık Su Arıtma Yönetmeliği’ne
Endüstriyel Tesislerden Kaynaklanan Hava Kirliliği'nin Kontrolü Yönetmeliği’ne ve Çevresel Etki
Değerlendirmesi Yönetmeliği’ne Tehlikeli Atıkların Kontrolü Yönetmeliği’ne uyulacaktır.
22.OSB’nin atık ve tehlikeli atıklarının toplanarak; ara depolaması, taşınması ve bertaraf ünitesi
kurulması istendiğinde, 2872 sayılı Çevre Kanunu ve konu ile ilgili yönetmelik yükümlülüklerinin
yerine getirilmesi gerekmektedir. Katı atıkların bertarafı için ilgili belediyelerden taahhütname
yazısı alınması gerekmektedir.
23.Sanayi parsellerinde tehlikeli atıkların geçici depolanması durumunda; 2872 sayılı Çevre
Kanunu ve konu ile ilgili yönetmelik yükümlüklerinin yerine getirilmesi gerekmektedir.
24.Diğerlerine göre kirletici özelliği fazla olan tesislere bölgenin orta kısımlarında yer verilecek ve
kurulması temin edilecektir.
25.Yüzey sularının toplanması için gerekli kanallar parsellerin geri çekme mesafesi içinden
geçirilebilir.
26.Bölgenin taban suyu ve yüzeysel suların drenajına yönelik çalışmaların yapılması ve atık
suların arıtıldıktan sonra tahliye kanalına bağlanması zorunludur.
27.Pis su çukurları hiçbir şekilde derelere bağlanamaz.19.03.1979 gün ve 13783 sayılı gazetede
yayınlanan ‘’Lağım Mecrası İnşası Mümkün Olamayan Yerlerde Yapılacak Çukurlar Hakkında
Yönetmelik ‘’ hükümleri geçerlidir.
28.Bölgede kurulacak tesislerin, kurulması ve faaliyetleri sırasında 1593 sayılı Umumi Hıfsıhha
Kanunu ile yürürlülükteki İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik hükümlerine
uyulacaktır.
29. 09.09.2009 tarih ve 27344 sayılı ‘’Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliği’’
dikkate alınarak; hammadde stoklamalarının, çevre, gaz ve dumandan olumsuz etkilenmeyeceği
şekilde gereken tedbirleri alınması sağlanacaktır.
Botaş Boru Hattına İlişkin Hükümler
30.Botaş boru hattı güzergâh şeridi üzerinde yapılaşmaya kesinlikle izin verilmeyecektir. Boru
hattı güzergâhındaki imar parselleri, yol geçişleri ve alt yapı çalışmalarında Botaş’tan görüş
alınmadan hiçbir uygulama yapılamaz.
31.Botaş boru hattı güzergâhında yapılacak her türlü altyapı çalışmasında botaş ilgili işletme
müdürlüğü gözetiminde teknik emniyet kriterlerinin sağlanması zorunludur. 22 m ve 25 m’lik
kamulaştırma şeridi içinde hiçbir ağaçlandırma çalışması yapılmayacaktır.
32.Kamulaştırılarak BOTAŞ adına mülkiyet ya da irtifak hakkı tesis edilmiş olan güzergâh şeridi
üzerinde ve BOTAŞ boru hattı olarak işlenen alan üzerinde yapılaşmaya kesinlikle izin
verilmeyecektir.
33.Botaş boru hattı aksından itibaren boru hattı boyunca ( 200 m sağ + 200 m sol ) toplam 400 m
genişliğindeki alan içerisinde yer alacak tesisler kurulmadan önce uygunluğuna dair ve emniyet
mesafelerinin belirlenebilmesi için BOTAŞ’ tan görüş alınması zorunludur.
34.Boru hattı güzergâhının yer aldığı koridora cepheli parsellerde OSB Uygulama Yönetmeliği' ne
göre işlenecek yapı yaklaşım mesafesi boru arkasından itibaren idari \ sosyal, vb tesisler için min.
