5 BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Pengertian Proyek Kegiatan proyek merupakan suatu kegiatan sementara yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan sumber daya tertentu dan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasaran dan tujuannya tersebut telah digariskan dengan jelas (Soehato,1999). Dalam proses mencapai hasil akhir kegiatan proyek tersebut telah ditentukan batasan – batasan yaitu besar biaya (anggaran) yang dialokasikan, jadwal dan mutu yang harus dipenuhi. Ketiga batasan tersebut dikenal dengan istilah tiga kendala (triple constrain). Jadi proyek harus dilaksanakan dalam kurun waktu yang telah ditentukan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran serta mutu yang telah ditentukan. Agar suatu proyek dapat berhasil perlu diperhatikan faktor- faktor spesifik yang penting yang disebut sebagai ciri – ciri umum manajemen proyek, sebagai berikut (Dipohusodo,1996) 1. Tujuan, sasaran, harapan – harapan, dan strategi proyek hendaknya dinyatakan secara jelas dan terperinci sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk mewujudkan dasar kesepakatan segenap individu dan satuan organisasi yang terlibat. 2. Diperlukan Rencana Kerja, Jadwal, dan Anggaran Belanja yang realistis. 3. Diperlukan peran dan tanggung jawab di antara semua satuan organisasi dan individu yang terlibat didalamnya. 4. Diperlukan mekanisme untuk memonitor, mengendalikan, mengkoordinasikan dan mengawasi pelaksanaan tugas dan tanggung jawab pada berbagai strata organisasi. 5. Diperlukan mekanisme sistem evaluasi yang diharapkan dapat memberikan umpan balik bagi manajemen, yang digunakan sebagai pedoman di dalam peningkatan produktivitas proyek. 6. Sesuai dengan sifat dinamisnya suatu proyek, apabila diperlukan Tim Proyek atau satuan organisasi proyek dapat dimungkinkan untuk melakukan kegiatan - kegiatan yang harus bergerak diluar kerangka
34
Embed
BAB II TINJAUAN PUSTAKA - sinta.unud.ac.id 2.pdfkonstruksi untuk menjawab pertanyaan berapa besar dana yang harus disediakan untuk sebuah bangunan. Penyiapan dana dalam proyek konstruksi
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
5
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Proyek
Kegiatan proyek merupakan suatu kegiatan sementara yang berlangsung
dalam jangka waktu terbatas, dengan sumber daya tertentu dan dimaksudkan
untuk melaksanakan tugas yang sasaran dan tujuannya tersebut telah digariskan
dengan jelas (Soehato,1999). Dalam proses mencapai hasil akhir kegiatan proyek
tersebut telah ditentukan batasan – batasan yaitu besar biaya (anggaran) yang
dialokasikan, jadwal dan mutu yang harus dipenuhi. Ketiga batasan tersebut
dikenal dengan istilah tiga kendala (triple constrain). Jadi proyek harus
dilaksanakan dalam kurun waktu yang telah ditentukan dengan biaya yang tidak
melebihi anggaran serta mutu yang telah ditentukan. Agar suatu proyek dapat
berhasil perlu diperhatikan faktor- faktor spesifik yang penting yang disebut
sebagai ciri – ciri umum manajemen proyek, sebagai berikut (Dipohusodo,1996)
1. Tujuan, sasaran, harapan – harapan, dan strategi proyek hendaknya
dinyatakan secara jelas dan terperinci sedemikian rupa sehingga dapat
dipakai untuk mewujudkan dasar kesepakatan segenap individu dan
satuan organisasi yang terlibat.
2. Diperlukan Rencana Kerja, Jadwal, dan Anggaran Belanja yang
realistis.
3. Diperlukan peran dan tanggung jawab di antara semua satuan
organisasi dan individu yang terlibat didalamnya.
4. Diperlukan mekanisme untuk memonitor, mengendalikan,
mengkoordinasikan dan mengawasi pelaksanaan tugas dan tanggung
jawab pada berbagai strata organisasi.
5. Diperlukan mekanisme sistem evaluasi yang diharapkan dapat
memberikan umpan balik bagi manajemen, yang digunakan sebagai
pedoman di dalam peningkatan produktivitas proyek.
6. Sesuai dengan sifat dinamisnya suatu proyek, apabila diperlukan Tim
Proyek atau satuan organisasi proyek dapat dimungkinkan untuk
melakukan kegiatan - kegiatan yang harus bergerak diluar kerangka
6
organisasi tradisional atau rutin, akan tetapi dengan tetap berorientasi
pada tercapainya produktivitas.
