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Transcript
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
// Dietmar Walberg 2019
Dietmar WalbergGeschäftsführer Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V.
Baukosten im Wohnungsbau und
standardisiertes Bauen
Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V.ARGE//eV Institute for Sustainable Constructions
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
ARGE // eV
461 Mitglieder
Stand: 31.12.2018
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
// Dietmar Walberg 2019
100
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120
130
140
150
160
170
180+ 72
+ 51
+ 34
3
+ 4
EnEV
Index Januar 2000 = 100
Quelle: Statistisches Bundesamt, Controlling und Datenarchiv ARGE eV und Erhebungen im öffentlichen Auftrag und in Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft
* Bezug: (Median-)TypengebäudeMFH
Lebenshaltungskosten
Baupreisindex für Wohngebäude (Destatis) - ohne Qualitäts- und Anforderungsveränderungen
Bauwerkskostenindex für Wohngebäude* (ARGE) - mit Qualitäts- und Anforderungsveränderungen
+27 %
+ 16
+ 45
Preis-
entwicklung
EnEV 2002/
2014/ab 2016)
WSchV 1995/
HeizAnlV (bis 2002)
+ EEWärmeG(ab 2009)
zusätzliche
Anforderungen
[KG 300/400]
KostenentwicklungBauwerkskosten 2000 bis 4.Quartal 2018 + Prognose JE 2019
+ 65
+ 45
+ 32
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
100
110
120
130
140
150
160
170
180
KostenentwicklungBauwerkskosten 2000 bis 2. Quartal 2019 + Prognose JD 2020
+ 4
EnEV
Index Januar 2000 = 100
Quelle: Statistisches Bundesamt, Controlling und Datenarchiv ARGE eV und Erhebungen im öffentlichen Auftrag und in Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft
* Bezug: (Median-)TypengebäudeMFH
Lebenshaltungskosten
Baupreisindex für Wohngebäude (Destatis) - ohne Qualitäts- und Anforderungsveränderungen
Bauwerkskostenindex für Wohngebäude* (ARGE) - mit Qualitäts- und Anforderungsveränderungen
+27 %
+ 17
+ 48
Preis-
entwicklung
EnEV 2002/
2014/ab 2016)
WSchV 1995/
HeizAnlV (bis 2002)
+ EEWärmeG(ab 2009)
+ 32
zusätzliche
Anforderungen
[KG 300/400]
+ 34
+ 69
+ 48
+ 75
+ 53
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
// Dietmar Walberg 2019
5
Ursachen (exemplarisch) für die festgestellten Entwicklungen oberhalb der allgemeinen Baupreissteigerungen
1 2-schalige Mauerwerksbauweise mit z.B. Ziegel/Klinker
Teilkeller/Vollkeller
Tiefgarage
Aufzugsanlage/n
Fassadengestaltung (z.B. mit Verblendern1,
Riemchen etc.)
Balkone/Loggien
Höhere Standards für nachhaltiges Bauen
Regenwasserrückhaltung
Dachbegrünung (inkl. statischem/baukonstr. Mehr-
aufwand)
Höherer energet. Standard (inkl. aller erforderlichen
Nebenarbeiten) – gegenüber HmbKliSchVO bzw. EnEV
Stellplätze - offen, oberirdisch
Stellplätze - Garage bzw. Carport
Stellplätze - Parkpalette
Stellplätze - Doppelparker
Barrierefreiheit - Gebäude
Barrierefreiheit - Außenanlagen
Besondere Qualitäten in den Außenanlagen
Angabe weiteren Mehraufwands
[€/m² Wfl.]
Mehraufwand bzw. Abgaben Häufigkeit bzw. Anteil
0
Hamburg
andere Großstädte
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
Kostentreiber …
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
// Dietmar Walberg 2019
Baurechtlicher Instrumentenkasten (Auszug)
Bauordnungsrechtliche
Anforderungen an das Gebäude
(BauO, FeuerungsVO, etc.)
