TEIL C Stadt Fürstenwalde/Spree Bebauungsplan Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern“ Begründung (Entwurf) zur Planzeichnung (Entwurf vom 13.05.2015) für die Beteiligung der Nachbargemeinden, der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange im Sinne der §§ 2 Abs. 2, 3 Abs. 2 sowie 4 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) 05.06.2015 Plan und Praxis GbR Ingenieurbüro für Stadt- und Regionalplanung Manteuffelstraße 111 10997 Berlin Tel: +49 (0)30 616534824 Fax: +49 (0)30 616534899 Mail: [email protected]
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TEIL C
Stadt Fürstenwalde/Spree
Bebauungsplan Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern“
Begründung (Entwurf)
zur Planzeichnung (Entwurf vom 13.05.2015)
für die Beteiligung der Nachbargemeinden, der Öffentlichkeit sowie der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange im Sinne der §§ 2 Abs. 2, 3 Abs. 2 sowie 4 Abs.
2 Baugesetzbuch (BauGB)
05.06.2015
P lan und Prax is GbR Ingenieurbüro für Stadt- und Regionalplanung
3.3 Prüfung einer evtl. Pflicht zur „Vorprüfung des Einzelfalls“ nach BauGB ............... 34
3.4 „Allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls“ nach UVP-Gesetz .................................. 34
3.5 Prüfung einer evtl. Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzweckes von Natura-2000-Gebieten .............................................................................. 35
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zurzeit nur der sachliche Teilplan Windenergienutzung, der bei Wiederinkraftsetzung des LEP
B-B Bestand hätte. Die Aufstellung eines Integrierten Regionalplans ist beabsichtigt.
4.3 Flächennutzungsplan (FNP)
Der FNP (vgl. Ausschnitt links) sieht im
Planbereich sowie nördlich, südöstlich und
nordwestlich eine gemischte Nutzung vor.
Die angrenzenden Bereiche im Osten sind
als Wohnbaufläche, die westlichen als
Misch-, Gewerbe- oder Bahnflächen dar-
gestellt. Da der Bebauungsplan Nr. 92 als
Bebauungsplan der Innenentwicklung ge-
mäß § 13a Baugesetzbuch aufgestellt
wird, soll der Flächennutzungsplan nach
Abschluss des Verfahrens auf dem Wege
der Berichtigung angepasst werden. Der
Bereich erhält dann eine Darstellung als
gewerbliche Baufläche.
4.4 Einzelhandels- und Zentrenkonzept (EHZK)
Die Stadt Fürstenwalde/Spree hat am 3. September 2009 mit dem Einzelhandels- und Zent-
renkonzept (EHZK) die konzeptionelle Grundlage zur Steuerung des Einzelhandels beschlos-
sen. Auf der Grundlage einer umfassenden Markt- und Standortanalyse wurden Leitlinien für
die künftige Einzelhandelsentwicklung, ein Umsetzungs- und Steuerungskonzept (bestehend
aus einem Zentren- und Standortkonzept, Empfehlungen zur Nahversorgung, Empfehlungen
für ergänzende Standorte, eine Sortimentsliste für Fürstenwalde/Spree - die Fürstenwalder
Liste – und Ansiedlungsansätze) sowie Empfehlungen zur Umsetzung und Verstetigung erar-
beitet.
Nach diesem Einzelhandels- und Zentrenkon-
zept stellte das Plangebiet ursprünglich eine
Potentialfläche für die funktionale Erweite-
rung des zu sichernden und zu entwickelnden
zentralen Versorgungsbereiches „Nahversor-
gungszentrum Nord“ dar. Aufgrund der Be-
bauung mit einem Verwaltungsgebäude
(Hauptnutzer: NCC) erfolgte am 15. März
2012 durch Beschluss der Stadtverordneten-
versammlung die 1. Änderung des Einzelhan-
dels- und Zentrenkonzeptes für den Bereich
des Nahversorgungszentrums Fürstenwalde
Nord, in dessen Folge zum einen eine neue
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Potentialfläche für die funktionale Erweiterung des zu sichernden und zu entwickelnden zent-
ralen Versorgungsbereiches „Nahversorgungszentrum Nord“ (inzwischen Standort des neuen
REWE) beschlossen wurde und zum anderen die bisherige Potentialfläche als Bestandteil des
zentralen Versorgungsbereiches „Nahversorgungszentrum Nord“ beibehalten wurde. In dem
dieser 1. Änderung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für den Bereich des Nahversor-
gungszentrums Fürstenwalde Nord zu Grunde liegenden Gutachten (vgl. dazu auch die Abb.
oben) von Stadt + Handel vom 06. Juni 2011 wird dazu ausgeführt: „Da durch den Bau eines neuen Verwaltungsgebäudes weitere Kundenströme in das Nahversorgungszentrum Fürs-tenwalde Nord generiert werden können oder zumindest keine schädigende Wirkung von diesem neuen Verwaltungskomplex ausgeht, besteht keine Notwendigkeit, die ehemalige Erweiterungsfläche aus der Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches auszuschlie-ßen.“ 2
Diese Erweiterungsfläche im Norden des Zentralen Versorgungsbereichs wird als Ersatz für
den wegfallenden potenziellen „zentrumsrelevanten“ sowie „zentrums- und nahversorgungs-
relevanten“ Einzelhandel im Plangebiet dienen. Im Plangebiet kann daher „zentrumsrelevan-
ter“ als auch „zentrums- und nahversorgungsrelevanter“ Einzelhandel ausgeschlossen wer-
den.
2 vgl. „Kurzstellungnahme zur Anpassung der Abgrenzung des Nahversorgungszentrums Fürstenwalde Nord“,
Stadt + Handel, 06. Juni 2011, S. 6
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II. Planinhalt
1. Planungserfordernis
Der geplante Erweiterungsbau zur Anmietung durch die Firma NCC, der sich östlich an den
bestehenden Bau anschließen soll, sowie das ggf. zu errichtende Parkhaus im Norden der
Fläche befinden sich in einem unbeplanten Innenbereich. Bei dem Vorhaben handelt es sich
um eine Maßnahme der Innenentwicklung zur Nachverdichtung eines innerstädtischen
Grundstücks, das einem dringenden Bedarf an Investitionen zur Sicherung und Schaffung
von Arbeitsplätzen i. S. d. § 13 a Abs. 2 Nr. 3 BauGB dient. Gleichzeitig ist davon auszuge-
hen, dass der geplante Erweiterungsbau in seiner perspektivisch geplanten fünfstöckigen
Ausbaustufe wie auch die damit verbundenen zusätzlichen Stellplätze ohne eine verbindliche
Bauleitplanung planungsrechtlich nicht zu bewältigen sind. Gleichwohl wird die Errichtung ei-
nes dreigeschossigen Erweiterungsbaus, der ohne die Errichtung eines Parkhauses aus-
kommt, als gemäß § 34 BauGB genehmigungsfähig eingestuft.
2. Entwicklung der Planinhalte
Ausgangspunkt für die Entwicklung
der Planinhalte bildeten die Bestands-
bebauung und Bestandsnutzung (NCC
genutztes Bürogebäude) sowie der
geplante Erweiterungsbau einschließ-
lich der Unterbringung des ruhenden
Verkehrs (ggf. in einem Parkhaus, vgl.
Abb. links). Der geplante Erweite-
rungsbau schließt sich östlich an den
bestehenden Korpus an und grenzt im
Osten an Wriezener Straße, sodass
nach Süden hin eine geschlossene
Front entsteht. Eine weitere Aufsto-
ckung um bis zu zwei Geschosse wird
baulich/statisch vorgesehen. Im Nor-
den des Grundstücks soll die Möglich-
keit bestehen, ggf. ein ebenfalls drei-
geschossiges Parkhaus zu errichten.
Die Erschließung des Grundstücks und
insbesondere der Parkflächen soll aus
immissionsschutzrechtlichen Gründen
vorrausichtlich ausschließlich über die Ernst-Thälmann-Straße erfolgen.
