Strona 1 z 15 BIAŁA KSIĘGA GALERII JAGIELLOŃSKIEJ Wstęp do Białej Księgi Niemal dekadę temu Sportowa Spółka Akcyjna Jagiellonia Białystok za ponad 46 milionów złotych (tj. 40.167.178,74 złotych brutto należności głównej wraz z 5.873.726,57 złotych odsetek) nabyła prawo własności do ziemi wcześniej przez nią użytkowanej wieczyście przy ul. Jurowieckiej 21. W miejscu tym przez lata funkcjonował stadion i hala sportowa. Plan był prosty – spółka chciała na tej działce wybudować galerię handlową, z której dochód finansowałby działalność klubu. Niestety, nie dość że nigdy nie powstała galeria, to nie było również spodziewanych zysków. Zachęcamy do prześledzenia historii i przyjrzenia się tego przyczynom. Postaramy się odpowiedzieć na pytanie, dlaczego nie doszła do skutku budowa galerii handlowej, mimo że inwestycja ta zawsze posiadała pełne poparcie kibiców Jagiellonii i zaangażowanie akcjonariuszy klubu.
15
Embed
BIAŁA KSIĘGA GALERII JAGIELLOŃSKIEJ · reprezentujący BKS Jagiellonia Białystok, oraz Remigiusz Rogowski i Antoni Piekut. Przedsiębiorcy (właściciele Wersalu Podlaskiego)
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Strona 1 z 15
BIAŁA KSIĘGA GALERII JAGIELLOŃSKIEJ
Wstęp do Białej Księgi
Niemal dekadę temu Sportowa Spółka Akcyjna Jagiellonia Białystok za ponad
46 milionów złotych (tj. 40.167.178,74 złotych brutto należności głównej wraz z
5.873.726,57 złotych odsetek) nabyła prawo własności do ziemi wcześniej przez
nią użytkowanej wieczyście przy ul. Jurowieckiej 21. W miejscu tym przez lata
funkcjonował stadion i hala sportowa. Plan był prosty – spółka chciała na tej
działce wybudować galerię handlową, z której dochód finansowałby działalność
klubu. Niestety, nie dość że nigdy nie powstała galeria, to nie było również
spodziewanych zysków.
Zachęcamy do prześledzenia historii i przyjrzenia się tego przyczynom.
Postaramy się odpowiedzieć na pytanie, dlaczego nie doszła do skutku budowa
galerii handlowej, mimo że inwestycja ta zawsze posiadała pełne poparcie
kibiców Jagiellonii i zaangażowanie akcjonariuszy klubu.
Strona 2 z 15
I. Od IV ligi do wielkich planów
Pomysł powstania obiektu handlowego, który finansowałby działalność klubu
sportowego, pojawił się wiele lat temu. Jednak konkretne działania na rzecz
galerii podjęto w 2004 roku, kiedy piłkarze ugruntowali swoją pozycję w II
lidze i pojawili się nowi, perspektywicznie myślący akcjonariusze klubu.
Ważnych w historii klubu było również pięć wcześniejszych lat.
1. Choć Jagiellonia, to klub z prawie 100 letnią historią, to kluczowym
momentem w jej najnowszej historii był rok 1999. Dnia 05 sierpnia 1999 roku
umowę notarialną o utworzeniu Sportowej Spółki Akcyjnej "Jagiellonia-Wersal
Podlaski Białystok" podpisali Mirosław Mojsiuszko i Henryk Pasierski,
reprezentujący BKS Jagiellonia Białystok, oraz Remigiusz Rogowski i Antoni
Piekut. Przedsiębiorcy (właściciele Wersalu Podlaskiego) wnieśli do spółki
wkład, natomiast Jagiellonia - nieruchomości. SSA Jagiellonia-Wersal Podlaski
zarejestrowano dnia 11 października 1999 roku (sezon 1999/2000 - IV liga).
Wersal Podlaski stał się posiadaczem 51 procent udziałów i zobowiązał się
utrzymywać drużynę.