Gebäude
Bauproduktenrecht (EU-BauPVO,
BauPG, BauO,
Produktsicherheitsrecht)
Energieeinsparrecht
(EU-Gebäude-RL
EEG, EnEV 2014)
Einsatz von Technik zur
Nutzung von erneuerba-
ren Energien, EEWärmeG
Zivilrechtliche Regelungen:
Werksvertragsrecht, Mietrecht,
Grundstücksrecht, WEG,
Versicherungsrecht
Nachbarrecht
Naturschutzrecht
Förderrecht: KfW-Programme,
Wohnungsbauprogramme,
Steuerrecht
Bauplanungsrecht, BauGB,
BauNVO, gemeindliche
Baupläne, Satzungen
Sachverstän-
digenrecht,
HOAI
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
// Dietmar Walberg 2019
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Vertragspartner und rechtliche Beziehungen des Bauherrn („früher“)
HFK RA Michael Halstenberg
Bauherr
Finanzierungsinstitut
Architekt
Bauaufsicht Prüfingenieur
Baugrundgutachter
Vermessungsingenieur
Tragwerksplaner
Bauunternehmer Subunternehmen
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
// Dietmar Walberg 2019
Vertragspartner und rechtliche Beziehungen des Bauherrn 2019
Bauherr
Finanzierungsinstitut Förderinstitution
Projektsteuerer
Energieberater
Zertifizierer
Nachhaltigkeit
Auditor
Architekt
Bauaufsicht Prüfsachverständige
Baugrundgutachter
Fachplaner Brandschutz
Vermessungsingenieur
Tragwerksplaner
Fachplaner Heizung,
Sanitär, Lüftung
Bauunternehmer Subunternehmen
Fachplaner
Entwässerung,
Außenanlagen
Fachplaner Gas, Wasser,
Abwassertechnik
Fachplaner
Elektrotechnik
Fachplaner Wärmeschutz
Fachplaner Schallschutz
Fachplaner Bauphysik /
Akustik
HFK RA Michael Halstenberg
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
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Was tun ?
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
// Dietmar Walberg 2019
Definition Standardisiertes Bauen
Erzeugung von Skaleneffekten
Rationalisierung durch Wiederholung
Fehlerminimierung und Effizienz
Materialvorgabe vs.
Konstruktionsoffenheit
Produktion vs. Konstruktion
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
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Hinweis: Berechnungen und Analyse der dargestellten Entwicklung durch das Eduard Pestel Institut e.V. und Prognose für das Jahr 2018 durch die ARGE eV auf Grundlage von Kostenangaben des Statistischen Bundesamtes (Veranschlagte Kosten neu errichteter Mehrfamilienhäuser je m³ umbauter Raum nach dem überwiegend verwendetem Baustoff, Bauen und Wohnen – Lange Reihen ab 2000, Wiesbaden 2018)
Baupreisindex nach dem überwiegend verwendeten Baustoff Holz
Baupreisindex nach dem überwiegend verwendeten Baustoff Stahlbeton
Baupreisindex nach dem überwiegend verwendeten Baustoff Mauerwerk
Kostenentwicklungdifferenziert nach verwendeten Baustoffen
+ 31%
+ 42%
+ 44%
Index Januar 2000 = 100
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
Kostensparendes Bauen – Nachhaltige Planung etc.
Zielgerichtete Planung, Materialauswahl und Ausführung
Einfache Baukörper
Gebäude:
Verwendung materialbe-
zogener Rastersysteme
Vermeidung von Vor-
und Rücksprüngen
Einsatz zweckmäßiger
Konstruktionen
Vorteilhafte Raum-
anordnung/-aufteilung
Rationelle/materialger.
Arbeitstechniken
Direkter Lastabtrag
Tragwerk:
Berücksichtigung
rationeller Rastermaße
Vermeidung von
Versätzen
Einsatz dickenopti-
mierter Konstruktionen
Keine übergroßen Aus-
sparungen/Öffnungen
Verwendung von
Fertigteilen/-elementen
Leichte Verarbeitung
Baustoffe:
Hoher Schall- und
Brandschutz
Guter sommerl. und
winterl. Wärmeschutz
Große Gestaltungs- und
Ausführungsvielfalt
Geringe Wartungs- bzw.