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Durch eine an der Bestandssituation und den Erweiterungsplanungen orientierten Festset-
zung und Gliederung eines Gewerbegebietes sollen im Sinne einer Angebotsplanung die pla-
nungsrechtlichen Voraussetzungen für eine flexible gewerbliche Nutzung geschaffen werden.
Das Projekt befindet sich im Spannungsfeld von Bereichen unterschiedlicher Nutzungen, die
das Grundstück umgeben: während im Westen und Nordwesten Einzelhandel und Gewerbe
vorherrschen, befindet sich im Westen und Süden eine Bahnlinie mit Bahnhof. Im Norden
und Südosten herrscht eine Mischnutzung vor, während der Osten durch Wohnbebauung
geprägt ist.
Die Höhe der umgebenden Bebauung liegt in der Regel bei zwei- bis dreigeschossigen Ge-
bäuden. In Einzelfällen sind die bestehenden Gebäude auch vier- bis fünfgeschossig hoch.
Hinter dem Bahnhof befindet sich ein Bürohochhaus in Sichtbeziehung zu dem Grundstück.
Das bestehende Gebäude mit dem Sitz der NCC ist dreigeschossig, wirkt aber durch die tech-
nischen Dachaufbauten und die Bauweise wie ein viergeschossiges Gebäude. Aus diesem
Grund fügt sich eine Lösung eines bis zu fünfgeschossigen Bürogebäudes ohne technische
Dachaufbauten an dieser Stelle städtebaulich in den Kontext ein.
Die komplexe städtebauliche Situation erfordert aber bei einem 5-geschossigen Baukörper
eine planungsrechtliche Sicherung durch den Bebauungsplan.
3. Wesentlicher Planinhalt
3.1 Art der baulichen Nutzung
3.1.1 Eingeschränkte Gewerbegebiete
Textliche Festsetzung Nr. 1:
In den eingeschränkten Gewerbegebieten GEe 1, GEe 2 und GEe 3 sind nur solche Betriebe und Anlagen zulässig, die nach ihrem Störgrad im Mischgebiet zulässig sind. Lagerhäuser, Lagerplätze, Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten sind unzulässig.
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 8 Abs. 1 und § 1 Abs. 5 BauNVO)
Begründung:
Aufgrund einer im Wesentlichen durch Mischnutzungen geprägten Nachbarschaft wird aus
Gründen des Immissionsschutzes die Zulässigkeit auf Betriebe und Anlagen beschränkt, die
nach ihrem Störgrad im Mischgebiet zulässig wären.
Durch den Ausschluss der Nutzungsarten „Lagerhäuser“, „Lagerplätze“, „Gartenbaubetriebe“,
„Tankstellen“ und „Vergnügungsstätten“ soll gewährleistet werden, dass in dem einge-
schränkten Gewerbegebiet keine Nutzungen realisiert werden, die die Zentrumsfunktion,
städtebauliche Qualität und Attraktivität des „Nahversorgungszentrums Nord“ beeinträchti-
gen könnten. Lagerhäuser, Lagerplätze und Gartenbaubetriebe sind aufgrund ihrer Standort-
anforderungen, Flächenbedarfe und induzierten Verkehre eher typisch für ein „klassisches“
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Gewerbegebiet und können keinen eigenständigen Beitrag zur Funktionsstärkung des „Nah-
versorgungszentrum Nord“ leisten und sind an anderen Standorten in der Stadt Fürstenwal-
de/Spree standortgerechter untergebracht und zulässig. Tankstellen und Vergnügungsstätten
dienen weniger der Nahversorgung und könnten darüber hinaus aufgrund von Trading-
Down-Effekten die Qualität des „Nahversorgungszentrums Nord“ negativ beeinflussen. Auch
diese Nutzungen sind in anderen Gewerbegebieten der Stadt Fürstenwalde/Spree schon zu-
lässig.
3.1.2 Geräuschemissionen
Textliche Festsetzung Nr. 2:
„Im Plangebiet sind auf den Teilflächen nur Betriebe und Anlagen zulässig, deren Lärmemis-sionen so weit begrenzt sind, dass die in der folgenden Tabelle angegebenen Emissionskon-tingente LEK nach DIN 45691: 2006-12 weder tags (6:00-22:00 Uhr) noch nachts (22:00-6:00 Uhr) überschritten werden:
Teilfläche LEK,tags in dB(A)/m2 LEK,nachts in dB(A)/m2
GEe 1 64 44
GEe 2 56 36
GEe 3 57 36
Die Prüfung der Einhaltung erfolgt nach DIN 45691: 2006-12, Abschnitt 5.
Für die im Plan dargestellten Richtungssektoren A bis G erhöhen sich die Emissionskontin-gente LEK um folgende Zusatzkontingente:
von … bis … [in o] Zusatzkontingent Richtungssektor
Anfang Ende Tag Nacht
A 59 79 0 3
B 79 110 0 0
C 110 151 1 2
D 151 296 12 16
E 296 319 3 4
F 319 12 8 10
G 12 59 0 4
Der Bezugspunkt besitzt die Koordinaten X = 436142 und Y = 5802285 (ETRS89 UTM Zone 33). Die Gradzahlen der Richtungssektoren steigen im Uhrzeigersinn an. Null Grad entspricht dem geografischen Norden.
Die Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens erfolgt nach DIN 45691:2006-12, Abschnitt 5, wobei in den Gleichungen (6) und (7) für die Immissionsorte j LEK,i durch LEK,i + LEK,zus j zu ersetzen ist.
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. §§ 8 Abs. 1 und 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO)
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Begründung:
Der Bebauungsplan muss grundsätzlich - ggf. unter Einsatz aller konfliktmindernder Festset-
zungsmöglichkeiten nach § 9 Abs. 1 BauGB und den Gliederungsmöglichkeiten des § 1
BauNVO - in der durch Verkehrs- und Baugebietslärm vorbelasteten Situation alle Immissi-
onskonflikte lösen, der er sich aussetzt und die er selbst erzeugt. Aufgrund der Festsetzung
eines – wenn auch eingeschränkten - Gewerbegebietes in unmittelbarer Nachbarschaft zu
schutzwürdigen Räumen (Immissionsorten) ist auszuschließen, dass sich durch den - mit der
Festsetzung eines Gewerbegebietes ermöglichten - zusätzlichen Gewerbelärm für diese
schutzwürdigen Räume (Immissionsorte) in der Nachbarschaft des Plangebietes eine unzu-
mutbare Gewerbelärm(gesamt)belästigung ergibt.
Aus diesem Grunde wurde ein Schallschutzgutachten beauftragt, in dessen Rahmen die
(noch) zulässigen zusätzlichen Geräuschimmissionen in den umliegenden Baugebieten auf-
grund gewerblicher Nutzungen im Plangebiet ermittelt und in Form von entsprechenden
Emissionskontingenten einzelnen Teilflächen des Plangebietes zugeordnet wurden (vgl. An-
lage). Mit dieser flächenbezogenen Zuordnung ist zum einen eine Konkretisierung der zuläs-
sigen Geräuschemissionen des Plangebietes, die auf die Nachbarschaft einwirken, verbun-
den. Zum anderen wird durch die Zuordnung dieser zulässigen Geräuschemissionen zu ein-
zelnen Teilflächen des Plangebietes verhindert, dass ein einzelner Gewerbebetrieb nach dem
„Windhundprinzip“ einen für sich noch zulässigen Gewerbelärm für die Nachbarschaft er-
zeugt, damit aber die Ansiedlung weiterer Gewerbebetriebe unnötig erschwert.
Im Rahmen dieser schalltechnischen Untersuchung wurden unter Anwendung der DIN 45691
„Geräuschkontingentierung“ (Ausgabe Dezember 2006) in einem ersten Schritt für jede die-
ser schutzwürdigen Räume (Immissionsorte) die genaue räumliche Lage, die zu beachtende
Vorbelastung (aufgrund des schon vorhandenen Gewerbelärms im Umfeld), das Schutzni-
veau (aufgrund des jeweiligen Gebietscharakters und unter Berücksichtigung der zu beach-
tenden Richt- und Orientierungswerte der TA Lärm und DIN 18005) sowie das noch „aus-
nutzbare“ – also immissionsortbezogene - Kontingent an noch zumutbaren zusätzlichen Im-
missionen aufgrund von Gewerbelärm (der sogenannte – vom gesamten Plangebiet einzuhal-
tende – „Planwert“) ermittelt.