22 m. değerinin altında olamaz; yapılacak yapı bu sınırı geçemez. Bu çekme mesafeleri
yalnızcayol ve yeşil alan olarak kullanılabilecek olup; destek üniteleri ( jeneratör, lpgtankı, yangın
söndürme deposu, arıtma tesisi vb…) ile açık depolamaya yer ve izin verilemez.
Zemin Ve Deprem Uygulama Hükümleri
35.Parsel bazında detaylı zemin etütleri yapılıp, temelbiçimleri, yapı statiği ve yapı malzemesi
belirlendikten sonra inşaat uygulamasına geçilecektir.
36.İnşaat aşamasında, 7269 sayılı yasanın 2.maddesine göre 23.03.2005 tarihinde Afet İşleri Genel
Müdürlüğü’nce ve 03.02.2011 tarihide Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetim Başkanlığı'nca onanmış
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi jeolojik – jeoteknik zemin etüt raporunun ve OSB 1 - 2. ek Yerleşim
Alanları'nın Mevzii İmar Planı'na Esas Jeolojik Jeoteknik Etüdü, sonuç ve öneriler bölümlerinde belirtilen
önlemlerin ve alınması zorunludur.
37.Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi 1 nci derece deprem bölgesindedir. İnşaatta ve bütün zemin
cinslerinde ‘’Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik ‘’ hükümlerine uyulacaktır.
Yapılaşma Koşulları
Yapılaşma Emsali :
Sanayi Parsellerinde E=0.70 ,
Genel Hizmet Yapıları’nda E=0.40,
Hizmet Destek Parsellerinde E=1.00,
Yapı Yüksekliği :
Sanayi Yapıları’ndahmax = serbest,
Genel Hizmet Yapıları'ndahmax= 12.50 m
Hizmet Destek Yapıların da ise hmax= Serbest’dir.
Tablo 6 Teklif Revizyon İmar Planı Balıkesir OSB Parsel Tipleri Yapılaşma Koşulları ve Adetleri
Parsel Alanı (m2)
Geri Çekme Mesafesi Çevre Yeşili
Parsel tiplerinin (Çevre Yeşili Dahil) Geri Çekme mesafesi İçinde ve
Sayısal Dağılımı (m) Parsel Sınırından İtibaren (m)
ÖN YAN ARKA ÖN YAN ARKA
(A) 2000 – 4000 8 8.00 7.00 7.00 1.00 2.00 2.00
(B) 4001 - 7000 6 12.00 8.00 8.00 2.00 2.50 2.00
(C) 7001 - 10000 31 13.00 10.00 12.00 3.00 3.00 3.00
(D) 10001 - 20000 42 15.00 10.00 15.00 4.00 4.00 4.00
(E) 20001 - 30000 19 20.00 12.00 20.00 5.00 4.00 5.00
(F) 30001 - 40000 15 25.00 15.00 20.00 5.00 5.00 5.00
(G) 40001 - 50000 4 27.00 15.00 20.00 5.00 5.00 5.00
(H) 50001-100000 8 30.00 15.00 25.00 6.00 5.00 6.00
(I) 100001 - ------- 7 33.00 18.00 30.00 10.00 6.00 7.00
Hizmet Destek Alanı
38. Kat Alanları Katsayısı=KAKS= 1.00 dir.
39. Yapı yüksekliği (h) yapılacak yapının teknolojisinin gerektirdiği yüksekliğe göre
belirlenecektir.
40.Minimum ifraz koşulu 3000 m 2 dir.
41. Hizmet ve Destek Alanları içinde yer alan Küçük İmalat ve Tamirat Alanlarında OSB
tarafından onaylı genel yerleşim planına göre uygulama yapılır. Küçük imalat ve tamirat
alanlarında, minimum 10 m. açık çalışma alanı ayrılması, bodrum kat hariç 2 kat yüksekliği
geçmemesi koşulu ile bölge müdürlüğünce onaylanacak genel yerleşim planına göre uygulama
yapılır.
Sanayi Alanları
42.Yapılaşma koşulları, sanayi alanlarında ( KAKS: kat alanı katsayısı) maksimum emsal E=0.70
olacaktır. Yapılaşmada parsel bazında, yukarıda tabloda verilen geri çekme mesafelerine uyulması
gerekmektedir.
