Benoit FILIPPI (OLAP et ATHEMA)

Les missions du logement social au crible de l’analyse économique :

de l’économie publique à l’analyse des régulations de marché

Benoit FILIPPI (OLAP et ATHEMA)

et Christian TUTIN (GIS Habitat et Université de Paris 12 Val-de-Marne)

Colloque L’avenir du logement social en Europe

Ecole des Ponts et ChausséesParis, 22 et 23 novembre 2007

Introduction :

Double question : quelles justifications économiques

- à l’existence d’une offre publique de logements locatifs ?

- aux aides reçues par ce secteur locatif social ?

Aujourd’hui plus souvent contestées :- au plan national (réduction de la dépense publique),

- comme au plan européen ( en cas d’application au logement des règles du « grand marché unique concurrentiel »)

Particularités de la situation française

• un parc social significatif ( < groupe de tête européen)

• qui n’a pas connu de déclin dans la période récente• consensus politique sur la nécessité de développer l’offre locative sociale• l’un des rares pays européens où l’on continue à construire (même si solde net incertain dans les années à venir, avec démolitions et ventes)

Une comparaison européenne

mais, consensus politique ambigüe

• contradiction entre droit au logement et mixité socialele logement social soumis à injonction paradoxale :

- loger les plus pauvres ;- contribuer à la mixité sociale

• ambigüité sur la mixité: qu’entend-on par « mixité » ?présence de modestes chez les riches - version SRU- , ou de classes moyennes chez les pauvres - version ANRU?

• écart entre annonces et réalisations- objectifs de construction du PCS non atteints ;- de moins en moins de « vrai » social dans les

constructions sociales

Plan d’intervention

• Quel argumentaire économique en faveur du logement social ?

• Le rôle du parc social doit s’apprécier à partir de sa position dans le système d’habitat

• Donc d’une analyse des marchés locaux du logement

Pourquoi un secteur public du logement social?

Trois fonctions assignées à l’action publique :

• Redistribution :Aides à la pierre fréquemment critiquées; mais ne pas oublier :

- qu’elles garantissent un effet direct sur la production - tandis que les aides à la personne peuvent être

captées par les propriétaires

• Allocation de ressourcesLe logement n’est ni « monopole naturel », ni bien public « par nature »Mais bien complexe, porteur d’externalités, sociales et urbaines

• Stabilisation des marchés Assurer un équilibrage que les marchés privés ne garantissent pas ; Eviter des fluctuations trop violentes des prix et des volumes: spéculation, sous-production

La « grammaire » de l’économie publique

Logement et reproduction sociale

• Produire du logement, c’est produire de la ville– le logement social, composante de la structure urbaine ;– facteur de mixité

• Le logement, bien salarial– concilier rentabilité de l’économie, propriété privée et

satisfaction des besoins ;– concilier compétitivité / flexibilité avec stabilité

résidentielle– sécurisation des locataires

La nouvelle crise du logement

• montée du chômage de masse(ou de la pauvreté de masse dans certains pays européens – « working poors »)

• dégradation des quartiers d’habitat social « périphériques »

• volatilité croissante des prix

• accès au logement pour les classes moyennes

Evictions, ségrégation, exclusion : les cercles vicieux du marché

Evictions, ségrégation, exclusion : les légitimités du parc social

Légitimité ancienne reposait sur:• absence d’épargne et de financement

privés

• pénuries de masse

• modèle locatif dominantRemise en cause par :• finance dérégulée et abondante

• fin des pénuries globales

• accession comme modèle dominantLégitimité nouvelle au regard:

• de la violence renouvelée des processus de marché

• de l’émergence de nouvelles catégories d’exclus

• de la puissances des forces ségrégatives, passives et actives

Logement social et système d’habitat : les régulations locales de marché

L’enjeu pour le secteur social: sa capacité à jouerson double rôle :

- de régulateur des processus marchands,- de réducteur de ségrégation

Pas acquise d’avance, elle dépend de façon décisive dela structuration du secteur social :

- par rapport aux autres segments de parc ;- par rapport à la ville.

Toute évaluation des effets du parc social appelle ainsi uneanalyse des marchés locaux du logement.