In einem zweiten Schritt wurden das Baugebiet (Gewerbegebiet) in vier Teilflächen3 aufge-
teilt (gegliedert) und diesen vier Teilflächen jeweils „immissionswirksame flächenbezogene
Schallleistungspegel“ (Emissionskontingente) zugeordnet, sodass bei Gewerbeansiedlungen,
die diese Emissionskontingente voll ausschöpfen, noch von einer nachbarschaftsverträglichen
3 Aufgrund des Zuschnittes (annähernd rechteckig) und der Lage (in allen vier angrenzenden Nachbarschaften
wurden unterschiedliche Belastungs- und Schutzsituationen festgestellt) des Plangebietes wurde eine Auftei-lung in vier etwa gleichgroße „Quadranten“ vorgenommen, wobei sich die konkrete Grenzziehung aus dem Be-standsgebäude im Plangebiet ergab. Bei der Berechnung der Geräuschkontingente erhielt die Teilfläche mit diesem Bestandsgebäude einen zugeordneten Wert, der dem Gebäude und der Nutzung entsprach. Dann wur-de der Teilfläche für den Erweiterungsbau der gleiche Wert zugeordnet. Der nördliche Bereich – in dem ggf. der ruhende Verkehr unterzubringen ist, mit dem vergleichsweise höhere Geräuschemissionen verbunden sind - wurde in einen westlichen und östlichen Teil geteilt. Hier wurde dann das Maximum errechnet, das noch ver-träglich ist. Ursprünglich sollte der nordwestliche Teil aufgrund der größeren Ferne zum nächsten Wohnen ei-nen höheren Wert erhalten. Bei den Rechenläufen stellte sich dann aber heraus, dass sich dort gleich hohe Werte ergaben.
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Nutzung ausgegangen werden kann (da die im Rahmen der gutachterlichen Untersuchung
ermittelten Emissionskontingente für die Teilfläche 1 und 2 identisch sind, wurden diese bei-
den Teilflächen im Bebauungsplan zu einer Teilfläche – dem eingeschränkten Gewerbegebiet
1 – zusammengefasst).
Da dabei - außer bei einem besonders „kritischen“ Immissionsort - aufgrund der begrenzen-
den Wirkung von benachbarten Immissionsorten die „Planwerte“ nicht voll ausgeschöpft
werden konnten, wurden in einem dritten und abschließenden Schritt für diese Immissions-
orte Zusatzkontingente berechnet und in Form von sogenannten „Richtungssektoren“ im
Plangebiet verortet. Im späteren Genehmigungsverfahren für ein konkreten Gewerbebetrieb
können diese Zusatzkontingente auf die ermittelten sogenannten „Immissionskontingente“
(diese ebenfalls immissionsortbezogene Werte sind im Gegensatz zu den „Planwerten“ nicht
vom gesamten Plangebiet sondern von der jeweilige Teilfläche einzuhalten) für die jeweils in
den Richtungssektoren liegenden schutzwürdigen Räume (Immissionsorte) aufaddiert wer-
den.
3.1.3 Einzelhandel
Textliche Festsetzung Nr. 3.1:
In den eingeschränkten Gewerbegebieten GEe 1, GEe 2 und GEe 3 sind Einzelhandelsbetrie-be mit „zentrenrelevanten“ sowie „zentren- und nahversorgungsrelevanten“ Sortimenten gemäß der „Fürstenwalder Liste“ nicht zulässig. Im Sinne untergeordneter Randsortimente sind bei Einzelhandelsbetrieben mit „nicht zentrenrelevanten“ Sortimenten auf max. 10 % der Verkaufsfläche „zentrenrelevante“ sowie „zentren- und nahversorgungsrelevante“ Sorti-mente gemäß der „Fürstenwalder Liste“ zulässig.
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 8 Abs. 1 sowie § 1 Abs. 5 und 9 BauN-VO)
Begründung:
Entsprechend der Zweckbestimmung dient der zentrale Versorgungsbereich „Nahversor-
gungszentrum Nord“ vorrangig der Unterbringung von Einzelhandels- und Dienstleistungsbe-
trieben für die Nahversorgung. Durch die 1. Änderung des Einzelhandels- und Zentrenkon-
zeptes wurde zwar beschlossen, den jetzigen Standort der NCC-Hauptverwaltung als „Teil
des zentralen Versorgungsbereiches ohne weitere Entwicklungsperspektive für den Einzel-
handel“ (vgl. Kap. I.4.4 auf S. 13) zu belassen, gleichzeitig soll aber nicht ausgeschlossen
werden, dass sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 92 Einzelhandelsbetriebe mit
„nicht zentrenrelevanten“ Sortimenten ansiedeln, die durchaus zu einer Funktionsstärkung
des zentralen Versorgungsbereiches „Nahversorgungszentrum Nord“ führen würden.
Üblicherweise bieten aber auch Einzelhandelsbetriebe mit „nicht zentrenrelevanten“ Sorti-
menten auch „zentrumsrelevante“ sowie „zentrums- und nahversorgungsrelevante“ Sorti-
mente an. Als Kompromiss zwischen diesen Wünschen und Anforderungen von Seiten poten-
tieller Betreibern von Einzelhandelsbetrieben einerseits und der Zweckbestimmung des Ge-
werbegebietes andererseits werden „zentrenrelevante“ sowie „zentren- und nahversorgungs-
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relevante“ Randsortimente gemäß der Fürstenwalder Liste auf max. 10 % der Verkaufsflä-
che4 zugelassen. Für Einzelhandelsbetriebe mit rein "zentrenrelevanten" Sortimenten dient
nun die Erweiterung nach Norden, auf der Grundlage der 1. Änderung des Einzelhandels-
und Zentrenkonzeptes, als Ersatzstandort.
Textliche Festsetzung Nr. 3.2:
In den eingeschränkten Gewerbegebieten GEe 1, GE 2 und GE 3 sind an den Endverbraucher gerichtete Verkaufsstätten von Handwerksbetrieben, die gegenüber der Betriebsfläche von untergeordneter Bedeutung sind, ausnahmsweise zulässig.
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 8 Abs. 1 sowie § 1 Abs. 5 und 9 BauN-VO)
Begründung:
Handwerksbetriebe können einen Beitrag zur Funktionsstärkung des zentralen Versorgungs-
bereiches „Nahversorgungszentrum Nord“ leisten und sind gemäß der Zweckbestimmung des
festgesetzten eingeschränkten Gewerbegebietes – soweit sie mischgebietsverträglich sind
und die festgesetzten flächenbezogenen Schallleistungspegel eingehalten werden – als „Ge-
werbebetriebe aller Art“ allgemein zulässig. Mit der textlichen Festsetzung Nr. 3.4 soll diesen
Handwerksbetrieben darüber hinaus ermöglicht werden, ihre Produkte auch direkt am Ort
der Leistung zu verkaufen, auch wenn diese als „zentrenrelevant“ einzustufen sind. Die aus-
nahmsweise Zulässigkeit dieser Verkaufsstätten ist dabei an die Bedingung des räumlichen
und funktionalen Zusammenhangs sowie an die Unterordnung der Verkaufsfläche geknüpft.
Textliche Festsetzung Nr. 3.3:
In den eingeschränkten Gewerbegebieten GEe 1, und GEe 2 und GEe 3 sind Verkaufsstätten, die dem Werksverkauf dienen und gegenüber der Betriebsfläche von untergeordneter Bedeu-tung sind, ausnahmsweise zulässig.