7. Diperlukan pengertian dan pemahaman mengenai tata cara dan dasar –
dasar peraturan birokrasi, dan pengetahuan tentang cara–cara
mengatasi kendala birokrasi.
2.2 Manajemen Proyek
Dalam melaksanakan suatu manajemen dikenal kegiatan-kegiatan
manajemen yang merupakan langkah-langkah pokok dalam melaksanakan fungsi
manajemen yang baik untuk mencapai sasaran organisasi atau perusahaan yang
telah ditentukan. Langkah-langkah itu dikenal dengan fungsi-fungsi manajemen,
yaitu (Soeharto, 1997) :
1. Merencanakan (Planning)
2. Mengorganisasi (Organizing)
3. Mengisi jabatan (Staffing)
4. Mengarahakan (Directing)
5. Mengendalikan (Controling)
Berdasarkan fungsi-fugsi manajemen diatas, maka fungi perencanaan dan
pengendalian merupakan dua fungsi utama dalam melaksanakan manajemen,
karena kedua fungsi tersebut sangat berkaitan satu dengan yang lainnya.
2.3 Rencana Anggaran Biaya
Rencana anggaran biaya adalah proses perhitungan volume pekerjaan,
harga dari berbagai macam bahan dan pekerjaan yang akan terjadi pada suatu
konstruksi. Karena rencana anggaran biaya yang dibuat sebelum dimulainya
pembangunan proyek, maka jumlah ongkos yang diperoleh ialah taksiran biaya
bukan biaya sebenarnya atau actual cost.
Kegiatan estimasi/penaksiran adalah suatu proses utama dalam proyek
konstruksi untuk menjawab pertanyaan berapa besar dana yang harus disediakan
untuk sebuah bangunan. Penyiapan dana dalam proyek konstruksi dibutuhkan
dalam jumlah yang besar. Apabila terjadi ketidaktepatan dalam penyediaan dana,
maka akan menimbulkan dampak pada pihak-pihak yang terlibat di dalamnya.
Kegiatan estimasi merupakan dasar untuk membuat sistem pembiayaan dan
7
jadwal pelaksanaan konstruksi untuk meramalkan kejadian pada proses
pelaksanaan serta memberi nilai pada masing-masing kejadian tersebut.
Kegiatan estimasi dilakukan dengan terlebih dahulu mempelajari gambar
rencana dan spesifikasi. Berdasarkan gambar rencana dapat diketahui kebutuhan
material yang nantinya akan digunakan. Perhitungan kebutuhan dapat dilakukan
secara teliti dan kemudian ditentukan harganya. Tahap-tahap yang harus
dilakukan untuk menyusun anggaran biaya adalah sebagai berikut:
a) Melakukan pengumpulan data tentang jenis, harga serta kemampuan
pasar menyediakan bahan/material konstruksi secara kontinyu.
b) Melakukan pengumpulan data tentang upah pekerja yang berlaku di
daerah lokasi proyek dan atau upah pada umumnya jika pekerja
didatangkan dari luar daerah lokasi proyek.
c) Melakukan perhitungan analisis bahan dan upah dengan
menggunakan analisis yang diyakini baik oleh si pembuat anggaran.
d) Melakukan perhitungan harga satuan pekerjaan dengan
memanfaatkan hasil analisa satuan pekerjaan dan daftar kuantitas
pekerjaan.
e) Membuat rekapitulasi.
Adapun bagan tahap-tahap penyusunan rencana anggaran biaya (RAB) yang
sudah dijelaskan sebelumya dapat dilihat pada gambar 2.1
DAFTAR HARGA
SATUAN BAHAN
DAFTAR HARGA
SATUAN UPAH
DAFTAR HARGA
SATUAN BAHAN DANUPAH
DAFTAR VOLUME & HARGA
SATUAN PEKERJAAN
REKAPITULASI
Gambar 2.1 Tahap penyusunan rencana anggaran biaya (RAB),Sumber : Ervianto (2002)
8
2.4 Rencana Anggaran Pelaksanaan
Rencana Anggaran Pelaksanaa (RAP) adalah salah satu dokumen sebagai
kelengkapan yang dibutuhkan dalam suatu operasional pelaksanaan proyek,
sebagai acuan/pedoman operasional pelaksanaan proyek. Khususnya dalam
pengelolahan yang berhubungan dengan hasil usaha proyek yaitu sebagai
pedoman dalam mencapai pendapatan proyek dan mengendalikan biaya proyek,
sehingga target minimal yang direncanakan dapat tercapai dan diperlukan sebagai
acuan untuk menyusun rencana cash-flow proyek.