II - Parc social et marchés locaux du logement

Replacer le parc social dans les interactions d’un marché local conduit à trois grandes questions :

• apprécier sa position sociale par rapport aux différents segments de parc privé ;

• mesurer son degré d’hétérogénéité interne, et la diversité de ses fonctions selon les quartiers;

• identifier sa place dans la dynamique des mobilités résidentielles et dans la formation des prix

une analyse territorialisée des marchés del’habitat mobilise deux échelles emboîtées:

• l’aire urbaine « élargie » ou le bassin des mobilités résidentielles est le cadre souhaitable d’une analyse globale des interactions

entre les fonctions résidentielles des parcs et des quartiers :

• les quartiers au sein de cette aire sont les mailles de base de lecture des disparités internes: sociales, économiques, urbaines

Mais, plus qu’un changement d’échelle, c’est un changement de paradigme, qui permet d’intégrer l’analyse de l’habitat et l’analyse des mutations urbaines et de la « crise des quartiers »

une approche « ville et habitat »: un nouveau paradigme et de nouvelles méthodes spatiales

L’objectif: évaluer le rôle du logement social dans ses

interactions avec les autres secteurs au sein des marchés locaux de l’habitat

Evaluer, l’impact des programmes de renouvellement urbain, du «conventionnement global » ou de l’apport global du parc social

demande à être mise en relation avec :

• la division sociale de l’espace , • les distances sociales entre segments de parc

• les enjeux d’accessibilité financière liés aux hiérarchies spatiales des prix et loyers en secteurs privés

• les structures urbaines des aménités et des équipements

cette approche « ville et habitat »doit fournir des indicateurs pertinents et fiables,

dérivées de la géographie sociale et de l’économie de l’habitat

quelques enjeux locaux d’évaluation en France:

• quelles sont les disparités d’occupation au sein du parc social?• les petites unités de logement social contribuent-elles mieux à la

mixité sociale que les grands ensembles?• qui habite la construction sociale récente?

• la mobilité d’accès au parc social évolue-t-elle par rapport aux segments de parc privés?

• la mobilité résidentielle infléchit-elle la polarisation sociale entre quartiers ZUS et non ZUS ?

• comment s’opèrent les relogements en démolition?• quels segments de parc pourraient être vendus?

Quelles réponses dans l’approche « ville et habitat »?

l’analyse territorialisée de l’aire urbaine de Lille

illustre certains de ces enjeux

L’analyse des relations « habitat/ habitants »permet de mesurer

les disparités sociales des quartiers ET des parcs

L’analyse des profils d ’occupation décline et compare:- les quartiers

- les parcs dans les quartiers- les « emménagements » dans les parcs localisés

L’analyse des relations « habitat / habitants » à partir du fichier

Filocom

Description de l'habitatStatut juridique d'occupationNombre de pièces

Durée d’occupation

Variables « habitat » Variables « ménages »

Caractéristiques Socio-démographiqueAge de la PR

Taille du ménage Structure familiale du ménage

Revenus Déciles de revenu imposable par

unité de consommation

Localisation infra-urbaineSections cadastrales ou leur regroupement

Moins de 30 ans

30 - 39 ans

40 - 49 ans

50 - 64 ans

65 ans et +

1er décile de rev. / UC

2e décile

3e décile

4e décile

5e décile

6e décile

7e décile

8e décile

9e décile

10e décile

1 pers.

2 pers.

3 pers.

4 pers.

5 pers. et +

Famille monoparentale

Couple sans enfant

Couple 1 à 2 enfants

Couple 3 enfants et +

L’espace social des relations « habitat / habitants » France métropolitaine

Source : Filocom 1999

Les axes structurant l’espace social des relations « habitat / habitants » France métropolitaine


Personnes isolées

Ménages hauts revenus

Ménages bas revenus

Familles nombreuses

Positions des parcs d’occupation dans l’espace social de l’aire urbaine de Lille


Parc locatif social

Parc locatif privé Parc en propriété

occupante

Personnes isolées



Familles nombreuses

18 %

23 % 57 %


Premier quintile Deuxième quintile Troisième quintile Quatrième quintile Cinquième quintile

Distribution du revenu par UC des ménages autonomes de l’aire d’influence de Lille selon le statut d’occupation

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Locatif Privé

Locatif Social

Propriétaires

Aire d’influence de Lille


Revenus int. sup. Jeunes ménages

Revenus int. inf. Couples Revenus modestes

Revenus int. sup. Familles - A

Parc à occupation précarisée

Revenus supérieurs Familles

Revenus supérieurs Personnes seules - A

Revenus supérieurs Personnes seules - B

Revenus int. sup. Familles - B

9 %

12 %

17 %

11 %

26 %

14 %

Positions des 9 secteurs socio-économiques dans l’espace social de l’aire urbaine de Lille