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 8 Abs. 1 sowie § 1 Abs. 5 und 9 BauN-VO)
Begründung:
Betriebe des produzierenden Gewerbes könnten im Einzelfall einen Beitrag zur Funktions-
stärkung des zentralen Versorgungsbereiches „Nahversorgungszentrum Nord“ leisten und
sind gemäß der Zweckbestimmung des festgesetzten eingeschränkten Gewerbegebietes –
soweit sie mischgebietsverträglich sind und die festgesetzten flächenbezogenen Schallleis-
tungspegel eingehalten werden – als „Gewerbebetriebe aller Art“ allgemein zulässig. Mit der
textlichen Festsetzung Nr. 3.5 soll diesen Betrieben des produzierenden Gewerbes darüber
hinaus ermöglicht werden, ihre Produkte auch direkt am Ort der Leistung zu verkaufen, auch
wenn diese als „zentrenrelevant“ einzustufen sind. Die ausnahmsweise Zulässigkeit dieser
4 vgl. Einzelhandel- und Zentrenkonzept für die Stadt Fürstenwalde/Spree, August 2009, S. 135: „Leitsatz I: zent-
renrelevanter Einzelhandel als Hauptsortiment soll zukünftig primär im Innenstadtzentrum, nachgeordnet auch im Nebenzentrum Fürstenwalde Süd zulässig sein.“
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Verkaufsstätten ist dabei an die Bedingung des räumlichen und funktionalen Zusammen-
hangs sowie an die Unterordnung der Verkaufsfläche geknüpft.
3.2 Maß der baulichen Nutzung
Für die eingeschränkten Gewerbegebiete wird eine GRZ von 0,8 festgesetzt. Weiterhin wird
für die eingeschränkten Gewerbegebiete GEe 1 und GEe 3 eine max. Geschossigkeit von III
und für das eingeschränkte Gewerbegebiet GEe 2 eine max. Geschossigkeit von V festge-
setzt.
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 16 BauNVO)
Begründung:
Die festgesetzten Maße der baulichen Nutzung ermöglichen eine der zentrums- und bahn-
hofsnahen Lage wie auch der Funktion als „gewerbliche Ergänzungsnutzungen“ für das
zung. Die Festsetzung von max. drei Geschossen für den Großteil des Baugebietes orientiert
sich dabei an der derzeitigen Bebauung im Planbereich wie auch in der Nachbarschaft.
Die über die Vor-Ort-Situation hinausgehende Ermöglichung einer fünfgeschossigen Bebau-
ung im südöstlichen Planbereich – dem eingeschränkten Gewerbegebiet GEe 2 - dient der
städtebaulichen Akzentuierung des südöstlichen Abschlusses des zentralen Versorgungsbe-
reiches „Nahversorgungzentrum Nord“. Die exponierte Lage an der Einmündung der Wrieze-
ner Straße in die Ehrenfried-Jopp-Straße verträgt, auch im Zusammenhang mit den großzü-
gigen Straßenräumen, eine Überhöhung der Ecksituation. Bei einer Realisierung gewerblich
genutzter Räume – wie z.B. bei Büroräumen – ist in der Regel von einer Geschosshöhe von
ca. 3,50 m auszugehen, so dass z.B. bei einer Realisierung eines fünfgeschossigen Büroge-
bäudes von einer Gebäudehöhe von ca. 17,50 bis 18,00 m auszugehen ist (zum Ausschluss
von Dachaufbauten, von denen Wirkungen wie bei einem Geschoss ausgehen, vgl. Kap.
3.4.1. auf S. 22). Negative Auswirkungen auf die Nachbarschaft – wie z.B. Verschattung –
sind aufgrund der räumlichen Lage dieses Bereiches wie auch aufgrund der weiterhin einzu-
haltenden Abstandsflächenregelungen nach Bauordnungsrecht bei einer solchen Gebäudehö-
he nicht ersichtlich.
3.3 Überbaubare Grundstücksfläche
In den eingeschränkten Gewerbegebieten wird die überbaubare Grundstücksfläche durch
Baugrenzen festgesetzt.
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 23 BauNVO)
Begründung:
Durch die Festsetzung der gesamten Gewerbegebiete als überbaubare Grundstücksfläche
wird bzgl. einer zukünftigen Nutzung eine max. Flexibilität ermöglicht. Jedoch wird diese
nicht nach Norden gezogen. Somit sind in der Zukunft Erweiterungen und neue bauliche An-
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lagen auch über die Plangebietsgrenze nach Norden hin in die vorhandenen gewerblichen
Strukturen möglich.
3.4 Örtliche Bauvorschriften
3.4.1 Dachaufbauten
Textliche Festsetzung Nr. 4:
Im eingeschränkten Gewerbegebiet GEe 2 sind bei Realisierung einer fünfgeschossigen Be-bauung zusätzliche Dachaufbauten, von denen Wirkungen wie bei einem Geschoss ausge-hen, unzulässig.
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 81 BbgBO)
Begründung:
Dachaufbauten, von denen Wirkungen wie bei einem Geschoss ausgehen (wie z.B. Räume
für die Haustechnik) fallen nicht unter dem Vollgeschossbegriff des Bauordnungsrechtes und
damit auch nicht unter der festgesetzten max. zulässigen Geschossigkeit (vgl. Kap. 3.2 auf S.
21). Mit der Festsetzung soll verhindert werden, dass auf dem Dach eines realisierten fünften
Geschosses ein weiteres „Technikgeschoss“ gebaut wird, welches aufgrund der damit ver-
bundenen Höhe und architektonischen Exponiertheit eine nicht intendierte städtebauliche
Wirkung entfalten würde.
3.4.2 Werbeanlagen
Textliche Festsetzung Nr. 5.1:
Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig, sowie an Straßenabzweigungen als Sammelaufsteller für im Plangebiet befindliche Betriebe.
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 81 BbgBO)
Begründung:
Diese Festsetzung dient dazu, den Ziel und Quellverkehr optimal und damit emissionsarm
und ressourcenschonend zu lenken. Andererseits wird durch dieses Festsetzung eine städte-
baulich störende Häufung von individuell aufgestellten 'Hinweis'-Werbetafeln verhindert.
Textliche Festsetzung Nr. 5.2:
Großwerbetafeln sind unzulässig.
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 81 BbgBO)
Begründung:
In Anlehnung an § 55 (8) Nr. 1 BbgBO, welcher die Genehmigungsfreiheit von Werbeanlagen
an der Stätte der Leistung mit einer Ansichtsfläche von nicht mehr als 2,5 qm regelt, werden
unter „Großwerbetafeln“ Werbeanlagen mit einer Ansichtsfläche von mehr als 2,5 qm ver-
standen. Werbetafeln an der Stätte der Leistung in einem Gewerbegebiet dienen vorrangig
der Orientierung für den aufsuchenden gewerblichen Verkehr. Um eine solche Orientierung
Bebauungsplan Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern"
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zu ermöglichen und zu unterstützen, werden „Kleinwerbetafeln“ mit einer Ansichtsfläche von
nicht mehr als 2,5 qm als ausreichend angesehen.
3.5 sonstige Festsetzung (Straßenverkehrsfläche)
Textliche Festsetzung Nr. 6:
Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebau-ungsplans.
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Begründung:
Das Plangebiet ist über die Straße Am Nordstern/Ernst-Thälmann-Straße, die Ehrenfried-
Jopp-Straße und die Wriezener Straße erschlossen. Zur Sicherung der Erschließung werden
die im Geltungsbereich befindliche Teilfläche der Wriezener Straße sowie die geplanter Ver-
breiterung der Ehrenfried-Jopp-Straße um einen Geh- und Radweg als Straßenverkehrsfläche
festgesetzt, ohne dass die Einteilung der Straßenverkehrsfläche Gegenstand der Festsetzun-
gen des Bebauungsplanes wird.
3.6 nachrichtliche Übernahme (Bergwerksfeld)
Das Plangebiet liegt vollständig innerhalb des gemäß §§ 149 und 151 BBergG bestätigten Bergwerksfeldes 'Struktur Fürstenwalde' (31-0024).