RAP disusun untuk memenuhi kebutuhan internal kontraktor berdasarkan
volume real dan harga pasar yang mekanisme penyusunannya sama seperti
penyusunan RAB. RAP proyek yang dibuat meliputi seluruh biaya yang
dipelukan untuk merealisasikan konstruksi yang direncanakan, disusun dengan
memperhitungakan beberapa hal, yaitu :
a. Pengalaman atau referensi dari realisasi pengelolaan proyek–proyek yang
lalu.
b. Hasil observasi ulang atas data sumber daya yang diperlukan (bahan,
alat, dan tenaga kerja), biaya transportasi dan lokasi/ median kerja
proyek.
c. Kebijaksanaan perusahaan.
d. Kesepakatan atau komitmen manajer proyek dengan direksi perusahaan
2.5 Perencanaan Waktu Proyek
Penjadwalan menentukan kapan aktivitas-aktivitas dimulai, ditunda dan
diselesaikan, sehingga pemiayaan dan pemakaian sumber daya akan disesuaikan
waktunya menurut kebutuhan yang ditentukan. Semua kegiatan dalam suatu
proyek selanjutnya dihubungkan berdasarkan hubungan yang logis, sehingga
membentuk suati jaringan pekeejaan (network diagram) yang berisi lintasan-
lintasan peristiwa dan kegiatan.
9
2.5.1 Metode Bagan Balok (Bar Chart)
Metode bagan balok diperkenalkan oleh HL Gantt pada tahun 1917
dianggap belum pernah ada prosedur yang sistematis dan analitis dalam aspek
perencanaan dan pengendalian proyek. Bagan balok disusun dengan maksud
mengidentifikasikan unsur waktu dan urutan dalam merencanakan suatu kegiatan
yang terdiri dari waktu mulai, dan waktu penyelesaian (Soeharto,1999). Dewasa
ini metode bagan balok masih digunakan secara luas, baik berdiri sendiri maupun
dikombinasikan dengan metode lain, misalnya digunakan bersama-sama kurva-S
sebagai alat pengendali.
Bagan balok tersusun pada koordinat X dan Y. Pada sumbu tegak Y,
dicatat pekerjaan atau elemen atau paket kerja dari hasil penguraian lingkup suatu
proyek, dan digambar sebagai balok. Sedangkan pada sumbu horizontal X, tertulis
satuan waktu, misalnya hari, minggu, atau bulan. Disini waktu mulai dan waktu
akhir masing-masing pekerjaan adalah ujung kiri dan kanan dari balok-balok yang
bersangkutan. Pada waktu membuat bagan balok telah diperhatikan urutan
kegiatan, meskipun belum terlihat hubungan ketergantungan antara satu dengan
yang lain.Pada bagan balok terdapat beberapa keterangan yang minimal harus
dimiliki :
1. Jenis kegiatan
Jenis kegiatan diletakkan sejajar sumbu vertical yang menjelaskan
urutan-urutan pekerjaan.
2. Durasi (Waktu)
Durasi atau rencana waktu kegiatan, diletakkan sejajar sumbu
horizontal dan digambarkan dengan garis tabel.
Contoh bagan balok (Bar Chart) terdapat pada Gambar 2.2.
Gambar 2.2 Contoh Bar ChartSumber : Soeharto (1999)
Untuk contoh laporan Cash Flow atau Aliran Kas dalam bentuk tabel
dapat dilihat dalam tabel 2.8 dan untuk diagram Cash Flow sendiri dapat dilihat
dalam gambar 2.4 sebagai berikut.