2. W lutym 2003 roku BKS Jagiellonia, będący posiadaczem 49 procent
udziałów w spółce, odsprzedał kolejne 22 procent akcji Wersalowi
Podlaskiemu. Drużyna Jagiellonia Wersal-Podlaski Białystok rozegrała ostatni
sezon w III lidze.
3. W czerwcu 2003 roku, wraz z awansem do II ligi i koniecznością wsparcia
finansowego klubu, udziały (w tym ostatni pakiet 27 procent należących do
BKS-u) nabyły spółki: Havo, MTC Plus i BOS. W związku z trwającym
kryzysem na rynku nieruchomości w 2003 roku z klubu wycofał się Wersal
Podlaski.
4. Pojawienie się nowych akcjonariuszy stworzyło większe perspektywy. Nie
tylko dawało stabilność finansową, ale pozwalało odważniej myśleć o
sportowym rozwoju klubu. W latach 2004-2005 nowi akcjonariusze około 6
milionów złotych przeznaczyli na działalność klubu oraz remont i dostosowanie
do rozgrywek stadionu "Hetmana" przy ulicy Słonecznej (w późniejszym
okresie Miasto zwróciło środki przeznaczone na modernizację stadionu).
Pierwszy ligowy mecz po kilku latach przerwy Jagiellonia przy ul. Słonecznej
rozegrała 02 października 2004 roku. Jej przeciwnikiem był RKS Radomsko.
Spotkanie zakończyło się wygraną Jagiellonii 4:1.
Strona 3 z 15
5. Jak informowały władze Sportowej Spółki Akcyjnej Jagiellonia Białystok (w
dniu 2 grudnia 2004 roku odbyła się konferencja prasowa), od momentu
pojawienia się nowych akcjonariuszy (czyli od lata 2003 roku do grudnia 2004
roku) na klub wydatkowano kilka milionów złotych, a na kolejny 2005 rok
zaplanowano rekordowy, bo około 7-milionowy budżet. Cel był jeden:
doprowadzenie białostockiej drużyny na szczyt rozgrywek piłkarskich.
Akcjonariusze zdawali sobie jednak sprawę, że by to osiągnąć konieczne jest
stworzenie stabilnego mechanizmu finansowania klubu. Możliwości tej
upatrywano w zbudowaniu na terenach klubu (wówczas grunty użytkowane
wieczyście) przy ulicy Jurowieckiej centrum rekreacyjno-kulturowo-
handlowego. Ten pomysł był rozwinięciem wcześniejszych koncepcji budowy
przy ulicy Jurowieckiej stadionu z handlem działającym na terenie obiektu. Z
powodu lokalizacji w centrum miasta niemożliwa była jednak budowa takiego
obiektu. Było to podyktowane względami organizacyjnymi i utrudnieniami w
zapewnieniu bezpieczeństwa. Idea budynku sportowego z lokalami usługowymi
ewaluowała w wizję centrum handlowego.
6. Rok 2004 był rokiem konkretnych działań na rzecz powstania inwestycji na
terenach przy ul. Jurowieckiej. Był to okres nie tylko wytężonej pracy włodarzy
klubu, ale też kibiców. Fani skupieni w Stowarzyszeniu Sympatyków Jagiellonii
Białystok w czerwcu 2004 roku, podczas sesji rady miasta, przedstawili swoje
stanowisko w sprawie przyszłego finansowania Jagiellonii. Miejscy radni nie
byli jednak przychylni wnioskom kibiców. W rejonie ulicy Jurowieckiej
obowiązywał bowiem zakaz budowy obiektów handlowo-usługowych powyżej
2000 mkw powierzchni. W tej sytuacji SSJB zorganizowało zbiórkę podpisów
pod apelem do władz miasta o stworzenia możliwości budowy centrum
handlowego wspierającego klub.
7. 13 listopada 2004 roku (w sobotę) około 3 tysiące sympatyków drużyny, po
meczu z Arką Gdynia, przemaszerowało w pokojowej manifestacji pod Urząd
Strona 4 z 15
Miasta Białegostoku. Kibice nieśli wówczas 300-metrową flagę symbolizującą
zaangażowanie w działalność klubu. (Źródło zdjęcia: TVP3 Białystok).