43. Sanayi parsellerinde yapı yüksekliği (h): yapılacak yapının teknolojisinin gerektirdiği
yüksekliğe göre belirlenecektir.
44.Parsellerde çekme mesafelerinde karayolları kamulaştırma sınırından min. 25 m ve doğalgaz
boru hattından min. 22 m olan yapı çekme mesafesine uyulması zorunludur.
45.Planlama alanı içerisinde bu plandan önce onaylı imar planına göre uygulama yapılmış olan
parsellerde ( uygulama yapılmış, terk edilerek tapuya tescil edilmiş veya ruhsat alınmış ve inşaatı
tamamlanmış ve su basman seviyesi gelmiş olan alanlarda ) mevcut durum müktesep olup yeni \
yeniden ruhsatlandırma aşamasında bu planın yapılaştırma koşulları geçerli olacaktır.
İdari Ve Sosyal Tesis Alanları ( Genel Hizmet Binaları )
46.Planda, İdari ve Sosyal Tesis Alanındaki Yapılarda Emsal (kat alanları katsayısı) E: 0.40
olacaktır. Bölge Müdürlüğü tarafından onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacaktır.
47.Planda, idari ve sosyal tesis alanı olarak gösterilen alanlarda: bölge yönetimi, çıraklık okulu,
meslek okulu, bölgeyönetimi, sendika, toplantısalonu, sergialanı, lokanta, kafeterya, güvenlik vb.
tesisler ile cami, kreş, kosgeb, sağlık tesisi, bankalar, alışveriş merkezi gibi tesisler yer alabilir.
Teknik Hizmet Alanı
48.Teknik altyapı alanında bölgenin teknik ihtiyaçlarını karşılayacak tesisler (trafo merkezi,
indirici merkez, enerji üretim tesisi, teleminikasyon tesisi, itfaiye, makine parkı vb. tesisler yer
alabilir.
Bakım ve Akaryakıt İstasyonu
49.Akaryakıt + lpg bakım satış istasyonu ve garaj alanı araçların akaryakıt, yağ basınçlı hava gibi
ihtiyaçlarının sağlandığı, taşıtlarla ilgili bazı basit teçhizat parçaları ile hizmetlerin verilerek
bakım, onarım, yağlama, yıkama gibi işlerin yapıldığı ve araçların park etmelerine elverişli şekilde
düzenlendiği ve içerisinde yük terminalini nakliyat ambar ve depoları bulunduran ayrıca sosyal
hizmetlere sahip otel-motel-kahvehane-ticari bina içinde bulunduran alanlardır.
50.Akaryakıt ve lpg istasyonunda ; ‘’ 5105 sayılı petrol piyasası kanunu ‘’ ve ilgili yönetmeliği , ‘’
5307 sayılı Sıvılaştırılmış Petrol Gazları ( lpg ) Piyasası Kanunu ve Elektrik Piyasası Kanunu’nda
değişiklik yapılmasına dair kanun ‘’ ve 07.08.2003 gün ve 25192 sayılı resmi gazetede yayınlanan
yönetmelikle değişik ‘’Sıvılaştırılmış Petrol Gazları ( lpg ) ile Çalışan Motorlu Taşıtlar İçin İkmal
İstasyonları'nın Kuruluş, Denetim, Emniyet ve Ruhsatlandırma İşlemlerine İlişkin Yönetmelik, ts
11939 ‘’Sıvılaştırılmış Petrol Gazları (lpg) – İkmal İstasyonu – Karayolları Taşıtları İçin –
Emniyet Kuralları ‘’ , ts 12820 ‘’ Akaryakıt İstasyonları – Emniyet Kuralları Mecburi Standart
Tebliği ‘’ Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik ‘’
hükümlerine uyulacaktır.