30
Tabel 2.8 Contoh Cash Flow sistem Pembayaran turnkey
No. UraianBulan
1 2 3A Kas Awal 266.885.978,25 232.115.780,47 32.524.824,73B Kas Masuk
Penerimaan Termin 0,00 0,00 745.682.300,00TOTAL (A + B) 266.885.978,25 232.115.780,47 778.207.124,73
C Kas Keluar- Biaya Material 20.083.881,55 120.760.987,72 201.060.922,90- Biaya Upah 14.686.316,24 78.829.968,02 94.154.671,63TOTAL C 34.770.197,78 199.590.955,74 295.215.594,52
D Finansial- Pinjaman 0,00 0,00 262.690.769,79- Pengembalian 0,00 0,00 262.690.769,79- Bunga Pinjaman(11% p.a)
0,00 0,00 2.407.998,72
TOTAL D 0,00 0,00 265.098.768,52
E Kas Akhir 232.115.780,47 32.524.824,73 480.583.531,48Sumber : Blank dan Tarquin (1998)
Gambar 2.4 Diagram Cash Flow Sistem Pembayaran Turn Key
Sumber : Blank dan Tarquin (1998)
Keterangan :
A = Aliran Kas Masuk Penerimaan termin
Q = Aliran Kas Keluar Kas keluar dan biaya operasional
0 1
Q3
Q2
Q1
2
A1
31
...(Pers. 2.3)
2.10 Finansial
Finansial adalah keputusan keuangan untuk mengatasi dan menyesuaikan
kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi kas setelah selesai kas awal defisit
maka perlu dicarikan jalan keluar seperti memasukkan dana pinjaman dan bila
sudah surplus cukup besar dapat dipergunakan untuk mengembalikan pinjaman
(bila ada pinjaman). Tolak ukurnya jika melakukan keputusan untuk melakukan
dana pinjaman adalah tingkat/jumlah suku bunga pinjaman yang harus dibayarkan
(Asiyanto, 2010).
Untuk menghitung nilai pinjaman yang dibutuhkan adalah :
Jumlah pinjaman = Kas minimal + Besar defisit – Saldo awal – bunga…(Pers 2.2)
2.11 Bunga
Bunga (interest) adalah sejumlah uang yang harus dibayarkan akibat
pemakaian uang yang dipinjam sebelumnya. Penarikan bunga pada dasarnya
merupakan kompensasi dari penurunan nilai uang selama waktu peminjam
sehingga besarnya bunga relatif sama besarnya dengan penurunan nilai uang
tersebut. Besarnya bunga adalah selisih antara jumlah uang dengan utang semula.
1. Tingkat Suku Bunga
Tingkat suku bunga (rate of interest) merupakan rasio antara bunga yang
dibebankan per periode waktu dengan jumlah uang yang dipinjam awal
periode dikalikan 100% atau:= ℎ × 100%2. Bunga Sederhana
Sistem bunga sederhana (simple interest), yaitu sistem perhitungan bunga
yang didasarkan atas besarnya pinjaman semula, dan bunga periode
sebelumnya yang belum dibayar tidak termasuk faktor pengali bunga.
Secara formula sistem bunga sederhana dapat dihitung sebagai berikut:= . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (Per s . 2 .4 )
Dimana: i = suku bunga
P = pinjaman semula
n = jumlah periode pinjaman
32
........ (Pers. 2.5)
3. Bunga Majemuk
Sistem bunga majemuk (compound interest), yaitu sistem perhitungan
bunga di mana bunga tidak hanya dihitung terhadap pinjaman awal, tetapi
perhitungan didasarkan atas besarnya utang awal periode yang
bersangkutan, dengan kata lain bunga berbunga (Giatman, 2006).
4. Kredit Rekening Koran (KRK)
Kredit Rekening Koran merupakan fasilitas kredit modal kerja yang jangka
waktu kreditnya maksimal 1 tahun. Setelah waktu kredit jatuh tempo selama
1 tahun, fasilitas ini dapat diperpanjang kembali. Kredit Rekening Koran
digunakan untuk keperluan modal kerja yang bersifat fluktuatif dan variatif
yang diberikan dalam mata uang rupiah dengan saldo boleh minus sebesar
plafond.Bunga pinjaman dihitung secara harian dari saldo debet rekening
koran debitur dan dibebankan secara otomatis oleh sistem setiap periodenya.
Penarikan dan penyetoran dapat dilakukan setiap saat dan pinjaman ini
bukan merupakan pinjaman yang bersifat angsuran. Kredit Rekening Koran
ini menguntungkan debitur. Penarikan dana pinjaman dapat dilakukan setiap
saat tanpa pemberitahuan terlebih dahulu kepada pihak bank dengan
mempergunakan cek, bilyet giro atau alat perintah pembayaran lainnya
selama baki kredit masih tersedia. Pembayaran rekening koran juga
dilakukan sewaktu-waktu dengan menyetorkan ke rekening giro debitur,
bank akan memotongnya dari rekening giro debitur tersebut. Keuntungan
yang diperoleh bagi debitur adalah debitur hanya membayar bunga sebesar
presentase tertentu dikalikan dengan kredit yang telah ditarik, sehingga
beban bunga nasabah menjadi lebih kecil dan efesien. (Giatman, 2006).
