Paris, 19 décembre 2017 FEDERATION FRANCAISE DU BATIMENT 33 avenue Kléber 75784 PARIS Cedex 16 Téléphone : 01 40 69 51 00 – Télécopie : 01 45 53 58 77 Bilan 2017 et prévisions 2018 La reprise dans le bâtiment, amorcée en 2016, s’est accélérée en 2017, l’activité ayant crû de 4,7 % en volume. Le logement neuf constitue encore une fois le principal vecteur de cette accélération, la production associée s’affichant en progression de 12,8 %, en ligne avec celle du nombre de logements commencés (+11,8 %) qui atteint près de 410 000 unités. Par ailleurs, après plusieurs années de repli, le non résidentiel neuf retrouve enfin de la vigueur, avec une activité en hausse de 3,7 %. Tous les segments de ce marché participent du mouvement, hormis les locaux agricoles et les bâtiments administratifs. Enfin, l’amélioration-entretien a connu une belle année, avec une hausse de 1,4 % de la production en volume, notamment grâce aux bons résultats de la rénovation énergétique du logement qui a bénéficié d’un puissant CITE. En lien avec la hausse de l’activité, l’emploi dans le bâtiment s’est enfin redr essé en 2017. Environ 20 000 postes ont été créés, soit 9 000 salariés et 11 000 intérimaires en équivalent-emplois à temps plein. Malgré ces bonnes nouvelles, il faut souligner que, faute de redressement des prix bâtiment, les marges des entreprises restent très faibles, ce qui ne leur permet guère de se reconsolider, après huit ans d’une lourde crise. En 2018, le bâtiment connaîtra une nouvelle hausse de son activité, à hauteur de 2,4 % en volume, soit un rythme de progression divisé par deux. Malgré une baisse des mises en chantier d’environ 10 000 unités, imputable aux dispositions prises en Loi de finances, le logement, poursuivra son essor, mais de façon beaucoup plus mesurée, à +3,4 %. Quant au non résidentiel neuf, il accélèrera nettement à 8,9 %, tous ses segments de marché, hors agricole, contribuant à cette croissance. Le seul bémol viendra de l’amélioration-entretien, en faible croissance, en lien avec la révision du CITE et les mesures affectant le secteur HLM (hausse du taux de TVA, baisse des loyers). Au global, à prix constants, l’activité bâtiment ne retrouvera en 2018 que le niveau atteint en 2013, encore très loin des plus hauts enregistrés sur la période 2006- 2008.
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Bilan 2017 et prévisions 2018 · à fin septembre 2017, en glissement annuel selon le Baromètre LPI-SeLoger) et des conditions de crédit qui ne peuvent plus guère s’améliorer,
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Au plan national, les prix bâtiment semblent frémir sur la fin. Ce mouvement devrait
s’accentuer, eu égard à l’opinion des chefs d’entreprises (cf. graphique 11). Ce rattrapage
intervient alors que les prix de construction ont évolué moins rapidement que les coûts de
construction sur la période récente, respectivement de +2,1 % et +2,5 % entre les premiers
semestres 2015 et 2017.
Graphique 11
Perspectives d’évolution des prix
Source : Insee, enquêtes mensuelles de conjoncture dans le bâtiment
Les marges des entreprises ne profitent cependant pas encore de la reprise (cf. graphique 12)
et la santé financière des entreprises du bâtiment reste fragile.
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Graphique 12
Résultats des entreprises de bâtiment
Source : BTP Banque
D’autant que, les trésoreries des entreprises peinent à sortir de la zone rouge (cf. graphique
13), le redémarrage de l’activité et les délais de paiement expliquent pour une large part les
tensions qui perdurent.
Graphique 13
Soldes d’opinion des trésoreries des entreprises du bâtiment
Source : Insee, enquêtes mensuelles de conjoncture dans le bâtiment et enquêtes trimestrielles de
conjoncture dans l'artisanat du bâtiment
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2. Le contexte macroéconomique et l’environnement institutionnel
pour 2018
2.1 Le contexte macroéconomique
En 2018, la croissance économique accélèrera légèrement pour s’établir à 1,8 % en volume
(cf. tableau 1), démontrant bien la solidité de la reprise actuelle.