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 6 BauGB)
Erläuterung:
Das überörtlich große Bergwerkfeld 'Struktur' dient zur Aufsuchung und Förderung von gas-
förmigen und flüssigen Kohlenwasserstoffen. Von einer Errichtung von Förderanlagen im
Plangebiet mitten im Siedlungsgebiet der Stadt Fürstenwalde/Spree ist nicht auszugehen.
3.7 Hinweise
3.7.1 Kampfmittelverdachtsfläche
Entsprechend der aktuellen Karte des Kampfmittelbeseitigungsdienstes beim Zentraldienst der Polizei (Stand 02/2014) befinden sich im gesamten Planbereich Kampfmittelverdachtsflä-chen.
3.7.2 Höhe baulicher Anlagen
Die Wehrbereichsverwaltung Ost ist in nachfolgenden Genehmigungsverfahren als Träger von Behördenbelangen zu beteiligen, sofern die Errichtung von Bauwerken mit Bauhöhen von mehr als 30 m über Grund vorgesehen ist.
Erläuterung:
Bebauungsplan Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern"
Begründung – Entwurf vom 05.06.2015 Seite 24 von 38
Es besteht im Raum Fürstenwalde/Spree ein Tiefflugkorridor der Bundeswehr. Dieser be-
gründet eine Abstimmung mit der Bundeswehr.
3.7.3 Verkaufsflächen
Verkaufsflächen im Sinne der Festsetzungen sind Flächen, die dem Verkauf dienen, ein-
schließlich von nicht nur kurzfristig genutzten Flächen außerhalb von Gebäuden, sowie ein-
schließlich der Standflächen für Verkaufsregale und Einrichtungsgegenstände, der Kassenzo-
nen und Vorkassenbereiche, sowie von Flächen für Auslagen und Ausstellungen und von
Verkehrs- und Lagerflächen, soweit sie den Kunden zugänglich sind.
3.7.4 Fürstenwalder Liste
Die Fürstenwalder Liste wurde im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes aus
dem Bestand abgeleitet.
Kurzbezeichnung
Sortiment
Nr. nach
WZ 20085
Bezeichnung nach WZ 2008
Zentrenrelevante Sortimente
Augenoptik 47.78.1 Augenoptiker
Bekleidung (ohne Sportbe-kleidung)
47.71
Einzelhandel mit Bekleidung
Bettwaren aus 47.51 Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Matratzen, Steppdecken u. a. Bettdecken, Kopfkissen u. a. Bettwaren)
Bücher 47.61;
47.79.2
Einzelhandel mit Büchern;
Antiquariate
Computer (PC-Hardware und Software)
47.41 Einzelhandel mit Datenverarbeitungsgeräten, peripheren Geräten und Software
Elektrokleingeräte aus 47.54 Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (NUR: Einzelhandel mit Elektrokleingeräten einschließlich Näh- und Strickmaschinen)
Foto- und optische Erzeug-nisse und Zubehör
47.78.2 Einzelhandel mit Foto- und optischen Erzeugnissen (oh-ne Augenoptiker)
Glas/ Porzellan/ Keramik 47.59.2 Einzelhandel mit keramischen Erzeugnissen und Glaswa-ren
Haus-/ Bett-/ Tischwäsche aus 47.51 Einzelhandel mit Textilien (darunter NUR: Einzelhandel mit Haus- und Tischwäsche, z. B. Hand-, Bade- und Ge-schirrtücher, Tischdecken, Stoffservietten, Bettwäsche)
Hausrat aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (NUR: Einzelhandel mit Hausrat aus Holz, Metall und Kunst-stoff, z. B. Besteck und Tafelgeräte, Koch- und Bratge-schirr, nicht elektrische Haushaltsgeräte, sowie Einzel-
5 WZ 2008 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistischen Bundesamtes, Ausgabe 2008
Bebauungsplan Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern"
Begründung – Entwurf vom 05.06.2015 Seite 25 von 38
handel mit Haushaltsartikeln und Einrichtungsgegens-tänden a. n. g.)
Heimtextilien/ Gardinen aus 47.53;
aus 47.51
Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbelägen und Tapeten (NUR: Einzelhandel mit Vorhängen und Gardinen);
Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Dekorations- und Möbelstoffen, dekorativen Decken und Kissen, Stuhl- und Sesselauflagen u. Ä.)
Kinderwagen aus 47.59.96
Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (NUR: Einzelhandel mit Holz-, Kork-, Korb- und Flechtwaren)
Kurzwaren/ Schneidereibe-darf/ Handarbeiten sowie Meterware für Bekleidung und Wäsche
aus 47.51 Einzelhandel mit Textilien (NUR: Einzelhandel mit Kurz-waren, z. B. Nähnadeln, handelsfertig aufgemachte Näh-, Stopf- und Handarbeitsgarn, Knöpfe, Reißverschlüsse sowie Einzelhandel mit Ausgangsmaterial für Handarbei-ten zur Herstellung von Teppichen und Stickereien)
Medizinische und orthopä-dische Geräte
47.74 Einzelhandel mit medizinischen und orthopädischen Arti-keln
Musikinstrumente und Mu-sikalien
47.59.3 Einzelhandel mit Musikinstrumenten und Musikalien
Papier/ Büroartikel/ Schreibwaren sowie Künst-ler- und Bastelbedarf
47.62.2
Einzelhandel mit Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikeln
Schuhe, Lederwaren 47.72 Einzelhandel mit Schuhen und Lederwaren
Spielwaren 47.65 Einzelhandel mit Spielwaren
Sport- und Campingartikel (ohne Campingmöbel und Angelbedarf)
aus 47.64.2 Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (ohne Campingmöbel, Anglerbedarf und Boote)
Telekommunikationsartikel 47.42 Einzelhandel mit Telekommunikationsgeräten
Uhren/ Schmuck 47.77 Einzelhandel mit Uhren und Schmuck
Unterhaltungselektronik 47.43;
47.63
Einzelhandel mit Geräten der Unterhaltungselektronik;
Einzelhandel mit bespielten Ton- und Bildträgern
Waffen/ Jagdbedarf/ An-geln
aus 47.78.9;
aus 47.64.2
Sonstiger Einzelhandel a. n. g. (daraus NUR: Einzelhan-del mit Waffen und Munition);
Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (NUR: Ang-lerbedarf)
Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern, kunstge-werblichen Erzeugnissen, Briefmarken, Münzen und Ge-schenkartikeln;
Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (dar-aus NUR: Einzelhandel mit Holz-, Kork-, Korb- und Flechtwaren
Zoologischer Bedarf und 47.76.2 Einzelhandel mit zoologischem Bedarf und lebenden Tie-
6 Sortiment nach WZ 2003 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistischen Bundesamtes, Ausgabe 2003
Bebauungsplan Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern"
Begründung – Entwurf vom 05.06.2015 Seite 26 von 38
lebende Tiere ren
Kurzbezeichnung
Sortiment
Nr. nach
WZ 20087
Bezeichnung nach WZ 2008
Zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente
Blumen aus 47.76.1 Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Dün-gemitteln (NUR: Blumen)
Drogerie, Kosmetik/ Parfü-merie
47.75 Einzelhandel mit kosmetischen Erzeugnissen und Kör-perpflegemitteln
Nahrungs- und Genussmit-tel
47.2 Einzelhandel mit Nahrungs- und Genussmitteln, Geträn-ken und Tabakwaren (in Verkaufsräumen)
Pharmazeutische Artikel (Apotheke)
47.73 Apotheken
Zeitungen/ Zeitschriften 47.62.1 Einzelhandel mit Zeitschriften und Zeitungen
Kurzbezeichnung
Sortiment
Nr. nach
WZ 20088
Bezeichnung nach WZ 2008
Nicht zentrenrelevante Sortimente
Baumarkt-Sortiment im en-geren Sinne
47.52;
aus 47.53;
aus 47.59.9;
aus 47.78.9
Einzelhandel mit Metallwaren, Anstrichmitteln, Bau- und Heimwerkerbedarf (daraus NICHT: Einzelhandel mit Ra-senmähern);
Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelä-gen und Tapeten (NUR: Einzelhandel mit Tapeten und Fußbodenbelägen);
Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen (daraus NUR: Einzelhandel mit Sicherheitssystemen wie Verriegelungs-einrichtungen und Tresore);
Sonstiger Einzelhandel a. n. g. (NUR: Einzelhandel mit Heizöl, Flaschengas, Kohle und Holz)
Elektrogroßgeräte aus 47.54 Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (daraus NUR: Einzelhandel mit Elektrogroßgeräten wie Wasch-, Bügel- und Geschirrspülmaschinen, Kühl- und Gefrier-schränken und –truhen)
Fahrräder und Zubehör 47.64.1 Einzelhandel mit Fahrrädern, Fahrradteilen und –zubehör
Gartenartikel (ohne Gar-tenmöbel)
aus 47.59.99;
aus 47.52.110s
Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (daraus NUR: Koch- und Bratgeschirr für den Garten);
Einzelhandel mit Metall- und Kunststoffwaren a. n. g. (daraus nur: Rasenmäher, Eisenwaren und Spielgeräte für den Garten)
7 WZ 2008 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistischen Bundesamtes, Ausgabe 2008
8 WZ 2008 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistischen Bundesamtes, Ausgabe 2008
9 Sortiment nach WZ 2003 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistischen Bundesamtes, Ausgabe 2003
10 Sortiment nach WZ 2003 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistischen Bundesamtes, Ausgabe 2003
Bebauungsplan Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern"
Begründung – Entwurf vom 05.06.2015 Seite 27 von 38
Kfz-Zubehör 45.32
45.40
Einzelhandel mit Kraftwagenteilen und –zubehör;
Handel mit Krafträdern, Kraftradteilen und –zubehör (da-raus NUR: Einzelhandel mit Teilen und Zubehör für Kraft-räder)
Leuchten/ Lampen aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (daraus NUR: Einzelhandel mit Lampen und Leuchten)
Möbel 47.59.1
47.79.1
Einzelhandel mit Wohnmöbeln;
Einzelhandel mit Antiquitäten und antiken Teppichen
Pflanzen/ Samen 47.76.1 Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Dün-gemitteln (daraus NICHT: Einzelhandel mit Blumen)
Teppiche (ohne Teppichbö-den)
47.53 Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelä-gen und Tapeten (daraus NUR: Einzelhandel mit Teppi-chen, Brücken und Läufern)
Bebauungsplan Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern"
Begründung – Entwurf vom 05.06.2015 Seite 28 von 38
III. Auswirkungen des Bebauungsplans und Berück-
sichtigung berührter Belange
1. Haushaltsmäßige Auswirkungen
Die Kosten für den Bebauungsplan Nr. 92 "Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nord-
stern" sowie für erforderliche Gutachten in Höhe von ca. 22.000 € werden von der Stadt
Fürstenwalde/Spree getragen.
2. Auswirkungen auf Stadtstruktur und -entwicklung
Durch den Bebauungsplan wird der etablierte und gut erschlossene Büro- und Verwaltungs-
standort gesichert und gestärkt, der aufgrund der vergleichsweise hohen Anzahl von Arbeits-
plätzen wie auch der städtebaulichen Formensprache (fünfgeschossige „Eckbebauung“ bei
ansonsten dreigeschossigen „Sockelbebauung“) eine funktionale Stärkung und städtebauli-
chen Abrundung des zentralen Versorgungsbereiches „Nahversorgungszentrum Nord“ er-
möglicht. Die Standortsicherung und –entwicklung eines der größeren Arbeitgeber Fürsten-
waldes, in Verbindung mit der Schaffung neuer Arbeitsplätze in der Stadt, ist ein großer Bau-
stein in der wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt.
3. Auswirkungen auf die Umwelt
3.1 Eingriffe in Natur und Landschaft
Aufgrund des Abwägungsgebotes sind auch bei einem Bebauungsplan der Innenentwicklung,
obwohl hier Eingriffe in Natur und Landschaft nicht dem Ausgleichserfordernis unterliegen,
alle abwägungsrelevanten Eingriffe in Natur und Landschaft zu erfassen und zu bewerten.
Durch den Bebauungsplan wird ein Bestandsgebiet überplant, welches in einem hohem Maße
durch eine anthropogene Überformung gekennzeichnet und zu ca. 80 % versiegelt ist. Die
vorhandene Bebauung wie auch die nur geringfügig vorhandene Bepflanzung verfügt über
keinen stadtökologische Wert. Abwägungsrelevante Eingriffe in Natur und Landschaft auf-
grund der wesentlich an dem Bestand orientierten Festsetzungen sind aus diesem Grunde
nicht zu erwarten.
Damit kann festgestellt werden, dass keine abwägungsrelevanten Eingriffe in Natur und
Landschaft zu befürchten sind, die voraussichtlich zu erheblichen Beeinträchtigungen des
Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes in sei-
nem in § 1 (6) Nr. 7 Buchstabe a BauGB bezeichneten Bestandteilen (Tiere, Pflanzen, Boden,
Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die
biologische Vielfalt) führen. Eine Berücksichtigung von Vermeidung und Ausgleich im Rah-
men einer Abwägung ist nach § 1a (3) BauGB somit nicht erforderlich
Bebauungsplan Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern"
Begründung – Entwurf vom 05.06.2015 Seite 29 von 38
3.2 Belange des Artenschutzes
Es liegen gegenwärtig auch keine Anhaltspunkte für das Vorliegen artenschutzrechtlicher Be-
lange vor, die eine vertiefende artenschutzrechtliche Begutachtung erforderlich machen. Die-
se wird erst erforderlich, sobald konkrete Baumaßnahmen umgesetzt werden sollen.
3.3 Berücksichtigung der Belange des Immissionsschutzes
Der Bebauungsplan muss grundsätzlich - ggf. unter Einsatz aller konfliktmindernder Festset-
zungsmöglichkeiten nach § 9 Abs. 1 BauGB und den Gliederungsmöglichkeiten des § 1
BauNVO - in der durch Verkehrs- und Baugebietslärm vorbelasteten Situation alle Immissi-
onskonflikte lösen, der er sich aussetzt und die er selbst erzeugt. Hierbei sind die modifizier-
ten Planungsgrundsätze für Gemengelagen (insbesondere die Berücksichtigung der Vorbelas-
tung in der Abwägung, das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme sowie die Bestimmung
des Schutzniveaus bzgl. Lärm nach der Mittelwertrechtsprechung des BVerwG) beachtlich.
Mit der Festsetzung eingeschränkter Gewerbegebiete (vgl. Kap. II.3.1.1 „Eingeschränkte
Gewerbegebiete“ auf S. 16 und Kap. II.3.1.2 „Geräuschemissionen“ auf S. 17) wird dem ex-
ternen Planungsgrundsatz des § 50 BImSchG durch die Nutzungszuordnung innerhalb des
Plangebietes und zu Nachbargebieten grundsätzlich entsprochen. Planbedingte Immissions-
konflikte innerhalb des Plangebietes sind nicht erkennbar, bestehenden emittierenden Nut-
zungen werden keine unverträglichen Nutzungen neu zugeordnet.
Aufgrund der genehmigten und ausgenutzten Büronutzung im Plangebiet (in Vorbereitung
der Realisierung des - auf der Grundlage des § 34 BauGB genehmigten - NCC-
Bestandsgebäudes wurde durch ein Schallschutzgutachten die erforderlichen Schalldämm-
maße ermittelt) wird davon ausgegangen, dass auch zukünftig beantragte Büronutzungen –
wie z.B. im Kontext der geplanten NCC-Erweiterung - trotz der vorhandenen Vorbelastung
aus dem Bahnverkehr im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens genehmigungsfähig sein
werden (z.B. durch den Nachweis oder / und die Beauflagung von Schalldämmmaßen), ohne
dass es dazu zu einer Festsetzung im Bebauungsplan bedürfte.