Wręczyli ówczesnemu prezydentowi apel wraz z 11 tysiącami podpisów
mieszkańców Białegostoku. Domagali się w ten sposób umożliwienia budowy
centrum rozrywkowo-handlowo-usługowego, które będzie finansować drużynę
Jagiellonii. Prezydent obiecał wówczas, że będzie zabiegał, aby opracowywane
plany zagospodarowania przestrzennego okolicy ulicy Jurowieckiej
uwzględniały także interesy klubu.
8. W tym samym roku, 6 grudnia 2004 roku, Rada Miasta Białegostoku przyjęła
uchwałę nr XXXII/352/04 w sprawie przystąpienia do sporządzenia
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części osiedli Centrum i
Sienkiewicza.
II. Pierwsi inwestorzy, a rzeczywistość
1. 27 czerwca 2005 roku uchwałą nr XLIV/502/05 dokonano zmiany "Studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Białegostoku", w
którym usystematyzowano zagadnienia związane z obiektami handlowymi o
powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw.
2. Niezależnie od wydarzeń w magistracie Zarząd Jagiellonii Białystok SSA
rozpoczął już rozmowy z potencjalnymi inwestorami Galerii Jagiellońskiej.
Pierwszym zainteresowanym inwestycją była deweloperska spółka Sfera z
Bielska-Białej, posiadająca doświadczenie oraz wizję galerii w Białymstoku.
We wrześniu 2005 roku Jagiellonia i Sfera zaprezentowały pierwszą koncepcję
budowy Galerii Jagiellońskiej.
Miała mieć ona 100 tysięcy mkw powierzchni, dwa piętra przeznaczone na
handel oraz trzecie na restaurację i część rozrywkową. W części podziemnej
znajdować się miał parking na 1300 samochodów. Jednak w marcu 2006 roku
spółki zrezygnowały ze współpracy, a Jagiellonia rozpoczęła poszukiwania
nowego inwestora.
3. W maju 2006 roku Jagiellonia podpisała list intencyjny w sprawie budowy
galerii z niemieckim koncernem ECE Projektmanagement. Doświadczona w
realizacji podobnych inwestycji firma spełniła oczekiwania Jagiellonii pod
względem finansowania budowy oraz klubu sportowego. Niemieccy partnerzy
nie chcieli bowiem czerpać większości zysków z przyszłej galerii, ani też nie
żądali większości udziałów w spółce celowej odpowiadającej za budowę
obiektu. Ponadto zaproponowali długoterminowe finansowanie drużyny
Strona 5 z 15
piłkarskiej. Nowy inwestor - firma ECE – był to europejski lider na rynku
śródmiejskich centrów handlowych. Działał od 1965 roku, mógł pochwalić się
dużym doświadczeniem w opracowywaniu, projektowaniu i realizowaniu
takich inwestycji (m.in. wybudował Galerię Dominikańską we Wrocławiu
Silesia City Center w Katowicach, czy Galerię Krakowską), wynajmowaniu
oraz zarządzaniu dużymi nieruchomościami komercyjnymi w branżach
zakupowej, biurowej, obiektami transportu publicznego i obiektami
przemysłowymi. Wcześniej realizował także projekty dużych central
koncernów, obiektów przemysłowych, logistycznych, biurowców, hoteli i
innych. Miał duże doświadczenie jako inwestor, co miało się sprawdzić także w
przypadku partnerstwa z Jagiellonią.
4. W tym samym czasie, po roku prac, w czerwcu 2006, architekci z miejskiej
pracowni planowania i zagospodarowania przestrzennego przedstawili
propozycję planu zagospodarowania. Plan ten został przegłosowany przez
radnych z komisji zagospodarowania przestrzennego. Kolejnym krokiem miało
być październikowe głosowanie nad nim Rady Miasta Białegostoku.