Secara formula sistem bunga yang dkenakan sebagai berikut:
Bunga = Saldo Pinjaman x % Bunga x Jumlah Hari Hutang365
33
2.12 Nilai Waktu Terhadap Uang (Time Value of Money)
Pengertian bahwa suatu rupiah saat ini akan bernilai lebih tinggi dari
waktu yang akan datang merupakan konsep dasar dalam membuat keputusan
investasi. Pada umumnya masalah finansial suatu investasi mencakup periode
waktu yang cukup lama, sehingga perlu diperhitungkan pengaruh waktu terhadap
nilai uang (Asiyanto, 2005).
Hubungan nilai uang yang akan datang (future value-FV) terhadap nilai
sekarang (present value-PV) ditulis dengan rumus:
FV = PV ( 1 + i ) n ……………………......… (Pers. 2.6)Dimana:
FV = Nilai uang yang akan datang
PV = Nilai uang saat ini
i = Bunga(interest)
n = waktu
Dengan demikian ( 1 + i ) n adalah faktor pengali, yang disebut
compounded factor, yaitu faktor yang dipergunakan untuk menghitung future
value (FV) terhadap present value (PV). Dari rumus di atas dapat diperoleh
hubungan, dimana (1 + i) n adalah faktor pembagi, yang disebut discounted
factor, yaitu faktor yang digunakan untuk menghitung present value (PV) dari
future value (FV) yang ada. Contoh tabel untuk compounded factor dan
discounted factor dapat dilihat pada tabel 2.9
Tabel 2.9 Compounded factor dan discounted factor i=8%
Tahun ke Compounded factor ( 1 + i )n Discounted factor 1/( 1 + i )n
1 1,0800 0,9260
2 1,1660 0,8580
3 1,2600 0,7940
4 1,3600 0,7350
Dst.
Sumber: Asiyanto (2005)
34
2.12.1 Perhitungan Nilai Sekarang (Present Value)
Dalam metode ini kita menggunakan faktor diskon.Semua pengeluaran
dan penerimaan (dimana saat pengeluaran serta penerimaannya adalah dalam
waktu yang tidak bersamaan) harus diperbandingkan dengan nilai yang sebanding
dalam arti waktu. Dalam hal ini berarti kita harus mendiskonkan nilai-nilai
pengeluaran dan penerimaan tersebut ke dalam penilaian yang sebanding (sama).
Pengeluaran dilakukan pada saat mula-mula (sekarang), sedangkan penerimaan
baru akan diperoleh di masa-masa yang akan datang, padahal nilai uang sekarang
adalah tidak sama (lebih tinggi) dari nilai uang dikemudian hari. Oleh karena itu,
jumlah estimasi penerimaan itu harus kita diskonkan, kita jadikan jumlah-jumlah
nilai sekarang (penilaian yang sebanding dengan pengeluarannya).
Urutan-urutan perhitungan dalam metode ini adalah :
1. Menghitung cash flow yang diharapkan dari investasi yang akan
dilaksanakan.
2. Mencari nilai sekarang (present value) dari cash flow dengan
mengalikan tingkat diskont/discoutit rate tertentu yang ditetapkan.
3. Kemudian jumlah sekarang/present value dari cash flow selama umur
investasi dikurangi dengan nilai investasi awal akan menghasilkan Net
Present Value (NPV) .