A l’instar de 2017, le PIB restera tiré par l’investissement, en progression de 3,2 %. En détail,
l’investissement des ménages s’avèrera un peu moins dynamique qu’en 2017, mais
demeurera sur une tendance nettement haussière, soit +3,1 % en volume. S’agissant des
entreprises, leur investissement augmentera quasiment au même rythme qu’en 2017, soit
+3,8 %. Enfin, après cinq années de baisse, l’investissement des administrations publiques
renouera enfin avec une petite croissance de 0,7 %.
Quant aux dépenses de consommation des ménages, elles accélèreront modestement en
2018 (+1,5 %), sous l’effet de trois facteurs :
- une inflation toujours modérée ;
- une baisse du taux de chômage ;
- de possibles tensions sur les salaires, en lien avec le redressement du marché du
travail.
Tableau 1
Le scénario macroéconomique 2018 retenu par la FFB
Source : FFB
2018 Rappel 2017
PIB 1,8% 1,7%
Dépenses de consommation des ménages 1,5% 1,2%
Dépenses publiques 1,3% 1,3%
Investissement total 3,2% 3,2%
Ménages 3,1% 4,3%
Entreprises 3,8% 3,9%
État et collectivités locales 0,7% -1,3%
Exportations 3,9% 2,8%
Importations 3,6% 3,9%
Taux de chômage 8,8% 9,2%
Taux d'épargne des ménages 14,1% 14,2%
Taux d'intérêt des obligations d'État à 10 ans 0,9% 0,8%
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Par ailleurs, le taux de chômage diminuera significativement en 2018 pour atteindre 8,8 %. Il
s’agit toutefois d’une hypothèse optimiste, qui suppose réglé pour partie le problème
d’adéquation entre offre et demande, bien visible aujourd’hui dans le renforcement des
difficultés de recrutement.
Enfin, les taux d’intérêt se maintiendraient à proximité de leur faible niveau de 2017.
2.2 L’environnement institutionnel
La loi de finances pour 2018 transforme profondément l’environnement institutionnel pour le
secteur du bâtiment. De fait, plusieurs mesures viendront pénaliser l’activité du secteur.
1. La baisse de la quotité de PTZ neuf de 40 à 20 % dans les zones B2 et C : on estime
que cette disposition conduira à la perte d’environ 15 000 mises en chantier par an en
vitesse de croisière, dont la très grande majorité en maison individuelle. Pour mémoire,
le projet initial du Gouvernement prévoyait une suppression totale du produit en zone
C, aux conséquences véritablement désastreuses.
2. La suppression du dispositif d’investissement locatif privé neuf « Pinel » en zones B2
et C : certes, le nombre de logements bénéficiant du dispositif dans ces territoires
s’avère limité à environ 7 000 unités. Toutefois, ils permettent souvent le bouclage
financier d’opérations comprenant aussi de l’accession et/ou du locatif social, qui ne
pourront plus être lancées. De fait, le recentrage du « Pinel » conduira les investisseurs
à privilégier les zones A et B1.
3. La baisse des recettes des bailleurs sociaux : l’article 52, dans sa forme initiale,
prévoyait une diminution du montant des aides personnelles de 1,5 milliard d’euros par
an pour les locataires du parc social. Mais cette dernière aurait été supportée
exclusivement par les bailleurs au travers d’une réduction de même niveau du montant
des loyers perçus. La perte de recettes pour les organismes sociaux aurait ainsi freiné
considérablement l’investissement, tant en construction neuve qu’en travaux
d’amélioration-entretien. Le bras de fer entre le Gouvernement et l’Union sociale pour
l’habitat (USH) débouche sur une solution un peu moins pénalisante. Ainsi, la baisse
de 1,5 milliard d’euros du montant des APL et des loyers s’étalera sur trois ans. En
contrepartie, le taux de TVA réduit s’appliquant au secteur HLM serait rehaussé de
5,5 % à 10 %. Enfin, une grande réforme de l’organisation territoriale du monde du
locatif social sera engagée. Moins brutales qu’à l’origine, ces mesures telles
qu’arrêtées aujourd’hui auront nécessairement un impact négatif sur la production. Il
sera assez rapide sur le marché de l’amélioration-entretien, plus étalé dans le temps
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en ce qui concerne le marché du neuf, dont les agréments pourraient reculer de
105 000 aujourd’hui jusque vers 90 000 en 2020.