5. Dnia 23 października 2006 roku miejscy radni uchwałą nr LXII/764/06
zatwierdzili plan zagospodarowania przestrzennego dla terenów dzierżawionych
przez Sportową Spółkę Akcyjną Jagiellonia Białystok. Uznano to za duży
sukces oraz przede wszystkim pierwszy krok ku realizacji inwestycji.
6. Euforia nie trwała jednak długo. Bowiem 30 listopada 2006 roku ówczesny
Wojewoda Podlaski wydał decyzję dotyczącą uchylenia uchwały rady miasta w
sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów przy
ulicy Jurowieckiej. Decyzja ta wywołała konsternację w klubie i zahamowała
budowę centrum handlowego. ECE uzależniała bowiem swoje zaangażowanie w
inwestycję, od posiadania miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego. Inwestor miał już złe doświadczenia związane z budową na
podstawie warunków zabudowy. W ostatecznym efekcie decyzja wojewody
spowodowała, że niemiecka firma wycofała się ze wspólnego projektu.
Wartość inwestycji wyceniono w tamtym okresie na około 65 milionów euro.
Przy tak ogromnym nakładzie finansowym, nikt nie chciał ryzykować budowy
bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
7. W dniu 12 lutego 2007 roku władze Jagiellonii złożyły w białostockim
urzędzie wniosek o wydanie warunków zabudowy dla gruntów użytkowanych
przez spółkę. Trzeba było tak postąpić, bo po uchyleniu uchwały przez
wojewodę nie było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla
terenów Jagiellonii i nie była możliwa budowa centrum handlowego.
Strona 6 z 15
8. Z kolei w maju 2007 roku Jagiellonia Białystok SSA wystąpiła do magistratu
z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego na prawo
własności gruntów, na których zlokalizowany był stadion wraz z przyległym
terenem (o łącznej powierzchni 4,6 hektara). Spółka, jako użytkownik wieczysty
terenu (od 1985 roku), miała możliwość skorzystania z prawa pierwokupu.
8. Po wielokrotnych rozmowach, w czerwcu 2007 roku, władze Białegostoku
ogłosiły, że możliwa jest sprzedaż na zasadzie pierwokupu terenu użytkowanego
wieczyście przez Jagiellonię. Przekształcenie własności miało być ważnym
krokiem w kierunku budowy galerii handlowej. Na decyzję wpływ z pewnością
miał awans Jagielloni do Ekstraklasy. Klub niezmiennie borykający się z
problemami finansowymi, po 14 latach nieobecności w najwyższej lidze
rozgrywek piłkarskich w Polsce, wrócił do futbolowej elity. Wtedy jeszcze
bardziej oczywisty stał się fakt, że do utrzymania się na najwyższym szczeblu
rozgrywek konieczne będą dodatkowe środki finansowe. Nadzieją była wciąż
budowa galerii i zyski z działalności obiektu handlowego. Warte zaznaczenia
jest, że wówczas sytuacja finansowa klubu była bardzo trudna - strata na koniec
2007 roku wyniosła minus 7.038.304,17 zł.
9. W dniu 25 lipca 2007 roku Jagiellonia uzyskała decyzję o warunkach
zabudowy użytkowanego terenu.
10. Wycena przekształcenia prawa użytkowania wieczystego terenów
użytkowanych przez Jagiellonię nastąpiła we wrześniu 2007 roku. Dwóch
niezależnych rzeczoznawców, na zlecenie władz Białegostoku, dokonało
wyceny sięgającej kwoty 22 milionów złotych. Prezydent Białegostoku
podwyższył cenę o ponad 10 milionów złotych (do 32.923.917,00 złotych netto
wraz z kosztem operatów szacunkowych), argumentując decyzję interesem
miasta oraz możliwością przeznaczenia terenu na cele komercyjne. Tym samym,
uwzględniając podatek, pojawiła się możliwość nabycia gruntów za
40.167.178,74 złotych brutto. Ze względu na rozłożenie płatności na raty Miasto
zyskało możliwość wzbogacenia się o wartość odsetek, które na dzień 10 lutego
2017 roku wynosiły już 5.873.726,57 złotych. Na dzień 10 lutego 2017 roku do
zapłaty na rzecz Miasta pozostała jeszcze jedna rata w wysokości 3.289.444,20
złotych plus odsetki. Na wskazany moment zapłacono Miastu 36.877.734,54 zł
kapitału oraz 5.816.161,29 zł odsetek.