Net Present Value dari investasi dapat diperoleh dengan menggunakan formula
sebagai berikut :
NPV = PWB – PWC ……..…….…..... (Pers. 2.7)
n
tt FPBCbPWB
0
)( .………………........ (Pers. 2.8)
n
tt FPBCcPWC
0
)( .…………..…….… (Pers. 2.9)
Di mana :
NPV = Net present value
PWB = Present Worth of Benefit
PWC = Present Worth of Cost
Cb = Cash flow benefit
Cc = Cash flow Cost
35
N = Umur investasi
FBP = Faktor bunga present
T = Periode waktu
Apabila didapat nilai NPV sebagai berikut:
NPV > 0, proyek menguntungkan
NPV < 0, proyek tidak layak diusahakan
NPV = 0, berarti netral atau berada pada break even point (BEP)
2.12.2 Benefit Cost Ratio (BCR)
Metode menghitung perbandingan antara benefit terhadap cost dalam
suatu proyek investasi. Pada proyek-proyek swasta, benefit umumnya berupa
pandapatan minus diluar biaya pertama. Misalnya untuk operasi dan produksi
sedangkan cost adalah biaya pertama. (Soeharto, 1997) Adapun rumus yang
digunakan adalah: = ( )..…….……............. (Pers. 2.11)
Dimana:
BCR = Perbandingan manfaat terhadap biaya (benefit cost ratio)
(PV)B = Present Worth of Benefit atau nilai sekarang benefit
Cf = Biaya pertama
2.12.3 Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return adalah tingkat diskon (discount rate) yang
menjadikan sama antara present value dari penerimaan cash dan present value
dari nilai atau investasi. Pada metode ini informasi yang dihasilkan berkaitan
dengan tingkat kemampuan cash flow dalam mengembalikan investasi yang
dijelaskan dalam bentuk % periode waktu.Logika sederhananya menjelaskan
seberapa kemampuan cash flow dalam mengembalikan modalnya dan seberapa
besar pula kewajiban yang harus dipenuhi. Kemampuan inilah yang disebut
dengan Internal Rate of Return (IRR), sedangkan kewajiban disebut Minimum
Atractive Rate of Return (MARR). Dengan demikian, suatu rencana investasi akan
dikatakan layak/menguntungkan jika IRR ≥ MARR.
36
…….……... (Pers. 2.10)
Nilai MARR umumna ditetapkan secara subjektif melalui suatu
pertimbangan-pertimbangan tertentu dari investasi, yaitu:
1. Suku Bunga Investasi (i)
2. Biaya lain yang harus dikeluarkan untuk mendapatkan investasi
(Cc)
3. Faktor resiko investasi (α)
Dengan demikian, MARR = i + Cc + α, jika Cc dan α tidak ada atau nol,
maka MARR = i (suku bunga), sehingga MARR ≥ i (Giatman,2005)
Internal rate of return dapat dicari dengan sistem coba-coba (trial and
error) yaitu dengan mencari NPV pada discount rate/tingkat diskon yang kita
sukai atau yang diinginkan. Apabila dengan discount rate yang kita pilih
dihasilkan NPV positif (+), maka IRR yang akan dicari adalah di atas discount
rate/tingkat diskon tersebut, seterusnya kita cari dengan coba-coba sampai
menemukan discount rate yang menghasilkan NPV = 0 (nol).
Internal rate of return dapat dicari dengan menggunakan rumus :
)()(
iNPViNPV
NPVNPV
NPViNPVIRR
Dimana :
IRR = Internal Rate of Return yang akan dicari
iNPV- = suku bunga negative
iNPV+ = suku bunga positive
NPV- = Net Present Value dengan hasil negative
NPV+ = Net Present Value dengan hasil positive
Syarat rumus ini berlaku adalah NPV1 (+) dan NPV2 (-).
Untuk pengambilan keputusan kriteria IRR ini dengan cara dibandingkan
dengan Minimum Atractive Rate of Return atau dapat dibandingkan dengan biaya
Weighted Average Cost of Capital apabila
IRR > MARR , maka Investasi layak dilaksanakan.
IRR < MARR , maka Investasi tidak layak dilaksanakan.
37
Suatu cash flow investasi dihitung nilai NPV-nya pada tingkat suku bunga
berubah/variabel pada umumnya akan menghasilkan grafik NPV seperti Gambar
2.5 berikut :
Gambar 2.5Grafik NPV dengan nilai IRR tunggal
Perlu juga diketahui tidak semua cash flow menghasilkan IRR, IRR yang
dihasilkan tidak selalu satu, ada kalanya IRR dapat ditentukan lebih dari satu.
Cash flow tanpa IRR biasanya dicirikan dengan terlalu besarnya rasio antara
aspek benefit dengan aspek cost pada umumnya akan menghasilkan grafik NPV
seperti Gambar 2.6 berikut :
Gambar 2.6Grafik NPV tanpa IRR
38
Sedangkan cash flow dengan banyak IRR dicirikan net cash flownya bergantian
antara positif dan negatif, sehingga menghasilkan grafik NPV seperti Gambar 2.7