4. Le rognage du CITE : à partir du 1er janvier 2018, les changements de volets isolants,
de portes d’entrée et de chaudière à fioul non performantes ne seront plus éligibles au
CITE.
Par ailleurs, les chaudières à fioul à haute performance énergétique et les fenêtres
verront leur taux abaissé de 30 à 15 % jusqu’au 30 juin 2018, avant que le CITE ne
disparaisse pour ce champ à partir du 1er juillet 2018.
5. La transformation de l’Impôt sur la fortune (ISF) en Impôt sur la –seule– fortune
immobilière (IFI) : cette mesure ne crée pas un impôt supplémentaire pour les
ménages, mais pénalise l’immobilier (et quelques biens plus anecdotiques) par rapport
à la plupart des autres actifs, exclus du champ de l’IFI. Les investisseurs devraient
donc privilégier des placements autres que la pierre.
6. La non-imposition des revenus locatifs au Prélèvement forfaitaire unique (PFU) de
30 %, à la différence, là encore, des revenus tirés des autres actifs : à titre d’exemple,
un ménage au taux marginal d’imposition sur le revenu de 40 % sera taxé à hauteur
de 40 % + 17,2% = 57,2 %2 pour ses revenus locatifs, contre 30 % pour ceux ne
relevant pas de l’immobilier.
Il faut toutefois signaler une mesure très positive : la prolongation pour quatre ans des
dispositifs PTZ et Pinel en zones tendues (A et B1), qui donne de la visibilité aux investisseurs
potentiels sur ces territoires.
Il convient aussi de saluer quelques dispositions prévues dans le projet de loi actuel
« Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique », qui visent à faciliter la
production dans les territoires où les besoins s’avèrent forts, ainsi qu’à contenir les prix du
foncier et les coûts de construction, donc à accroître l’activité.
1. La simplification normative et règlementaire, avec la volonté de s’attaquer aussi au
stock de règles et de normes, et de privilégier un objectif de résultat plutôt que de
moyens : depuis une quinzaine d’années, on estime que l’empilement normatif a
généré une hausse comprise entre 15 et 20 % des prix de construction. Il faut aussi
souligner le choix judicieux de s’appuyer sur le Conseil supérieur de la construction et
de l’efficacité énergétique pour conduire à bien cette mission.
2 Niveau du taux de prélèvements sociaux au 1er janvier 2018.
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2. L’incitation à la libération du foncier, au travers d’un allègement de la taxation de la
plus-value sur la vente de terrains à bâtir3.
3. Le doublement du montant du NPNRU de 5 à 10 milliards d’euros sur les cinq
prochaines années, avec un véritable retour des financements de l’État.
Il faut encore y ajouter le plan « Action cœur de ville » qui permettra d’aider certaines
communes en déprise à retrouver de l’attractivité.
Toutefois, ces mesures mettront du temps à produire leurs effets. Pleinement efficaces que
dans trois à quatre années, elles ne pourront compenser l’impact plus immédiat de la Loi de
finances pour 2018.
3. Prévisions 2018
3.1 Le logement neuf
En 2018, les autorisations diminueront de 5,7 %, après trois années de hausses
particulièrement soutenues.