Da sich die geplanten Festsetzungen weitestgehend an dem vorhandenen Bestand orientie-
ren und nach bisherigem Kenntnisstand keine Hinweise auf Beeinträchtigungen von Wohn-
und Arbeitsverhältnissen vorliegen (z.B. in Form von Beschwerden), wird grundsätzlich davon
ausgegangen, dass mit den an diesem Bestand orientierten Festsetzungen die Anforderun-
gen bzgl. gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse weiterhin gewahrt bleiben.
3.4 Niederschlagsentwässerung
Das im Plangebiet auf vorhandenen Versiegelungsflächen einschließlich der Dachflächen an-
fallende Niederschlagswasser wird teilweise in das angrenzende Kanalsystem abgeleitet und
teilweise vor Ort versickert. Es wird davon ausgegangen, dass in vergleichbarer Größenord-
nung ein Teil des im Plangebiet zukünftig anfallenden Niederschlagswassers weiterhin dem
Kanalsystem zugeführt und der andere Teil vor Ort versickert wird.
Bebauungsplan Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern"
Begründung – Entwurf vom 05.06.2015 Seite 30 von 38
Durch die Festsetzung einer Grundflächenzahl in Höhe von 0,8 ist auch in Zukunft von einer
max. Versiegelung auszugehen, die dem derzeitigen Versiegelungsgrad in Höhe von ca. 80
% entspricht.
Sollten aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes Neuversiegelungen zulässig wer-
den, sind diese wasserrechtlich als zusätzliche abflusswirksame Fläche anzusehen. Für das
auf dieser zusätzlichen abflusswirksamen Fläche anfallende Niederschlagswasser erhöht sich
mit Realisierung die wasserrechtliche Abwasserbeseitigungspflicht. Nach Aussagen des
Zweckverbandes Wasserversorgung und Abwasserentsorgung Fürstenwalde und Umland ist
es aufgrund erreichter Kapazitätsgrenzen aber nicht möglich, dieses zusätzlich anfallende
Niederschlagswasser in das angrenzende Kanalsystem abzuführen. Für diesen Fall ist vorzu-
sehen, nach Abstimmung zwischen Eigentümer, Gemeinde, Zweckverband Wasserversor-
gung und Abwasserentsorgung Fürstenwalde und Umland sowie unterer Wasserbehörde für
das nicht in das Kanalsystem ableitbare Niederschlagswasser vor Ort eine Lösung zu realisie-
ren (zu sammeln, zurückzuhalten sowie ggf. zu versickern oder/und verzögert in das Kanal-
system einzuleiten). Aufgrund der geologischen Situation vor Ort (es wird von Böden ohne
Grund- und Stauwassereinfluss ausgegangen ) ist nicht erkennbar, dass einer solcher Vor-
Ort-Lösung nicht überwindbare Hindernisse entgegenstehen. Für diese Vor-Ort-Lösung ist
darüber hinaus eine rechtliche Regelung im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens mög-
lich und ausreichend, ohne dass dazu Festsetzungen im Bebauungsplan erforderlich sind.
4. Soziale Auswirkungen
Es sind keine Auswirkungen auf das Plangebiet zu erwarten. Soziale Infrastruktureinrichtun-
gen und Bildungseinrichtungen werden möglicherweise in der gesamten Stadt nach Wohn-
sitznahme der zuziehenden Arbeitnehmer höher ausgelastet.
5. Wirtschaftliche Auswirkungen
Durch den Bebauungsplan werden bestehende Betriebe planungsrechtlich gesichert sowie
bauliche Erweiterungen oder / und Neuansiedlungen einschließlich der damit verbundenen
neuen Arbeitsplätze ermöglicht. Die seitens des derzeitigen Hauptnutzer NCC geplante Be-
triebserweiterung ist mit ca. 160 bis 220 neuen Arbeitsplätzen verbunden.
6. Planungsschadensrechtliche Auswirkungen
Durch die Berücksichtigung von Bestandsnutzungen einschließlich bauordnungsrechtlich be-
standsgeschützter Baugenehmigungen sind keine planungsschadensrechtlichen Auswirkun-
gen ersichtlich.
7. Berücksichtigung der Belange des Verkehrs
Auch wenn aufgrund der Angebotsbebauungsplanung keine Aussagen über die konkreten
verkehrlichen Auswirkungen einzelner zulässiger Nutzungen gemacht werden können wird
die Leistungsfähigkeit der vorhandenen Anbindung des Plangebietes an das Straßenverkehrs-
Bebauungsplan Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern"
Begründung – Entwurf vom 05.06.2015 Seite 31 von 38
, Bahn- und Busnetz aufgrund der Erschließung über drei Straßen wie auch der unmittelba-
ren Nähe zum Bahnhof als grundsätzlich gegeben eingeschätzt. Soweit im Zusammenhang
mit einer konkreten Ansiedlungsplanung – wie z.B. im Zusammenhang mit der geplanten Er-
weiterung des Bürostandorts für die NCC – spezifische Auswirkungen des Verkehrs (z.B. hin-
sichtlich Unterbringung des ruhenden Verkehrs sowie Sicherung der Zulässigkeit, Zumutbar-
keit und Leistungsfähigkeit von Zufahrten) verbunden sind, wird davon ausgegangen, dass
diese im Rahmen der vorhabenbezogenen Planung und Genehmigung bewältigt werden kön-
nen, ohne dass es dazu Festsetzungen in dem Bebauungsplan bedürfte.
8. Berücksichtigung von evtl. Bodenbelastungen
Gemäß Stellungnahme der unteren Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde ist das Plan-
gebiet als früherer Standort einer Ofenkachelfabrik und späterer Nutzung als Kfz.-
Fachhandelsunternehmen altlastverdächtig und wird unter der Registriernummer
0224671084 im Altlastenkataster geführt. Untersuchungsergebnisse zum Boden der Fläche
werden zur Zeit untersucht. Infolge der mehrfachen Überformung des Areals ist jedoch nicht
mehr damit zu rechnen, dass Schadstoffbelastungen in das Planungsziel behindernder Grö-
ßenordnung im Oberboden gegeben sind.
9. Berücksichtigung der Belange des Brandschutzes / der
Löschwasserversorgung
Gemäß Stellungnahme des „ZWA - Zweckverbandes Wasserversorgung und Abwasserentsor-
gung Fürstenwalde und Umland“ vom 16.04.2015 und unter Verweis auf eine Löschwasser-
berechnung vom März 2011 erlaubt die Leistungsfähigkeit des Trinkwassernetzes im Gel-
tungsbereich des Bebauungsplans die Entnahme von 96 m3/h für einen Zeitraum von 2
Stunden. Nach Nr. 37.2 der Verwaltungsvorschrift zur Brandenburgischen Bauordnung
(VVBbgBO vom 18. Februar 2009) ist die Wassermenge zur Brandbekämpfung ausreichend,
wenn die Anforderungen des § 3 Brandenburgisches Brandschutz- und Katastrophenschutz-
gesetz (BbgBKG) erfüllt sind. Nach Nr. 3 der Verwaltungsvorschrift zum Brandenburgischen
Brandschutz- und Katastrophenschutzgesetz vom 30. November 2005 ist eine angemessene
Löschwasserversorgung gewährleistet, wenn die Anforderungen des Arbeitsblattes W 405 er-
füllt sind. Entsprechend der Anforderungen des Arbeitsblattes W 405 (vgl. DVGW-Arbeitsblatt
W 405 – Februar 2008: „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasser-
versorgung“) ist die Bereitstellung einer Wassermenge in Höhe von 96 m3/h für einen Zeit-
raum von 2 Stunden zur Brandbekämpfung in einem Gewerbegebiet als ausreichend einzu-
schätzen.
10. Berücksichtigung der Belange der Rohstoffwirtschaft
Durch die nachrichtliche Übernahme, dass das Plangebiet vollständig innerhalb des gemäß
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten
Ortsteils und dient der Sicherung und Arrondierung vorhandener baulicher Nutzungen. Damit
sind die Voraussetzungen für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung im Sinne des
§ 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB erfüllt.