Instandhaltungskosten
Gute und nachhaltige
Recyclingfähigkeit
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
Parameter Zielbereich
Flächenparameter (= WFl/BGF) 66 % - 76 %
Volumenparameter (=BRI/WFl) 4,2 m - -5,2 m
Fassadenparameter 1 (=FAF/WFl) 55 % - 75 %
Fassadenparameter 2 (=FeTü/WFl) 12 % - 18 %
Planungsparameter und Zielbereiche, um Baukosten zu reduzieren
Durchschnittliche Mehraufwendungen innerhalb dieser
Kategorie vorhanden2
Primäre Kostenfaktoren• Grundstücksbezogene
Anforderungen
Keine größeren Mehraufwendungen
innerhalb dieser Kategorie vorhanden
Überdurchschnittliche Mehraufwendungen innerhalb dieser Kategorie vorhanden2
Primäre Kostenfaktoren• Bauliche Qualitäten
Deutlich reduziertes Volumen an
Mehraufwendungen innerhalb dieser
Kategorie (Teilflächen, Teilaspekte)
Leicht überdurchschnittliche Mehraufwendungen innerhalb dieser
Kategorie vorhanden2
Bauen für 1.800 € in Hamburg Darstellung von prägnanten bzw. kennzeichnenden Parametern
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
bezahlbarer
Wohnraumgehobenes
Segment
0
10
20
30
40
50
60
2014 2015 2016 2017
bezahlbarer
Wohnraum
gehobenes
Segment
bezahlbarer
Wohnraum
gehobenes
Segment
bezahlbarer
Wohnraum
gehobenes
Segment
Entwicklung der Brutto-BauzeitProjektierung bis Baufertigstellung
Projektierung, Planung, Genehmigung, Submission
Neu-/Nachverhandlungen, Verschiebung des Baubeginns (Kapazitätsauslastung) etc.
Rohbau bzw. Vorfertigung inkl. Montage und Ausbau (Bauzeit)
[Monate]
Quelle: Controlling ARGE eV und Erhebungen in Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
1
1
2
3
3
Sozialer Wohnraum In SH:(1) Büdelsdorf, Konrad Adenauer Platz - Architekten BDA BSP Kiel; BGM eG(2) „Kieler Modell“ in Lütjenburg, zastrow + zastrow Kiel, Wankendorfer eG(3) Anscharpark in Kiel, BSP + Schnittger Architekten Kiel, Wankendorfer/GWU/BGM/WOGE eG
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
• Für die Erstellung von Außenwänden im Wohnungsbau ist der Mauerwerksbau, im Median über alle vier wichtigen Steinarten (Porenbeton, Ziegel, Kalksandstein und Leichtbeton) betrachtet, die deutlich wirtschaftlichste Konstruktionsart.
• Typisiertes Bauen reagiert in der Regel wesentlich flexibler auf individuelle Standortanforderungen als Serielle Bauweisen.
• Typisiertes Bauen ist Konstruktions- und Material-offen und macht den Einsatz von Regionalen Bauweisen und Baustoffen eher möglich.
• Der wesentliche Kostentreiber im Wohnungsbau ist nicht die Primärkonstruktion (Rohbau) sondern mit Abstand der Technische Ausbau.
• Weitere qualitative, normative oder gesetzliche Standardanhebungen werden die Erstellung Bezahlbaren Wohnraums erheblich erschweren.
Kernthesen - Fazit
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
// Dietmar Walberg 2019
Wohnungsbauinstitut im Auftrag derLandesregierung Schleswig-HolsteinBaufachverlag seit 1947Bauforschungseinrichtung für die BR DeutschlandFort- und WeiterbildungsträgerGesprächsplattform des Bauwesens