Cette baisse procèdera de deux facteurs principaux :
- la modification de l’environnement institutionnel au travers des rognages des dispositifs
PTZ et Pinel dans les zones B2 et C et de l’article 52 de la loi de finances pour 2018
relatif au secteur social (cf. § 2.2) ;
- la dégradation de la solvabilité des ménages dans le neuf, amorcée début 2017 (cf.
graphique 14). De fait, l’augmentation rapide et assez soutenue des prix dans le neuf
observée depuis le printemps 2015 a entamé le pouvoir d’achat immobilier des primo-
accédants les plus jeunes et les plus modestes, alors qu’il n’existe plus guère de
marges de manœuvre du côté des conditions de crédit et que les apports personnels
s’avèrent déjà mobilisés.
3 Soit des abattements respectifs de 100%, 85% et 70% pour les terrains à bâtir destinés respectivement à la construction de logements sociaux, intermédiaires et du secteur libre sur la période 2018-2020.
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Graphique 14
Indicateur de solvabilité des ménages dans le neuf (base 100 en 2001)
Source : Crédit Logement / CSA
Par segment de marché, la baisse s’avèrera plus prononcée dans l’individuel (-8,6 %) que
dans le collectif (- 3,6 %). En effet, la baisse de quotité de PTZ en zones B2 et C ainsi que de
la suppression de l’APL accession pèseront rapidement sur le segment de la maison
individuelle. Quant aux effets de la réforme du financement HLM et du recentrage du Pinel sur
les zones tendues, ils apparaîtront plus nettement à compter de 2019.
Près de 399 000 logements seront mis en chantier en 2018, soit environ 11 000 unités de
moins qu’en 2017 (-2,6 %). Après avoir dépassé la barre des 400 000 mises en chantier en
2017, le volume des logements commencés passera donc à nouveau en-dessous en 2018.
De même que pour les permis, l’individuel subirait une baisse plus forte que le collectif, soit
respectivement -4,8 % contre -0,9 %. Ainsi, 9 000 logements commencés seraient perdus en
2017 dans l’individuel contre 2 000 dans le collectif.
Compte tenu des délais de production, l’activité en logement neuf continuera de s’accroître en
2018, précisément de 3,4 % en volume. Cela correspond cependant à un fort ralentissement,
après les +12,8 % réalisés en 2017. Par segment de marché, l’individuel progressera moins
fortement que le collectif, soit respectivement + 2,3 % contre +4,7 %.
3.2 Le non résidentiel neuf
En 2018, hors locaux agricoles, les surfaces autorisées de bâtiments non résidentiels neufs
afficheront une augmentation de près de 3 %. Après des hausses respectives de 13,2 % et
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11,4 % en 2016 et 2017, le ralentissement s’avère marqué, même si l’on dépassera, pour la
première fois depuis 2012, le seuil de 30 millions de m² autorisés.
En détail, seul le segment des commerces s’inscrira en baisse, soit -7,4 %, prolongeant ainsi
le fort ralentissement observé en 2017 (+2,5 % contre +21,5 % en 2016). Le segment des
bâtiments industriels et locaux de stockage s’en tirera, une nouvelle fois, le mieux avec une
hausse de 6,4 %. De fait, l’enquête trimestrielle de l’Insee auprès des chefs d’entreprises du
secteur industriel indique que ces derniers ont l’intention d’investir en 2018 toujours autant
qu’en 2017. Suivra le segment des bureaux, dont les surfaces autorisées progresseront de
5,5 %. Enfin, les surfaces de permis relatives aux bâtiments administratifs augmenteront
légèrement de 2,6 %. Après les +11,3 % de 2017, il s’agit d’un net tassement qui peut
surprendre au regard du cycle électoral municipal (année N-2 avant les élections). Cependant,
trois éléments incitent à la prudence :
- le nouvel effort demandé par l’État aux collectivités territoriales ;
- la réduction d’un tiers des recettes directes provenant de la taxe d’habitation dès 2018,
même si ce montant devrait être compensé par l’État ;
- la tendance, observée ces dernières années, à la diminution du taux des réalisations
par rapport aux budgets primitifs annoncés.
S’agissant des surfaces mises en chantier, hors locaux agricoles, elles progresseront de 5,3 %
en 2018, atteignant 20,8 millions de m², soit quasiment le même niveau que celui de 2013,
mais encore bien loin des 27,5 millions de m² relevés en moyenne sur la période 2000-2008.