3.2 Zulässige Grundfläche
Der Bebauungsplan, dessen Geltungsbereich ca. 1,2 ha umfasst, setzt eine zulässige Grund-
fläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO oder eine Größe der Grundfläche von insgesamt
Bebauungsplan Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern"
Begründung – Entwurf vom 05.06.2015 Seite 34 von 38
weniger als 20.000 qm fest. Damit ist dieser Bebauungsplan dem Regelungsbereich des
§ 13a Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB zuzuordnen.
3.3 Prüfung einer evtl. Pflicht zur „Vorprüfung des Einzelfalls“ nach
BauGB
Aufgrund der Zuordnung des Bebauungsplanes zu dem Regelungsbereich des § 13a Abs.
2 Satz 2 Nr. 1 BauGB ist eine auf den Bebauungsplan bezogene „Vorprüfung des Einzelfalls“
i. S. d. § 13a Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BauGB (überschlägige Prüfung möglicher erheblicher Um-
weltauswirkungen des Bebauungsplanes unter Berücksichtigung der in Anlage 2 zum
BauGB genannten Kriterien) nicht erforderlich.
3.4 „Allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls“ nach UVP-Gesetz
Nach § 13a Abs. 1 Satz 4 BauGB ist das beschleunigte Verfahren aber ausgeschlossen, wenn
durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von (einem oder mehreren) Vorhaben (erstmalig)
ermöglicht wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach
dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach Landesrecht unterlie-
gen.
Dabei sind nach § 17 UVPG i. V. m. § 2 Abs. 3 Nr. 3 UVPG allein „bestimmte“ (also konkrete)
Vorhaben, deren Zulässigkeit durch den Bebauungsplan begründet wird, auf eine evtl. Pflicht
zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung zu überprüfen.
Durch den Bebauungsplan soll die Erweiterung eines bestehenden gewerblich genutzten Bü-
rogebäudes planungsrechtlich ermöglicht werden. Inwieweit durch Änderungen oder Erwei-
terungen bei bestehenden Vorhaben ein erstmalige Pflicht zur Durchführungen einer „Allge-
meinen Vorprüfung des Einzelfalls“ entsteht (also ein „Hineinwachsen“ in die Überprüfungs-
pflicht vorliegt) richtet sich grundsätzlich nach § 3c Satz 5 UVPG i. V. m. § 3b Abs. 3 UVPG.
Nach § 3b Abs. 3 Satz 4 UVPG wiederum ist ein solches Hineinwachsen in eine erstmalige
Überprüfungspflicht bei bestehenden Vorhaben im Innenbereich i. S. d. § 34 BauGB ausge-
schlossen. Auch eine evtl. Pflicht zur Durchführung einer „Allgemeinen Vorprüfung des Ein-
zelfalls“ nach § 3e Abs. 1 Nr. 2 UVPG (also aufgrund Erweiterung oder Änderung eines vor-
handenen, selber schon UVP-pflichtigen Vorhabens) liegt nicht vor, da eine solche Überprü-
fungspflicht nach § 3e Abs. 2 UVPG erst ausgelöst wird, wenn durch die Änderung oder Er-
weiterung selber der einschlägige Prüfwert nach Anlage 1 zum UVPG erreicht oder über-
schritten wird11 – dies liegt hier nicht vor.
Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass durch den Bebauungsplan nicht die Zu-
lässigkeit von (einem oder mehreren) Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durch-
führung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglich-
keitsprüfung (UVPG) oder nach Landesrecht unterliegen.
Bebauungsplan Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern"
Begründung – Entwurf vom 05.06.2015 Seite 35 von 38
3.5 Prüfung einer evtl. Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und
des Schutzzweckes von Natura-2000-Gebieten
Nach § 13a Abs. 1 Satz 5 BauGB ist das beschleunigte Verfahren auch ausgeschlossen, wenn
Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzweckes von Na-
tura-2000-Gebieten im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen. Im Unterschied zu
einer hier nicht erforderlichen (vgl. 3.4) „Allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls“, die sich al-
lein auf ein einzelnes Vorhaben beziehen würde, ist hier der gesamte Bebauungsplan in den
Blick zu nehmen. Darüber hinaus reichen – im Gegensatz zu den im Rahmen einer „Allge-
meinen Vorprüfung des Einzelfalls“ in den Blick zu nehmenden „erheblichen nachteiligen
Umweltauswirkungen“ – hier schon „Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung“ aus.
Aufgrund der räumlichen Lage des Geltungsgebietes (zentrale Lage im Siedlungsgebiet der
Stadt Fürstenwalde/Spree und fehlende räumliche Nähe zu Natura-2000-Gebieten) bestehen
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzweckes
von Natura-2000-Gebieten im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes.
3.6 Abschließende Gesamteinschätzung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten
Ortsteils und dient der Sicherung und Arrondierung vorhandener baulicher Nutzungen. Auf-
grund der Zuordnung des Bebauungsplanes zu dem Regelungsbereich des § 13a Abs. 2 Satz
2 Nr. 1 BauGB ist eine auf den Bebauungsplan bezogene „Vorprüfung des Einzelfalls“ i. S. d.
§ 13a Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BauGB nicht erforderlich. Des Weiteren wird mit dem Bebauungs-
plan Nr. 92 weder die Zulässigkeit eines Vorhabens nach Anlage 1 zum Umweltverträglich-
keitsgesetz (UVPG) oder nach Landesrecht UVP-pflichtigen Vorhabens vorbereitet oder be-
gründet. Schließlich bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungs-
ziele und des Schutzzweckes von Natura 2000-Gebieten im Sinne des Bundesnaturschutzge-
setzes.
Damit sind die Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens gegeben.
4. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
Mit Veröffentlichung im Amtsblatt für die Stadt Fürstenwalde/Spree wurde am 17.03.2015
ortsüblich bekanntgemacht, dass der Vorentwurf zum Bebauungsplan einschließlich Begrün-
dung im Wege einer Offenlage vom 25.03.2015 bis einschließlich 24.04.2015 zur Einsicht-
nahme, Erörterung und Stellungnahme ausliegt. Es kamen keine Bürger, um sich den Plan
erläutern zu lassen. Es sind keine Stellungnahmen eingegangen.
11 vgl. dazu u.a. „Einführungserlass zur Umweltverträglichkeitsprüfung in der Bebauungsplanung“, Runderlass Nr. 23/1/2002 des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr des Landes Brandenburg vom 01. März 2002, Pkt. 2.2.2 Abs. 3
Bebauungsplan Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern"
Begründung – Entwurf vom 05.06.2015 Seite 36 von 38
5. Frühzeitige Beteiligung der Behörden
Mit Schreiben vom 20.03.2015 wurden die berührten Behörden und sonstigen Träger öffent-
licher Belange im Rahmen einer frühzeitigen Behörden- und Trägerbeteiligung beteiligt. Die
beteiligten Behörden und die eingegangenen Stellungnahmen wurden in einer „Prüftabelle“
aufgenommen und auf die Berücksichtigung im weiteren Planungsverfahren geprüft. Es wa-
ren aufgrund dieser Stellungnahmen keine wesentlichen Änderungen an der Planzeichnung
oder an der Begründung erforderlich.
Bebauungsplan Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern"
Begründung – Entwurf vom 05.06.2015 Seite 37 von 38
V. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004
(BGBl. I S. 2414), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I
S. 1748) geändert worden ist.
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung
- BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 133), zuletzt geändert durch
Art. 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548)
Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Plan-
inhalts (Planzeichenverordnung - PlanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S.
58), geändert durch Artikel des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) vom 24. Februar 2010 (BGBl.
I S. 94), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 8. April 2013 (BGBl. I S. 734)
Bebauungsplan Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern"
Begründung – Entwurf vom 05.06.2015 Seite 38 von 38
VI. Anlage „Ermittlung der zulässigen Geräuschemissionen für gewerbliche Nutzungen im Bereich des
Bebauungsplanes Nr. 92“ ‚Erweiterung Deutschlandzentrale NCC‘ in Fürstenwalde/Spree“,