Inf. à 4 856 € De 4 856 € à 7 643 € De 7 643 € à 10 748 € De 10 748 € à 15 251 € Sup. à 15 251 €

Aire d’influence de Lille

Occupation précarisée

Revenus modestes

Revenus int. sup. -Familles -B

Revenus int. sup. -familles - A

Revenus supérieurs -pers. seules - B

Revenus supérieurs - pers. seules - A

Revenus sup. - familles

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Revenus int. sup. -jeunes ménages

Revenus int. inf. -couples

Distribution du revenu par UC des ménages autonomes de l’aire d’influence de Lille selon le secteur socio-économique

Aire d’influence de Lille - Les 9 secteurs socio-économiques

Secteurs socio-économiques

Rev. supérieurs – pers. seules - A

Revenus supérieurs - familles

Rev. supérieurs – pers. seules - B

Revenus int. sup. – familles - A

Revenus int. sup. - familles - B

Revenus int. sup. – petits ménages

Revenus intermédiaires inférieurs

Revenus modestesOccupation précarisée

Tourcoing

Roubaix

Lille

Lille – Roubaix – Tourcoing - Les 9 secteurs socio-économiques


Rev. sup. – pers. seules - A


Rev. sup. – pers. seules - B

Rev. int. sup. – familles - A

Rev. int. sup. - familles - B

Rev. int. sup. – jeunes mén.

Revenus int. inf. - couples

Revenus modestesOccupation précarisée

Tourcoing

Roubaix

Lille

ZUS du territoire lillois


Revenus supérieurs – personnes seules

Revenus int. sup. - familles

Revenus int. sup. - jeunes ménages

Revenus int. inf. - couples

Revenus modestesParc à occupation précarisée


3104090

3104100

3104110

3104120

3104140

3104170

LI2 : Lille (Fives)

LI3 : Lille (Vieux Moulins)

LI1 : Lille(Blois Blancs)

LOO : Loos(Les Oliveaux)

LLO : Lille / Loos(Lille Sud…)

LI4 : Lille(Wazemmes)


Personnes isolées



Familles nombreuses

Familles modestes

Revenus inter. inf. Familles

Revenus inter. sup. Couples

Revenus inter. sup. Familles

Revenus supérieurs - A

Revenus supérieurs - B

Revenus supérieurs - C

20 %

17 % 34 %

9 %

12 %

Positions des 7 segments détaillés du parc en propriété occupante dans l’espace social de l’aire urbaine de Lille


0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%


Distribution du revenu par UC des ménages autonomes de l’aire d'influence de Lille selon le segment du parc en propriété occupante


Positions des 7 segments détaillés du parc locatif social dans l’espace social de l’aire

urbaine de Lille

Personnes isolées



Familles nombreuses

Parc valorisé

Parc ordinaire - 1 Parc ordinaire - 2

Parc à occupation familiale - A

Parc à occupation précarisée - A

Parc à occupation précarisée - B

Parc à occupation familiale - B

33 %

19 %

9 %

15 %

14 %

7 %

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Distribution du revenu par UC des ménages autonomes de l’aire d'influence de Lille selon le segment du parc locatif social



Parc locatif social

Parc à occupationprécarisée - A

Parc ordinaire - 2

Parc à occupationfamiliale - A

Parc ordinaire - 1

Parc valorisé

Parc à occupationfamiliale - B

Parc à occupationprécarisée - B

Le tableau de bord des mobilités:

une analyse de la sélectivité socio-économique des

marchés de l’habitatdans l’aire urbaine lilloise


Positions des 9 secteurs socio-économiques distingués selon l’ancienneté d’occupation

dans l’espace social de l’aire urbaine de Lille

Personnes isolées



Familles nombreuses

Revenus int. sup. petits ménages

Revenus modestes

Revenus int. sup. Familles - A

Parc à occupation précarisée

Revenus supérieurs Familles

Revenus supérieurs Personnes seules - A

Revenus supérieurs Personnes seules - B

Revenus int. sup. Familles - B

Revenus int. inf.