11. Po decyzji o sprzedaży Jagiellonii gruntów użytkowanych wieczyście
władze miasta w 2008 roku postanowiły sprzedać w drodze przetargu
nieograniczonego znajdujący się po sąsiedzku, bardziej atrakcyjny handlowo
Plac Inwalidów Wojennych. Cena wywoławcza wynosiła 50 mln zł. Pomimo
Strona 7 z 15
trzech przetargów i obniżenia rok później ceny do 35 mln zł nie udało się
znaleźć chętnego na zakup tych terenów. W tej sytuacji w 2010 miasto prawa
własności zamieniono na użytkowanie wieczyste. W mediach pojawiły się
spekulacje, że zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego na tych
gruntach może być możliwa budowa obiektu handlowo-usługowego. Było
oczywistym, że w tak bliskim sąsiedztwie nie są w stanie utrzymać się dwie
galerie. Na powodzenie mogła liczyć tylko ta galeria, która powstałaby jako
pierwsza.
12. Gdy w 2007 roku z chęci zainwestowania w Galerię Jagiellońską wycofała
się niemiecka firma ECE, poszukiwaniem nowego partnera zajęła się
międzynarodowa firma doradcza DTZ. Globalnemu doradcy z zakresu
nieruchomości, posiadającemu biura zlokalizowane w kilkudziesięciu krajach
(w tym od 1994 roku w Polsce), zlecono również koncepcję i zarządzanie
wynajmem planowanego obiektu.
III. "Zielona wyspa"
1. Dnia 28 lutego 2008 roku na konferencji prasowej ogłoszono nawiązanie
współpracy pomiędzy Jagiellonia Białystok SSA, a Irlandzką Grupą
Inwestycyjną (IGI). Partnerzy poinformowali o chęci wybudowania największej
i najnowocześniejszej galerii handlowo-rozrywkowej w regionie o wartości
inwestycji wycenianej wtedy na ponad 200 milionów euro. Na potrzeby
współpracy i realizacji zadania powołana miała zostać spółka celowa, do której
spółka sportowa wniosłaby grunt, zaś IGI niezbędny kapitał oraz deweloperskie
doświadczenie. O tym, że Irlandczycy to solidny partner, miała świadczyć m.in.
łączna wartość realizowanych inwestycji komercyjnych (szacowanych na 750
milionów euro), doświadczenie w sektorze nieruchomości komercyjnych,
biurowych i hotelowych oraz zaangażowanie w budowę nowoczesnych
obiektów handlowych w wielu częściach Polski. Wstępna koncepcja obiektu
była imponująca: 100.000 mkw powierzchni, trzy poziomy parkingu na ponad
1.200 miejsc, największe w mieście kino, kręgielnia, delikatesy, 200 markowych
sklepów i butików, kawiarni i restauracji oraz kompleks fitness i plac zabaw dla
dzieci. Tereny zielone miały zostać wykorzystane jako dodatkowa atrakcja dla
mieszkańców miasta, a przeszklona fasada i tarasy przedłużać otwartą
przestrzeń parku miejskiego. Projekt miał stać się wizytówką miasta łączącą
handlowe aspekty obiektu ze społecznymi i kulturowymi funkcjami.
Strona 8 z 15
Dochody z galerii miały stać się jednym z głównych źródeł utrzymania drużyny,
liczono bowiem na 6-8 milionów złotych rocznie.
2. Jeszcze w marcu 2008 roku Jagiellonia Białystok SSA oraz Irlandzka Grupa
Inwestycyjna IGI zaprezentowały samorządowcom, przedsiębiorcom i