Par segment, les bâtiments industriels, les bureaux et les bâtiments administratifs afficheront
des rythmes de croissance similaires de leurs surfaces mises en chantier, soit entre 7 et 8 %.
En revanche, comme pour les permis, les surfaces commencées de commerces diminueront,
précisément de 6,3 %.
Enfin, compte tenu des habituels délais de production, l’activité dans le non résidentiel neuf
accélèrera fortement en 2018, à +8,9 % en volume. Il est vrai que ce segment de marché
revient de très loin, puisque le recul ressortait rapide et continu sur la période 2008-2016. De
ce fait, le niveau d’activité 2018 restera encore faible au regard du passé pour le non résidentiel
neuf. Par segment, les bâtiments industriels s’en tireront le mieux (+16,9 %). Suivront les
bureaux (+9,4 %), les bâtiments administratifs (+7,1 %) et, enfin, les commerces (+1,5 %).
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3.3 L’amélioration-entretien
S’agissant du logement, l’activité ressortira quasiment stable en 2018. Cette évolution masque
cependant une forte disparité entre le volume des travaux relevant de l’efficacité énergétique
et celui relatif aux autres travaux.
En effet, comme indiqué précédemment, les dispositions de loi de finances pour 2018 sur le
CITE et l’article 52 relatif au secteur social (cf. § 2.2) vont peser significativement à la baisse
sur le volume d’activité en travaux d’entretien.
En sens inverse, le niveau historiquement haut des transactions dans l’ancien enregistré
depuis deux à trois ans devrait générer un volume de travaux supplémentaires dans les deux
ans.
S’agissant du non résidentiel, les travaux d’amélioration-entretien devraient continuer de
bénéficier de la reprise qui s’est amorcée en 2017. L’activité progressera d’un peu plus de 1 %
en volume.
Au global, le segment de l’amélioration-entretien connaîtra une petite hausse de 0,4 % en
volume en 2018.
3.4 Le bâtiment
En 2018, l’activité bâtiment progressera de 2,4 % en volume, soit une croissance deux fois
moins rapide que celle enregistrée en 2017. La hausse sera portée quasi-exclusivement par
le neuf dont la production, en volume, augmentera de 5,2 %. Au sein du neuf, le segment du
non résidentiel accélèrera alors que celui du logement ralentira assez sensiblement.
A prix constants, le niveau d’activité prévu pour 2018 s’établirait sensiblement au même niveau
que celui enregistré en 2013 (cf. graphique 15), certes encore bien loin des niveaux 2006-
2008, mais équivalent à la moyenne de long terme calculée sur la période 1995-2017.
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Graphique 15
Production bâtiment
Estimation : FFB
En lien avec la progression de l’activité, le bâtiment continuera de créer de l’emploi. Compte
tenu des habituels décalages, mais aussi des difficultés croissantes de recrutement, environ
30 000 emplois (salarié et intérimaire en ETP) nets seront créés en 2018 (+2,6 %).
Avertissement
Le champ des autorisations et des mises en chantier, répertoriées dans le tableau 2
qui suit comprend les DROM, de façon à être cohérent avec les statistiques Sit@del2.
En revanche, les niveaux de production sont calculés sur la seule France
métropolitaine. En effet, la répartition de la production par marché est calée sur une
base 2007 issue de l’Enquête annuelle d’entreprise qui n’inclut pas les DROM. Nous
avons donc raisonné en niveau France métropolitaine, mais en y appliquant les
évolutions observées sur la France entière. Si cette méthode pose un problème
théorique, il reste qu’en termes d’évolutions, l’incorporation ou non des DROM dans
le calcul global ne modifie que très marginalement les résultats.
100 000
105 000
110 000
115 000
120 000
125 000
130 000
135 000
140 000E
n m
illio
ns d
'euro
s 2
007
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Tableau 2
Synthèse des prévisions
Sources : MCT/CGDD/SDES, Sit@del2 (acquis hors logement 2017) et FFB (estimations et prévisions)