8. İmar Planı Değişiklik Gerekçeleri
Balıkesir OSB’ye ait onaylı 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planları onaylı tevhit ve ifraz
işlemlerinin plana aktarılması, bölgenin ve yatırımcıların ihtiyaç ve talepleri doğrultusunda, yollar,
sanayi parselleri, ortak donatı alanları ve sağlık koruma bandı alanlarında OSB Uygulama
Yönetmeliği, OSB İmar Planı Teknik Şartnamesi ve ilgili kurum görüşleri doğrultusunda
düzenlenmiştir. Yapılan düzenlemeler neticesinde terke konu yol ve yeşil alan dengesi ve % 8
oranında olması gerekli ortak donatı alanı miktarı korunmuştur.
İmar Tadilatına esas değişiklik gerekçeleri ve firmalara ait talepler aşağıda
gösterilmektedir.
İmar Planı Değişikliği Teklifi Konusu ve İncelenmesi:
Balıkesir OSB’ye ait 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar planı değişikliği teklifi Yönetim Kurulu
Başkanlığının 24/08/2016 tarihli ve 2016/15 sayılı kararı ile uygun görülerek 4562 sayılı Kanuna
istinaden onaylanmak üzere Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığına sunulmaktadır.
Balıkesir OSB’ye ait genel bilgiler ise şöyledir; Balıkesir OSB Bakanlar Kurulunun
24/10/1976 tarihli ve 7/13037 sayılı kararı ile 14/06/1983 tarihinde 558 hektar büyüklüğüyle yer
seçimi yapılmıştır. Balıkesir OSB’ye ait 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planları 25/02/1988
tarihinde onaylanmıştır. 1/5000 ve 1/1000 ölçekli revizyon imar planları 06/11/2015 tarihinde
Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından onaylanmıştır. Mer’i imar planı ile OSB alanı
içerisinde % 17.47 oranında ortak donatı alanları ayrılmıştır. Balıkesir OSB’ye ait imar
planlarında sanayi alanlarında yapılaşma koşulları OSB Uygulama Yönetmeliğine uygun alarak
E=0.70 olarak düzenlenmiştir. Jeolojik-Joteknik Etüt Raporu (JJR) 23/03/2005 tarihinde Afet
İşleri Genel Müdürlüğünce ve 03/02/2011 tarihinde Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetim
Başkanlığınca onaylanmıştır. OSB alanı Uygun Alan (UA) ve Önlemli Alan (ÖA) olarak
tanımlanmıştır. OSB alanında yerleşime uygun olmayan alanlar (YUOA) bulunmamaktadır.
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesine ait onaylı imar planında ortak donatı alanı tüm OSB
alanı içinde % 17.47’lik bir orandadır. Teklif imar planı değişikliği tasarımı sonrasında ise bu
oran % 16.05 oranındadır. Onaylı planda bulunan yol ve yeşil alan miktarının toplamının tam
karşılığı imar planı değişikliğinde sağlanmıştır. Balıkesir OSB ait imar planında sanayi parseli
sayısı 132 adettir. OSB alanında revizyon imar planı ile oluşan toplam sanayi parsel sayısı
135’tir. Yapılan düzenlemeler neticesinde terke konu yol ve yeşil alan dengesi ve % 8 oranında
olması gerekli ortak donatı alanı miktarı korunmuştur.
İmar Planı Değişikliği Kararları
208 ada içerisinde yer alan park alanın bir kısmının sanayi parseli olarak
düzenlenmesi: Mer’i planda 40685 m2 büyüklüğünde park alanından yatırımcı talebi
doğrultusunda 31612 m2 büyüklüğünde sanayi parseli ve mer’i imar planında 7500 m2
büyüklüğündeki sanayi parseline 208 m2 alan ilave edilerek düzenlenmiştir.
Mevcut Plan Teklif Plan
202 ada içerisinde yer alan D tipi parselin ve park alanın düzenlenmesi: Mer’i planda
18500 m2 büyüklüğünde D tipi sanayi kullanımlı parselin doğusunda yer alan trafo ve park alanına
büyüyerek 25826 m2 büyüklüğünde sanayi parseli olarak düzenlenmiş ve kaldırılan trafo alanın
207 ada içerisinde yer alan park alanında düzenlenmiştir.
Mevcut Plan Teklif Plan
201 ada içerisinde yer alan Trafo alanının 116 adada tekrar düzenlenmesi: Mer’i
planda 201 adanın güney köşesinde yer alan trafo alanının 116 adanın güney batı köşesinde tekrar
düzenlenmiştir. (Firmanın muvafakatı bulunmaktadır.)