1999 - Ensemble

1999 - Emménagés récents



Positions des 7 segments du parc locatif social distingués selon l’ancienneté d’occupation


Source : Filocom 1999, 2001, 2003

Personnes isolées



Familles nombreuses

Parc à occupation précarisée - B

Parc valorisé

Parc ordinaire - 1 Parc ordinaire - 2

Parc à occupation familiale - A

Parc à occupation familiale - B

Parc à occupation précarisée - A

Positions des 5 segments du parc en propriété occupante distingués selon l’ancienneté d’occupation


Source : Filocom 1999, 2001, 2003

Personnes isolées



Familles nombreuses

Familles modestes

Revenus inter. inf. Familles

Revenus inter. sup. Couples

Revenus supérieurs

Revenus inter. sup. Familles

1999 - Ensemble




Parc social concentré/ diffus, construction neuve:

quels enjeux pour la mixité sociale?

Absence de parc locatif social

Sup. à 90 %

De 70 à 09 %

De 40 à 70 %

De 20 à 40 %

De 10 à 20 %

Inf. à 10 %

Concentration de parc locatif social

Concentration du parc locatif social: une illustration sur « Lille- Sud »

12%

32%

21% 21%

10%

le parc social de l’aire urbaine selon sa concentration par quartier

Sup. à 90 %


De 40 à 70 %

De 20 à 40 % De 10 à 20 %

De 70 à 90 %

Inf. à 10 %


Concentration du parc locatif social dans l’aire urbaine de Lille

20%

17%14% 15%

25%

Personnes isolées



Familles nombreuses

Parc locatif social

Parc en propriété occupante Parc locatif privé


Profils sociaux des parcs et degré de concentration du parc locatif social par section cadastrale

12%

32%

21% 21%

10%


Sup. à 90 %

De 70 à 09 %

De 40 à 70 %

De 20 à 40 %

De 10 à 20 %

Inf. à 10 %

Concentration de parc locatif social

Personnes isolées



Familles nombreuses

Personnes isolées



Familles nombreuses

Parc locatif social

Parc locatif privé

Parc en propriété occupante


Positions du classement des sections par statut selon le poids du parc locatif social dans l’espace social des relations « habitat / habitants » France

métropolitaine

Parc locatif social

Parc locatif privé

Parc en propriété occupante


Personnes isolées



Familles nombreuses

Statut d’occupation – Position du stock, des mobiles et de la construction

1999 - Ensemble

1999 - Construction


0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

Analyse de la hiérarchie spatiale des

valeurs immobilièresdans l’aire urbaine lilloise

L’analyse des hiérarchies spatiales des valeurs immobilières

les prix dépendent des caractéristiques internes,et de la localisation

L’analyse des valeurs moyennes ou des prix moyens d’une zone ne permet pas de rendre compte de l’effetde localisation ou de la hiérarchie spatiale ds valeurs

Un indice spatial doit mesurer les écarts de prix selon les localisations, « corrigé » des structures du parc vendu: il autorise une analyse urbaine des prix

L’analyse économétrique doit être mobilisée pour expliciter les effets intrinsèques des caractéristiques internes et de localisation

Zone 1 : 349

Zone 2 : 320

Zone 3 : 292

Zone 4 : 272

Zone 5 : 254

Zone 6 : 233

Zone 7 : 214

Zone 8 : 205

Zone 9 : 195

Zone 10 : 183

Zone 11 : 169

Zone 12 : 148

Zone 13 : 125

Zone 14 : 100

Hiérarchie des prix

Un regroupement des sections cadastrales de l’aire d’influence de Lille en 14 zones de prix hiérarchisées

Tourcoing

Roubaix

Lille

Zoom sur les ZUS des communes de Hem, Croix, Wattrelos, Roubaix, Tourcoing en 14 zones de prix hiérarchisées

Zone 1 : 349Zone 2 : 320Zone 3 : 292Zone 4 : 272Zone 5 : 254

Zone 6 : 233Zone 7 : 214

Zone 8 : 205Zone 9 : 195Zone 10 : 183Zone 11 : 169Zone 12 : 148

Zone 13 : 125Zone 14 : 100

Hiérarchie des prix

L’analyse des déterminants sociaux et urbains des valeurs immobilières fait ressortir comme facteur prépondérant

le profil social -ou la « non-mixité »- des quartiers

Les analyses en cours sur les aires de Lille, Lyon,Marseille ou Toulouse confirment sur ce point les enseignements de la recherche menée en Ile-de-France et publiée par le PUCA.

On semble bien dans la configuration de dynamiquesen « boule de neige », diagnostiquée par le rapport du CAE « ségrégation urbaine et intégration sociale »

Une dynamique en « boule de neige », que le parc social devrait viser à infléchir?

Evictions, ségrégation, exclusion : les cercles vicieux du marché

Benoit FILIPPI (OLAP et ATHEMA)

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