Mevcut Plan Teklif Plan
204 ada 8 nolu parsele İdari ve Sosyal Tesisi alanın sanayi parseli, Park Alanının
idari ve sosyal tesisi olarak düzenlenmesi; Mer’i planda 51421 m2 büyüklüğünde İdari ve
Sosyal Tesis alanının 2 adet sanayi parseli olarak, 2377 m2 büyüklüğündeki park alanın idari ve
sosyal tesis olarak düzenlenmiştir.
Mevcut Plan Teklif Plan
199 adada yer alan İdari ve Sosyal Tesisi alanın sanayi parseli, Park Alanının idari ve
sosyal tesisi olarak düzenlenmesi; Mer’i planda 9196 m2 büyüklüğünde İdari ve Sosyal Tesis
alanının tamamının ve park alanından 10510 m2 Hizmet ve Destek Alanı olarak düzenlenmiştir.
Mevcut Plan Teklif Plan
Kaldırılan yeşil alanların karşılığının Sağlık Koruma Bandının bir kısmının Park
(SKB) olarak düzenlenerek sağlanması; Plan değişiklikleri neticesinde kaldırılan yeşil alanların
karşılığı olarak OSB’nin güney batısında yer alan sağlık koruma bandının bir kısmının Sağlık
Bakanlığı Türkiye Halk Sağlığı Kurumunun 21/09nın uygun görüşü doğrultusunda Park (Sağlık
Koruma Bandı) olarak düzenlenmiştir. /2016 tarihli ve 6251 sayılı yazısı ile uygun görüş
bildirmiştir.
Mevcut Plan Teklif Plan
BALIKESİR OSB ONAYLI VE TEKLİF İMAR PLANI ARAZİ KULLANIMI
9. Sonuç ve Tapu Bilgileri
İmar Planı Değişiklik Gerekçesi bölümünde (bölüm 6), yapılan İmar Planı’nun gerekçeleri
anlatılmıştır. İmar Planı Değişiklik Gerekçeleri, ayrıca, arazi fotoğraflarıyla da desteklenerek,
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi İmar Planı Bilgi Paftası’nda( Ek 20’de ) sunulmuştur.
Alan Adı Mevcut İmar Planı
(Onaylı)(06/11/2015)
İmar Planı Değişikliği
Büyüklük (m2) Oran (%) Büyüklük
(m2)
Oran %
Çalışma Alanları
Sanayi Alanı 3,517,511.00 63.10 3,605,542.00 64.74
Hizmet ve Destek Alanı 243,564.00 4.37 254,074.00 4.56
Donatı Alanları
Yeşil Alan* 665,219.00 11,93
17.47
665,220.00 11.93
16.05
İdari ve Sosyal Tesis Alanı 93,833.00 1.68 15,583.00 0.28
Arıtma Tesisi Alanı 75,163.00 1.35 75,163.00 1.35
Dini Tesis Alanı 26,672.00 0.48 26,672.00 0.48
Sanayi Fuar Alanı 27,978.00 0.50 27,978.00 0.50
Meslek Lisesi Alanı 19,983.00 0.36 19,983.00 0.36
Garaj ve Akaryakıt
İstasyonu
33,939.00 0.61 33,939.00 0.61
Teknik Altyapı Alanı 25,293.00 0.45 25,293.00 0.45
Trafo Alanları 6,516.00 0,11 5,214.00 0.09
Ulaşım Alanları
Yol ve Otopark Alanı* 507,551.00 9.10 507,551.00 9.10
Diğer Alanlar
Sağlık Koruma Bandı 305,458.00 5.47 263,386.00 4.72
TCDD Alanı 27,316.00 0,49 27,316.00 0,49
TOPLAM 5,574,182.00 100 5,574,182.00 100
*Revizyon imar planı ile mer’i plandaki terke konu yol ve yeşil alan toplamı azaltılmamıştır.
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Onaylı Nazım İmar Planı Şekil 21’da, Onaylı Uygulama İmar
Planı Şekil 21’da, Revizyon Nazım İmar Planı Şekil 22’de ve Revizyon Uygulama İmar Planı
Şekil 22 ‘de gösterilmiştir.
Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi’nde Tablo 7’de sektörlere göre çalışan sayılarına bakıldığında
02.05.2013 tarihi itibariyle 5.050 kişinin çalıştığı tespit edilmiştir. Çalışan sayısı bir yıl içinde
09.04.2012 tarihinde 4.215 kişi iken 5.050 kişiye çıkmış; 835 kişilik artış göstermiştir. (% 19.81
artış ). Mart 1989 da yapılan Balıkesir OSB Fizibilite Raporunda, 394.5halık OSB alanında, İmar
Planı Düzenlemesi ve Plan Kararlarında 20.000 kişilik bir işci nüfusunun istihdam edileceği
belirtilmiştir. Bu çalışmada, Balıkesir OSB Nazım ve Uygulama İmar Planı çalışmasına göre ise
5,574halık alanda çalışacak işçi nüfusu sayısı 28.500 kişi olarak tahmin edilmektedir. Teklif edilen
İmar Planı değişikliğinde göre sanayi alanları Sanayi alanlarında, 88031 m2 ( % 1.64 oranında)
artış olmuştur.
Tablo 7
1 GIDA ÜRÜNLERİ İMALATI 13 11 626
2 İÇECEKLERİN İMALATI - -
3 TÜTÜN ÜRÜNLERİ İMALATI - -
4 TEKSTİL ÜRÜNLERİNİN İMALATI 4 4 450
5 GİYİM EŞYALARININ İMALATI 2 2 40
6 DERİ VE İLGİLİ ÜRÜNLERİN İMALATI - -
7AĞAÇ, AĞAÇ ÜRÜNLERİ VE MANTAR
ÜRÜNLERİ İMALATI 8 6 850
8KAĞIT VE KAĞIT ÜRÜNLERİNİN İMALATI 1 1 35
9KAYITLI MEDYANIN BASILMASI VE
ÇOĞALTILMASI 1 1 61
10KOK KÖMÜRÜ VE RAFİNE EDİLMİŞ
PETROL ÜRÜNLERİ İMALATI - -
11KİMYASALLARIN VE KİMYASAL
ÜRÜNLERİN İMALATI 1 1 30
12
TEMEL ECZAZILIK ÜRÜNLERİNİN VE
ECZACILIĞA İLİŞKİN MALZEMELERİN
İMALATI - -
13KAUÇUK VE PLASTİK ÜRÜNLERİN
İMALATI 7 6 227
14DİĞER METALİK OLMAYAN MİNAREL
ÜRÜNLERİN İMALATI - -
15ANA METAL SANAİİ - -
16FABRİKASYON METAL ÜRÜNLERİ
İMALATI 13 12 1331
17BİLGİSAYARLARIN, ELEKTRONİK VE
OPTİK ÜRÜNLERİN İMALATI - -
18ELEKTRİKLİ TEÇHİZAT İMALATI 2 2 20
19BAŞKA YERDE SINIFLANDIRILMAMIŞ
MAKİNA VE EKİPMAN İMALATI 5 4 86
20
MOTORLU KARA TAŞITI, TREYLER
(RÖMORK) VE YARI TREYLER (YARI
RÖMORK) İMALATI - -
21 DİĞER ULAŞIM ARAÇLARININ İMALATI - -
22 MOBİLYA İMALATI 2 2 234
23 MAKİNA VE EKİPMANLARIN KURULUMU
VE ONARIMI - -
24 DİĞER İMALATLAR 14 12 1060
TOPLAM 73 64 5050
BALIKESİR OSB ÜRETİM SEKTÖREL DAĞILIM TABLOSU
SIRA NO S E K T Ö R A D I ÜRETİMDEKİ
PARSEL SAYISI
ÜRETİMDEKİ
FABRİKA
SAYISI
İSTİHDAM
SAYISI
Şekil 21Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Onaylı Uygulama İmar Planı
Şekil 22 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi İmar Planı Değişikliği Bilgi Paftası